工程部作業(yè)指導書匯編

1、北京億城物業(yè)管理有限公司作業(yè)指導書 文件編號：BYCWY-GC-01工程部作業(yè)指導書匯編編寫：陳猛、李勇剛、趙連國、李鳳山、孟憲智審核：陳猛、李勇剛批準： 荊燕批準日期：2006-8北京億城物業(yè)管理有限公司總目錄序號文件名稱頁碼1工程部各崗位職責32機電設備管理規(guī)程103鍋爐房作業(yè)規(guī)程134供配電系統(tǒng)作業(yè)規(guī)程195水泵房作業(yè)規(guī)程246管道系統(tǒng)作業(yè)規(guī)程277空調（機房）系統(tǒng)作業(yè)規(guī)程308消防系統(tǒng)作業(yè)規(guī)程399樓宇控制系統(tǒng)作業(yè)規(guī)程4310熱力站作業(yè)規(guī)程4511電梯（機房）作業(yè)規(guī)程4812弱電系統(tǒng)作業(yè)規(guī)程5713房屋管理規(guī)定6014計量器具管理規(guī)定6215工程值班與交接班制度6316二次供水水污染應

2、急預案65一、工程部各崗位職責1 目的為了確保大廈或園區(qū)建筑完好、各類機電設備安全正常運作，以達到“安全、清潔、優(yōu)美、舒適、方便”的工作標準，更好地開展工作，明確崗位職責，落實責任到人，特制定本職責。 2 適用范圍本職責適用于工程部各崗位的工作。3 職責3.1 工程部經(jīng)理職責 3.1.1 直接對項目經(jīng)理負責，匯報部門各項工作。3.1.2 檢查總結當月工作，組織制定各項工作計劃，安排并實施。3.1.3 制定設備設施維修維護改造計劃和工程部全年費用計劃。3.1.4 監(jiān)督設備檔案、庫房物資的控制使用。3.1.5 主持每周工程部例會，安排本部門本周各項事務。3.1.6 配合其他部門落實大廈或園區(qū)文化活

3、動及各項便民服務措施。3.1.7 制定并落實節(jié)能降耗措施。3.1.8 督導本部門主管的各項工作并進行績效考評。3.1.9 參加項目突發(fā)事件應急預案的制定工作，并按照應急預案及時處理緊急情況及突發(fā)事件。3.1.10 檢查投訴記錄及處理情況，并及時處理重大投訴。3.1.11 負責組織員工的專業(yè)技能培訓。3.1.12 檢查員工著裝及服務規(guī)范、禮節(jié)禮貌。3.1.13 協(xié)調合作單位工作關系，配合政府相關部門工作。3.1.14 完成上級領導指派的其它工作。3.2 工程部電氣主管職責3.2.1 協(xié)助工程部經(jīng)理工作，負責配電供電系統(tǒng)、電梯設備、弱電系統(tǒng)的安全運行維修、保養(yǎng)工作的計劃制定及組織、實施，在維修請示

4、及預防性維修計劃的實施下確保各項目的電氣設備、機電系統(tǒng)始終處于最高的安全運行水平狀態(tài)。3.2.2 確保任何時候都遵守指定的工程服務標準。3.2.3 協(xié)助所管轄的班組解決管理和技術上的疑難問題。3.2.4 每月對所管轄范圍內的重點設備、設施的運行/技術狀況進行檢查，并將檢查結果及改進方案上報上級。3.2.5 每月對所管轄工作范圍內的材料消耗、能源消耗與配件領購的審批，并匯總上報。3.2.6 負責向部門提供年度、季度、每周的維修計劃，并向上級落實及上報工作情況。3.2.7 定期對所屬專業(yè)的員工進行培訓。3.2.8 對所管轄的人員嚴格管理、并進行月度、年度考評，獎罰分明。3.2.9 對部門經(jīng)理負責，

5、及時將工作情況向部門經(jīng)理匯報。3.2.10 負責編制大廈或園區(qū)配電供電系統(tǒng)、電梯設備、弱電系統(tǒng)的安全運行維修、保養(yǎng)工作計劃及費用預算，協(xié)助部門經(jīng)理控制能耗及費用。3.2.11 監(jiān)督新設備的安裝、調試及驗收工作。3.2.12 隨時檢查各所轄崗位員工的儀表、制服標準情況。3.2.13 時常保持機房/工作間/設備的清潔、整齊。3.3 工程部暖通主管職責3.3.1 協(xié)助工程部經(jīng)理工作，負責空調系統(tǒng)、鍋爐設備、給排水系統(tǒng)、機械設備、排風排煙、裝飾工程的安全運行維修、保養(yǎng)工作的組織、實施及班組的管理工作，在維修請示及預防性維修計劃的實施下確保大廈或園區(qū)以上設備及系統(tǒng)處于最佳的安全運行水平狀態(tài)。3.3.2

6、確保任何時候都遵守指定的工程服務標準。3.3.3 協(xié)助所管轄的班組解決管理和技術上的疑難問題。3.3.4 每月對所管轄范圍內的重點設備、設施的運行/技術狀況進行檢查，并將檢查結果及改進方案上報上級。3.3.5 每月對所管轄工作范圍內的材料消耗、能源消耗與配件領購的審批，并匯總上報。3.3.6 負責向部門提供年度、季度、每周的維修計劃，并向上級匯報工作情況。3.3.7 定期對所屬專業(yè)的員工進行培訓。3.3.8 對所管轄的人員嚴格管理、并進行月度、年度考評，獎罰分明。3.3.9 對部門經(jīng)理負責，及時將工作情況向部門經(jīng)理匯報。3.3.10 負責大廈空調系統(tǒng)、鍋爐設備、給排水系統(tǒng)、機械設備、排風排煙、

7、裝飾工程的安全運行維修、保養(yǎng)工作。3.3.11 負責編排其所屬崗位員工工作值班表。3.3.12 監(jiān)督新設備的安裝、調試及驗收工作。3.3.13 隨時檢查各所轄崗位員工的儀表、制服標準情況。3.3.14 時常保持機房/工作間/設備的清潔、整齊。3.4 工程部行政管理員職責 3.4.1 做好各種發(fā)文的登記，保管和上傳下達工作，負責催辦各工種系統(tǒng)，按時完成當月工作計劃和臨時性的工作任務。3.4.2 負責按時收集各種統(tǒng)計報表、報修單、考勤、工時、材料及天然氣、水、電等的用量匯總統(tǒng)計工作。3.4.3 負責工程部年度計劃和月工作計劃編制工作和經(jīng)濟合同的起草工作。3.4.4 根據(jù)經(jīng)理意圖負責對內、外部職能管

8、理部門，施工部門、合同單位的協(xié)調工作。3.4.5 協(xié)助經(jīng)理組織本部門各類會議，并做好會議記錄。3.4.6 負責轄區(qū)固定資產(chǎn)設備的統(tǒng)計、分類、編號、作帳。3.4.7 負責建立設備資產(chǎn)卡片、綜合臺帳、分類臺帳。按照有關設備資產(chǎn)管理的規(guī)定，辦理各種手續(xù)。3.4.8 每年進行清查，做到帳、卡、物一致。3.4.9 負責對轄區(qū)設備設施資料、圖紙、檔案進行正確立卷、分類、歸檔工作。3.4.10 負責保管的所有技術資料檔案要確保其完整性、準確性，要分類存放、碼放整齊、對損壞的檔案要及時修補。3.4.11 負責編制必要的檢索目錄和分類卡片，新資料要及時分類、編目、登記、立檔。3.4.12 保持資料室和庫房內衛(wèi)生

9、，做好防盜、防火、防潮、防曬、防蟲等工作。3.4.13 完成經(jīng)理交辦的其他任務3.5 維修技工職責3.5.1 遵守員工守則和公司各項規(guī)章制度，認真貫徹“業(yè)主至上，服務第一”的標準。3.5.2 運用本專業(yè)的技術知識和熟練的技術手段按時完成主管、領班分配的維修保養(yǎng)任務，并且必須保證工作質量。3.5.3 嚴格按照操作規(guī)程進行工作，嚴禁違章作業(yè)。3.5.4 應按照項目部有關規(guī)章制度、服務標準和行為規(guī)范完成維修、保養(yǎng)和施工任務。3.5.5 除完成本專業(yè)設備維修保養(yǎng)的任務外，還應學習和了解其它設備的維修保養(yǎng)知識，達到一專多能的要求。3.5.6 發(fā)揚主人翁精神，開動腦筋，提出合理化建議，為公司多作貢獻。3.

10、5.7 對業(yè)主及住戶彬彬有理，以及時、優(yōu)質服務為公司爭取榮譽。3.5.8 維修完后，應做到“工完場清”，注意節(jié)約材料。3.5.9 著裝整潔，進戶需佩帶員工牌，保持公司良好形象。3.6 強電電工職責 3.6.1 必須持有供電局核發(fā)的電工操作上崗證。3.6.2 嚴格遵守電氣安全操作規(guī)程，熟悉變配電設備、設施的工作原理，認真填寫配電室值班工作日志，嚴格執(zhí)行交接班制度，能熟練無誤地操作配電設備。3.6.3 負責轄區(qū)內變配電設備、供電電路、照明設備、動力設備的正常運行及維修、檢修、定期清掃等工作。3.6.4 精通業(yè)務，能熟練掌握轄區(qū)內各部位的照明、動力系統(tǒng)的安裝位置、控制區(qū)域，熟練掌握各類用電設備、設施

11、的電氣工作原理和機械工作原理，能及時發(fā)現(xiàn)故障，排除故障。3.6.5 定期檢測防雷設施和接地保護設施的可靠性，嚴格執(zhí)行安全絕緣工具的年限規(guī)定。3.6.6 按計劃做好季節(jié)檢修工作和操作記錄表的填寫工作以及防風、防汛、防止小動物竄入配電室的工作。不準無計劃操作供電設備，防止造成人身事故和設備事故。3.6.7 接到報修通知后，及時做好記錄，文明操作，工作完成后，清理干凈工作現(xiàn)場，清點工具，檢修合格簽字后，方可離開現(xiàn)場。3.6.8 變配電室、控制機房、值班室和工作間內不準存放易燃、易爆物品，一般不準使用易燃物品操作，必須使用時也應避開明火，做好防范措施，不準用酸性物品，易燃品擦洗電氣設備、設施。3.6.

12、9 熟練掌握各種消防滅火器材的性能，用途及操作方法3.7 弱電工職責3.7.1 負責轄區(qū)內所有樓宇自控系統(tǒng)、背景音樂系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、消防監(jiān)控報警系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、電腦等辦公設備的運行、維修、保養(yǎng)工作。3.7.2 配合其他部門做好樓宇控制設備的設置工作，保證樓宇控制設備正常運行，及時處理報警信息，做好巡視記錄和報警記錄。3.7.3 值班人員每天巡視各公共區(qū)域及樓層的攝像頭，定期擦拭攝像頭上的塵土。3.7.4 定期檢查緊急廣播系統(tǒng)。3.8 水暖（管）工職責 3.8.1 保證轄區(qū)內給排水、生活熱水、供暖、供冷等系統(tǒng)設備設施的正常運行和日常保養(yǎng)檢修工

13、作。3.8.2 保證各類管道設施的安全運行，加強安全巡視，嚴格防止跑、冒、滴、漏現(xiàn)象的發(fā)生，節(jié)約能源。3.8.3 熟悉掌握各類設備設施的技術參數(shù)、性能、合理運行、維保要求，提高設備的使用壽命。3.8.4 認真填寫設備運行日志，做好運行記錄和交接班的準備工作。3.8.5 接到報修通知后，及時到位工作，修理工作完成后要清理好現(xiàn)場，清點好工具，做到文明工作。3.9 空調工職責3.9.1 負責大廈或園區(qū)內空調機組、冷凍機組、冷卻塔、循環(huán)泵、補水泵等設備及所屬管道的正常運行與維修、檢修、巡視工作。3.9.2 負責大廈或園區(qū)公共區(qū)域內和項目部辦公用戶式空調器、分體空調器、風機盤管等制冷設備的運行、檢修和巡

14、視工作。 3.9.3 負責新風機組、排風機的正常運行和維修、檢修、巡視工作及日常通風系統(tǒng)的清理工作。3.9.4 認真填寫設備運行日志和交接班記錄，發(fā)現(xiàn)異常問題及時報告上級領導，及時排除故障。3.9.5 提高循環(huán)水的利用率，不直接排放任何冷卻水、冷凍水和自來水。3.9.6 降低成本、節(jié)約能源、根據(jù)負荷情況隨時調整設備，達到經(jīng)濟運行效果。3.9.7 定期檢查巡視各種壓力表、閥門的運行情況，認真執(zhí)行交接班制度，保持設備設施的清潔衛(wèi)生，保持工作現(xiàn)場清潔。3.9.8 搞好水質處理，按規(guī)定取樣化驗及時加藥處理水質，提高設備運轉效率。3.9.9 負責所有送回風、通風口的定期巡回清掃、檢修及盤管風機的清掃檢修

15、工作。3.9.10 負責冬、夏季空調供暖、供冷的正常切換和采暖水、冷凍水的正常排放及轉換口上下水工作。3.9.11 嚴禁使用酸性物質清洗制冷設備、設施。3.10 鍋爐工職責3.10.1 按規(guī)定檢查相關設備設施，確保鍋爐處于良好的運行狀態(tài)，如：回水箱、循環(huán)泵、燃燒頭、燃氣供應等其他配件。 3.10.2 按規(guī)定填寫運行工作表，記錄每臺鍋爐的運行狀況，如：運行時間、燃氣數(shù)量、水溫狀況等情況。3.10.3 在所負責的區(qū)域范圍內，如發(fā)現(xiàn)異常情況，必須立即報告上級。3.10.4 保持自己管轄范圍內設備、電氣操作盤干凈整齊。3.10.5 不得擅自離開鍋爐房的崗位。3.10.6 負責鍋爐房設備及其附屬設備的預

16、防性的維修。3.10.7 全面掌握鍋爐房操作的安全事項及其操作規(guī)章。3.10.8 負責大廈或園區(qū)冬季采暖、生活熱水的供應及相應的維修、保養(yǎng)工作。3.10.9 負責采暖系統(tǒng)、生活熱水系統(tǒng)的運行工作。3.10.10 負責鍋爐用水軟化設備的操作和維修。3.10.11 熟練掌握各種消防滅火器材的性能，用途及作用方法3.11 綜合維修工職責3.11.1 負責公共區(qū)域門窗、墻壁、吊頂、地面、臺階、單元門、園區(qū)景觀設施的日常維修、檢修工作。 3.11.2 負責辦公用家具、用具、門窗、墻壁、吊頂、地面的日常維修工作。3.11.3 負責小型更新改造工程、裝飾裝修工程的施工管理與實施工程。3.11.4 負責道路、

17、雨水、污水、排放設施的保養(yǎng)、維修、檢修工作。3.11.5 負責對工程機械、電動工具的使用、維護、檢修工作。3.11.6 負責對各類易燃、易爆物品的安全使用、保管工作。油漆、烯料等易燃物品的使用要有安全防火措施，木屑、刨花要及時裝袋，清理工作現(xiàn)場。3.11.7 做木工活、油工活時，工作現(xiàn)場禁止吸煙或動用明火。3.11.8 木工、油工工作室和工作現(xiàn)場要配置相應的滅火器材，并定點存放。3.11.9 熟練掌握各種消防滅火器材的性能，用途及作用方法。二、機電設備管理規(guī)程1 目的為確保所有設備處于管理狀態(tài)，實施標準化管理。2 適用范圍適用于各項目所管轄部位的所有用電或油氣做動力的設備。3 職責3.1 各工

18、程部負責編制完善本項目設備設施的管理細則。3.2 公司項目管理部負責審核。3.3 各工程部負責實施、落實。4 工作流程及要求4.1 設備編號 4.1.1 設備分類：根據(jù)設備對業(yè)主服務的重要性將其分為三級： 級設備：01電梯、02發(fā)電機、03生活水泵、04消防泵、05噴灑泵、06穩(wěn)壓泵、07低壓配電柜、08高壓配電柜、09火災中央報警控制柜、10消防聯(lián)動柜、11冷水機組、12空調系統(tǒng)中的冷凍泵、冷卻泵和補水泵、13鍋爐、14供暖系統(tǒng)中的循環(huán)泵和補水泵。 級設備：01正壓風機、02排煙風機、03除氧器、04軟水器、05新風機組、06冷卻塔、07公用天線系統(tǒng)、08對講報警系統(tǒng)、09防盜監(jiān)視系統(tǒng)、10

19、氣體自動滅火設施、11高壓開關柜、12變壓器、13交通道閘。 級設備：除、級以外的所有設備。如：01區(qū)域火災報警控制箱、02小型控制箱（配電箱）、03排風機、04維修機具、05保安通訊設備、06過濾器、07除濕機、08污水泵、09辦公室、食堂、清潔等用的其他設備等等。4.1.2 設備的編號：設備編號由以下四部分組成。第一部分表示設備的類別：用數(shù)字表示(見上面標志)；第二部分表示單位的名稱：用字母表示；（按項目部名稱的漢語拼音大寫字母表示。）yy-頤園 yc-億城中心 kr-卡爾 wh-萬城華府 tz-天筑第三部分表示單位設備序號：用數(shù)字.表示； 第四部分表示設備的管理等級：用羅馬數(shù)字、表示；

20、例：01 yy 1 () 電 頤 1 梯 園 號 級 電 管 梯 理4.2 維修保養(yǎng)程序4.2.1 各工程部每年12月15日前做好下一年度的年度設備保養(yǎng)檢修工作計劃。制定機電設備保養(yǎng)周期，明確保養(yǎng)內容、保養(yǎng)時間和保養(yǎng)人。原則上級設備每月保養(yǎng)檢查一次，級設備每季度保養(yǎng)檢查一次，級設備每年保養(yǎng)檢查一次，并填寫機電設備保養(yǎng)、檢查記錄。保養(yǎng)內容包括設備除污加油；檢查有無漏水現(xiàn)象；檢查線路接口、零件有無松動；各種電流表、壓力表是否工作正常；設備運行時有無異常聲響；以及設備本體和設備機房衛(wèi)生情況等。4.2.2 機電設備的責任人由工程部經(jīng)理指定，做到專人專管，并在設備標識牌中明示，原則上責任人即為保養(yǎng)人。工

21、程部經(jīng)理和工程主管負有檢查的責任，并做好相關檢查記錄。4.2.3 各工程部每年11月15日至11月30日對設備的運行狀況進行全面檢查和評估，并統(tǒng)計設備完好率。12月5日前，將、級設備檢查評估報告報公司項目管理部復核、存檔。4.2.4 發(fā)現(xiàn)設備損壞時，保修期內應立即通知維保單位進行維修，未經(jīng)項目總經(jīng)理批準維修人員不得私自拆修設備。維保期過后，小問題可由工程部自行解決，需要外委維修時，由工程部經(jīng)理填寫設備外委維修申請表，按審批權限由項目總經(jīng)理審批后，工程部聯(lián)系相關單位進行維修。所有維修內容均應填寫設備設施日常維修保養(yǎng)記錄。經(jīng)專業(yè)人員鑒定無法維修的設備，由工程部經(jīng)理填寫設備報廢申請單，經(jīng)項目總經(jīng)理審

22、批并報公司領導審批后予以報廢，所有資料均應放入設備檔案中留存。4.2.4 新增設備機具由工程部經(jīng)理填寫設備申購表，按審批權限由相關人員審批并報公司領導審批后，按照采購控制程序購買。采購回的設備應由專業(yè)技術人員驗證簽字確認，驗證合格后方可辦理入庫手續(xù)。4.3 工程巡檢規(guī)定工程責任人應每日巡視并做好檢查記錄，工程部經(jīng)理每周進行一次檢查。所檢查區(qū)域和內容包括水泵房、低壓配電室、中控室、其他設備房、公共區(qū)域照明、土建門窗、標牌、閥門管道、污水雨水井、消火栓等項。在巡視中發(fā)現(xiàn)的問題應及時安排工程部進行整改，并在工程值班記錄中詳細記錄；公共區(qū)域的報修應指定專人負責維修，工程主管對維修情況負有監(jiān)督檢查的責任

23、。5 相關記錄5.1 設備設施管理臺帳登記表5.2 年度設備保養(yǎng)檢修工作計劃5.3 月度設備保養(yǎng)檢修工作計劃表5.4 設備、設施日常維修及保養(yǎng)記錄5.5 電專業(yè)設備（設施）檢修記錄表5.6空調專業(yè)設備(設施)檢修記錄表5.7水暖專業(yè)設備（設施）檢修記錄表5.8設備（設施）巡查記錄表5.9 來訪登記表5.10 工作聯(lián)系單三、鍋爐房作業(yè)規(guī)程1 目的保證鍋爐房設備、設施的正常運行，確保轄區(qū)24小時熱水供應及季節(jié)性采暖工作。為業(yè)主提供更好、更高效的服務。2 范圍適用于各項目燃氣鍋爐房。 職責3.1 工程部具體負責鍋爐的監(jiān)管運行工作。3.2 由持證專業(yè)司爐工負責運行。3.3 工程部負責批準相關工作內容和

24、計劃，并監(jiān)督指導鍋爐房運行。 3.4 有關停爐等重大事項，需要報項目總經(jīng)理批準后實施，并要文字材料報公司項目管理部備案。3.5 司爐工要負責化驗水質等相關工作。3.6 工程部負責鍋爐房的安全工作。3.7 工程部負責鍋爐房計量器具的檢定工作。. 鍋爐房管理規(guī)定4.1管理要求4.1.1鍋爐房的主管單位為工程部，司爐工接受工程部的領導，遵守相關的行業(yè)規(guī)定，積極做好鍋爐房的各項工作，為用戶提供滿意的服務。4.1.2鍋爐房為大廈或小區(qū)供熱的關鍵部位，銜接著一次管網(wǎng)和二次管網(wǎng)及樓內的供應。站內設備應按規(guī)定進行維護保養(yǎng)，使設備處于完好狀態(tài)。4.1.3 鍋爐房內值班室應配制“鍋爐房系統(tǒng)圖、鍋爐房大廈（或小區(qū)）

25、供熱平面圖”，以便值班人員熟悉掌握連接方式及供熱范圍。4.1.4鍋爐房值班人員應遵守交接班制度，定時做好工作區(qū)域巡視，檢查設備運行狀況，做好工作記錄。4.1.5工程部應在每年供暖前后召開工作會，做好供暖前后的準備、檢修工作，通報采暖季中的運行狀況，存在的問題，制定解決辦法，為來年供熱做準備。4.2安全保衛(wèi)制度4.2.1除鍋爐房工作人員和有關領導、管理人員之外，其他人員未經(jīng)批準不得入內。外來人員進入鍋爐房必須經(jīng)工程經(jīng)理批準同意，方可進入并在來訪登記表上登記簽字。4.2.2當班人員要堅守崗位、提高警惕，嚴格執(zhí)行安全技術操作規(guī)程和巡回檢查制度的各項要求。4.2.3非當班人員未經(jīng)同意嚴禁對各種管路閥門

26、及電氣開關進行操作。4.2.4鍋爐房內嚴禁存放易燃易爆品。4.2.5消防器材保持常備，嚴禁隨便移動或挪作他用。4.2.6熱力系統(tǒng)發(fā)生事故時，當班人員須迅速、準確采取措施，防止事故擴大，同時立即報告有關領導。4.2.7保持鍋爐房的清潔衛(wèi)生，備件和工具按指定的地方擺放整齊。4.3巡回檢查制度4.3.1為保證設備的正常運行，每兩個小時至少進行一次巡回檢查并按規(guī)定抄錄儀表讀數(shù)。4.3.2設備各元件可見部位是否有異常現(xiàn)象。4.3.3檢查水箱水位、補水泵、循環(huán)泵、電機及各閥門開關位置等狀況是否正常。4.3.4檢查安全附件和一次線儀表、二次線儀表是否正常，各指示信號有無異常變化。4.3.5巡回檢查發(fā)現(xiàn)問題要

27、及時處理并將檢查結果記入鍋爐運行記錄。5. 運行規(guī)范5.1鍋爐房燃氣安全技術操作規(guī)程5.1.1操作前準備。5.1.12檢查鍋爐設備是否有安裝方面的損壞或一些不正常的現(xiàn)象，如有應采取相應的措施修補或請廠家進行維修。5.1.13檢查控制電源線是否連接正確，確認配電盤內與接線板，熔絲或隔離開關的連接牢固。5.1.14打開采暖系統(tǒng)中的循環(huán)泵閥門，并關閉排污閥；開始向系統(tǒng)中補充水量，直至整個系統(tǒng)中充滿為止。5.1.15在起動循環(huán)泵前必須認真檢查循環(huán)系統(tǒng)內是否有氣體存在，并要打開放氣閥，直至上水為止。5.1.16檢查壓力表前的旋塞是否處于打開狀態(tài)，壓力表指針是否正常。5.1.17認真檢查各燃氣管路及主輔機

28、各裝置設施, 然后打開供氣閥門，查看燃氣過濾器是否正常過氣。5.1.18煙道上的節(jié)門應全部開啟（擋風板或截流閥），防止排煙受阻造成事故隱患。5.1.19檢查控制柜上的各個旋鈕是否處在正常位置上，嚴禁各個旋鈕在非正常位置情況下強行啟動。5.1.110開起采暖系統(tǒng)循環(huán)泵，觀察是否有異常聲音及過熱現(xiàn)象，壓力是否達到運行要求。5.1.2開機5.1.2.1首先完成開機前的操作準備工作。5.1.2.2必須先打開總電源，然后再開啟燃燒器旋鈕。5.1.2.3開爐后必須先燒小火，再啟動大火。5.1.2.4在燃燒機工作進入正常燃燒后，必須認真觀察運行情況，必要時對燃氣壓力進行調整。并隨時觀察排煙情況，必要時調整風

29、門大小。5.1.2.5鍋爐正常燃燒后，供、回水溫應上升，壓力正常，表明燃燒正常。5.1.3緊急停爐的有關規(guī)定5.1.3.1在鍋爐正常運行過程中，任何人不得隨意停爐，除經(jīng)上級通知或批準外。5.1.3.2在鍋爐正常運行過程中，如發(fā)生有礙正常運行的設備損壞或故障時應立即停爐或發(fā)生停電、斷氣故障時所導致鍋爐設備停爐，應根據(jù)現(xiàn)場情況進行適當臨時處理，處理不了的應及時通知設備負責人，并上報工程部主管或值班經(jīng)理，待故障排除后按相應操作程序啟動。5.2 運行規(guī)定5.2.1 每天24小時需要人員值守，不允許脫崗。5.2.2 根據(jù)供熱要求和溫度運行曲線調整鍋爐運行的溫度和時間。5.2.3 按時填寫運行記錄。5.2

30、.4 按照規(guī)定進行水質化驗。5.2.5 各種閥門的調整必須與工程部接洽后才可以進行，除非特殊緊急情況。6. 保養(yǎng)規(guī)范為了保證鍋爐安全運行，必須堅持對鍋爐、管道及原有設備進行日常維修保養(yǎng)和定期檢修，司爐工應嚴格遵守執(zhí)行維修保養(yǎng)計劃。6.1 日檢6.1.1 值班人員根據(jù)運行情況填寫鍋爐房運行記錄，保持室內清潔衛(wèi)生，每班必須打掃一次，設備表面做到清潔無灰塵。6.1.2每班應檢查閥門、管道、盤根是否有漏水現(xiàn)象，如果有應及時維修，對一些不能及時維修的（帶有壓力）工作，可在夜間停爐后進行。6.2周檢、月檢6.2.1每周定期排污（根據(jù)水質化驗的結果，對一次水進行處理），防止發(fā)生鍋爐系統(tǒng)結垢現(xiàn)象，造成事故或產(chǎn)

31、生隱患。6.2.2每周沖洗壓力表一次，使壓力表反應的數(shù)值準確。6.2.3鍋爐安全閥應每月手動開啟檢查（在運行期間），使安全閥靈敏可靠，6.3停爐后保養(yǎng)工作 6.3.1設備運轉部位應每季按時加油，機件松動的要進行堅固，不可疏忽大意。6.3.2每月應進行打掃鍋爐內積灰，并按規(guī)定進行設備檢修。 6.4燃氣鍋爐的維修保養(yǎng)程序（有說明書要按照說明書要求實施。沒有要求的按照本要求去做）6.4.1 停止設備運行：切斷主開關，確保不出現(xiàn)意外合閘；將連接插頭座從燃燒器上拔下；關閉燃氣截止閥；6.4.2 移出燃燒器支座，并打開清潔門，卸下煙氣回流裝置的管道，拆下鼓風燃燒器燃氣連接管，將燃燒器法蘭上四個螺栓拆下，移

32、出燃燒器支座，將螺栓從清掃門上拆下，打開清掃門；6.4.3 拆下清潔蓋，將穩(wěn)流器拉出清掃,不得用力過猛；6.4.4 加熱表面,排煙道及排煙管的清掃，用刷子清掃煙道,燃燒室和排煙室,并用吸塵器吸出燃燒殘渣，通過清掃孔把排煙管和抽煙罩中的燃燒殘渣吸出；6.4.5 檢查所有密封墊和密封繩,更換損壞的密封墊和密封繩；6.4.6 檢查清潔門,燃燒器入口以及清潔蓋的絕熱部件,更換損壞部件；6.4.7 推進穩(wěn)流器,旋緊爐門和清潔蓋，將穩(wěn)流器推至止動器部位，均勻交叉地旋緊爐門螺栓，清潔蓋用螺栓上緊,保證密封；6.4.8 檢查供熱設備側的接口和防水套管的密封性,拆下頂蓋；6.4.9 檢查觀察口和手孔密閉蓋的密封

33、性，打開手孔蓋,清潔密封材料表面，必要時更換新的密封墊，新的密封墊經(jīng)過啟動運行后要再次上緊,如果設備放過水,則要在注滿水后重新打開安全裝置；6.4.10 檢查煙氣回流裝置的功能,檢查導線和鼓風機有無污垢和生銹,密封是否合格；6.4.11 移進燃燒器支座，將四個螺栓在燃燒器法蘭上擰緊，安裝燃氣接管并檢查密封性；6.4.12 檢查安全裝置的功能。根據(jù)生產(chǎn)廠家的說明檢查安全閥,水位限定器和壓力限定器；6.4.13 檢查設備水位及壓力是否符合規(guī)定,壓力過低要補充注水；6.4.14 清掃鍋爐前壁上的觀察鏡，檢查密封圈和軟管連接件的密封性；6.4.15 水質檢查：必須防止加熱表面積淀過多的水垢或爐垢，注水

34、及補充水堿土總和0.3mol/m3,采暖用水PH值8-9.5；6.4.16 檢查絕熱墊層是否就位,必要時校正；檢查置放環(huán)境,排風裝置的功能；檢查排煙管密封性；最后進行燃燒器校準。6.5板式熱交換器的清洗維護6.5.1 關閉熱交換器時,熱交換器內媒質的壓力應逐漸減少,并將熱交換器的溫度自然降到室內溫度；6.5.2 先用尺測量2塊擋板中的距離；6.5.3 要拆開前先關緊閥,再將熱交換器內的水排掉；6.5.4 用交叉的方式拆開螺帽,松開時將螺帽慢慢放松幾公分,要交叉把螺帽松開,依次類推,直到全部可用手松開再將螺栓拿開；6.5.5 面對前擋板將每一片板子右上角的標志記下來,以作為將來裝回去的依據(jù)；6.

35、5.6 將后擋板往后推,從側面將板片一片片拿下來；6.5.7 用塑膠刷子將板片的臟東西全部刷掉,也可用高壓清洗工具清洗。如果刷不掉則購買5%的草酸或弱酸,將板子放入槽中浸泡1-2小時,再用清水和刷子刷干凈；6.5.8 刷的過程中盡量不要破壞墊片,用膠直接粘在清槽中,必須使用不含氯的膠粘貼墊片,放幾分鐘后,待膠固定后再裝；6.5.9 清洗后,按排列順序一片片裝回去,依原來標志,先第一片,隨后的兩面都有墊片,再接著的沒有墊片,再兩面都有墊片,如此循環(huán)重復,直到最后一片；6.5.10 裝回螺栓的方式與拆開時相反,用尺測量熱交換器兩塊擋板間的距離,緊固螺栓使其與拆開前的距離相同 (可允許誤差3%)；6

36、.5.11 安裝完畢后,先將閥開1/4,再開泵,幾分鐘后再開到1/2,再開到3/4,直到全開。6.6年檢6.6.1應按照勞動局鍋爐監(jiān)察要求，每年的非供暖期間，將鍋爐房設備資料送國家指定的鍋爐檢測機構進行安全檢查；在供暖運行期間，由具有資質的鍋爐檢測機構或單位檢查運行情況。6.6.2每年將壓力表和溫度表送國家儀表檢驗部門進行檢驗，對于不合格的壓力表和溫度表禁止使用。6.6.3應按照勞動局鍋爐監(jiān)察要求，每年要將安全閥設施送國家指定的鍋爐檢測所報檢，如送檢不合格，必須更換經(jīng)檢驗合格的新安全閥。6.6.4每運行6年應由國家指定的鍋爐檢測部門進行打壓試驗，對于不檢測或不合格鍋爐禁止使用。6.7 關于水泵

37、的保養(yǎng)見水泵房作業(yè)指導書，耐熱軸承必須按照說明書選用潤滑劑，如采用二硫化鉬進行潤滑。7.相關記錄7.1 鍋爐房運行記錄7.2 保養(yǎng)記錄 四、供配電系統(tǒng)作業(yè)規(guī)程1目的保證設備正常運行，確保正常供電。2 范圍適用于各個項目高、低壓變、配電室。3 職責3.1 工程部具體負責變、配電系統(tǒng)的監(jiān)管運行工作。3.2 由持證電工負責運行。3.3 工程部負責批準相關工作內容和計劃，并監(jiān)督指導變、配電系統(tǒng)運行。 3.4 有關停電等重大事項，需要報項目總經(jīng)理批準后實施，并要文字材料報公司項目管理部備案。4 變、配電室管理制度 4.1負責供電運作和維修的人員必須持證上崗。配電室的值班員必須熟悉電氣設備情況和有關安全措

38、施。4.2各項目部應建立24小時運行巡視值班制度，對配電裝置及變、配電室按規(guī)定進行巡查，作好每日巡視記錄；發(fā)現(xiàn)問題及時處理，并在值班記錄及巡查記錄中注明；不能解決的問題及時上報項目部或公司項目管理部。4.3配電設備由專職人員負責管理和巡視值班，配電設備的停送電由值班電工操作，非值班電工禁止操作。巡視值班員必須作好巡視值班記錄，認真執(zhí)行交接班制度。4.4供電線路嚴禁超載供電，變、配電室內禁止擅自接線。應按負荷的需求，有計劃的切換變壓器。4.5停電時，應提前向用戶發(fā)出通知；恢復送電時，在確認供電線路正常、電氣設備完好后方可送電。4.6變、配電室內設備及線路變改，要經(jīng)工程部經(jīng)理同意；重大改變，要報項

39、目總經(jīng)理批準并報公司項目管理部備案。4.7變、配電室消防設施完好，并有手持式氣體滅火器。加裝防鼠板防止小動物進入。4.8除變、配電室工作人員和有關領導、管理人員之外，其他人員未經(jīng)批準不得入內。外來人員進入變、配電室必須經(jīng)工程經(jīng)理批準同意，方可進入并在來訪登記表上登記簽字。4.9加強日常維護、檢修，保證變、配電室內公共照明、指示、顯示燈具等設備的完好。5停電處理程序5.1基本要求5.1.1 總配高壓操作需報告片區(qū)供電部門批準或者向其通報操作內容。5.1.2一切操作任務（事故情況下除外）都應執(zhí)行操作票制度。5.1.3 一切操作必須由兩名正式值班電工（兩證齊）來進行，并要穿戴合格的防護用具（絕緣靴和

40、手套）。其中一人操作，另一人唱票及監(jiān)視。5.1.4 一切操作都應先在模擬圖板模擬操作，然后再實際操作。所有操作都應嚴格按操作票規(guī)定的操作步驟進行，不得任意簡化。操作完畢后，應在模擬圖板上正確反映出系統(tǒng)中各設備的運行狀態(tài)。5.1.5操作票由一名本任務操作電工填寫，另一名操作電工復核無誤后報項目工程經(jīng)理審批簽字后，方可執(zhí)行。5.1.6.環(huán)網(wǎng)進線柜，出線柜嚴禁操作。若供電局人員操作，須核實其身份，并在操作票上簽名。5.2計劃性停電5.2.1市電計劃性停電，項目部應及時通知業(yè)主，并做好解釋工作。5.2.2工程部根據(jù)工作需要安排的計劃性停電，由工程部提前2天詳細填寫停水/電/熱/氣/試消防設施申請單，詳

41、細說明停電設備名稱、內容、范圍、停電起止時間及注意事項，經(jīng)工程部經(jīng)理審核后，報項目總經(jīng)理審批，并報公司項目管理部備案。a.停電范圍涉及到業(yè)主用電，經(jīng)批準后，由工程部以工作聯(lián)系單的形式知會客服部，客服部提前24小時在管理區(qū)域內以書面方式通知業(yè)戶，并做好解釋工作。b.為盡可能地避免妨礙業(yè)主用電，工程部計劃性停電檢修應安排在1:00-5:00進行。c.計劃性停電，必須保證消防設施處于警戒狀態(tài)。d.由工程部主管指定一名設備責任人，提前1天作好停電檢修所需工具、材料和備用電源的準備及人員安排、相應工作內容培訓。.e .指定操作人，填寫并明確操作票內容，核對要停電的變壓器及控制該變壓器的高壓開關柜。f.按

42、操作票在監(jiān)控下進行停電操作。g.停電后進行驗電，懸掛警告牌。h. 操作完畢向主管人員匯報。5.2.3作業(yè)人員必須戴絕緣手套和穿絕緣鞋。5.2.4供、配電系統(tǒng)的管理及操作應按變、配操作規(guī)程進行。5.3事故性停電5.3.1由電氣故障等引起的停電，設備責任人或值班設備責任人應做好詳細記錄并迅速趕到現(xiàn)場，查明停電原因，如現(xiàn)場不能及時處理，須馬上通知工程部、設備負責人處理，并填寫突發(fā)事件登記表，同時告之客服部和監(jiān)控中心。5.3.2威脅設備或人身安全的緊急停電，應立即斷開有關負載開關，查明原因，修復后按送電程序送電。5.3.3停電時間、原因、恢復送電時間必須迅速向工程部經(jīng)理報告。5.3.4停電檢修設備時安

43、全注意事項：a. 由設備主管指定一名設備責任人為現(xiàn)場監(jiān)護人。b. 斷開隔離開關，必須由現(xiàn)場作業(yè)設備責任人用高壓驗電器、低壓驗電筆對變壓器和配電柜進行驗電。c. 停電檢修設備必須由設備責任人掛接臨時接地線和相關標識牌。d. 最后由工程主管核對，確認安全措施無誤后方可進行檢修。e. 檢修完畢，由設備責任人拆去標識牌和臨時接地線。5.3.5作業(yè)人員必須戴絕緣手套和穿絕緣鞋。5.3.6供、配電系統(tǒng)的管理及操作應按變、配操作規(guī)程進行。6 變配電操作規(guī)程6.1正常停、送電操作程序6.1.1 填寫操作票，審查操作票。6.1.2 明確操作票的內容，核對要停、送電的設備。6.1.3 拆除停電警告牌。6.1.4

44、在監(jiān)護下按操作票進行合閘送電操作。6.1.5正常停電作業(yè)時，應從各配電室的各負荷側斷路器拉起，依次拉到電源側斷路器，這樣開關的開斷電流能減至最小，比較安全。6.1.6正常送電作業(yè)時，應先從電源側的開關合起，依次合到負荷側開關，按這樣程序操作可使開關的閉合電流減至最小，比較安全，如某一部分出現(xiàn)故障也容易發(fā)現(xiàn)。6.1.7 操作結束后，向主管人員匯報。6.2 配電室各單元區(qū)域斷路器故障掉閘停電時，應先切斷各分戶斷路器,再合區(qū)域斷路器。如區(qū)域斷路器合不上，要先檢查區(qū)域斷路器與分戶斷路器間線路。如能合上，應先通知所停區(qū)域內各戶業(yè)主斷開插座漏電開關，再進行逐戶試合閘，判斷故障點。如變壓器處主斷路器故障掉閘

45、時，巡視值班電工應先報知電氣技術員或電氣負責人，由電氣負責人協(xié)助處理，并知會相關領導和相關部門。處理時應：先查是否因高壓側缺相或斷電所引起的失、欠壓掉閘，如果是應及時與供電局用電監(jiān)察科聯(lián)系。如高壓側供電正常，應先斷開低壓側各配電室、接室斷路器，然后再從變壓器主斷路器合起，依次合到各配電室斷路器，這樣能從前端檢測故障點，以免由前端的故障點在合閘時產(chǎn)生的短路電流沖擊各支路負荷。 7 供電系統(tǒng)維修、保養(yǎng)7.1每日巡查7.1.1每日由設備責任人對配電室設備進行巡視檢查，檢查各電氣設備運行是否正常，填寫配電室運行巡視表，并且作好記錄。7.1.2每日由設備責任人維護保養(yǎng)如下項目：配電室室內清潔、各種射燈、

46、噴泉燈、路燈、草坪燈、出入口應急指示燈等是否正常運轉。7.2每月保養(yǎng)維修7.2.1 配電柜的養(yǎng)護a. 緊固配電柜所有開關接線端、電氣箱外殼接地螺栓、電度計量表接線端子，并除塵。b. 檢查所有空氣開關、斷路器、電表等配電設備，注意開關和接觸器的觸點。c. 檢查動力配電柜互投裝置手動、自動轉換是否靈敏。d. 檢查動力配電箱(柜)、并除塵。7.2.2高壓開關柜的養(yǎng)護a. 檢查高壓柜接地是否良好，可靠。b. 檢查高壓電纜，查看電纜頭有無老化、破損、放電現(xiàn)象，有無異常聲響。c. 檢查六氟化硫壓力是否正常，有電顯示是否正常。d. 檢查高壓開關操作機構電源是否正常。e. 若無任何異常，清掃柜外殼灰塵。f.

47、若發(fā)現(xiàn)異常情況，及時報告，請電力局專業(yè)公司維修。7.3每半年保養(yǎng)維修a. 對已停電的變壓器除塵，給母排螺栓加中性凡士林并緊固。b. 檢查低壓配電室及環(huán)網(wǎng)柜，并除塵。7.4年度保養(yǎng)維修a. 在供電局對高壓設備進行停電試壓檢測時，由設備主管組織人員對低壓電力配電屏、柜進行檢修。b. 由設備主管組織設備責任人緊固所有配電柜開關、母排螺栓、詳細檢查、測試聯(lián)絡開關的電氣、機械聯(lián)鎖裝置，對開關機械轉動部位加少量潤滑油脂，清理電纜溝雜物并作好記錄。8相關質量記錄8.1 工作聯(lián)系單8.2 突發(fā)事件處理記錄表8.4 設備（設施）巡查記錄表8.4 停水/電/熱/氣試消防設施申請單8.5 年度設備、設施檢修保養(yǎng)計劃

48、8.6 月度設備、設施檢修保養(yǎng)計劃8.7 設施、設備日常維修及保養(yǎng)記錄8.7 配電室運行記錄表8.8 電專業(yè)設備（設施）維修保養(yǎng)記錄表8.9 操作票8.10 來訪登記表 五、水泵房作業(yè)規(guī)程1目的保證小區(qū)的高區(qū)正常用水，使生活水泵房內的設備、設施正常運行。2 范圍適用于各項目所管轄的生活水泵房。3 職責3.1 工程部經(jīng)理負責審批保養(yǎng)計劃。3.2 水暖工負責具體保養(yǎng)工作。3.3 電工負責相關配電柜保養(yǎng)工作。3.4 主管負責具體保養(yǎng)工作。3.5 工程部經(jīng)理負責監(jiān)督保養(yǎng)工作。4 管理規(guī)定 4.1水泵房、地下水池、屋面水箱、消防水系統(tǒng)、設備等，由工程部負責監(jiān)控、清潔、定期保養(yǎng)及維修。4.2水泵房內機電設

49、備由維修人員負責，由值班人員操作。4.3生活泵、穩(wěn)壓泵、污水泵在正常運轉下，選擇開關應放在自動位置，所有操作標志簡單明確。4.4生活水泵每周至少輪換使用一次，接觸器主開關每月檢查一次。4.5確保污水泵等相關設備處于正常狀態(tài)。 4.6水泵房每周打掃一次，泵及管道每月檢查擦洗一次。4.7水池人孔需有蓋密封并加鎖，透氣孔、溢流口、泄水口等部位需用不銹鋼紗網(wǎng)包扎，鑰匙由專人保管。4.8水泵房責任人按規(guī)定定期取水樣送市防疫站進行水質檢測。4.9 注意觀察水箱水位，確保水位始終處于正常狀態(tài)。4.10注意消毒設備處于正常狀態(tài)，所用材料處于正常水平。4.11除水泵房工作人員和有關領導、管理人員之外，其他人員未

50、經(jīng)批準不得入內。外來人員進入水泵房必須經(jīng)工程經(jīng)理批準同意，方可進入并在來訪登記表上登記簽字。5 操作規(guī)程5.1生活水泵的操作程序5.1.1水泵正常自動啟動a. 檢查各連接部位是否安全可靠。b. 檢查泵體及各管道是否有漏水現(xiàn)象。c. 檢查各個進、出閥門是否開啟。d. 檢查生活水箱是否滿水，管道及水泵是否已上水，壓力表顯示是否正常。e. 檢查電子水處理儀是否通電，并是否能正常工作。f. 以上各項均符合要求后，合上電源，將控制手柄放在自動狀態(tài)下起動電機，然后檢查泵轉向是否相符。g. 當電機已徐徐起動后，觀察控制系統(tǒng)顯示壓力和管道上壓力表顯示是否上升，在達到正常轉速且壓力表顯示值達到正常時，觀察泵體、

51、管道在啟泵狀態(tài)的壓力下是否有漏水現(xiàn)象；用手指背觸摸電機、泵體溫度情況及振動程度；試聽電機是否正常運行。h. 待一切正常后，在巡視表格上做好記錄，方可離開生活水泵房。5.1.2水泵停機a. 將控制手柄放在停止狀態(tài)上，停止泵的運行。b. 切斷控制系統(tǒng)總電源。c. 待泵停穩(wěn)后，關閉管道系統(tǒng)的進、出口閥門及壓力表閥門。d. 斷開電子水處理儀電源并關閉其進、出口閥門。5.1.3水泵緊急操作程序當其中一臺水泵發(fā)生故障時，要及時切換至另一臺運行，可按照上述正常操作程序進行。當變頻器發(fā)生故障時，要切換到手動狀態(tài)下運行，可按照上述正常操作程序進行，但必須有操作人員一直觀察水泵出口系統(tǒng)壓力，不得超出規(guī)定壓力，一旦

52、超出范圍要及時停止水泵運行，待壓力下降后可進行第二次啟動，可重復多次進行。6 保養(yǎng)規(guī)范6.1 保養(yǎng)要求：6.1.1 水泵類型不同，保養(yǎng)要求也不同，在制定保養(yǎng)要求前要按照說明書要求進行具體操作。6.1.2 本規(guī)定是按照多級普通管道泵(非石墨軸承)要求進行編制的。6.1.3 各個項目按照自己水泵類型進行具體編制保養(yǎng)規(guī)范。6.2 每日檢修6.2.1每日由設備責任人對生活水泵房內設備進行巡視檢查，檢查閥門、管道、盤根是否有漏水現(xiàn)象，各電氣設備運行是否正常，填寫生活水泵房運行記錄表。如果有異常現(xiàn)象，應及時維修，對一些不能及時維修的（帶有壓力），可在夜間停泵后進行，并執(zhí)行管道系統(tǒng)操作指導書中計劃性停水程序

53、。6.2.2壓力表顯示是否正常。6.2.3水泵、電機軸承溫度是否正常，運轉是否有異響和異常振動。6.3每周檢修6.3.1保持室內清潔衛(wèi)生，每周必須打掃一次，設備表面做到清潔無灰塵。6.3.2每周沖洗壓力表一次，使壓力表反應的數(shù)值準確。6.3.3 每周對備用泵進行切換一次6.4每月檢修6.4.1設備運轉部位應每月按時加油，機件松動的要進行堅固。6.4.2 每月緊固控制系統(tǒng)所有開關接線端、電氣箱外殼接地螺栓、并除塵。6.5年度檢修6.5.1 每年將壓力表送國家儀表檢驗部門進行檢驗，對于不合格的壓力表和溫度表禁止使用。6.5.2 飲用水箱每年由政府部門認定的二次供水清洗單位進行清洗一次，并將水樣送指定部門檢測，化驗結果由公司