雅世集團(tuán)-太原星河灣考察

集團(tuán)營銷中心提交太原●星河灣考察（認(rèn)購期）目錄一、產(chǎn)品規(guī)劃建筑戶型景觀室內(nèi)售樓處展示區(qū)二、營銷策略策劃銷售三、公關(guān)及其它資源整合產(chǎn)品：規(guī)劃總圖：項(xiàng)目住宅部分有六個(gè)組團(tuán)。住宅全為高層板樓一、二期為項(xiàng)目北面兩個(gè)組團(tuán)一期住宅共8棟樓，分別22-27層，層高3.5米，共644套房二期共16棟樓一期二期功能分布：分為“一環(huán)、一心、六組團(tuán)、九功能區(qū)”。中心為市政公園，原來這個(gè)公園在項(xiàng)目的東側(cè)，星河灣通告與政府規(guī)劃部門的協(xié)調(diào)，把公園調(diào)整到項(xiàng)目中心，這樣六個(gè)住宅組團(tuán)皆可享受公園景觀。項(xiàng)目西北角為商業(yè)配套，包含一家五星級(jí)酒店、運(yùn)動(dòng)會(huì)所、千人國際宴會(huì)廳、及項(xiàng)目商業(yè)街教育配套位于東面，含一所小學(xué)和幼兒園產(chǎn)品：規(guī)劃交通組織：小區(qū)道路規(guī)劃成井字形，設(shè)車庫出入口，組團(tuán)路為路面寬度為4-6米的隱性消防路。住宅車位共約9930輛，按1.5輛/戶設(shè)計(jì)，商業(yè)按0.6輛/100平米，學(xué)校按0.6輛/100學(xué)生設(shè)計(jì)。產(chǎn)品：規(guī)劃外立面：外立面延續(xù)星河灣的風(fēng)格。底下三層為石材外立面，主體為涂料+石線產(chǎn)品：建筑單元入口：每個(gè)單元入口都過“金水橋”。單元入口大廳為標(biāo)準(zhǔn)層高，沒有挑高處理，有無障礙通道產(chǎn)品：建筑一、二期共有6種主力戶型，每種主力戶型在樓內(nèi)都做了實(shí)體樣板間（見右圖紅色星號(hào)）戶型面積分別為255、294、294-297、323、378、530平米產(chǎn)品：戶型B2戶型255平米三室三廳三衛(wèi)+工人房面寬14.9米，進(jìn)深22米與北京戶型相比，北面增加早餐區(qū)，主臥增加玄關(guān)，但少了一間從北向凹槽里采光的書房。產(chǎn)品：戶型B1戶型294-297平米四室三廳四衛(wèi)+工人房面寬17.2米，進(jìn)深22米產(chǎn)品：戶型B1b戶型297平米四室三廳四衛(wèi)+工人房面寬17.9米，進(jìn)深19.4米產(chǎn)品：戶型A2戶型323平米四室三廳四衛(wèi)+工人房面寬19.7米，進(jìn)深19.4米產(chǎn)品：戶型A1戶型378平米四室三廳四衛(wèi)+工人房面寬18.8米，進(jìn)深22.3米產(chǎn)品：戶型A戶型（一期樓王）530平米五室三廳五衛(wèi)+工人房面寬24.3米，進(jìn)深26.9米產(chǎn)品：戶型一期園林和紅線外市政綠地全部完成，實(shí)景展示。（而一期建筑的外墻裝修剛完成下面三~四層，其施工組織是北方開發(fā)商不常用的方式，我們應(yīng)該研究借鑒）園林要點(diǎn)水系——每個(gè)樓座都被4米寬“護(hù)城河”相隔，雙游泳池——室內(nèi)和室外兩種大峽谷景觀200多種綠植、成冠木黃蠟石隱藏的排水井蓋“舍得”的投入——據(jù)稱在樣板區(qū)園林上花費(fèi)1億元產(chǎn)品：景觀做了6個(gè)實(shí)體樣板間裝修風(fēng)格基本一致客廳與餐廳：下沉式客廳南北雙陽臺(tái)地面石材拼花墻面為壁紙、仿鱷魚皮皮革吊頂為金箔或銀箔吸頂，圓形和方形，取天圓地方之意設(shè)正餐區(qū)和早餐區(qū)產(chǎn)品：室內(nèi)廚房：中西分廚西式廚房為一體式櫥柜，冰箱、烤箱、微波爐都鑲在柜中，品牌是西門子電器中廚亦為一體式櫥柜，人造石臺(tái)面產(chǎn)品：室內(nèi)臥室：朝南雙主臥，含步入式衣帽間及書房、大戶型有按摩浴缸基本每個(gè)臥室都帶獨(dú)立衛(wèi)生間，馬桶為智能馬桶主臥為雙開門設(shè)計(jì)，有入口玄關(guān)，注重私密推拉門外設(shè)一步式陽臺(tái)。產(chǎn)品：室內(nèi)其它：平層一梯一戶設(shè)計(jì)都帶傭人房套間，有單獨(dú)的傭人出入口中央空調(diào)機(jī)房位于北側(cè)，但噪音較大產(chǎn)品：室內(nèi)產(chǎn)品-售樓處售樓處位于未來酒店大堂和餐廳中。共兩層（15米挑高），一層是接待區(qū)和休息區(qū)二層是沙盤區(qū)和洽談區(qū)宴會(huì)大廳（8.6米挑高，1600平米，能容納千人）是星河灣活動(dòng)的主要場(chǎng)所商業(yè)街，共2層約1萬平米，定位為國際名品店運(yùn)動(dòng)會(huì)館：有室內(nèi)游泳池等各種運(yùn)動(dòng)設(shè)施酒店大堂餐廳運(yùn)動(dòng)會(huì)館商業(yè)街宴會(huì)大廳酒店產(chǎn)品-售樓處售樓處室內(nèi)按五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)配備服務(wù)員（另專門聘請(qǐng)兩名外籍侍者），有現(xiàn)場(chǎng)客戶經(jīng)理接待，另外配備專門沙盤講解員星河灣把整個(gè)一期建成為實(shí)景展示區(qū)園林：組團(tuán)內(nèi)園林基本全部建成，水系、綠植、游泳池皆為可觀可用。另外，紅線外的綠化帶也完成，標(biāo)準(zhǔn)與組團(tuán)內(nèi)綠化一致建筑：2009年6月6日正式開工，一二期同時(shí)施工，目前一期樓座皆已封頂，二期的樓座也已建至一半，如此大的施工量仍能保持高效施工速度令人敬畏產(chǎn)品：展示區(qū)紅線外綠化產(chǎn)品：展示區(qū)售樓處及周圍綠化產(chǎn)品：展示區(qū)星河灣酒店下沉式中心泳湖住宅組團(tuán)內(nèi)2000平米露天景觀泳湖疊瀑產(chǎn)品：展示區(qū)雙龍戲水大峽谷（噴霧設(shè)計(jì)）星河灣模式的亭與橋產(chǎn)品：展示區(qū)住宅首層外4米寬的“護(hù)城河”二、營銷策略策劃圈層營銷路線圈層活動(dòng)銷售銷售模式推盤節(jié)奏、售價(jià)認(rèn)購、優(yōu)惠策略策劃：圈層營銷路線圈層營銷：太原星河灣170萬平米、6000套房的體量，預(yù)計(jì)超過350億的銷售價(jià)值，令項(xiàng)目的目標(biāo)客戶不可能只限于太原甚至山西，其一貫的高端圈層營銷策略應(yīng)用至太原項(xiàng)目——從拿地開始，星河灣便醞釀圈層活動(dòng)主線“晉英回家”，吸引全省、全國、全世界的晉英歸家，在太原星河灣置業(yè)策劃：圈層活動(dòng)日期7月24日7月25日7月26日7月27日7月28日活動(dòng)①“盛裝亞洲·大美山西”亞洲風(fēng)尚大典開幕式暨日本頂級(jí)時(shí)裝設(shè)計(jì)師杉本ちゆき大型風(fēng)尚秀

②星河灣·開啟紳時(shí)代新聞發(fā)布會(huì)①中華優(yōu)秀文化《弟子規(guī)》大講堂落戶星河灣

②國際級(jí)攝影大師李征大講堂暨李征名人攝影展

③中華優(yōu)秀文化講師團(tuán)宣講①“盛裝亞洲·大美山西”亞洲風(fēng)尚大典暨魅力女性張?zhí)鞇鄞笮惋L(fēng)尚秀

②樺榭敞篷車啟動(dòng)儀式及歡迎晚宴①孔子第76代傳人孔令濤大講堂暨孔子像落戶儀式

②“人說山西好風(fēng)光”攝影展揭幕儀式和講座①“盛裝亞洲·大美山西”亞洲風(fēng)尚大典閉幕式暨祈剛大型風(fēng)尚秀

②《東方企業(yè)家》“新晉商-能源轉(zhuǎn)型綠色路”論壇日期7月29日7月30日7月31日

活動(dòng)①博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇（山西）專場(chǎng)

②樺榭敞篷車主參觀星河灣

③樺榭慈善晚宴①星河灣·山西璀璨之顆—星河灣·世界級(jí)奢華居所&世界皇室珠寶邀約鑒賞會(huì)

②阿拉伯大使團(tuán)歡迎晚會(huì)暨多哈藝術(shù)節(jié)節(jié)目預(yù)演①星河灣開盤剪彩儀式

②世界奢侈品協(xié)會(huì)中國俱樂部·山西會(huì)所揭牌儀式

③阿拉伯大使山西行—太谷

星河灣啟幕系列活動(dòng)：策劃：圈層活動(dòng)星河灣啟幕系列活動(dòng)花絮：范冰冰親臨活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)敞篷車紳士文化之旅·魅力山西站策劃：圈層活動(dòng)星河灣啟幕系列活動(dòng)花絮：太原星河灣——亞洲風(fēng)尚大典香港著名設(shè)計(jì)師張?zhí)鞇凼澜绻谲姵４笮惋L(fēng)尚秀策劃：圈層活動(dòng)活動(dòng)歸納：——通過生活、事業(yè)、修為的各種活動(dòng)，加上在媒體的密集推廣，四地項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)，配合展示區(qū)開放，太原星河灣形成“一夜傾城”的推廣效應(yīng)，為開盤積勢(shì)銷售銷售模式：創(chuàng)新房地產(chǎn)代理銷售模式，引入三家全國頭排代理公司銷售，形成四方同銷局面（上海易居、廣州合富輝煌、北京思源，及星河灣自身銷售團(tuán)隊(duì)），分別整合上海、廣州、北京三地的客戶資源采用場(chǎng)內(nèi)和場(chǎng)外分銷的銷售模式，場(chǎng)內(nèi)100人、場(chǎng)外200~300人龐大的置業(yè)顧問隊(duì)伍，在三個(gè)一線城市和山西省內(nèi)鋪開銷售銷售推盤節(jié)奏：先推一期，8棟樓640多套房，目前已拿到銷售證，7月31日開盤。另外，為防止客戶太多選不上一期的房，拿出二期（預(yù)計(jì)10月有銷售證）北面兩排樓約700-800套房（與一期合計(jì)1300-1400套房），讓客戶預(yù)先排號(hào)售價(jià)：報(bào)價(jià)18000-20000元/平米，總價(jià)最低500萬，最高超過1000萬銷售開盤情況開盤情況開盤現(xiàn)場(chǎng)照片：三、公關(guān)及其它資源整合與規(guī)劃局調(diào)整市政公園的位置，置市政公園于項(xiàng)目中央，六個(gè)組團(tuán)共享公園與房地局為太原房地局購買辦公設(shè)備，并專門聘請(qǐng)一人在房地局打印項(xiàng)目合同與銀行與中國銀行山西支行等溝通好，客戶首套房貸能享7折利率，第三套房貸仍能貸款50%，利率為基準(zhǔn)利率的1.15倍（后我部通過閆總監(jiān)電話問詢中行為何星河灣首套貸款房能享7折利率時(shí)，中行聲稱是星河灣自行宣傳，其實(shí)很難批