最新攀枝花市文化廣場二期綜合樓可行性研究報告

1、攀枝花市文化廣場二期綜合樓可行性研究報告一、項目背景1、項目名稱：鳳凰城區(qū)文化廣場二期園區(qū)2、承包商概覽：四川省攀枝花市泰坤房地產(chǎn)開發(fā)公司是攀枝花市專業(yè)房地產(chǎn)項目開發(fā)公司，近年來，攀枝花市公司房地產(chǎn)項目穩(wěn)步發(fā)展，已經(jīng)成功開發(fā)了很多房地產(chǎn)項目。其他開發(fā)項目投入巨額資金，該項目因大量工程而建設周期長。泰坤房地產(chǎn)開發(fā)公司為了降低投資風險，決定與中國19例攀枝花分公司共同建立控股公司，共同開發(fā)這項事業(yè)。攀枝花市泰坤房地產(chǎn)開發(fā)公司是在市政府同意下成立的。集團注冊資本金為1.5億韓元，是攀枝花市專業(yè)房地產(chǎn)建設的主力軍，是資產(chǎn)管理和管理、創(chuàng)業(yè)創(chuàng)業(yè)創(chuàng)業(yè)創(chuàng)業(yè)創(chuàng)業(yè)創(chuàng)業(yè)創(chuàng)業(yè)創(chuàng)業(yè)創(chuàng)業(yè)創(chuàng)業(yè)創(chuàng)業(yè)創(chuàng)業(yè)、技術產(chǎn)權交易中心、建

2、設融為一體的大型民間團體。3、可行性研究報告編寫標準：(1) 城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范(2) 攀枝花市規(guī)劃管理條例和技術規(guī)定(3) 城市居住區(qū)公共服務設施設置規(guī)定(4) 住宅設計規(guī)范(5) 住宅建筑設計標準(6) 建筑工程交通設計及停車場設置標準(7) 城市道路綠化規(guī)劃及設計規(guī)范(8) 高層民用建筑設計防火規(guī)范二、項目概述1、宗地位置：項目概述：四川省攀枝花市大袞房地產(chǎn)開發(fā)公司，建議項目為攀枝花市規(guī)劃建筑設計研究所，建議文化廣場地面22層，地下2層框架剪力墻結(jié)構園區(qū)，建議場地為金沙江南岸，西臨盆之花大階梯2、建設規(guī)模和目標：攀枝花市土地范圍是四川省攀枝花市泰坤房地產(chǎn)開發(fā)公司，建議的項目是攀枝花市

3、規(guī)劃建筑設計研究所，建議的文化廣場市地面22層，地下2層框架剪力墻結(jié)構園區(qū)。3、周邊環(huán)境和設施(1)建筑物和建筑物的突出部分，距離東面大通道的邊緣超過7米。(2)建筑和建筑物的突出部分必須低于人民街中心線20米(3)東南角應適當轉(zhuǎn)讓建筑物。(4)建筑和建筑物的突出部分向北后退了3米以上。(4、項目投資資金和收益項目總投資：1967.7萬元自有資金投入：1240萬元房屋售價：2000元/平方米項目銷售收入：5904萬元項目稅后利潤總額：1127萬14000元項目總利潤運行：27.28%項目內(nèi)部收益率：25.39%三、項目建設的原因1、市場分析隨著國家福利廢除住房政策的出臺，人們生活水平的提高，一

4、度停滯的房地產(chǎn)市場開始暴漲，住房銷售再次出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，購房客戶的主體從集團逐步轉(zhuǎn)變?yōu)閭€人。預計未來幾年住宅商品房需求將穩(wěn)步增長，進入順利發(fā)展階段。改革開放以來，中高收入階層逐漸崛起，在南京消費群中占了很大份額，對環(huán)境優(yōu)美、質(zhì)量優(yōu)良的中高檔住宅的消費需求增加了。從目前的情況來看，南京房地產(chǎn)住宅產(chǎn)業(yè)總體上具有基本供求平衡，但交通便利，配套設計優(yōu)秀，合理價格的商品住宅在地區(qū)銷售火爆。開發(fā)人員往往將這些市場需求確定為項目開發(fā)的起點。2、項目建設有利于我們公司在攀枝花房地產(chǎn)市場的進一步開發(fā)和發(fā)展依靠昌開發(fā)區(qū)的優(yōu)惠政策及政府支持，自成立以來，堅持“追求卓越，盡力”的企業(yè)理念?；诒行膮^(qū)、輻射東部、西部、

5、仁河等。通過該項目的開發(fā)，占領鳳凰地區(qū)房地產(chǎn)市場，開發(fā)公司實力，進一步鞏固攀枝花房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)形象。3、我市經(jīng)濟整體發(fā)展的必要性房地產(chǎn)業(yè)是從事城鄉(xiāng)特別是城市住宅和土地綜合開發(fā)和管理的，城市存在和發(fā)展的物質(zhì)基礎，是發(fā)展國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以加快市場經(jīng)濟的進程。根據(jù)我市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“九”計劃和2010年長期愿景對象綱要精神，從“九”開始，房地產(chǎn)業(yè)被列為重點培育產(chǎn)業(yè)。按照市委和市政府提出的“一年初的可視效果，三年一次的面貌變化，五年躍升到新階段”的要求，我市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在“九”期間充分發(fā)揮先發(fā)制人產(chǎn)業(yè)的作用，加快房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的商業(yè)化、市場化、現(xiàn)代化步伐，堅持“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布

6、局、綜合開發(fā)、復合建設”的原則本工程對于進一步加快中低檔住宅建設項目我市住宅建設，滿足逐漸富裕的人們對中檔住宅的消費需求，提高人們的生活質(zhì)量，培育新的經(jīng)濟增長點，具有十分積極的意義。4、項目建設符合攀枝花市的區(qū)建設精神國家繼續(xù)實行擴大內(nèi)需、促進經(jīng)濟增長的政策，房地產(chǎn)市場潛力巨大，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)期待的盈利能力將進一步提高。國家取消對房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款的銀行限制，解除對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的禁令，進一步增強了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的信心。攀枝花市政府加大了對房地產(chǎn)業(yè)的投資。每年投資10億元建設60萬平方米，5年建設300萬平方米，5年解決3萬居民住房問題的戰(zhàn)略方針的實施對房地產(chǎn)業(yè)的影響非常明顯。形成了第二次和第三

7、次市場聯(lián)系效應。攀枝花市房地產(chǎn)市場多年健康規(guī)范的發(fā)展，加上廣泛的宣傳指南，市場運行逐步緩解條件，市民購買舊住房新、二級住房產(chǎn)業(yè)的積極性逐步調(diào)動和再生，我市房地產(chǎn)市場已經(jīng)形成了二級、三級市場聯(lián)動的良好局面。部分條件好的行政和企業(yè)事業(yè)單位已經(jīng)進入住房貨幣分配階段，住房改造前的好條件逐步消化，然后轉(zhuǎn)入個人住房購買，可以刺激住房有效需求，形成住房多層次消費。因此，我們公司決定在該地區(qū)內(nèi)尋找合適的地區(qū)進行投資，建設高質(zhì)量的商品住宅小區(qū)。由于本地區(qū)內(nèi)土地的不足和我們公司的資金暫時不足，我們決定將中國19例攀枝花分公司選定為戰(zhàn)略伙伴，雙方協(xié)商共同開發(fā)攀枝花市文化廣場第二階段園區(qū)。具體的合作方式在籌資部分詳細

8、說明。5、由于城市地區(qū)的可開發(fā)土地不足，雙方共同開發(fā)這個項目符合我們公司的投資開發(fā)戰(zhàn)略從土地供應的角度來看，由于土地數(shù)量的相對穩(wěn)定和90年代中期以來攀枝花房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，攀枝花市土地資源越來越少，城市地區(qū)土地供應的絕對數(shù)量必然減少。由于該項目的開發(fā)，100多畝大規(guī)模住宅區(qū)不足的土地，土地資源寶貴。隨著土地供應市場的秩序日益規(guī)范，為了合理利用城市土地資源，土地收購方法已經(jīng)從過去的分配、協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式逐步轉(zhuǎn)變?yōu)榕馁u、投標方式為主。此后，兩種方式必然會使土地收購成本上升，對項目開發(fā)和建設不利。該項目計劃了攀枝花市電影院公司紅線范圍的定點建筑面積，為資金流動周轉(zhuǎn)率和項目建設收益創(chuàng)造了良好條件。同時

9、確保具有大規(guī)模開發(fā)潛力的地塊，有助于項目的滾動開發(fā)。根據(jù)市場動態(tài)合理調(diào)整設計方案和營銷策略，穩(wěn)步樹立項目品牌形象，在攀枝花房地產(chǎn)市場上并不少見。項目周邊房地產(chǎn)的開發(fā)已經(jīng)提高了本地區(qū)土地的潛在價值，本項目的開發(fā)可以實現(xiàn)潛在價值。6、項目開發(fā)的好處四川省攀枝花市泰國錢錕房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)驗和良好信譽市電影院公司的相關政策優(yōu)勢和擁有足夠的土地四、市場分析1、攀枝花概覽攀枝花市是四川省六大中心城市之一。1992年國家公布的中國城市綜合經(jīng)濟實力50強中，攀枝花名列第21位。2001年攀枝花市國內(nèi)生產(chǎn)總值達到1348億元，以可比價格比2000年增長了12%。經(jīng)濟運行質(zhì)量提高，全年實現(xiàn)150.18億元，同比增

10、長21.8%，占國內(nèi)生產(chǎn)總值比重11.1%。1992年以來，攀枝花經(jīng)濟發(fā)展進入了快車道，全市GDP繼續(xù)保持兩位數(shù)的增長，高于全國、地方平均水平。經(jīng)濟運行質(zhì)量和效率顯著提高，人民生活水平繼續(xù)提高，各種社會事業(yè)全面發(fā)展，實現(xiàn)了“十一五”的良好開放。經(jīng)過千年的開拓染色，創(chuàng)造了光輝的物質(zhì)文明和精神文明的獨特地理環(huán)境，為攀枝花的快速發(fā)展奠定了堅實的基礎。攀枝花自成立以來幾十年發(fā)展起來的攀枝花，已經(jīng)是以鋼鐵為主的產(chǎn)業(yè)基地、西南中國的對內(nèi)外貿(mào)易中心、中國西南最大的交通樞紐和重要的教育、科研基地，在全國221個以上的城市中，攀枝花的綜合經(jīng)濟實力居第21位，是中國的大中心城市之一。改革開放以來，攀枝花的投資“低

11、濕地效應”，是目前中國中西部大都市中第一個利用外資，實際利用外資13.7億美元，在全球5個大洲10多個國家或地區(qū)處使用外資。2、兵草崗房地產(chǎn)住宅市場分析(1)鳳凰城區(qū)概況四川省攀枝花市開發(fā)的“鳳凰區(qū)”二期工程是該市2001年的大規(guī)模投資項目，市政府作為第一個智能示范住宅示范項目，位于政治經(jīng)濟文化中心的攀枝花市冰川江。開發(fā)的鳳凰城地區(qū)第二階段將由具備歐式建筑風格的23套住宅小區(qū)組成?？偯娣e2公頃，二期總土地近120畝，總建筑規(guī)模近18萬平方米。金沙江邊、離散近水、幽靜的環(huán)境、交通發(fā)達，距攀枝花機場20公里，距攀枝花站15公里，旅行很方便。(2)建筑類型攀枝花市住宅建筑類型現(xiàn)狀：多層。作為最常見的

12、建筑形式，多層住宅仍然是市場供給的主體，這在城鄉(xiāng)結(jié)合部的郊區(qū)房地產(chǎn)市場中尤為突出。現(xiàn)在市中心的多層項目越來越少，有徹底“離開市中心”的傾向。小高層?，F(xiàn)在高層的最大特點是把“莊園”擴大到郊區(qū)。小高層建筑也擺脫了“村脈”的市中心，出現(xiàn)在遠離市中心的城鄉(xiāng)結(jié)合部。位于攀枝花3號的第一階段項目展示了3個有電梯的小高層建筑和公寓單元的創(chuàng)新設計，市場反映很好。高層。目前攀枝花市高層房地產(chǎn)驚慌的現(xiàn)狀正被市中心日益增加的下一代高層住宅項目所改變。市內(nèi)一些高層建筑上市了，給高層房地產(chǎn)市場增添了幾分亮麗的色彩。上?；▓@、陽光怡景花園等樓群相繼推出，高質(zhì)量塑造了江城樓最高級別墅的形象，改變了高層建筑的現(xiàn)狀。五、全球總

13、體規(guī)劃：(1)常規(guī)布局住宅是多層水溫藥層住宅，可以結(jié)合徐璐其他單位，根據(jù)攀枝花地區(qū)的地理緯度和地段環(huán)境條件，適當設計丈夫東、西南偏宅，在不影響日照的情況下改善居住區(qū)的空間景觀效果，避免一般地區(qū)兵營熱的單調(diào)布置。還可以增加集團綠地。景觀設計改變了整個區(qū)域的設計集中，改變了地塊大規(guī)模綠地的形態(tài)，在確保集中綠地指標的前提下，設計了群體綠地，使每個家庭擁有更好的景觀。根據(jù)場地情況，該地區(qū)的道路根據(jù)山的自由布局，兩個主要入口分別放置在東部國民路和泰國3路、千元路的交點。入口處設置了小區(qū)中央廣場，場內(nèi)沿大梯路布置了商業(yè)、文化娛樂設施；小區(qū)太沿著你的路安排幼兒園和小學。綠色街道鄭源、老人活動場、兒童活動場、

14、體育健身場等綠化休養(yǎng)地。按建筑組自然布置。古瀨車站內(nèi)停車根據(jù)場地情況，將路邊港口式停車和地下集中車庫結(jié)合起來。住宅采用庭院式布置，保證小區(qū)有比較寬敞的中心休閑空間。庭院之間將設置綠地、晨練、兒童游戲等鄰里交往空間。該地區(qū)的公路將整個場地分為a、b、c和d四個區(qū)域。其中，a區(qū)向小區(qū)西北方向按地形布置了一群2 3層的別墅。b、c區(qū)為公寓小區(qū)東側(cè)較平的區(qū)域，配有水溫藥層多層公寓；d區(qū)為區(qū)域土地西南部布置一般多層公寓。小區(qū)道路自由布局，延伸到了各個住宅群。主干道寬度7米，車公路寬4米，支路寬2米。項目主要技術指標表項目測量結(jié)果值(%)占地面積379.0畝家具數(shù)3200戶居住人員11200人平均人口3.

15、5人僅總建筑面積M2 35.37 100.0僅住宅建筑面積M2 32.13 90.8其中，施工面積為1萬M2 3.24 9.2平方米住宅平均層數(shù)4.20米計劃人口總密度人/ha 443容積率1.4建筑密度： 40%(2)土木零件(a)建筑住宅區(qū)的規(guī)劃布局要處理好網(wǎng)絡結(jié)構、建筑布局和空間、環(huán)境的內(nèi)部連接，在調(diào)整中尋找變化，重點關注住宅環(huán)境和住宅單體的建筑設計。在單體設計中，調(diào)整空調(diào)室外機位置，用建筑構件遮擋屋頂，屋頂高低不平，平坡結(jié)合，變化很多。根據(jù)人力車基本轉(zhuǎn)換原則，進行小區(qū)道路網(wǎng)、停車設施計劃。停車位汽車為0.7輛/家庭，自行車為1.8輛/家庭考慮。園區(qū)在布局上稀釋喬丹，強調(diào)花園，通過中央綠

16、地，通過綠色走廊，經(jīng)過整個地球各個區(qū)域。住宅綠化系統(tǒng)是中央綠地、景觀綠色走廊、庭院綠地、建筑外觀、上面的植物形成虛線、徐璐滲透的三維綠化景觀。小區(qū)公共建筑被安排在小區(qū)東側(cè)，沿著普通公路安排中心俱樂部、農(nóng)民市場、超市、小學、幼兒園。住宅設計從人類行為科學開始，適應不同家庭構成的需要，廣泛使用新材料、新技術，提高居住功能。住宅在庭院樣式的布置，各建筑周圍合成了相對獨立的庭院空間。規(guī)劃設計“以人為本”的指導思想，根據(jù)現(xiàn)代家庭生活行為規(guī)則和市場需求進行住宅設計，利用新技術實現(xiàn)節(jié)能、節(jié)水、環(huán)境保護、智能等新材料設備和節(jié)能、智能、舒適、生態(tài)、安全要求。(b)套裝一套水下樓層多層住房面積每套100-200平方米，以高收入層為目標的建筑以庭院方式自由布置。通常多層住宅面積為每建60-150平方米，以中等收入人群為對象，建筑物沿丘陵網(wǎng)自由布置成庭院。以4 6層水溫型、現(xiàn)有f型、a型、c型為主，將增加200平方米左右面積的水溫藥層公寓。其中f型為4層的水溫藥層公寓面積為160平方米，占30%。a型為6層的水溫藥層公寓面積為165平方米，南口占20%，北口占20%。6層單層公寓c型142平方米，占10%。面積系數(shù)：1、客廳：水溫藥層35 45平方米；單層25 35平方米，3.5 4.2平方米；2、廚房加餐廳：15 20平方