【房地產(chǎn)企業(yè)融資風險分析-以恒大地產(chǎn)為例15000字（論文）】

第2頁第1頁房地產(chǎn)企業(yè)融資風險分析—以恒大地產(chǎn)為例房地產(chǎn)行業(yè)作為一種資金密集型行業(yè)，項目周期長，資金需求大，持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流是其穩(wěn)健經(jīng)營，長足發(fā)展的必要條件。但目前來看，我國房地產(chǎn)企業(yè)融資主要依賴銀行等金融機構(gòu)，資金來源渠道較為單一，資金管理模式不夠規(guī)范，大部分企業(yè)不夠重視融資風險控制，加上近年來中央對房地產(chǎn)企業(yè)的全面調(diào)控，多次提及“房住不炒”，金融監(jiān)管不斷加強，信貸融資規(guī)模受限，有息負債增速放緩，對房地產(chǎn)企業(yè)來說，融資可謂“內(nèi)憂外患”。本文首先對當前我國房地產(chǎn)行業(yè)融資特點、融資現(xiàn)狀和不同融資渠道存在的融資風險進行分析，然后從政策和企業(yè)兩個層面對如何防范融資風險提出了若干建議，并以恒大地產(chǎn)為案例研究對象，梳理其近五年的融資方式，結(jié)合當前企業(yè)財務(wù)狀況和未來融資需求，對恒大地產(chǎn)的融資風險進行了定性與定量分析，最后介紹恒大對融資風險的防控措施。關(guān)鍵詞恒大地產(chǎn)房地產(chǎn)融資風險融資渠道目次TOC\o"1-2"\f\u1緒論 11.1研究背景 11.2研究意義 11.3研究思路 21.4國內(nèi)外文獻綜述 22房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀及融資風險 42.1房地產(chǎn)行業(yè)融資特點 42.2融資現(xiàn)狀 52.3融資渠道及風險 63風險防范策略 93.1政策層面 93.2企業(yè)層面 94案例分析 104.1公司介紹 104.2財務(wù)狀況分析 114.3融資結(jié)構(gòu)分析 134.4融資需求預測 174.5融資風險分析 194.6恒大融資風險控制 22結(jié)論 23致謝 24參考文獻 25緒論研究背景2016年政府首次出“房子是用來住的，不是用來炒的”，2016年至2020年的五次會議均強調(diào)了“促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”的基調(diào)，預計未來“房住不炒”定位不變，長效機制政策框架不會松動，這也意味著房地產(chǎn)行業(yè)粗放式發(fā)展的黃金期已經(jīng)過去。融資方面，2020年8月，央行及住建部聯(lián)合召開房地產(chǎn)企業(yè)座談會，會議提出要“實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度”，并“形成了重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則”即市場流傳的“三道紅線”及“四擋管理”，未來將逐步擴展到全行業(yè)，精準打擊房企加杠桿能力。同年12月31日，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，對房地產(chǎn)貸款占比上限和個人住房貸款占比上限進行規(guī)定，進一步打壓間接融資方式。目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)面臨銷售放緩，外部融資困難等問題，各大房企受政策管制紛紛“降杠桿，降負債”，融資逐漸向內(nèi)源方式傾斜，發(fā)展模式從早期的“加杠桿+囤地”的粗放式向精細化過渡，行業(yè)向平穩(wěn)健康方向發(fā)展。研究意義本文以融資渠道為切入點分析融資風險，對企業(yè)可能面臨的融資風險進行識別，針對性地提出改進措施，可以幫助企業(yè)改善資本結(jié)構(gòu)，分散自身財務(wù)風險，建立風險防控體系，為同行業(yè)其他企業(yè)融資風險控制提供借鑒。其次，目前我國房地產(chǎn)企業(yè)融資大多依賴銀行信貸系統(tǒng)，研究房企融資風險控制，拓寬融資渠道可以減輕銀貸系統(tǒng)壓力，促進資本市場的多元化發(fā)展。研究思路圖1.1研究思路國內(nèi)外文獻綜述關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)融資的相關(guān)研究，國外的理論研究較為成熟，對融資風險的識別、評估、防控都有比較完善深入的研討，我國學者對房地產(chǎn)行業(yè)的研究開始的比較晚，研究內(nèi)容涉及融資風險成因、表現(xiàn)、風險識別、風險防范、新型融資渠道等方面，隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，相關(guān)研究也在逐漸完善。國外研究綜述融資理論方面，主要包括三個體系，一是以美國經(jīng)濟學家DavidDurand為代表的早期融資結(jié)構(gòu)理論學派，主要包括支持完全債權(quán)融資的凈收益理論、認為資本結(jié)構(gòu)不影響企業(yè)價值的凈經(jīng)營收益理論和存在最優(yōu)融資結(jié)構(gòu)的折中理論；二是以Modigliani和Miller建立的MM理論為核心的現(xiàn)代企業(yè)融資結(jié)構(gòu)理論學派，主要包括無稅MM理論和有稅MM理論；三是70年代后不斷發(fā)展的新型融資理論體系，如信號傳遞理論認為企業(yè)融資結(jié)構(gòu)會給投資者傳遞出企業(yè)經(jīng)營好壞的信號，優(yōu)序理論認為企業(yè)應(yīng)當優(yōu)先選擇內(nèi)源融資，其次是債權(quán)性融資，最后才是股權(quán)融資。房地產(chǎn)企業(yè)融資方面，Clauretie和Sirmans[1]將融資方式分類為持久性和非持久性融資，美國學者RichardImperiale[2]詳細介紹了信托證券、投資基金、ABS等金融工具，Whiting[3]則重點分析了REITs的運作方式。房地產(chǎn)企業(yè)融資風險方面，Kevenides[4]認為國際房地產(chǎn)市場面臨包括經(jīng)營、利率、匯率等風險，Bredin[5]等指出貨幣政策對房地產(chǎn)投資信托的收益有持續(xù)性的影響，說明房地產(chǎn)市場對貨幣政策非常敏感。國內(nèi)研究綜述房地產(chǎn)融資渠道方面，王云峰（2013）[6]指出我國房地產(chǎn)企業(yè)在融資過程中普遍以來經(jīng)驗，缺乏科學理性的分析。吳志松（2014）[7]介紹了“借殼上市”的三種運作模式：股份回購、資產(chǎn)置換和間接控股上市公司，指出中小房地產(chǎn)公司在運用借殼上市時要防范潛在財務(wù)和法律等風險。楊啟瑞（2014）[8]探討了私募房地產(chǎn)投資基金在項目不同階段的風險管理策略，幫助投資人識別評估風險，從而科學客觀地投資決策。張野（2019）[9]認為改變當前融資現(xiàn)狀需要豐富融資渠道，政府適當放寬債券發(fā)行限制條件，以此來緩解房地產(chǎn)業(yè)資金壓力。馬兆良（2019）[10]提出房地產(chǎn)上市公司應(yīng)根據(jù)項目的不同階段采取不同方案的融資策略。劉泰琴（2020）[11]認為企業(yè)可以利用自身信用等級優(yōu)勢發(fā)行項目投資收益?zhèn)驊?yīng)收賬款保理實現(xiàn)多元化融資。對于我國房地產(chǎn)企業(yè)特有風險，郭金琴和許群（2014）[12]分析了我國房地產(chǎn)企業(yè)融資風險成因，包括負債過多，融資渠道單一，預算管理制度不夠完善等，并建議企業(yè)要加強對國家政策和金融環(huán)境的關(guān)注，擴寬融資渠道以防范風險。李素紅等（2013）[13]構(gòu)建層次分析模型評價分析企業(yè)融資風險，發(fā)現(xiàn)政策法律因素對融資風險影響最大。劉艷妮（2019）[14]指出企業(yè)應(yīng)完善預算管理體系，借助房產(chǎn)預售和發(fā)行股票吸引投資。曹曙光（2019）[15]運用AHP層次分析法對案例公司風險量化分析，得出該公司面臨較高的融資風險。王鑫鳳（2020）[16]通過構(gòu)建長期債務(wù)融資風險的線性回歸模型發(fā)現(xiàn)企業(yè)資產(chǎn)增長越快，融資風險越低。在融資風險控制方面，朱梓菡（2012）[17]認為房地產(chǎn)企業(yè)要加強對資金鏈的重視。李建瑞（2017）[18]以保利地產(chǎn)為對象，發(fā)現(xiàn)保利地產(chǎn)創(chuàng)新不足，建議采取多元化融資的方式。趙娜（2018）[19]指出要重視審計工作，加強企業(yè)內(nèi)控管理。

房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀及融資風險房地產(chǎn)行業(yè)融資特點第一，融資所需資金量大，外部融資占比高。在項目立項與開發(fā)階段，開發(fā)商需要支付土地取得成本，設(shè)計成本，咨詢成本，前期工程成本和交易成本等；在項目施工階段，開發(fā)商需要支付施工建設(shè)成本，采購材料成本，監(jiān)督成本和交易成本；最后是銷售與維護階段，成本包括銷售費用成本，物業(yè)管理成本等。由此可見，一個房地產(chǎn)項目需要源源不斷的注入資金，融資需求貫穿于整個項目，且資金需求量巨大。如南京保利中央公園項目總投資52.4[20]億元，2020年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額141443億元（數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計局網(wǎng)站）。因此對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，光靠自有資金完全無法滿足項目融資需求，必須借助外部渠道如銀行等中介機構(gòu)借入資金。根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，自籌資金約占房企實際到位資金的30%。第二，融資周期長，資金周轉(zhuǎn)緩慢。一個項目從設(shè)計開工到最終取得銷售回款往往需要很長時間，開發(fā)商想要回籠資金需要經(jīng)歷漫長的周期，取得回報周期長，資金周轉(zhuǎn)緩慢，因此長期融資如長期借款和股權(quán)融資成為房地產(chǎn)企業(yè)熱衷的融資方式。第三，受政策影響大。房地產(chǎn)行業(yè)雖然在我國發(fā)展時間較短，但其為經(jīng)濟做出了巨大貢獻，且拉動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，受到社會各界的廣泛關(guān)注。房地產(chǎn)業(yè)作為一項關(guān)乎民生的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，是資源驅(qū)動的政策性的類金融行業(yè)，其社會屬性決定了政府在其發(fā)展過程中必須發(fā)揮調(diào)控職能以保護國家秩序安定。房企在融資和銷售過程中受政策影響大，如121號文件強調(diào)加強房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理，各商業(yè)銀行不得對尚未取得“四證”（土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證）的項目發(fā)放貸款，嚴格把控房企的信貸融資。2016年政府出臺一系列政策限購、限售，抑制房地產(chǎn)泡沫。第四，擁有可抵押的土地和房屋。地產(chǎn)行業(yè)區(qū)別于其他行業(yè)的重要特征就是在融資時可利用手中的土地及房屋抵押，且由于這些資產(chǎn)價值高，升值空間大，特別是一些中心區(qū)域，位置優(yōu)勢明顯，銀行等中介機構(gòu)也更加愿意貸款給這些企業(yè)。此外，企業(yè)可以利用未來租金收入、購房尾款等現(xiàn)金流作為清償?shù)幕A(chǔ)進行資產(chǎn)證券化融資。融資現(xiàn)狀融資總額持續(xù)上升，增長速度逐步趨穩(wěn)。圖2.1我國房地產(chǎn)企業(yè)融資金額及增長率（單位：億元）如圖2.1所示，近十年房地產(chǎn)融資額除了2014年有小幅下降外，其余九年均較之前年度有增長，其中2013年增長率最高，達到26.5%,最近幾年增長速度放緩，主要受政策調(diào)控的影響，在“房住不炒”的政策基調(diào)下，金融機構(gòu)將繼續(xù)放慢房地產(chǎn)貸款的增速，控制貸款的行業(yè)集中度，政府相應(yīng)出臺了一系列土地調(diào)控、信貸及稅收調(diào)控政策，不斷完善房地產(chǎn)長效機制的建設(shè)，促進房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。融資渠道比較單一，外資占比低。圖2.2房地產(chǎn)企業(yè)資金來源圖從圖2.2可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)融資主要依賴國內(nèi)貸款、自籌資金和其他資金，從比例上看，國內(nèi)貸款和自籌資金比例有所下降，其他資金比例上升。其他資金主要指企業(yè)收取的房企銷售回款，包括定金及預收款和個人按揭貸款，因此向銀行等金融機構(gòu)貸款仍是房地產(chǎn)企業(yè)主要資金來源。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)籌集資金中境外資本占比很低，2011-2015年間占比1%，2016-2020年間占比非常低，趨近于0，主要原因可能在于：①我國對于外資進入房地產(chǎn)業(yè)的監(jiān)管一直都比較嚴格，防止外資以非法渠道進入我國的房地產(chǎn)市場或者投機行為抬高金融杠桿，這與我國房地產(chǎn)的調(diào)控政策相違背。②統(tǒng)計局統(tǒng)計的對象為項目公司，當母公司將海外融資獲得的資金撥付到項目公司，進行拿地和后續(xù)開發(fā)，在宏觀層面上，體現(xiàn)為實際到位資金中的“自籌資金”。償債高峰已至，中小企業(yè)信用風險上升。2021年房企境內(nèi)到期及回售債券合計約6163億元，1月份及3月份集中償付壓力較大，海外債到期合計約3320億元，其中4月份集中償付壓力較大（數(shù)據(jù)來自wind）。相對于大型房企來說，中小型房企融資渠道有限，融資成本更高，隨著償債高峰來臨和融資政策收緊，那些加杠桿空間有限、可變現(xiàn)資產(chǎn)較少的房企將面臨較大的償債壓力，信用風險升高，這些企業(yè)必須盡快降杠桿，加快資金周轉(zhuǎn)速度。資本結(jié)構(gòu)不合理，融資環(huán)境收緊。我國金融體系不發(fā)達，股權(quán)融資難度大，企業(yè)主要依靠從銀行等金融機構(gòu)貸款進行融資，資產(chǎn)負債率很高，如2019年碧桂園剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率為82.4%,同期萬科剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率為76.5%。同時，我國房地產(chǎn)企業(yè)受國家宏觀調(diào)控等因素影響，行業(yè)波動明顯，尤其近兩年行業(yè)融資明顯收緊，銀行信貸資金流向房地產(chǎn)領(lǐng)域增速持續(xù)下滑；債券市場受金融監(jiān)管升級效果逐漸顯現(xiàn)影響，凈融資規(guī)模由零轉(zhuǎn)負；美元債市場仍存在不確定性；非標融資持續(xù)受到高壓監(jiān)管，預計存量規(guī)模持續(xù)收縮，行業(yè)面臨較大的經(jīng)濟風險。融資渠道及風險根據(jù)產(chǎn)生資金的活動，將房企融資渠道劃分為外部融資渠道和內(nèi)生融資渠道，具體細分如下。圖2.3房地產(chǎn)融資渠道表2.1房地產(chǎn)融資渠道及風險類別融資渠道渠道介紹風險外部股權(quán)融資公開市場發(fā)售包括IPO、增發(fā)和配股，私募發(fā)售主要是面向個人投資者和機構(gòu)投資者發(fā)售。①籌資成本高②發(fā)行股票難度高③耗時長④稀釋股權(quán)外部信用債主要包括公司債、企業(yè)債、短期融資券和中期票據(jù)等。①有償付風險外部資產(chǎn)證券化資產(chǎn)發(fā)起人將未來現(xiàn)金流穩(wěn)定，但流動性較差的資產(chǎn)打包組合，以發(fā)行證券的方式售賣出去。①發(fā)展不夠成熟②在法律、稅收制度方面具有一定的風險外部合作開發(fā)企業(yè)雙方在資金、技術(shù)、資源等方面展開合作，實現(xiàn)雙方經(jīng)濟效益最大化。①合作雙方?jīng)Q策意見不統(tǒng)一時會耽誤項目進度外部銀行貸款主要包括項目開發(fā)貸、并購貸款、經(jīng)營性物業(yè)貸、流動資金貸和政策性貸款等。①將風險轉(zhuǎn)嫁給商業(yè)銀行，因此近些年我國也在不斷提高房企申請銀行貸款的門檻外部非標融資目前，非標融資包括信托貸款、委托貸款、帶回購協(xié)議的資產(chǎn)及收益權(quán)轉(zhuǎn)讓、融資租賃等。①監(jiān)管趨嚴，規(guī)模不斷縮減②對以非標融資為主的小型、低評級房企有較大沖擊外部境外融資海外銀行貸款包括項目貸款和內(nèi)保外貸等，股權(quán)融資包括IPO和配股等方式，發(fā)行外債主要是優(yōu)先票據(jù)、可轉(zhuǎn)債等，美元債是內(nèi)地房企發(fā)行海外債的主要方式。①海外債的發(fā)行與宏觀經(jīng)濟政策緊密相關(guān)②發(fā)行海外債券易受匯率影響③有償付壓力，2021年海外債券償還規(guī)模約為4083億元（數(shù)據(jù)來自中指研究院）。內(nèi)部自有資金企業(yè)的自有資金包括設(shè)立時各方投入和自我原始積累等。通過減少利潤分配，將留存收益投入到新項目的建設(shè)，從而獲得高額收益。①籌集資金有限，遠不能滿足房企融資需求內(nèi)部房產(chǎn)預售對于開發(fā)商而言，銷售回款是風險最低的融資方式，企業(yè)將提前收回的資金繼續(xù)投入到工程建設(shè)中去，具有低成本、低風險以及不稀釋控制權(quán)的優(yōu)勢。①政策規(guī)定商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款，而從項目開工建設(shè)到封頂，平均需要一年左右的時間，期間開發(fā)商無法獲得個人住房貸款，資金壓力會非常大。內(nèi)部產(chǎn)業(yè)鏈上下游用產(chǎn)業(yè)鏈融資，即要求施工單位墊資，將風險和資金壓力轉(zhuǎn)移給施工方①這種方法期限較短，會拉高施工成本，還會帶來法律風險。風險防范策略針對我國房地產(chǎn)企業(yè)融資特點及風險，本文提出以下幾點防范措施。首先房企受政策影響較大，作為政府應(yīng)當建立一套規(guī)范的政策體系，完善相應(yīng)法律法規(guī)，為企業(yè)經(jīng)營提供良好的政策環(huán)境。其次，目前企業(yè)資本結(jié)構(gòu)不合理，信用風險上升，企業(yè)應(yīng)當結(jié)合自身經(jīng)營模式制定出符合戰(zhàn)略規(guī)劃的開發(fā)和融資計劃，控制債務(wù)籌資比例，建立風險預警和內(nèi)部控制系統(tǒng)，提高管理水平。政策層面房地產(chǎn)行業(yè)受政策影響較大，特別是融資問題，一直是國家關(guān)注的重點，也不斷出臺政策調(diào)控房地產(chǎn)市場，過去政府對房地產(chǎn)的態(tài)度是過熱時打壓調(diào)控，行業(yè)下行時出臺支持政策，直到2013年中央經(jīng)濟工作會議才開始提出建立房地產(chǎn)長效機制，2016年提出“房住不炒”?？傮w來看，我國還沒有形成一套完整規(guī)范并經(jīng)過實踐認證的政策體系，反復的調(diào)控手段也給房企的經(jīng)營帶來了不確定性。其次，政府在鼓勵企業(yè)進行創(chuàng)新性融資的同時也應(yīng)當完善相應(yīng)的法律法規(guī)，規(guī)范企業(yè)融資行為，為房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展提供法律保障。企業(yè)層面制定長期開發(fā)和融資計劃，控制債務(wù)籌資比例房地產(chǎn)企業(yè)要及時觀測市場動向，分析預測未來市場成交量，關(guān)注政府每年的區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃和土地政策，確定開發(fā)區(qū)域，據(jù)此安排開發(fā)計劃和融資計劃，不能盲目擴張，急于求成。此外，當前我國房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債率過高，導致償債風險和債務(wù)成本都隨之增加，加上“三道紅線，四擋管理”政策和貸款集中管理制度的出臺收緊了地產(chǎn)業(yè)的融資，銀行流向房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金增速減緩，企業(yè)融資難度再次加大。因此，房企必須抓緊降杠桿，降負債，平衡長短期債務(wù)比重，加快銷售回款速度，提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，合理控制債務(wù)規(guī)模，逐步降低資產(chǎn)負債率。提升風險管理意識，構(gòu)建風險預警系統(tǒng)目前我國房地產(chǎn)企業(yè)風險防范意識不強，對風險的管理還停留在定性分析階段，沒有形成一套完整的風險管理機制，導致企業(yè)對風險只能事后補救，無法事前預防。而構(gòu)建融資風險預警系統(tǒng)可以及時告知企業(yè)風險大小及發(fā)生概率，幫助企業(yè)及時化解風險，實現(xiàn)有效防控。首先，企業(yè)要根據(jù)自身經(jīng)營環(huán)境，融資特點選擇預警指標，一般可以從償債性、盈利性、營運性、成長性等方面選擇預警指標，對指標賦予相應(yīng)權(quán)重，并設(shè)置閾值，通過將指標計算結(jié)果與閾值比較，判斷風險大小，最后將風險信號反饋到風險預警中心，涉及融資的傳達給融資管理部門，融資部門再進行融資方案優(yōu)化，以此降低融資風險。注重內(nèi)部控制，加強企業(yè)經(jīng)營管理隨著融資難度加大，地產(chǎn)的金融屬性將會被長期限制，而其管理屬性的重要性在逐步凸顯。房地產(chǎn)企業(yè)需要完善內(nèi)部控制制度，明確各級員工風險管理職責，設(shè)置董事會和審計委員會對高管的錯誤決策和內(nèi)控漏洞進行問責，明確權(quán)責分配，做好事前預防，事中檢查和事后糾正，提升企業(yè)經(jīng)營管理效率。案例分析公司介紹公司全稱為中國恒大集團（原名恒大地產(chǎn)集團有限公司），于1996年在廣州成立，1997年香港聯(lián)交所上市，股票代碼03333.HK。在20多年的發(fā)展歷程中，恒大先后制定了八個“三年計劃”，成功完成從地產(chǎn)向“多元產(chǎn)業(yè)+數(shù)字科技”的轉(zhuǎn)型。目前集團旗下?lián)碛泻愦蟮禺a(chǎn)、恒大新能源汽車、恒大物業(yè)、恒騰網(wǎng)絡(luò)、恒大童世界、房車寶、恒大健康、恒大冰泉這八大產(chǎn)業(yè)，通過產(chǎn)業(yè)聯(lián)動，為數(shù)億客戶提供全方位服務(wù)。截至2020年12月底，公司總資產(chǎn)2.3萬億，年銷售規(guī)模超5000億，慈善公益捐款超185億，員工20萬人，每年為將近400萬人解決就業(yè)難題。多年來，恒大貫徹質(zhì)量樹品牌，誠信立偉業(yè)的企業(yè)宗旨，堅持艱苦創(chuàng)業(yè)、無私奉獻、努力拼搏、開拓進取的企業(yè)精神，2020年已成為中國房地產(chǎn)百強企業(yè)——綜合實力TOP10第一名。恒大地產(chǎn)是恒大集團的旗艦產(chǎn)業(yè)，在中國234個城市擁有798個項目，包括恒大御景半島、恒大金碧天下、恒大華府、恒大名都等，土地儲備面積達2.31億平方米，并開創(chuàng)行業(yè)線上銷售和全精裝修交樓的先河。在新能源汽車領(lǐng)域，恒大與全球汽車產(chǎn)業(yè)各領(lǐng)域龍頭企業(yè)聯(lián)手，整合世界頂尖研發(fā)力量，與世界前60大汽車零部件龍頭企業(yè)戰(zhàn)略合作，打造高端智能工廠，同時入股全球最大經(jīng)銷商廣匯集團，建立線上線下銷售網(wǎng)絡(luò)，致力于打造世界規(guī)模最大、實力最強的新能源汽車集團，實現(xiàn)「換道超車」。目前汽車產(chǎn)業(yè)已成功上市，代碼00708.HK，2020年順利配股300億港元。物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域，恒大憑借智能化管理和標準化運營，在300多個城市擁有2800多個項目，業(yè)務(wù)覆蓋住宅、商業(yè)寫字樓、產(chǎn)業(yè)園、學校、醫(yī)院等多個設(shè)施，并于2020年12月在香港主板成功上市，代碼06666.HK，目前成功引入戰(zhàn)略投資235億港元，上市募資140.8億港元。在文化旅游方面，恒騰網(wǎng)絡(luò)以互聯(lián)網(wǎng)科技賦能，為用戶提供個性化觀影體驗，2021年完成南瓜電影和儒意影業(yè)全部股權(quán)的收購。恒大童世界以建設(shè)全球最大的“全室內(nèi)，全天候，全季節(jié)”的大型樂園為目標，預計2022年開業(yè)。在健康養(yǎng)生領(lǐng)域，恒大聚焦于大健康產(chǎn)業(yè)，目前已經(jīng)擁有24個健康產(chǎn)業(yè)項目，并成功推出了一種全新的養(yǎng)生模式：恒大養(yǎng)生谷，為客戶提供高品質(zhì)、全周期、多層次的優(yōu)質(zhì)健康服務(wù)。恒大房車寶集團運用數(shù)據(jù)科技，構(gòu)建出房產(chǎn)、汽車線上線下全渠道綜合交易服務(wù)平臺，目前已擁有全民經(jīng)紀人會員2129萬，專職經(jīng)紀人38.7萬，全年精準導流客戶超2000萬。恒大冰泉集團旗下經(jīng)營礦泉水、糧油、乳業(yè)和生鮮四類產(chǎn)品，覆蓋中國30多個城市，與一千余家經(jīng)銷商建立合作關(guān)系，致力于打造“中國天然礦泉水第一品牌”。放眼未來，恒大集團將全面實施“高增長，控規(guī)模，降負債”的發(fā)展戰(zhàn)略，堅持“規(guī)模+效益型”的發(fā)展模式，夯實房地產(chǎn)基礎(chǔ)，壯大文化旅游與健康業(yè)務(wù)的規(guī)模，推動新能源汽車產(chǎn)業(yè)化，實現(xiàn)多元化發(fā)展。同時認真履行企業(yè)社會責任，繼續(xù)投身于民生、扶貧、教育、環(huán)保、促就業(yè)等慈善公益事業(yè)的建設(shè)，為社會和諧與進步貢獻自身力量。財務(wù)狀況分析盈利能力分析恒大地產(chǎn)近五年的總資產(chǎn)收益率、凈資產(chǎn)收益率、銷售毛利率和凈利率都呈現(xiàn)倒U型，其中2018年的盈利能力最強，主要得益于集團大規(guī)模精品化開發(fā)建設(shè)，商品房品質(zhì)得到提升，進而銷售價格得以提高；另一方面，恒大與供應(yīng)商建立了戰(zhàn)略聯(lián)盟，集中采購與招投標，控制成本。2019年和2020年相比于前一年的總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、總收入增幅較小，但毛利潤和凈利潤有所下降，主要因為2019年清尾銷售樓宇交接結(jié)轉(zhuǎn)收入，清尾銷售樓宇售價比較低，而當年的每平米土地成本、建筑安裝成本、資本化利息成本都略微上升，同時為增加銷售，加大了廣告投入、銷售傭金等支出，以及因擴充業(yè)務(wù)規(guī)模，行政辦公費用隨之增加。2020年受新冠疫情影響，集團在全國范圍內(nèi)展開促銷，銷售價格下降，每平米成本小幅增加，集團盈利能力受到影響。圖4.1盈利能力分析圖營運能力分析從資產(chǎn)的運用效率來看，恒大的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率基本都在2016-2018年上升，說明企業(yè)利用資產(chǎn)經(jīng)營的效率在不斷提高，應(yīng)收賬款的變現(xiàn)能力也在提高。2019年存貨比上年增加了21%，應(yīng)收賬款也比上年增加了約17%，導致相關(guān)資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)率下降，2020年有所好轉(zhuǎn)。圖4.2營運能力分析圖成長性分析從表中數(shù)據(jù)來看，恒大新開工面積在2017年達到峰值（約9631萬平方米），2018年下半年，中國房地產(chǎn)市場基本結(jié)束高增長趨勢，無論是新開工面積還是土地儲備規(guī)劃總建筑面積都有所減少，到2020年，土地儲備面積已經(jīng)降到了2.31億平方米。銷售方面，房屋銷售面積每年都有所增長，其中2016年和2020年增速很快，尤其是2020年，在房地產(chǎn)行業(yè)普遍受到疫情影響銷售下滑的情況下，恒大憑借高質(zhì)高性價比的產(chǎn)品以及線上線下齊頭并進的銷售渠道，不斷推出促銷措施刺激市場，推動銷售面積高速增長，降低庫存。雖然疫情對恒大銷售量影響不大，但恒大的銷售均價下降，以及銷售傭金的增加，對企業(yè)利潤影響較大?？傮w來說，恒大實現(xiàn)了業(yè)績高增長，嚴控土地儲備規(guī)模，歷經(jīng)25年發(fā)展，恒大已經(jīng)完成“多元產(chǎn)業(yè)＋數(shù)字科技”的轉(zhuǎn)型，全面覆蓋衣食住行，文旅康養(yǎng)領(lǐng)域，未來恒大將搭載數(shù)字科技，打造智慧科技生態(tài)圈，迎接“新恒大”的到來。表4.1成長性分析表20162017201820192020新開工面積/×104m25137.59631756765138237土地儲備規(guī)劃總建筑面積/×108m22.293.123.032.932.31房屋銷售面積增長率75.20%12.55%4.25%11.50%38.30%收入增長率58.83%47.09%49.89%2.44%6.22%凈利潤增長率-51.33%378.73%53.41%-53.78%-53.26%償債性分析短期償債方面，恒大流動比率五年內(nèi)始終在100%-200%之間，速動比率持續(xù)下降，現(xiàn)金短債比除2016年接近100%外其余都在40%-50%之間，企業(yè)短期償債能力較差。長期償債方面，恒大產(chǎn)權(quán)比率始終居高不下，除因為恒大本身高杠桿經(jīng)營的原因以外，公司還存在大量合同負債以及第三方墊資，因此將預收賬款剔除，計算剔除預收賬款的資產(chǎn)負債率，恒大這一指標變化不大，距離“三道紅線”規(guī)定的70%還有一段距離，最后本文選用凈負債率作為補充衡量恒大長期償債能力，公司的凈負債率總體呈下降趨勢，2016-2018年降幅較大，到2020年，凈負債率已經(jīng)降至150%周圍，截至到2021年3月底，有息負債已經(jīng)降至6740億元，未來集團將繼續(xù)實施降負債的發(fā)展戰(zhàn)略，計劃在2021年6月30日前將凈負債率降到100%以下，在2021年底有息負債降至5600億元?？傮w來說，恒大在發(fā)展中穩(wěn)健性不夠，短期債務(wù)占比高，速動資產(chǎn)不足以支付短期負債，加上“三道紅線”的出臺收緊了地產(chǎn)行業(yè)的融資，公司再融資壓力增大，一旦房地產(chǎn)行業(yè)形勢和金融市場發(fā)生重大不利變化，大規(guī)模的有息負債將使公司面臨一定的資金壓力。表4.2償債性分析表20162017201820192020短期償債能力指標流動比率151.85%140.38%135.90%136.80%126.38%速動比率62.01%52.48%41.57%38.43%33.05%現(xiàn)金短債比97.79%42.65%40.64%40.32%47.62%長期償債能力指標產(chǎn)權(quán)比率601.63%627.37%509.16%515.44%556.67%剔除預收賬款的資產(chǎn)負債率83.34%83.79%81.79%82.74%83.43%凈負債率422.99%239.72%176.19%181.25%158.88%融資結(jié)構(gòu)分析債務(wù)融資（1）銀行及其他借款表4.3恒大地產(chǎn)2016-2020年借款狀況（單位：百萬元）20162017201820192020負債總額535070732625673142799895716532銀行及其他借款計入流動負債196150319899291775324279272828計入非流動負債263047301181245085280393233896占比85.82%84.77%79.75%75.59%70.72%對于恒大地產(chǎn)這樣的大型地產(chǎn)集團而言，銀行借款和其他借款是其籌資的主要來源，這里的其他借款指的是金融機構(gòu)（受托人）與集團訂立基金安排，為集團募集信托基金并注資。恒大的銀行借款占總有息負債的比重在逐年降低，2015年末，銀行借款和其他借款總額為237503百萬元，2020年末借款總額已經(jīng)增長到了506724百萬元，五年間借款總額增加了269221百萬元，為公司擴大生產(chǎn)經(jīng)營提供了充足的資金，但也為公司帶來巨額還債壓力。另外，恒大關(guān)于向銀行等金融機構(gòu)的借款是以集團物業(yè)、廠房及設(shè)備、使用權(quán)資產(chǎn)、投資物業(yè)、開發(fā)中物業(yè)、持作出售竣工物業(yè)、無形資產(chǎn)等作抵押，一旦房地產(chǎn)行業(yè)波動大，政府調(diào)控打壓房價，恒大用作抵押的存貨價值將受到影響，從而影響之后的借款。（2）優(yōu)先票據(jù)表4.4優(yōu)先票據(jù)發(fā)行一覽表（單位：百萬元）發(fā)行時間金額（美元）金額（人民幣）期限利率優(yōu)先票據(jù)實際利率銀行貸款實際利率201640026253年7.8%9.81%7.74%30019693年8%合計7004594--201750034433年7%8.33%7.62%100068865年8.25%100068867年9.5%59840784年6.25%134591726年7.5%4681319218年8.75%-3200-19939--合計592442447--201856538742年11%8.99%7.99%100068382年11%64544194年13%59040425年13.75%合計280019173--20191100747418個月7%10.06%8.85%875594530個月6.25%1025696442個月8.25%10067218個月8%60040232年9%145097283年9.5%85057024年10%70046965年10.5%300201933個月9.5%105073142年8.9%合計791453610--2020100068133年11.5%10.09%9.52%100068134年12%20001361733個月11.5%20001361745個月12%40027251年8.9%50034951年8.95%合計690047080--從表格中可以看到，恒大集團利用優(yōu)先票據(jù)籌集了大量資金，但是這種方式籌資成本明顯高于同期銀行借款利率，對企業(yè)來說是一筆不小的債務(wù)負擔，另外票據(jù)發(fā)行的契約書中限制性條款也很多，容易影響企業(yè)的正常發(fā)展。（3）中國企業(yè)債券表4.5中國企業(yè)債券發(fā)行一覽表（單位：百萬元）發(fā)行時間金額（人民幣）期限利率中國企業(yè)債券加權(quán)平均實際利率銀行貸款加權(quán)平均實際利率2016100004年6.98%7.04%7.74%42003年6.8%合計14200--2019150004年6.27%7.08%8.85%50005年6.8%合計20000--202045003年6.98%6.83%9.52%40003年5.9%25003年5.6%40005年5.8%21005年5.8%合計17100--相比于優(yōu)先票據(jù)，恒大地產(chǎn)在中國發(fā)行債券的金額較大，且債券加權(quán)平均實際利率低于銀行同期借款利率。（4）可轉(zhuǎn)換債券2018年1月30日，恒大與投資銀行簽訂協(xié)議，投資銀行承諾認購及支付或促使認購人認購并支付本金總額為18000百萬港元的可轉(zhuǎn)換債券，期限5年，年利率為4.25%，截至債券發(fā)行日，集團共收到17736百萬港元（相當于人民幣14383百萬元）。（5）永續(xù)債永續(xù)債，又稱類優(yōu)先股，是指沒有固定還款日或還款期限非常長的債務(wù)。雖然《公司法》明令禁止出售此類證券，但由于恒大集團采用的是香港的會計準則，企業(yè)可以將其設(shè)定為“名股實債”。2016年由附屬公司發(fā)行永續(xù)債籌得資金59754百萬元，同年贖回25789百萬元，2017年贖回全部永續(xù)債，至此永續(xù)債金額為0。權(quán)益融資權(quán)益融資主要包括內(nèi)部權(quán)益融資（留存收益）和外部權(quán)益融資（如發(fā)行新股、配股、戰(zhàn)略投資等）。（1）留存收益籌資表4.62016-2020年留存收益情況20162017201820192020留存收益3849556210657927799249480恒大地產(chǎn)留存收益總額從2016年起持續(xù)增長，2020年較前一年有所減少?？傮w來說，公司留存收益數(shù)額遠遠少于借款籌得資金數(shù)額。此外，公司經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量近五年中有三年為負，內(nèi)源融資嚴重不足。（2）股權(quán)融資表4.72016-2020股權(quán)融資數(shù)據(jù)（單位：百萬元）根據(jù)購股權(quán)或紅利認股權(quán)計劃發(fā)行股份贖回股份配售合計201675400352017637373026420183684330-6520193700037020209775737203060除2020年通過配售股票獲得3720百萬元的資金，其余四年股權(quán)融資額都比較少（3）戰(zhàn)略投資2017年1月，恒大引入中信、中融等八家戰(zhàn)略投資者，注入資金305億元，同年5月又引進第二批戰(zhàn)略投資者，成功注資395億元，同年11月，恒大第三次引進戰(zhàn)略投資者，獲得600億元，短短一年內(nèi)，恒大成功融得資金高達1300億，公司市值一度升至4252億元，公司控股股東凱隆置業(yè)持股比例降到了63.46%，戰(zhàn)略投資者持股36.54%。同時，恒大與27家戰(zhàn)略投資者簽訂對賭協(xié)議，包括業(yè)績對賭和上市對賭，一旦恒大沒有成功借殼上市，投資者將有權(quán)要求凱隆置業(yè)回購股份或無償轉(zhuǎn)讓股票。2020年11月，恒大發(fā)布公告，1300億中的1257億元戰(zhàn)略投資已轉(zhuǎn)為普通股，剩余43億元由恒大現(xiàn)金支付回購，表明市場對恒大發(fā)展前景依然看好。表4.82020年不同融資方式的金額和重要性排序表融資方式金額（百萬）比例重要性排序債務(wù)融資銀行及其他借款50672462.85%1優(yōu)先票據(jù)17731621.99%2中國企業(yè)債券681018.45%3永續(xù)債00.00%6權(quán)益融資留存收益494806.14%4股權(quán)融資46350.57%5戰(zhàn)略投資00.00%6融資需求預測表4.9恒大歷年增長率情況表20162017201820192020平均數(shù)實際增長率58.83%47.09%49.89%2.44%6.22%32.89%銷售凈利率8.33%11.91%14.27%7.02%6.19%9.55%資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率15.65%17.65%24.80%21.64%22.04%20.36%利潤留存率48.75%48.75%50.19%50.34%75.20%54.65%權(quán)益乘數(shù)7.027.276.096.156.576.62可持續(xù)增長率4.67%8.06%12.14%4.94%7.23%7.41%表4.102020年恒大管理用資產(chǎn)負債表（單位：百萬元）凈經(jīng)營資產(chǎn)凈負債和所有者權(quán)益經(jīng)營性流動資產(chǎn)1879747金融負債716532減：經(jīng)營性流動負債1171776經(jīng)營營運資本707971金融資產(chǎn)34829經(jīng)營性長期資產(chǎn)386583減：經(jīng)營性長期負債62420凈負債681703凈經(jīng)營性長期資產(chǎn)324163股東權(quán)益350431凈經(jīng)營資產(chǎn)總計1032134凈負債及股東權(quán)益總計1032134根據(jù)編制管理用資產(chǎn)負債表的原則，將恒大地產(chǎn)資產(chǎn)負債表資產(chǎn)類項目中“以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融資產(chǎn)”和“受限制存款及現(xiàn)金”劃分為金融資產(chǎn)，其余項目為經(jīng)營資產(chǎn)；負債類項目中將借款劃分為金融負債，其余為經(jīng)營負債，編制2020年管理用資產(chǎn)負債表，如表4.10所示。根據(jù)銷售百分比法，假設(shè)企業(yè)凈經(jīng)營資產(chǎn)、凈負債、股東權(quán)益與銷售收入的比例不變，按前文計算的平均可持續(xù)增長率7.41%，預測未來三年融資需求，如表4.11所示。表4.112021-2023年融資需求預測表銷售收入凈負債占比股東權(quán)益占比基期507248681703134.39%35043169.08%20215448177321923763852021融資需求504892595420225851687864214042622022融資需求542292787620236285078446664342032023融資需求5824529941假設(shè)企業(yè)銷售凈利率、留存收益率保持不變，銷售收入按平均可持續(xù)增長率7.41%計算，留存收益率按平均54.65%計算，根據(jù)優(yōu)序融資理論，企業(yè)在有融資需求時，首先考慮留存收益，其次是債務(wù)融資，最后是股權(quán)融資，則企業(yè)2021-2023年融資需求預測如下表所示。表4.122021-2023年外部融資需求預測表凈利潤留存收益凈負債融資需求外部權(quán)益融資需求202133726184315048975232022362231979654229808020233890621262582458679融資風險分析定量分析（1）Z-score測算模型表4.132016-2020年恒大Z-score測算表20202019201820172016X10.17280.22510.22140.24870.2815X20.02150.03530.03500.03190.0285X30.03060.04390.07520.04850.0357X40.17960.19400.19640.15940.1662Z1.61382.11132.29822.25072.3788Z值模型是將多個財務(wù)指標加權(quán)匯總，得出Z值，將這一數(shù)值與給定臨界值對比，以此來判斷企業(yè)財務(wù)危機的嚴重程度。1968年紐約大學教授EdwardAltman通過研究美國1945年～1965年之間的33家破產(chǎn)企業(yè)（制造業(yè)）和33家正常經(jīng)營的企業(yè)（制造業(yè)），依據(jù)企業(yè)財務(wù)報告提供的數(shù)據(jù)，從20多個財務(wù)指標中搭建出5個要素指標，并對其賦予不同權(quán)重，最后計算出Z值，并與臨界值對比，來以此評估財務(wù)風險。由于本文研究對象為房地產(chǎn)企業(yè)，因此選取Z3模型測算恒大地產(chǎn)的財務(wù)危機程度。公式如下：Z=6.65X1+3.26X2+6.72X3+1.05X4其中：X1=（流動資產(chǎn)-流動負債）/資產(chǎn)總額，它反映公司的短期償債能力和規(guī)模大?。籜2=留存收益/資產(chǎn)總額=（未分配利潤+盈余公積）/資產(chǎn)總額，它反映了公司累計獲利能力；X3=（稅前利潤+利息費用）/資產(chǎn)總額=息稅前利潤/資產(chǎn)總額，它反映了公司經(jīng)營水平的高低和運用資產(chǎn)獲利的能力；X4=股東權(quán)益/總負債，通過企業(yè)股權(quán)資本和債務(wù)資本的比重來反映企業(yè)財務(wù)結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性；當Z＜1.23時，代表企業(yè)面臨的財務(wù)風險較大，很可能破產(chǎn)；當Z＞2.9時，財務(wù)狀況良好，出現(xiàn)破產(chǎn)可能性很小，可以不予考慮；；當1.23≤Z≤2.9時，代表企業(yè)處于預測的灰色區(qū)域內(nèi)，是否破產(chǎn)要視情況而定，企業(yè)需要加強經(jīng)營管理，做好風險防范措施。恒大近五年基本處于灰色區(qū)域，存在一定的財務(wù)風險。（2）F分數(shù)模型由于Z-score模型沒有考慮現(xiàn)金流量的變動，因此，在1996年周首華、楊濟華和王平[21]在Z-score模型的基礎(chǔ)上進行改造，建立了F分數(shù)模型。公式如下：F=-0.1774+1.1091X1+0.1074X2+1.9271X3+0.0302X4+0.4961X5其中X1,X2與Z-score模型中的X1,X2一樣;X3=（稅后凈利+折舊）/資產(chǎn)總額；X4=（每股市價*股本總數(shù)）/總負債;X5=（稅后凈利+折舊+財務(wù)費用）/資產(chǎn)總額。恒大近五年F值分別為0.0561,0.1254,0.1696,0.1636,0.1783,一般認為F分數(shù)模型的臨界值為0.0274，若企業(yè)F值低于0.0274，則企業(yè)破產(chǎn)風險較大，從恒大F模型結(jié)果來看，企業(yè)財務(wù)風險不算很大。定性分析融資風險從宏觀上可以分為外部風險和內(nèi)部風險，其中外部風險主要是指政治、經(jīng)濟、法律政策、市場環(huán)境變化所產(chǎn)生的風險等；內(nèi)部風險則可以分為債務(wù)籌資風險和權(quán)益籌資風險。（1）外部風險分析政治風險：2018年以來，美國單方面挑起貿(mào)易戰(zhàn)，對中國輸美產(chǎn)品增加關(guān)稅，試圖污蔑中國的發(fā)展模式是“國家資本主義”，企圖遏制中國發(fā)展，維持其霸主地位。2021年3月份美日發(fā)布聯(lián)合聲明，認為中國的行為給聯(lián)盟和國際社會帶來了政治、經(jīng)濟、軍事等方面的挑戰(zhàn)，歐盟同意就新疆人權(quán)問題對中國官員實施制裁，隨后中美高層對話，美國對華態(tài)度強硬，拜登政府試圖拉攏更多盟友對抗中國，國際反華敵對勢力日益增強，中國當前正面臨著復雜的國際形勢。政策風險：2020年上半年為防控疫情對地產(chǎn)行業(yè)的沖擊，盡快恢復經(jīng)濟，中央實施了寬松的貨幣政策和積極的財政政策，導致少數(shù)城市房價快速上漲，下半年開始，政府陸續(xù)出臺收緊的調(diào)控政策，包括擴大限購區(qū)域、增加購房條件限制，提高首付比例，限制銷售均價漲幅，以及加強地產(chǎn)開發(fā)商預售資金監(jiān)管和在部分試點企業(yè)實施“三道紅線”管理，以此來給房地產(chǎn)市場降溫。金融風險：目前，海外金融市場依然存在泡沫化風險，一旦大幅下跌，很可能會影響到國內(nèi)資本市場，尤其是美股，它作為全球風險資產(chǎn)的風向標，在2008年的金融危機、2018年美股波動和去年3月大跌均對我國金融市場造成巨大沖擊，以2020年3月為例，疫情引發(fā)了海外市場流動性風險，使得我國多家頭部房企美元債到期收益率大幅上升，二級市場的大幅調(diào)整導致一級市場境外債發(fā)行被按下“暫停鍵”。市場利率方面，2020年受央行降準、降息影響，貸款平均利率下降，2021年將重新回升，貨幣政策也將由寬松轉(zhuǎn)為穩(wěn)健。（2）內(nèi)部風險分析①債務(wù)籌資風險債務(wù)籌資規(guī)模大，資本結(jié)構(gòu)不合理：近五年恒大資產(chǎn)負債率均高于83%，遠高于行業(yè)平均資產(chǎn)負債率，2018年借款總額6731億，2019年7999億，2020年7165億。大規(guī)模的債務(wù)使恒大資產(chǎn)負債率居高不下，即使剔除預收賬款，資產(chǎn)負債率依然很高，進而導致企業(yè)償債能力不夠，在發(fā)展中穩(wěn)健性不足，銀行貸款利率也會隨之增加，不合理的資本結(jié)構(gòu)最終會影響企業(yè)長期生存和發(fā)展，容易引發(fā)財務(wù)危機。踩中“三道紅線”，再融資壓力大：根據(jù)“三道紅線”政策要求，剔除預收款項后的資產(chǎn)負債率不得大于70%，凈負債率不得超過100%，現(xiàn)金短期債務(wù)比不得小于1。而截止到2020年末，恒大報表顯示剔除預收賬款的資產(chǎn)負債率為83.43%，凈負債率158.88%，現(xiàn)金短債比47.62%，三項指標均未達標，企業(yè)未來將不得增加有息負債規(guī)模，而根據(jù)前文預測，若恒大營業(yè)收入以7.41%的可持續(xù)增長率增長的話，2021年外部融資需求約為580億元，2022年約為623億元，且恒大降負債目標迫在眉睫，這意味著未來恒大通過上市、配股、引入戰(zhàn)略投資進行融資的比例會大幅上升，控制權(quán)也將分散。盈利能力下滑，融資成本較高：恒大近兩年凈利潤增長率均為負，盈利能力不斷下滑，2020年基本每股收益率較上年度下降53.38%，通過內(nèi)部利潤留存進行融資難度加大，未來外部融資額依然很高。對外債務(wù)融資中向銀行等金融機構(gòu)借款實際利率在7%-9%之間，優(yōu)先票據(jù)利率高于銀行借款利率，2019年超過10%，恒大的另一大融資方式戰(zhàn)略融資則需要恒大完成業(yè)績和上市的要求。2019年企業(yè)融資成本約為8.56%，而同期保利地產(chǎn)僅為5%左右，華夏幸福約為7.23%。企業(yè)2019年實現(xiàn)利潤335億元，而當年僅銀行等金融機構(gòu)的利息就需要償還514億元?？傮w來說，恒大融資成本比較高，高額的融資成本也將帶來巨大的融資風險。長短債比例不合理，不符合長期發(fā)展需要：從下表可以看出，近三年恒大長短債務(wù)比例基本在50%左右，企業(yè)每年都需要拿出大筆資金償還到期債務(wù)，且通過經(jīng)營活動實現(xiàn)現(xiàn)金流量的凈額時常為負，內(nèi)源融資嚴重不足，這與恒大當前成熟的發(fā)展模式并不匹配。表4.14恒大地產(chǎn)借款時間結(jié)構(gòu)表6個月或以下6至12個月1至5年5年以上總計1年以下借款所占百分比截至2018年12月31日1280222282612750194184067314252.93%截至2019年12月31日1067062654633899433778379989546.53%截至2020年12月31日1215702139073701371091871653246.82%②權(quán)益籌資風險權(quán)益籌資風險主要有因股票發(fā)行或引進戰(zhàn)略投資導致控制權(quán)分散的風險，以及股價波動風險，對于恒大而言，在引入扎略投資時，恒大與投資者簽訂對賭協(xié)議，若公司未能如期完成資產(chǎn)重組，投資者可向公司提出回購股份或股權(quán)補償要求，若選擇回購股份，公司極有可能需要變賣資產(chǎn)，若選股權(quán)補償，則戰(zhàn)略投資者將持股超過50%。恒大融資風險控制完善的風險管理和內(nèi)部控制體系恒大建立了一套完備的風險管理體系，通過識別、評估、回應(yīng)、監(jiān)控、匯報等步驟對風險進行持續(xù)監(jiān)控和管理，公司有明確的風險管理組織架構(gòu)，包括決策層、領(lǐng)導層、執(zhí)行層、協(xié)調(diào)部門和內(nèi)審部門。以下為公司具體職責分配情況。圖4.3恒大風險管理體系控制拿地強度，降低負債規(guī)模恒大自2017年開始持續(xù)降低土地儲備面積，截止到2020年底，土儲規(guī)模已降至2.31億平方米，此外，恒大積極參與舊城改造，2020年恒大接連在東莞、珠海、廣州、深圳拿下14個舊改項目，舊改項目拿地成本較低，且距轉(zhuǎn)化為土地儲備之間仍有一段時間，可以在保障自身發(fā)展的同時減輕公司資金壓力。恒大從2020年3月開始積極降低有息負債規(guī)模，到2021年3月負債已減少2千億元，并計劃在2021年6月30日前將凈負債率降到100%以下，負債的大幅降低使恒大融資風險得到有效防控。推出“房車寶”平臺，渠道出圈2017年恒大推出“房車寶”平臺，實現(xiàn)房源和信息共享，再與152家中介機構(gòu)合作，將有意向看房的客戶精準導流到線下門店。同時，恒大還推出房車寶全民經(jīng)紀平臺，讓普通人成為中間商，實現(xiàn)更大規(guī)模的客戶引流