青島嶗山區(qū)市場調(diào)查

青島嶗山區(qū)市場調(diào)研報告后市分析嶗山區(qū)房地產(chǎn)綜合分析嶗山區(qū)房地產(chǎn)市場概況嶗山區(qū)概況嶗山區(qū)概況嶗山區(qū)地理交通

地理位置：嶗山區(qū)位于青島市東南部，總面積389.34平方公里（市內(nèi)四區(qū)總面積的2.26倍），海岸線長103.7公里。交通便利：海爾路、青銀高速、松嶺路、深圳路、濱海大道等干線是進出青島的主要通道，區(qū)域交通網(wǎng)完善，路況較好。資源狀況： 區(qū)內(nèi)以山地和丘陵為主，擁有高科技工業(yè)園、海爾路商務(wù)區(qū)、濱海高教區(qū)、石老人國家旅游度假區(qū)和嶗山國家級風景名勝區(qū)。嶗山區(qū)概況嶗山區(qū)青銀高速海爾路松嶺路濱海大道人口----人口分布情況嶗山區(qū)轄中韓、沙子口、北宅、王哥莊4個街道辦事處。

人口密度低：嶗山區(qū)全區(qū)戶籍人口23.09萬人，平均593人/平方公里，與青島市區(qū)2500人/平方公里相比人口密度較低。主要原因是嶗山區(qū)面積大、山地丘陵多。中韓街道辦是嶗山區(qū)政治、經(jīng)濟、文化中心：緊鄰市南市北區(qū)，旅游資源豐富，區(qū)域居住成熟度高，配套齊全，交通方便，人口數(shù)量最多,人口密度最大。其它區(qū)域地形山地和丘陵較多，主要為本地農(nóng)村人口居住，移動性差，人口密度小。嶗山區(qū)概況（數(shù)據(jù)來源《青島嶗山06年年鑒》）人口----統(tǒng)計分析年份戶籍人口出生率死亡率自然增長率2005年21.46萬9.39‰6.41‰2.98‰2006年21.98萬9.43‰5.74‰3.69‰2007年22.39萬11.30‰6.18‰5.12‰2008年23.09萬10.24‰5.87‰4.37‰嶗山區(qū)人口自然增長率為4.37‰，遠高于市內(nèi)四區(qū)平均0.19‰的增長率；嶗山區(qū)實際戶籍人口年增長為18.6‰，遠高于同年的人口自然增長率，判斷嶗山區(qū)同青島其他區(qū)域一樣，外來人口入住成為人口增長的主要原因；與房地產(chǎn)銷量大增比較，嶗山戶籍人口增長緩慢，判斷為本市改善性及投資性住宅偏多。嶗山區(qū)概況（數(shù)據(jù)來源于嶗山區(qū)統(tǒng)計局）經(jīng)濟發(fā)展

----三大產(chǎn)業(yè)發(fā)展全區(qū)經(jīng)濟穩(wěn)步增長。據(jù)初步測算，2008年全區(qū)實現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP）262.90億元，同比增長7.2%。其中，第一產(chǎn)業(yè)完成增加值4.33億元，下降14.3%；第二產(chǎn)業(yè)完成增加值152.34億元，增長6.2%；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值106.23億元，增長10.0%。

產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。三次產(chǎn)業(yè)所占比重呈現(xiàn)出“二降一升”的特點。第一產(chǎn)業(yè)下降0.2個百分點，第二產(chǎn)業(yè)下降1.77個百分點，第三產(chǎn)業(yè)提升1.97個百分點。三次產(chǎn)業(yè)比例關(guān)系由上年的1.85:59.72:38.43調(diào)整為1.65:57.95:40.40。嶗山區(qū)整體經(jīng)濟位居市內(nèi)七區(qū)第四名，經(jīng)濟增長方式需進一步轉(zhuǎn)變；經(jīng)濟結(jié)構(gòu)性矛盾較為突出；服務(wù)業(yè)發(fā)展動力不足；企業(yè)抗風險能力有待提升；經(jīng)濟社會發(fā)展進程中還存在著一些制約因素。嶗山區(qū)概況（數(shù)據(jù)來源于嶗山區(qū)統(tǒng)計局）經(jīng)濟發(fā)展----工業(yè)和特色經(jīng)濟情況08年全區(qū)實現(xiàn)工業(yè)增加值140.44億元，增長6.7%，市內(nèi)七區(qū)只落后于城陽與黃島區(qū)，工業(yè)依然保持較快發(fā)展。旅游經(jīng)濟發(fā)達：嶗山旅游文化節(jié)、北宅櫻桃節(jié)、青島國際啤酒節(jié)，08年接待海內(nèi)外游客620萬人次，增長7%。全年實現(xiàn)旅游收入28.67億元，增長12.0%。會展經(jīng)濟：全年青島國際會展中心共舉辦展會活動76個、累計使用展覽面積81萬平方米、接待國內(nèi)外來賓196萬人次，同比分別增長7%、6.6%、12%。嶗山區(qū)概況（數(shù)據(jù)來源于嶗山區(qū)統(tǒng)計局）經(jīng)濟發(fā)展----居民消費情況

2008年城市居民人均可支配收入22545元，增長14.0%；人均消費支出13595元，增長7.8%；城市恩格爾系數(shù)（即居民家庭食品消費支出占家庭消費總支出的比重）39.2%。農(nóng)民人均純收入9853元,增長13.6%；人均生活消費支出7513元，增長8.0%，農(nóng)村恩格爾系數(shù)38.1%。嶗山區(qū)概況（數(shù)據(jù)來源于嶗山區(qū)統(tǒng)計局）經(jīng)濟發(fā)展小結(jié)在青島市東部宏觀發(fā)展方向的指導下，嶗山區(qū)全力向新型經(jīng)濟發(fā)展，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)已經(jīng)確立為嶗山區(qū)未來發(fā)展的三個重點產(chǎn)業(yè)。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化升級，將為嶗山經(jīng)濟發(fā)展帶來戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)變，提供新的機遇。嶗山區(qū)概況規(guī)劃建設(shè)青島市07年確立了“依托主城、組團布局、擁灣發(fā)展、軸向輻射”的發(fā)展戰(zhàn)略，著力構(gòu)建“一主三輔多組團”的城市框架，將嶗山的功能定位為旅游度假區(qū)、城市輔中心和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)研發(fā)孵化基地，重點發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。嶗山區(qū)概況規(guī)劃建設(shè)----商業(yè)配套建設(shè)

嶗山區(qū)建區(qū)15年來，商業(yè)設(shè)施落后、群眾生活不方便的問題十分突出，加快商貿(mào)設(shè)施建設(shè)，完善城市功能，就成為了區(qū)委、區(qū)政府始終關(guān)注的問題。經(jīng)過多年的努力，2009年，總面積8.5萬平方米的麗達購物中心、樂天瑪特超市等3家大型商業(yè)設(shè)施投入運營，全區(qū)新建成商務(wù)樓宇7個，商務(wù)樓宇總面積達116萬平方米，入駐企業(yè)近千家，商貿(mào)業(yè)和總部經(jīng)濟發(fā)展取得了重要突破。

從長遠角度講，目前永新國際廣場、利群嶗山購物廣場、金嶺尚街、大拇指商業(yè)廣場項目等一批商貿(mào)項目正在抓緊建設(shè)，嶗山將逐步形成海爾路南端、中心軸線廣場、遼陽東路“三大商圈”，總商業(yè)面積將達100萬平方米。這里特別要提到的是，近期我們新簽約了總投資達78億元的21個現(xiàn)代服務(wù)業(yè)項目，其中商貿(mào)服務(wù)業(yè)項目投資額達到48億元，友利世紀擔保公司、華誠保利影院等多個項目填補了區(qū)內(nèi)服務(wù)業(yè)項目空白，將進一步凸顯嶗山的經(jīng)濟發(fā)展活力和城市魅力。嶗山區(qū)概況（數(shù)據(jù)來源《慕建民暢談嶗山區(qū)2010年大項目建設(shè)》）規(guī)劃建設(shè)----嶗山科技城建設(shè)

青島嶗山科技城是嶗山區(qū)打造青島高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)核心區(qū)的重要載體，規(guī)劃了創(chuàng)業(yè)谷、科技谷、創(chuàng)智谷三個部分，總面積42平方公里（西起科苑經(jīng)一路和海爾路，東至濱海公路、嶗山風景區(qū)，南起遼陽東路，北至308國道、科苑緯四路至石嶺子），其中創(chuàng)業(yè)谷和科技谷的規(guī)劃已經(jīng)通過市政府審批，創(chuàng)智谷規(guī)劃也由市城規(guī)委通過，等待市政府審批。關(guān)于科技城的規(guī)劃建設(shè)，主要在三個方面?zhèn)戎兀阂皇亲ズ没A(chǔ)設(shè)施建設(shè)，通過實施株洲路產(chǎn)業(yè)區(qū)環(huán)境改造工程、6條道路的配套工程，以及深圳路打通和海灣青島接線端海爾路立交橋工程，切實為科技城配套好發(fā)展環(huán)境。二是抓好專業(yè)園區(qū)建設(shè)，啟動國家海洋生物產(chǎn)業(yè)基地、國家級通訊產(chǎn)業(yè)園、東元軟件園的建設(shè)，加快培育一批銷售收入過10億元的骨干企業(yè)和銷售收入過百億元的專業(yè)園區(qū)，推動科技城的園區(qū)化、專業(yè)化、特色化發(fā)展。三是提高產(chǎn)業(yè)集群能力，積極推進生物產(chǎn)業(yè)園總投資25.4億元的16個項目建設(shè)，加快中科院蘭州化學物理研究所等7家國家級科研院所的建設(shè)和成果轉(zhuǎn)化，切實提高研發(fā)、孵化和產(chǎn)業(yè)化能力，推動產(chǎn)業(yè)集群化發(fā)展。嶗山區(qū)概況（數(shù)據(jù)來源《慕建民暢談嶗山區(qū)2010年大項目建設(shè)》）據(jù)悉，正在編制的《青島市金融業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃》將提出重點建設(shè)嶗山金融商務(wù)區(qū)。為此，我們也把金融商務(wù)區(qū)建設(shè)作為發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的一個重點，完成了青島嶗山金融商務(wù)區(qū)發(fā)展設(shè)想及規(guī)劃方案，具體位置在海爾路南段、啤酒城周邊，規(guī)劃面積1.9平方公里。目前，包括中信萬通、建行青島分行、深圳發(fā)展銀行以及中國出口信用保險公司山東分公司等35家金融機構(gòu)落戶嶗山，相關(guān)金融監(jiān)管部門和一批重點銀行也正在或計劃入駐，可以說，嶗山金融商務(wù)區(qū)的集聚效應已經(jīng)初步顯現(xiàn)。2010年我們初步計劃：一是盡快落實商務(wù)區(qū)的規(guī)劃。按照1.9平方公里核心區(qū)和周邊約20平方公里輻射區(qū)的規(guī)劃設(shè)計，完成商務(wù)服務(wù)區(qū)、后臺服務(wù)區(qū)等功能區(qū)的詳細設(shè)計，盡快上報審批。特別是要結(jié)合金融商務(wù)區(qū)特點，做足地下空間利用的文章，超前做好地下交通設(shè)計，拓展發(fā)展空間。二是注重高端金融業(yè)態(tài)的引進。金融商務(wù)區(qū)建設(shè)能否成功，關(guān)鍵要看能否引進建設(shè)一批高端金融業(yè)態(tài)。在前段時間簽約的21個項目中，有海鼎投資擔保、友利世紀擔保、中原證券、興業(yè)證券等4個金融項目，特別是友利世紀擔保公司，是全省第一家中外合資的擔保公司。下步，嶗山還將繼續(xù)引進銀行類、證券類、保險類和監(jiān)管類“四種金融高端業(yè)態(tài)”，引進有實力、信譽好的風險投資公司等其他金融類企業(yè)，不斷壯大金融業(yè)發(fā)展規(guī)模，加快活躍資本市場，切實推動經(jīng)濟發(fā)展。三是進一步做好服務(wù)設(shè)施配套。加快青醫(yī)附院東院擴建工程建設(shè)，規(guī)劃建設(shè)“金領(lǐng)人才”高端公寓，逐步完善提升商貿(mào)、教育、文化等設(shè)施配套，切實改善高端人才工作、居住、生活環(huán)境，為金融商務(wù)區(qū)發(fā)展實施全方位、精細化的配套服務(wù)。規(guī)劃建設(shè)----嶗山金融商務(wù)區(qū)嶗山區(qū)概況（數(shù)據(jù)來源《慕建民暢談嶗山區(qū)2010年大項目建設(shè)》）規(guī)劃建設(shè)----后期規(guī)劃

嶗山區(qū)全力打造青島高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)核心區(qū)、國際旅游度假區(qū)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聚集區(qū)。嶗山區(qū)概況青島高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)核心區(qū)其中嶗山科技城是打造高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)核心區(qū)的主陣地，嶗山科技城包括原嶗山高科園、張村河兩岸居住片區(qū)、枯桃花卉產(chǎn)業(yè)片區(qū)、高科園拓展區(qū)四個片區(qū)，面積約42平方公里。為完善科技城的基礎(chǔ)設(shè)施，今年政府將完成產(chǎn)業(yè)區(qū)六條道路建設(shè)，形成商住、娛樂、餐飲等城市功能。全力打造一個融都市型、人文型、生態(tài)型為一體的青島東部科技新城區(qū)。國際旅游度假區(qū)嶗山區(qū)將圍繞創(chuàng)建國家5A級旅游景區(qū)，不斷提升嶗山風景區(qū)的管理服務(wù)水平，加強基礎(chǔ)設(shè)施配套，全面啟動客服中心的規(guī)劃建設(shè)，實施旅游通道改造工程，開發(fā)“海上看嶗山”旅游線路，彰顯海上名山的獨特品質(zhì)和魅力。進一步完善石老人旅游度假區(qū)功能，全力抓好小麥島等重點旅游項目的建設(shè)。此外，還要辦好青島國際啤酒節(jié)和嶗山論道活動等名牌節(jié)慶活動，規(guī)劃建設(shè)----后期規(guī)劃現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聚集區(qū)

嶗山區(qū)將形成“一個廣場、兩條產(chǎn)業(yè)帶、兩個商圈”和一批特色街區(qū)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展格局。嶗山區(qū)概況娛樂休閑廣場金嶺商務(wù)帶科技大道世紀廣場商圈大小埠東商圈“一個廣場”：世紀廣場、大劇院、博物館、會展中心、永新國際、弄海園組成市民休閑娛樂廣場?！皟蓷l產(chǎn)業(yè)帶”：1、海爾路為主軸的金融商務(wù)帶；2、濱海大道為主軸的科技大道。“兩個商圈”：1、世紀廣場為中心，通過對啤酒城、山東頭及海爾路南端的拆遷改造，形成以新啤酒城、利群購物廣場、大拇指商業(yè)廣場為主體的商圈。2、依托高科園建材城、好一家家居廣場、百安居裝飾城，在大小埠東周邊形成以新型建材、家居裝飾為特色的新商圈。規(guī)劃建設(shè)----發(fā)展規(guī)劃嶗山區(qū)發(fā)展規(guī)劃“一個中心區(qū)、兩條產(chǎn)業(yè)帶、三個輔助中心?！?/p>

嶗山區(qū)概況“一個中心區(qū)”：即以中韓街道辦事處為中心，集中發(fā)展科技、服務(wù)、教育、會展、商貿(mào)等第三產(chǎn)業(yè)，成為以科技教育、商貿(mào)、生活居住為主要功能的區(qū)域；“兩條產(chǎn)業(yè)帶”： 一是向北宅方向延伸建成面積達16平方公里的青島市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶；二是以濱海旅游線為基礎(chǔ)，建設(shè)石老人國家旅游度假區(qū)、沙子口旅游經(jīng)濟帶、嶗山風景名勝區(qū)、王哥莊濱海度假區(qū)為整體的嶗山濱海旅游經(jīng)濟帶；“三個輔助中心”：即以沙子口、王哥莊、北宅三個街道駐地集中改造建設(shè)為重心，形成一定規(guī)模的輔助中心。規(guī)劃建設(shè)----住房建設(shè)布局

一線、七片“一線”即香港東路沿線濱海區(qū)；“七片”即村莊改造項目較為集中的麥島片區(qū)、山東頭片區(qū)、大小埠東片區(qū)、北村片區(qū)、張村河南片區(qū)、朱家洼午山片區(qū)和四姜一灣片區(qū)。其中涉及村莊改造的項目已經(jīng)陸續(xù)開始。嶗山區(qū)概況規(guī)劃建設(shè)小結(jié)嶗山區(qū)在城市形態(tài)上已逐步融入青島中心城區(qū)。主城區(qū)功能逐漸完善、優(yōu)化，并且向東、向北延伸，提升城區(qū)的發(fā)展空間；在產(chǎn)業(yè)發(fā)展上呈現(xiàn)出以高新技術(shù)、旅游和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導的城市經(jīng)濟的顯著特征。在整體青島大規(guī)劃的指引下，嶗山區(qū)將發(fā)揮自身優(yōu)勢，帶動整個青島東部區(qū)域的發(fā)展。

后市分析嶗山區(qū)房地產(chǎn)綜合分析嶗山區(qū)房地產(chǎn)市場概況嶗山區(qū)概況嶗山區(qū)房地產(chǎn)市場概況嶗山區(qū)域特征描述

物業(yè)形態(tài)豐富：嶗山區(qū)地理位置優(yōu)越，具有豐富的山景海景資源；區(qū)域面積大，土地資源豐富；區(qū)域跨度較大，各板塊所擁有的自然資源及交通路線各不相同，因此使得嶗山區(qū)房地產(chǎn)市場的物業(yè)形態(tài)豐富多樣，包含了普通住宅、酒店式公寓、別墅、寫字樓、商業(yè)、等多種物業(yè)形態(tài)。道路狀況好：由于嶗山區(qū)是新區(qū)，其規(guī)劃起點高，大多干道為雙向六車道，部分雙向八車道。樓盤檔次高：多為高檔樓盤，別墅項目多，物業(yè)品質(zhì)高，售價高，大多為精裝修樓盤。生活配套不齊全：

嶗山商圈暫未形成，缺少基礎(chǔ)的生活配套，居民生活不便。市政基礎(chǔ)配套好：城市規(guī)劃起點高，基礎(chǔ)配套例如水、電、通訊等設(shè)施相對科學完善，市政配套例如青島大學、中國海洋大學、藝術(shù)館、國際會展中心、海洋極地世界等，對規(guī)程未來的發(fā)展極為有利。嶗山區(qū)房地產(chǎn)市場概況開發(fā)規(guī)模

指標名稱2007年2008年同比增長房地產(chǎn)投資70.51億元76.11億元7.9%房屋施工面積820.58萬㎡927.42萬㎡13%竣工面積66.8萬㎡220.56萬㎡271.9%指標名稱2007年2008年同比增長1.施工面積3223.8萬㎡3704.7萬㎡14.9%2.竣工面積640.7萬㎡657.3萬㎡2.6%嶗山區(qū)2007-2008開發(fā)規(guī)模青島市開發(fā)規(guī)模（包括7區(qū)5市）（資料來源嶗山統(tǒng)計局）（資料來源市統(tǒng)計局）嶗山區(qū)房地產(chǎn)市場概況2008年嶗山區(qū)施工面積占青島市施工面積的25%，市場開發(fā)量巨大。隨著市南沿海區(qū)域開發(fā)的飽和，使得嶗山區(qū)成為青島市的無可爭議的高檔住宅區(qū)。從嶗山區(qū)的開發(fā)面積來看，2008年的竣工面積只占了施工面積的23.8%左右，同比漲幅高達271.9%，因此判斷嶗山區(qū)進入大規(guī)模開發(fā)期，在今后2年嶗山區(qū)供應量還將放大。從竣工面積來看，2008年嶗山區(qū)的竣工面積占到了整個青島竣工面積的33.56%，較2007年10.4%大漲了兩倍多，嶗山區(qū)竣工面積遠大于青島市內(nèi)四區(qū)，并且該區(qū)域的中端產(chǎn)品供應加大，對市南市北區(qū)房地產(chǎn)銷售形成明顯的區(qū)域競爭，同時本區(qū)域內(nèi)的競爭也將更加白熱化。土地出讓情況（2010年）

用地單位用地位置用地面積容積率用途出讓方式合同金額青島東億實業(yè)總公司濱海大道以東、張村河以南、李宅路以北47642.2小于或等于1.99住宅拍賣2010年11月25日30012萬元青島亞建實業(yè)有限公司遼陽東路以南、汽車東站西南18303.9商服拍賣2010年5月4日24220萬元多單位多幅工業(yè)用地嶗山區(qū)房地產(chǎn)市場概況2010年，嶗山區(qū)的住宅土地出讓并不活躍，最值得我們關(guān)注的是東億取得的土地，與項目臨近，高爾夫資源更佳，土地成交價格很低，未來對項目將形成直接競爭。其他土地均已工業(yè)用地出讓。住宅用地出讓極少原因是嶗山主要以土地協(xié)議轉(zhuǎn)讓和內(nèi)部轉(zhuǎn)讓的形式。嶗山區(qū)近幾年開發(fā)的項目中，世紀華庭、溫哥華花園、橄欖城、尚東區(qū)、國際名都、上實啤酒城等10幾個項目均為1994年前環(huán)宇開發(fā)項目的爛尾改造工程。其它在建項目除了海爾東城國際、頤和星苑、北國之春等涉及拆遷改造項目是協(xié)議取得土地之外，其他土地均在2002年之前就出讓完畢。小結(jié)（資料來源青島國土局）銷售情況

嶗山區(qū)房地產(chǎn)市場概況截止2010年12月23日青島住宅銷售狀況小結(jié)嶗山區(qū)2010年累計住宅成交7071套，共計72.08萬平米，市內(nèi)七區(qū)總計成交576.89萬平米，嶗山區(qū)占總銷量的12.5%，僅高于市南區(qū)、市北區(qū)。2008年嶗山區(qū)住宅銷售總面積為68.54平米，時隔2009年到2010年總體銷量增長不大，因該區(qū)域產(chǎn)品較高端，售價較高，因此成交量增長不大。（資料來源青島房地產(chǎn)交易中心）嶗山區(qū)房地產(chǎn)市場概況銷售情況

2010年11月青島市區(qū)房屋銷售情況2010年11月，嶗山區(qū)共成交房源503套，在室內(nèi)七區(qū)中排名倒數(shù)第二，僅高于市南區(qū)，11月銷售最多的是城陽區(qū)，其次是黃島區(qū)，單月銷量均超過1800套，可見購房者的需求依然旺盛。嶗山區(qū)截止12月23日，共成交7071套，平均每月589套，11月份嶗山的購房低于平均水平。（資料來源青島房地產(chǎn)交易中心）嶗山區(qū)房地產(chǎn)市場概況銷售情況

2010年11月青島市區(qū)房屋銷售價格情況（資料來源青島房地產(chǎn)交易中心）嶗山區(qū)503套住宅中10000元以上430套，萬元以上的比例已超過85%，比例為全市最高。嶗山區(qū)整體均價已位居青島首位，也更加印證了區(qū)域的重要性。嶗山區(qū)房地產(chǎn)市場概況銷售情況

2010年11月青島市區(qū)房屋銷售面積情況在11月嶗山區(qū)成交的房源中90-120平米成交最多，占48.5%，其次是60-90平米，銷售占35%。120平米以上，銷量為82套，占比例16%，而愛丁堡多以120平米以上為主，市場的需求量尚處于低位，銷售壓力依然很大。（資料來源青島房地產(chǎn)交易中心）嶗山區(qū)房地產(chǎn)市場概況銷售情況

截止2010年12月23日青島市區(qū)房屋可售情況嶗山區(qū)住宅登記可售房源面積約40.92萬平米，市場消化量大概要半年時間。伴隨著嶗山加快區(qū)域發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)量逐年增加，未來市場的供應量還是會比較大。（資料來源青島房地產(chǎn)交易中心）嶗山區(qū)房地產(chǎn)市場概況銷售情況

嶗山區(qū)可售房源的面積區(qū)間仍以60-90平米為主，其次是90-120平米180平米以上的房源為392套，比例較低。整體房源分布和銷售比例是比較統(tǒng)一，而愛丁堡北區(qū)以超大戶型為主的情況，需要公司重點考慮，從目前的走量來看，大戶型仍是較慢的。（資料來源青島房地產(chǎn)交易中心）后市分析嶗山區(qū)房地產(chǎn)綜合分析嶗山區(qū)房地產(chǎn)市場概況嶗山區(qū)概況嶗山區(qū)房地產(chǎn)綜合分析板塊分析

嶗山區(qū)房地產(chǎn)綜合分析浮山新區(qū)板塊遼陽東路以南、海爾路兩側(cè)板塊

高爾夫周邊板塊

松嶺路以東-沙子口板塊

石老人度假區(qū)板塊

香港東路兩側(cè)-麥島片區(qū)板塊

板塊分析----香港東路兩側(cè)-麥島片區(qū)板塊

該區(qū)域優(yōu)勢明顯，與市南區(qū)接壤。擁有青島大學和海洋大學等知名院校，人文氣息濃厚；且背山面海，海景資源明顯，環(huán)境優(yōu)美，是居住最佳地段，四周道路交通發(fā)達，可以在短時間內(nèi)到達市區(qū)中心，購物休閑都非常方便，目前在建和已建樓盤的產(chǎn)品建筑形式多以多層、小高層為主，價格為市區(qū)最高。該區(qū)域的代表樓盤有海信天璽、亞麥新城等。目前天璽均價45000元/㎡。后續(xù)樓盤包括海信麥島金岸F區(qū)、青啤地產(chǎn)北山項目等嶗山區(qū)房地產(chǎn)綜合分析板塊分析----浮山新區(qū)板塊

該區(qū)域為嶗山區(qū)和市北區(qū)浮山后接壤區(qū)域，也是青島市的中央生活區(qū)，緊鄰浮山森林公園與頤中體育中心，經(jīng)過近幾年的發(fā)展，該區(qū)域的市場認可度逐漸提高。區(qū)域交通方便，目前本區(qū)域在建工程較多，本地知名開發(fā)商大盤云集，項目建筑形式以多層、小高層、高層住宅為主。該區(qū)域代表樓盤有金光麗園、香邑暖山、恒易慧心園、魯信含章花園、城建竹韻山色、桃園山色、百仕凱旋城等項目。該板塊目前的均價13000元/㎡（含精裝修）。未來推出項目包括遠洋風景等。嶗山區(qū)房地產(chǎn)綜合分析板塊分析----遼陽東路以南、海爾路兩側(cè)板塊

該區(qū)域為嶗山區(qū)政治經(jīng)濟中心，也是嶗山區(qū)重點建設(shè)的總部經(jīng)濟區(qū)，區(qū)域內(nèi)商務(wù)一區(qū)、商務(wù)二區(qū)、商務(wù)三區(qū)諸多寫字樓的建設(shè)，也極大的帶動了樓盤價值，另嶗山區(qū)重點打造其區(qū)域內(nèi)的商業(yè)配套設(shè)置，目前已經(jīng)投入使用的包括麗達購物中心、樂天馬特廣場等，在建的包括大拇指廣場、利群廣場、永新國際、啤酒城改造等，屆時將極大的促進板塊地產(chǎn)發(fā)展。目前代表樓盤有恩馬文景園、金領(lǐng)世家等。該板塊目前均價16000元/㎡左右。嶗山區(qū)房地產(chǎn)綜合分析板塊分析----石老人度假區(qū)及松嶺路拓展區(qū)板塊

該板塊沿石老人旅游度假區(qū)和香港東路呈帶狀布列。是嶗山區(qū)的高端旅游度假休閑中心。有多家星級酒店、青島現(xiàn)代藝術(shù)中心、啤酒城等高端度假休閑配套設(shè)施。交通便捷，風景優(yōu)越。早期以低層洋房為主、現(xiàn)在以高層、小高層高檔公寓為主。代表樓盤上實海上海、恒基新天地、弄海園等。目前市場供應量很少，僅有嘉尚青庭服務(wù)公寓、櫻海園公寓未來推出的項目包括：魯商領(lǐng)海公館、迪生山莊、書香門第C、D區(qū)、海信午山南麓、尚山闞海、啤酒城改造項目，目前產(chǎn)品均價17000元/㎡嶗山區(qū)房地產(chǎn)綜合分析板塊分析----松嶺路以東-沙子口板塊

該板塊位于嶗山腳下，自然環(huán)境狀況極佳，是休閑度假旅游的好處所。與環(huán)境差別很大的是該區(qū)域交通狀況及生活便利性一般，距離市區(qū)較遠，缺少大型生活配套設(shè)施，給居民生活帶來一定的不便。目前該區(qū)域項目多以別墅、大面積住宅為主，價格范圍根據(jù)樓盤品質(zhì)的不同有較大的差別，代表樓盤有石灣山莊、頤和星苑等。該板塊普通住宅目前均價20000元/㎡。嶗山區(qū)房地產(chǎn)綜合分析板塊分析----高爾夫周邊板塊

新華錦愛丁堡項目改造拉開了嶗山區(qū)科技谷（高爾夫片區(qū)）開發(fā)的序幕，省房的中華園美邸河畔項目則是對孫家下莊和劉家下莊的改造，接下來沿著張村河谷地排開，包括東邊的五個張村（張村、文張村、南張村、鄭張村、張村河南），中間的七個下莊（車家下莊、宋家下莊、張家下莊、李家下莊、董家下莊、孫家下莊、劉家下莊），西邊的五韓（東韓哥莊、中韓哥莊、西韓哥莊、大南韓、小南韓）等近20個村的拆遷和改造將貢獻上千萬平的房子，高爾夫片區(qū)將成為未來嶗山區(qū)市場供應最大、開發(fā)周期最長的區(qū)域。是嶗山區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的潛力股。未來即將推出的項目包括午山存改造項目、東億項目等，激烈的市場競爭將給愛丁堡帶來巨大壓力。目前愛丁堡均價：20000元。嶗山區(qū)房地產(chǎn)綜合分析嶗山區(qū)住宅分析----住宅分布圖嶗山區(qū)房地產(chǎn)綜合分析嶗山區(qū)房地產(chǎn)綜合分析項目名稱總套數(shù)可售套數(shù)已售套數(shù)10月簽約套數(shù)11月簽約套數(shù)12月簽約套數(shù)三月累計銷售套數(shù)均價備注新華錦愛丁堡6695371321719195518650

城建竹韻山色1393299109410388912829039小高層在售，面積70平米的一居和面積90平米的二居，毛坯、精裝都有，毛坯起價11000元/平米，精裝起價12600元/平米，一次性每平米優(yōu)惠300元，付80%首付款，每平米優(yōu)惠200元，付60%首付款，每平米優(yōu)惠100元。金光麗園73021709452811849310金光麗園推出新房源面積70、80、90平不等，套二套三戶型為主，均價12500元/平，購房即送地下停車位。城建桃園山色651257394143916429813506現(xiàn)有多層、高層房源在售。高層戶型面積從60-120平米，起價11600元/平米；多層戶型面積從90-130平米，起價14200元/平米，購房一次性優(yōu)惠300元/平米。魯信含章花園238063617446661044381311819現(xiàn)只剩面積61平米的小戶型在售，精裝修，售價均價約12000元/平米香邑暖山1217843

282812914香邑暖山12月19日開盤，現(xiàn)僅剩面積98平的套三戶型在售，均價14000元/平百仕凱旋城68759628253107838準現(xiàn)房銷售，戶型面積86-143平米的二居室、三居室，均價13500元/平米，毛坯房，預計近期交付，其中86-90多平米的二居室，120-143平米為三居室，均為高層。恩馬文景園79466728215164213806現(xiàn)有復式大戶型在售，最小面積250平米，最低580萬/套，精裝修，裝修標準約3000元/平米，預計2011年年底交付。金領(lǐng)世家159623113651474259504現(xiàn)房銷售，僅剩面積66平米的一室一廳戶型，起價14000元/平米，毛坯房。恒易慧心園49635461241673634412548從11月份開拍，當月銷售124套，現(xiàn)已售罄亞麥山城563521511718879在售房源已不多，面積195平米的套三戶型，南北通透，位于高、低樓層，起價23000元/平米嘉尚青庭1311711461222018196現(xiàn)在只剩一套面積98平米的房源在售，單價17000元/平米，精裝修，送家具和部分家電，現(xiàn)房，北向房。櫻海園16857111211523821276面積150-174平米的二居室、三居室在售，精裝修，起價24000元/平米，精裝標準約3000元/平米，預計2011年交付。頤和星苑7396267735834612724現(xiàn)有別墅在售，面積240平米，均價25000元/平米。在嶗山區(qū)項目2010年第四季度銷售排名中，魯信含章以813套高居榜首，恒易慧心園位居次席銷售344套，城建桃源山色、竹韻山色本別以298套、282套分列三四名，金光麗園居五銷量84套，新華錦愛丁堡位居第六名，銷售55套（以上銷量均已交易中心網(wǎng)簽數(shù)據(jù)為準）。魯信含章花園精裝修交付，均價12000元，其超高的性價比成為熱銷的主要動因。恒易慧心園目前已清盤，也是因為帶精裝修，均價12548元的性價比嶗山區(qū)房地產(chǎn)綜合分析嶗山區(qū)主要項目10-12月銷售統(tǒng)計圖嶗山區(qū)房地產(chǎn)綜合分析在銷量排名前八名的項目中，愛丁堡以18650元高居榜首，并遙遙領(lǐng)先均價第二名的恩馬文景園近5000元，在銷量最高的前三名中，均價在11819-13506元，距離項目僅2.3公里的桃源山色，均價較愛丁堡要低5000元。嶗山區(qū)主要項目銷量前8名售價統(tǒng)計圖嶗山區(qū)房地產(chǎn)綜合分析在嶗山區(qū)均價超過18000元的四個項目中，新丁堡第四季度銷量55套位居第一位，其次是櫻海園銷量38套。再看12月份銷量，愛丁堡以19套高居榜首，遠遠領(lǐng)先其他各項目。嶗山區(qū)售價超過18000元項目銷量統(tǒng)計圖未來推出項目統(tǒng)計嶗山區(qū)房地產(chǎn)綜合分析嶗山區(qū)住宅分析----未售項目規(guī)模分析

項目名稱占地面積總建筑面積容積率東億項目4.76萬9.52萬2迪生山莊32285.3108025.7午山南麓2.134.54萬2.13書香門第C、D區(qū)23.71萬魯商領(lǐng)海項目12.8萬海信麥島金岸F區(qū)無遠洋風景4688314.37萬浮山新區(qū)F1-3-3地塊3720713022