東莞市“三舊”改造補(bǔ)償安置成本核算暫行指引

東莞市“三舊”改造補(bǔ)償安置成本核算暫行指引第一章

總則第一條

為進(jìn)一步深化創(chuàng)新改革，明確“三舊”改造（城市更新）區(qū)片容積率和區(qū)片地價(jià)計(jì)收補(bǔ)償安置成本，打造“三舊”改造（城市更新）陽(yáng)光工程，激發(fā)“三舊”改造（城市更新）生機(jī)活力，助力項(xiàng)目提速、提質(zhì)、增效，根據(jù)《廣東省舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村莊改造管理辦法》（廣東省人民政府令第279號(hào)）《廣東省人民政府關(guān)于深化改革加快推動(dòng)“三舊”改造促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》（粵府〔2019〕71號(hào)）等規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本指引。第二條

本指引遵循政府引導(dǎo)、市場(chǎng)參與、尊重歷史、公平清晰的理念與原則，按照“基礎(chǔ)補(bǔ)償+增值共享”的思路，設(shè)定全市統(tǒng)一、公開(kāi)透明、簡(jiǎn)明易行、科學(xué)合理的補(bǔ)償安置成本核算標(biāo)準(zhǔn)。第三條

本指引適用于全市“三舊”改造（城市更新）區(qū)片容積率和區(qū)片地價(jià)計(jì)收補(bǔ)償安置成本核算，具體包括全市采用政府主導(dǎo)模式和公開(kāi)招引實(shí)施主體模式實(shí)施的“三舊”改造（城市更新）項(xiàng)目。本指引不適用于國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償，國(guó)有土地上房屋征收按照《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第590號(hào)）和《東莞市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》（東府〔2022〕41號(hào)）執(zhí)行。本指引是全市“三舊”改造（城市更新）補(bǔ)償安置指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，各鎮(zhèn)街（園區(qū)）應(yīng)結(jié)合本指引和工作實(shí)際制定屬地具體補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)。第四條

啟動(dòng)“三舊”改造（城市更新）項(xiàng)目時(shí)應(yīng)當(dāng)明確項(xiàng)目補(bǔ)償安置時(shí)間界限，原則上自各鎮(zhèn)街（園區(qū)）項(xiàng)目改造啟動(dòng)公告發(fā)布之日起，項(xiàng)目范圍內(nèi)未經(jīng)批準(zhǔn)實(shí)施的新建、擴(kuò)建、改建和改變用途等不當(dāng)行為增加的補(bǔ)償安置費(fèi)用、補(bǔ)償安置項(xiàng)目，均不納入補(bǔ)償安置成本核算范圍。第五條

由具備資質(zhì)的第三方測(cè)繪機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目拆除范圍內(nèi)土地、建（構(gòu)）筑物的權(quán)屬類(lèi)型、區(qū)位、用途、結(jié)構(gòu)、面積等情況開(kāi)展測(cè)繪和權(quán)籍調(diào)查，經(jīng)技術(shù)審查單位審查確認(rèn)后，確定補(bǔ)償安置范圍。第六條

補(bǔ)償安置成本核算內(nèi)容主要包括：（一）土地補(bǔ)償；（二）建筑物主體補(bǔ)償；（三）房屋裝飾裝修補(bǔ)償；（四）構(gòu)筑物、附屬物補(bǔ)償；（五）搬遷費(fèi)補(bǔ)償；（六）臨時(shí)安置費(fèi)（非住宅類(lèi)物業(yè)的物業(yè)置換包含臨時(shí)安置費(fèi)）；（七）停產(chǎn)停業(yè)損失；（八）獎(jiǎng)勵(lì)等。第二章

非住宅類(lèi)物業(yè)改造核算標(biāo)準(zhǔn)第七條

非住宅類(lèi)物業(yè)采取物業(yè)置換和貨幣補(bǔ)償相結(jié)合模式，改造用途可分為工業(yè)、商服和住宅。第八條

非住宅類(lèi)物業(yè)改造為工業(yè)用途的，土地和地上建筑物分別核算，土地按照本條規(guī)定采取物業(yè)置換，置換物業(yè)性質(zhì)為可分割轉(zhuǎn)讓的產(chǎn)業(yè)用房。地上建筑物按照本條規(guī)定采取貨幣核算。其他地上構(gòu)筑物和附屬物、搬遷費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失等按照本指引第十條至第十二條規(guī)定采取貨幣核算。具體按照以下標(biāo)準(zhǔn)核算：（一）物業(yè)置換比例以權(quán)籍調(diào)查確認(rèn)的土地面積為基數(shù)，規(guī)劃凈用地面積占拆除范圍面積不低于70%的，結(jié)合置換物業(yè)建安成本，按照一定比例核定置換物業(yè)的建筑面積（詳見(jiàn)下表）。規(guī)劃凈用地面積占拆除范圍面積低于70%的，可按照一定比例適當(dāng)降低置換物業(yè)的建筑面積。類(lèi)型建安成本＜2500元/平方米2500-3000元/平方米＞3000元/平方米國(guó)有出讓建設(shè)用地1:0.651:0.61:0.55集體建設(shè)用地1:0.71:0.651:0.6（二）建筑物核算標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)狀類(lèi)型結(jié)構(gòu)主體補(bǔ)償核算標(biāo)準(zhǔn)（元/平方米）裝修補(bǔ)償核算標(biāo)準(zhǔn)

（元/平方米）綜合樓框架結(jié)構(gòu)2500元/平方米綜合樓、商業(yè)鋪面裝修補(bǔ)償核算標(biāo)準(zhǔn)為1000元/平方米，附屬及簡(jiǎn)易建筑不作裝修補(bǔ)償。磚混結(jié)構(gòu)2000元/平方米夾層（層高≥2.2米）1500元/平方米夾層（層高＜2.2米）1000元/平方米商業(yè)鋪面首層6000元/平方米夾層（層高≥2.2米）1500元/平方米夾層（層高＜2.2米）1000元/平方米二層以上按照相應(yīng)的綜合樓或廠房主體標(biāo)準(zhǔn)核算廠房框架廠房1500元/平方米廠區(qū)內(nèi)獨(dú)立的辦公樓裝修補(bǔ)償核算標(biāo)準(zhǔn)為1000元/平方米，廠區(qū)內(nèi)宿舍樓、廠房裝修補(bǔ)償核算標(biāo)準(zhǔn)為500元/平方米，附屬及簡(jiǎn)易建筑不作裝修補(bǔ)償。磚混廠房、鋼結(jié)構(gòu)廠房1000元/平方米附屬及簡(jiǎn)易建筑400元/平方米廠區(qū)內(nèi)獨(dú)立的辦公樓、宿舍樓主體補(bǔ)償按照綜合樓標(biāo)準(zhǔn)核算，廠區(qū)內(nèi)非獨(dú)立的辦公樓、宿舍樓主體補(bǔ)償按照廠房標(biāo)準(zhǔn)核算。建筑物主體結(jié)構(gòu)類(lèi)型不在上述核算標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)的，可委托具備資質(zhì)的第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)建筑物主體進(jìn)行評(píng)估，經(jīng)評(píng)估督導(dǎo)后確定核算費(fèi)用。“三舊”改造（城市更新）項(xiàng)目的建筑物實(shí)際補(bǔ)償應(yīng)根據(jù)上述核算標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合建筑物年限、結(jié)構(gòu)、現(xiàn)狀等因素，設(shè)定項(xiàng)目建筑折扣率。第九條

非住宅類(lèi)物業(yè)改造為商服、住宅用途的，土地和地上建筑物整體核算，按照本條規(guī)定采取物業(yè)置換，其他地上構(gòu)筑物和附屬物、搬遷費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失等按照本指引第十條至第十二條采取貨幣核算。（一）對(duì)于國(guó)有出讓的商服用地，結(jié)合現(xiàn)狀建筑物的具體情況，按照權(quán)籍調(diào)查確認(rèn)的建筑面積，置換不超過(guò)同等建筑面積的商業(yè)用房。（二）除國(guó)有出讓的商服用地外，其余物業(yè)置換比例按照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：國(guó)有出讓建設(shè)用地按照權(quán)籍調(diào)查確認(rèn)的土地面積置換1:0.4比例商品住宅；集體建設(shè)用地按照權(quán)籍調(diào)查確認(rèn)的土地面積置換1:0.5比例商品住宅。第十條

以不重復(fù)補(bǔ)償為原則，構(gòu)筑物及附屬物由具備資質(zhì)的第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，經(jīng)評(píng)估督導(dǎo)后確定核算費(fèi)用。或者綜合考慮評(píng)估規(guī)范、同類(lèi)型安置案例等因素，明確各類(lèi)構(gòu)筑物及附屬物核算費(fèi)用。第十一條

生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)設(shè)施、設(shè)備等由具備資質(zhì)的第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，經(jīng)評(píng)估督導(dǎo)后確定搬遷補(bǔ)助費(fèi)用。不能搬遷或者拆除后無(wú)法恢復(fù)使用的，按照評(píng)估和評(píng)估督導(dǎo)后確定的重置成新價(jià)核算成本。第十二條

有合法經(jīng)營(yíng)手續(xù)的經(jīng)營(yíng)性場(chǎng)所（含經(jīng)營(yíng)性場(chǎng)地和房屋），且相關(guān)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)存續(xù)的，以權(quán)籍調(diào)查確認(rèn)的建筑面積為核算基數(shù)，停產(chǎn)停業(yè)損失按照該鎮(zhèn)街（園區(qū)）同類(lèi)型房屋市場(chǎng)租金進(jìn)行核算，停產(chǎn)停業(yè)期限按照6個(gè)月計(jì)算；或者根據(jù)稅務(wù)部門(mén)出具的納稅情況等證明，按照補(bǔ)償安置方案發(fā)布前1年內(nèi)企業(yè)實(shí)際月平均稅后利潤(rùn)核算不超過(guò)6個(gè)月的停產(chǎn)停業(yè)損失。第十三條

涉及集體土地流轉(zhuǎn)、以租代售、股權(quán)合作等歷史情況，由集體經(jīng)濟(jì)組織結(jié)合歷史協(xié)議約定和相關(guān)法律法規(guī)，經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織表決，在整體補(bǔ)償安置中包干處理。第三章

住宅類(lèi)物業(yè)改造核算標(biāo)準(zhǔn)第十四條

住宅類(lèi)物業(yè)采取物業(yè)置換和貨幣補(bǔ)償相結(jié)合模式，符合置換條件的土地及地上住宅房屋采取物業(yè)置換，不符合置換條件的土地和地上住宅房屋、地上構(gòu)筑物和附屬物、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失等采取貨幣核算。第十五條

集體土地及地上住宅房屋采取整體核算，以權(quán)籍調(diào)查確認(rèn)的面積為基數(shù)，按照以下比例核定置換物業(yè)的建筑面積：（一）對(duì)于取得集體土地使用證、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證或其他有效權(quán)屬證明的私人住宅用地，四層以下（含本數(shù)）已建房屋按照權(quán)籍調(diào)查確認(rèn)的建筑面積置換1:0.5比例商品住宅和不超過(guò)1:0.5比例保障性商品住宅。項(xiàng)目不具備保障性商品住宅置換條件的，四層以下（含本數(shù)）已建房屋按照權(quán)籍調(diào)查確認(rèn)的建筑面積置換不超過(guò)1:0.75比例商品住宅。（二）未取得集體土地使用證、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證或其他有效權(quán)屬證明的私人住宅用地，四層以下（含本數(shù)）不超過(guò)600平方米的已建房屋，按照權(quán)籍調(diào)查確認(rèn)的建筑面積置換1:0.5比例商品住宅和不超過(guò)1:0.5比例保障性商品住宅。項(xiàng)目不具備保障性商品住宅置換條件的，四層以下（含本數(shù)）不超過(guò)600平方米的已建房屋，按照權(quán)籍調(diào)查確認(rèn)的建筑面積置換不超過(guò)1:0.75比例商品住宅。（三）上述物業(yè)置換比例為整體核算標(biāo)準(zhǔn)，各項(xiàng)目根據(jù)實(shí)際情況制定具體物業(yè)置換方案。經(jīng)權(quán)籍調(diào)查確認(rèn)的私人住宅用地，地上已建房屋建筑面積小于私人住宅用地面積的，置換物業(yè)建筑面積可按不超過(guò)私人住宅用地面積核定。經(jīng)權(quán)籍調(diào)查確認(rèn)的空宅基地，置換物業(yè)建筑面積不超過(guò)具體物業(yè)置換方案確定的私人住宅用地首層置換比例的三分之二。（四）權(quán)益人有多宗住宅用地，對(duì)未取得集體土地使用證、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證或其他有效權(quán)屬證明的私人住宅用地，按照各宗用地獨(dú)立計(jì)算并累加總置換面積，權(quán)益人累計(jì)置換商品住宅和保障性商品住宅總面積超出600平方米，或者置換商品住宅總面積超出450平方米的部分，只作貨幣補(bǔ)償，不作物業(yè)置換。（五）經(jīng)權(quán)籍調(diào)查確認(rèn)的庭院地，按照3000元/平方米進(jìn)行補(bǔ)償安置成本核算。不符合物業(yè)置換的住宅房屋建筑面積，按照主體結(jié)構(gòu)類(lèi)型給予補(bǔ)償安置，核算標(biāo)準(zhǔn)為框架結(jié)構(gòu)3000元/平方米，磚混結(jié)構(gòu)2500元/平方米，夾層（層高≥2.2米）1500元/平方米，夾層（層高＜2.2米）1000元/平方米。建筑物主體結(jié)構(gòu)類(lèi)型不在上述核算標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)的，可委托具備資質(zhì)的第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，經(jīng)評(píng)估督導(dǎo)后確定核算費(fèi)用。（六）首層為商業(yè)用途，有合法經(jīng)營(yíng)手續(xù)且相關(guān)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)存續(xù)的，根據(jù)實(shí)際情況，另對(duì)首層建筑面積按照不超過(guò)2000元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償安置成本核算。第十六條

對(duì)于國(guó)有劃撥私人住宅用地及地上住宅房屋，參照取得集體土地使用證或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的集體性質(zhì)私人住宅用地及地上住宅房屋的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行核算。對(duì)于國(guó)有出讓土地上住宅房屋，結(jié)合現(xiàn)狀建筑物的具體情況，按照不超過(guò)原建筑面積置換同等性質(zhì)的物業(yè)。第十七條

建筑物室內(nèi)裝修裝飾，住宅、綜合樓、商業(yè)鋪面裝修最高核算標(biāo)準(zhǔn)不超過(guò)1000元/平方米，具體核算費(fèi)用由鎮(zhèn)街（園區(qū)）結(jié)合建筑物年限、現(xiàn)狀等因素設(shè)定，附屬及簡(jiǎn)易建筑不作裝修補(bǔ)償。第十八條

以不重復(fù)補(bǔ)償為原則，構(gòu)筑物及附屬物由具備資質(zhì)的第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，經(jīng)評(píng)估督導(dǎo)后確定核算費(fèi)用?；蛘呔C合考慮評(píng)估規(guī)范、同類(lèi)型安置案例等因素，明確各類(lèi)構(gòu)筑物及附屬物核算費(fèi)用。第十九條

集體土地上住宅房屋建筑面積100平方米以下（含本數(shù)）的，按照每棟2萬(wàn)元核算搬遷費(fèi)；建筑面積100平方米以上的，按照每棟3萬(wàn)元核算搬遷費(fèi)。國(guó)有土地上住宅房屋建筑面積100平方米以下（含本數(shù)）的，按照每戶（棟）2萬(wàn)元核算搬遷費(fèi)；建筑面積100平方米以上的，按照每戶（棟）3萬(wàn)元核算搬遷費(fèi)。鎮(zhèn)街（園區(qū)）也可根據(jù)同類(lèi)型安置案例明確搬遷費(fèi)核算標(biāo)準(zhǔn)。第二十條

實(shí)行物業(yè)置換的房屋，以所獲得的置換物業(yè)面積為基數(shù)，按照該鎮(zhèn)街（園區(qū)）同類(lèi)型房屋市場(chǎng)租金標(biāo)準(zhǔn)支付臨時(shí)安置費(fèi)。臨時(shí)安置費(fèi)自原址房屋交付之日起，發(fā)放至置換物業(yè)面積交付之日后3個(gè)月止。第二十一條

實(shí)行物業(yè)置換的房屋，權(quán)益人需置換車(chē)位的，應(yīng)通過(guò)置換物業(yè)面積進(jìn)行車(chē)位置換，置換物業(yè)面積100平方米以下（含本數(shù)）的，以10平方米商品住宅置換最多1個(gè)產(chǎn)權(quán)車(chē)位。置換物業(yè)面積100平方米以上的，每100平方米以10平方米商品住宅置換最多1個(gè)產(chǎn)權(quán)車(chē)位。第二十二條

有合法經(jīng)營(yíng)手續(xù)的經(jīng)營(yíng)性場(chǎng)所（含經(jīng)營(yíng)性場(chǎng)地和房屋），且相關(guān)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)存續(xù)的，以實(shí)際經(jīng)營(yíng)部分的建筑面積為核算基數(shù)，停產(chǎn)停業(yè)損失按照該鎮(zhèn)街（園區(qū)）同類(lèi)型房屋市場(chǎng)租金進(jìn)行核算，停產(chǎn)停業(yè)期限按照6個(gè)月計(jì)算；或者根據(jù)稅務(wù)部門(mén)出具的納稅情況等證明，按照補(bǔ)償安置方案發(fā)布前1年內(nèi)企業(yè)實(shí)際月平均稅后利潤(rùn)核算不超過(guò)6個(gè)月的停產(chǎn)停業(yè)損失。第二十三條

權(quán)益人屬于低保戶，或者經(jīng)認(rèn)定存在其他特殊情形生活困難的，根據(jù)實(shí)際情況給予合理保障。第二十四條

對(duì)于按照要求完成簽約、搬遷、移交等程序的私人住宅用地權(quán)益人，可給予以下獎(jiǎng)勵(lì)：（一）回購(gòu)獎(jiǎng)勵(lì)：私人住宅用地上已建房屋建筑層數(shù)超過(guò)三層（不含三層）的，允許權(quán)益人以優(yōu)惠價(jià)格購(gòu)買(mǎi)本項(xiàng)目范圍內(nèi)的辦公用房，購(gòu)買(mǎi)面積不得超過(guò)權(quán)益人私人住宅用地第四層建筑面積，且不大于150平方米。（二）貨幣獎(jiǎng)勵(lì)：結(jié)合具體時(shí)間節(jié)點(diǎn)設(shè)置差異化獎(jiǎng)勵(lì)，整體獎(jiǎng)勵(lì)核算成本不超過(guò)上述私人住宅類(lèi)物業(yè)（不含舊村改造集體物業(yè)）補(bǔ)償安置成本核算費(fèi)用總額3%。涉及物業(yè)補(bǔ)償部分，按照補(bǔ)償物業(yè)的區(qū)片樓面價(jià)與建安成本之和進(jìn)行成本核算。第二十五條

涉及舊村莊改造的，除權(quán)籍調(diào)查確認(rèn)的工業(yè)用地、住宅用地及地上住宅房屋外，屬于集體經(jīng)濟(jì)組織的集體土地和地上建筑物，采取整體核算方式，按照權(quán)籍調(diào)查確認(rèn)的集體土地面積1:0.5比例和地上建筑物面積1:1比例兩者的平均值核定置換物業(yè)的建筑面積，置換物業(yè)性質(zhì)為商業(yè)用房。其他地上構(gòu)筑物和附屬物、搬遷費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失等按照本指引第十條至第十二條規(guī)定采取貨幣核算。第四章

其他第二十六條

不同用途物業(yè)之間確需轉(zhuǎn)換的，以等價(jià)值為原則進(jìn)行轉(zhuǎn)換。貨幣與置換物業(yè)間確需轉(zhuǎn)換的，綜合考慮開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)周期、轉(zhuǎn)換時(shí)間節(jié)點(diǎn)等因素進(jìn)行轉(zhuǎn)換。第二十七條

不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按照成本核算費(fèi)用總額5%計(jì)算，主要用于在補(bǔ)償安置過(guò)程中實(shí)際發(fā)生但又未納入上述核算成本部分的費(fèi)用。涉及物業(yè)補(bǔ)償部分，按照補(bǔ)償物業(yè)的區(qū)片樓面價(jià)與建安成本之和進(jìn)行成本核算。第二十八條

各“三舊”改造（城市更新）項(xiàng)目對(duì)照上述核算標(biāo)準(zhǔn)，確定項(xiàng)目整體補(bǔ)償安置核算成本。涉及兩種及以上情形混合的，先分類(lèi)核算補(bǔ)償安置成本，再將各分類(lèi)補(bǔ)償安置成本相加計(jì)算總額，作為整體補(bǔ)償安置核算成本。涉及本指引未明確的其他情形的，根據(jù)法律法規(guī)及相關(guān)規(guī)定，參照本指引確定核算標(biāo)準(zhǔn)。第二十九條

除存量項(xiàng)目外，其余項(xiàng)目均按照本指引核算區(qū)片容積率和區(qū)片地價(jià)計(jì)收補(bǔ)償安置成本。第五章

附則第三十條

本指引由東莞市自然資源局負(fù)責(zé)解釋。第三十一條

權(quán)益人：是指歷經(jīng)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益核查和確認(rèn)程序，確認(rèn)享有項(xiàng)目拆除范圍內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益的自然人、法人或其他組織。集體建設(shè)用地補(bǔ)償安置：指集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)征為國(guó)有建設(shè)用地的補(bǔ)償安置。置換物業(yè)性質(zhì)：上述置換物業(yè)屬于市場(chǎng)化商品房概念范疇。重置成新價(jià)：指用價(jià)值時(shí)點(diǎn)的建筑材料和建筑技術(shù)，按照價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象具有同等功能效用并且在相同成新?tīng)顟B(tài)下的正常價(jià)格。保障性商