新亞洲風(fēng)洋房+配套公建建筑規(guī)劃設(shè)計方案

規(guī)劃設(shè)計方案前期分析規(guī)劃策略規(guī)劃方案立面展示區(qū)位分析哈爾濱市松原市榆樹市牡丹江市通遼市德惠市農(nóng)安縣綠園區(qū)吉林市長春市九臺區(qū)CHANGCHUN寬城區(qū)二道區(qū)南關(guān)區(qū)朝陽區(qū)四平市基地遼源市雙陽區(qū)通化市沈陽市長春市CHANGCHUN項目位于長春高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，首批國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)之一長春是中國東北地區(qū)中心城市之一和重要的工業(yè)基地，國家歷史文化名城，中國外貿(mào)百強(qiáng)城市交通分析長春龍嘉國際機(jī)場長春北湖濕地公園長春站省政府長春西站長春南站市政府四環(huán)路SITE2.5KM凈月潭國家森林公園大屯機(jī)場城市周邊高速路網(wǎng)發(fā)達(dá)，鐵路網(wǎng)密集，交通極其便利，可快速接駁周邊城市基地距離火車站

17.2KM，距離西站

13.2KM，機(jī)場

43.5KM，利于出行規(guī)劃分析基地基地基地西側(cè)規(guī)劃有集中綠地及商業(yè)，住宅地塊集中，居住氛圍濃厚，是目前最具開發(fā)價值的區(qū)域之一配套分析慧仁學(xué)校居然世界里仁華醫(yī)院歐亞廣場八一湖生態(tài)公園吉林省第二人民醫(yī)院（在建）大學(xué)生創(chuàng)業(yè)園北師大附中吉林師范大學(xué)動漫游戲產(chǎn)業(yè)基地尚德學(xué)校棲湖體育公園3KM5KMSITE慧谷學(xué)校天茂湖公園學(xué)校景點商業(yè)醫(yī)療本項目

5KM

范圍內(nèi)，涵蓋學(xué)校、商業(yè)中心、醫(yī)療衛(wèi)生，配套資源較好基地現(xiàn)狀1

基地北側(cè)2

基地西側(cè)超凡大街規(guī)劃巷道1基地3

基地南側(cè)4

基地南側(cè)規(guī)劃加氣站2基地內(nèi)較為平整，規(guī)劃道路尚在建設(shè)用地情況地塊編號：（2019）0043

號用地性質(zhì)：二類居住用地規(guī)劃巷道超凡大街用地面積：145948

㎡容積率：1.1<R

≤

1.3，地下容積率

<0.8住宅容積率：1.23<R

≤

1.45（除公共綠地，幼兒園用地）基地地塊限高：<27m（按照機(jī)場凈空要求）建筑密度：<28%綠地率：＞

30%條件：裝配式建筑占總建筑比例≥

30%，單體裝配率≥

30%，裝配式樓體精裝修機(jī)動車出入口方向：城南大路，規(guī)劃巷道總結(jié)區(qū)位

交通

配套

現(xiàn)狀位于高新南

周邊路網(wǎng)完

教育資源豐

場地平板塊，發(fā)展

善，交通優(yōu)

富，景觀生

未來周潛力前景好

勢明顯態(tài)環(huán)境較好

住氛圍高新核心·城市菁英·精品學(xué)區(qū)府邸關(guān)鍵詞限價

裝配式

精裝修

限高≥30%有效控制成本

提升產(chǎn)品溢價難點：如何，？競品分析吳中姑蘇園陽光美湖天地萬科翡翠學(xué)院高新君園綠地城金地風(fēng)華雅筑華潤置地長安里1KM2KMSITE華潤置地凌云府競品分析華潤置地長安里（均價：13500

元

/

）㎡容積率：1.60產(chǎn)品類型：洋房、小高層占地面積：16.53

萬平建筑面積：26.45萬平開盤時間：2019

年

9

月

8

日已開盤華潤置地長安里本案典型戶型84

㎡洋房——兩室兩廳一廚一衛(wèi)111

㎡洋房——三室兩廳一廚一衛(wèi)130

㎡洋房——三室兩廳一廚兩衛(wèi)148

㎡洋房——四室兩廳一廚兩衛(wèi)競品分析金地風(fēng)華雅筑（均價：12500

元

/

）㎡容積率：1.39產(chǎn)品類型：洋房、小高層占地面積：6.60

萬平建筑面積：12.38萬平開盤時間：2019

年

11

月

8

日加推金地風(fēng)華雅筑本案典型戶型88

㎡洋房——三室兩廳一廚兩衛(wèi)127

㎡洋房——三室兩廳一廚兩衛(wèi)127

㎡頂層——兩室兩廳一廚一衛(wèi)139

㎡頂層——兩室兩廳一廚一衛(wèi)競品分析綠地城（均價：11500

元

/

）㎡綠地城容積率：1.50產(chǎn)品類型：洋房、小高層、高層占地面積：78.57

萬平建筑面積：117.86萬平開盤時間：2018

年

11

月

25

日加推本案典型戶型100

㎡洋房——三室兩廳一廚一衛(wèi)120

㎡洋房——三室兩廳一廚兩衛(wèi)135

㎡洋房——四室兩廳一廚兩衛(wèi)140

㎡洋房——三室兩廳一廚兩衛(wèi)160

㎡洋房——四室兩廳一廚兩衛(wèi)競品分析信達(dá)萬科翡翠學(xué)院（均價：15000

元

/

）㎡信達(dá)萬科翡翠學(xué)院容積率：1.50產(chǎn)品類型：聯(lián)排、洋房、小高層占地面積：15.06

萬平建筑面積：22.59

萬平開盤時間：2019

年

9

月

13

日加推本案典型戶型103

㎡洋房——兩室兩廳一廚兩衛(wèi)135

㎡洋房——四室兩廳一廚兩衛(wèi)142

㎡洋房——四室兩廳一廚兩衛(wèi)166

㎡洋房——四室兩廳一廚兩衛(wèi)競品分析吳中姑蘇院（均價：12500

元

/

）㎡吳中姑蘇院容積率：1.50產(chǎn)品類型：洋房、小高層占地面積：3.95

萬平建筑面積：8.73

萬平開盤時間：2019

年

8

月

19

日加推本案典型戶型108

㎡小高——三室兩廳一廚一衛(wèi)129

㎡洋房——四室兩廳一廚兩衛(wèi)142

㎡洋房——三室兩廳一廚兩衛(wèi)競品小結(jié)華潤置地長安里金地風(fēng)華雅筑綠地城信達(dá)萬科翡翠學(xué)院均價：13500

元

/容積率：1.60均價：12500

元

/容積率：1.39均價：11500

元

/容積率：1.50均價：15000

元

/容積率：1.50均價容積產(chǎn)品㎡㎡㎡㎡產(chǎn)品類型：洋房、小高層產(chǎn)品類型：洋房、小高層產(chǎn)品類型：洋房、小高層、高層產(chǎn)品類型：聯(lián)排、洋房、小高層周邊競品產(chǎn)品類型——高低配，多層以洋房為主競品小結(jié)面積段(洋房)120~135㎡項目名稱容積率90~100㎡100~120㎡135~145㎡華潤置地長安里金地風(fēng)華雅筑綠地城1.61.391.5130㎡（3面寬）88㎡（2面寬）127㎡（3面寬）120㎡（3面寬）

134㎡（3面寬）135㎡（3面寬）華潤置地凌云府信達(dá)萬科翡翠學(xué)院融創(chuàng)御湖宸院保利溪湖林語云湖府邸2.2138㎡（3面寬）142㎡（3面寬）145㎡（3面寬）1.5103㎡（2面寬）

135㎡（3面寬）1.052.472127㎡（3面寬）

133㎡（3面寬）華潤紫云府1.9138㎡（3面寬）新星宇和潤上鄰綠地中央墅1.691.041.492115㎡（3面寬）

123㎡（3面寬）

126㎡（3.5面寬）

145㎡（3面寬）135㎡（3.5面寬）萬科月潭灣119㎡（3面寬）

132㎡（3面寬）

135㎡（3面寬）

141㎡（3面寬）153㎡（3面寬）高新君園吳中姑蘇院1.5129㎡（3面寬）吳中桃花源1.7115㎡（3面寬）

125㎡（3面寬）

125㎡（3面寬）

140㎡（3面寬）周邊競品產(chǎn)品——

90-100

2面寬為主㎡100-120

3面寬為主㎡120-135

3面寬為主㎡135-145

3面寬，少量4面寬㎡前期分析規(guī)劃策略規(guī)劃方案立面展示設(shè)計條件輸入戶型面積常見面寬·

91平米———3

室

2

廳

1

衛(wèi)·

108平米———3

室

2

廳

2

衛(wèi)·

128平米———3

室

2

廳

2

衛(wèi)·

143平米———3+1

室

2

廳

2

衛(wèi)兩面寬三面寬三面寬四面寬設(shè)計條件輸入產(chǎn)品單價·

精裝標(biāo)準(zhǔn)層

———

14800/

平米·

毛坯標(biāo)準(zhǔn)層

———

13500/

平米·

毛坯首層

———

19000/

平米·

毛坯頂層

———

14000/

平米洋房限價15000/

平米疊拼·

疊拼較洋房多1000/

平米左右·

一層商業(yè)25000/

平米·

二層商業(yè)15000/

平米商業(yè)足量!

足量!

足量！商業(yè)

頂退

底躍前期分析規(guī)劃策略規(guī)劃方案立面展示鳥瞰圖鳥瞰圖總平面圖經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)高新超凡大街83#地經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表住宅用地面積用地性質(zhì)編號單位㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡-備注總規(guī)劃用地面積住宅用地面積總建筑面積145948.00145948.00274242.95189732.40168723.6757096.0021008.7316843.241052.00455.001限高27米189732.402地上建筑面積其中住宅洋房（8F)配套公建換熱站、配電箱均不計容其中商業(yè)物業(yè)用房社區(qū)用房養(yǎng)老服務(wù)用房幼兒園總建筑面積的4‰30

/百戶㎡303.0020

/百戶㎡2100.00140.001班/千人開閉站垃圾轉(zhuǎn)運站其他30.0085.49地下總建筑面積地下車庫84510.5441188.009486.6231701.385311.8538010.691.3地下車庫（人防）地下車庫（非人防）非機(jī)動車庫地上建筑面積5%其中其中住宅地下夾層，按照1.8㎡/輛估算地下儲藏室5%地上總建筑面積＞1.1，≤1.3＜0.8地上容積率地下容積率綠地率34567＞30%貨值：28.045

億元0.58-30.00%23.52%34331.761514%建筑密度%<28%戶型配比建筑基底面積總戶數(shù)㎡戶面積段頂退2房+91平3-2-1戶數(shù)31263021614418230戶數(shù)比20.61%41.61%14.27%9.51%要求戶數(shù)比20%89總?cè)藬?shù)機(jī)動車停車位48451938人輛每戶按照3.2人計算108平3-2-2128平3-2-2143平3+1-2-2寬廳底躍類45%15%總戶數(shù)的20%+3%的訪客車位+商業(yè)車位+物業(yè)養(yǎng)老車位+幼兒園車位10%地面停車位467輛1011其中12.02%1.98%10%地下停車位非機(jī)動車停車14712951輛輛頂躍合計1514100.00%100%戶型分布91

㎡108

㎡128

㎡143

㎡商業(yè)幼兒園日照分析543210經(jīng)日照計算，住宅滿足大寒日

2

小時日照要求洋房產(chǎn)品108

㎡3

房

2

廳

2

衛(wèi)已考慮

100

厚保溫層面積108

㎡3

房

2

廳

2

衛(wèi)電梯獨立入戶尊崇私家空間，彰顯尊貴氣度143

㎡3+1

房

2

廳

2

衛(wèi)已考慮

100

厚保溫層面積143

㎡3+1

房

2

廳

2

衛(wèi)超大空間起居室靈活可變百變空間，盡顯想象143

㎡3+1

房

2

廳

2

衛(wèi)豪華主臥奢華南臥，為可變空間提供無限可能在沒有明顯優(yōu)勢的前提下溢價

更快去化我們?nèi)绾螌崿F(xiàn)

或？設(shè)計思考裝配式結(jié)論≥30%·

91

平米戶型

——少量·

108

平米戶型——裝配式精裝?·

128平米戶型·

頂退

+91

平米—20%··

128

平米—15%·

143

平米—10%·

底躍類—10%108平米—45%戶型配比·

143平米戶型設(shè)計思考產(chǎn)品單價·

精裝標(biāo)準(zhǔn)層

———

14800/

平米·

毛坯標(biāo)準(zhǔn)層

———

13500/平米·

毛坯首層

———

19000/平米·

毛坯頂層

———

14000/

平米?洋房HOW突圍疊拼·

疊拼較洋房多1000/

平米左右限價

15000/

平米如何提升毛坯標(biāo)準(zhǔn)層單價？提升產(chǎn)品舒適度·

91·

108·

128·

143兩面寬三面寬三面寬四面寬㎡㎡㎡㎡四面寬鳥瞰圖鳥瞰圖總平面圖經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)高新超凡大街83#地經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表住宅用地面積用地性質(zhì)編號單位㎡備注總規(guī)劃用地面積住宅用地面積總建筑面積地上建筑面積住宅145948.00145948.00268092.40189732.40172265.60172265.601限高27米189732.40㎡㎡㎡㎡洋房㎡其中㎡配套公建商業(yè)17466.80換熱站、配電箱均不計容㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡-13290.31物業(yè)用房社區(qū)用房養(yǎng)老服務(wù)用房幼兒園1044.00總建筑面積的4‰其中466.0030

/百戶㎡311.0020

/百戶㎡2其中2100.001班/千人開閉站140.00垃圾轉(zhuǎn)運站其他30.0085.4978360.00地下總建筑面積地下車庫40656.00地下車庫（人防）9486.62地上建筑面積8%其中其中地下車庫（非人防）

31169.38非機(jī)動車庫地下儲藏室5310.0032394.001.3住宅地下夾層，按照1.8㎡/輛估算貨值：28.035

億元5%地上總建筑面積＞1.1，≤1.3＜0.8地上容積率3456789地下容積率綠地率0.54-戶型配比30.00%20.19%29470.601552%%㎡戶＞30%面積段頂退2房+91平3-2-1108平3-2-2128平3-2-2143平3+1-2-2寬廳底躍類戶數(shù)24866026415219830戶數(shù)比

要求戶數(shù)比建筑密度建筑基底面積總戶數(shù)<28%15.98%42.53%17.01%9.79%20%45%15%10%10%總?cè)藬?shù)49661906人輛每戶按照3.2人計算機(jī)動車停車位總戶數(shù)的20%+3%的訪客車位+商業(yè)車位+物業(yè)養(yǎng)老車位+幼兒園車位12.76%1.93%地面停車位454輛1011其中頂躍類地下停車位非機(jī)動車停車14522950輛輛合計1552100.00%100%戶型分布91

㎡108

㎡128

㎡143

㎡商業(yè)幼兒園日照分析543210經(jīng)日照計算，住宅滿足大寒日

2

小時日照要求128洋房大面寬128

㎡3

房

2

廳

2

衛(wèi)已考慮

100

厚保溫層面積128

㎡3

房

2

廳

2

衛(wèi)超大面寬合理的功能布局，開闊的視野128

㎡3

房

2

廳

2

衛(wèi)南北通，豪華主臥奢華南臥，為可變空間提供無限可能常規(guī)增加面寬提升舒適度的方式對貨值提升作用較小是否還有其他可行方案？借地優(yōu)化方設(shè)計策略”借

地“A戶

B戶

C戶

D戶A戶B戶A戶地

B戶地

C戶地

D戶地A戶地下室B戶地下室下室下室下室下室傳

統(tǒng)改

進(jìn)受價格天花板影響，在保證戶型面寬數(shù)前提下底

Town

可以充分利用地下空間，提升貨值鳥瞰圖鳥瞰圖總平面圖經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)高新超凡大街83#地方經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表住宅用地面積用地性質(zhì)編號單位㎡備注總規(guī)劃用地面積住宅用地面積總建筑面積地上建筑面積住宅145948.00145948.00266164.40189732.40169528.80102848.8066680.001限高27米189732.40㎡㎡㎡㎡洋房（8F)其中㎡疊拼（9F）㎡配套公建20203.60換熱站、配電箱均不計容㎡商業(yè)16084.31㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡-物業(yè)用房社區(qū)用房養(yǎng)老服務(wù)用房幼兒園995.00總建筑面積的4‰其中450.00㎡30

/百戶300.00㎡20

/百戶2其中2100.001班/千人開閉站140.00垃圾轉(zhuǎn)運站其他30.00104.2976432.00地下總建筑面積地下車庫41048.00地下車庫（人防）9486.62地上建筑面積5%其中其中地下車庫（非人防）

31561.38貨值：29.100

億元非機(jī)動車庫地下儲藏室5358.6030025.401.3住宅地下夾層，按照1.8㎡/輛估算5%地上總建筑面積＞1.1，≤1.3＜0.8地上容積率3456789地下容積率綠地率0.52-戶型配比30.00%20.12%29362.801498%%㎡戶＞30%面積段頂退2房+91平3-2-1108平3-2-2戶數(shù)2885302001203601498戶數(shù)比

要求戶數(shù)比建筑密度建筑基底面積總戶數(shù)<28%19.23%35.38%13.35%8.01%20%45%15%10%10%總?cè)藬?shù)47941924人輛每戶按照3.2人計算128平3-2-2機(jī)動車停車位143平3+1-2-2寬廳底躍類總戶數(shù)的20%+3%的訪客車位+商業(yè)車位+物業(yè)養(yǎng)老車位+幼兒園車位地面停車位458輛1011其中24.03%100.00%地下停車位非機(jī)動車停車14662977輛輛合計100%戶型分布91

㎡108

㎡122

㎡143

㎡商業(yè)幼兒園日照分析543210經(jīng)日照計算，住宅滿足大寒日

2

小時日照要求底

TOWN產(chǎn)品140

㎡底

Town

3+1

房

2

廳

3

衛(wèi)一層平面圖140

㎡底

Town

3+1

房

2

廳

3

衛(wèi)二層平面圖改造區(qū)域已考慮

100

厚保溫層面積140

㎡底

Town

3+1

房

2

廳

3

衛(wèi)私家庭院盡享景觀，南向超大方廳合理的功能布局，開闊視野140

㎡底

Town

3+1

房

2

廳

3

衛(wèi)私豪華主臥，奢華生活體驗尊崇私家空間，彰顯尊貴氣度140

㎡平層

3+1

房

2

廳

2

衛(wèi)已考慮

100

厚保溫層面積借天優(yōu)化方設(shè)計策略”借

天“航空限高9F9F＞

27m（不滿足限高）<27m（滿足限高）B戶A戶B戶A戶A戶

B戶

B戶

A戶C戶

C戶傳

統(tǒng)改

進(jìn)充分利用起居室通高空間(

≤20%

本層建面

)增大贈送率，提高產(chǎn)品溢價鳥瞰圖鳥瞰圖總平面圖經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)高新超凡大街83#地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表住宅用地面積用地性質(zhì)編號單位㎡備注總規(guī)劃用地面積住宅用地面積總建筑面積地上建筑面積住宅145948.00145948.00274422.40189732.40169488.60107379.6062109.001限高27米189732.40㎡㎡㎡㎡洋房（8F)其中㎡疊拼（9F）㎡配套公建20243.80換熱站、配電箱均不計容㎡商業(yè)16084.31㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡-物業(yè)用房社區(qū)用房養(yǎng)老服務(wù)用房幼兒園1053.00總建筑面積的4‰其中456.00㎡30

/百戶304.00㎡20

/百戶2其中2100.001班/千人開閉站140.00垃圾轉(zhuǎn)運站其他30.0076.4984690.00地下總建筑面積地下車庫41552.00地下車庫（人防）9486.62地上建筑面積5%其中其中地下車庫（非人防）

32065.38貨值：29.168

億元非機(jī)動車庫地下儲藏室5414.4037723.601.3住宅地下夾層，按照1.8㎡/輛估算5%地上總建筑面積＞1.1，≤1.3＜0.8地上