許昌市區(qū)9地項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議

謹(jǐn)呈：許昌開源房地產(chǎn)開發(fā)許昌魏都區(qū)〔2007-9#地〕工程定位及物業(yè)開展建議金佰利地產(chǎn)參謀機(jī)構(gòu)榮譽(yù)出品2007年11月04日主要內(nèi)容一、工程的戰(zhàn)略選擇二、工程的整體定位三、物業(yè)開展建議研究思路本工程開展戰(zhàn)略1.內(nèi)部條件2.外部條件1.城市背景2.房地產(chǎn)市場(chǎng)3.消費(fèi)者工程宏觀界定工程微觀界定區(qū)域中檔住宅工程開發(fā)路線工程界定宏觀城市背景房地產(chǎn)市場(chǎng)城市背景消費(fèi)市場(chǎng)許昌，位于河南省中部，省“十一五〞方案實(shí)施中原城市群的第二站，是中原城市群最具增長(zhǎng)潛力和開展前景的區(qū)域。

2006年末，許昌市城區(qū)人口51.4萬(wàn)，平均增速7.3%，位居中原城市群的第一位。根據(jù)?許昌市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)開展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要?，至2021年，許昌市區(qū)建成區(qū)面積到達(dá)80平方公里以上，市區(qū)人口超過(guò)80萬(wàn)人?！笆晃濞暺陂g許昌市城市開展的重點(diǎn)積極推進(jìn)許昌、長(zhǎng)葛城市一體化開展，拉大城市框架。作為“許昌—長(zhǎng)葛〞一體化對(duì)接的廣闊北區(qū)成為未來(lái)幾年許昌城市建設(shè)的開展重點(diǎn)。本案依據(jù)?許昌市“十一五〞開展規(guī)劃綱要?，強(qiáng)勁的城市化進(jìn)程將繼續(xù)為許昌房地產(chǎn)市場(chǎng)開展提供了廣闊的空間和機(jī)遇。許昌市宏觀經(jīng)濟(jì)分析指標(biāo)1：地區(qū)生產(chǎn)總值

2003年2004年2005年2006年地區(qū)生產(chǎn)總值410.2518.1603717.2增長(zhǎng)率12.80%14.90%13%14.90%數(shù)據(jù)來(lái)源：?許昌市統(tǒng)計(jì)公報(bào)?“十五〞時(shí)期，許昌市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)12.4%，是河南省經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最快的的省轄市之一。2006年，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值位居河南省第四位。點(diǎn)評(píng)：許昌市地區(qū)生產(chǎn)總值自04年連續(xù)3年保持13%以上的加速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，為房地產(chǎn)業(yè)的快速開展創(chuàng)造了良好的經(jīng)濟(jì)根底。許昌市宏觀經(jīng)濟(jì)分析

2003年2004年2005年2006年地區(qū)生產(chǎn)總值410.2518.1603717.2固定資產(chǎn)投資105168.6239293.7固定資產(chǎn)投資增幅36.90%60.60%47.20%31.90%固定資產(chǎn)投資增幅/地區(qū)生產(chǎn)總值25.60%32.54%39.63%40.95%數(shù)據(jù)來(lái)源：?許昌市統(tǒng)計(jì)公報(bào)?許昌市宏觀經(jīng)濟(jì)分析指標(biāo)3：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

2003年2004年2005年2006年第一產(chǎn)業(yè)16.40%17.10%16.40%14.80%第二產(chǎn)業(yè)58.20%59.40%61.20%63.10%第三產(chǎn)業(yè)25.40%23.50%22.40%20.10%——?許昌市十一五規(guī)劃綱要?第二產(chǎn)業(yè)依靠科技進(jìn)步，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，著眼于提高產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，許昌著力開展輕工業(yè)，這樣也為房地產(chǎn)市場(chǎng)開展提供了優(yōu)良的消費(fèi)群體。第三產(chǎn)業(yè)以打造人文許昌為目標(biāo)，加快“五個(gè)開展〞：即大力開展旅游業(yè)，加快開展現(xiàn)代物流業(yè)，積極開展房地產(chǎn)業(yè)，快速開展金融業(yè)，努力開展社區(qū)效勞業(yè)。房地產(chǎn)開展上升到產(chǎn)業(yè)開展的高度，并逐漸成為第三產(chǎn)業(yè)的重要組成局部。許昌市宏觀經(jīng)濟(jì)分析指標(biāo)4：人均可支配收入

2003年2004年2005年2006年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6175695977698891增長(zhǎng)率8.80%12.70%11.614.4農(nóng)民人均純收入2880324636434269增長(zhǎng)率5%12.70%12.20%17.20%點(diǎn)評(píng)：許昌城鎮(zhèn)居民人均可支配收入與農(nóng)民人均純收入增幅保持平穩(wěn)上漲，消費(fèi)能力穩(wěn)步增強(qiáng)。數(shù)據(jù)來(lái)源：?許昌市統(tǒng)計(jì)公報(bào)?結(jié)論：許昌獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、雄厚的經(jīng)濟(jì)根底及鄭許、許長(zhǎng)一體化美好預(yù)期，許昌的房地產(chǎn)市場(chǎng)必將進(jìn)入一個(gè)快速開展的階段并且不缺乏消費(fèi)潛力！工程界定城市背景房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)者宏觀許昌房地產(chǎn)整體市場(chǎng)概述

2003年2004年2005年2006年2007上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資(億元)4.57.59.420.811.05商品房銷售面積(萬(wàn)㎡‘）16.924.6668.5983.6982.88商品房銷售價(jià)格(元/㎡）10061305153818002020工程周邊樓盤分布案名萬(wàn)象新天類型多層、電梯洋房、小高層均價(jià)2000案名西關(guān)城市花園類型多層均價(jià)1800案名宇華名郡類型多層、小高層均價(jià)2300案名金色家園類型多層、小高層均價(jià)2100案名新天地龍湖灣類型多層、小高層均價(jià)2400樓盤個(gè)案分析：“萬(wàn)象新天〞項(xiàng)目名稱萬(wàn)象新天物業(yè)位置許昌市五一路北段開發(fā)商河南萬(wàn)象地產(chǎn)有限公司物業(yè)公司河南鑫苑物業(yè)建筑及景觀設(shè)計(jì)許輝建筑事務(wù)所/上海北斗星代理公司精順營(yíng)銷占地面積180畝交房日期2期10月20交房銷售均價(jià)2000元/㎡容積率1.5推出戶數(shù)500戶主力戶型三房?jī)蓮d雙衛(wèi)45%施工進(jìn)度四期在建主力面積125.36㎡配套設(shè)施雙氣、風(fēng)情商業(yè)街、幼兒園戶型：多層，平米，主力戶型120-130平米電梯洋房，平米，主力戶型130-140平米小高層，平米，主力戶型130-140平米客戶：主要集中周邊工廠和醫(yī)院、學(xué)校等消費(fèi)能力較強(qiáng)客戶和少局部許昌縣長(zhǎng)葛客戶。優(yōu)劣勢(shì)分析：工程作為區(qū)域的中高檔工程品質(zhì)感較強(qiáng)，規(guī)劃合理、現(xiàn)代簡(jiǎn)約建筑風(fēng)格和景觀水景設(shè)計(jì)。引進(jìn)省內(nèi)一流物業(yè)公司，注重效勞和品牌樹立。作為中高檔社區(qū)，工程注重外部品質(zhì)的打造如建筑外延和景觀設(shè)計(jì)對(duì)但內(nèi)部配套設(shè)施略顯缺乏，如沒(méi)有會(huì)所設(shè)計(jì)和可視對(duì)講和緊急報(bào)警系統(tǒng)等設(shè)施。項(xiàng)目名稱宇華名郡物業(yè)位置市區(qū)八一路與文化路交叉口開發(fā)商河南宇華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)公司宇華物業(yè)建筑及景觀設(shè)計(jì)———代理公司連海占地面積60.87畝交房日期2008年12月銷售價(jià)格起價(jià)：2120；均價(jià)：2300高價(jià)：2560容積率2.2推出戶數(shù)一期455主力戶型三房?jī)蓮d兩衛(wèi)60%施工進(jìn)度小高層打地基，多層已建到3層主力面積134平米配套設(shè)施配套商業(yè)、雙氣、電子巡更、可視對(duì)講、紅外防攀爬系統(tǒng)樓盤個(gè)案分析：“宇華名郡〞戶型：兩室兩廳93.71平米、三室兩廳127、134平米、143.83平米客戶：區(qū)域性消費(fèi)客戶重要集中周邊健康路小學(xué)、一中、一高、許昌學(xué)院教師。優(yōu)劣勢(shì)分析：工程所處位置優(yōu)越，周邊生活配套齊全教育資源豐富，戶型設(shè)計(jì)以三房為主面積控制較好。工程主要突出地理位置和教育資源，但工程從規(guī)劃、建筑到景觀均無(wú)突出賣點(diǎn)，工程整體品質(zhì)感不強(qiáng)。項(xiàng)目名稱茂園金色家園物業(yè)位置八一路與文峰路交匯處開發(fā)商茂圓地產(chǎn)物業(yè)公司河南鑫苑物業(yè)建筑及景觀設(shè)計(jì)中建設(shè)計(jì)代理公司精工策劃占地面積43畝交房日期———銷售價(jià)格起價(jià)：1710均價(jià)：2100高價(jià)：2500容積率2.44推出戶數(shù)350套主力戶型三房?jī)蓮d和酒店式公寓施工進(jìn)度一期封頂、二期在建主力面積40-50；120-130平米配套設(shè)施雙氣配套、酒店公寓精裝修、配套胖東來(lái)購(gòu)物廣場(chǎng)樓盤個(gè)案分析：“茂園金色家園〞結(jié)論：■工程所在區(qū)域內(nèi)工程較少，但工程處與老城工業(yè)區(qū)和商業(yè)區(qū)的過(guò)渡區(qū)域多集中中高檔工程，銷售態(tài)勢(shì)良好，多層價(jià)格集中在2000-2200元/平米；■工程以多層開發(fā)為主，小高層為輔，高層的市場(chǎng)接受程度一般；■客戶區(qū)域性消費(fèi)特征明顯，主要集中工程周邊的中高端客戶及局部郊縣〔市〕客戶；■“70、90〞的影響不明顯，大面積戶型仍較為普遍，其中三房120-140㎡供給量較大，同時(shí)也是需求主力戶型；兩房多集中在90-100平米是市場(chǎng)供給的次主力戶型；■價(jià)帶大多位于28萬(wàn)以下。從投放情況來(lái)看18-20萬(wàn)和24-28萬(wàn)是主力，分別是兩房與三房相對(duì)應(yīng)的總價(jià)；■從去化情況來(lái)看18萬(wàn)以下的產(chǎn)品市場(chǎng)接受度高，存量房源少。24-28萬(wàn)是市場(chǎng)較敏感的價(jià)帶，高于28萬(wàn)的產(chǎn)品去化速度下滑明顯，目前還有較多的存量房源。消費(fèi)市場(chǎng)工程界定宏觀城市背景房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)者說(shuō)明：消費(fèi)者界定我們通過(guò)調(diào)查問(wèn)卷訪問(wèn)形式展開。調(diào)研時(shí)間：2007年10月20—25日；調(diào)研樣本：100份，有效問(wèn)卷97份；通過(guò)調(diào)研信息的收集整理我們得出以下結(jié)論：消費(fèi)者問(wèn)卷征詢·被訪問(wèn)者情況在問(wèn)卷調(diào)查中，被訪問(wèn)者的家庭結(jié)構(gòu)以三口之家和二人世界為主，占總體調(diào)查樣本的58%，兩代同堂和四〔五〕口之家也占有一定的比例，家庭結(jié)構(gòu)直接影響著對(duì)住宅房型的需求，對(duì)本工程的戶型配比有一定的啟示。消費(fèi)者問(wèn)卷征詢·被訪問(wèn)者情況從問(wèn)卷統(tǒng)計(jì)結(jié)果來(lái)看，被訪問(wèn)者的學(xué)歷以高中\(zhòng)中技\中專為主、大專為主輔，受教育程度并不太高，這與問(wèn)卷投放多集中在工程周邊企業(yè)有一定關(guān)系。對(duì)本案提示：工程的推廣宣傳方面應(yīng)偏重直觀的、偏重生活化、實(shí)用性更強(qiáng)。消費(fèi)者問(wèn)卷征詢·被訪問(wèn)者情況從問(wèn)卷統(tǒng)計(jì)結(jié)果來(lái)看，被訪問(wèn)者的家庭總收入主要集中在2000——3999元，而4000元以上和2000元以下高收入和低收入家庭較少，考慮到家庭收入屬于隱私問(wèn)題，有局部被訪問(wèn)者對(duì)家庭月收入有所隱瞞，但是上述數(shù)據(jù)仍能說(shuō)明大多數(shù)的受訪者收入情況。這與調(diào)研客戶選擇中高收入群體有關(guān)，購(gòu)置力能力較強(qiáng)。消費(fèi)者問(wèn)卷征詢·被訪問(wèn)者情況在被訪問(wèn)者中，大局部受訪家庭多為購(gòu)置單位建房，家庭自建房占有一定的比例，個(gè)人購(gòu)置商品房?jī)H占20%。這說(shuō)明隨著許昌的開展，區(qū)域客戶對(duì)商品住宅的需求旺盛，市場(chǎng)還有很大開展空間。在被訪問(wèn)者中，大局部受訪家庭居住房屋面積集中在81-120平米之間，對(duì)住宅面積標(biāo)準(zhǔn)的升級(jí)有較強(qiáng)的需求。消費(fèi)者問(wèn)券征詢·被訪問(wèn)者需求在問(wèn)及購(gòu)房目的時(shí)，改善自己居住條件在被訪問(wèn)者中占據(jù)了較大的比例，其次是為子女準(zhǔn)備和結(jié)婚使用。出現(xiàn)這樣的結(jié)果，雖然與調(diào)查樣本選擇有一定的關(guān)系，同時(shí)也說(shuō)明受訪客戶對(duì)于目前的居住環(huán)境不滿意，急迫想得到改善。消費(fèi)者問(wèn)券征詢·被訪問(wèn)者需求三房戶型是消費(fèi)市場(chǎng)需求的主力產(chǎn)品，傳統(tǒng)的三房一廳雖還占有一定市場(chǎng)比例，但兩廳的布局已是市場(chǎng)的主流需求；隨著社會(huì)開展，兩房?jī)蓮d作為小家庭自用或者過(guò)渡居住使用在消費(fèi)市場(chǎng)中也占有一定比例。此項(xiàng)調(diào)查數(shù)據(jù)，對(duì)于開發(fā)工程豐富產(chǎn)品結(jié)構(gòu)有很好的市場(chǎng)借鑒意義。從上圖來(lái)看，被訪問(wèn)者擬購(gòu)置的住宅面積適中，在滿足自身居住條件的情況下，更注重經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，說(shuō)明消費(fèi)者對(duì)于住宅消費(fèi)已開始趨于理性。消費(fèi)者問(wèn)券征詢·被訪問(wèn)者需求消費(fèi)者問(wèn)卷征詢·被訪問(wèn)者需求基于對(duì)價(jià)格的敏感性和保守性，以及期望買到廉價(jià)房子的心理，在房屋總價(jià)承受的選擇上，多數(shù)被訪問(wèn)者選擇了20-25萬(wàn)元。根據(jù)我司操作經(jīng)驗(yàn)，此總價(jià)承受能力可上浮15%，即實(shí)際承受房屋總價(jià)在23-28萬(wàn)元。消費(fèi)者問(wèn)卷征詢·被訪問(wèn)者需求在關(guān)于房型配套的選擇上，觀景陽(yáng)臺(tái)、主臥室衛(wèi)生間、低臺(tái)飄窗、干濕別離洗手間，占據(jù)被訪問(wèn)者選擇的前四位，說(shuō)明隨著生活水平的提高，消費(fèi)者越來(lái)越注重生活的享受。此項(xiàng)調(diào)查數(shù)據(jù)對(duì)于開發(fā)工程戶型布局設(shè)計(jì)有一定市場(chǎng)指導(dǎo)意義。消費(fèi)者問(wèn)卷征詢·被訪問(wèn)者需求隨著生活質(zhì)量的改善，越來(lái)越多的消費(fèi)者對(duì)于家庭居住的健康要素也日趨看重，對(duì)居室的采光通風(fēng)要求都非?？粗?，具體到房屋戶型上就是追求“四大光明〞即明廳、明臥、明廚、明衛(wèi)。消費(fèi)者問(wèn)卷征詢·被訪問(wèn)者需求對(duì)于采暖方式的選擇，集中供暖以熱力大、使用費(fèi)用低、屬于市政公共配套等諸多優(yōu)點(diǎn)而被大多數(shù)被訪問(wèn)者所選擇，其次選擇的是地板式采暖，由于地板式采暖空間使用率高、采暖效果好，正逐漸的被消費(fèi)者接受。消費(fèi)者問(wèn)卷征詢·被訪問(wèn)者需求對(duì)于會(huì)所的功能，被訪問(wèn)者所看重的依次是醫(yī)療保健、娛樂(lè)健身、運(yùn)動(dòng)休閑。說(shuō)明消費(fèi)者對(duì)于居住小區(qū)的要求日漸提高，不再僅僅滿足單純的居住，更要求有一個(gè)鄰里間的溝通平臺(tái)。消費(fèi)者問(wèn)卷征詢·被訪問(wèn)者需求對(duì)小區(qū)的智能化需求，在所有的被訪問(wèn)者中偏重于寬帶入戶和一些保護(hù)平安的智能化設(shè)施上，一方面是人本身的平安需求，另一方面是由于目前的住宅小區(qū)中沒(méi)有很標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理，使得消費(fèi)者非?？粗匦^(qū)的平安設(shè)施；另外隨著信息社會(huì)的到來(lái)，便于對(duì)外交流的網(wǎng)絡(luò)寬帶和便捷的水、電、燃?xì)釯C卡管理將會(huì)是居住小區(qū)必不可少的一項(xiàng)配置。許昌市城市環(huán)境較好，因而消費(fèi)者對(duì)于景觀的要求比較豐富，說(shuō)明消費(fèi)者隨著生活水平提高，日趨注重生活品質(zhì)的追求和美感的享受。對(duì)本案提示：景觀設(shè)計(jì)可選擇水系與園林結(jié)合的景觀。消費(fèi)者問(wèn)卷征詢·被訪問(wèn)者需求消費(fèi)者問(wèn)卷征詢·被訪問(wèn)者需求對(duì)于住宅樓層的選擇，被訪問(wèn)者看好的三個(gè)樓層依次是三層、二層、一層，說(shuō)明許昌的消費(fèi)者不愿選擇較高樓層，主要是因?yàn)橘?gòu)房者年齡普遍較大，即使有年輕人也是父母做主購(gòu)置，而這局部具有決定權(quán)的消費(fèi)者認(rèn)為樓層高，上下不方便，也比較累，再加上長(zhǎng)期的居住習(xí)慣，因此大多都選擇較低的樓層。消費(fèi)者問(wèn)卷征詢·被訪問(wèn)者需求價(jià)格、地段、房型，是被訪問(wèn)者購(gòu)房時(shí)最為關(guān)注的三大問(wèn)題。價(jià)格因素是所有商品交易活動(dòng)中首要關(guān)注的因素，房?jī)r(jià)已經(jīng)成為消費(fèi)者最為關(guān)心的一個(gè)價(jià)格指數(shù)；地理位置是受消費(fèi)者長(zhǎng)期生活習(xí)慣影響，對(duì)一個(gè)區(qū)域熟悉之后一般是不愿意再到一個(gè)相對(duì)陌生的生活環(huán)境；房型直接影響到消費(fèi)者的生活舒適度，也是房屋保值升值的必要因素，所以也成為大家關(guān)注的因素之一。消費(fèi)者問(wèn)卷征詢·被訪問(wèn)者需求對(duì)于房產(chǎn)信息的獲取渠道，有著很明顯城市特點(diǎn)：宣傳單頁(yè)、戶外廣告、朋友介紹。主要是因?yàn)槌菂^(qū)面積不大，人口相對(duì)集中，而這三種傳播渠道是最直接的傳播方式，在中小城市往往是最正確的傳播方式，當(dāng)然還須穿插配合其他的一些傳播手段。由此，我們認(rèn)為許昌市商品房消費(fèi)市場(chǎng)存在以下特點(diǎn)：消費(fèi)者購(gòu)房目的以改善居住條件，提高居住質(zhì)量為主；消費(fèi)者對(duì)于高品質(zhì)居住生活比較向往；消費(fèi)者區(qū)域消費(fèi)特征明顯，工程周邊市場(chǎng)消費(fèi)能力較強(qiáng)；消費(fèi)者注重實(shí)惠，消費(fèi)趨于理性；對(duì)于樓層的選擇消費(fèi)者有很強(qiáng)的居住習(xí)慣；對(duì)于房型的要求較高，非常注重采光、通風(fēng)。價(jià)值發(fā)現(xiàn)工程界定微觀內(nèi)部條件內(nèi)部條件項(xiàng)目位置示意圖工程位于魏都區(qū)八一路南〔原工業(yè)設(shè)備安裝總公司院內(nèi)〕；工程西臨京廣鐵路，東側(cè)和南側(cè)臨家屬院〔南鄰有一信號(hào)發(fā)射塔〕、北鄰魏都區(qū)水利局，外部景觀資源缺乏；工程交通條件通過(guò)工程?hào)|側(cè)一條小路約〔4米寬〕連接八一路出入；工程地貌現(xiàn)狀為局部待拆遷廠房及垃圾場(chǎng)，內(nèi)部無(wú)可利用自然資源，地勢(shì)較為平坦。工程概述占地面積：38734.1㎡〔約合58.12畝〕規(guī)劃用途：住宅用地〔70年〕。出讓價(jià)格：3600萬(wàn)元〔按容積率1.4-1.7，折合樓面地價(jià)為：547-664元/㎡〕。容積率：≤1.7綠地率：≥35%建筑密度：＜28%建筑高度：不限。工程規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)工程外部條件分析1、工程地處老城區(qū)，周邊生活教育配套完善工程地處老城工業(yè)區(qū)和商業(yè)區(qū)的過(guò)渡區(qū)域，周邊生活教育配套完善，如胖東來(lái)超市；人民醫(yī)院、中心醫(yī)院；許昌高中、許昌一中等。2、工程周邊環(huán)境一般，有一定的噪音污染工程南側(cè)和東側(cè)為家屬院圍繞；北側(cè)緊鄰魏都區(qū)水利局；西側(cè)臨京廣鐵路有一定的噪音污染；地塊西南角現(xiàn)有一大型信號(hào)發(fā)射塔，對(duì)工程有一定的電磁干擾。3、交通條件分析工程四周不臨路，僅在東北角處作為小區(qū)的唯一出口有一條小路連接八一路，社區(qū)對(duì)外道路的通達(dá)性較差。工程內(nèi)部條件分析從工程規(guī)模來(lái)看，工程規(guī)模適中，可作為一個(gè)區(qū)域中型工程；工程地塊形狀規(guī)那么，便于規(guī)劃，但難于高檔次規(guī)劃〔長(zhǎng)×寬：最小僅為271M×132M，最大僅為271M×180M〕；目前地塊根本平整，地上僅存有局部廠房，拆遷量小，開發(fā)難度小；地塊四周不臨路，地塊內(nèi)開發(fā)商業(yè)物業(yè)價(jià)值較低。工程資源因子分析及工程細(xì)分市場(chǎng)選擇表影響因子單身公寓普通住宅中高檔住宅別墅物業(yè)項(xiàng)目地塊情況對(duì)公共交通依賴性很強(qiáng)強(qiáng)一般弱公共交通一般對(duì)噪音控制要求低不高高很高不好控制對(duì)大氣環(huán)境要求低不高高很高地處工業(yè)區(qū)，環(huán)境一般對(duì)小區(qū)配套要求高很高高高周邊配套一般，基本滿足要求對(duì)周邊自然有人文要求低一般高很高景觀、自然資源缺乏對(duì)小區(qū)物業(yè)管理要求低不高高很高小區(qū)整體物業(yè)管理建筑、質(zhì)量裝修要求無(wú)一般高很高規(guī)劃一般、較精致容積率、建筑密度要求無(wú)一般低低中等對(duì)休閑空間、綠化要求低一般高很高有小規(guī)模集中綠地對(duì)體育運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所要求較高一般高很高沒(méi)有，集中可設(shè)少量器材Strength優(yōu)勢(shì)分析Weakness劣勢(shì)分析S1.位于老城區(qū)周邊配套齊全；S2.土地相對(duì)平整,開發(fā)難度小;S3.規(guī)模適中，形狀規(guī)則。W1.項(xiàng)目周邊環(huán)境一般，有一定的噪音污染；W2.項(xiàng)目四周不臨路交通通達(dá)性較差;Opportunity機(jī)會(huì)分析Threat威脅分析O1.區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目相對(duì)較少，而且多為中高檔項(xiàng)目，可以走相對(duì)差異化競(jìng)爭(zhēng)路線；O2.區(qū)域內(nèi)消費(fèi)需求較為旺盛；O3.許昌房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于上升期，市場(chǎng)發(fā)展空間較大T1.主要來(lái)自區(qū)域內(nèi)其他項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)壓力如中高端萬(wàn)象新天和中低端的，在項(xiàng)目定位上存在一定的重疊。工程綜合SWOT分析工程界定總結(jié)詮釋項(xiàng)目界定位于城市工業(yè)區(qū)和商業(yè)區(qū)過(guò)渡區(qū)域靠近工業(yè)區(qū)，產(chǎn)業(yè)停滯不前，有待突破周邊景觀資源優(yōu)勢(shì)不足存在火車噪音、信號(hào)塔輻射等污染問(wèn)題界定高于目前市場(chǎng)的樓面地價(jià)相對(duì)較高的容積率有限的周邊資源拿地價(jià)格高限制工程開展工程戰(zhàn)略選擇工程區(qū)域：工程地處老城區(qū)，周邊生活教育配套完善工程周邊環(huán)境一般，有一定的噪音污染工程四周不臨路交通通達(dá)性較差用地情況：規(guī)模適中形狀規(guī)那么拆遷量小，開發(fā)難度小城市成熟區(qū)邊緣的中型高尚居住社區(qū)——區(qū)域中檔住宅工程開發(fā)路線！第一：針對(duì)目標(biāo)客戶群，打造高性價(jià)比產(chǎn)品，做為中檔工程最重要的是性價(jià)比高，我們要興建小區(qū)特色景觀，做出特色與差異，以個(gè)性、高性價(jià)比獲得市場(chǎng)和客戶的認(rèn)同和青睞。第二：加大銷售力度，搶占市場(chǎng)分額，我們的工程主要針對(duì)區(qū)域內(nèi)的中端目標(biāo)客戶群，這類客戶數(shù)量大，選擇多，而且工程間競(jìng)爭(zhēng)劇烈，所以我們要加大銷售力度，主動(dòng)出擊，搶占市場(chǎng)分額。主要內(nèi)容一、工程的戰(zhàn)略選擇二、工程的整體定位三、物業(yè)開展建議形象定位工程客戶定位產(chǎn)品定位客戶定位整體定位目標(biāo)客戶定位通過(guò)對(duì)消費(fèi)者調(diào)研總結(jié)，本工程的主要目標(biāo)客群可歸結(jié)為：1、周邊原城鎮(zhèn)居民；2、周邊做生意小業(yè)主、私人企業(yè)主；3、周邊企事業(yè)單位職工〔如各院校教師、醫(yī)生等〕；客戶的根本情況及消費(fèi)水平區(qū)域類型收入狀況現(xiàn)居住情況購(gòu)房?jī)A向周邊原居民職業(yè)不定，工作地點(diǎn)不定，但在此區(qū)域居住收入不定，視職業(yè)而定年輕人與父母同住，多住父輩單位宿舍，居住條件一般年輕人到了成家的年齡，普遍希望在父母附近居住，傾向買兩室。生意人/私企老板批發(fā)生意或周邊業(yè)態(tài)的生意人較好，收入一般在10萬(wàn)以上，個(gè)別差距較大面積小，有租房，在生意場(chǎng)所附近住；或在少有的幾個(gè)較好的小區(qū)。附近優(yōu)質(zhì)小區(qū)。精明、注重實(shí)惠，夠住就可以，注重教育配套。企事業(yè)單位員工效益較好的企事業(yè)員工，如醫(yī)院、學(xué)校等穩(wěn)定，較好，年收入在8-12萬(wàn)左右住單位房，面積適中，但戶型結(jié)構(gòu)一般，有換房需求。原居住地附近名氣較大的優(yōu)質(zhì)小區(qū)。注重品質(zhì)?？蛻舻年P(guān)注點(diǎn)這些的心理特性有相似之處，但又有各自的差異。他們是對(duì)自己所居住及工作的區(qū)域熟悉及認(rèn)可的一群，雖然他們中的局部高端消費(fèi)者難免在其它區(qū)域之間徘徊，但總體來(lái)說(shuō)，只要有好的工程吸引，他們還是會(huì)堅(jiān)決地留下來(lái)。他們是對(duì)區(qū)域有著深切感情以及殷切期待的一群，留戀老城，希望能親歷她的變化。原居民距離自己的工作場(chǎng)所近的生意人/私企老板平安舒適的小區(qū)、素質(zhì)好改善現(xiàn)有的居住條件企事業(yè)單位員工照顧父母的考慮，就近居住注重下一代的成長(zhǎng)多種配套/周到細(xì)致較高的性價(jià)比，實(shí)惠在熟悉的區(qū)域中居住目標(biāo)客戶的心理品性認(rèn)同本區(qū)域，但希望這個(gè)區(qū)域能有些變化，也改變自己的生活，期待居所能代表自己身份與氣質(zhì)他們對(duì)自己居住的地方有明顯的依賴，不愿遠(yuǎn)離，希望能在居住的周圍尋找最好的，不愿再忍受住低檔次的小區(qū)他們對(duì)什么是好的產(chǎn)品沒(méi)有太多的認(rèn)識(shí)，但很容易受到引導(dǎo)，一旦認(rèn)定，便希望能夠擁有，對(duì)未來(lái)生活有憧憬他們?nèi)菀拙鄱?，有自己相?duì)穩(wěn)定的生活圈子，也比較喜歡和相近的人群一起生活與居住，熱鬧、親近、有人情味。他們對(duì)自己目前的職業(yè)狀態(tài)相對(duì)滿意，并無(wú)太大野心，希望在經(jīng)濟(jì)允許的條件下盡量改善家人目前生活他們注重家庭，居住舒適是他們的重要追求，但除此之外，兒女的教育、父母的健康等更是他們關(guān)心的。他們比較傳統(tǒng)，往往謹(jǐn)慎地衡量自己的支付能力，以便留有日后花費(fèi)的空間。他們是精明的，注重實(shí)惠及實(shí)用性，對(duì)價(jià)格敏感，希望買到超值的東西眷戀老城，渴望變化，生活品質(zhì)，親情和諧，注重實(shí)惠形象定位工程客戶定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位整體定位產(chǎn)品的總體定位：我們認(rèn)為：一個(gè)社區(qū)，真正的品質(zhì)，不僅僅是在豪華的裝修和社區(qū)的景觀環(huán)境，重要的是塑造出適宜的、精致的、近乎完美的居所，對(duì)每一處細(xì)節(jié)都賦予心思和情感。因此，規(guī)劃方案和建筑風(fēng)格確實(shí)定、建筑材料的選定、戶型面積的控制、戶型風(fēng)格、社區(qū)文化的營(yíng)造、物業(yè)管理模式確實(shí)定等都是構(gòu)成工程的核心要素。我們的宗旨：給目標(biāo)客戶一個(gè)真正高性價(jià)比、精致的家。中檔·高品質(zhì)·生活社區(qū)基于工程的區(qū)域及自身?xiàng)l件、市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，客戶的需求，及開發(fā)目標(biāo)，本工程物業(yè)定位為：產(chǎn)品主題定位客戶的心理共鳴區(qū)——他們眷戀老城，又渴望變化他們需要社區(qū)形象可以表達(dá)身份，而內(nèi)涵充滿和諧與自然、和睦鄰里親情他們希望能生活品質(zhì)能有提升，但又必須實(shí)惠外勢(shì)城市感親和內(nèi)質(zhì)形象鮮明情景感實(shí)惠人情味自然規(guī)劃：營(yíng)造外部?jī)r(jià)值感，與內(nèi)部情景感建筑：表達(dá)城市感的現(xiàn)代建筑園林：集中表達(dá)社區(qū)空間的共享性戶型：緊湊型戶型，注重實(shí)惠產(chǎn)品主題定位現(xiàn)代精致情景社區(qū)ModernisticSceneryBlock社區(qū)是城市的一個(gè)單元，現(xiàn)代情景社區(qū)通過(guò)多層次具現(xiàn)代感、情景感的建筑、園林表達(dá)城市現(xiàn)代繽紛與社區(qū)和諧、參與雙重空間體驗(yàn)。城市的，情景的，共享的，參與的?，F(xiàn)代精致情景社區(qū)ModernisticSceneryBlock規(guī)劃：社區(qū)的和諧與親近建筑：表達(dá)城市感的現(xiàn)代風(fēng)格建筑園林：主景觀軸、開放組團(tuán)街區(qū)，注重情景感戶型：合理緊湊布局、贈(zèng)送空間，注重實(shí)惠商業(yè)：表達(dá)生活便利會(huì)所：開放、參與、社區(qū)人情味、物業(yè)管理產(chǎn)品定位——規(guī)劃：社區(qū)的和諧與親近社區(qū)內(nèi)部，結(jié)合主景觀軸設(shè)置半開放的共享空間，供人休憩與駐留，表達(dá)社區(qū)和睦親和的文化氣氛?！簿唧w規(guī)劃細(xì)節(jié)詳見(jiàn)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議〕表達(dá)城市感、現(xiàn)代社區(qū)的意向；線條明快、簡(jiǎn)潔，色調(diào)優(yōu)雅而和諧；產(chǎn)品定位——建筑：表達(dá)城市感的現(xiàn)代風(fēng)格建筑現(xiàn)代精致情景社區(qū)ModernisticSceneryBlock規(guī)劃：社區(qū)的和諧與親近建筑：表達(dá)城市感的現(xiàn)代風(fēng)格建筑園林：主景觀軸、開放組團(tuán)街區(qū)，注重情景感戶型：合理緊湊布局、贈(zèng)送空間，注重實(shí)惠商業(yè)：表達(dá)生活便利會(huì)所：開放、參與、社區(qū)人情味、物業(yè)管理(圖)〔具體規(guī)劃細(xì)節(jié)詳見(jiàn)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議〕物業(yè)類型確實(shí)定：物業(yè)類型以多層為主；產(chǎn)品定位——建筑：物業(yè)類型確實(shí)定現(xiàn)代精致情景社區(qū)ModernisticSceneryBlock規(guī)劃：社區(qū)的和諧與親近建筑：表達(dá)城市感的現(xiàn)代風(fēng)格建筑園林：主景觀軸、開放組團(tuán)街區(qū)，注重情景感戶型：合理緊湊布局、贈(zèng)送空間，注重實(shí)惠商業(yè)：表達(dá)生活便利會(huì)所：開放、參與、社區(qū)人情味、物業(yè)管理(圖)現(xiàn)代精致情景社區(qū)ModernisticSceneryBlock規(guī)劃：社區(qū)的和諧與親近建筑：表達(dá)城市感的現(xiàn)代風(fēng)格建筑園林：主景觀軸、開放組團(tuán)街區(qū)，注重情景感戶型：合理緊湊布局、贈(zèng)送空間，注重實(shí)惠商業(yè)：表達(dá)生活便利會(huì)所：開放、參與、社區(qū)人情味、物業(yè)管理產(chǎn)品定位——園林：豐富的、自然的、親和的、可參與的用景觀帶貫穿內(nèi)部，節(jié)點(diǎn)與小型休憩娛樂(lè)空間結(jié)合，營(yíng)造情景感〔具體規(guī)劃細(xì)節(jié)詳見(jiàn)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議〕(圖)產(chǎn)品定位——戶型：舒適合理、創(chuàng)新空間現(xiàn)代精致情景社區(qū)ModernisticSceneryBlock規(guī)劃：社區(qū)的和諧與親近建筑：表達(dá)城市感的現(xiàn)代風(fēng)格建筑園林：主景觀軸、開放組團(tuán)街區(qū)，注重情景感戶型：合理緊湊布局、贈(zèng)送空間，注重實(shí)惠商業(yè)：表達(dá)生活便利會(huì)所：開放、參與、社區(qū)人情味、物業(yè)管理〔具體規(guī)劃細(xì)節(jié)詳見(jiàn)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議〕(圖)產(chǎn)品定位——戶型配比現(xiàn)代精致情景社區(qū)ModernisticSceneryBlock規(guī)劃：社區(qū)的和諧與親近建筑：表達(dá)城市感的現(xiàn)代風(fēng)格建筑園林：主景觀軸、開放組團(tuán)街區(qū)，注重情景感戶型：合理緊湊布局、贈(zèng)送空間，注重實(shí)惠商業(yè)：表達(dá)生活便利會(huì)所：開放、參與、社區(qū)人情味、物業(yè)管理〔具體規(guī)劃細(xì)節(jié)詳見(jiàn)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議〕產(chǎn)品定位——商業(yè)：表達(dá)生活便利性現(xiàn)代精致情景社區(qū)ModernisticSceneryBlock規(guī)劃：社區(qū)的和諧與親近建筑：表達(dá)城市感的現(xiàn)代風(fēng)格建筑園林：主景觀軸、開放組團(tuán)街區(qū)，注重情景感戶型：合理緊湊布局、贈(zèng)送空間，注重實(shí)惠商業(yè)：表達(dá)生活便利會(huì)所：開放、參與、社區(qū)人情味、物業(yè)管理〔具體規(guī)劃細(xì)節(jié)詳見(jiàn)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議〕社區(qū)便發(fā)設(shè)施，如干洗店、小百貨店、小超市等。產(chǎn)品定位——會(huì)所：開放、參與、社區(qū)人情味、物業(yè)管理現(xiàn)代精致情景社區(qū)ModernisticSceneryBlock規(guī)劃：社區(qū)的和諧與親近建筑：表達(dá)城市感的現(xiàn)代風(fēng)格建筑園林：主景觀軸、開放組團(tuán)街區(qū)，注重情景感戶型：合理緊湊布局、贈(zèng)送空間，注重實(shí)惠商業(yè)：表達(dá)生活便利會(huì)所：開放、參與、社區(qū)人情味、物業(yè)管理〔具體規(guī)劃細(xì)節(jié)詳見(jiàn)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議〕小型運(yùn)動(dòng)設(shè)施或休閑娛樂(lè)場(chǎng)所與景觀或局部結(jié)合，設(shè)置在室外，成為社區(qū)的泛會(huì)所，加強(qiáng)參與性與人文性。設(shè)置社區(qū)會(huì)所，與景觀節(jié)點(diǎn)結(jié)合，提升工程的形象價(jià)值；功能設(shè)置貼合業(yè)主要求的健身、球類、棋牌、幼兒活動(dòng)室等，同時(shí)兼顧物業(yè)管理辦公；產(chǎn)品定位——會(huì)所：開放、參與、社區(qū)人情味、物業(yè)管理現(xiàn)代精致情景社區(qū)ModernisticSceneryBlock規(guī)劃：社區(qū)的和諧與親近建筑：表達(dá)城市感的現(xiàn)代風(fēng)格建筑園林：主景觀軸、開放組團(tuán)街區(qū)，注重情景感戶型：合理緊湊布局、贈(zèng)送空間，注重實(shí)惠商業(yè)：表達(dá)生活便利會(huì)所：開放、參與、社區(qū)人情味、物業(yè)管理〔具體規(guī)劃細(xì)節(jié)詳見(jiàn)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議〕(圖)形象定位工程客戶定位產(chǎn)品定位形象定位整體定位我們將以什么形象面市？我們認(rèn)為，淺薄的風(fēng)情形象沒(méi)有生命力——消費(fèi)者買樓時(shí)以為自己是喜歡上了該樓盤的形象，但在真正入住后，首先忘記的就是該樓盤的形象。今天，住在“大溪地〞的業(yè)主誰(shuí)會(huì)再想起這里曾是廣告里的南太平洋里的小島？虛招用多了，就會(huì)失去戰(zhàn)斗力……如果把形象融進(jìn)了生活方式，那么是例外。工程生活方式的解析城市的開放與熱鬧——配套齊全、不假外求社區(qū)的和諧與共享——散布的休憩、活動(dòng)設(shè)施組團(tuán)內(nèi)的歸屬感——親切宜人的尺度、人情味的交流空間精心營(yíng)造的城市精致生活！主要內(nèi)容一、工程的戰(zhàn)略選擇二、工程的整體定位三、物業(yè)開展建議戶型設(shè)計(jì)建議物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議主題演繹規(guī)劃設(shè)計(jì)建議開展建議規(guī)劃限制和總規(guī)劃初步建議工程宗地面積：38，743m2容積率：1.4–1.7綠化率：≥35%建筑密度：≤28%建筑限高：不限規(guī)劃限制總規(guī)建議容積率：1.58建筑面積：約6.12萬(wàn)m2其中：住宅面積約6萬(wàn)m2商業(yè)200m2會(huì)所1,000

m2其他公建300m2總體規(guī)劃功能示意圖規(guī)劃交通組織圖進(jìn)入小區(qū)主干道小區(qū)步行系統(tǒng)小區(qū)車行主干道小區(qū)車行次干道小區(qū)車行主干道會(huì)所中心小區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)小區(qū)步行系統(tǒng)綜合考慮地塊與外界接入條件、社區(qū)景觀組織、土地利用率等因素：社區(qū)交通組織由社區(qū)主次入口、車行主干道、社區(qū)次干道及步行景觀系統(tǒng)組成。其中，社區(qū)主干道和社區(qū)次干道為車行系統(tǒng)，主干道采用外環(huán)式貫穿全區(qū)。社區(qū)步行景觀系統(tǒng)位于社區(qū)中央，通過(guò)一步一景的景觀設(shè)計(jì)提高社區(qū)品質(zhì)。人車分流是本工程區(qū)別于汝州市其它競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的主要特點(diǎn)?？傮w開發(fā)策略三期二期一期由南向北分三期開發(fā)：一期：約2萬(wàn)平方米，住宅＋景觀二期：約3萬(wàn)平方米，住宅＋景觀三期：約1.2萬(wàn)平方米，住宅＋商業(yè)＋景觀綜合考慮地塊價(jià)值提升條件、施工條件、工程前期居住品質(zhì)等因素：戶型設(shè)計(jì)建議物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議主題演繹主題演繹開展建議主色：磚紅色配色：白色、米黃色、黃色……磚紅色，給人以穩(wěn)重感、品質(zhì)感，配合不同的色彩，令組團(tuán)各具個(gè)性建筑細(xì)部表現(xiàn)——色彩的合理搭配，令各組團(tuán)具有不同的個(gè)性、不一樣的情景建筑風(fēng)格/園林營(yíng)造(圖)建筑細(xì)部表現(xiàn)——色彩的合理搭配，令各組團(tuán)具有不同的個(gè)性、不一樣的情景主色：白色配色：米黃色、磚紅色、黃色、藍(lán)色……白色，清新、奪目，局部參加跳躍的色彩，令工程建筑整體形象清新、突出建筑風(fēng)格/園林營(yíng)造(圖)建筑細(xì)部表現(xiàn)——虛實(shí)結(jié)合的立面處理，令建筑立面變化更豐富實(shí)：磚紅色/白色的外墻虛：清透的玻璃虛實(shí)比照下，表現(xiàn)建筑的現(xiàn)代感、品質(zhì)感建筑風(fēng)格/園林營(yíng)造(圖)北立面——通過(guò)飄窗、材質(zhì)、構(gòu)架等元素，塑