房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人基礎(chǔ)知識培訓(xùn)

1、新員工入職訓(xùn)練課程-房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識、課程內(nèi)容、一、基本知識二、影響房價的因素三、住房二證四、住房買賣五、房租六、購買二手房的十大理由，一、基本知識、房地產(chǎn)(realestate )是房地產(chǎn)和房地產(chǎn)的總稱，也稱為“房地產(chǎn)”。 指土地或土地的建筑物或附著物。 房地產(chǎn)是房屋及其權(quán)利的總稱，房地產(chǎn)是土地及其權(quán)利的總稱房地產(chǎn)形態(tài)： 1、簡單的土地2、簡單的房子3、土地和房子的綜合體。 土地所有權(quán)分類：國有、集體所有土地使用權(quán)取得方式：轉(zhuǎn)讓(招標(biāo)、拍賣、協(xié)議)、計劃。 土地使用年數(shù)：住宅70年，工業(yè)，教育，衛(wèi)生50年商業(yè)娛樂，旅行40年，加油站20年，房地產(chǎn)業(yè)：房地產(chǎn)經(jīng)營管理服務(wù)企業(yè)的總稱。 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的

2、主要內(nèi)容： 1、土地開發(fā)和再開發(fā)2、房屋開發(fā)和建設(shè)3、房地產(chǎn)經(jīng)營(包括土地權(quán)的轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等)4.房地產(chǎn)經(jīng)營(包括房屋買賣、租賃、抵押)5.房地產(chǎn)中介服務(wù)(包括信息、測量、律師、中介、公證等)6.房地產(chǎn)中介服務(wù)一、基本知識、一、中介中介中介是中介的服務(wù)活動。 經(jīng)紀(jì)是有償中介的中介服務(wù)活動房地產(chǎn)中介是房地產(chǎn)交易領(lǐng)域中介服務(wù)活動房地產(chǎn)中介是房地產(chǎn)交易當(dāng)事人提供有償中介、代理、咨詢服務(wù)等營業(yè)活動。 一、基本知識中介的概念和特征，二、中介人(中介人參加中介活動的當(dāng)事人，我們稱為中介人):指以在中介活動中領(lǐng)取傭金為目的促進他人交易的中介中介中介中介中介或代理店(詳情見第六條)從事服務(wù)的中介人。

3、 3、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人：指以在房地產(chǎn)中介活動中領(lǐng)取傭金為目的，為了促進他人房地產(chǎn)交易而從事中介代理服務(wù)的中介人。 4、經(jīng)紀(jì)人業(yè)務(wù)實務(wù)中介業(yè)務(wù)介紹：居住房地產(chǎn)：公寓、別墅租賃、買賣業(yè)務(wù)(高端市場)包括民房租賃、二手住宅買賣(中低端市場)的商業(yè)房地產(chǎn)：辦公樓、店鋪租賃和買賣(高端市場) :南方經(jīng)濟先進城市房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)包括高級商業(yè)房地產(chǎn)、建筑密度-建筑底部的占地面積(反映占地內(nèi)的空地率和建筑的密集度)，建筑的高度-建筑的室外地板到外壁頂部的合計、高度、建筑的高度必須滿足日照、建筑的間隔、消防等要求。 一般對風(fēng)景區(qū)、文物保護機構(gòu)、建筑保護機構(gòu)周圍有有限的高要求，一、基本的知識名詞是建筑間隔建筑間隔的控制

4、，滿足日照、通風(fēng)和消防的要求，以保證人們的工作、生活質(zhì)量和安全。 根據(jù)日照間隔和消防間隔的要求，求其最大值的最低要求是冬至日白天要滿足滿窗戶的日照時間，或者傾斜地照射2小時。 一、基本知識名詞有：建筑面積=套內(nèi)面積公共攤面積，套內(nèi)面積：=套內(nèi)網(wǎng)面積套內(nèi)壁面積陽臺面積，公共攤面積：公共大廳、通道、電梯井、樓梯、設(shè)備間等，僅限于本棟樓內(nèi)的公共建筑面積，不連接本棟住宅一、基本知識名詞的解釋：得房率=夾克內(nèi)的建筑面積，一般：多層住宅為85-91%、小/高層住宅為72-76%、商業(yè)、辦公大樓為55-70%、基本知識名詞的解釋：層高-住宅高度以“層”為單位計算，通常從下層的地面或地面到上層現(xiàn)在一般住宅的層

5、高在2.8米左右。 凈高度-樓高減去地板厚度的凈馀量，通常為2.65米。 一、基本知識名詞的解釋是指，住宅深度-一座獨立的房屋或一座居住建筑，從古墻到后墻的實際長度。我國城鎮(zhèn)住宅房間深度一般限定在5米左右，不能隨意擴大。 在決定住宅的高度(樓高)和寬度(開間)的前提下，設(shè)計的住宅的深度過大，住宅成為細長的類型，遠離門窗的室內(nèi)空間的自然光不足，但深度大的住宅能有效地節(jié)約用地，另一方面，基本的知識名詞是住宅開間即住宅的寬度。 指房子中一面墻之間的實際距離，自然之間的寬度，也稱為開間。 住宅的開間一般為3.3、3.6、4.2米。 狹小的開放范圍，縮短和加強地板的層間寬度，住宅結(jié)構(gòu)的整體性，穩(wěn)定性和抗

6、震性，一，基本的知識名詞解釋，住宅分類，相關(guān)概念，商社：開發(fā)者開發(fā)的商品價格銷售的住宅，含有，成本和利潤兩部分，住宅改建：住宅改建允許購買的住宅， 經(jīng)濟適用住宅：政府為照顧普通收入的員工建立的微型、利潤商社(利潤在3%以下)，另一方面，基本的知識名詞解釋為一手房(增量房) 1、按性質(zhì)分類的二手房(庫存、2、按用途、房)住宅非住宅、普通非普通、磚混：垂直承重框架333 3、結(jié)構(gòu)類別4、外形類別、鋼結(jié)構(gòu)：工業(yè)化、國內(nèi)少、高質(zhì)量的剪力墻結(jié)構(gòu)：主要用于高層的防風(fēng)多層：總高為4-7層的小高層：總高為8-12層的高層：總高為12層以上的平房：總高為3層以下，1、有房屋小區(qū)的建筑容積率為1.0以下，一套建筑

7、成交單價3360個主要城市超過8690元，江寧5100元，浦口3700元，一、基本知識、5、所有權(quán)、只使用權(quán)利：的權(quán)利自己沒有轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押權(quán)的：產(chǎn)票有兩個以上的名字，共有人、6、單元組無法獲得租賃等所有權(quán)：擁有房屋的完全所有權(quán)(占有、處理、使用、收益)點：多單元：條件式：多單元塔：上位1單元塔：上位1單元板：上位多單元、1、基本知識、7 .戶類型的分類1 )按居室數(shù)分類：例按衛(wèi)的數(shù)量分類：有一室一廳一衛(wèi)、二室一廳一衛(wèi)、三室二廳二衛(wèi)(一衛(wèi))、四室二廳二衛(wèi)等3 )建筑形式，分為平層戶型、過層戶型、躍層戶型、復(fù)式戶型4種。平階戶型、過階戶型、跳階戶型、復(fù)式戶型、二、影響房價的因素，場所現(xiàn)階段房價

8、直接影響房價，特別主要城市交通3354是否方便，公共汽車、道路、橋、地鐵購物周圍的商業(yè)區(qū)， 為了大型超市生活方便的學(xué)區(qū)這個房間能否上比較好的學(xué)校樓，一般客戶想找25樓的房子。 這是因為：一位客人在買房間時，特別是買二手房時“貴賤不使用頂層”的二樓：一樓的房子水管容易堵塞：采光不好，但一位客人在使用面積上占優(yōu)勢(如小院子等)，二、影響房價的因素，住宅年齡 “朝北南”裝修和輔助房屋是否裝修，是否有完善的輔助設(shè)施，這方面對租賃市場影響很大的臨街干線道路和支路情況不同小區(qū)環(huán)境小區(qū)環(huán)境優(yōu)雅，人文環(huán)境是否良好，周邊學(xué)校是重點、三、房屋二證、房屋所有權(quán)票、國有土地使用權(quán)證、生產(chǎn)票的封面、生產(chǎn)票的頁一、生產(chǎn)票

9、的頁二、生產(chǎn)票的頁三、土地證明書的封面、四、住宅買賣、一、可用于買賣的住宅2、銷售者提供的資料3、貼現(xiàn)者提供住宅買賣流程圖5、不能出售的住宅6、業(yè)務(wù)費用標(biāo)準(zhǔn)1、可以買賣的房屋、產(chǎn)權(quán)室使用權(quán)室(不獨立設(shè)置公營住宅，其他不可轉(zhuǎn)讓的房屋)；2、銷售人提供的資料；生產(chǎn)票和身份證或者授權(quán)委托書和代理身份證。 (原件)原房地產(chǎn)生產(chǎn)票或房屋所有票、國有土地使用證明；原合同稅納稅證明；原住宅購買發(fā)票；3、因子方應(yīng)提供的資料；當(dāng)事人身份證明或授權(quán)委托書；代理人身身份證明；住宅買賣合同；4、住宅買賣流程圖、開發(fā)、開發(fā)買方填寫看房書，5、不能出售的房屋，1 .司法機關(guān)和行政機關(guān)通過法律裁定，決定檢查或限制不動產(chǎn)權(quán)利

10、的情況2 .已經(jīng)抵押的3 .所有權(quán)共享的房子，其他共享人不同意銷售的情況4 .有所有權(quán)糾紛的情況5 .在拆遷公告的范圍內(nèi)法律、法規(guī)和市人民政府規(guī)定的其他不可銷售的情況、6、費用標(biāo)準(zhǔn)、買賣雙方各1%代事務(wù)費1000元、5棟房屋租賃、1、可租賃房屋2、不可租賃房屋3、業(yè)務(wù)操作流程圖4、租賃和租賃人提供的資料5、稅、1、可租賃房屋、 (1)租賃人必須是房地產(chǎn)的以產(chǎn)票為基準(zhǔn)；(2)經(jīng)抵押人同意的抵押房屋；(2)經(jīng)共有人同意的共有房屋；不能租賃的房屋；權(quán)利不明確(非合法取得的財產(chǎn))未經(jīng)共有人書面同意的共有房屋，未經(jīng)有關(guān)方面的同意， 擅自改變住宅用途的房屋，根據(jù)被認(rèn)定為危險房屋的法律、法規(guī)被法院核實，3、

11、業(yè)務(wù)操作流程圖、承租人、承租人、4、承租人及承租人應(yīng)提供的資料承租人：身份證、房地產(chǎn)證明書(原件)承租人：身份證(原件)、臨時證明書、5、稅金、最初買房子前去房地產(chǎn)部門檢查賣方的土地和房子的所有門票，不會上當(dāng)。 二、房屋質(zhì)量一目了然。 二手房經(jīng)過多年的使用期間，房子的潛在問題露出來，很容易看到漏水和地面塌陷等。 訪問賣方的鄰居，也可以知道房子的質(zhì)量狀況。 另外，890年代的房子戶型設(shè)計不太好，但質(zhì)量還不好。 三、家里幾乎沒有污染源。 新房子的最大問題之一是，超過甲醛、苯等污染標(biāo)準(zhǔn)，二手住宅經(jīng)過幾年的使用，有害物質(zhì)幾乎揮發(fā)，健康得到保障。 四、房子周邊輔助設(shè)施健全，衣食住方便。 二手房通常有料理市場、醫(yī)院、學(xué)校、公共汽車等健全的設(shè)施，日常生活很方便。 五、可以選擇和什么樣的人做鄰居。 買新房間的時候，不知道附近的人會是什么樣的人。 但是，買二手房的時候，要考察周圍住著什么樣的人，有助于孩子選擇健康的環(huán)境。 六、可以選擇拆遷風(fēng)險小的地區(qū)。 買房子的最大風(fēng)險之一是拆遷，除少數(shù)大城市外，被拆遷的缺點比利益多，必須賠償?shù)檬А?所以，