經(jīng)典-中國房地產(chǎn)行業(yè)政策深度研究報告

上海策海房地產(chǎn)營銷籌劃市場研究&戰(zhàn)略參謀部2021年02月28日目錄第一局部行業(yè)周期與中國房地產(chǎn)開展階段劃分房地產(chǎn)行業(yè)波動政策周期同行1.1美國、日本及香港房地產(chǎn)行業(yè)周期1.2影響房地產(chǎn)行業(yè)周期的主導(dǎo)因素1.3中國房地產(chǎn)周期主因及階段劃分第一局部行業(yè)周期與中國房地產(chǎn)開展階段劃分表1.美國房地產(chǎn)行業(yè)開展周期〔20年左右〕時代背景周期序列時間跨度波峰波谷波峰工業(yè)革命完成時期第1周期18年187018761887第2周期18年188718961904兩次世界大戰(zhàn)時期第3周期22年190419161925第4周期21年192519331945戰(zhàn)后經(jīng)濟(jì)恢復(fù)時期第5周期11年194519531955第6周期18年195519641972

新經(jīng)濟(jì)時代第7周期18年197219821989第8周期17年198919972006美國房地產(chǎn)業(yè)的每一輪都要經(jīng)過復(fù)蘇、高漲、轉(zhuǎn)折、蕭條這4個階段，這4個階段完全完成需要10-14年的時間，而上升期那么在5-7年；一個完整的行業(yè)周期為20年左右。1.1美國、日本及香港房地產(chǎn)行業(yè)周期

1.1美國、日本及香港房地產(chǎn)行業(yè)周期

表3.日本房地產(chǎn)行業(yè)地價周期〔10年左右〕時間接點（xx年xx月）周期時段（單位：月）周期序列波峰波谷波峰上升期上升期循環(huán)期間第1周期1955，09/1966，036066126第2周期1966，03/1975，035157108第3周期1975，031980，091985，096660126第4周期1985，091990，091993，03603090第5周期1993，031997，092003，0354（F）66（F）120（F）第6周期2003，03/////平均值6152113日本以地價指數(shù)增長率為標(biāo)準(zhǔn)的地價周期一共經(jīng)歷5次循環(huán)；地價周期平均長度為113個月，大約每10年為一個周期。1.1美國、日本及香港房地產(chǎn)行業(yè)周期

表4.日外鄉(xiāng)地資產(chǎn)及GDP變動情況〔1976-1999〕1.1美國、日本及香港房地產(chǎn)行業(yè)周期

從日外鄉(xiāng)地資產(chǎn)增長幅度變動情況來看，大約10年左右時間經(jīng)歷一次循環(huán)。表5.香港房地產(chǎn)行業(yè)景氣周期〔10年左右〕香港的房地產(chǎn)平均以10年左右完成一次周期波動；最短的約6-7年，最長歷時12-14年。周期序列時間跨度（xx年份）轉(zhuǎn)折時點（年份）周期長度（單位：年）第1周期1946年——1959年1958年14年第2周期1959年——1969年1965年11年第3周期1969年——1875年1974年6年第4周期1976年——1985年1982年10年第5周期1985年——1997年1997年13年第6周期1997年——2008（F）12年1.1美國、日本及香港房地產(chǎn)行業(yè)周期

表6.主要國家或地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)周期匯總總體而言，大多數(shù)國家或地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)會經(jīng)歷10年左右的一次循環(huán)。1.1美國、日本及香港房地產(chǎn)行業(yè)周期

國家或地區(qū)房地產(chǎn)周期時間跨度主導(dǎo)因素美國（1）20年左右行業(yè)自身發(fā)展美國（2）5年左右消費、投資預(yù)期日本10年左右土地價格香港10年左右宏觀經(jīng)濟(jì)中國10年左右政府及政策因素對應(yīng)周期內(nèi)容列舉長期因素

長周期（20-40年）經(jīng)濟(jì)方面技術(shù)革新與社會生產(chǎn)力發(fā)展（如：工業(yè)化）社會方面人口結(jié)構(gòu)及社會轉(zhuǎn)型（如：城市化、老齡化）技術(shù)方面建筑使用周期、技術(shù)創(chuàng)新（如：住宅產(chǎn)業(yè)化）中期因素中周期（10-20年）宏觀經(jīng)濟(jì)固定投資、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、社會就業(yè)等；政治因素政府領(lǐng)導(dǎo)人更替等；法律制度規(guī)劃、土地、稅費及住房保障制度等；短期因素短周期（5年左右）市場供求供應(yīng)與需求比例關(guān)系及結(jié)構(gòu)情況；心理預(yù)期投資人、金融機(jī)構(gòu)及消費者心理預(yù)期；貨幣信貸存貸款利率、銀行準(zhǔn)備金率及匯率等；1.2影響房地產(chǎn)行業(yè)周期的主導(dǎo)因素

表7.房地產(chǎn)行業(yè)周期的一般成因匯總長、中、短期因素分別主導(dǎo)形成20-40年的長周期、10-20年的中周期、5年左右的短周期。1.2影響房地產(chǎn)行業(yè)周期的主導(dǎo)因素

宏觀經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生較強(qiáng)影響，使宏觀經(jīng)濟(jì)周期與房地產(chǎn)周期呈同向開展趨勢，房地產(chǎn)周期略早于宏觀經(jīng)濟(jì)周期。自由市場經(jīng)濟(jì)：〔西方國家〕“經(jīng)濟(jì)周期決定房地產(chǎn)行業(yè)開展周期〞1.2影響房地產(chǎn)行業(yè)周期的主導(dǎo)因素

表8.宏觀經(jīng)濟(jì)周期與房地產(chǎn)周期的關(guān)系宏觀經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)蕭條階段一旦政府刺激經(jīng)濟(jì)，則同時在房地產(chǎn)價格需求彈性和收入需求彈性作用下，社會生產(chǎn)資源向帶有國民經(jīng)濟(jì)前導(dǎo)性和基礎(chǔ)性特征的房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，由此推動房地產(chǎn)業(yè)率先復(fù)蘇，進(jìn)而帶動宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入擴(kuò)張期。擴(kuò)張階段房地產(chǎn)周期晚于宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入復(fù)蘇階段，但因其復(fù)蘇速度快，早于宏觀經(jīng)濟(jì)周期達(dá)到繁榮階段。繁榮階段在政府通過提高利率、緊縮通貨膨脹等政策沖擊下，房地產(chǎn)需求開始降低，房地產(chǎn)投機(jī)被抑制、房地產(chǎn)泡沫破滅，社會資源率先從過熱的房地產(chǎn)領(lǐng)域退出，房地產(chǎn)市場先于宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入收縮期。并且在收縮階段持續(xù)時間長于宏觀經(jīng)濟(jì)。衰退階段房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)更為猛烈的下降過程，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入蕭條時期。政府主導(dǎo)市場經(jīng)濟(jì)：〔中國〕1.3中國房地產(chǎn)周期主因及階段劃分

屆次年份人大委員長國家主席國務(wù)院總理第五屆1978-1983葉劍英未設(shè)華國峰第六屆1983-1988彭真李先念趙紫陽第七屆1988-1993萬里楊尚昆李鵬第八屆1993-1998喬石江澤民李鵬第九屆1998-2003李鵬江澤民朱镕基第十屆2003-2008吳邦國胡錦濤溫家寶第十一屆2008-2013X胡錦濤（F）溫家寶（F）第十二屆2013-2018XXX表9.歷屆政府主要領(lǐng)導(dǎo)人構(gòu)成情況1.3中國房地產(chǎn)周期主因及階段劃分

政府主要領(lǐng)導(dǎo)人的周期性更替對中國宏觀經(jīng)濟(jì)開展產(chǎn)生重大影響，并間接決定房地產(chǎn)行業(yè)的周期性變化特征。1.3中國房地產(chǎn)周期主因及階段劃分

表10.中國政府高層領(lǐng)導(dǎo)與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系1.換屆選舉與政府高層領(lǐng)導(dǎo)更替（5年）領(lǐng)導(dǎo)人執(zhí)政基調(diào)說明前任積極消極由于個性、能力的差異性以及客觀環(huán)境的不同，而前后任領(lǐng)導(dǎo)人的執(zhí)政思路有所差別。后任消極積極2.政府高層領(lǐng)導(dǎo)執(zhí)政前后期的政策思路的變化(2—3年)執(zhí)政思路政策基調(diào)說明前期積極消極執(zhí)政前期的政策思路傾向于積極；而執(zhí)政后期則以偏向保守、消極的政策。后期消極積極1.3中國房地產(chǎn)周期主因及階段劃

發(fā)展階段政策周期時間跨度周期長度政策特征與制度建設(shè)重點孕育期第1周期1978—198710年開放市場，自發(fā)形成行規(guī)起步期第2周期1988—199710年行規(guī)為主，政策初步建立成長期第3周期1998—2007（F）10年行業(yè)政策建設(shè)，全面展開成熟期第4周期2008—2017（F）10年法律化、制度化及中國模式在政府因素的主導(dǎo)下，中國房地產(chǎn)行業(yè)以10年左右為一個周期?！差A(yù)計將要經(jīng)歷大概4個周期，在2021年左右，中國房地產(chǎn)行業(yè)才能成熟〕1.3中國房地產(chǎn)周期主因及階段劃

中國房地產(chǎn)行業(yè)政策十年一個輪回事項簡要說明政策周期10年政策基調(diào)積極/消極政策階段溫和階段、擴(kuò)張階段、穩(wěn)健階段、收縮階段（4個階段）時間跨度各階段時間跨度一般為2-3年，但在多種因素作用呈現(xiàn)為非均衡分布特征。年份政策目標(biāo)&政策內(nèi)容1978—1981

修改十年規(guī)劃指標(biāo)，調(diào)整、改革、整頓；

調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，下放管理權(quán)。1982—1983

允許私人建房，城市居民可以自購自建，開始住房制度改革；1984年

積極發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)；

發(fā)布城建綜合開發(fā)暫行辦法，推行商品化試點。1985—1987

防止盲目發(fā)展商品住宅；

加強(qiáng)商品住宅計劃管理，公有住房補(bǔ)貼出售。住房消費的方案經(jīng)濟(jì)特征明顯；商品化住房處于推行試點階段。階段時間段跨度簡要說明溫和階段1988-19892年城鎮(zhèn)土地批租制度改革催生商品化住房市場；擴(kuò)張階段1990-19923年通過刺激消費與投資，擴(kuò)大房地產(chǎn)市場規(guī)模；穩(wěn)健階段1993-19942年加強(qiáng)房地產(chǎn)市場宏觀管理，控制投資規(guī)模；收縮階段1995-19973年從緊金融政策，頒布系列法規(guī)，醞釀住房制度變革。年份政策目標(biāo)&政策內(nèi)容1988年

市場：擴(kuò)大房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，開放房地產(chǎn)市場；

土地：修改《憲法》允許土地批租；全國城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革。1989年投資：壓縮固定資產(chǎn)投資規(guī)模，緊縮銀根；

市場：發(fā)布〈關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場管理的通知〉規(guī)范市場行為。全國城鎮(zhèn)土地批租制度的改革，為商品化住房市場形成奠定最根本的制度根底。年份政策目標(biāo)&政策內(nèi)容1990年土地：發(fā)布《土地管理法實施條例》，推進(jìn)土地使用制度改革；投資：緊縮銀根，治理整頓，大規(guī)模清理在建項目；1991年市場：規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，房地產(chǎn)市場建設(shè)全面起步；改革：深化住房制度改革，房改開始在全國范圍內(nèi)全面推行。1992年投資：加快房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，引進(jìn)外資，信貸：下放權(quán)力，發(fā)放開發(fā)消費貸款；市場：宣布“治理整頓”結(jié)束，開放房地產(chǎn)價格，擴(kuò)大市場調(diào)控范圍。年份政策目標(biāo)&政策內(nèi)容1993年市場：〈關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場宏觀管理，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展的意見〉規(guī)范市場行為，調(diào)節(jié)經(jīng)營收益；行業(yè)監(jiān)管：發(fā)布〈關(guān)于開展房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營機(jī)構(gòu)全面檢查的通知〉投資：控制投資規(guī)模，調(diào)整投資結(jié)構(gòu)；1994年改革：發(fā)布〈國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定〉深化住房制度改革；投資：發(fā)布〈國務(wù)院關(guān)于繼續(xù)加強(qiáng)固定資產(chǎn)投資宏觀調(diào)控的通知〉市場：開展房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營機(jī)制全面檢查；加強(qiáng)宏觀調(diào)控，整頓金融秩序，進(jìn)入調(diào)控、消化、穩(wěn)定的發(fā)展階段；年份政策目標(biāo)&政策內(nèi)容1995年金融：整頓金融秩序市場：加強(qiáng)房地產(chǎn)市場的宏觀管理，頒布〈房地產(chǎn)管理法〉、〈增值稅法〉保障：開始實施安居工程。1996年改革：全面推進(jìn)住房公積金制度，租金改革；公有住房出售有了新的進(jìn)展；信貸：政策性抵押貸款制度開始建立；保障：安居工程順利推進(jìn)。1997年信貸：實行適度從緊的財政政策與貨幣政策。階段時間段跨度簡要說明溫和階段1998-19992年通過稅收優(yōu)惠、積極財政及住房分配貨幣化政策促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展。擴(kuò)張階段2000-20023年通過二手房、租賃市場及公積金貸款利率下調(diào)等手段促進(jìn)房地產(chǎn)市場繁榮；同時，通過稅收優(yōu)惠等措施消化空置商品房。穩(wěn)健階段2003-20042年信貸、投資政策基調(diào)開始轉(zhuǎn)變，土地及市場的監(jiān)管整頓力度逐步加強(qiáng)。收縮階段2005-20073年由對房價的調(diào)控到對住房結(jié)構(gòu)的調(diào)整，再到住房保障制度的建設(shè)，政策漸趨深入。年份政策目標(biāo)&政策內(nèi)容1998年改革：發(fā)布〈關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知〉從1998年下半年起，停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化；保障：調(diào)整住房投資結(jié)構(gòu)，建立以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的住房供應(yīng)體系；投資：引入開發(fā)商，鼓勵開發(fā)商造房。法規(guī)：發(fā)布〈城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營條例〉1999年改革：深化落實住房分配貨幣化改革，鼓勵個人換購住房，免個人所得稅；信貸：實施積極財政政策，啟動住房消費；稅收：啟動房地產(chǎn)市場，免征交易營業(yè)稅，契稅減半；鼓勵二手房交易。年份政策目標(biāo)&政策內(nèi)容2000稅收：對住房公積金貸款的銀行與個人都免稅；租賃所取得收入稅收稅率減少中介：房屋代理收費按成交總額5%－2.5%計收。2001投資：加大房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資力度，拉動經(jīng)濟(jì)增長；消費：對住房消費采用扶持政策，積極促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展；稅收：財政部《關(guān)于對消化空置商品房有關(guān)稅費政策的通知》，對1998年6月30日以前的商業(yè)用房、寫字樓、住房免營業(yè)稅、契稅，不予免征行政事業(yè)性收費。稅收：《調(diào)整住房租賃市場稅收政策的通知》減征出租房屋營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、所得稅等；2002信貸：制止商業(yè)銀行指定保險單位辦理貸款保險業(yè)務(wù)（1月）信貸：5年以上公積金貸款利率由4.59%降到4.05%（3月）土地：《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》（11號文件）從7月1日起，商業(yè)、旅游娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式進(jìn)行公開交易（5月）土地：強(qiáng)化土地供應(yīng)管理，嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量，恢復(fù)征收土地增值稅。（8月）通過二手房、租賃市場及公積金貸款利率下調(diào)等手段促進(jìn)房地產(chǎn)市場繁榮；同時，通過稅收優(yōu)惠等措施消化空置商品房。年份政策目標(biāo)&政策內(nèi)容2003土地：國土資源部叫停別墅類用地供應(yīng)（2月）信貸：《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（121號文件）加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸，四證取得后才發(fā)放貸款，提高第二套住房的首付比例（6月）市場：出臺18號文件，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展（8月）土地：《關(guān)于加強(qiáng)土地供應(yīng)管理促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展的通知》出臺（9月）土地：《國務(wù)院關(guān)于加大工作力度，進(jìn)一步治理整頓土地市場秩序的緊急通知》（11月）2004土地：

《繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》8月31日后，所有經(jīng)營性國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓一律通過招標(biāo)拍賣掛牌出讓（3月）

信貸：存款準(zhǔn)備金利率上調(diào)，從7.0%提高到7.5%（4月）保障：《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》（5月）投資：《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》企業(yè)應(yīng)自有資金不低于35%才能貸款（9月）信貸：《關(guān)于調(diào)整金融機(jī)構(gòu)存、貸款利率的通知》一年期基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個百分點（10月年份政策目標(biāo)&政策內(nèi)容2005信貸：《調(diào)整商業(yè)銀行住房信貸政策和超額準(zhǔn)備金存款利率的通知》（3月16日）調(diào)控：《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》（“舊國八條”）（3月26日）調(diào)控：《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》（“新國八條”）（4月30日）2006信貸：全面上調(diào)各檔次貸款利率0.27個百分點（4月28日）調(diào)控：《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》（“國六條”）（5月29日）調(diào)控：《落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》90平米以下住房占70%（7月6日）2007稅收：《房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（1月17日）法規(guī)：《中華人民共和國物權(quán)法》（3月16日）市場：《房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪喂ぷ鞣桨浮罚?月29日）投資：《進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》（5月23日）保障：《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(“24號文”)（8月7日）信貸：《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)房性地產(chǎn)信貸管理的通知》及補(bǔ)充通知（9月27日、12月11日）土地：《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》（國土部39號令）（9月28日）出臺時間部門政策政策描述3月14日建設(shè)部、發(fā)改委保障《城鎮(zhèn)廉租住房租金管理辦法》3月16日央行信貸《關(guān)于調(diào)整商業(yè)銀行住房信貸政策和超額準(zhǔn)備金存款利率的通知》首付由２０％提高到３０％3月18日央行信貸《關(guān)于住房公積金有關(guān)利率政策調(diào)整的通知》上調(diào)各檔次個人住房公積金貸款利率0.18個百分點3月26日國辦綜合《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》（“舊國八條”）

高度重視穩(wěn)定住房價格工作；

切實負(fù)起穩(wěn)定住房價格的責(zé)任；

大力調(diào)整和改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)；

嚴(yán)格控制被動性住房需求；

正確引導(dǎo)居民合理消費預(yù)期；

全面監(jiān)測房地產(chǎn)市場運行；

積極貫徹調(diào)控住房供求的各項政策措施；

認(rèn)真組織對穩(wěn)定住房價格工作的督促檢查。4月30日建設(shè)部等9部委綜合《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》（“新國八條”）

強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)；

加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理；

調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策，嚴(yán)格稅收征管；

加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理，防范金融風(fēng)險；

明確享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)，合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費；

加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，完善廉租住房制度；

切實整頓和規(guī)范市場秩序，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷售行為；

加強(qiáng)市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度。8月28日銀監(jiān)會監(jiān)管《關(guān)于加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險提示的通知》2.4近年行業(yè)宏觀調(diào)控專題回憶出臺時間部門政策政策描述4月28日央行信貸全面上調(diào)各檔次貸款利率0.27個百分點5月17日

國務(wù)院綜合國務(wù)院常務(wù)會議研究促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展措施（“國六條”）

切實調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)；

進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用。

合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動性住房需求過快增長。

進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。

加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。

完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場信息透明度，全面、及時、準(zhǔn)確地發(fā)布市場供求信息，堅持正確的輿論導(dǎo)向。5月29日建設(shè)部九部委綜合《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》（十五條意見）（略）6月28日稅務(wù)總局稅收《關(guān)于加強(qiáng)住房營業(yè)稅征收管理有關(guān)問題的通知》7月6日建設(shè)部保障《關(guān)于落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》90平米以下住房要占70%7月11日建設(shè)部投資《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》7月13日國土局土地《關(guān)于建立國家土地督察制度有關(guān)問題的通知》7月18日稅務(wù)總局稅收《關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》7月22日銀監(jiān)局信貸《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理的通知》8月28日建設(shè)部市場《房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ椪喂ぷ鞣桨浮?月5日國土局土地《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》9月1日外管局投資《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外匯管理有關(guān)問題的通知》11月10日稅務(wù)總局稅收《關(guān)于個人轉(zhuǎn)讓二手房征收土地增值稅問題的通知》12月31日稅務(wù)總局稅收《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例（修改稿）》2.4近年行業(yè)宏觀調(diào)控專題回憶類型事項政策描述部門出臺時間貨幣信貸貨幣6次加息,10次提高存款準(zhǔn)備金率央行信貸《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)房性地產(chǎn)信貸管理的通知》央行、銀監(jiān)局09月27日《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》央行、銀監(jiān)局12月11日公積金5次調(diào)整個人住房公積金存貸款利率建設(shè)部財政稅收土地稅《關(guān)于修改〈中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例〉的決定》國家稅務(wù)總局01月01日《房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》國家稅務(wù)總局01月17日《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例》國家稅務(wù)總局12月07日所得稅《關(guān)于修改<中華人民共和國個人所得稅法>的決定》全國人大常委會06月29日物業(yè)稅物業(yè)稅試點增加至10個地區(qū)國家稅務(wù)總局10月15日其他《關(guān)于取消部分地方稅行政審批項目的通知》國家稅務(wù)總局06月27日行業(yè)監(jiān)管外資《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》商務(wù)部、外匯管理局05月23日《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（2007年修訂）》商務(wù)部、國家發(fā)改委10月31日市場《房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪喂ぷ鞣桨浮方ㄔO(shè)部等8部委03月29日

中介《加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理規(guī)范交易結(jié)算資金財產(chǎn)管理有關(guān)問題的通知》建設(shè)部、央行2006年12月29日《注冊房地產(chǎn)估價管理辦法》建設(shè)部03月01日

其他《綠色建筑評價標(biāo)識管理辦法》（試行）建設(shè)部08月21日《關(guān)于承受裝修房屋契稅計稅價格問題的批復(fù)》國家稅務(wù)總局06月01日2.4近年行業(yè)宏觀調(diào)控專題回憶類型事項政策描述部門出臺時間土地政策供應(yīng)出讓《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》（國土部39號令）國土資源部09月28日《關(guān)于認(rèn)真貫徹〈國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難若干意見〉進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的通知》國土資源部

10月18日儲備管理《關(guān)于印發(fā)<土地儲備管理辦法>的通知》國土資源部、財政部等12月03日《土地利用現(xiàn)狀分類》國土資源部09月《土地登記辦法》國土資源部12月30日檢查監(jiān)督《關(guān)于開展國有土地使用權(quán)出讓情況專項清理工作的通知》國土資源部08月08日研究促進(jìn)節(jié)約集約用地和依法嚴(yán)格管理農(nóng)村集體建設(shè)用地(小產(chǎn)權(quán)房)國務(wù)院常務(wù)會議12月11日住房保障綜合國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(“24號文”)國務(wù)院08月07日廉租用房《廉租住房保障資金管理辦法》財政部11月14日《廉租住房保障辦法》建設(shè)部等9部委11月27日經(jīng)濟(jì)用房《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》建設(shè)部等7部委11月30日法律物權(quán)《中華人民共和國物權(quán)法》全國人大常委會03月16日管理《城市房地產(chǎn)管理法》全國人大常委會08月30日2.4近年行業(yè)宏觀調(diào)控專題回憶住房保障制度成為07年度重頭戲，土地新政加強(qiáng)；在此根底上，?物權(quán)法?等相關(guān)法律出臺。貳零零柒年房地產(chǎn)行業(yè)政策頻出3.6相關(guān)法律制度〔制度化建設(shè)〕存款表1.準(zhǔn)備金率調(diào)整情況(2007年度)通過10次調(diào)整，2007年度準(zhǔn)備金率上調(diào)5.5個百分點至14.5%。次數(shù)公布時間準(zhǔn)備金率(%)調(diào)整幅度公布后首個交易日滬指調(diào)整前調(diào)整后1007年12月25日13.514.51.0%0.63%

907年11月26日13.013.50.5%1.46%

807年10月13日12.513.00.5%2.15%

707年09月06日12.012.50.5%2.16%

607年07月30日11.512.00.5%0.68%

507年05月18日11.011.50.5%1.04%

407年04月29日10.511.00.5%2.16%

307年04月05日10.010.50.5%0.43%207年02月16日9.510.00.5%1.40%

107年01月05日9.09.50.5%0.94%

存款調(diào)整次數(shù)

時間存款準(zhǔn)備金率（%）調(diào)整幅度調(diào)整前調(diào)整后11984年央行按存款種類規(guī)定法定存款準(zhǔn)備金率；企業(yè)存款20%，農(nóng)村存款25%，儲蓄存款40%。21985年央行行將法定存款準(zhǔn)備金率統(tǒng)一調(diào)整為10%。31987年10%12%2%41988年09月12%13%1%51998年03月21日13%8%-5%61999年11月21日8%6%-2%72003年09月21日6%7%1%82004年04月25日7%7.5%0.5%92006年07月05日7.5%8%0.5%102006年08月15日8%8.5%0.5%112006年11月15日8.5%9%0.5%122007年01月15日9.09.50.5%132007年02月25日9.510.00.5%142007年04月16日10.010.50.5%152007年05月15日10.511.00.5%162007年06月05日11.011.50.5%172007年08月15日11.512.00.5%182007年09月25日12.012.50.5%192007年10月25日12.513.00.5%202007年11月26日13.013.50.5%212007年12月25日13.514.51.0%表3.準(zhǔn)備金率歷次調(diào)整情況(1984—2007年)1985年為10%，1998年提高至13%，2003年降至6%，2007年度準(zhǔn)備金率大幅度提高。表4.央行利率調(diào)整情況(2006-2007年)通過6次加息，07年度一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)1.62%；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)1.35%次數(shù)公布時間調(diào)整內(nèi)容公布后第二個交易日滬指122007年12月21日一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27%；貸款上調(diào)0.18%1.15%

112007年09月15日一年期存、貸款基準(zhǔn)利率均上調(diào)0.27%2.06%

102007年08月22日一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27%；貸款上調(diào)0.18%1.49%

92007年07月20日一年期存、貸款基準(zhǔn)利率均上調(diào)0.27%3.81%82007年05月19日一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27%；貸款上調(diào)0.18%1.04%72007年03月18日一年期存、貸款基準(zhǔn)利率均上調(diào)0.27%2.87%62006年08月19日一年期存、貸款基準(zhǔn)利率均上調(diào)0.27%0.20%52006年04月28日金融機(jī)構(gòu)貸款利率上調(diào)0.27%，到5.85%1.66%42005年03月17日提高住房貸款利率0.96%32004年10月29日一年期存、貸款利率均上調(diào)0.27%1.58%21993年07月11日一年期定期存款利率由9.18%上調(diào)到10.98%滬指下跌23.05點11993年05月15日存款年利率平均提高2.18%；貸款利率平均提高0.82%滬指下跌27.43點日期一年期存款基準(zhǔn)利率(名義利率)(%)通貨膨脹率(當(dāng)期值)(%)實際利率(當(dāng)期值)(%)2006年01月2.251.90.352006年02月2.250.91.352006年03月2.250.81.452006年04月2.251.21.052006年05月2.251.40.852006年06月2.251.50.752006年07月2.251.01.252006年08月06年08月19日上調(diào)至2.521.31.222006年09月2.521.51.022006年10月2.521.41.122006年11月2.521.90.622006年12月2.522.8-0.282007年01月2.522.20.322007年02月2.522.7-0.182007年03月07年03月18日上調(diào)至2.793.3-0.512007年04月2.793.0-0.212007年05月2007年5月19日上調(diào)至3.063.4-0.342007年06月3.064.4-1.342007年07月07年07月21日上調(diào)至3.335.6-2.272007年08月07年08月22日上調(diào)至3.606.5-2.902007年09月07年09月15日上調(diào)至3.876.2-2.332007年10月3.876.1-2.232007年11月3.876.9-3.032007年12月07年12月21日上調(diào)至4.146.0(F)-1.86(F)表6.存款基準(zhǔn)利率、通貨膨脹及實際利率(2006-2007年)事項/指標(biāo)調(diào)整前利率（%）調(diào)整后利率（%）調(diào)整幅度（%）一、城鄉(xiāng)居民和單位存款（一）活期存款0.810.72-0.09（二）整存整取定期存三個月2.883.330.45半年3.423.780.36一年3.874.140.27二年4.504.680.18三年5.225.400.18五年5.765.850.09二、各項貸款六個月6.486.570.09一年7.297.470.18一至三年7.477.560.09三至五年7.657.740.09五年以上7.837.830.00三、個人住房公積金貸款五年以下（含五年）4.774.770.00五年以上5.225.220.00表7.人民幣存貸款基準(zhǔn)利率調(diào)整表(2007年12月21日)次數(shù)調(diào)整時間個人住房公積金存款利率（%）個人住房公積金貸款利率（%）當(dāng)年繳存上年結(jié)轉(zhuǎn)五年以下（含五年）五年以上12006年05月08日0.721.714.144.5922006年08月19日0.721.804.144.5932007年03月18日0.721.984.324.7742007年05月19日0.722.074.414.8652007年07月21日0.812.344.504.9562007年08月22日0.812.614.595.0472007年09月15日0.812.884.775.22表8.個人住房公積金存貸款利率調(diào)整情況(2006-2007年)07年共有5次對住房公積金存貸款利率做出相應(yīng)調(diào)整，5年以上貸款利率上調(diào)0.45%。政策A《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)房性地產(chǎn)信貸管理的通知》（央行、銀監(jiān)局）(銀發(fā)〔2007〕359號)（09月27日）政策要點1、嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理:對項目資本金比例達(dá)不到35%或未取得四證的不得發(fā)放任何形式的貸款。2、嚴(yán)格規(guī)范土地儲備貸款管理:不得發(fā)放專門用于繳交土地出讓金的貸款。對政府土地儲備機(jī)構(gòu)的貸款應(yīng)以抵押貸款方式發(fā)放，且貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u估價值的70%，貸款期限最長不得超過2年。3、嚴(yán)格住房消費貸款管理:商業(yè)銀行應(yīng)重點支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求，且只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放住房貸款。購買首套自住90平方米以下首付款比例不低于20%；購買首套自90平方米以上首付款比例不低于30%；對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。4、嚴(yán)格商業(yè)用房購房貸款管理:利用貸款購買的商業(yè)用房應(yīng)為已竣工驗收的房屋。且貸款首付款比例不得低于50%，期限不得超過10年，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次利率的1.1倍。5、加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸征信管理6、加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款監(jiān)測和風(fēng)險防范工作政策B《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》（央行、銀監(jiān)局）（銀發(fā)〔2007〕452號）（12月05日）政策要點就執(zhí)行上述《通知》第三部分“嚴(yán)格住房消費貸款管理”中的有關(guān)問題補(bǔ)充通知如下：1、以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位認(rèn)定房貸次數(shù)。2、對于已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再次向商業(yè)銀行申請住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執(zhí)行，但借款人應(yīng)當(dāng)提供當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門依據(jù)房屋登記信息系統(tǒng)出具的家庭住房總面積查詢結(jié)果。其他均按第二套房貸執(zhí)行。對房地產(chǎn)企業(yè)放款條件更加嚴(yán)格；第二套住房以家庭為單位，相應(yīng)提高首付比例及利率。政策A《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號)（06年12月28日）政策要點1、政策內(nèi)容：

土地增值稅的清算單位；

土地增值稅的清算條件；

非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定；

土地增值稅的扣除項目；

土地增值稅清算應(yīng)報送的資料；

土地增值稅清算項目的審核鑒證；

土地增值稅的核定征收。

2、從2007年02月01日起，正式向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收30％至60％不等的土地增值稅，1993年就出臺的土地增值稅將從預(yù)征到實收階段

（土地增值稅稅率基本采取四級超率累進(jìn)稅率，上海清算前預(yù)征稅率為1%）政策B《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例》（修訂）（國務(wù)院令第511號）（07年12月01日）政策要點1、耕地占用稅的稅額規(guī)定如下：

人均耕地不超過1畝的地區(qū)（以縣級行政區(qū)域為單位，下同），每平方米為10元至50元；

人均耕地超過1畝但不超過2畝的地區(qū)，每平方米為8元至40元；

人均耕地超過2畝但不超過3畝的地區(qū)，每平方米為6元至30元；

人均耕地超過3畝的地區(qū)，每平方米為5元至25元。2、本條例自2008年1月1日起施行。1987年4月1日國務(wù)院發(fā)布的《暫行條例》同時廢止。政策C《關(guān)于修改〈中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例〉的決定》（國務(wù)院令第483號）（06年12月31日）政策要點1、土地使用稅每平方米年稅額如下：

大城市1.5元至30元；

中等城市1.2元至24元；

小城市0.9元至18元；

縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6元至12元。”2、本決定自2007年1月1日起施行。土地增值稅從預(yù)征到實收，耕地占用稅提高約四倍標(biāo)準(zhǔn)，土地使用稅開始實施。表11.增值稅上繳額方案列舉對開展商的利潤并無太大影響，由于本錢向消費者轉(zhuǎn)移，但可能導(dǎo)致房價的相應(yīng)提高5-10%。方案（一）銷售價格項目金額增值額增值額/項目金額增值稅上繳額營業(yè)利潤1927元1606元321元19.99％未超過20％，不征收土地增值稅321元方案（二）銷售價格項目金額增值額增值額/項目金額增值稅上繳額營業(yè)利潤2057元1613元441元27.75％稅率30％，應(yīng)繳土地增值稅133元311元方案（三）銷售價格項目金額增值額增值額/項目金額增值稅上繳額營業(yè)利潤2100元1615.5元484.5元30％稅率30％，應(yīng)繳土地增值稅145元400元政策A《關(guān)于取消部分地方稅行政審批項目的通知》（國稅函〔2007〕629號）（07年06月11日）政策要點根據(jù)國務(wù)院深化行政審批制度改革的要求，為進(jìn)一步規(guī)范行政權(quán)力和行政行為，稅務(wù)總局對涉及房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和印花稅的部份行政審批項目文件進(jìn)行了清理。（通知自發(fā)布之日起執(zhí)行）政策B《關(guān)于修改〈中華人民共和國個人所得稅法〉的決定》（全國人大常委會）（07年06月29日）政策要點第二條下列各項個人所得，應(yīng)納個人所得稅

財產(chǎn)租賃所得；

財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得；第三條個人所得稅的稅率：

特許權(quán)使用費所得，利息、股息、紅利所得，財產(chǎn)租賃所得，財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，偶然所得和其他所得，適用比例稅率，稅率為百分之二十。第六條應(yīng)納稅所得額的計算：

財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，以轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的收入額減除財產(chǎn)原值和合理費用后的余額，為應(yīng)納稅所得額。附件1稅率(承租經(jīng)營所得適用)：不超過5000元的5%；超過5000元至10000元的部分10%；超過10000元至30000元的部分20%；超過30000元至50000元的部分30%；超過50000元的部分35%。（本法自公布之日起施行）政策C<物業(yè)稅試點增加至10個地區(qū)>(國家稅務(wù)總局新聞發(fā)發(fā)布會）（07年10月15日）政策要點從2003年起，財政部和國家稅務(wù)總局先后批準(zhǔn)了北京、江蘇、深圳等六個省市作為試點先行單位，進(jìn)行房地產(chǎn)模擬評稅試點。今年又批準(zhǔn)河南、安徽、福建、大連四個地區(qū)部分區(qū)域作為房地產(chǎn)模擬評稅擴(kuò)大試點范圍。個人所得稅開始征收，物業(yè)稅擴(kuò)大試點范圍。表13.個人所得稅上繳個案列舉個稅的征收，無疑增加了二手房的交易本錢。案例（一）張先生于2002年在團(tuán)結(jié)湖地區(qū)購買了一套70平方米的房子，房屋原值為48萬元，現(xiàn)在以65萬元出售稅種計算方式金額個人所得稅(65-48-3.575-0.0325-4.8)×20%1.7185萬營業(yè)稅成交額×5.5%3.575萬印花稅成交額×0.05%0.0325萬交納稅費總額營業(yè)稅+印花稅+個稅5.326萬案例（二）李先生于1998年在方莊地區(qū)購買了一套60平房米的房子，房屋原值為30萬元，現(xiàn)在以50萬元出售稅種計算方式金額個人所得稅(50-30-0.025-4.5)×20%3.095萬營業(yè)稅不在營業(yè)稅征收期內(nèi)0印花稅成交額×0.05%0.025萬交納稅費總額印花稅+個稅3.12萬表14.南京某住宅工程主要本錢分析事項金額備注項目總投資總額35371.06萬元/建安費用17600萬元建安工程費用：12800萬元；相關(guān)配套費：4800萬元工程其它費用15990.4萬元土地出讓金：14400萬元；勘察設(shè)計費用：440萬元；工程管理費用：466.4萬元；工程預(yù)備費用：684萬元。建設(shè)期利息1780.66萬元/銷售收入63454萬元/銷售稅金及附加3489.97萬元營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費附加，綜合稅率為5.5%銷售費用2538.16萬元銷售費用按銷售收入的4%考慮土地增值稅6739.79萬元由于該項目的增值額超過扣除項目金額的50%，為53.2%，故納稅稅率比照30%和40%分別計算，即未超過50%的部分稅金為：20699.6×30%=6209.88萬元；超過部分為：1324.7740%=529.9萬元利潤總額15657.02萬元/所得稅5166.82萬元稅率為33%政策A《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》商資函［2007］50號（07年05月23日）政策要點1、貫徹落實〈關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的通知〉（商資字[2006]192號）（說明：

規(guī)范外商投資房地產(chǎn)市場準(zhǔn)入：設(shè)立外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，由商務(wù)主管部門和工商行政管理機(jī)關(guān)依法批準(zhǔn)設(shè)立和辦理注冊登記手續(xù)，頒發(fā)一年期《外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書》和《營業(yè)執(zhí)照》

加強(qiáng)外商投資企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理：外商投資房地產(chǎn)企業(yè)注冊資本金未全部繳付的，未取得《國有土地使用證》的，或開發(fā)項目資本金未達(dá)到項目投資總額３５％的，不得辦理境內(nèi)、境外貸款，外匯管理部門不予批準(zhǔn)該企業(yè)的外匯借款結(jié)匯；

嚴(yán)格境外機(jī)構(gòu)和個人購房管理。）2、嚴(yán)格控制以返程投資方式（包括同一實際控制人）并購或投資境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)。境外投資者不得以變更境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)實際控制人的方式，規(guī)避外商投資房地產(chǎn)審批。外匯管理部門一經(jīng)發(fā)現(xiàn)以采取蓄意規(guī)避、虛假陳述等手段違規(guī)設(shè)立的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，將對其擅自匯出資本及附生收益的行為追究其逃騙匯責(zé)任。3、外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的中外投資各方，不得以任何形式訂立保證任何一方固定回報或變相固定回報的條款。4、地方審批部門批準(zhǔn)設(shè)立外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)即時依法向商務(wù)部備案。政策B《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（2007年修訂）》（商務(wù)部令第57號）（發(fā)改委、商務(wù)部）（07年10月31日）政策要點限制外商投資產(chǎn)業(yè)目錄：

批發(fā)和零售業(yè)；

金融業(yè)；

房地產(chǎn)業(yè)：1.土地成片開發(fā)；(限于合資、合作)2.高檔賓館、別墅、高檔寫字樓和國際會展中心的建設(shè)、經(jīng)營；3.房地產(chǎn)二級市場交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司。

租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)；

文化、體育和娛樂業(yè)：3.大型主題公園的建設(shè)、經(jīng)營；5.娛樂場所經(jīng)營禁止外商投資產(chǎn)業(yè)目錄：9.高爾夫球場的建設(shè)、經(jīng)營。

政策A《房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪喂ぷ鞣桨浮罚ńɑ黐2007]87號）(建設(shè)部等8部委）（07年03月29日）政策要點1、專項整治的重點：緊緊圍繞房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和交易中容易發(fā)生違法違規(guī)、權(quán)錢交易問題的關(guān)鍵環(huán)節(jié)和重點部位，對在建并已進(jìn)入商品房預(yù)售環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行全面清理，對有投訴舉報的項目進(jìn)行重點調(diào)查。2、專項整治階段：

動員部署(07年3月-4月）

組織實施(07年4月下旬-2008年1月)

總結(jié)鞏固(08年2-3月)政策B《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理規(guī)范交易結(jié)算資金財產(chǎn)管理有關(guān)問題的通知》（建住房[2006]321號）（12月29日）政策要點1、全面推行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案公示制度。2、嚴(yán)格實施房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度。3、加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同管理。4、建立存量房交易結(jié)算資金管理制度。發(fā)展交易保證機(jī)構(gòu)，專門從事交易資金監(jiān)管。交易保證機(jī)構(gòu)不得從事經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。5、規(guī)范交易結(jié)算資金專用存款賬戶開設(shè)和資金劃轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和交易保證機(jī)構(gòu)應(yīng)在銀行按房產(chǎn)的買方分別建立子賬戶。交易結(jié)算資金的存儲和劃轉(zhuǎn)均應(yīng)通過交易結(jié)算資金專用存款賬戶進(jìn)行，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、交易保證機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得通過客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶以外的其他銀行結(jié)算賬戶代收代付交易資金。政策C《國務(wù)院關(guān)于修改〈物業(yè)管理條例〉的決定》（國務(wù)院令第504號）（07年08月26日）政策要點1、業(yè)主共同決定：

制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

制定和修改管理規(guī)約；

選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

籌集和使用專項維修資金；

改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

2、業(yè)主大會會議可采用集體討論形式，也可采用書面征求意見形式；但應(yīng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加；業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定對業(yè)主具有約束力。3、將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，將“業(yè)主公約”修改為“管理規(guī)約”（自2007年10月1日起施行）整治房地產(chǎn)市場秩序，標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及交易行為，完善物業(yè)管理制度。3.4土地管理制度

政策A《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》（國土資源部令第39號）（07年09月28日）政策要點第四條工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。前款規(guī)定的工業(yè)用地包括倉儲用地，但不包括采礦用地。第二十七條以招標(biāo)拍賣掛牌方式租賃國有建設(shè)用地使用權(quán)的，參照本規(guī)定執(zhí)行。(自2007年11月1日起施行)政策B《關(guān)于認(rèn)真貫徹〈國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難若干意見〉進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的通知》國土資發(fā)〔2007〕236號（07年09月30日）政策要點1、市縣國土資源部門要優(yōu)先安排廉租房、經(jīng)濟(jì)用房和中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地；

其年度供應(yīng)總量不得低于住宅用地供應(yīng)總量的70％。2、各地要合理控制單宗土地供應(yīng)規(guī)模，縮短土地開發(fā)周期，每宗地的開發(fā)建設(shè)時間原則上不得超過三年；成片開發(fā)土地應(yīng)統(tǒng)一規(guī)劃與基建，按“凈地”分塊供應(yīng)，防止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大面積“圈占”土地。3、超出合同約定動工日期滿一年未動工開發(fā)的，要依法征收土地閑置費，并要責(zé)令其限期動工竣工；土地閑置費原則上按出讓或劃撥土地價款的20％征收；滿兩年未動工開發(fā)的，要堅決無償收回。對收回的閑置土地，要優(yōu)先安排用于廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)。4、落實好“土地出讓凈收益用于廉租住房保障資金的比例不得低于10％”的規(guī)定；為解決城市低收入家庭住房困難提供資金支持。經(jīng)營性用地全面招拍掛牌，土地閑置本錢加大；中小套型等住房用地占供給總量的70％。3.4土地管理制度

政策A《土地儲備管理辦法》（07年11月19日）（國土資發(fā)[2007]277號）國土資源部財政部中國人民銀行政策要點1、各地應(yīng)根據(jù)調(diào)控土地市場的需要，合理確定儲備土地規(guī)模，儲備土地必須符合規(guī)劃、計劃，優(yōu)先儲備閑置、空閑和低效利用的國有存量建設(shè)用地。2、已辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收批準(zhǔn)手續(xù)的土地，由土地登記機(jī)關(guān)辦理注銷土地登記手續(xù)后納入土地儲備。3、土地儲備機(jī)構(gòu)向銀行等金融機(jī)構(gòu)申請的貸款應(yīng)為擔(dān)保貸款，其中抵押貸款必須具有合法的土地使用證；申請貸款的土地儲備機(jī)構(gòu)必須滿足商業(yè)銀行及其他金融機(jī)構(gòu)的貸款要求。(本辦法自發(fā)布之日起實施)政策B《土地利用現(xiàn)狀分類》（07年08月10日）（國家質(zhì)量監(jiān)督檢驗檢疫總局和國家標(biāo)準(zhǔn)化管理委員會）政策要點1、國家標(biāo)準(zhǔn)采用一級、二級兩個層次的分類體系，共分12個一級類、57個二級類。2、一級類按用途包括：耕地、園地、林地、草地、商服用地、工礦倉儲用地、住宅用地、公共管理與公共服務(wù)用地、特殊用地、交通運輸用地、水域及水利設(shè)施用地、其他土地。政策C《土地登記辦法》（07年12月30日）（國土資源部令第40號）政策要點1、國家實行土地登記人員持證上崗制度，相關(guān)工作人員應(yīng)當(dāng)取得土地登記上崗證書。2、國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)自受理土地登記申請之日起二十日內(nèi)，辦結(jié)土地登記審查手續(xù)。3、依法登記的國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地抵押權(quán)、地役權(quán)受法律保護(hù)。4、縣級以上人民政府國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)土地登記結(jié)果的信息系統(tǒng)和數(shù)據(jù)庫建設(shè)，實現(xiàn)國家和地方土地登記結(jié)果的信息共享和異地查詢。（自2008年2月1日起施行）土地利用標(biāo)準(zhǔn)化，土地儲藏管理制度化，土地登標(biāo)準(zhǔn)化。3.4土地管理制度

政策A《關(guān)于開展國有土地使用權(quán)出讓情況專項清理工作的通知》（07年08月08日）監(jiān)發(fā)〔2007〕6號監(jiān)察部國土資源部財政部建設(shè)部審計署政策要點1、全面了解和掌握國有土地使用權(quán)出讓以及土地出讓金征收、管理和使用的情況，查處并糾正土地審批、土地出讓以及出讓金收支管理中的違法違規(guī)行為，嚴(yán)肅查處土地出讓中的腐敗問題。2、各地要對本轄區(qū)內(nèi)2005年1月1日至2007年12月31日期間供應(yīng)的所有建設(shè)用地逐宗進(jìn)行清理。清理的主要內(nèi)容是：宗地供應(yīng)前規(guī)劃情況，供地方式的合法性，供地過程的規(guī)范性，土地出讓金征收、管理和使用情況，供地后宗地使用情況。（專項清理時間：2007年08月至2008年02月）政策B《全國土地執(zhí)法百日行動查處糾正工作的若干處理意見》（07年12月07日）（國土資源部）政策要點1、對土地執(zhí)法百日行動中清理出來的“以租代征、擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地”、“違反土地利用總體規(guī)劃擴(kuò)大工業(yè)用地規(guī)模”和“未批先用”三類違法違規(guī)用地行為，提出處理意見。2、對自查中發(fā)現(xiàn)的以出租、承租或承包等方式違法占用農(nóng)民集體土地建設(shè)工業(yè)廠房、商業(yè)或旅游設(shè)施等，違規(guī)新設(shè)或擅自擴(kuò)大開發(fā)區(qū)規(guī)模涉及的違法用地，市、縣國土資源部門要責(zé)令停工。政策C研究促進(jìn)節(jié)約集約用地和依法嚴(yán)格管理農(nóng)村集體建設(shè)用地(國務(wù)院常務(wù)會議)（07年12月11日）政策要點1、嚴(yán)格執(zhí)行土地用途管制制度，任何涉及土地管理制度的試驗和探索都不能違反國家的土地用途管制制度。2、規(guī)范使用農(nóng)民集體所有土地進(jìn)行建設(shè)，嚴(yán)禁非法占用（租用）農(nóng)民集體土地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)。城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”，單位和個人不得非法租用、占用農(nóng)民集體土地搞房地產(chǎn)開發(fā)。3、嚴(yán)格控制集體建設(shè)用地規(guī)模，禁止通過“村改居”等方式非法將農(nóng)民集體所有土地轉(zhuǎn)為國有土地。3.4土地管理制度

表20.土地市場專項整頓成果事項宗數(shù)/件數(shù)/人數(shù)涉及土地面積違規(guī)違法用地3.2萬多件350萬畝以租代征約1.9萬宗37萬畝違規(guī)擴(kuò)大或者設(shè)立各種工業(yè)園區(qū)420宗87萬畝未批先用先占有11800多宗220萬畝立案查處案件2.6萬多件（立案率85%）比例下達(dá)處罰通知書2.3萬多件下達(dá)處罰通知書后自我糾正3100多件14%已經(jīng)執(zhí)行9500多件41%申請強(qiáng)制執(zhí)行8300多件36%移送紀(jì)檢監(jiān)察機(jī)關(guān)3700多人黨紀(jì)和政紀(jì)處分2300多人移送司法機(jī)關(guān)將要追究刑事責(zé)任2700多人已追究刑事責(zé)任300多人備注：罰款和罰沒非法所得接近20億元；沒收地面建筑和撤除非法建筑物2000多萬平方米政策A《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》國發(fā)〔2007〕24號（國務(wù)院）（07年08月07日）政策要點1、廉租住房保障范圍：07年底前，所有設(shè)區(qū)的城市要對低保家庭基本做到應(yīng)保盡保；08年底前，所有縣城要基本做到應(yīng)保盡保?！笆晃濉逼谀?，保障范圍要由城市最低收入住房困難家庭擴(kuò)大到低收入住房困難家庭；08年底前，東部地區(qū)和其他有條件的地區(qū)要將保障范圍擴(kuò)大到低收入住房困難家庭。2、廉租住房分配與建設(shè)：實行貨幣補(bǔ)貼和實物配租等方式相結(jié)合，主要通過發(fā)放租賃補(bǔ)貼，增強(qiáng)低收入家庭在市場上承租住房的能力。新建廉租房主要在經(jīng)濟(jì)適用住房以及普通商品住房小區(qū)中配建。3、確保廉租住房保障資金來源：一是地方財政要將廉租住房保障資金納入年度預(yù)算安排。二是住房公積金增值收益在提取貸款風(fēng)險準(zhǔn)備金和管理費用之后全部用于廉租住房建設(shè)。三是土地出讓凈收益用于廉租住房保障資金的比例不得低于10%。4、濟(jì)適用住房供應(yīng)對象為城市低收入住房困難家庭，套型建筑面積控制在60平方米左右，購買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購房人因各種原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進(jìn)行回購。購買經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年，購房人可轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房，但應(yīng)按照屆時同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等價款，具體交納比例由城市人民政府確定，政府可優(yōu)先回購。5、加強(qiáng)單位集資合作建房管理、集中成片棚戶區(qū)的改造、舊住宅區(qū)綜合整治、多渠道改善農(nóng)民工居住條件。6、城市新審批、新開工的住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地的年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70%。政策A《廉租住房保障辦法》建設(shè)部令第162號(07年11月27日）政策要點1、廉租住房供應(yīng)：采取劃撥方式，應(yīng)當(dāng)考慮城市低收入住房困難家庭居住和就業(yè)的便利；主要在經(jīng)濟(jì)適用住房、普通商品住房項目中配套建設(shè)。單套的建筑面積控制在50平方米以內(nèi)。2、城市低收入住房困難家庭的收入標(biāo)準(zhǔn)、住房困難標(biāo)準(zhǔn)等以及住房保障面積標(biāo)準(zhǔn)，實行動態(tài)管理，由市、縣人民政府每年向社會公布一次。(本辦法自2007年12月1日起施行)政策B《廉租住房保障資金管理辦法》財綜[2007]64號（07年10月30日）政策要點1、廉租住房保障資金來源：住房公積金增值收益扣除計提貸款風(fēng)險準(zhǔn)備金和管理費用后的全部余額；從土地出讓凈收益中按照不低于10%的比例安排用于廉租住房保障的資金；市縣財政預(yù)算安排用于廉租住房保障的資金；省級財政預(yù)算安排的廉租住房保障補(bǔ)助資金；中央預(yù)算內(nèi)投資中安排的補(bǔ)助資金；中央財政安排的廉租住房保障專項補(bǔ)助資金；社會捐贈的廉租住房保障資金；其他資金。2、廉租住房保障資金實行專項管理、分賬核算、專款專用，專項開支包括收購、改建和新建廉租住房開支以及向符合廉租住房保障條件的低收入家庭發(fā)放租賃補(bǔ)貼開支。（本辦法自2008年1月1日起實施）政策C《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》（07年11月30日）（建設(shè)部等7部委）政策要點1、面向城市低收入住房困難家庭，實行行申請、審核、公示和輪候制度，面積控制在60平方米左右。2、經(jīng)濟(jì)適用住房購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)，購買不滿5年，不得直接上市交易；購買滿5年，購房人上市轉(zhuǎn)讓時，，政府可優(yōu)先回購，購房人也可以按照政府所定的標(biāo)準(zhǔn)向政府交納土地收益等相關(guān)價款后，取得完全產(chǎn)權(quán)。3、距離城區(qū)較遠(yuǎn)的獨立工礦企業(yè)和住房困難戶較多的企業(yè)，可以利用單位自用土地進(jìn)行集資合作建房。廉租房保障方法、資金管理及經(jīng)適房管理方法的出臺，為具體落實住房保障制度奠定根底。城市主要內(nèi)容上海截止2007年底，已有30254戶家庭享受了廉租住房保障，其中實物配租407戶，租金配租29847戶；2008-2012：享受廉租住房制度的家庭數(shù)新增10萬戶左右；新建經(jīng)濟(jì)適用住房約2000萬平方米、30萬套，要確保其新開工面積占同期住宅新開工面積的20%。北京2007年度：新建：300萬平方米兩限房、200萬平方米經(jīng)適房、30萬平方米廉租房；2008-2010年：保障性住房及“兩限”商品住房規(guī)劃總建設(shè)規(guī)模約1800萬平方米；其中，經(jīng)濟(jì)適用住房480萬平方米、廉租住房120萬平方米、“兩限”商品住房1200萬平方米。廣州近期將推出10個限價房項目,近180萬平方米今年面市,占全市商品房供應(yīng)量兩成；深圳2008年：計劃建設(shè)各類住房15.68萬套，總建筑面積1215.9萬平方米；商品住房占到11.1萬套，建筑面積987.5萬平方米；保障性住房4.58萬套，建筑面積228.4萬平方米。重慶2008-2012：房地產(chǎn)領(lǐng)域投資5000億元，其中1000億元為政府主導(dǎo)，用于建設(shè)面向低收入群體的住房；“十一五”期間，將確保每年經(jīng)適房不低于130萬平方米，按不低于10%的比例配建廉租房；2008年：經(jīng)濟(jì)適用房竣工面積為180萬平方米，相當(dāng)于3萬套房源（目前符合條件的約有16萬戶）表23.全國主要城市保障性住房建設(shè)廉租房、經(jīng)適房、兩限房，根本形成完整的住房保障體系。3.6相關(guān)法律法規(guī)

政策A《中華人民共和國物權(quán)法》（全國人大常委會）中華人民共和國主席令第六十二號（2007年3月16日）政策要點1、總則：基本原則，物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，物權(quán)的保護(hù)等2、所有權(quán)：國家所有權(quán)和集體所有權(quán)、私人所有權(quán)，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)，相鄰關(guān)系，共有等；3、用益物權(quán)：土地承包經(jīng)營權(quán)，建設(shè)用地使用權(quán)，宅基地使用權(quán)，地役權(quán)等；4、擔(dān)保物權(quán)：抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)等；5、占有；（本法自2007年10月1日起施行）政策B《關(guān)于修改<中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法>的決定》（全國人大常委會）（2007年8月30日）中華人民共和國主席令第七十二號政策要點1、修改內(nèi)容：在第一章“總則”中增加一條，作為第六條：“為了公共利益的需要，國家可以征收國有土地上單位和個人的房屋，并依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。具體辦法由國務(wù)院規(guī)定?！?、主要目錄：總則、房地產(chǎn)開發(fā)用地（土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)劃撥）、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易（一般規(guī)定、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押、房屋租賃、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)）、房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理、法律責(zé)任、附則等。（(自發(fā)布之日起實施)表24.?物權(quán)法?與?城市房地產(chǎn)管理法?貳零零捌年新一輪政策周期起航范圍領(lǐng)域說明國際行業(yè)環(huán)境美國次貸危機(jī)所引發(fā)的全球性房地產(chǎn)、金融相關(guān)行業(yè)的持續(xù)震蕩或衰退態(tài)勢在短時間內(nèi)難以改變；從近期美國、歐洲及亞太主要國家或地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)總體表現(xiàn)來看，低迷的全球樓市后在2008年內(nèi)將進(jìn)一步延續(xù)。

國內(nèi)政治環(huán)境從中央到地方的政府換屆選舉，政策將面臨調(diào)整。市場環(huán)境宏觀調(diào)控效果逐步顯現(xiàn)；市場行情開始呈現(xiàn)低迷態(tài)勢。行業(yè)環(huán)境股市高位震蕩，房地產(chǎn)行業(yè)投融資環(huán)境惡化；鋼材等價格猛漲，投資成本持續(xù)增加；部分中小開發(fā)企業(yè)退出房地產(chǎn)，中介機(jī)構(gòu)倒閉或違規(guī)事件時有發(fā)生。領(lǐng)域?qū)用婊{(diào)解讀

市場宏觀調(diào)控從緊宏觀調(diào)控負(fù)責(zé)調(diào)控短期的總量平衡關(guān)系，也就是總供給和總需求的關(guān)系；央行、財政的任務(wù)都是保證對內(nèi)的購買力，以及老百姓持有的貨幣資產(chǎn)的價值相對穩(wěn)定。目前宏觀調(diào)控政策在中央工作會議上做出了調(diào)整，明年貨幣政策趨勢從緊已經(jīng)明確，以控制通貨膨脹。產(chǎn)業(yè)政策不變在城市化進(jìn)程加快發(fā)展的大背景下，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)重要支柱產(chǎn)業(yè)的地位，中短期內(nèi)不會動搖。

保障公共政策加強(qiáng)24號文是2007年國家宏觀調(diào)控的重頭戲，也是今后的主要方向；2008年國家將以推進(jìn)住房保障體系為主，保障性住房將滿足更多人的住房需求，但同時，商品房市場也將有序發(fā)展，與保障房構(gòu)成市場的住房體系。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，2008年對于住房保障來說，是一個真正的開局之年，也是至為關(guān)鍵之年。貨幣信貸：從緊似成必然，零八年下半年或趨于溫和說明：根據(jù)市場行情變化，上半年“從緊〞為主，而下半年或轉(zhuǎn)為“穩(wěn)健〞。住房保障體系：重點推進(jìn)，保障性住房比例將會加大說明：保障性住房與商品化住房共舞，構(gòu)成2021年的主旋律。土地市場：清理整頓力度有望進(jìn)一步加強(qiáng)說明：07年出臺系列土地新政，配合保障住房建設(shè)，土地違規(guī)違法行為查處力度將加強(qiáng)。物業(yè)稅：或?qū)摹翱辙D(zhuǎn)〞轉(zhuǎn)入到實收，局部城市試點開征說明：由于條件尚不成熟，近期出臺的可能性不大，擴(kuò)展局部試點城市是現(xiàn)實選擇。中介行業(yè)：進(jìn)一步標(biāo)準(zhǔn)，將成為大勢所趨說明：市場條件的惡化將加速中介業(yè)的競爭并產(chǎn)生系列問題，中介業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)勢在必行。國家說明美國讓多數(shù)人買得起房美國國會于1949年通過了《全國可承受住宅法》，此后又通過了《住宅法》、《城市重建法