杭州千島湖賽伯樂千島湖科技創(chuàng)新基地總部營銷推廣案

杭州千島湖賽伯樂千島湖科技創(chuàng)新基地總部營銷推廣案呈送：杭州賽伯樂科技開發(fā)提交：香港五道梁行·杭州事業(yè)部日期：2021年1月15日我們的做法，與傳統(tǒng)廣告公司有所不同……因?yàn)槭袌?chǎng)在變，游戲規(guī)那么在變消費(fèi)者需求的洞察，是一切工作的前提營銷學(xué)其實(shí)就是不斷變化著的“人〞學(xué)，廣告也不是報(bào)幕五道梁行，在追索市場(chǎng)的需求中尋求制勝之道我們不是報(bào)幕員第一節(jié)宏觀市場(chǎng)研究第二節(jié)競(jìng)品分析第三節(jié)本案分析工程簡介工程背景工程綜合定位SWOT分析第四節(jié)營銷推廣策略核心營銷戰(zhàn)略推廣策略銷售策略創(chuàng)新第五節(jié)工程提升建議工程運(yùn)營建議管理創(chuàng)新策略產(chǎn)品力提升策略第一節(jié)宏觀市場(chǎng)研究先簡略說說千島湖千島湖地處長三角經(jīng)濟(jì)圈、交通圈、生態(tài)圈、生活圈的“四圈〞環(huán)境之中，隨著杭千高速、淳開公路、昌文公路的開通，千島湖對(duì)外交通將極大改善，與杭州、上海、南京等周邊城市和西湖、黃山、三清山等著名景區(qū)的交通條件全面改善，區(qū)位優(yōu)勢(shì)更為明顯。千島湖一流的景觀環(huán)境和生態(tài)環(huán)境，完善的接待設(shè)施和廣闊的開展空間，具備開展度假旅游的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，湖區(qū)的攝云列島、界首群島、龍川半島、珍珠列島，外圍的浪川芹川古民居、白馬盆地、金坳幽谷、屏門童家坪等具有較高價(jià)值的旅游資源，隨著千汾線、昌文線的開通，開發(fā)條件逐步成熟。區(qū)位資源產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)外部依托青溪新城珍珠半島片區(qū)是青溪新城極為重要的組成局部，地理位置優(yōu)越，生態(tài)環(huán)境良好，交通條件便利，而且隨著“兩隧兩橋〞工程的即將開通和東南旅游碼頭的建成運(yùn)營，該區(qū)塊將是淳安區(qū)位優(yōu)勢(shì)最明顯的地塊之一，擁有巨大潛力和良好前景，被定位為淳安科技硅谷。珍珠半島本區(qū)內(nèi)只有萬豪千島百度有可比性!第二節(jié)競(jìng)品分析千島百度工程概況*獨(dú)幢

千島百度建筑大多為3-4層，單體面積300-3000平方米，。空間采光性能極佳，南北通暢；單棟建筑形成圍合，形成大面積中庭花園。

*自由分割、靈活組合

千島百度設(shè)計(jì)層高3.6—5.4米，根據(jù)或事業(yè)或休閑或娛樂的使用功能需要，進(jìn)行適當(dāng)?shù)姆指?。建筑?nèi)部空間為模塊式組合，大開間柱網(wǎng)式結(jié)構(gòu)便于靈活分隔大開間短進(jìn)深，前后寬幅落地窗，四面有窗的通透設(shè)計(jì)，360度環(huán)繞式景觀，屋頂大面積露臺(tái)，以300平米左右面積為單位，可任意分割，靈活組合。

*LOFT空間設(shè)計(jì)

局部LOFT空間層高到達(dá)6.6米,針對(duì)一些有特殊使用要求，千島百度提供定制效勞，按照客戶要求設(shè)計(jì)建筑結(jié)構(gòu)。工程建設(shè)20萬平方米園林景觀與原生態(tài)水系，構(gòu)筑園區(qū)內(nèi)恢宏景觀，800米中心景觀綠地逶迤綿延，水岸線蜿蜒環(huán)抱，庭院式中心綠化，點(diǎn)式組團(tuán)綠化。全島、半島、綠地、水面相連，遼闊藍(lán)天、溫暖陽光、碧綠草地與漣漪水面融為一體……千島百度的綠化主題以自然水系、緩坡草坪交錯(cuò)環(huán)繞布局形成，表達(dá)創(chuàng)意所具有的時(shí)尚感、現(xiàn)代感。千島百度以建筑為主體，環(huán)境為主題的景觀設(shè)計(jì)，將園區(qū)公共集中綠地與組團(tuán)內(nèi)綠地有效結(jié)合，形成多層次的、豐富的綠化組合，各單元能享受從私密空間到公共空間多層次的、豐富的生態(tài)環(huán)境景觀。園林景觀:規(guī)劃特點(diǎn)

工程設(shè)有主題會(huì)所，提供餐飲、休閑、娛樂、保健、養(yǎng)生等效勞，為客戶提供周全的人文關(guān)心.另外,工程周邊酒店、金融、運(yùn)動(dòng)休閑、餐飲設(shè)施、購物、醫(yī)療等設(shè)施一應(yīng)俱全，生活十分方便。平臺(tái)整合策略

千島百度將通過客戶、品牌、網(wǎng)絡(luò)、渠道等方面的優(yōu)勢(shì)，為入園客戶在多個(gè)層次上構(gòu)建廣泛的合作、交流平臺(tái)，到達(dá)資源共享，互惠互利、共同開展的目的。增值效勞

工程提供沙龍、論壇、會(huì)展、業(yè)務(wù)外包、培訓(xùn)、科技工程及扶持資金的申報(bào)等效勞。工程配套工程理念：工程現(xiàn)狀：一期去化的少量單位被退，陷入困局。從建筑設(shè)計(jì)上看是廠房的風(fēng)格？科技研發(fā)一定要在這樣的環(huán)境中進(jìn)行嗎？在水泥的森林里談何休閑、娛樂、保健、養(yǎng)生？戶型圖戶外、室內(nèi)看板以及售樓處設(shè)計(jì)風(fēng)格混亂，再加上非常工業(yè)化的建筑外觀，曾讓我們的調(diào)查員誤以為是互聯(lián)網(wǎng)或通訊行業(yè)的營業(yè)廳。千島百度的硬傷

我們需精準(zhǔn)定位工程，找準(zhǔn)對(duì)誰說話，說什么話！我們確定是為企業(yè)首腦和決策層效勞的，正是利用工程本身所占有的不可多得的自然資源，為企業(yè)的創(chuàng)新動(dòng)力研發(fā)、腦力風(fēng)暴、科學(xué)決策、高層公關(guān)、貴賓接待、首腦度假等提供融合創(chuàng)新研發(fā)、商務(wù)辦公、休閑度假于一體的綜合企業(yè)效勞。對(duì)本案的提示作用：第三節(jié)本案分析從硅谷說起在硅谷所到之處，綠樹成蔭、鳥語花香；園區(qū)工作人員個(gè)個(gè)精神飽滿、熱情洋溢。綿延上百公里的硅谷就像個(gè)環(huán)境優(yōu)美的大花園，而點(diǎn)綴其中的高科技公司就是公園中的精品小筑。我們認(rèn)為，硅谷之所以成功，一個(gè)很重要的原因就是它的各種環(huán)境，既包括自然環(huán)境，也包括社會(huì)環(huán)境、人文環(huán)境，尤其是輕松、自由、能夠激發(fā)人的想象力和創(chuàng)造欲的人文環(huán)境。硅谷有著堪稱世界上最為優(yōu)越和人性化的辦公環(huán)境！動(dòng)力型地產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)板塊。同為動(dòng)力型地產(chǎn)，千島湖科技創(chuàng)新總部又是怎樣的？工程簡介工程背景工程綜合定位千島湖科技創(chuàng)新總部與目前市場(chǎng)上普通產(chǎn)業(yè)別墅

及研發(fā)別墅、辦公別墅、創(chuàng)意創(chuàng)業(yè)園的區(qū)別普通創(chuàng)意園位于城市核心區(qū)域以外，處在城市工業(yè)區(qū)或老工業(yè)區(qū)內(nèi)，自然資源一般、產(chǎn)品檔次不高（很多是舊廠房改造的LOFT）、規(guī)格無法和居住型別墅相比、企業(yè)別墅建筑單體一般面積很大（多在兩千平以上）、在內(nèi)部辦公的人較多、辦公環(huán)境一般、私密性一般、配套層次不高。針對(duì)的產(chǎn)業(yè)類型一般為低產(chǎn)值的腦力型公司。結(jié)論：創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園是文化及低碳經(jīng)濟(jì)的代表，它僅代表了一種趨勢(shì)，目前還無法形成大規(guī)模的產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)。普通產(chǎn)業(yè)花園或企業(yè)別墅位于城市周邊，自然資源尚可、產(chǎn)品檔次中等，建筑形式多采用現(xiàn)代工業(yè)文明象征的鋼鐵及玻璃，信息化程度高，城市基礎(chǔ)配套較好，建筑單體面積較大，通常介于600-3000平米不等，屬于企業(yè)區(qū)域總部辦公，通常為整個(gè)企業(yè)或公司全部遷入。在內(nèi)部辦公的人較多、辦公環(huán)境一般、私密性一般、配套層次不高。結(jié)論：產(chǎn)業(yè)花園或企業(yè)別墅屬于企業(yè)辦公形態(tài)由以往的城市工業(yè)化辦公向人性化辦公轉(zhuǎn)型的物業(yè)形態(tài)，它的主要用途為辦公，與以往的工業(yè)文明比較，更多地融入了人性因素，考慮到了人與自然的互動(dòng)，考慮到了辦公人性化的因素。屬于辦公物業(yè)的更高一級(jí)形式。本案是杭州全新的一種物業(yè)類型總部經(jīng)濟(jì)園普通總部經(jīng)濟(jì)園主要針對(duì)大中型企業(yè)的總部或區(qū)域總部，一般擁有良好的產(chǎn)業(yè)園服務(wù)配套，位于城市的郊區(qū)，與產(chǎn)業(yè)花園或企業(yè)別墅近似。只是物業(yè)定位更為高端，針對(duì)的企業(yè)也著重于跨國企業(yè)或大型企業(yè)。它的特征是大型企業(yè)或跨國企業(yè)在區(qū)域內(nèi)的戰(zhàn)略介入，以此為據(jù)點(diǎn)，輻射區(qū)域市場(chǎng)，同時(shí)利于區(qū)域總部，實(shí)現(xiàn)人力、資源、公共關(guān)系等本土化戰(zhàn)略。結(jié)論：總部經(jīng)濟(jì)園通常為大型或跨國企業(yè)本土化戰(zhàn)略的重要步驟，通過入駐總部產(chǎn)業(yè)園，實(shí)現(xiàn)當(dāng)?shù)鼗?、本土化?zhàn)略。物業(yè)類型通常為獨(dú)棟式寫字樓，體量2000平米為主。千島湖科技創(chuàng)新總部：本項(xiàng)目擁有非常好的山水自然資源、單體面積自由靈活（建議可采用小面積單元的形式，通過單元組合實(shí)現(xiàn)面積的靈活調(diào)動(dòng)），與產(chǎn)業(yè)花園或企業(yè)別墅比較不同。本項(xiàng)目因?yàn)榈靥幥u湖，受限于空間及目前國際化程度、城市基礎(chǔ)配套等條件的不夠成熟；又因?yàn)楸卷?xiàng)目擁有極其良好的自然資源，與千島湖的度假氛圍相融等因素，本項(xiàng)目不能定位為與以往的總部產(chǎn)業(yè)園相同的物業(yè)形態(tài)。結(jié)論：受限于地理位置、交通的便利性、城市的基礎(chǔ)建設(shè)等因素，本項(xiàng)目無法與周邊的區(qū)域核心城市競(jìng)爭(zhēng)，例如杭州的EAC，杭州錢江新城版塊、杭州濱江版塊等；也無法與上海等地的企業(yè)總部園相比較。因次本項(xiàng)目定位為企業(yè)創(chuàng)新研發(fā)中心是精準(zhǔn)的定位。解讀創(chuàng)新總部：企業(yè)創(chuàng)新研發(fā)中心企業(yè)總裁等高層決策中心企業(yè)高層〔幾個(gè)最高領(lǐng)導(dǎo)間〕會(huì)議企業(yè)高層休閑度假企業(yè)高級(jí)洽談會(huì)所企業(yè)間高層娛樂互動(dòng)、情感溝通貴賓接待產(chǎn)品定位工程差異化分析：產(chǎn)品風(fēng)格：建筑單體風(fēng)格采用現(xiàn)代簡約風(fēng)格，強(qiáng)調(diào)陽光、水、自然的融合。建筑單體面積靈動(dòng)式設(shè)計(jì)

4D32B1CA甲乙其中數(shù)字1-4區(qū)域?yàn)橐粋€(gè)建筑單元，A-D為另一個(gè)建筑單元，均為300平米左右。按圖中所示，其中數(shù)字1為甲單元的接待區(qū)域及會(huì)議區(qū)域，A為乙單元的接待區(qū)域及會(huì)議區(qū)域。甲單元的2-3設(shè)計(jì)為整層的結(jié)構(gòu)，規(guī)劃為企業(yè)的貴賓接待及決策層頭腦風(fēng)暴中心及企業(yè)創(chuàng)新動(dòng)力研發(fā)中心，甲單元的4設(shè)計(jì)為首腦度假或貴賓度假接待區(qū)域。乙單元的B-C設(shè)計(jì)為整層的結(jié)構(gòu)，規(guī)劃為企業(yè)的貴賓接待及決策層頭腦風(fēng)暴中心及企業(yè)創(chuàng)新動(dòng)力研發(fā)中心，乙單元的D設(shè)計(jì)為首腦度假或貴賓度假接待區(qū)域。備注：假設(shè)企業(yè)需要600平米左右的企業(yè)創(chuàng)新動(dòng)力研究中心，那么僅需打通甲乙單元的隔墻既可。第四節(jié)營銷推廣策略創(chuàng)新CEOPARK創(chuàng)新總裁公園

工程定位分析：通過對(duì)工程的市場(chǎng)研究分析及產(chǎn)品定位分析，我們可以看出本工程與其他物業(yè)類型的區(qū)別，也理解了工程主要訴求對(duì)象是企業(yè)創(chuàng)新動(dòng)力的決策人，也就是企業(yè)的首腦層。針對(duì)這樣的人群，我們給本工程賦予這樣一個(gè)角色定位：如果說是“首席執(zhí)行官〞恭喜，你答復(fù)對(duì)了十分之一！CEO，是什么？C：CreativeE：EcologyO：Open開放式的，國際化的，不保守的。它代表了本工程與世界同步，信息溝通順暢及時(shí)。一方面它代表了我們目標(biāo)企業(yè)的首腦們渴望走向世界，渴望通過企業(yè)創(chuàng)新進(jìn)入世界優(yōu)秀企業(yè)行列的愿望，另一方面也代表了工程本身的國際化視野，為這樣一群尋求企業(yè)創(chuàng)新動(dòng)力的首腦們提供國際化信息交互平臺(tái)。CEO，還是Creative+Ecology+Open創(chuàng)新+生態(tài)+國際化千島湖科技創(chuàng)新總部的目標(biāo)客群定位項(xiàng)目屬性身份大中型民營企業(yè)（決策者為企業(yè)首腦）財(cái)富至少有三千萬流動(dòng)資金、上億資產(chǎn)區(qū)域杭州、上海、本地、溫州、臺(tái)州等欲求渴望國際化、躍升為國際上市企業(yè)注重圈層經(jīng)營、優(yōu)質(zhì)的辦公環(huán)境、良好的人脈公共關(guān)系資源投資動(dòng)機(jī)企業(yè)戰(zhàn)略研發(fā)、企業(yè)動(dòng)力創(chuàng)新研發(fā)、資產(chǎn)保值，高層領(lǐng)導(dǎo)辦公、會(huì)晤、休閑1、科研用地的屬性決定了只能招商針對(duì)企業(yè)決策者〔層〕，而不能是普通個(gè)人。2、目標(biāo)客戶行業(yè)細(xì)分在以后的市場(chǎng)調(diào)研完成后進(jìn)行。用什么方式說服這樣的一群人選擇本工程？案名建議創(chuàng)新CEOPARK是一個(gè)高端優(yōu)越而人性化的空間，案名要能表達(dá)出：1、全球戰(zhàn)略研發(fā)中心2、生態(tài)化、園林式環(huán)境；3、高檔次的物業(yè)模式；4、面向國際化企業(yè)或正在走向國際化的企業(yè)5、物業(yè)的使用者是企業(yè)中的總裁級(jí)重要人物6、營造高層次的圈層氣氛7、企業(yè)資產(chǎn)保值的考慮、合理避稅，案名要表達(dá)出高端特質(zhì)等慧島國際推薦案名：備用案名：半島國際慧谷國際花園核心廣告語林間。湖畔。CEO“林間湖畔〞點(diǎn)出了優(yōu)越的自然資源，園林如畫、湖景宜人，CEO表示本產(chǎn)品是專為國際企業(yè)總裁們效勞的，這是工程的效勞定位，和產(chǎn)品定位中的創(chuàng)新CEOPARK是相符的。CEO還可以演繹為Creative+Ecology+Open創(chuàng)新+生態(tài)+國際化在本案中，CEO已經(jīng)不僅僅是首席執(zhí)行官和企業(yè)首腦的代名詞，它代表了更多的深層次含義，包含了更為廣闊和深邃的內(nèi)涵。廣告及新聞主題：1、慧島國際全球招商公告2、慧島國際——?jiǎng)?chuàng)新CEOPARK盛大開盤3、中國首腦型地產(chǎn)的天驕[千島湖·慧島國際]誕生宣言4、“創(chuàng)新CEO.PARK〞——企業(yè)創(chuàng)新動(dòng)力5、中國首腦地產(chǎn)的新大陸—[千島湖·慧島國際]6、慧島國際——新浙江財(cái)富總部7、新國際人文商務(wù)標(biāo)準(zhǔn)——?jiǎng)?chuàng)新CEOPARK/慧島國際8、慧島國際——永不謝幕的首腦聚會(huì)9、慧島國際——千島湖的國際化名片林間、湖畔、CEO——花園式企業(yè)研發(fā)中心，創(chuàng)新總裁公園創(chuàng)新創(chuàng)意，企業(yè)動(dòng)力，千島湖·慧島國際集創(chuàng)新研發(fā)、商務(wù)辦公、休閑度假于一體誠邀全球CEO加盟，共襄盛業(yè)環(huán)湖北路388號(hào)慧島專線臺(tái)廣告文案1、杭千高速、杭州繞城高速廣告〔21M×7M高炮〕2、06省道高速廣告〔21M×7M高炮〕3、環(huán)湖北路兩邊廣告〔路燈或高炮〕4、長途車站及附近戶外廣告5、杭州主城區(qū)中心地段戶外廣告戶外廣告一、目的：針對(duì)寫字樓人群進(jìn)行廣告轟炸二、推介媒體：分眾傳媒三、頻度頻度1：30次/天15秒/次108000元/周折扣：4折頻度2：60次/天15秒/次188000元/周折扣：4折樓宇電視廣告文案：千島湖慧島國際創(chuàng)新CEOPARK集科技研發(fā)、商務(wù)辦公、旅游休閑于一體花園別墅式企業(yè)總部中心，誠邀全球CEO加盟，共襄盛業(yè)環(huán)湖北路388信紙媒一、目的：高卷入度媒體，表達(dá)工程檔次，詳細(xì)解讀本工程工程宣傳冊(cè)媒體周期（月）預(yù)算(萬）電臺(tái)440戶外6100報(bào)紙380雜志480樓宇電視470合計(jì)330媒體預(yù)算表注：因?yàn)榫W(wǎng)絡(luò)與短信方面可能產(chǎn)生的費(fèi)用很小，且有很大的不確定性，故不列入統(tǒng)計(jì)。銷售策略創(chuàng)新利用工程推介會(huì)與政府及媒體聯(lián)合，增加認(rèn)知度和企業(yè)的信心指數(shù)。淳安政府給予本工程一定公共關(guān)系資源，借用浙江各地商會(huì)資源工程推介會(huì)目標(biāo)區(qū)域：杭州、上海、溫州、金華、寧波、南京等地浙江商會(huì)。重點(diǎn)突破，全面開花重點(diǎn)先引進(jìn)品牌企業(yè)入駐，可吸引媒體關(guān)注及相關(guān)上下游企業(yè)跟進(jìn)。利用優(yōu)秀的業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)和個(gè)人上門招商攻城拔寨重點(diǎn)突破，全面開花各種圈層組織是泛CLUB營銷重要突破口泛CLUB營銷現(xiàn)代感與高科技感完美融合的招商中心第五節(jié)工程提升建議管理創(chuàng)新策略1、創(chuàng)新CEOPARK是一種新型物業(yè)，它以及它所在的珍珠半島高新區(qū)的開發(fā)建設(shè)模式是中國高新科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、動(dòng)力型地產(chǎn)開發(fā)模式的一大創(chuàng)新，是開發(fā)高科技園區(qū)的大膽嘗試，將成為淳安縣及全國城市“城市經(jīng)營〞的有益示范。2、