增城時代傾城3期營銷方案

增城.時代傾城營銷方案第一局部：市場分析第二局部：工程定位

第三局部：營銷策略第四局部：推廣部署及包裝第一局部：市場分析宏觀經濟環(huán)境經濟環(huán)境：

國際資金流動性充裕，熱錢流入中國月份金額（億人民幣）2011年2月21452011年1月5016

2010年12月40332010年11月31962010年10月51902010年9月28962010年8月24302010年7月19972010年6月11712010年5月13162010年4月28632010年3月27012010年2月17952010年1月2982生效日期大型金融機構中小金融機構2010-1-1816.00%13.50%2010-2-2516.50%13.50%2010-5-1017.00%13.50%2010-11-1617.50%14.00%2010-11-2918.00%14.50%2010-12-2018.50%15.00%2011-1-2019.00%15.50%2011-3-2520.00%16.50%數(shù)據(jù)來源：中國人民銀行時間調整前調整后調整幅度(%)2010.10.20(存款基準利率)2.25%2.5%0.25(貸款基準利率)5.31%5.56%0.252010.12.26(存款基準利率)2.50%2.75%0.25(貸款基準利率)5.56%5.81%0.252011.2.9(存款基準利率)2.75%3.0%0.25(貸款基準利率)5.81%6.06%0.25上調存款準備金率：2021年以來八次上調存款準備金率，至歷史高位上調存貸款基準利率：2021年10月以來三次上調基準利率以抵御日益加大的通脹壓力2021年全年完成國內生產總值397983億元，按可比價格計算，比上年增長10.3%，增速比上年加快1.1個百分點。但同時CPI那么一路上升，由7月份的3.3%上升至9月份的3.6%，并在11月到達5.1%的高位，全年CPI漲幅為3.3%。且在輸入型通脹壓力加大等因素影響下，通脹壓力可能進一步加大。經濟環(huán)境：國內經濟穩(wěn)步增長，通脹壓力增大數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局

8宏觀背景為工程提供了怎樣的市場環(huán)境2021.6.11?關于做好住房保障規(guī)劃編制工作的通知?2021.6.8?關于加快開展公共租賃住房的指導意見?2021.6.4?關于標準商業(yè)性個人住房貸款中第二套住房認定標準的通知?2021.5.18廣州市人民政府“廣州新政二十四條〞4.17新政5.18新二十四條9.29新政兩市限價令嚴格控制均價提升的幅度2021.2.19“廣州細那么〞2021.1.26“新國八條〞廣州限購令堅決抑制不合理購房需求，嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房10.15限購

數(shù)據(jù)來源：經緯行研究中心整理房管局數(shù)據(jù)

1月“國十一條”“新國十條”“國五條”“新國八條〞新政對成交量影響：房地產近期成交量暫陷低迷廣州細那么前搶閘之后，成交量持續(xù)低迷新政使得大局部需求被抑制，客戶的觀望情緒厚，開展商推貨的節(jié)奏放慢數(shù)據(jù)來源：經緯行研究中心整理房管局數(shù)據(jù)國八條〞出臺后，受成交結構影響，價格走勢波動較大。尤其是春節(jié)期間，中心六區(qū)成交價格大幅下跌后又上升，進而走向平穩(wěn)中小升。但總體來看，目前全市房價依然處高位，中心六區(qū)甚至有小幅上漲的趨勢。數(shù)據(jù)來源：經緯行研究中心整理房管局數(shù)據(jù)新政對房價影響：

成交量雖低迷，但價格依然高位新政對開發(fā)商影響：

優(yōu)質地塊仍受關注，拿地漸趨謹慎2021年11月1日，金沙洲前地王經過108輪的劇烈競價，最終以22.1億被深業(yè)南方奪得，折合樓面地價8350元/平，突破此前7935元/平紀錄，再創(chuàng)新高。2021年11月25日，廣州鐵路集團86億拿地，樓面起拍地價已達9828元/㎡，廣鐵南站創(chuàng)出起始樓面價新高。2021年12月16日，保利以樓面地價20605元/平奪得白云新城宅地，創(chuàng)廣州單價地王。進入2021年，近期掛牌的住宅用地根本底價成交。新政對消費者影響：

觀望和擔憂市場報復性反彈政府之前的調控遭到市場的報復性反彈，不但沒有降價反而升價，令消費者對政府的調控作用有所疑心。

15行業(yè)走勢廣州樓市概況廣州房地產市場現(xiàn)況：高位盤整階段(2021年至今)數(shù)據(jù)來源：陽光家緣廣州房地產市場特征：

整體供不應求，樓價持續(xù)上揚數(shù)據(jù)來源：陽光家緣廣州房地產市場特征：消費外溢明顯化在廣州樓盤近三年的成交排名中可以看出，郊區(qū)工程在成交總量的比重逐漸增大，消費外溢明顯。原因是：市中心工程日漸稀缺，樓價迅速攀升提高置業(yè)門檻；郊區(qū)工程環(huán)境好，樓價相對廉價，配套日益完善，開展前景看好；廣州軌道交通、高速路網不斷完善，有效降低通勤時間本錢。

2008年樓盤成交排名2009年樓盤成交排名2010年樓盤成交排名排名區(qū)域樓盤名稱區(qū)域樓盤名稱區(qū)域樓盤名稱主力戶型1增城碧桂園鳳凰城增城碧桂園鳳凰城番禺亞運城73-1202蘿崗龍光峰景華庭增城恒大山水城增城碧桂園鳳凰城92-1003白云保利西子灣番禺廣州雅居樂番禺廣州雅居樂73-1104番禺沙灣碧桂園白云中海金沙馨園花都富力金港城60-1005南沙南沙碧桂園白云富力桃園花都天馬河國際公館40、90-1006白云富力桃園從化上城灣畔增城碧桂園豪園171-2157白云云山詩意白云富力城花園增城恒大山水城80、100、1308番禺廣州雅居樂增城錦繡御品番禺金山谷92-1149蘿崗萬科新里程增城錦繡新天地海珠中海錦榕灣100-13010天河保利林?；ǘ几涣鸶坌鲁窃龀墙鸬乩蠛?0-100170-200廣州房地產市場特征：熱銷戶型中小化從上表中可以看出，2021年成交套數(shù)排行前十的樓盤里，絕大局部工程的主力戶型都在100㎡左右，并以兩房、三房為主。由于樓價水漲船高，開展商為控制總價近年有趨勢降低單位建筑面積，戶型向緊湊實用方向開展。2010年成交套數(shù)排行TOP10樓盤排名樓盤名稱主力戶型（平米)1亞運城73-1202碧桂園鳳凰城92-1003廣州雅居樂73-1104富力金港城60-1005天馬河國際公館

85-1006碧桂園豪園90-1307恒大山水城80-1208金山谷92-1149中海錦榕灣100-13010金地荔湖城80-110廣州房地產市場開展預測及啟示荔城樓市狀況房地產開展初期，荔城主要以外鄉(xiāng)小型開發(fā)商進行初級開發(fā)，開發(fā)量低下，品質較差外鄉(xiāng)主導一牌獨大2002年碧桂園品牌進行荔城城區(qū)，以其獨特的開發(fā)思路，優(yōu)越的品牌影響力訊速在荔城落地生根遍地開花隨著增城片區(qū)的城市建設逐步加強，大廣州房地產開發(fā)熱潮，增城片區(qū)一步一步走向成熟，各大型開發(fā)商紛紛進入荔城區(qū)域，形成房地產爆發(fā)性開展區(qū)域市場開展歷程歐亞山莊雅居樂工程百花山莊敏捷御景國際半山御景合生工程中旭金河灣和黃工程碧桂園豪園尚東紫御百晟匯翠灣富港東匯城待售工程在售工程本案樂活小鎮(zhèn)新天美地花園荔城花園區(qū)域市場樓盤分布圖錦繡江南水岸本案金鳳皇庭富城華府景新豪庭本案■11個城市功能區(qū)國際旅游度假區(qū)勢必成為繼南部工業(yè)區(qū)及商貿區(qū)外增城市另一個新的經濟增長極，托起城市全面升級廣惠城際軌道交通線寶龍站工業(yè)園站客運總站區(qū)域市場開展規(guī)劃蕉石嶺荔新板塊在售工程：錦繡半山御景；待開發(fā)工程：合生工程。新城板塊以荔城大道、百花大道為軸線，在售工程有：御景國際、富港東匯城、尚東紫御。；待開發(fā)工程：雅居樂工程、和黃工程、歐亞山莊、荔城花園、百花山莊。增派大道板塊在售工程：百晟匯翠灣、富城華府、新天美地花羅；待售工程：景新豪庭。泛沿江板塊此區(qū)域主要增江南部沿線為主要軸線，在售工程：碧桂園豪園、金河灣家園、樂活小鎮(zhèn)；待開發(fā)工程：本案、江南水岸、金鳳皇庭。區(qū)域市場開展格局區(qū)域市場開展格局新城板塊周邊自然環(huán)境相對較好，整體規(guī)劃科學合理，已有眾多地產商進駐，周邊配套相對缺乏，但隨著開展將越來越完善；學校眾多，屬于未來高尚的生活區(qū)，樓盤眾多，地產屬于高速開展階段；增派大道板塊周邊自然環(huán)境一般，城市規(guī)劃相對缺乏，整體感覺偏遠，區(qū)域生活配套缺乏；開發(fā)力度較弱，在售工程較少，房地產開展還處于初級階段；荔新板塊此區(qū)域周邊自然環(huán)境較好，開發(fā)程度低，周邊配套嚴重缺乏，規(guī)劃上可以沿江板塊接壤，隨著沿江板塊的成熟對該區(qū)的帶動作用將很大，該區(qū)域目前主要開發(fā)產品多為高端產品；泛沿江板塊此區(qū)域為目前增城的豪宅生活區(qū)，但近年開展略顯緩慢，通過其區(qū)域旅游度假生活區(qū)的定位，在下階段將集中力度進行建設，功能規(guī)劃逐漸齊全，未來開展空間巨大。分析:如上圖所示，增城對大市的反響相對較緩，08年房地產銷售面積稍有下降，但隨著市場開展09、10年有穩(wěn)步上升，主要原因在于開發(fā)量相對增大，以及當?shù)厥袌鰞r格相對廣州而言還處于價格洼地。增城的整體向良態(tài)方向開展。2021年量價齊升，整體向良態(tài)開展品牌壟斷特征明顯項目名稱推貨時間推貨范圍主力戶型推售貨量金河灣家園2010年11月中旬至今1、2、5、6、7棟85-142㎡三房單位241套錦繡御景國際2010.05.1開盤2010.8月加推2010.12月加推2011.1月22日加推1-12棟、49棟，共13棟72㎡兩房、90-127㎡三房、115-144㎡四房、139五房

約900套碧桂園豪園2010.3月推售第一批洋房2010.5月加推一期2010.12月推售二期洋房2011.1月加推二期洋房翠湖苑3、10、13、18街共15棟；鶴鳴苑3街共9棟60—80㎡兩房、91-128㎡三房單位、170㎡復式四房

約1300套樂活小鎮(zhèn)2010.12.29開盤1、5棟27-52㎡一房/單間234套錦繡半山御景2010.10.1推售第一批洋房2010.12.17加推第二批

145、146棟、公寓44㎡的一房/單間；96-129㎡三房單位

約323套百晟匯翠灣2011.3月推售二期洋房26、27棟98-122㎡三房142套富城華府2011.2.19開盤6、7、8、9棟102㎡N+1兩房；117-118㎡N+1兩房202套荔城市場2021年洋房總推貨約3400多套，兩大品牌開展商推貨量占70%，品牌壟斷特征明顯，其中最多的碧桂園豪園，全年推貨約1300套。產品線較豐富，但主流戶型為3、4房。由此可見工程半年推售1320套，銷售壓力較大。項目名稱預計推貨時間推貨范圍預計供應量/套主力戶型金河灣家園2011年4月3、4棟約90120~150㎡的3、4房錦繡御景國際2011年5月-12月50、51、52棟及二期約80095-149㎡的3、4房富港東匯城2011.7月富港公寓約36838~67㎡的單間、1房和2房碧桂園豪園2011.4月中下旬鶴鳴苑二期約1000110-130㎡的三房樂活小鎮(zhèn)2011.5月二期2-4棟約40060-80㎡的一二房。錦繡半山御景2011.7月147、148棟約40044~129㎡的單間公寓和三房單位以及221㎡的6房復式錦繡江南水岸2011.10月江景洋房約80070—110㎡的二、三、四房金鳳皇庭2011.10月別墅/洋房約320大面積洋房增城雅居樂花園2011.9月洋房約442二、三房富城華府2011.10月二期5、6棟約200140多四房、100多二房（均為N+1）景新豪庭2011.5月單體樓整棟4-10層約10573-115㎡的兩房；102-110㎡三房和黃荔城項目4月份拿規(guī)劃許可證占地面積3000多畝總建筑面積約120萬㎡——初步規(guī)劃為大型低密度度假屋式住宅小區(qū)2021年推貨增多，競爭劇烈荔城市場2021年洋房總推貨量近4900套，主力產品為三房單位，產品線豐富，且有局部品牌開展商進入市場。由此可見后期的品牌、產品的競爭將更加劇烈?！隼蟪墙甑拇笫邢鄬Ψ忾]，受外界影響相對較小，整體向良態(tài)方向開展10年房地產銷售面積沒有明顯的上升，而是隨著市場開展10年有集中放量，并且銷售價格持續(xù)上揚，11年4月限價后，大市供求漲幅得到有效遏制，但荔城板塊工程仍有較好的表現(xiàn)，如碧桂園豪園、富城華府、御景國際等；■后市推貨熱潮，本案面臨較大競爭壓力荔城市場目前在售貨量不多。但“不限購〞的出臺，加大的區(qū)域的市場時機，推動大局部開發(fā)商的步伐，后期將會出現(xiàn)推貨熱潮；市場小結市場小結個案分析競爭分析經過工程組對增城區(qū)域的房地產市場數(shù)據(jù)檢測和市場調研，我們認為時代傾城二三期將面臨的競爭對手如下：競爭項目所在區(qū)域競爭程度江南水岸（在建）增江★★★★★（三期）富城華府荔城★★★★樂活小鎮(zhèn)增江★★★雅居樂地產項目（在建）荔城★★碧桂園豪園荔城★錦繡御景國際花園荔城★分析要素工程規(guī)模區(qū)域規(guī)劃產品打造營銷手法在售工程公寓二期項目位置：增城增江街學府路1號（華立學院旁）規(guī)模：38000（占地面積）、64225（總建筑面積）主力戶型：單房50㎡-55㎡；二期洋房：兩房60-80㎡園林風格：現(xiàn)代簡約風格交通：廣汕公路、增江大道配套：教育廣東工業(yè)大學華立學院、?商業(yè)街、會所、泳池規(guī)劃：增城國際旅游度假城銷售動態(tài)：一期公寓均價6300-6500元/㎡帶1200-1500元/㎡裝修標準（有部分家電）；二期目前進行誠意登記5月開盤；總剩余貨量約為500套區(qū)域形象——配套欠佳、文化氣氛濃厚屬荔城市與惠州交界的邊緣區(qū)域，緊臨華立學院，除校內的商業(yè)街外，周邊10公里范圍內無其它商業(yè)配套。華立學院由華立集團創(chuàng)辦，學院共分為廣州華立科技職業(yè)學院、廣東工業(yè)大學華立學院、廣州華立技師學院三家分院。

華立學院產品打造——中小戶型、方正緊湊、總價低即將推出二期產品60-80㎡兩房兩廳呈品字形排布，局部戶型三面單邊，采光通風較佳一梯六戶，但實用率缺乏80%產品打造

——裝修略顯粗糙樂活小鎮(zhèn)現(xiàn)售公寓及5月推出的住宅產品均帶1000元/㎡的裝修標準美的空調〔家電〕佳居樂櫥柜家樂仕衛(wèi)浴復合木地板鳳鋁落地窗分析：樂活小鎮(zhèn)的交樓裝修標準較為粗糙，檔次較低，使用的品牌名不見經傳。營銷體驗

——以緊臨學府、增江畫廊弱化工程劣勢富城華府——創(chuàng)新戶型，短時、熱銷項目位置：增城荔城街荔景大道北202號規(guī)模：50397㎡（占地面積）、100000㎡（總建筑面積）一期190多套主力戶型：103~105㎡、118~120㎡的N+1兩房戶型園林風格：現(xiàn)代簡約風格交通：增派公路配套：富鵬小學、工商銀行、建設銀行、臨街商鋪、街心公園規(guī)劃：地鐵16號線銷售動態(tài)：項目于2月19日開盤，毛坯均價6300元/㎡，3月為止全部銷售完畢。目前二期正處于打樁階段，產品主要以140多三房、100多二房（均為N+1），預計10月份開盤戶型比較：產品線單一，形創(chuàng)神未創(chuàng)時代傾城99㎡N+2戶型雙陽臺均可靈活大變身百變空間更大贈送面積多居室使用更能滿足不同業(yè)主的需要富城華府103-105㎡N+1戶型內庭花園可改造成書房或臥室入戶花園橫柵位置封閉后，有擴大空間的假象可改造的空間，實用性、使用率相對較小營銷策略

——動線清晰包裝全面，但形象一般樓體廣告和較大型的圍板廣告銷售中心的外觀及室內布置略顯低檔現(xiàn)場銷售動線已經完善，樓梯通道已鋪好地磚每層樓梯轉角位貼有豪華電梯間的圖片，鋪有紅地毯由于開發(fā)商為當?shù)厝?，工程銷售以口碑營銷為主，自入市以來除短信外根本無線上推廣。碧桂園豪園

——配套先行、品牌大社區(qū)項目位置：增城區(qū)增灘公路旁（石灘鄭田村）規(guī)模：200000（占地面積）、200000（總建筑面積）主力戶型：洋房：109-138㎡三房單位建筑風格西班牙建筑園林風格：歐式園林交通：公交4、5號線，廣惠高速、增灘公路等配套：人工翠湖，園林泳池、大型商業(yè)街、綜合樓、超市、郵政所、醫(yī)務所、銀行等，未來更規(guī)劃有幼兒園及小學規(guī)劃：2020年新城規(guī)劃核心商住區(qū)、地鐵13號線石灘站銷售動態(tài)：二期鶴鳴苑在售洋房已銷售90%，毛坯均價5500元/㎡帶裝修6300元/㎡，二期剩余7棟洋房單位，5.1前后將推出新一批洋房，毛坯發(fā)售，目前接受誠意登記，預計7—10月份均有洋房推出市場區(qū)域形象

——偏遠區(qū)域，炒作未來規(guī)劃未來新城中心，交通便捷、配套齊全、宜居家商。臨近鶴之洲濕地公園、濱江浴場、游艇俱樂部、龍舟賽場。未來規(guī)劃：星級酒店、科技文化與游樂工程，打造國際旅游生態(tài)城。增城市區(qū)產品打造

——標準化碧桂園產品，無創(chuàng)新外立面為西班牙建筑風格戶型方正實用，實用率達85%以上4.8米開間寬敞客廳主臥套間對流通風，采光俱佳干濕功能分區(qū)設計一梯四戶略顯壓迫和小氣局部戶型設計上存在門門相對的情況景觀打造——園林、商業(yè)街提前展示大型人工湖，打造異國風情親水園林星羅棋布的休閑小廣場，園林小品，令社區(qū)充滿浪漫放松的生活氣息雕塑是園林布置的一大亮點，增添許多生活趣味營銷體驗——以擴大工程影響力為主御景國際——城央大盤、價格標桿項目位置：增城荔城街府佑路與荔星大道交匯處（增城市公安局對面）規(guī)模：總占地約千畝，一期占地面積12500㎡、總建筑面積22875㎡主力戶型：洋房72㎡兩房、95-127㎡三房建筑風格歐式風格園林風格：地中海園林風格交通：荔星大道、廣汕公路、荔城大道配套：圖書館、公安局、展覽館（在建）、增城廣場、荔枝公園；

內部配套：商業(yè)街、兒童游樂場、銀行、超市、藥店、中心湖、社區(qū)奧林匹克運動中心以及生態(tài)人工湖規(guī)劃：增城市都市生活圈核心，已初具稚型銷售動態(tài)：項目一期洋房均價7500元/㎡，有少量產品帶1000元/㎡裝修出售，目前已開發(fā)剩余最后2棟，于5月份推出，毛坯均價7800元/㎡；二期部分產品已進行打樁階段，預計7、10月份均有貨推出，毛坯出售土地平整布樁二期區(qū)域形象

——新城中心、交通便利，但仍需打造產品打造

——方正實用中小戶型，迎合當?shù)厥袌鼋ㄖ詺W式風格、紅瓦黃墻，別墅加洋房搭配，更顯檔次72㎡二房，97-127㎡三房兩廳單位，兩梯四戶品字形的布局，三面單邊，采光景觀更佳戶型較為方正，大局部帶入戶花園局部戶型存在“鉆石位〞，降低實用率景觀打造

——地中海園林風，中心湖區(qū)形象佳8棟18層洋房和3層別墅半圍合式布局，樓棟錯落有致中心大型人工湖，環(huán)境優(yōu)美社區(qū)內廣種綠樹時花，提前打造好景觀資源園林小品布置別出心裁，園林景觀初具規(guī)模營銷體驗

——以規(guī)劃拉高價格，吸引荔城高端客戶在建工程江南水岸

——水景高層洋房社區(qū)位置江南水岸地塊北鄰光明東路，東靠增江大道，南接化肥廠小路，西毗增江邊。地塊呈不規(guī)那么狀，邊角較多。規(guī)模工程占地面積173畝〔115391㎡〕工程容積率：3建筑面積為：約34萬㎡產品規(guī)劃產品為20多棟18-32層高層洋房，70-110㎡的兩房至四房單位，少量復式單元。工程進度增江大道及增江邊兩邊先動，以東西兩邊向內包圍的形式開發(fā)。預計10月份可推出市場，江南水岸靠近增江大道地塊將建1棟高層住宅及一棟會所已準備布樁施工將建兩棟高層化肥廠安置房已準備布樁施工中部地塊土地平整中開發(fā)節(jié)奏

——由外圍向中心開發(fā)點評江南水岸與本案一路之隔、且規(guī)模相近、產品線較豐富，預計10月份入市后將極大的分流本案客戶，是工程的核心競爭對手。工程緊靠增江東岸，主打水岸生活，在景觀資源方面優(yōu)于工程，且敏捷在區(qū)域市場經營多年，積累大量的客戶資源、樹立較高的品牌形象。建議通過產品的差異化，打造時代品牌，從而搶占市場份額。雅居樂荔城工程

——新城中心又一標桿工程工程地址：增城市荔城街慶豐村洋溪上高城〔土名〕占地面積：44672㎡建筑面積：111680㎡容積率：2.5土地屬性：住宅;商業(yè)〔商服〕樓面價：1969.9元/㎡

工程地一期住宅局部，將建7棟16層高洋房呈品字形排布，兩梯四戶預計產品類型為二三房單位、局部裙樓商業(yè)同期開發(fā)產品打造

——中小戶型入市，搶占市場份額目前商業(yè)局部建至地上2-3層，住宅局部已布樁，正進行基坑建設，預計9月份推出市場，將與時代傾城二期“正面交鋒〞，成為時代傾城的重要競爭對手。開發(fā)節(jié)奏

——商業(yè)與住宅同步開發(fā)點評雅居樂增城工程由于區(qū)域不同，入市時影響不會太大，但其產品也同樣以二、三房為主，將會分流局部剛需客戶。在售工程對本案的啟示項目名稱錦繡御景國際碧桂園豪園樂活小鎮(zhèn)富城華府對本項目的啟示景觀利用以中心人工湖及歐式園林景觀提升項目檔次逐步開發(fā)園林，保持項目關注度，景觀點有湖、大型會所等小區(qū)內無景觀，以學府景觀為主東南亞風情園林園林景觀精細化、主題化,建議著重展現(xiàn)用材、植坯等的功效介紹，體驗園林的精心、細心、人性化的一面產品打造三房單位，主打改善性買家寬敞實用三房單位，吸引一步到位及改善型買家以小面積配以裝修送家電，吸引剛需及投資客N+1兩房戶型，吸引年輕一族及改善型客戶放大產品的優(yōu)勢，通過體驗式營銷，如增加“改造前”與“改造后”的空間演繹，加深客戶對產品的認識區(qū)位形象增城金竹新城都市生活圈商業(yè)氛圍淡，未來規(guī)劃新城配套欠佳、文化氛圍濃厚荔城中心位置，配套較齊全放大區(qū)域規(guī)劃，利用“蕉石嶺生態(tài)公園”整合包裝，提升區(qū)域形象營銷體驗持續(xù)推貨、保持熱銷氛圍拉近與政府聯(lián)系，擴大品牌影響力年輕時尚風格迎合年輕置業(yè)者營銷手段較少，以送面積手段博取客戶好評通過與政府機關聯(lián)動公益活動，打造發(fā)展商品牌第二局部：工程定位“每個人的需要都重要〞是工程一期推廣語，他主要是宣揚“傾城〞顧及到“每一代人的需求〞，從根本物質層面如：架空層、運動長廊等滿足居住者居住需求。

“滿足需求〞的實質是什么呢？我們的概念該怎樣進一步落地？工程現(xiàn)狀分析

項目配套研判環(huán)境一期園林全部成型，二、三期增加園林景觀線項目舒適度增加、成熟度提高需要一至三期主題園林，針對小朋友、老人，3-80歲客戶群需求都滿足每個年齡層的需要都顧及到配套2萬㎡私家公園、臨街商業(yè)增加項目居住價值，利于項目后期銷售高度26、31層，增城目前首個至高項目高層，以建筑的高度、結構設計理念，樹立增江標桿項目的形象。面積59-120㎡，1-4房適合各類型買家需求精裝修帶裝修銷售更適合新塘、廣州客戶需求附加值N+1、N+2戶型，增加戶型實用性、使用率增加項目附加值，項目性價比更高，可比性更強工程核心價值提煉根據(jù)工程的綜合理解，我們歸納出本工程最重要的核心價值：核心價值一：居住成熟度——經過一期的本錢表達，二三期景觀的重新規(guī)劃，欣賞性、舒適度更高；核心價值二：稀缺性——26、31層高度；N+1、N+2戶型的優(yōu)化及引入，全城獨有的稀缺產品，貼合一線城市開展；核心價值三：1、戶型規(guī)劃——59-120㎡帶附加值戶型，滿足不同階層客戶需求，提高工程價值的含金量；2、整體戶型以100-120㎡為主，貼合主流買家需要，同時細分三房客戶群市場。核心價值四：精細化小區(qū)規(guī)劃配套——二期以小孩為主，三期以老人為主，一期以年輕人為主。滿足各年齡段客戶需求。這些都表達了“每個人的需要都重要〞，工程二、三期的宣傳點已經不能著眼于“滿足根本的需要〞，客戶對生活需求的價值點表達了什么？一期客戶對工程的看法26-40歲實力客戶，務實而又重視社會身份地位喜歡呼朋喚友聚居，但消費結構單一以項目周邊的公務員、企業(yè)白領、教師、中小私營企業(yè)主等有責任感，主動承擔家庭和社會責任習慣慢生活，對居住環(huán)境及舒適度比較重視重視發(fā)展商品牌，注重口碑人脈傳播，熱衷關系效應于居住上，亦有著更關乎生活實際的需求。傾聽這群人的置業(yè)心聲——環(huán)境很重要。家，可以不大，但一定要舒適！我能體驗花語流水的閑情，超大園林，要有多點的綠化，要有運動、休息的地方，每天都有不同的健康生活體驗！25萬平米成熟社區(qū)，大城般生活配套。約上三五知己，享受豐富的休閑生活。還要有便捷的生活配套，最好在家門口就能解決吃喝玩樂。在小區(qū)里除了可以認識一大班朋友外，還有秋千、沙池等設施，有更大的地方供我們平安玩樂，還有24小時的幸福體驗。在增江工作，想在單位附近買套房。心里很是憧憬，一個好的居所的夢想終于要實現(xiàn)了。名牌精裝修，選料環(huán)保，用材考究，我可以隨時拎包入住?？梢哉f，時代背景下，他們以群體力量滿足自身需求；人生階段上，從他們的置業(yè)需求，折射出他們在努力地創(chuàng)造自己各個維度的幸福，有著自己一套幸福觀——時代品牌，致力于：為每個地區(qū)，每個人生階段，為擁有時代進取精神的那一群時代人，需要是根底，但更深層次的挖掘，由物質上升到精神層次，一種精神及細節(jié)的滿足，升華為幸福感契合點時代每個工程都有自己所需傳達的價值點，對于本案：三水時代城——美好時代糖果——甜蜜增城時代傾城滿足的下一站，是幸福為他們的幸福聚居——時代傾城，在增江不僅是一個建筑概念，更是幸福的精神和物質的載體。>>人生的幸福居者有其屋，有一片屬于自己的天地>>城市的幸福增城區(qū)域面向全國快速開展，交通軌道建設力度加大，將縮短與廣州及珠三角距離。>>事業(yè)的幸?！笆聵I(yè)向前沖！事業(yè)背后是周到的效勞，24小時物業(yè)管理，讓我專注工作，再無后顧之憂〞>>家庭的幸?！白畲笮腋２皇菗碛腥澜?，而是讓家人擁有一個健康的生活〞>>生活的幸?！吧?，可以不很富有，但一定要快樂；購物、休閑在家門口瞬間表達〞幸福不單純是喊叫出來，而是從多維度實現(xiàn)，通過立體角度躍然于日常點滴中！因此，在“每個人的需要都重要〞的根底上我們提出新的延伸概念幸福立方建議以icon形式表現(xiàn)幸福立方于生活的理解——面面俱全，滿足每個人的生活需求；不同人群在這里都能找到不同的幸福感悟；通過多維度、立體生活幸福呈現(xiàn)。小孩〔玩樂〕——人車分流小區(qū)管理+二期康樂設施年輕〔價格〕——物管+區(qū)位潛力+一期配套設施老人〔健康〕——便捷日常配套+三期配套設施經緯認為：在新的概念包裝下，產品也同樣需要概念的貫穿；N+1、N+2是目前最普通名稱，市面上根本存有偷積的產品都是叫N+戶型。因此，我們需要有所轉變：N立方N立方描述很現(xiàn)代的建筑，很寬闊的陽臺，很養(yǎng)眼的風景，很超出想象的商業(yè)配套，很悠閑的步行尺度，很有品位的鄰居，很有質感的生活，很有身份的高尚生活區(qū)。所有都是立體呈現(xiàn)的！現(xiàn)代的、都會質感，N種LIFE第三局部：營銷策略總體營銷策略階段營銷部署價格預測推貨策略開售安排二三期總體策略形成的思路2021年工程目標分析銷售目標：8億回款，實現(xiàn)速度翻番推售產品分析：本工程10年推售產品共約13.75萬㎡：戶型全為N+1、N+2創(chuàng)新型產品2021年營銷分析我們要堅持的：月均進線約2000批·月均來訪約3500批，大幅超出區(qū)域平均水平我們要提升的：來訪成交比過低5.9%自開盤到銷售完成用時1個月，與客戶無情感建立達成2021年目標的關鍵點：保上門量，提高轉簽率提升工程產品與品牌價值基于“客戶+競爭〞的工程成交因素分析工程核心價值點戶型的創(chuàng)新性配套的精細化景觀的多樣性未成交的影響因素客戶對品牌的信心缺乏客戶的觀望情緒加重二三期工程總體營銷策略+二三期工程總體營銷策略強化工程宣傳形象；線上線下結合，制造社會關注度；充分展示工程“N立方〞空間的特質；強化業(yè)介，建立良好口碑傳播；保荔城拓外區(qū)，加大吸客范圍；整體營銷時機建議：2021.6形象導入二期開盤2021.9持續(xù)銷售2021.5鋪墊三期出售三期板房開放板房開放及認籌中心園林開放及認籌運動文化長廊開放工程配合：階段營銷方案先來玩一個游戲(按空格后自動播放)很多公司都習慣將產品及營銷方

式分成不同的組你看到的６張卡片默想其中一張．．．在不同的組團中您是不是只關注其一而忽略其他而最終發(fā)現(xiàn)現(xiàn)實中的市場實效應與圖紙嚴重不符

?

?

?一直以來我們所尋找的是如何去銷售，有沒有想過，真正的目標客群需要的是什么。如何把“賣〞的概念轉化為清晰的“買〞點？需要在洞悉每一個消費者的情況下，再選擇其中最適合他們口味的進行傳播，而不是一大把牌一起上。否那么不但我們找不到正確的答案，他們同樣也會很迷茫。純粹提煉一個核心，以核心為基點進行延展，衍伸出整個系統(tǒng)核心賣點：核心理念：百變戶型產品人性化物質上的精神上的時代傾城，N立方的幸福階段營銷主線形象導入蓄客幸福全城幸福綻放幸福升溫二期開盤幸福永恒持續(xù)銷售三期開盤幸福同行營銷總控圖階段目的時間安排形象導入期認籌開盤期重點工作5月宣傳鋪墊期階段劃分持續(xù)銷售期籃球網球邀請賽萬人單車行多方位的廣告鋪墊6月7月10月利用活動擴展客戶群吸引客戶重新聚焦擴大工程影響力，形成市場話題區(qū)域巡展+幸福傳遞；家庭歡樂派對8-9月三期開盤精準拓展持續(xù)熱銷放大產品稀缺性集中引爆板房開放+認籌世界小姐耀荔城+開盤幸?？臻g創(chuàng)意賽宣傳目的：重塑工程品牌形象，吸引客戶重新聚焦；在宣傳鋪墊期更有效地向潛在消費者進行全面滲透；具體做法：以獨特的形象導入，通過懸念式的宣傳主題“沒有新聞只有愛〞，帶出工程幸福的形象；有針對性利用線下宣傳，戶外廣告、站臺廣告、網絡廣告進行廣告宣傳，滲透于全城范圍內；宣傳鋪墊期〔時間：2021年5月〕日期：5月底投放媒體：增城日報投放主題：“沒有新聞只有愛〞廣告位戶外廣告1戶外廣告2廣告位侯車亭、車身廣告網絡廣告：日期：5月投放媒體：搜房網、新浪網投放主題：“沒有新聞只有愛〞廣告位宣傳目的：具體做法：打破常規(guī)巡展的做法，輔以活動牽頭，吸引更多受眾客群；有針對性地利用現(xiàn)場運動長廊的設施組織“家庭歡樂派對〞活動；形象導入期〔時間：2021年6月〕延續(xù)及提升“每個人的需要都重要〞的定位思想，樹立工程品牌形象；建立片區(qū)內關系網絡，深化價值認同，調動更多客戶資源，擴大口碑傳播。宣傳訴求點：宣傳主訴求：滿足的下一站是幸福我們的工程，每個人都有需求我們的工程，每個家庭都有追求我們的工程，每個階段都能滿足我們的工程，有屬于自己的靈魂形象導入期〔時間：2021年6月〕活動主題：幸福全城活動時間：6月形式：在工程現(xiàn)場廣場設置具有時代特色的永久性的巨大郵箱，建議高度在3米，也可作為以后可供拍照的亮點；全城派發(fā)具有時代特色的心意卡片。由自己寫上給想感謝的人的寄語，并放進郵箱；收集后，不定期統(tǒng)一寄送；客戶發(fā)動策略1：客戶發(fā)動策略2：廣州、增城戶外巡展時間：6月展場布置建議：

展點現(xiàn)場設置3D地面戶型圖，讓客戶更直觀感受N+1戶型的優(yōu)勢。輔助宣傳配合：

配合幸福傳遞活動，針對各展場的客戶發(fā)心意卡。大區(qū)域巡展布局圖：13452重點！重點！重點！正佳廣場覆蓋范圍廣，重點開拓區(qū)域；掛綠廣場、蘋果廣場針對本地客戶群，其他為輔助性。時間地點天河區(qū)〔正佳廣場〕6月第1、2周6月第1周小樓鎮(zhèn)〔小樓車站〕6月第2周三江鎮(zhèn)〔中山西路農業(yè)銀行〕6月第3、4周6月第3、4周荔城鎮(zhèn)〔掛綠廣場〕目的：建立片區(qū)內關系網絡，深化價值認同，擴大口碑傳播，同時輸出工程二期即將出售的信息?？蛻舭l(fā)動策略3：幸福家庭歡樂派對時間：6月形式：組織以家庭為單位，利用運動長廊進行的戶外比賽及幸福家庭評選宣傳目的：具體做法：利用持久型群眾宣傳與聚焦型分眾宣傳，全方位造勢，以期到達品牌傳播的廣度與深度。主流媒體〔報紙／電視〕樹立形象及核心價值解構；現(xiàn)場、物料體驗性滲透，實現(xiàn)形象與價值深化；具市場影響力的活動營銷〞世界小姐面對面“引爆銷售；市場造勢，擴大工程影響力，形成市場話題；提升品牌文化認同，強化工程價值；認籌開盤期〔時間：2021年7月〕樣板房與園林亮相，強調真實的生活體驗，同時強化不同人群的居住感受，可圍繞“人生的幸福、事業(yè)的幸福、生活的幸福、家庭的幸福〞等多緯幸福觀的角度去深刻演繹工程賣點；借助N立方的空間、N立方的滿足，升華工程價值。宣傳主訴求：N立方的滿足+幸福宣傳訴求點：認籌開盤期〔時間：2021年7月〕活動主題：幸福綻放——樣板房開放暨二期誠意登記活動目的：利用媒體追蹤報道，增強活動可讀性、炒作性，增加工程曝光率，成為市場話題；我與世界小姐面對面每年7月，世界最具影響力的選美盛事首選世界小姐評選，其帶來的影響力一定是巨大的；活動時間：7月23日〔暫定為開盤日〕活動地點：現(xiàn)場銷售中心活動主題：幸福綻放——二期盛大出售活動形式：邀請幾位歷屆及正在參賽的世界小姐與業(yè)主進行互動〔在業(yè)主中招募10名親善大使與其互動〕；宣傳目的：具體做法：針對目標企事業(yè)單位，以〞企業(yè)藍球邀請賽“或〞萬人綠道單車行“為切入點，進行有效的企業(yè)拓展宣傳；以加推二期樓王單位的銷售信息，保持追捧的勢頭；鎖定核心客戶，精準拓展，根據(jù)推廣節(jié)點，力求精簡實用；繼續(xù)以具社會影響力的大型組織活動營銷作為爭奪眼球的包裝；蓄備客戶，順利銜接10月份二次高密度開盤，并形成盤爆盤；持續(xù)銷售期〔時間：2021年8-9月〕核心區(qū)域輔助區(qū)域輔助區(qū)域精準拓展布局圖：客戶發(fā)動策略：企業(yè)拓展商業(yè)局增江街辦市人民醫(yī)院電力局市國土局增江派出所工商局荔城街辦交通局旅游局審計局檢察院司法局物價局農業(yè)局國稅局地稅局法院規(guī)劃局水利局市政府物資局武裝部氣象局市政局林業(yè)局荔城區(qū)域政府機構、企事業(yè)單位分布圖體育館增城賓館增城廣場市人民醫(yī)院中醫(yī)院光明汽車客運站華僑酒店荔城街辦晶殿酒店增運公司客運站增城報社掛綠廣場市政府荔城醫(yī)院汽車站客運站荔城區(qū)域市政配套分布圖荔城四中教師進修學校華僑中學荔江小學市政府英才學校鎮(zhèn)二中電視大學夏街小學農機學校衛(wèi)生學校鄭和均中學城豐小學增城中學荔城區(qū)域教育機構、衛(wèi)生系統(tǒng)分布圖相關配合：為了增加活動在區(qū)域內的影響力，加大客戶拓展的力度我司建議：1、凡報名參與本次活動的機關單位內部職員在工程購房均可享額外優(yōu)惠；2、在每場比賽開始前安排車輛于每個機關單位進行接送效勞；3、在各機關單位、小區(qū)公示欄、商業(yè)中心內，通過橫幅、短信、海報號等方式發(fā)布活動實時信息；4、凡報名參加比賽的球隊每位球員均可獲得時代傾城贊助的球衣；5、獎項設置建議用與球賽有關的明星簽名物，如姚明簽名的球衣一套；時間：2021年8月地點：工程運動長廊目的：1、配合工程營銷活動對區(qū)域內的機關單位進行深度拓展2、展現(xiàn)工程休閑運動配套3、吸引市場客戶對于工程的持續(xù)關注度企業(yè)籃球網球邀請賽活動主題建議：〔方案一〕活動形式：以贊助或協(xié)辦的形式，與增城體育局共同舉辦企業(yè)籃球網球邀請賽；由時代獨家贊助運發(fā)動的服裝，以冠名形式設計相關的活動海報，承印相關活動的宣傳冊子，并深入企業(yè)現(xiàn)場宣傳活動信息，從而帶出工程信息點。在比賽的規(guī)程中，可加以引入花式藍球的元素表演、啦啦隊風采表演，以噘頭進行眼球招攬；企業(yè)籃球網球邀請賽萬人綠道單車行策略意義：結合荔城綠道的社會熱點，借助政府力量與時代地產品牌結合，舉行“萬人單車行〞，組織市民走上街頭進行全民健身；效果評估：通過全民運動/全城熱點引發(fā)市場關注，擴大工程知名度及品牌度；活動主題建議：〔方案二〕活動時間：2021年9月活動地點：荔城綠道活動對象：全市市民活動形式：組織2021名參與者進行全民健身單車行時間：2021年10月地點：工程現(xiàn)場活動目的：通過DIY的形式，使客戶對工程的增值空間有更深刻的認識，從而放大工程核心賣點?；顒又黝}建議：〔方案三〕幸福空間創(chuàng)意賽活動形式：活動以競賽的形式邀請一期業(yè)主及荔城市民以家庭為單位參與。用積木進行空間組合，最終組成戶型空間模型。活動分為兩個階段，第一階段要求參與者在限制面積的前提下組成的戶型空間內房間數(shù)最多。第二階段將要求提高為戶型使用的舒適度最高?；顒又黝}建議：〔方案三〕幸福空間創(chuàng)意賽價格預測價格制定原那么：制定合理銷售價格實現(xiàn)最大利潤搶占市場占有份額快速完成銷售選取區(qū)域市場內的品牌大盤、暢銷樓盤以及同區(qū)域的工程進行深度分析，以得出工程的價格定位。御景國際花園、碧桂園豪園、樂活小鎮(zhèn)、富城華府市場比較法推導出工程均價比較因素〔10項〕：區(qū)域地段、外部環(huán)境、景觀資源市政及直入交通、周邊配套、小區(qū)環(huán)境、工程規(guī)模、形象、戶型、品牌區(qū)位地段規(guī)模周邊配套交通外部環(huán)境小區(qū)環(huán)境景觀樓盤形象戶型品牌總分值121099101010101010100權重比例價格定位通過市場比例得出本工程整體毛坯均價可實現(xiàn)在5900元/㎡。價格定位推貨策略全盤銷售節(jié)奏二期：5、6、7、13、14號樓推出時間：11年7月推出套數(shù)：約500套銷售目標：85%建筑面積：約51250平方米入市均價：6800元/平方米銷售套數(shù)：約430套推盤理由：5、6、7、13、14號樓的相對位置較差，臨污水河，適于先期推出。推出套數(shù)500套，便于更多更快地回籠資金，以實現(xiàn)當月的銷售目標。5棟一期幾乎售罄二期三期12棟6棟13棟14棟20棟18棟17棟19棟7棟16棟15棟資金回收：約3億元開盤推貨手段時間推貨范圍面積戶型戶數(shù)合計7月23日上午5、6、14棟79㎡1房變2房10030099㎡3房變5房50120㎡3房變5房150時間推貨范圍面積戶型戶數(shù)合計7月23日下午或7月24日7、13棟79㎡1房變2房7520099㎡3房變5房25120㎡3房變5房100策略：1、首批推貨涵蓋所有戶型、景觀面的產品，擴大客戶選擇性2、分批消化，營造熱銷氣氛全盤銷售節(jié)奏二期加推：12號樓推出時間：11年8月推出套數(shù)：約100套銷售目標：85%建筑面積：約10450平方米入市均價：6800元/平方米銷售套數(shù)：約140套推盤理由：在第一批單位銷售完成80%時加推一棟，保持市場熱度。5棟一期幾乎售罄二期三期12棟6棟13棟14棟20棟18棟17棟19棟7棟16棟15棟資金回收：約1億元全盤銷售節(jié)奏三期：16、17、18、19號樓推出時間：11年10月推出套數(shù)：約480套銷售目標：60%建筑面積：約47760平方米入市均價：7200元/平方米銷售套數(shù)：約280套推盤理由：金九銀十，15、16、17、18號樓產品線長，此時推出，便于擴大吸客面，這四棟住宅已經成為準明星產品。5棟一期幾乎售罄二期三期12棟6棟13棟14棟20棟18棟17棟19棟7棟16棟15棟資金回收：約2億元全盤銷售節(jié)奏三期加推：15、20號樓推出時間：11年11月-12月推出套數(shù)：約240套銷售目標：65%建筑面積：約22680平方米入市均價：7200元/平方米銷售套數(shù)：約290套推盤理由：19、20號樓壓軸，景觀最正確，位置最優(yōu)之樓棟，進一步拔升銷售價格，成為本工程壓軸大戲，并使其成為工程利潤的主力。5棟一期幾乎售罄二期三期12棟6棟13棟14棟20棟18棟17棟19棟7棟16棟15棟資金回收：約2億元全盤銷售節(jié)奏匯總期數(shù)時間推出樓號套數(shù)建筑面積銷售均價銷售率回收資金第一批11年7月5、6、7、13、14號約500約51250680085%3億元加推11年8月12號約100約10450680085%1億元第二批11年10月15、16、17、18號約480約47760720060%2億元加推11年11月-12月19、20號約240約22680720065%2億元合計6個月1320132140700085%以上8億元2021年完成二三期住宅銷售80%以上〔未含滾動銷售量〕，總回收資金約8億元。開售安排認籌時間：2021年7月15日—7月22日〔根據(jù)認籌情況確定每次持續(xù)時間，最長持續(xù)1星期〕認籌方式：配合工程舉行的各階段活動，派發(fā)折扣卡；繳納2萬元誠意金，享受獲額外98折〔參與幸福傳遞99折、參與家庭派對99折〕；不定價格、不選房號；認籌安排手段1：開盤當天利用抽獎環(huán)節(jié)吸納誠意度一般的客戶到現(xiàn)場，堆積人氣手段2：由于“新政〞的影響，貸款利率的增加，因此建議通過實惠性措施，引導客戶購置，增加分期付款方式。開盤當天安排第三局部：推廣部署及包裝網絡(5%)戶外〔20%〕報紙廣告〔30%〕其它〔5%〕電視〔10%〕七大媒介主流：?增城日報?輔助：?廣州日報?硬廣與軟文結合主打荔城客戶,輔射鎮(zhèn)區(qū)短信、小區(qū)廣告等在荔城及周邊鎮(zhèn)區(qū)廣州搜房網、新浪等工程專欄及軟文炒作營銷推廣策略：巡展〔5%〕主打荔城，輻射外區(qū)域活動〔25%〕各階段營銷活動網絡報廣電視三期開盤期2021.9—10亮相蓄客期2021.5—2021.7二期開盤期2021.7—2021.9尾盤期2021.11短信2021.7二期開盤2021.7二期認籌2021.9三期認籌2021.10三期開盤戶外整體推廣部署：推廣費用預算：說明：1、本推廣費用按8個月為推廣期，推廣費用預算約800萬，按現(xiàn)時銷售額約10億元計算，約占工程銷售總額的0.8%。2、此費用預算不含其它宣傳物料制作及現(xiàn)場包裝。根據(jù)一期認籌情況分析入場量：1452個/約1個月，認籌量：132個，認籌率9%籌客成交86套，解籌率65%二期開盤當天銷售400套，需要800個籌入場客戶為6000臺。舊業(yè)主介紹占30%、客戶拓展占20%、廣告推廣占50%其它渠道建議：直復營銷方式：聘請直復營銷的公司，針對其所有的客戶資源進行客戶CALLCT，宣傳工程營銷信息，并邀請至現(xiàn)場看房。其它渠道建議：戶戶通方式：在荔城各成熟小區(qū)內進行的戶戶通廣告牌上進行工程信息宣傳其它渠道建議：電影院廣告方式：在荔城各成熟小區(qū)內進行的戶戶通廣告牌上進行工程信息宣傳現(xiàn)場包裝建議現(xiàn)場包裝傳統(tǒng)與創(chuàng)新的圍墻廣告給人一種視覺的沖擊現(xiàn)場包裝建議：銷售睇樓路線120997912012079120120997912079造型特別的椅子把木質換成玻璃質感的透明方塊，或正