某市物業(yè)管理實(shí)施辦法

某市物業(yè)管理實(shí)施辦法?第一章總則第一條目的和依據(jù)為了規(guī)范本市物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善居住和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。第二條適用范圍本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)。本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。第三條基本原則物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)遵循業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)與依法監(jiān)管相結(jié)合的原則。鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法，提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。第四條政府職責(zé)市、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，建立物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)機(jī)制，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的重大問題。市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。其他有關(guān)部門按照各自職責(zé)，做好物業(yè)管理相關(guān)工作。第二章業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)第五條業(yè)主定義房屋的所有權(quán)人為業(yè)主?；谂c建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的，在物業(yè)管理活動(dòng)中享有業(yè)主權(quán)利，承擔(dān)業(yè)主義務(wù)。第六條業(yè)主權(quán)利業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；（二）提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；（四）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；（五）選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán)；（六）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（八）對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金（以下簡稱專項(xiàng)維修資金）的管理和使用；（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。第七條業(yè)主義務(wù)業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；（三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；（四）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；（五）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。第八條業(yè)主大會(huì)一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。具體劃分辦法由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門會(huì)同相關(guān)部門制定。第九條業(yè)主大會(huì)的成立符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議：（一）交付的房屋專有部分面積達(dá)到建筑物總面積百分之五十以上；（二）首次交付專有部分之日起滿兩年且交付的房屋專有部分面積達(dá)到建筑物總面積百分之三十以上。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在符合前款條件之日起三十日內(nèi)，書面報(bào)告物業(yè)所在地的區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自收到書面報(bào)告之日起六十日內(nèi)，負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。第十條籌備組首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居民委員會(huì)代表組成。籌備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半。籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔(dān)任?；I備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起九十日內(nèi)，組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。第十一條業(yè)主大會(huì)會(huì)議業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)決定籌集和使用專項(xiàng)維修資金、改建或者重建建筑物及其附屬設(shè)施的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定其他有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的重大事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。第十二條業(yè)主委員會(huì)業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，由五至十一名單數(shù)成員組成。業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：（一）具有完全民事行為能力；（二）遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；（三）遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；（四）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔；（五）具有一定的組織能力；（六）具備必要的工作時(shí)間。第十三條業(yè)主委員會(huì)職責(zé)業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé)：（一）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議；（二）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；（三）與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；（四）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（五）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；（六）督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用；（七）組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用；（八）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；（九）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。第十四條業(yè)主委員會(huì)會(huì)議業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席，作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自作出決定之日起三日內(nèi)，將決定事項(xiàng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。第三章前期物業(yè)管理第十五條前期物業(yè)服務(wù)合同建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。投標(biāo)人少于三個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。第十六條臨時(shí)管理規(guī)約建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定臨時(shí)管理規(guī)約，并向物業(yè)買受人明示。臨時(shí)管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書面承諾。第十七條承接查驗(yàn)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用十五日前，與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)承接的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，并做好記錄。第十八條物業(yè)資料移交建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用十五日前，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；（四）業(yè)主名冊(cè)；（五）物業(yè)管理所必需的其他資料。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì)。第四章物業(yè)服務(wù)第十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格，并依法取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書。物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)分為一、二、三級(jí)。具體資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)由國務(wù)院建設(shè)主管部門制定。第二十條物業(yè)服務(wù)合同業(yè)主大會(huì)成立后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、雙方的權(quán)利義務(wù)、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。第二十一條物業(yè)服務(wù)內(nèi)容物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供下列服務(wù)：（一）物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；（二）物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理；（三）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和綠化養(yǎng)護(hù)管理；（四）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的秩序維護(hù)、安全防范等事項(xiàng)的協(xié)助管理；（五）物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)；（六）物業(yè)檔案資料管理；（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他服務(wù)。第二十二條物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門會(huì)同相關(guān)部門制定，并向社會(huì)公布。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)。第二十三條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可以采取包干制或者酬金制等形式。實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤。實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。第二十四條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)調(diào)整物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況進(jìn)行公示。物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定程序進(jìn)行，并提前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示擬調(diào)整的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及理由。業(yè)主對(duì)調(diào)整后的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有異議的，可以向價(jià)格主管部門申請(qǐng)核定。第二十五條物業(yè)服務(wù)監(jiān)督業(yè)主有權(quán)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行評(píng)估，并將評(píng)估結(jié)果向業(yè)主公布。區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)責(zé)令整改。第五章物業(yè)的使用與維護(hù)第二十六條物業(yè)使用規(guī)定業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)。業(yè)主、物業(yè)使用人在住宅物業(yè)內(nèi)不得飼養(yǎng)家禽、家畜，但因輔助、導(dǎo)盲、導(dǎo)聽等特殊需要飼養(yǎng)的除外。第二十七條裝飾裝修管理業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主或者物業(yè)使用人。業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律、法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定，不得危及房屋安全。第二十八條物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)。業(yè)主專有部分的維修、養(yǎng)護(hù)，由業(yè)主負(fù)責(zé)。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)時(shí)，相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)予以配合。第二十九條專項(xiàng)維修資金專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。專項(xiàng)維修資金的繳存、使用、管理，按照國家和本市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第三十條應(yīng)急維修發(fā)生危及房屋安全等緊急情況，需要立即對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修和更新、改造的，按照應(yīng)急維修的有關(guān)規(guī)定辦理。第六章法律責(zé)任第三十一條業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的法律責(zé)任業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，予以通報(bào)批評(píng)：（一）未按照規(guī)定召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的；（二）未按照規(guī)定選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員的；（三）未按照規(guī)定執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定的；（四）未按照規(guī)定履行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的。業(yè)主違反本辦法規(guī)定，未按照約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法向人民法院提起訴訟。第三十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法律責(zé)任物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令限期改正，并處以罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷資質(zhì)證書：（一）未按照規(guī)定簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同的；（二）未按照規(guī)定提供物業(yè)服務(wù)的；（三）未按照規(guī)定移交物業(yè)資料的；（四）擅自改變物業(yè)管理用房用途的；（五）擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域的。物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，挪用專項(xiàng)維修資金的，由區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門追回挪用的專項(xiàng)維修資金，給予警告，并處以罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。第三十三條其他法律責(zé)任違反本辦法規(guī)定，