房地產(chǎn)行業(yè)培訓(xùn)框架

2房地產(chǎn)基礎(chǔ)概念3上游產(chǎn)業(yè)鏈：（土地+原材料）土地 建筑建材工程機(jī)械基礎(chǔ)化工鋼鐵行業(yè)有色金屬土地獲取施工建設(shè)經(jīng)營(yíng)管理中游產(chǎn)業(yè)鏈：（房地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營(yíng)）規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建存量交易項(xiàng)目開工6-9個(gè)月房產(chǎn)預(yù)售12-18個(gè)月竣工交付24-36個(gè)月下游產(chǎn)業(yè)鏈：（地產(chǎn)后周期）家電家具裝修增量開發(fā)階段存量運(yùn)營(yíng)及交易階段5價(jià)格需求供給人口增速/流動(dòng)可支配收入/貨款政策限制租賃

vs

購(gòu)買企業(yè)盈利考慮資金來(lái)源限制房地產(chǎn)投資供需作用政策限制土地購(gòu)置金額房地產(chǎn)建造成本土地購(gòu)置面積土地價(jià)格 施工面積 單位成本土地：國(guó)家土地出讓計(jì)劃→土地供應(yīng)、土地拍賣底價(jià)、土拍限定條件松緊行業(yè)景氣度、融資難易和成本→房企參與土拍意愿→土拍成交價(jià)格開發(fā)節(jié)奏：土地儲(chǔ)備、開工竣工進(jìn)度對(duì)未來(lái)需求預(yù)期項(xiàng)目盈利測(cè)算成本因素：通貨膨脹受宏觀經(jīng)濟(jì)影響建筑材料價(jià)格受建材市場(chǎng)機(jī)制影響人工成本受勞動(dòng)力市場(chǎng)影響商品房售價(jià)銷售面積 銷售均價(jià)6服務(wù)于住宅銷售長(zhǎng)期持有資產(chǎn)退出“以售養(yǎng)租”：通過(guò)銷售住宅物業(yè)獲取的現(xiàn)金流分擔(dān)商業(yè)資產(chǎn)的負(fù)擔(dān)從拿地開發(fā)起，就為了長(zhǎng)期持有；低融資成本培養(yǎng)資產(chǎn)收購(gòu)不同類型的資產(chǎn)/土地，改造/建設(shè)賺取資產(chǎn)增值的收益低價(jià)取土地資源；訂單式招商能力保證高出租率；去化能力是業(yè)務(wù)的關(guān)鍵支撐；可能導(dǎo)致高負(fù)債從拿地開始，全價(jià)值鏈整合運(yùn)營(yíng)；回報(bào)周期長(zhǎng)；租金收入是主要來(lái)源；以持有為目的，但需委時(shí)能依靠資產(chǎn)證券化實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)項(xiàng)目獲取/完工后，通過(guò)改造、運(yùn)營(yíng)提升實(shí)現(xiàn)收益分享回報(bào)周期相對(duì)更短，快周轉(zhuǎn)目的主要業(yè)務(wù)模式模式特點(diǎn)7規(guī)劃設(shè)計(jì)服務(wù)土地整理基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)招商引資運(yùn)營(yíng)維護(hù)股權(quán)投資一級(jí)土地開發(fā)低價(jià)獲取土地吸引企業(yè)進(jìn)駐擴(kuò)大規(guī)模提供管理、咨詢、融資服務(wù)取得固定投資額加成作為凈利潤(rùn)商品房銷售凈利率產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)費(fèi)管理、咨詢費(fèi)用，股權(quán)投資退出盈利政府在委托開發(fā)區(qū)域內(nèi)的招拍掛土地增值部分市場(chǎng)商品房銷售變現(xiàn)政府在委托開發(fā)區(qū)域內(nèi)的稅收增加部分園區(qū)企業(yè)資金，分紅、退出機(jī)制等實(shí)現(xiàn)的收益產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)范圍盈利途徑盈利模式資金來(lái)源8新盤存量盤物業(yè)管理非業(yè)主增值服務(wù)案場(chǎng)協(xié)銷驗(yàn)房尾盤及車位代銷設(shè)計(jì)咨詢其他業(yè)主增值服務(wù)拎包入住經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)零售送貨家庭維修公共空間利用母公司母公司定價(jià)第三方招投標(biāo)高毛利業(yè)委會(huì)招投標(biāo)其他物業(yè)公司收購(gòu)毛利率取決于獲取成本9房地產(chǎn)行業(yè)基本

面分析框架

10新房二手房批準(zhǔn)上市面積頻率：月、年來(lái)源：中指院統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)：房管局供給成交量成交面積頻率：日、月、年來(lái)源：Wind統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)：房管局庫(kù)存可售面積頻率：日、月、年來(lái)源：中指院統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)：房管局市場(chǎng)熱度去化周期計(jì)算公式：庫(kù)存/6個(gè)月移動(dòng)平均銷售批售比計(jì)算公式：銷售面積/批準(zhǔn)上市面積房?jī)r(jià)70個(gè)大中城市新建住宅價(jià)格指數(shù)頻率：月、年來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局百城房?jī)r(jià)指數(shù)頻率：月、年來(lái)源：中指院二手房掛牌量頻率：月、年來(lái)源：中介機(jī)構(gòu)、冰山成交面積頻率：日、月、年來(lái)源：Wind統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)：房管局暫無(wú)指標(biāo)帶看量頻率：日、月、年來(lái)源：貝殼中原二手房指數(shù)頻率：周來(lái)源：Wind統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)：中原地產(chǎn)70個(gè)大中城市二手住宅價(jià)格指數(shù)頻率：月、年來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局百城房?jī)r(jià)指數(shù)頻率：月、年來(lái)源：中指院指標(biāo)成交面積庫(kù)存（可售面積）WIND、中指院、克而瑞房管局統(tǒng)計(jì)局房管局統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)方法網(wǎng)簽備案數(shù)據(jù)開發(fā)商上報(bào)數(shù)據(jù)網(wǎng)簽備案數(shù)據(jù)開發(fā)商上報(bào)數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)差異各省市房管局發(fā)布日度、周度數(shù)據(jù)，各機(jī)構(gòu)根據(jù)各城市交易明細(xì)匯總統(tǒng)計(jì)月度、年度數(shù)據(jù)；統(tǒng)計(jì)局發(fā)布月度、年度數(shù)據(jù)房管局口徑數(shù)據(jù)一般大于統(tǒng)計(jì)局?？趶浇忉?12021年下半年開始市場(chǎng)銷售快速下滑，2022-2024年延續(xù)低迷態(tài)勢(shì)。2024年1-12月全國(guó)商品房銷售金額同比-17.1%（9月底以來(lái)出臺(tái)多項(xiàng)政策支持銷售快速修復(fù)，11月實(shí)現(xiàn)年內(nèi)首次當(dāng)月同比轉(zhuǎn)正）。百?gòu)?qiáng)房企銷售整體下行，頭部房企韌性相對(duì)較高。2024年1-12月，百?gòu)?qiáng)房企全口徑銷售金額同比-30%，其中TOP10同比-24%，TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100同比降幅均超過(guò)30

%。120%100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%0200004000060000800001000001200001400002024-112024-92024-72024-52024-32024-12023-112023-92023-72023-52023-32023-12022-112022-92022-72022-52022-32022-12021-112021-92021-72021-52021-32021-12020-112020-92020-72020-52020-32020-1百?gòu)?qiáng)累計(jì)全口徑銷售金額（億元）同比增速（右軸）120001000080006000400020000050001000015000200002500021.0721.1022.0222.0522.0822.1123.0323.0623.0923.1224.0424.0724.10商品房銷售面積（萬(wàn)平方米）商品房銷售均價(jià)（

元/平方米，右）40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%-60%21.0721.0921.1122.0222.0422.0622.0822.1022.1223.0323.0523.0723.0923.1124.0224.0424.0624.0824.1024.12年初累計(jì)同比單月同比12面積維度價(jià)格維度推出規(guī)劃建筑面積：推出規(guī)劃方案的“總建筑面積'成交底價(jià)政府部門出讓宗地的最低對(duì)價(jià)占地面積：開發(fā)商可以用于建設(shè)的土地面積容積率：?jiǎn)挝煌恋孛娣e上允許的建筑容量土地出讓金：政府收取的土地出讓價(jià)款樓面價(jià)：出讓金÷成交規(guī)劃建筑面積成交規(guī)劃建筑面積：占地面積×容積率溢價(jià)率：（成交價(jià)-成交底價(jià)）/成交底價(jià)來(lái)源中指院國(guó)土資源部、財(cái)政部統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)口徑招拍掛招拍掛、協(xié)議出讓、劃撥用地開發(fā)商自主上報(bào)統(tǒng)計(jì)維度各類土地成交和供給數(shù)據(jù)土地供給和出讓金額等開發(fā)商的土地購(gòu)置面積及金額頻率月度年度月度優(yōu)點(diǎn)數(shù)據(jù)分類非常全面覆蓋范圍為全國(guó)——缺點(diǎn)僅跟蹤統(tǒng)計(jì)300城市，統(tǒng)計(jì)口徑只有招拍掛不詳細(xì)，對(duì)實(shí)際的規(guī)劃建筑面積以及成交的分類情況沒(méi)有詳細(xì)的披露可使用性相對(duì)最差，數(shù)據(jù)明顯小于其它口徑數(shù)據(jù)供給成交供需比判斷土地市場(chǎng)景氣度13土地成交及出讓金收入大幅下滑。隨著銷售下滑導(dǎo)致房企現(xiàn)金流吃緊，拿地意愿減弱，土拍市場(chǎng)熱度也應(yīng)聲下滑。2024年1-12月，全國(guó)300城宅地供應(yīng)同比下滑28.8%，成交同比下滑22.9%，與之對(duì)應(yīng)的地方政府國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入也同比下滑16.0%。拿地房企以央國(guó)企和地方國(guó)資平臺(tái)為主。央國(guó)企和地方平臺(tái)公司拿地占比持續(xù)提升，而民企拿地快速減少，2024年10月城投拿地占比超過(guò)66%。0%10%20%30%40%50%60%70%80%2023/012023/062023/112024/042024/0城投拿地比例60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%-4000010000600001100001600002019-012019-052019-092020-012020-052020-092021-012021-052021-092022-012022-052022-092023-012023-052023-092024-012024-052024-09全國(guó)300城月度累計(jì)供求及同比走勢(shì)累計(jì)供應(yīng)量(萬(wàn)方)累計(jì)供應(yīng)同比累計(jì)成交量(萬(wàn)方)累計(jì)成交同比-40%-20%0%20%40%60%80%10000090000800007000060000500004000030000200001000002018-022018-082019-022019-082020-022020-082021-022021-082022-022022-082023-022023-082024-022024-08國(guó)有土地使用權(quán)出讓:累計(jì)值（億元）同比（右軸）14地產(chǎn)投資工程面積建筑工程：指各種房屋，建筑物的建造工程和土地開發(fā)工程，又稱建筑工作量施工面積：指在報(bào)告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積安裝工程：各種設(shè)備、裝置的安裝工程，又稱安裝工作量設(shè)備工器具購(gòu)置：購(gòu)置或自制的，達(dá)到固定資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)備、工具、器具的價(jià)值其他費(fèi)用：其他費(fèi)用中占比最大的是土地購(gòu)置費(fèi)新開工面積：指在報(bào)告期內(nèi)新開工建設(shè)的房屋面積竣工面積：指在報(bào)告期內(nèi)房屋建筑按照設(shè)計(jì)要求已全部完工的房屋面積頻率：月度來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局本期施工=本期新開工+上期末施工-本期凈停工頻率：月度來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局15市場(chǎng)下滑房企開工意愿不強(qiáng)，疊加過(guò)去三年供地量大幅減少，新開工持續(xù)下滑。2024年1-12月，全國(guó)房屋新開工面積同比下降23.0%。按照新開工領(lǐng)先竣工3年的關(guān)系，2020-2021年是新開工的高峰期，對(duì)應(yīng)2023-2024是竣工集中階段，但由于2023年保交樓已將大部分項(xiàng)目提前竣工，2024年竣工項(xiàng)目量有所回落。2024年1-12月，全國(guó)房屋竣工面積同比下降27.7%。80%60%40%20%0%-20%-40%-60%05000100001500020000250002019-022019-062019-102020-022020-062020-102021-022021-062021-102022-022022-062022-102023-022023-062023-102024-022024-062024-10萬(wàn)平米30000房地產(chǎn)新開工面積:當(dāng)月值當(dāng)月同比（右軸）當(dāng)月環(huán)比（右軸）350%300%250%200%150%100%50%0%-50%-100%2019-022019-062019-102020-022020-062020-102021-022021-062021-102022-022022-062022-102023-022023-062023-102024-022024-062024-10萬(wàn)平米4000035000300002500020000150001000050000房地產(chǎn)竣工面積:當(dāng)月值當(dāng)月同比（右軸）當(dāng)月環(huán)比（右軸）16-40%-20%0%20%40%60%80%100%800006000040000200000200000180000160000140000120000100000

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

200820092010

201120122013

2014

20152016

2017201820192020

2021

20222023

2024 商品房銷售額（

億元）商品房銷售額同比1998年后，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了三個(gè)周期，每一次拐點(diǎn)代表著新發(fā)展模式的出現(xiàn)2008-2009年，金融紅利轉(zhuǎn)機(jī)——投資性需求釋放，敢于融資加杠桿、積極拿地的房企業(yè)績(jī)大幅提升；2014-2016年，棚改紅利轉(zhuǎn)機(jī)——?jiǎng)傂栳尫?，高周轉(zhuǎn)房企迅速下沉三四線，收割棚改紅利；2021年下半年至今，供給側(cè)改革出清，行業(yè)格局重塑。17中國(guó)的城市化率距離70%城鎮(zhèn)化率的增速還有5pct的空間，每年還將有1200萬(wàn)左右城鎮(zhèn)人口的增加。城鎮(zhèn)化的終點(diǎn)也不是房地產(chǎn)的拐點(diǎn)，發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)/GDP比值更高，房地產(chǎn)沒(méi)有因?yàn)槌擎?zhèn)化達(dá)到一定規(guī)模而停滯。024681012意大利 美國(guó)

澳大利亞

法國(guó)日本 加拿大 德國(guó)中國(guó)%14房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重83.31884.692.064.6美國(guó)英國(guó)日本中國(guó)%1009080706050403020100城鎮(zhèn)化率2023年公司經(jīng)營(yíng)分析

框架

19銷售銷售歷史及現(xiàn)狀銷售規(guī)模銷售均價(jià)銷售金額

未來(lái)預(yù)測(cè)同比增減同比增減計(jì)算公式：去化率=銷售套數(shù)/開盤總套數(shù)計(jì)算公式：銷售回款率=（經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流入-其他現(xiàn)金流入）÷銷售金額來(lái)源公司公告公司定期電話會(huì)議銷售金額、銷售面積、銷售均價(jià)、銷售結(jié)構(gòu)、銷售回款率（財(cái)報(bào)計(jì)算)）克而瑞/中指銷售金額、銷售面積、銷售均價(jià)、銷售結(jié)構(gòu)認(rèn)購(gòu)去化率、滾動(dòng)貨值、新推貨值銷售結(jié)構(gòu)認(rèn)購(gòu)去化率銷售回款率銷售面積分線分區(qū)域滾動(dòng)貨值新推貨值去化率預(yù)計(jì)銷售規(guī)模20房企表現(xiàn)分化，頭部房企銷售出現(xiàn)好轉(zhuǎn)。優(yōu)質(zhì)房企在9月政策后積極拿地，能加大推貨，疊加未來(lái)政策更加利好改善需求，頭部央國(guó)企和改善型房企銷售拐點(diǎn)有望確立。排名

排名

排名

（億元）12月銷售金額累計(jì)同比

（億元） 單月環(huán)比

單月同比1-12月銷售金額（億元）12月銷售金額累計(jì)同比（億元） 單月環(huán)比

單月同比7%-38%34%24%-38%539%6%6%保利發(fā)展中海地產(chǎn)華潤(rùn)置地萬(wàn)科地產(chǎn)招商蛇口12345123451342532303106261124472193-24%0%-15%-35%-25%15040232022130340%-40%76%52%-32%33%25452858180015901506-17%2%-17%-35%-19%11842421914420235%-66%106%54%-32%17%3%-18%39%-9%-32%39%-7%4%綠城中國(guó)建發(fā)房產(chǎn)越秀地產(chǎn)濱江集團(tuán)華發(fā)股份6789106798117812111417181335114511161054-12%-29%-20%-27%-16%2321711359616027%38%37%-2%21%231%12101040687544692-5%-25%-20%-27%-21%161131814411323%31%36%-14%33%257%0%-4%90%-30%-11%9-19%9%9%龍湖集團(tuán)中國(guó)金茂中國(guó)鐵建金地集團(tuán)綠地控股111213141510131214159131510161008983964685648-42%-30%-21%-55%-43%7815297536014%-29%66%-53%-49%-45%676678781424583-41%-30%-16%-55%-43%4810588335414%-36%66%-51%-50%-45%9%-39%18%-22%6%-9%-35%-69%-73%-9%-44%6%-3%-17%-68%351%260%40%384%273%碧桂園保利置業(yè)融創(chuàng)中國(guó)中建壹品中交房地產(chǎn)16171819201617182319627174320605540471453435-72%1%-44%36%-38%40201710538-2%-48%4723622593422873516109227-3%-45%43%43%8%7%20%19%26%-24%-24%-13%-31%9%-24%-25%-11%-41%中國(guó)中鐵首開股份美的置業(yè)新城控股電建地產(chǎn)212223242526222120242123221833434408402401395-38%-34%-39%-47%-13%1074337325375%59%321237261278270-32%-38%-34%-38%-48%-12%79252420366%761%4%27%-16%17%23%-74%-23%524%-78%-1%147%-58%國(guó)貿(mào)地產(chǎn)大悅城控股遠(yuǎn)洋集團(tuán)卓越集團(tuán)世茂集團(tuán)262728293031293225302930322534357355352343340-32%-31%-30%-43%-21%46424614284%-6%28%47%-58%1%228193229266238-24%-35%-30%-32%-21%27333010204%1%全口徑TOP房企

2024年1-12月

2024年1-11月

2023年

1-12月銷售金額權(quán)益口徑21土地來(lái)源公司公告拿地規(guī)模、拿地力度、拿地成本、拿地布局、待建面積（狹義土儲(chǔ)）狹義土地儲(chǔ)備土地儲(chǔ)備已竣工未結(jié)算面積待建面積在建面積新增土地拿地規(guī)模拿地力度樓面價(jià)（出讓金/成交建面）拿地成本拿地布局

樓面價(jià)增速-房?jī)r(jià)增速樓面價(jià)/銷售均價(jià)（周邊均價(jià)）規(guī)劃建筑面積

可售面積（扣除配建及附加）拿地金額/當(dāng)期銷售金額拿地建面/當(dāng)期銷售面積分線結(jié)構(gòu)分區(qū)域結(jié)構(gòu)克而瑞/中指拿地規(guī)模、拿地力度、拿地成本、拿地布局公司定期電話會(huì)議拿地規(guī)模、拿地力度、拿地成本、拿地布局、在建面積、已竣工未結(jié)算面積222024年市場(chǎng)多數(shù)房企拿地意愿較低，上半年投資強(qiáng)度下降，典型房企投資強(qiáng)度0.16，較2023年下降18個(gè)百分點(diǎn)。受現(xiàn)金流影響，多數(shù)房企2024年上半年繼續(xù)較為謹(jǐn)慎的拿地策略。央國(guó)企拿地強(qiáng)度開始回落。部分民營(yíng)房企拿地基本停滯，而建發(fā)國(guó)際、越秀地產(chǎn)、濱江集團(tuán)、華潤(rùn)置地、綠城中國(guó)等房企積極錯(cuò)峰拿地。其中建發(fā)國(guó)際拿地強(qiáng)度超過(guò)0.6，越秀地產(chǎn)拿地強(qiáng)度接近0.5。0%20%10%30%40%50%60%20192024H12020 20216家央國(guó)企4家混合所有制2022 20234家民企14家重點(diǎn)企業(yè)0.70.60.50.40.30.20.10.02023投資強(qiáng)度2024H1投資強(qiáng)度23資金融資方式杠桿

股權(quán)融資債權(quán)融資融資方式再融資公司債中期票據(jù)凈負(fù)債率扣除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率短債覆蓋倍數(shù)

銀行貸款信托貸款委托貸款創(chuàng)新融資計(jì)算公式：（短期借款+一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債+應(yīng)付短期債券+長(zhǎng)期借款+應(yīng)付債券-貨幣資金）/所有者權(quán)益合計(jì)計(jì)算公式：總負(fù)債/總資產(chǎn)注：負(fù)債及資產(chǎn)均扣除預(yù)收賬款計(jì)算公式：貨幣資金/（短期借款+一年內(nèi)到期長(zhǎng)債）來(lái)源中指研究院公司公告公司各融資渠道融資規(guī)模、融資期限、融資成本（利率）房地產(chǎn)行業(yè)融資情況Wind-一級(jí)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)再融資規(guī)模資本市場(chǎng)融資方式24債券融資增量受阻。自2021年下半年以來(lái)，房企債券發(fā)行量持續(xù)縮減，受部分房企國(guó)內(nèi)外債券違約影響，投資者對(duì)地產(chǎn)債信心下降，2024年1-12月房企公開融資發(fā)行金額5546億元，同比-20.1%。到期公開債券規(guī)模維持高位。2025年到期債券金額在7746億元，其中2025年3月、6月、7月到期債券金額均超過(guò)900億，壓力仍然較大在增量融資難度大、銷售回款縮量背景下，多數(shù)民營(yíng)開發(fā)商集團(tuán)層面資金狀況吃緊，多家房企出現(xiàn)債務(wù)違約或展期。120010008006004002000房企融資總額信用債（

億元）信托（億元）海外債（

億元）ABS（億元）

120010008006004002000房企融資到期總額信用債（億元)海外債(億元）25在行業(yè)去杠桿降負(fù)債的大背景下，有息負(fù)債規(guī)模增速放緩，18家典型房企1H24的有息負(fù)債規(guī)模為28693億元，較2023年底增加1.7%；有息負(fù)債結(jié)構(gòu)有所惡化，短期有息負(fù)債占比從2021年23.8%漲至1H24的26.6%。房企債務(wù)結(jié)構(gòu)也有分化，建發(fā)國(guó)際集團(tuán)短期有息負(fù)債占比低于15%，短期償債壓力較小；而遠(yuǎn)洋集團(tuán)、旭輝控股集團(tuán)等出險(xiǎn)房企短期有息負(fù)債占比超過(guò)50%，現(xiàn)金流短期難改善。80%70%60%50%40%30%20%10%0%集團(tuán)發(fā)展A建

中

中

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遠(yuǎn)

旭發(fā)

國(guó)

國(guó)

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潤(rùn)

城

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地

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輝國(guó)金海集蛇股發(fā)中置置控集地

控集集控際茂外團(tuán)口份展國(guó)業(yè)地股團(tuán)產(chǎn)

股團(tuán)團(tuán)股集團(tuán)2023

2024H124.6%23.0%27.2%26.2%23.8%25.1%26.2%

26.6%28%27%26%25%24%23%22%21%20%2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023

2024H1短期有息負(fù)債占比262024年上半年，行業(yè)增量融資主要來(lái)自央企和國(guó)企（發(fā)債、開發(fā)貸等都是以央國(guó)企為主力），以致典型房企整體融資成本下降，1H24平均融資成本為4.09%，較2023年全年下降24BP。多數(shù)房企融資成本下降，民企成本仍然偏高。單房企看，1H24典型房企中有5家融資成本低于3.5%（2023年全年是1家），分別是華潤(rùn)置地、招商蛇口、中國(guó)金茂、保利發(fā)展和越秀地產(chǎn)。7%6%5%4%3%2%1%0%20192024H12020 20218家央國(guó)企4家混合所有制2022 20235家民營(yíng)17家重點(diǎn)企業(yè)7%6%5%4%3%2%1%0%A發(fā) 集展 團(tuán)集團(tuán)華

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集

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集

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團(tuán)

國(guó)

團(tuán)

團(tuán)

業(yè)

股

份

團(tuán)

股2023

2024H12728資產(chǎn)負(fù)債表資產(chǎn)貨幣資金存貨周轉(zhuǎn)率開發(fā)成本開發(fā)產(chǎn)品存貨注：存貨為主要資產(chǎn)存貨周轉(zhuǎn)效率(快周轉(zhuǎn))是房企運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵之一負(fù)債預(yù)收賬款存貨短期長(zhǎng)期短期借款一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債應(yīng)付短期債券長(zhǎng)期借款應(yīng)付債券凈資產(chǎn)所有者權(quán)益結(jié)算存貨 營(yíng)業(yè)成本預(yù)收賬款 營(yíng)業(yè)收入利潤(rùn)表營(yíng)業(yè)收入營(yíng)業(yè)成本銷售費(fèi)用管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用凈利潤(rùn)歸母凈利潤(rùn)營(yíng)業(yè)收入-營(yíng)業(yè)成本=毛利營(yíng)業(yè)成本：土地+建安+利息資本化管控水平與杠桿水平相關(guān)銷售凈利率=凈利潤(rùn)/營(yíng)業(yè)收入凈利潤(rùn)扣除少數(shù)股東損益利潤(rùn)表經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量

經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流流入經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流流出籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量銷售回款=經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流入-其他流入銷售回款率=（經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流入-其他流入）/銷售金額ROE=凈利潤(rùn)/凈資產(chǎn)銷售凈利率資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率杠桿比率54家典型房企2024年上半年資產(chǎn)總額為175311億元，同比下滑3.9%，資產(chǎn)規(guī)模仍在下滑；典型房企整體資產(chǎn)負(fù)債率持續(xù)下滑，央國(guó)企和民企表現(xiàn)分化。21家央國(guó)企2024年上半年資產(chǎn)負(fù)債率為71.1%，相比2023年全年下滑0.48%；26家民企2024年上半年資產(chǎn)負(fù)債率為83.1%，相比2023年全年上漲0.54%，兩者走勢(shì)分化反映民企償債壓力仍未緩解。100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%發(fā)展A集團(tuán)集團(tuán)中龍華招金華中萬(wàn)美越保新建濱綠旭

綠

遠(yuǎn)國(guó)湖潤(rùn)商地發(fā)國(guó)科的秀利城發(fā)江城輝

地

洋海集置蛇集股金置地發(fā)控國(guó)集中控

控

集外團(tuán)地口團(tuán)份茂業(yè)產(chǎn)展股際團(tuán)國(guó)股股

團(tuán)2023

2024H186%84%82%80%78%76%74%72%70%68%66%64%20192024H12020 20217家混合21家央國(guó)企2022 202326家民企54家樣本房企29行業(yè)營(yíng)收利潤(rùn)雙雙下滑。54家樣本房企2024年上半年?duì)I業(yè)收入同比-15.2%，54家2024年上半年歸母凈利潤(rùn)仍然為負(fù)（合計(jì)-566億元），負(fù)增相比2023年同期有所擴(kuò)大。企業(yè)分化明顯。國(guó)企/央企更為穩(wěn)定，

2024年上半年?duì)I業(yè)同比增速-3.1%，歸母凈利潤(rùn)仍能保持正數(shù)，但同比增速再度下滑至-39.3%；而民企營(yíng)收利潤(rùn)增速波動(dòng)更大，下行階段降幅更為明顯，營(yíng)收利潤(rùn)降幅分別為-20.5%和-42.1%。18家典型房企中，5家房企營(yíng)收同比增速為正，建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、綠城中國(guó)、越秀地產(chǎn)、華潤(rùn)置地和保利發(fā)展增速位列前五；僅3家房企歸母凈利潤(rùn)同比增速為正，其中中國(guó)金茂增速超100%、遠(yuǎn)洋集團(tuán)增速70.7%。200%150%100%50%0%-50%-100%-150%-200%-250%-300%-350%中國(guó)金茂遠(yuǎn)洋集團(tuán)旭輝控股集團(tuán)越秀地產(chǎn)綠城中國(guó)中國(guó)海外發(fā)展華潤(rùn)置地龍湖集團(tuán)濱江集團(tuán)招商蛇口華發(fā)股份建發(fā)國(guó)際集團(tuán)保利發(fā)展新城控股美的置業(yè)綠地控股萬(wàn)科A金地集團(tuán)2024H1營(yíng)收同比2024H1歸母凈利潤(rùn)同比50%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%26家民企7家混合21家央國(guó)企54家樣本房企100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%-100%26家民企7家混合21家央國(guó)企54家樣本房企302019年以來(lái)，在高價(jià)地項(xiàng)目逐步結(jié)轉(zhuǎn)、高能級(jí)城市限價(jià)的背景下，行業(yè)毛利率水平持續(xù)下滑，54家樣本房企1H24年整體毛利率為13.2%，較2023年全年下降1.0pct。央國(guó)企和民企分化，央國(guó)企平均毛利率為16.9%，而民企毛利率僅10.3%。典型房企中華潤(rùn)置地、中國(guó)海外發(fā)展等4家房企1H24毛利率高于20%；從變化角度看，僅5家房企毛利率有所提升。市場(chǎng)下行背景下，房企銷管費(fèi)率有所減少。典型房企1H24平均銷管費(fèi)率為5.34%，較2023年全年減少0.08pct，濱江集團(tuán)、綠地控股、萬(wàn)科A、保利發(fā)展絕對(duì)值相對(duì)較低。12.0%10.0%8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%A發(fā)展濱綠萬(wàn)保中招華遠(yuǎn)美綠越金華龍新旭中建江地科利國(guó)商發(fā)洋的城秀地潤(rùn)湖城輝國(guó)發(fā)集控

發(fā)海蛇股集置中地集置集控控金國(guó)團(tuán)股

展外口份團(tuán)業(yè)國(guó)產(chǎn)團(tuán)地團(tuán)股股茂際集

集團(tuán)

團(tuán)2023銷管費(fèi)率2024H1銷管費(fèi)率40%35%30%25%20%15%10%5%0%26家民企7家混合21家央國(guó)企54家樣本房企30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%發(fā)展集 集團(tuán) 團(tuán)A華中新龍華中保越旭綠招建金綠濱美萬(wàn)遠(yuǎn)潤(rùn)國(guó)城湖發(fā)國(guó)利秀輝城商發(fā)地地江的科洋置?？丶山鸢l(fā)地控中蛇國(guó)集控集置

集地外股團(tuán)份茂展產(chǎn)股國(guó)口際團(tuán)股團(tuán)業(yè)

團(tuán)2023毛利率2024H1毛利率31-505101520200

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3ROE（%）0 201

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202凈利潤(rùn)率（%）

周轉(zhuǎn)率550

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