株洲亞泰時代廣場營銷執(zhí)行報告

亞泰時代廣場營銷執(zhí)行報告報告戰(zhàn)略思路1234是什么樣的項目？處于什么樣的市場？在這個市場中我們處于什么位置？我們該如何去銷售？目錄

CONTENTS市場分析2項目規(guī)劃及定位3項目核心策略4營銷執(zhí)行5NO.1項目分析1營銷推廣6市場分析株洲概況炎帝故土、工業(yè)重鎮(zhèn)、交通樞紐、移民城市城市概況交通網(wǎng)絡(luò)株洲素有“南北通衢”之稱，有“北有鄭州、南有株洲”之說?，F(xiàn)在，株洲已成為江南最大的交通樞紐，水、陸、空交通十分便利，京廣、浙贛、湘黔、武廣四條鐵路干線在這里交匯。百里湘江繞城而下，千噸級船舶可直通洞庭入長江到武漢進上海。北京至廣州的106國道、上海至昆明的320國道和正在建設(shè)中的京珠高速公路及將要建設(shè)的上瑞高速公路穿城而過，從而把株洲到長沙黃花國際機場的時間縮短為40分鐘。交通的便捷，使株洲如今成為江南物流、人流、信息流的中心。市場分析經(jīng)濟分析

1株洲工作發(fā)展概況2城市戰(zhàn)略

株洲市政府規(guī)劃在2010年將株洲建設(shè)成為城區(qū)面積百萬平方公里，居住人口過百萬的中等規(guī)模城市。在株洲朝著2010年規(guī)劃百萬人口經(jīng)濟強市的目標邁進的進程中，株洲的房地產(chǎn)業(yè)也將在舊城改造和新區(qū)建設(shè)方面有著巨大的發(fā)揮空間。株洲地產(chǎn)市場的春天已經(jīng)來臨！市場分析經(jīng)濟分析

市場分析經(jīng)濟分析

據(jù)統(tǒng)計資料，株洲市2008年實現(xiàn)生產(chǎn)總值9094676萬元，同比增長13.4%，增幅比上年提高1.3個百分點，高出全國、全省平均水平。三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比重由上年的14.2：48.9：36.9調(diào)整為今年的12.5:51.5:36人均GDP達到12100元。實現(xiàn)產(chǎn)值（萬元）同比2005增長增長幅度所占比重第一產(chǎn)業(yè)10963776.1%6．8%12.5%第二產(chǎn)業(yè)497189215.1%13．4%51.5%第三產(chǎn)業(yè)302640713.2%11．6%13.0%株洲市2008年三大產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計表3三大產(chǎn)業(yè)全面提速市場分析經(jīng)濟分析

2008株洲工業(yè)生產(chǎn)增長較快的在于：一是優(yōu)勢行業(yè)作用突出。二是隨著智成化工、株化集團等企業(yè)技改項目竣工和株洲電力機車廠、株洲車輛廠等大中型企業(yè)的飛速發(fā)展，規(guī)模經(jīng)濟效益明顯。第二產(chǎn)業(yè)—規(guī)模效益2008年第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在于：一是交通運輸郵電業(yè)快速發(fā)展。二是房地產(chǎn)市場繼續(xù)活躍。三是借助便利的交通條件旅游業(yè)加快發(fā)展。第三產(chǎn)業(yè)—穩(wěn)定發(fā)展2008年株洲市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到12455元，比上年凈增2394元，增長10.9%；城鎮(zhèn)單位在崗職工人年平均工資達18343元，同比增長10.7%。2008年，株洲市消費品市場呈現(xiàn)城鄉(xiāng)同步增長。全年實現(xiàn)社會消費品零售總額208.5億元，增長15.1%。其中城市消費品零售額129.4億元，增長16.4%。消費—穩(wěn)步上升居民收入—大幅增加市場分析經(jīng)濟分析

4蘆淞區(qū)經(jīng)濟概況財政和居民收入穩(wěn)步增加。全年到位外資3801萬美元，實際利用內(nèi)資6.7億元，外貿(mào)出口不斷增長，達到8449萬美元。全年財政總收入完成23053萬元，增長23％，其中企業(yè)所得稅增長強勁，比上年同期增長93.5％。一般預算收入完成11886萬元，增長18.9％。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入12271元，增長12％，其中經(jīng)營凈收入增長33％。市場分析經(jīng)濟分析

市場分析經(jīng)濟分析

市場分析

房地產(chǎn)市場調(diào)研隨著株洲經(jīng)濟和城市的快速發(fā)展，由以前的兩大區(qū)域逐步擴散到目前的九大板塊01供求狀況石峰區(qū)石峰區(qū)市場調(diào)研石峰區(qū)為株洲房產(chǎn)開發(fā)較早區(qū)域，但由于該區(qū)域為重工業(yè)區(qū)，空氣污染較為嚴重，居住氛圍較差，因此近年來發(fā)展較為緩慢，供應(yīng)量較少。項目主要集中在該區(qū)域中心較繁華地帶，市場供應(yīng)量在20萬方左右，是目前株洲市區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展相對落后區(qū)域，市場形象不佳。目前區(qū)域內(nèi)置業(yè)群體仍以石峰區(qū)內(nèi)廠區(qū)高收入職工及部分廠區(qū)回遷戶為主，鮮有其他城區(qū)居民跨城區(qū)購房現(xiàn)象。

市場特征物業(yè)類型：早年開發(fā)的產(chǎn)品以多層住宅為主，目前以小高層為主品整體價格：1100—1700元/m2戶型面積：主要以140、150平米三、四房為主，部分小戶型為輔客戶群體：區(qū)域拆遷戶、廠區(qū)內(nèi)中高收入職工（家庭年收入5萬元左右）為主。銷售情況：目前區(qū)域內(nèi)在售項目較少，整體銷售率約為70%左右。雖區(qū)域市場形象不佳，但對于該區(qū)域工薪階層職工仍存在一定市場空間。市場分析

房地產(chǎn)市場調(diào)研02供求狀況荷塘區(qū)市場調(diào)研荷塘區(qū)屬于房產(chǎn)開發(fā)較晚區(qū)域，未來一年內(nèi)區(qū)域供應(yīng)量40萬方左右，主要放量集中在區(qū)政府一帶，出現(xiàn)其中包括西子花園、玫瑰名城等以多層為主，小高層為輔的建筑群體。整體區(qū)域良好的大環(huán)境及日常工作、生活等主要因素致使大部分荷塘區(qū)居民仍以荷塘區(qū)為首選。該區(qū)域目標客群以政府工作人員為主及部分中高等收入者（家庭年收入8-10萬）為輔。

市場特征物業(yè)類型：以多層為主，小高層為輔整體價格：1400—2400元/m2戶型面積：主要以面積130-140平米三房及150平米左右四房為主要房型客戶群體：荷塘區(qū)政府公務(wù)員及事業(yè)單位工作者為主要購房群體。銷售情況：目前銷售情況較好，整體銷售率接近70%荷塘區(qū)市場分析

房地產(chǎn)市場調(diào)研03供求狀況天元區(qū)市場調(diào)研天元區(qū)屬于政府大力開發(fā)的新區(qū)范疇，經(jīng)濟較為發(fā)達，眾多新興企業(yè)集聚于此，其目前的區(qū)域總體供應(yīng)量在100萬方左右，市場供應(yīng)總量處于各個區(qū)域之首，未來一年內(nèi)可能出現(xiàn)供應(yīng)在70萬方左右。以多層、小高層產(chǎn)品為主，天元區(qū)的整體區(qū)域優(yōu)勢、清新的空氣及新區(qū)的良好配套吸引了部分株洲本地高薪階層群體及外地商人的眼球，為目前株洲大部分居民置業(yè)的首選區(qū)域。

市場特征物業(yè)類型：多層及小高層為主，近年來小高層所占比例逐步增大整體價格：1700—2500元/m2戶型面積：以130-150方的三房、四房為主力房型客戶群體：株洲本地高薪階層及部分經(jīng)商群體為主大比例銷售情況：天元區(qū)銷售情況較好，大部分樓盤銷售率在80%以上天元區(qū)市場分析

房地產(chǎn)市場調(diào)研04供求狀況蘆淞區(qū)市場調(diào)研蘆淞區(qū)作為株洲房地產(chǎn)開發(fā)最早的區(qū)域，蘆淞區(qū)目前總體供應(yīng)量在70萬方左右。蘆淞區(qū)是株洲商業(yè)發(fā)展較成熟區(qū)域，聚集了眾多外地經(jīng)商人員，隨著蘆淞大橋等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)及環(huán)境的治理，該區(qū)域是未來株洲最具潛力的發(fā)展區(qū)域。建設(shè)南路的繁華、湘江的優(yōu)美風情及原生帶的植物景觀等為蘆淞區(qū)的優(yōu)勢所在，目前該區(qū)域內(nèi)樓盤整體銷售率超過70%。

市場特征物業(yè)類型：小高層、高層整體價格：2000-3000元/m2戶型面積：集中在130-160平方米之間，部分商業(yè)項目客戶群體：以經(jīng)商個體戶、私營業(yè)主為主要群體銷售情況：該區(qū)域銷售相對理想，整體銷售率達到80%左右蘆凇區(qū)市場分析

房地產(chǎn)市場調(diào)研05蘆淞區(qū)主要競爭樓盤分析市場分析

房地產(chǎn)市場調(diào)研錦繡江山

東湖名居天潤·天城

惠天然-山水國際

恒基·嘉泰大廈九天國際廣場市場分析

競爭樓盤分析

東湖名居

基本情況樓盤名稱東湖名居開盤日期2008.10區(qū)域地段株洲市荷塘區(qū)合泰大街中段入伙日期2009.8.31棟數(shù)1總套數(shù)150左右層高22層容積率6.6綠化率車位數(shù)發(fā)展商株洲九億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司售樓電話8588888/8299999物業(yè)管理蕙潔物業(yè)公司物管費用0.98元/平米景觀設(shè)計中南大學設(shè)計占地面積5000平方米物業(yè)類型高層建筑建筑面積3.3萬平方米樓盤定位中高檔/商住樓建筑風格現(xiàn)代戶型種類及面積兩房兩廳、三房兩廳、四房兩廳（109-172）銷售率30%最高價3800元/平米最低價2500元/平米均價2880元/平米付款方式銀行按揭98折一次性付款97折交樓標準毛胚房建筑結(jié)構(gòu)框架配套設(shè)施地下車庫小區(qū)環(huán)境臨近東湖公園周邊配套公交線路2、19、36、42、22、36超市/綜合商場奇跡超市學校十三中、五中、湖南工大醫(yī)療衛(wèi)生仁和醫(yī)院金融機構(gòu)工行、商行、建行自然環(huán)境休閑設(shè)施東湖公園酒店/賓館項目綜合評價優(yōu)勢：1、緊鄰合泰大街，交通便捷，東西兩面毗鄰東湖公園，周邊景觀性好。2、現(xiàn)房銷售，周邊配套設(shè)施齊全，生活方便。3、離蘆淞商圈較近，商業(yè)氛圍較濃。劣勢：1、樓盤品質(zhì)一般，戶型較差，純板式建筑，通風采光性較差，2、合泰大街居住多為服裝業(yè)工作者，人群復雜，治安、環(huán)境較差。附加1、目前采取9折優(yōu)惠，價格直接將去250元2、臨東湖的房屋比臨合泰路的房屋同層差價400元／㎡，垂直方向上樓層差價為20——40／㎡。東湖名居

市場分析

競爭樓盤分析

市場分析

競爭樓盤分析

天潤·天城

基本情況樓盤名稱天潤·天城開盤日期2009.5區(qū)域地段合泰路與文化路交匯處入伙日期2010.5棟數(shù)1總套數(shù)294層高29容積率11.98綠化率車位數(shù)180發(fā)展商株洲市天立房地產(chǎn)開發(fā)有限公司售樓電話8490111物業(yè)管理——物管費用——景觀設(shè)計深圳市華納國際建筑設(shè)計有限公司占地面積3369平米物業(yè)類型高層（29層）建筑面積42708平米樓盤定位商住樓（6—8樓為寫字樓）建筑風格現(xiàn)代戶型種類及面積一房、二房、三房（40-130平米）銷售率最高價——最低價——均價2700付款方式銀行按揭98折一次性付款97折交樓標準毛胚房建筑結(jié)構(gòu)框剪配套設(shè)施地下車庫、空中花園小區(qū)環(huán)境空中花園周邊配套公交線路41、16超市/綜合商場奇跡超市學校工業(yè)大學、十三中醫(yī)療衛(wèi)生仁和醫(yī)院金融機構(gòu)建行、中行自然環(huán)境東湖公園休閑設(shè)施東湖公園、自身配套酒店/賓館項目綜合評價優(yōu)勢1、位于文化路與合泰路路口，交通便利。2、售樓部裝修較好，置業(yè)顧問服務(wù)較好。3、自身配套較好（商業(yè)、住宅電梯分開，空中花園）劣勢1、期房銷售2、周邊配套目前不齊全，價格較高。附加VIP認購中，定10萬送2萬市場分析

競爭樓盤分析

天潤·天城市場分析

競爭樓盤分析

惠天然-山水國際

基本情況樓盤名稱惠天然-山水國際開盤日期2007.01.28區(qū)域地段株洲市蘆淞區(qū)建設(shè)南路入伙日期——棟數(shù)第五期總套數(shù)層高23層容積率1.5綠化率64%車位數(shù)6.5萬左右發(fā)展商湖南惠天然房地產(chǎn)開發(fā)有限公司售樓電話2588999物業(yè)管理湖南惠天然物業(yè)管理有限公司物管費用0.98/1.28元/M2景觀設(shè)計深圳艾克維斯建筑顧問有限公司占地面積200畝物業(yè)類型小高層、高層建筑面積30萬平方米樓盤定位高檔樓盤建筑風格現(xiàn)代主義戶型種類及面積二房105，三房138，四房152，五房168銷售率40%最高價4500最低價3200均價3800付款方式一次性付款98折，按揭99折交樓標準毛胚房建筑結(jié)構(gòu)框架配套設(shè)施小區(qū)會所小區(qū)環(huán)境原生態(tài)環(huán)境周邊配套公交線路18、36、7路超市/綜合商場步高國安店、佳誠數(shù)碼廣場學校市一中醫(yī)療衛(wèi)生四醫(yī)院金融機構(gòu)工行、建行自然環(huán)境中心原生山體公園休閑設(shè)施酒店/賓館項目綜合評價優(yōu)勢1、該項目定位為株洲市上層社會消費人群，價格在整個市場中居高不下，同時打造一種“國際生活大管家”的生活品味。意為品質(zhì)居住、尊貴生活占第一要素。2、現(xiàn)一期己基本銷售完畢，入住率不太高。目前主要銷售二期30層的高層。現(xiàn)主體施工到4-8層左右，銷售進程可達到簽約，合同簽定。3、項目知名度高，品牌效應(yīng)強。劣勢現(xiàn)周邊配套稍微欠缺，且價格過高，很大程度排除了一部份想購房客戶。

市場分析

競爭樓盤分析

惠天然-山水國際市場分析

競爭樓盤分析

錦繡江山

基本情況樓盤名稱錦繡江山開盤日期2009.5區(qū)域地段市蘆淞區(qū)沿江南路43號入伙日期2010.5棟數(shù)二期總套數(shù)181余套層高20

容積率3.5綠化率48.2%車位數(shù)發(fā)展商株洲江山置業(yè)有限公司售樓電話2587888物業(yè)管理中海物業(yè)物管費用1.15元/㎡景觀設(shè)計占地面積59000㎡物業(yè)類型小高層建筑面積240000㎡

樓盤定位中高檔盤建筑風格現(xiàn)代、古代融合戶型種類及面積三房124-144,四房158-173，五房180-190銷售率——最高價3800最低價2780均價3350付款方式一次性96折，按揭98折交樓標準毛胚房建筑結(jié)構(gòu)框架配套設(shè)施中心景區(qū)、瀑布、生態(tài)山林、健身區(qū)小區(qū)環(huán)境湖區(qū)景觀、疊水瀑布、生態(tài)山林周邊配套公交線路17、18、36、7、5路超市/綜合商場富佳超市、中南食品大市場學校市一中、樟樹枰小學醫(yī)療衛(wèi)生四醫(yī)院金融機構(gòu)工行、建行、商行自然環(huán)境湘江四季花園休閑設(shè)施解放路步行街酒店/賓館國賓、國安項目綜合評價1、該項目在原湘江四季花園的基礎(chǔ)上，升級為四季花園鼎力之作——錦繡江山，由江山置業(yè)獨立開發(fā)。第一期推出5棟小高層，銷售情況一般，里面位置銷售情況較好，靠門面的外圍銷售困難。2、現(xiàn)施工己封頂，銷售進入合同簽署階段。由于離蘆淞商圈極近，得到服裝界人士的熱捧。雖然與山水國際為鄰，但仍爭取到較多客源。3、客戶來源以個體經(jīng)商戶、公務(wù)員為主。4、項目知名度高、品牌效應(yīng)較強。市場分析

競爭樓盤分析

錦繡江山市場分析

競爭樓盤分析

恒基·嘉泰大廈

基本情況樓盤名稱恒基·嘉泰大廈開盤日期2008.4區(qū)域地段合泰路74號入伙日期2009.8棟數(shù)1總套數(shù)150層高15容積率10.52%綠化率0.06%車位數(shù)發(fā)展商株洲市恒基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司售樓電話8166999物業(yè)管理株洲市恒基物業(yè)管理有限公司物管費用0.5-1元景觀設(shè)計株洲市湘楚建筑設(shè)計有限公司占地面積896.4平米物業(yè)類型小高層、高層建筑面積10241.4萬平米樓盤定位商住樓建筑風格現(xiàn)代戶型種類及面積一房、二房、三房、四房（58.97——123平米）銷售率最高價2950最低價2450均價2700付款方式一次性97折，按揭98折交樓標準毛胚房建筑結(jié)構(gòu)框架配套設(shè)施小區(qū)環(huán)境東湖公園周邊配套公交線路42、16、41超市/綜合商場奇跡超市學校十三中、工學院醫(yī)療衛(wèi)生仁和醫(yī)院金融機構(gòu)建行、中行、商行自然環(huán)境臨東湖公園休閑設(shè)施東湖公園酒店/賓館項目綜合評價優(yōu)勢1、緊臨合泰街、交通便利2、緊鄰東湖公園、環(huán)境較好3、生活配套設(shè)施完善劣勢1、樓盤品質(zhì)一般，戶型一般，價格較高2、合泰大街居住多為服裝業(yè)工作者，人群復雜，治安、環(huán)境較差。附加工行按揭：首付2成——利率8折優(yōu)惠首付3成——利率7折優(yōu)惠市場分析

競爭樓盤分析

恒基·嘉泰大廈市場分析

競爭樓盤分析

九天國際廣場

基本情況樓盤名稱九天國際廣場開盤日期2008.4區(qū)域地段東臨建設(shè)南路、西至沿江風光帶南至江天賓館入伙日期2009.8棟數(shù)5總套數(shù)1000層高22容積率6.84綠化率44.5%車位數(shù)904發(fā)展商湖南九天置業(yè)有限公司售樓電話8341888物業(yè)管理湖南華天集團物業(yè)有限公司物管費用1.2元景觀設(shè)計占地面積50025平米物業(yè)類型高層建筑面積37萬平米樓盤定位商住樓建筑風格現(xiàn)代戶型種類及面積二房、三房、四房（80——186平米）銷售率85%最高價4200最低價2980均價3550付款方式一次性99折，按揭無優(yōu)惠交樓標準毛胚房建筑結(jié)構(gòu)框架配套設(shè)施商業(yè)區(qū)、寫字樓、空中花園小區(qū)環(huán)境緊臨湘江風光帶周邊配套公交線路2、4、18、41、T28超市/綜合商場步步高超市、九天商業(yè)廣場學校醫(yī)療衛(wèi)生金融機構(gòu)建行、農(nóng)行、商行自然環(huán)境湘江風光帶休閑設(shè)施徐家橋步行街酒店/賓館項目綜合評價優(yōu)勢1、大規(guī)模、大輻射，處于蘆淞商圈，獨霸一方。2、完美地段、繁華中心、交通便捷。3、緊臨湘江風光帶，自然風景好，附加值高。劣勢1、人口密度較大2、容積率高市場分析

競爭樓盤分析

九天國際廣場01市場分析

回首2008株洲房地產(chǎn)市場

房地產(chǎn)市場開發(fā)情況市場分析

2008市場總結(jié)

資金七成投向住宅市場分析

2008市場總結(jié)

今年以來房地產(chǎn)市場觀望氣氛濃厚，商品房屋銷售與去年高增幅相比，已在持續(xù)減弱。全年有133家企業(yè)有銷售業(yè)績，銷售總量超過去年335萬平方米。全年實現(xiàn)商品房屋銷售面積354.4萬平方米，同比增長5.8%，比去年同期55.5%增幅回落近50個百分點。其中，住宅銷售313.91萬平方米，同比增長4.4%?？傮w看，株洲樓市在全國市場持續(xù)疲軟的狀態(tài)下，開發(fā)商的銷售策略開始求“穩(wěn)”，房價漲幅放緩。2008年，全市住宅銷售均價為1850元/平方米，同比增加54元/平方米。抽樣結(jié)果顯示，四季度我市房屋銷售價格指數(shù)為95.6，同比下降4.4%。三季度和四季度房屋銷售價格比去年同期分別上漲4.1%和下降4.4%，四季度新建商品房同比價格指數(shù)為96.2，價格下跌3.8%，比三季度回落2.4%，漲幅是呈逐步回落態(tài)勢。商品房銷售放緩房價漲幅放緩市場分析

2008市場總結(jié)

受房地產(chǎn)市場漸趨低迷的直接影響，株洲市住房公積金個貸總量有減少。2008年，住房公積金繳存人數(shù)顯著上升，覆蓋面進一步擴大，資金積累快速上升，年度新增住房公積金歸集額8.1億元，同比增加2.11億元，增長35.2%；個人住房公積金貸款下降，全市發(fā)放個人住房貸款4.01億元，較2007年同期減少1.04億元，同比下降20.6%。住房公積金放貸減緩景氣指數(shù)創(chuàng)歷史新低02市場分析

2008市場總結(jié)

房地產(chǎn)市場走勢分析和判斷專家展望2009年，株洲房地產(chǎn)市場的走勢將受利空和利好兩方面因素的“夾擊”影響，“?！迸c“機”并存。利空因素市場分析

2008市場總結(jié)

利好因素5針對本項目而言，建立超預期的入市價格將是解決項目營銷突破，實現(xiàn)快速銷售的必然選擇。市場顯示，本案要想在市場競爭中脫穎而出，需走差異化路線，加強對自身產(chǎn)品的鍛造。如何解決市場觀望情緒將成為當前市場條件下的營銷突破方向。Conclusion1結(jié)論Conclusion2結(jié)論Conclusion3結(jié)論Conclusion4結(jié)論Conclusion5結(jié)論1市場分析

總結(jié)342

世界經(jīng)濟危機近一步加劇，全國房地產(chǎn)開始全面降價，目前是市場環(huán)境最不好的時機，市場觀望情緒進一步加強。目錄

CONTENTS市場分析2項目規(guī)劃及定位3項目核心策略4營銷執(zhí)行5NO.2項目分析1營銷推廣6項目分析

項目概況

主要經(jīng)濟技術(shù)指標項目單位數(shù)值住宅戶型規(guī)劃配比總用地面積㎡5848物業(yè)形態(tài)面積（㎡）套/間數(shù)占總套數(shù)比例總建筑面積㎡47563單身公寓756.15146.2%其中居住建筑㎡22451.67一房948.9146.2%商業(yè)建筑㎡16940二房6529.176225.1%地下車庫面積㎡1067.28三房16778.5211446.9%停車位個66四房6111.543815.6%綠地率約30%242套(不含24層)亞泰時代廣場位于株洲荷塘區(qū)與蘆淞區(qū)結(jié)合部，緊靠年交易額超100億元的蘆淞服裝市場群，坐享東湖公園碧水藍天，湖光山色，接引蘆淞市場群的澎湃商機，優(yōu)越地位，昭然若揭,地處合泰大街中心，41、42路公交車途徑項目現(xiàn)場，交通便捷，毗鄰工學院、13中學，銀行，醫(yī)院，市政配套一應(yīng)俱全。雙會所設(shè)置，350平米私家會所，財智交流、親朋聚會的專屬空間，500平米空中會所，休閑健身，鄰居和睦的親情平臺。項目分析

區(qū)間分析單身公寓：面積區(qū)間：50.41㎡；價格區(qū)間：2330—2710元；總價區(qū)間：118000—136600元一房：面積區(qū)間：63.26㎡

；價格區(qū)間：2330—2710元；總價區(qū)間：147000—171000元二房：面積區(qū)間：103.02——113.67㎡

；價格區(qū)間：2330—2710元；總價區(qū)間：240000—308000元三房：面積區(qū)間：145.27——150.7㎡

；價格區(qū)間：2330—2710元；總價區(qū)間：338000—408000元四房：面積區(qū)間：160.83㎡

；價格區(qū)間：2330—2710元；總價區(qū)間：374000—430000元綜合：面積區(qū)間：50.41——160.83㎡

；價格區(qū)間：2330—2710元；總價區(qū)間：118000—430000元營銷核心分析面積區(qū)間價格區(qū)間總價區(qū)間項目分析

前期銷售總結(jié)從樓層銷售分析出，20—23層是銷售的核心，其次是5—8樓，中間樓層的銷售優(yōu)于兩端樓層的銷售。在朝向上，南向房和東向房優(yōu)于西向房和北向房的銷售，在營銷策略中，要以北向和西南房源為核心。Conclusion1結(jié)論Conclusion2結(jié)論Conclusion3結(jié)論132從戶型銷售分析統(tǒng)計出，二房、三房仍然是銷售的核心部分，后面相關(guān)策略得以這兩種戶型銷售為主。優(yōu)勢（S）劣勢（W）機會（O）威脅（T）1、項目位于株洲荷塘區(qū)與蘆淞區(qū)結(jié)合部，緊鄰年交易額超100億元的蘆淞服裝市場群，商業(yè)氛圍濃郁。2、項目品質(zhì)超前，為目前的地標建筑。3、項目鄰近東湖，部分戶型可矚望東湖遠景。4、蘆淞商圈購買了力較大，并存在部分團購群。項目分析

項目SWOT分析結(jié)合項目SWOT分析，制定的項目發(fā)展戰(zhàn)略:發(fā)揮優(yōu)勢、搶占機會(SO)利用機會，克服劣勢(WO)減小劣勢，避免威脅(WT)發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅(ST)1.高舉高打，快速出擊。2.銷售模式、營銷策略等創(chuàng)新。1、產(chǎn)品差異化戰(zhàn)略，項目整體市場占位。2、目標市場差異化戰(zhàn)略。3、瞄準市場空白點，搶占機會。1、整合內(nèi)部優(yōu)勢戰(zhàn)略，產(chǎn)品優(yōu)化組合。2、突現(xiàn)核心競爭力，避免沖突。目錄

CONTENTS市場分析2項目規(guī)劃及定位3項目核心策略4營銷執(zhí)行5NO.3項目分析1營銷推廣6項目規(guī)劃及定位

市場現(xiàn)狀市場現(xiàn)狀項目處于蘆淞商圈之內(nèi)，客戶多為商圈商人，客戶群明晰。全國掀起降價風波，市場動蕩較大。全國市場疲軟，成交量嚴重下降，消費者觀望性嚴重。定位出發(fā)點項目分析

總結(jié)如何合理統(tǒng)籌上半年的各個銷售環(huán)節(jié)將是迅速實現(xiàn)項目快速銷售的關(guān)鍵。中心區(qū)定位思考來自2個方面本項目在當前市場條件下，如何確立科學的價格定位，如何制定高樓層銷售的有效策略，將是我們在這個樓盤操作過程中的關(guān)鍵。項目規(guī)劃及定位

住宅客戶定位通過對株洲整體客群的了解及蘆淞區(qū)客群特征的描述，綜合項目特質(zhì)，對項目目標客群做出以下分類：（2）重點客戶群在株洲目前市場的購房群體中，政府公務(wù)員及事業(yè)單位等穩(wěn)定收入群體是主要的購房群體之一，周邊高校教師及蘆淞區(qū)政府公務(wù)員、事業(yè)單位等中高收入群體將作為本項目的重點客戶群支撐項目銷售，所占比例約為25%。（4）偶得客戶群對于株洲外來人士、其他區(qū)域如石峰、荷塘等客群，因其傳統(tǒng)居住習慣，到蘆淞區(qū)置業(yè)者比例較少，但不排除其跨區(qū)域置業(yè)的可能性。該類客戶屬偶得性質(zhì)，約為5%，不作為項目主要面向客群，而對于該類客戶，采取“不爭，天下莫能與之爭”的姿態(tài)，用產(chǎn)品優(yōu)勢予以爭取，是較為經(jīng)濟、實效的一種策略。項目規(guī)劃及定位

住宅客戶定位偶得客戶群游離客戶群重點客戶群核心客戶群蘆淞商圈服裝業(yè)經(jīng)營者周邊高校教師及蘆淞區(qū)政府公務(wù)員、企、事業(yè)單位等中高收入群體企業(yè)中高層管理者等其他置業(yè)群體客戶核心客戶群、重點客戶群游離客戶群偶得客戶在推廣上我們遵循消化蘆淞區(qū)客戶，吸引株洲客戶，在推廣策略上，突破核心客戶和重點客戶、牽引游離客戶、滲透偶得客戶的策略。包括泛宣傳方式我們都將以此為指導原則。項目規(guī)劃及定位

價格定位我司對株洲樓市進行系統(tǒng)的市場調(diào)查，本表只是抽取調(diào)查中的與本項目相近和構(gòu)成直接競爭的幾個重點樓盤進行價格分析。權(quán)重是一個因素對樓盤等級高低影響程度的體現(xiàn)。由于影響樓盤的因素很多，不可能都被選擇為樓盤定級因素，只有在進行了重要性排序和差異性選擇后確定的因素，才能確定為樓盤定級因素。參照樓盤以周邊可比性樓盤為主，兼顧其他區(qū)域樓盤。價格修正(市場比較法)

樓盤名稱最高標價元/M2最低標價元/M2平均標價元/M2折實均價元/M2修正均價元/M2一次性%銀行按揭%東湖名居32002500285097+250/M298+250/M22522恒基·嘉泰大廈29502450262097982541天瑞·天城————270097+2萬98+2萬2459錦繡江山36002580305097982958山水國際45003200360097983492九天國際廣場42002980355099無3442項目規(guī)劃及定位

價格定位可比樓盤綜合因素及個別因素統(tǒng)計可比樓盤綜合因素量化統(tǒng)計表（40%）定級因素樓盤名稱東湖名居恒基·嘉泰大廈天瑞·天城錦繡江山九天國際廣場山水國際亞泰時代廣場交通狀況22222323232120片區(qū)成熟度20202024252420周邊配套20202024242320自然環(huán)境23232125232520片區(qū)發(fā)展前景19192223232420104104106119118117100項目規(guī)劃及定位

價格定位可比樓盤個別因素量化統(tǒng)計表（60%）定級因素樓盤名稱東湖名居恒基·嘉泰大廈天瑞·天城錦繡江山九天國際廣場山水國際亞泰時代廣場樓盤規(guī)模11111314141412建筑規(guī)劃10101313131412園林設(shè)計12101214121512物業(yè)管理12121414131312戶型設(shè)計10111212121312社區(qū)配套10101112101110朝向111189898停車位88999108工程進度3422544開發(fā)商實力4445664營銷水平2344444廣告宣傳3233442合計9696105111110117100項目規(guī)劃及定位

價格定位亞泰時代廣場相對東湖名居均價：2522×（100/104×40%+100/96×60%）=2546元/㎡亞泰時代廣場相對恒基·嘉泰大廈均價：2541×（100/104×40%+100/96×60%）=2565元/㎡亞泰時代廣場相對天瑞·天城均價：2459×（100/106×40%+100/105×60%）=2333元/㎡亞泰時代廣場相對錦繡江山均價：2958×（100/119×40%+100/111×60%）=2684元/㎡亞泰時代廣場相對九天國際廣場均價：3492×（100/118×40%+100/110×60%）=3088元/㎡亞泰時代廣場相對山水國際均價：3442×（100/117×40%+100/117×60%）=2942元/㎡樓盤加權(quán)%東湖名居恒基·嘉泰大廈天瑞·天城錦繡江山九天國際廣場山水國際分值25%25%30%8%5%7%加權(quán)說明根據(jù)各樓盤物業(yè)類型、區(qū)位、可比因素、開盤時間、目前執(zhí)行價格、銷售率等因素根據(jù)各樓盤加權(quán)比得出亞泰時代廣場樓盤均價：2546×25%+2565×25%+2333×30%+2684×8%+3088×5%+2942×7%=2552元/㎡鑒于目前銷售市場特性和其他未知因素，因此我司建議亞泰時代廣場目前價格的波動幅度為7%。即平均價格范圍設(shè)定在：2373——2700元/㎡我司建議評價均價：2400元/㎡加權(quán)比量化統(tǒng)計項目規(guī)劃及定位

商業(yè)定位商業(yè)定位：蘆淞首個高檔次服裝輔料專業(yè)市場項目規(guī)劃及定位

總體規(guī)劃第一階段第三階段尾盤銷售及交房銷售工作準備階段2009年3月15日營銷籌備開房通道設(shè)置售樓部包裝印象提交文件印象提交文件營銷推廣營銷執(zhí)行印象提交文件交房尾盤銷售第二階段全面銷售階段2009年6月1日目錄

CONTENTS市場分析2項目規(guī)劃及定位3項目核心策略4營銷執(zhí)行5NO.4項目分析1營銷推廣6對本項目而言，我們有兩種競爭戰(zhàn)略可選擇：以差異化戰(zhàn)略占領(lǐng)市場；以低風險跟隨戰(zhàn)略占領(lǐng)市場。深圳印象認為:本項目有一定的規(guī)模和地段優(yōu)勢，但根據(jù)剩余房源的特性和存在的缺陷，走跟隨競爭策略幾乎毫無競爭優(yōu)勢，不能解決剩余房源全面銷售的問題，因此，走差異化競爭戰(zhàn)略是本項目的最佳出路。關(guān)鍵是要找出本項目的核心競爭力?？傮w戰(zhàn)略思想√營銷策略

市場分析營銷策略

市場分析營銷戰(zhàn)略出發(fā)點我們再次從開發(fā)商、客戶和市場為出發(fā)點，思考三者之間的關(guān)系，找到適合于本項目特征的一個平衡狀態(tài)。

快速銷售、利潤最大化物美價廉、經(jīng)濟上能承擔的房屋開發(fā)商客戶場市123目前房地產(chǎn)市場條件下的營銷出路探悉如何解決市場觀望情緒將成為當前市場條件下的營銷突破方向針對本項目而言，建立超預期的入市價格將是解決項目營銷突破，實現(xiàn)快速銷售的必然選擇。市場顯示，本案要想在市場競爭中脫穎而出，需走差異化路線，加強對自身產(chǎn)品的鍛造。營銷策略

市場分析營銷策略

核心策略亞泰時代廣場開發(fā)商實力價格策略低首付策略銷售團隊核心競爭力售后保障策略一口價策略營銷核心策略

輔助策略付款策略所有房源銷售經(jīng)理控制一個點的優(yōu)惠（除團購客戶）即置業(yè)顧問控制的優(yōu)惠為：一次性98折銀行按揭99折優(yōu)惠低首付方式：無優(yōu)惠所有房源最大的優(yōu)惠為：正常付款方式：團購客戶96折優(yōu)惠一次性付款97折銀行按揭98折優(yōu)惠低首付方式：99折優(yōu)惠推廣時:目的：刺激客戶一次性付款或正常按揭目錄

CONTENTS市場分析2項目規(guī)劃及定位3項目核心策略4營銷執(zhí)行5NO.5項目分析1營銷推廣6營銷執(zhí)行

第一階段階段時間：2009年3月1日——2009年3月15日階段主要工作：銷售工作準備階段營銷籌備開房通道設(shè)置售樓部包裝印象提交文件第一階段工作任務(wù)時間：2009年3月3日包裝范圍：售樓部內(nèi)及售樓部周圍交房時間：2009年3月15日事件2009年3月1234567891011121314151617181920212829提交戶型優(yōu)化方案討論裝修方案確定裝修方案裝修營銷執(zhí)行

第一階段售樓部包裝

具體時間安排時間：2009年3月9日

調(diào)整范圍：看房通道及看房戶型

提交文件：看房通道設(shè)置文件營銷執(zhí)行

第一階段看房通道設(shè)置事件2009年3月1234567891011121314151617181920212829提交開房通道方案討論方案確定方案施工

具體時間安排營銷執(zhí)行

第一階段一、大樓主體（包括售樓部內(nèi)銷售包裝）位置：2、3號房、4、5號房內(nèi)容：1、首付8000元即可入住、

2、一年內(nèi)不滿意無條件原價退房上架時間：2009年3月16日

銷售籌備事件2009年3月1234567891011121314151617181920212829提交大樓包裝方案對接制作公司制作公司制作施工及交付

具體時間安排營銷執(zhí)行

第一階段二、戶外廣告位置：隧道口

規(guī)模：4×60內(nèi)容：1、首付8000元即可入住

2、一年內(nèi)不滿意無條件退房

3、樓盤賣點上架時間：2009年3月14日

事件2009年3月1234567891011121314151617181920212829提交戶外廣告方案對接制作公司制作公司制作上架

具體時間安排營銷執(zhí)行

第一階段三、海報及折頁內(nèi)容：

正面：

1、營銷核心策略

2、形象篇

背面：

1、戶型圖

2、景觀效果圖，戶型裝修效果圖

規(guī)模：40×57（海報）事件2009年3月1234567891011121314151617181920212829提交方案對接制作公司制作公司制作交付使用

具體時間安排營銷執(zhí)行

第一階段四、戶型單頁規(guī)模：A4內(nèi)容：正面：項目VI，項目戶型圖及戶型功能說明、解析背面：項目置業(yè)計劃書、按揭需知事件2009年3月1234567891011121314151617181920212829提交方案對接制作公司制作公司制作交付使用

具體時間安排五、短信范圍：株洲內(nèi)容：

1、首付8000元即可入住

2、一年內(nèi)不滿意無條件退房營銷執(zhí)行

第一階段事件2009年3月1234567891011121314151617181920212829提交短信方案對接制作通信公司短信發(fā)送

具體時間安排七、禮品時間：2009年4月27日

用途：用于五一期間及活動之用種類：口杯、雨傘等

六、行銷和派單

時間：2009年3月15號—5月31日地點：蘆淞區(qū)及部分其他區(qū)域具體安排見派單計劃書

具體時間安排事件2009年3月2009年4月2009年5月89101112141527282927282930123431行銷派單提交計劃招聘、培訓派單禮品提交計劃禮品準備銷售使用營銷執(zhí)行

第一階段八、銷售道具《借款協(xié)議》《認購協(xié)議》營銷執(zhí)行

第一階段事件2009年3月1234567891011121314151617181920212829提交短信方案對接制作通信公司短信發(fā)送

具體時間安排營銷執(zhí)行

第一階段印象提交方案《公開發(fā)售執(zhí)行報告》《價格表》

具體時間安排事件2009年3月