資料-聚龍巢湖車站項目策劃書最終稿

2021-7-6聚龍巢湖(車站)工程建議書北京/靈銳地產(chǎn)機構(gòu)我是誰？——認識自我我們的處境如何？——市場環(huán)境分析推廣建議其它建議我們路在何方？——工程定位建議思路火車站新汽車站太湖山路金湖大道地塊現(xiàn)狀占地面積：29565.78M2建筑容積率：2.0建筑面積：59132.M2目前工程地為一塊洼地東南有局部民居.臨金湖大道一那么有高架走廊和水泥廠,為工程帶來景觀影響,開發(fā)銷售當中應(yīng)注意躲避引導(dǎo).工程概況工程地塊小結(jié):S－優(yōu)勢未來2—3年，片區(qū)因交通之利將成為巢湖熱點區(qū)域之一；片區(qū)內(nèi)正進行舊城改造。周邊新建樓盤較多，易形成規(guī)模效應(yīng)，利于工程片區(qū)炒作。T－威脅O－時機工程東面高架走廊通過，影響區(qū)域景觀工程東面水泥廠的存在，對工程品質(zhì)的打造帶來影響；工程高容積率，周邊景觀匱乏W－劣勢工程地塊SWOT分析地塊開發(fā)戰(zhàn)略思路:通過資源整合，以產(chǎn)品創(chuàng)新打造片區(qū)內(nèi)精品物業(yè)短、平、快完成工程操作，回收資金！我是誰？——認識自我我們的處境如何？——市場環(huán)境分析推廣建議其它建議我們路在何方？——工程定位建議思路巢湖房地產(chǎn)市場市場特征巢湖房地產(chǎn)開展已進入快速平穩(wěn)的開展態(tài)勢，樓市的整體銷售情況良好，以多層為主,主要成交戶型為中小戶型；2021年巢湖樓市均價為2600元/㎡，與周邊城市相比較，處于價格洼地，其整體房價尚不如下屬的無為，但房價近兩年來增長態(tài)勢明顯，局部樓盤已到達3000元/㎡。巢湖樓市的價格水平使其所輻射的客戶，不僅限于當?shù)兀瑏碜韵聦倏h如無為區(qū)域的客戶逐漸增加，隨著合肥濱湖新區(qū)的快速開展建設(shè)，與合肥進行無縫對接共同打造大環(huán)湖區(qū)域經(jīng)濟為巢湖的房地產(chǎn)帶來一片生機。在售競爭工程分析樓盤名稱金科世家位置巢湖市新火車站廣場對面（原華豐公司）發(fā)展商投資商：北京?，斊髽I(yè)集團//開發(fā)商:安徽希瑪國信房地產(chǎn)開發(fā)公司建筑設(shè)計園林設(shè)計建筑規(guī)模容積率建筑面積：7萬平米；容積率：1.5；綠化率：30%建筑類型多層、小高層（磚混結(jié)構(gòu)）配套設(shè)施商業(yè)街成交客戶區(qū)域巢湖、無為主力戶型90-150平價格（元/㎡）多層：3-4F：2600元/平；頂層：5+6，5F-2450元/平，6F-1580元/平項目現(xiàn)狀項目共600多套，目前只有十幾套頂層復(fù)式項目評價項目建筑形態(tài)大眾化，無特別之處。周邊交通便利，因與我項目較近，后期開發(fā)與我項目形成一定的競爭巢湖房地產(chǎn)市場樓盤名稱嘉和花園位置巢湖市長江東路54號發(fā)展商安徽鑫閩房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑設(shè)計廈門建筑設(shè)計研究院園林設(shè)計美國泛亞設(shè)計（中國）有限公司建筑規(guī)模容積率占地:44236㎡\\建筑面積:107444.72㎡建筑類型花園洋房、小高層配套設(shè)施泛會所、羽毛球場、兒童泳池、音樂廣場成交客戶區(qū)域巢湖、無為主力戶型90-150價格（元/㎡）均價：3000元/平項目現(xiàn)狀已售罄項目評價此項目在產(chǎn)品打造上有所創(chuàng)新，以目前巢湖市場上未出現(xiàn)過的層層退臺情景式洋房、花園洋房為主，產(chǎn)品品質(zhì)較高，小區(qū)內(nèi)景觀規(guī)劃完善，在片區(qū)內(nèi)有很強競爭力，因與我項目緊臨，后期開發(fā)與我形成直接競爭。巢湖房地產(chǎn)市場在售競爭工程分析樓盤名稱天巢廣場位置長江東路與東塘路交匯處發(fā)展商巢湖天樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑設(shè)計中國航天建筑設(shè)計院園林設(shè)計建筑規(guī)模容積率占地166畝；總建面：30萬方（17萬方住宅，10萬方商業(yè)，2萬多寫字樓）建筑類型多層、小高層、商業(yè)配套設(shè)施商業(yè)街成交客戶區(qū)域巢湖、無為主力戶型80-130平價格（元/㎡）多層2900元/平，1F2600元/平；小高層：2900元/平，1F2200元/平項目現(xiàn)狀多層已售罄項目評價在售工程分析巢湖房地產(chǎn)市場樓盤名稱人民路商業(yè)步行街位置巢湖市人民路發(fā)展商投資商：香港信泰投資機構(gòu)，開發(fā)商：信泰（巢湖）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑設(shè)計園林設(shè)計建筑規(guī)模容積率占地7公頃，總建面21萬方建筑類型商業(yè)配套設(shè)施成交客戶區(qū)域巢湖、無為主力戶型價格（元/㎡）尚未銷售項目現(xiàn)狀一期商業(yè)步行街正在登記中項目評價由于是老商業(yè)改造項目,其發(fā)展前景非同尋常,它的開發(fā)入市必會加速巢湖市商業(yè)的進一步升級.在售工程分析巢湖房地產(chǎn)市場樓盤名稱信泰國際花園位置人民路259號發(fā)展商投資商：香港信泰投資機構(gòu)，開發(fā)商：信泰（巢湖）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑設(shè)計園林設(shè)計美國伊思特景觀設(shè)計建筑規(guī)模容積率30萬方，容積率1.3，綠化率35%建筑類型多層、高層配套設(shè)施幼兒園、商業(yè)主力戶型80-150平價格（元/㎡）2600元/平，項目現(xiàn)狀銷售率90%，只剩頂層復(fù)式樣項目評價巢湖房地產(chǎn)市場在售工程分析樓盤名稱麗景國際位置巢湖市健康西路發(fā)展商投資商：安徽麗都置業(yè)；開發(fā)商：安徽南峰嘉和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑設(shè)計中國建筑上海建筑設(shè)計研究院園林設(shè)計香港梁智明設(shè)計顧問有限公司建筑規(guī)模容積率占地14。2平方，總建面：19萬平方建筑類型多層、小高層配套設(shè)施街區(qū)會所、賓館、超市等經(jīng)營性配套、幼兒園成交客戶區(qū)域巢湖、無為主力戶型60-120平方米物業(yè)管理公司物業(yè)管理費安徽匯幫物業(yè)管理有限公司價格（元/㎡）均價2800元/平項目現(xiàn)狀一期已銷售完畢項目評價項目銷售物料較別致,售樓處品質(zhì)較好.巢湖房地產(chǎn)市場在售工程分析樓盤名稱城市之光位置長江路與半湯路交匯處發(fā)展商巢湖金成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑設(shè)計上海現(xiàn)代建筑設(shè)計（集團）有限公司園林設(shè)計YPA上海北半秋景觀設(shè)計有限公司建筑規(guī)模容積率50萬平米建筑類型多層、高層配套設(shè)施幼兒園、小學(xué)成交客戶區(qū)域巢湖、無為主力戶型80-130平方物業(yè)管理公司物業(yè)管理費佳和物業(yè)價格（元/㎡）均價2900元/平巢湖房地產(chǎn)市場在售工程分析樓盤名稱名仕佳苑位置巢湖市半湯路市公安局東側(cè)發(fā)展商巢湖雙友置業(yè)有限公司建筑設(shè)計浙江佳境建筑設(shè)計研究院園林設(shè)計南京東南大學(xué)風(fēng)景園林所建筑規(guī)模容積率建筑類型多層配套設(shè)施商業(yè)成交客戶區(qū)域巢湖、無為主力戶型88-145平米價格（元/㎡）均價：2400元/平項目現(xiàn)狀一、二期已售罄，三期大戶型現(xiàn)正推出項目評價項目處于巢湖市區(qū)與半湯路之間，周邊配套尚未完善。產(chǎn)品無突破性。巢湖房地產(chǎn)市場在售工程分析樓盤名稱四?；▓@位置巢湖市半湯路與金巢路交匯處發(fā)展商安徽五湖四海置業(yè)有限公司建筑設(shè)計合肥工業(yè)大學(xué)建筑設(shè)計院園林設(shè)計建筑規(guī)模容積率20萬平方建筑類型多層、沿街商業(yè)配套設(shè)施商業(yè)、幼兒園成交客戶區(qū)域巢湖、無為主力戶型60-110平方米價格（元/㎡）均價：2400元/平項目現(xiàn)狀一期已銷售85%項目評價普通多層，產(chǎn)品無創(chuàng)新巢湖房地產(chǎn)市場在售工程分析樓盤名稱碧桂園位置巢湖市居巢區(qū)忠廟鳴鳳崗新區(qū)西部發(fā)展商安徽中廟碧桂園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑設(shè)計園林設(shè)計建筑規(guī)模容積率25萬平方建筑類型多層精裝洋房、別墅配套設(shè)施商業(yè)廣場、星級酒店主力戶型70-500平方米價格（元/㎡）均價：2600元/平項目現(xiàn)狀7.12開盤項目評價沿用碧桂園一貫的低價入市策略，以2600元/平精裝洋房,別墅3000元/平,借助其全國性的影響力,目前在巢湖及合肥區(qū)域掀起一陣碧桂園熱潮.巢湖房地產(chǎn)市場在售工程分析在售工程總結(jié)：價格分析目前區(qū)域總體均價為2600元/平米。樓盤價格大體呈離市區(qū)越近價格越高的走勢。巢湖房地產(chǎn)市場在售物業(yè)類型分析從物業(yè)類型來看：住宅開發(fā)主要以多層和小高層為主，多層是巢湖房地產(chǎn)市場的絕對主力。巢湖房地產(chǎn)市場近年來住宅物業(yè)投放量大，占所有新開工程的90%以上。巢湖房地產(chǎn)市場在售物業(yè)客群分析巢湖房地產(chǎn)市場我是誰？——認識自我我們的處境如何？——市場環(huán)境分析推廣建議其它建議我們路在何方？——工程定位建議思路創(chuàng)新根據(jù)我們的市場摸底調(diào)查，靈銳認為：目前在巢湖房地產(chǎn)開發(fā)上，還處于較為初級的階段，以磚混結(jié)構(gòu)多層為主，以三房為主力戶型,較為單一，產(chǎn)品形態(tài)不豐富，購房者可選擇范圍小。值得注意的是,目前碧桂園以巢湖為突破口,拉開了在安徽攻城掠地的擴張戰(zhàn)略,其工程的成功開發(fā)必會帶來巢湖房地產(chǎn)市場新一輪r的升級換代,帶來市場繁榮的同時也會帶來一定的市場沖擊.因此在我工程的開發(fā)過程中,一定要進行產(chǎn)品創(chuàng)新,營銷創(chuàng)新,才能達成公司的開發(fā)目標.項目定位一巢湖站前區(qū)·酒店式公寓——訴求優(yōu)越的交通區(qū)位以及產(chǎn)品特性。工程物業(yè)創(chuàng)新酒店式公寓的開發(fā)條件絕對位置優(yōu)越性，位于交通樞紐中心區(qū)，出那么繁華，入那么寧靜；交通便捷度高、周邊配套齊全；為小高層建筑，具有一定的區(qū)域標志性作用。工程物業(yè)創(chuàng)新項目定位二巢湖站前區(qū)·疊加洋房疊加洋房產(chǎn)生于上世紀90年代后期，源于英國諾丁漢，風(fēng)行于美國、澳大利亞。該房型6-7層,每戶面積約89-130平米，2-3層的立體空間，多陽臺設(shè)計，底層花園入戶，頂層最高4.5米層高，具有別墅的所有要素：下單元住戶擁有小花園，上單元住戶擁有面積較大的露臺；每戶有入戶花園或陽臺花園；架空層防止了潮濕和視野不開闊；相比別墅具有價格低的優(yōu)勢。目前巢湖市場上的樓盤絕大多數(shù)為多層，產(chǎn)品單一,隨著80后一代進入房市，時尚、現(xiàn)代的生活方式將成為主流，抓住客戶群的需求，細分市場，在滿足低總價小戶型消費的根底上，打造現(xiàn)代的疊加式洋房可豐富工程業(yè)態(tài)，擴大客群覆蓋范圍，實現(xiàn)工程的銷售價值最大化。疊加洋房的開發(fā)條件外立面定位外立面建議外立面是一個工程的面子，工程所處位置是交通樞紐，城市中心，外立面設(shè)計上需要有前瞻性，超越巢湖現(xiàn)有工程，建議采用更國際化的設(shè)計元素，對于價格提升意義重大！戶型定位戶型面積區(qū)間所占比例一房二廳40-45㎡35%二房二廳一衛(wèi)60-70㎡30%二房二廳帶多功能房75-80㎡25%三房二廳二衛(wèi)90㎡10%以靈活組合的中小戶型為根本單位：在空間布置上一定要做到可以分隔容易、靈活組合，對客戶的不同需求〔宜住、宜商〕都可以盡量滿足。戶型建議空間蒙太奇

大板結(jié)構(gòu)，減少戶內(nèi)梁和柱，空間組合無限可能，除外墻外，所有墻體都可自由打通，既可以是60平米的1房1廳，又可以是幾百平方米以上的超大戶型。多層分隔，超高空間，可以劃分為2層或3層，帶來多層次、多重的使用空間。經(jīng)典案例：深圳雕塑家園，北京今典家園，北京UHN國際村、合肥和地藍灣。戶型建議樓中樓(LOFT)戶型

戶型建議靈活組合居住空間戶型建議宜住宜商戶型建議疊加居住空間復(fù)式底層復(fù)式上層戶型建議目前，在巢湖市場上，頂層復(fù)式房因面積大，且頂層隔熱效果沒有進行處理，形成滯銷，為防止此一情況出現(xiàn)，我司建議，在新產(chǎn)品打造上，可在頂層做出空中花園，與頂層住宅進行捆綁銷售，不僅可防止滯銷，且可提高住宅品質(zhì)，從而提高售價。頂層建議建筑建議當前，巢湖房地產(chǎn)市場上大多是歐洲概念體，建筑形態(tài)單一，且由于前期規(guī)劃不當，往往形成頂層復(fù)式處于滯銷狀態(tài)，影響了資金回籠，也影響到工程品質(zhì)．因此，本工程在新產(chǎn)品打造上，可另僻溪涇，以現(xiàn)代簡約風(fēng)格，疊加洋房等，有效區(qū)隔當前的市場，并借助巢處于地震帶，在建筑上以框架結(jié)構(gòu)為主體，提升樓體抗震級別，從而使市場快速認知，達成工程的快速銷售．我是誰？——認識自我我們的處境如何？——市場環(huán)境分析推廣建議其它建議我們路在何方？——工程定位建議思路形象定位巢湖交通雙樞紐首席獨立式公寓命名建議聚龍雅苑名稱釋義：聚龍實業(yè)在巢湖當?shù)赜兄欢ǖ牡挠绊懥?而該工程為聚龍公司在巢湖開發(fā)的第一個房地產(chǎn)工程,將公司名與工程名有效結(jié)合可為工程贏得先聲，利于工程的營銷推廣.命名建議聚龍.新干線名稱釋義：工程地處交通樞紐，新干線，現(xiàn)代時尚，點明都市生活的快節(jié)奏，都市感強，簡練易記．命名建議聚龍.新天地名稱釋義：每個城市都需要有個新天地，每個人都需要一個新天地，新天地，是每個人，每個城市的新聲我是誰？——認識自我我們的處境如何？——市場環(huán)境分析推廣建議其它建議我們路在何方？——工程定位建議思路裙樓定位分析根據(jù)工程所處位置，我司建議本工程應(yīng)做出裙樓底層商業(yè)巢湖商業(yè)經(jīng)營狀況國內(nèi)外一線品牌商家入駐，品牌商業(yè)必然沖擊原有市場巢湖開始脫離小規(guī)模小商鋪經(jīng)營模式，上檔次、大規(guī)模、專業(yè)化的大型商場漸漸增多。隨著沃爾瑪?shù)倪M駐，巢湖的商業(yè)地產(chǎn)必會迎來一次開展的熱潮。以人民路段為主要區(qū)域，形成了巢湖的核心商圈，這里車水馬龍、萬商云集、人潮洶涌。銀行、酒店、各類市場、商城集中，毫不遜色于合肥淮河路步行街。

老城區(qū)核心商圈改造升級繁榮興盛從工程整體定位分析酒店式公寓定位，必須考慮物業(yè)效勞配套的設(shè)置；除裙樓底商外，工程不存在能夠利用的配套空間。物業(yè)效勞配套裙樓裙樓定位分析建議：本工程裙樓首層規(guī)劃為臨街商鋪，2～3層規(guī)劃為商業(yè)銷售。裙樓規(guī)劃建議街鋪商業(yè)街鋪√餐飲娛樂√餐飲娛樂√實現(xiàn)裙樓利潤最大化規(guī)模合適；同時可作商務(wù)娛樂配套。優(yōu)點：首層～3層裙樓能夠?qū)崿F(xiàn)收益最大化，并且利用餐飲娛樂業(yè)態(tài)為工程提供了娛樂休閑配套，有利于提升工程銷售價值；缺點：2～3層商業(yè)價格偏低，需與一層商業(yè)捆綁銷售．工程營銷總思路戶外報紙網(wǎng)絡(luò)電視ＤＭ消費場所宣傳贈品……明線〔即群眾推廣，可有效提升工程形象〕暗線〔一是“渠道〞，二是“活動〞〕明線：選擇有效的傳播通道與傳播工具覆蓋客戶群主要來源的區(qū)域范圍一條明線，兩條暗線兵馬未動,推廣先行!工程營銷總思路入市時機建議正式入市時機宜選在意向客戶積累達500批左右，配合一系列的攻關(guān)活動、傳播造勢和銷售渠道，切實做到無造勢不入市，要讓潛在目標客戶對本工程有充分的了解并產(chǎn)生美好的向往和購置的欲望。入市時機建議及階段劃分期段時間列表時間銷售率累計市場預(yù)熱期待定3個月——第一組團待定2個月80%第二組團待定3個月90%階段劃分——工程按8個月安排如下：工程營銷總思路活動營銷策略工程營銷總思路最低開盤均價＝2800元/平方米工程擬定銷售均價＝×1.05=2950元/平方米工程挑戰(zhàn)均價＝×1.05=3038元/平方米由靈銳專業(yè)籌劃代理對工程產(chǎn)品的挖掘及營銷創(chuàng)新，在工程最低價格的根底上，依照我司常規(guī)的操盤經(jīng)驗，工程均價仍有5%以上的提升，那么：工程操作各方的精誠合作將使工程銷售各環(huán)節(jié)操作更加順暢，有利于提高工程的整體銷售均價，屆時工程均價將能再提升3%，即：根據(jù)工程定位、所面對的客戶、周邊競爭工程售價、工程自身品質(zhì)，我司認為本工程：價格三級跳工程價格定位價格建議價格定位說明在市場環(huán)境開展良好，各方通力合作的情況下，工程以：2800元/平方米入市。實現(xiàn)最終銷售均價3100元/平方米。工程價格定位價格定位價格定位支撐工程地段優(yōu)勢、稀缺性、景觀優(yōu)勢；工程戶型設(shè)計面積較小，從而可以在保證總價的情況，實現(xiàn)單價提升；工程全程專業(yè)籌劃營銷；工程整體包裝，概念的導(dǎo)入與應(yīng)用；各工程營銷活動展開、宣傳推廣力度的跟進。工程價格定位價格定位三點總結(jié)挖掘工程價值點籌劃創(chuàng)新亮點