物業(yè)管理師2011

1、物業(yè)管理綜合能力講義,主講人：王 貴 春 E-mail: 重慶大學建設管理與房地產(chǎn)學院,Welcome,1 如何應付考試 2 第1章 法律基礎知識與應用 本科目在2011.9.18上午考試,物業(yè)管理綜合能力串講,2011年的考試安排在09.17-18日兩天，合理安排復習時間 弄清考試大綱要求，注意出題比例和分數(shù)一般地 掌握部分 約占 60% 熟悉部分 約占 30% 了解部分 約占 10% 注意題型，本門課程是單項選擇、多項選擇和綜合分析題 單項選擇題 60*1=60分 多項選擇題 10*2=20分 綜合分析題 2*10=20分,1 如何應付物業(yè)管理師考試,對于國家級的考試，要以書為準，基本上是

2、書上的基本點 書上的知識點，尤其是講義的知識點，應記憶為主 至少要看書兩遍，不一定要背，如看小說一樣看兩遍 我們學員同志，年齡偏大，要多花時間記憶才是硬道理 重點看和記憶講義，這些知識點是經(jīng)過整理的 對重點章節(jié)，應重視，局部章節(jié)要忽略 100分的題不可能均勻分布 12章，有些章重要，分值大 個人觀點 1章、2章、4章、6章、7章、10章、12章很重要 分值與頁數(shù)的比重大的章節(jié)要重視。5章19頁、7章23頁,1 如何應付物業(yè)管理師考試,1 如何應付考試 2 第1章 經(jīng)濟學知識與應用,物業(yè)管理綜合能力串講,1.1 關(guān)于本章考試大綱 1.2 具體知識點,第1章 經(jīng)濟學知識與應用,1.1 經(jīng)濟學知識與

3、應用大綱,考試目的： 本部分的考試目的是測試應考人員對經(jīng)濟學知識的掌握程度，以及對需求理論、供給理論、均衡價格的確定、彈性理論、規(guī)模報酬、成本理論、市場失靈的等知識在物業(yè)管理中的應用。,1.1 經(jīng)濟學知識與應用大綱,掌握： 需求以及影響需求的主要因素1.1 P1 需求法則的基本內(nèi)容1.1 P2 供給的方式1.1 P4 供給定律 1.1 P5（缺，補充） 彈性理論1.2 P8-12 邊際收益遞減規(guī)律1.3 P13 規(guī)模報酬1.3 P17 成本理論1.4 P19-22,1.1 經(jīng)濟學知識與應用大綱,熟悉： 均衡價格的決定 1.1 P7 影響需求彈性的主要因素 1.2 P9 影響供給彈性的主要因素

4、1.2 P12 生產(chǎn)理論 1.3 P12-18 市場失靈及政府調(diào)節(jié)相關(guān)內(nèi)容 1.5 P23-29,1.1 經(jīng)濟學知識與應用大綱,了解： 需求量與需求的異同補充 1.1 個人需求與市場需求的關(guān)系1.1 P3 供給函數(shù)1.1 P4 市場均衡1.1 P6 彈性系數(shù)及其意義1.2 p10-11 生產(chǎn)函數(shù)1.3 P13 邊際成本1.4 P20 外部性問題1.5 P26,1.1 關(guān)于本章考試大綱 1.2 具體知識點,第1章 經(jīng)濟學知識與應用,1.2.1 需求、供給與局部均衡價格理論 1.2.2 彈性理論 1.2.3 生產(chǎn)理論 1.2.4 成本理論 1.2.5 市場失靈 1.2.6 經(jīng)濟學基礎知識在物業(yè)管理

5、中的應用,1.2 經(jīng)濟學知識與應用知識點,1.2.1 需求、供給與局部均衡價格理論,一、前言知識點 1. 資源的“稀缺性”是經(jīng)濟學所關(guān)注和研究的永恒問題 2. 經(jīng)濟學的核心問題： 在既定的有限資源條件下，如何進行合理配置資源， 以使其能盡可能的滿足人類的需求，即 （1）生產(chǎn)什么；（2）為誰生產(chǎn)；（3）如何生產(chǎn)等,1.2.1 需求、供給與局部均衡價格理論,二、需求 demand （一）個人需求 個人需求是表示一個人在某一特定時間內(nèi)，在各種可能的 價格下，他將購買的某種商品的各種數(shù)量。 個人對于商品的需求需要具備兩個條件： 第一：個人具有購買意愿； 第二：個人具有支付能力。 * 沒有支付能力的購買

6、意愿只是自然需要而不構(gòu)成需求。 影響個人需求的因素：P34-2 個人的偏好、資產(chǎn)與收入 個人所購買的商品的價格 與個人所購買的商品的價格有關(guān)的其他商品的價格 以及消費者對商品未來價格的預期等,1.2.1 需求、供給與局部均衡價格理論,二、需求 demand （二）市場需求 市場需求表示在某一特定市場和某一特定時期內(nèi)，所有購買者在各種可能的價格下將購買的某種商品的各種數(shù)量。 由于市場需求是個人需求的加總，因此，凡是影響個人需求的因素都會影響市場需求。 市場需求還受消費者人數(shù)多寡的影響。 有些情況下，某種商品的價格降低后，每個消費者對于該商品的需求量都增加了，從而市場需求量也增加了；但另一些情況下

7、，某種商品的價格降低后，市場需求量的增加并不是由于原有的消費者消費量增加了，而是由于消費該商品的消費者數(shù)目增加了。,1.2.1 需求、供給與局部均衡價格理論,二、需求 demand （三）需求與需求量 P34-1 需求是消費者在某種商品其價格恒定情況下，受經(jīng)濟因素影響， 而引起能夠購買的某種商品的間接數(shù)量。 需求量是消費者在不同的價格下所希望能夠購買的同種商品的 數(shù)量。 二者關(guān)系： 需求的變動是指由該商品價格以外的其他因素引起的變動，比如消費習慣、工資變動等等，在圖上表現(xiàn)為需求曲線的平行移動；需求量的變動是指由該商品的價格變動所引起的變動，表現(xiàn)為一條需求曲線上不同點之間的關(guān)系 。 在其他條件不

8、變的情況下，如果是價格引起的變化，就是需求量的變化，直觀的表示就是在同一條需求曲線上從A點移動到B點；如果價格不變，但其他條件引起發(fā)生的變化就是需求的變化，直觀表示就是需求曲線本身(整條)在位移。,1.2.1 需求、供給與局部均衡價格理論,二、需求 demand （四）需求法則的基本含義和適用條件 P34-3 需求法則：假定其他條件不變，商品的需求量與價格呈反方 向變化：價格上升，需求量下降；價格下降，需求量上升。 需求法則的適用條件： （1）其他條件不變是指影響需求的其他因素不變，離開了這一前提，需求定理就無法成立。 例如，如果收入增加，商品本身的價格與需求量就不一定成反方向變動。 （2）需

9、求定理指的是一般商品的規(guī)律，但這一定理也有例外。比較重要的是炫耀性商品與吉芬商品。 （3）需求定理反應了商品價格于其需求量之間的反方向變動關(guān)系，這種變動關(guān)系是由收入效應合和替代效應共同作用形成的。,1.2.1 需求、供給與局部均衡價格理論,三、供給 供給是指在某一特定時期內(nèi)，單個生產(chǎn)者在各種可能 的價格下愿意并且能夠出售的某種商品的各種數(shù)量。 主要影響單個廠商供給的因素：P34-5 廠商打算出售的商品的價格； 為生產(chǎn)該商品廠商所投入的生產(chǎn)要素的成本； 廠商的技術(shù)狀況； 廠商對于商品未來價格的預期； 其他商品的價格等等。,1.2.1 需求、供給與局部均衡價格理論,三、供給 供給規(guī)律：是在其他條件

10、不變的情況下，一般而論，隨著商品價格的升高，生產(chǎn)者愿意并且能夠提供的商品數(shù)量增加；相反，隨著商品價格的降低，生產(chǎn)者愿意并且能夠提供的商品數(shù)量減少。即生產(chǎn)者的供給量與商品價格之間呈同方向變動。這一規(guī)律被稱為供給規(guī)律。 供給函數(shù)QS=F(P)表示一種商品的供給量和該種商品價格之間存在著一一對應的關(guān)系。它就表示這種供給數(shù)量和影響該供給數(shù)量的各種因素之間的相互關(guān)系。影響供給的各個因素是自變量，供給數(shù)量是因變量。 除某些特殊資源（如土地、勞動等資源），大多數(shù)商品的供給曲線是向右上方傾斜的，表明供給量與價格是同方向變動。,1.2.1 需求、供給與局部均衡價格理論,四、局部均衡價格理論 （一）均衡價格與均衡

11、數(shù)量（熟悉） 在某種商品的各種可能的價格中，必有買者和賣者共同接受的價格。在這個價格下，需求量等于供給量，從而使商品的市場達到一種平衡。 達到市場均衡時的價格稱之為均衡價格，達到市場均衡時的數(shù)量稱為均衡數(shù)量。 P34-6 由市場需求函數(shù)與市場供給函數(shù)可以求出均衡價格與均衡數(shù)量。,1.2.1 需求、供給與局部均衡價格理論,四、局部均衡價格理論 （一）均衡價格與均衡數(shù)量 商品均衡價格與均衡數(shù)量的形成是市場供求力量自發(fā)作用的結(jié)果。在這一均衡點，生產(chǎn)這一商品的所有生產(chǎn)者愿意接受的價格與愿意提供的數(shù)量等于消費這一商品的所有消費者愿意支付的價格與愿意購買的數(shù)量。 任何脫離這一均衡點的狀況都稱為失衡。 在失

12、衡的情況下，市場上供求力量的自發(fā)作用最終會實現(xiàn)均衡。,1.2.1 需求、供給與局部均衡價格理論,當某種商品的供給超過需求時，提供這種商品的廠商會竟相壓價出售。這將會降低該商品的市場價格。較低的市場價格會提高消費者的需求而降低生產(chǎn)者的供給，而最終實現(xiàn)供求的均衡。反之，當某種商品的需求超過供給時，消費者會競相以高價購買該商品，這將會提高市場價格。較高的市場價格會降低消費者的需求而提高生產(chǎn)者的供給，從而在較高的均衡價格下實現(xiàn)供給量與需求量的均衡。 （二）關(guān)于均衡點的討論 均衡點的存在性如需求曲線和供給曲線在第一象限存在交點 均衡點的唯一性只存在唯一的均衡價格與均衡數(shù)量（局部均衡） 均衡點的穩(wěn)定性 當

13、價格略微偏離均衡點，因市場力量或其他經(jīng)濟機制的作用而使價格自動地逼近并達到均衡點,1.2.1 需求、供給與局部均衡價格理論,五、供求定理 P34-7 （1）如供給不變 ：需求增加使需求曲線向右上方移動，均衡價格上升，均衡數(shù)量增加； 需求減少使需求曲線向左下方移動，均衡價格下降，均衡數(shù)量減少。 （2）如需求不變：供給增加使供給曲線向右下方移動，均衡價格下降，均衡數(shù)量增加 ；供給減少使供給曲線向左上方移動，均衡價格上升，均衡數(shù)量減少。 可歸納為，供求定理：需求的變動引起均衡價格與均衡數(shù)量同方向變動 ；供給的變動引起均衡價格反方向變動，均衡數(shù)量同方向變動。 注意：供求定理不是供給定理和需求定理的加總

14、。供求定理表明的是供求變動對均衡的影響；而供給定理和需求定理表示商品價格變化對其供給量和需求量的影響。,1.2.2 彈性理論（掌握）,五、需求彈性 在西方經(jīng)濟學中，彈性指的是消費者和生產(chǎn)者對價格變化的反應程度 1、需求彈性的定義 需求彈性是指由于影響需求的諸因素發(fā)生變化后，需求量做出反應的程度。P34-8 從理論上分析，可以對影響需求的任何變量的彈性進行考察，但由于其中一些因素難以量化，因此通?？疾斓臑樾枨蟮膬r格彈性、需求的交叉彈性和需求的收入彈性。而需求的價格彈性具有代表性，因此我們僅討論需求的價格彈性，并按通常習慣稱之為需求彈性。 各種商品的需求彈性是不同的，通常用需求彈性系數(shù)來表示需求彈

15、性的大小。 需求彈性系數(shù)=需求量變動率/價格變動率,1.2.2 彈性理論（掌握）,五、需求彈性 2、理解需求彈性和需求彈性系數(shù)的要點 需求彈性是指價格變動所引起的需求量變動的程度，即需求量變動對價格變動的反應程度。價格是自變量，需求量是因變量。 需求彈性系數(shù)是指需求量變動率與價格變動率的比值，而不是需求量變動絕對量與價格變動絕對量的比值，這樣可以排除計量單位的影響。 需求彈性系數(shù)的數(shù)值可以是正值，也可以是負值，這取決于有關(guān)需求量和價格兩個變量的變動方向。若它們同方向變動，則E為正值；反之，E為負值。實際運用時，為方便起見一般都取其絕對值，E的絕對值表示變動程度的大小。 同一條需求曲線上不同點的

16、需求彈性系數(shù)大小并不一定相同。,1.2.2 彈性理論（掌握）,五、需求彈性 3、需求彈性的分類范圍根據(jù)需求彈性系數(shù)大小分類 |Ed|=0，需求完全無彈性或需求彈性為零，表明無論價格如何變動，需求量都固定不變，需求曲線是一條與橫軸垂直的線 |Ed|=，需求有完全彈性，表明在價格既定的條件下，需求量是無限的。需求曲線是一條與橫軸平行的直線 |Ed|=1，需求為單一彈性，表明價格每提高（或降低）一定比率，則需求量相應減少（或增加）相同的比率，需求曲線為一條正雙曲線 |Ed|1，需求富有彈性，表明價格每提高（或降低）一定比率，則需求量相應減少（或增加）更大的比率，需求曲線平坦 0|Ed|1，需求缺乏彈

17、性，表明需求量變動比率的絕對值小于價格變動比率的絕對值，需求曲線比較陡峭,1.2.2 彈性理論（掌握）,五、需求彈性 4、影響需求彈性的主要因素大綱要求熟悉 商品的替代品數(shù)目和可替代程度。 消費者對某種商品的需求程度以及商品在消費者家庭預算中所占的比例。 商品本身用途的多用性。某種商品的用途越多，其需求彈性越大。 商品的耐用程度。商品越是耐用，需求彈性越小。 時間的長短。需求彈性是時間的函數(shù)，會隨時間的變化而變化 。,1.2.2 彈性理論（掌握）,五、需求彈性 4、影響需求彈性的主要因素大綱要求熟悉 商品的替代品數(shù)目和可替代程度。一般而言，如果某種商品的替代品數(shù)目很多，則該商品的需求很可能是富

18、有彈性的。因此，把一種商品的范圍限定的越窄，它的替代品越多，需求彈性也越大。另一方面，如果某種商品有完全相近的替代品，則該商品的需求可能有完全彈性。,1.2.2 彈性理論（掌握）,五、需求彈性 4、影響需求彈性的主要因素大綱要求熟悉 消費者對某種商品的需求程度以及商品在消費者家庭預算中所占的比例。若商品是家庭生活的必需品，如柴米油鹽等，則它們的需求彈性通常很小，因為無論這些商品是否漲價，消費者都必須購買，而且它們在家庭開支中所占比例也不大，因此它們價格的漲跌對每個家庭需求的影響都很小。同時，若商品為奢侈品，則通常可有可無，因此需求彈性相對較大。同時，商品在消費者家庭預算支出中占的比例也影響到它

19、們的需求彈性。對于那些占家庭支出比例較大的商品，如果它們的價格上漲，則對消費者的生活影響較大，因而需求量必然減少很多，所以她們的需求彈性也較大；反之，則需求彈性相對較小。,1.2.2 彈性理論（掌握）,五、需求彈性 4、影響需求彈性的主要因素大綱要求熟悉 商品本身用途的多用性。某種商品的用途越多，其需求彈性越大。因為用途越多的商品其價格發(fā)生變化時，會從多種途徑影響到對它的需求。 商品的耐用程度。商品越是耐用，需求彈性越小。因為消費者一旦購買耐用品，即使它們的價格下降，消費者也不會在短期內(nèi)重新購置。 時間的長短。需求彈性是時間的函數(shù)，會隨時間的變化而變化 。一般而言，時間越長，消費者和廠商越容易

20、找到新的替代品，因而需求也越有彈性。,1.2.2 彈性理論（掌握）,六、供給彈性 1、供給彈性的含義根據(jù)需求彈性系數(shù)大小分類 供給彈性是指由于影響供給的因素發(fā)生變化后，供給量做出反應的程度。一般考察的是供給的價格彈性，通常用供給價格彈性系數(shù)來表示價格變動引起供給量變動的程度。P34-8 供給價格彈性系數(shù)是供給量變動率與價格變動率的比值，以Es表示。 Es=（Q/Q）/（P/P ）,1.2.2 彈性理論（掌握）,六、供給彈性 2、理解供給價格彈性和供給價格彈性系數(shù)的要點 供給價格彈性是指價格變動所引起的供給量變動的程度，即供給量變動對價格變動的反應程度。價格是自變量，供給量是因變量。 供給價格彈

21、性系數(shù)是供給量變動率與價格變動率的比值，而不是供給量變動的絕對量與價格變動絕對量的比值。 供給價格彈性系數(shù)的數(shù)值一般都為正值，反映了供給量與價格同方向變動的供給規(guī)律，E的值表示變動程度的大小。 一條供給曲線上不同點的供給價格彈性系數(shù)大小并不一定相同。,1.2.2 彈性理論（掌握）,六、供給彈性 3、供給價格彈性的分類根據(jù)供給價格彈性系數(shù)大小分類 |Es|=0，供給完全無彈性或供給價格彈性為零，表明無論價格如何變動，供給量都固定不變，供給曲線是一條與橫軸垂直的線 |Es|=，供給價格彈性無窮大或供給有完全彈性，表明在價格既定的條件下，供給量是無限的。供給曲線是一條與橫軸平行的直線 |Es|=1，

22、供給為單一彈性，表明價格每提高（或降低）一定比率，則供給量相應增加（或減少）相同的比率，供給曲線是一條以坐標原點為起點的一條直線 |Es|1，供給富有彈性，表明價格每提高（或降低）一定比率，則供給量相應增加（或減少）更大的比率，供給曲線比較平坦 0|Es|1，供給缺乏彈性，表明供給量變動率的絕對值小于價格變動比率的絕對值，供給曲線比較陡峭,1.2.2 彈性理論（掌握）,六、供給彈性 4、影響供給價格彈性的主要因素 與需求價格彈性有所不同，影響供給價格彈性大小的因素主要表現(xiàn)在兩個方面：一是從廠商供應能力和產(chǎn)品生產(chǎn)周期方面考慮，時期長短是決定供給價格彈性大小的主要因素；二是從廠商生產(chǎn)產(chǎn)品的成本方面

23、考慮，由于廠商供給一定量產(chǎn)品所要求的售價取決于產(chǎn)品的成本，所以產(chǎn)品的成本狀況決定供給價格彈性的大小。,1.2.2 彈性理論（掌握）,六、供給彈性 4、影響供給價格彈性的主要因素 在很短的時間內(nèi)，廠商能夠提供給市場的產(chǎn)品量，僅限于以生產(chǎn)的產(chǎn)品存量，供給量無法隨價格變動而變動，因此供給價格彈性為零。同樣，對于生產(chǎn)周期較長的產(chǎn)品，即使價格上漲，在極短的時期內(nèi)也無法形成現(xiàn)實供給，因而影響供給價格彈性。如房地產(chǎn)建設周期一般較長，所以通常采用預售的辦法形成現(xiàn)實供給，從而增加供給價格彈性。在短期內(nèi)，廠商可通過利用現(xiàn)有固定資產(chǎn)而增加可變生產(chǎn)要素來擴大產(chǎn)量。在長期，各廠商則通過調(diào)整生產(chǎn)能力來擴大生產(chǎn)規(guī)模，同時，

24、價格信號引導資源流向的作用，加工及價格彈性增加，從而形成極短時期、短期、以及長期三種不同的供給曲線。,1.2.3 生產(chǎn)理論（熟悉）,七、生產(chǎn)與生產(chǎn)要素 廠商是指在市場經(jīng)濟條件下為獲取利潤而從事生產(chǎn)的某個 經(jīng)濟單位，作為產(chǎn)品的生產(chǎn)者和商品的供給者。 生產(chǎn)，就是指廠商把各種生產(chǎn)要素作為投入品進行組合 并轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品的過程。 生產(chǎn)要素：西方經(jīng)濟學一般將生產(chǎn)中各種資源投入概括 為勞動、土地、資本、以及管理者才能等。 生產(chǎn)函數(shù)是指在既定的生產(chǎn)技術(shù)條件下，對各種生產(chǎn)要素的 一定數(shù)量的組合與產(chǎn)品最大產(chǎn)出量之間依存關(guān)系的數(shù)學描述， 一般表達式： TP=P（Q1，Q2，Qn）=F(X1，X2，Xm) 常簡化為 T

25、P=Q=f（L，K）,1.2.3 生產(chǎn)理論（熟悉）,八、總產(chǎn)量、平均產(chǎn)量以及邊際產(chǎn)量 總產(chǎn)量TP是指一定量的可變要素投入與固定要素投入組合 所生產(chǎn)的全部產(chǎn)量； 平均產(chǎn)量AP指每單位可變要素平均生產(chǎn)的產(chǎn)量； 邊際產(chǎn)量MP指可變生產(chǎn)要素每增加一個單位所增加的產(chǎn)量。 三者用公式表示（X表示某種可變要素的投入量）：,1.2.3 生產(chǎn)理論（熟悉）,九、邊際收益遞減規(guī)律 （掌握） 邊際收益遞減規(guī)律也稱生產(chǎn)要素邊際產(chǎn)量遞減規(guī)律，是指在技術(shù)水平不變的條件下，若其他要素固定不變，而不斷增加某種可變要素的投入，開始會使總產(chǎn)量遞增；當要素增加到一定限度后，雖然總產(chǎn)量繼續(xù)增加，但增加的產(chǎn)量逐漸遞減；超過了一定界限繼續(xù)

26、增加可變要素的投入，將使總產(chǎn)量減少。即可變生產(chǎn)要素增加所引起的產(chǎn)量（或收益）的變化可以分為邊際產(chǎn)量遞增、邊際產(chǎn)量遞減、總產(chǎn)量減少三個階段。P34-10,1.2.3 生產(chǎn)理論（熟悉）,十、總產(chǎn)量、平均產(chǎn)量與邊際產(chǎn)量三者之間的關(guān)系,設資本等要素投入固定不變，隨著勞動量的增加，最初總產(chǎn)量、平均產(chǎn)量和邊際產(chǎn)量都是遞增的，但各自增加到一定程度之后就分別遞減?？偖a(chǎn)量曲線、平均常量曲線和邊際產(chǎn)量曲線均表現(xiàn)出先升后降的特征。,1.2.3 生產(chǎn)理論（熟悉）,十、總產(chǎn)量、平均產(chǎn)量與邊際產(chǎn)量三者之間的關(guān)系 當勞動要素的投入增加到一定量時，邊際產(chǎn)量將達到最大值。此前，邊際產(chǎn)量曲線的斜率為正，邊際產(chǎn)量遞增；超過此點，邊

27、際產(chǎn)量曲線的斜率變?yōu)樨?，邊際產(chǎn)量遞減；而在該點的對應處，總產(chǎn)量曲線上的點為該曲線由向上凸轉(zhuǎn)為向下凹的拐點。 若繼續(xù)增加勞動要素的投入，邊際產(chǎn)量曲線將在平均產(chǎn)量曲線的最高點與之相交，此時邊際產(chǎn)量等于平均產(chǎn)量（MP=AP），平均產(chǎn)量達到最大值。此前，平均產(chǎn)量遞增，邊際產(chǎn)量大于平均產(chǎn)量（MPAP）；超過此點后，平均產(chǎn)量遞減，邊際產(chǎn)量小于平均產(chǎn)量（MPAP）。 當勞動投入增加到使邊際產(chǎn)量為零時，總產(chǎn)量達到最大值。此后邊際產(chǎn)量為負，總產(chǎn)量將絕對減少。,1.2.3 生產(chǎn)理論（熟悉）,十、總產(chǎn)量、平均產(chǎn)量與邊際產(chǎn)量三者之間的關(guān)系 根據(jù)上述生產(chǎn)的總產(chǎn)量曲線、平均產(chǎn)量曲線和邊際產(chǎn)量曲線之間的關(guān)系，可將生產(chǎn)依邊際

28、產(chǎn)量MP的取值范圍劃分為三個階段。 作為理性的廠商，其決策選擇既不會考慮第階段（MPAP)，也不會考慮第階段（MP0），而會在第階段（MPAP至MP0之間）進行選擇。在第階段，增加勞動投入會增加平均產(chǎn)量，若要素和產(chǎn)品價格不變且產(chǎn)品總可以銷售出去時，增加平均產(chǎn)量則會增加廠商利潤，因此廠商至少將可變要素（勞動量）增加到使邊際產(chǎn)量等于平均產(chǎn)量時為止。而在第階段，由于邊際產(chǎn)量為負，總產(chǎn)量絕對減少，因而廠商也不會選擇。,1.2.3 生產(chǎn)理論（熟悉）,十一、等產(chǎn)量曲線及特征 1、等產(chǎn)量曲線含義,等產(chǎn)量曲線是指勞動L和資本K這兩種生產(chǎn)要素投入的不同數(shù)量組合所能獲得相同產(chǎn)量的生產(chǎn)函數(shù)曲線。如q1、q2、q3

29、每條等產(chǎn)量曲線代表一定數(shù)量的產(chǎn)品，等產(chǎn)量曲線上每一點所代表的兩種要素數(shù)量組合都是有效率的。,1.2.3 生產(chǎn)理論（熟悉）,十一、等產(chǎn)量曲線及特征 2、等產(chǎn)量曲線的特征 等產(chǎn)量曲線是一條從左上方向右下方傾斜的曲線，斜率為負值。 等產(chǎn)量曲線圖中眾多等產(chǎn)量曲線中，同一曲線上的各點代表相同的產(chǎn)量，不同曲線代表不同的產(chǎn)量。等產(chǎn)量曲線按產(chǎn)量的大小順序排列，離原點越近的等產(chǎn)量曲線所代表的產(chǎn)量越小，離原點越遠的等產(chǎn)量曲線所代表的產(chǎn)量越大。 等產(chǎn)量曲線圖上任意兩條等產(chǎn)量曲線不能相交，否則因為相交點上代表的產(chǎn)量相同，從而與兩條等產(chǎn)量曲線總是代表不同產(chǎn)量的特征發(fā)生矛盾。 等產(chǎn)量曲線凸向原點，它表示隨著一種生產(chǎn)要素每

30、增加一單位，可以替代的另一種生產(chǎn)要素的數(shù)量將逐次減少，這是由邊際技術(shù)替代率遞減規(guī)律所決定的。,1.2.3 生產(chǎn)理論（熟悉）,十二、邊際技術(shù)替代率 邊際技術(shù)替代率是指在等產(chǎn)量曲線上兩種生產(chǎn)要素相互替代的比率。它表示增加一單位某種生產(chǎn)要素（如L）的投入量所能替代的另一種生產(chǎn)要素（如K）的數(shù)量，稱為要素L:替代要素K的邊際技術(shù)替代率，記為MRTSlk。 設生產(chǎn)函數(shù)為：Q=f（L，K） 由于在等產(chǎn)量曲線上產(chǎn)量不隨L與的變動而變動，故有：,從邊際技術(shù)替代率的含義看，它可以用等產(chǎn)量曲線上任一點切線的斜率來描述，而該曲線上各點切線的斜率并不相同，因此等產(chǎn)量曲線上各點的邊際替代率也不相同。經(jīng)濟學中通常將等產(chǎn)量

31、曲線斜率的負數(shù)值定義為一種要素替代另一種要素的邊際技術(shù)替代率，它等于兩種要素的邊際產(chǎn)量的比率。,1.2.3 生產(chǎn)理論（熟悉）,十三、等成本線 與投入量的最優(yōu)組合 等產(chǎn)量曲線只是反映生產(chǎn)一定量的產(chǎn)品可以選擇的兩種生產(chǎn)要素可能 的數(shù)量組合，但同一等產(chǎn)量曲線上的不同要素組合，可能會有不同 的成本支出。生產(chǎn)要素的組合受成本因素的約束 等成本線，又稱企業(yè)預算線，它是指在生產(chǎn)要素價格既定的條件下， 生產(chǎn)者以一定量的費用支出所能購買到的兩種生產(chǎn)要素所有可能 數(shù)量組合的集合。 C=K r + L w (K資本 r資本單價 L勞動力 w勞動力單價),1.2.3 生產(chǎn)理論（熟悉）,十三、等成本線與投入量的最優(yōu)組合

32、 投入量的最優(yōu)組合在要素價格既定的條件下，等產(chǎn)量曲線與等成 本線的切點，為成本一定時產(chǎn)量最大（或者產(chǎn)量一定時成本最?。?的要素投入量最優(yōu)組合，即該切點E為滿足廠商均衡條件的點。 該切點既是等產(chǎn)量曲線上的點，又是等成本線上的點。 廠商均衡的條件：花費單位貨幣購買的生產(chǎn)要素所得的邊際 產(chǎn)量均相等，此時廠商的成本支出一定時可獲得最大產(chǎn)量， 或者產(chǎn)量一定時成本支出最少。,1.2.3 生產(chǎn)理論（熟悉）,十四、生產(chǎn)規(guī)模、規(guī)模經(jīng)濟、規(guī)模報酬 P34-9 生產(chǎn)規(guī)模是指一定量生產(chǎn)要素投入所能獲取的最大產(chǎn)出量。當只有一種生產(chǎn)要素為可變生產(chǎn)要素，其他生產(chǎn)要素為固定投入要素時，生產(chǎn)規(guī)模由固定投入要素的規(guī)模所決定。而當

33、所有生產(chǎn)要素都增加或減少時，生產(chǎn)規(guī)模則發(fā)生擴大或縮小的相應變化。 規(guī)模報酬是指在技術(shù)水平不變的條件下，當各種生產(chǎn)要素按相同比例增加，即生產(chǎn)規(guī)模擴大時產(chǎn)量變化的情況。規(guī)模報酬存在遞增、不變和遞減三個階段。即隨著生產(chǎn)規(guī)模的擴大，最初會使產(chǎn)量的增加大于生產(chǎn)規(guī)模的擴大；當規(guī)模擴大使生產(chǎn)達到規(guī)模經(jīng)濟后，規(guī)模報酬保持不變;繼續(xù)擴大生產(chǎn)規(guī)模并超過一定限度后，則會使產(chǎn)量的增加小于生產(chǎn)規(guī)模的擴大，規(guī)模報酬出現(xiàn)遞減。（大綱要求掌握） 規(guī)模經(jīng)濟又稱“規(guī)模利益”(scale merit)，指在一定科技水平下生產(chǎn)能力的擴大，使企業(yè)的長期平均成本下降的趨勢，即長期費用曲線呈下降趨勢，從而形成企業(yè)的長期平均成本隨著產(chǎn)量的增

34、加而遞減的經(jīng)濟。,1.2.3 生產(chǎn)理論（熟悉）,十五、內(nèi)在（不）經(jīng)濟與外在（不）經(jīng)濟原理 1、內(nèi)在經(jīng)濟與內(nèi)在不經(jīng)濟 內(nèi)在經(jīng)濟是指廠商在生產(chǎn)規(guī)模擴大時由于自身原因所引起的產(chǎn)量增加和成本降低。決定內(nèi)在經(jīng)濟的主要因素有：廠商具有較雄厚的資金實力；可以配備更加先進的機器設備；實行企業(yè)內(nèi)部合理的資源調(diào)配，組織有效的專業(yè)化分工和協(xié)作；實行科學的管理制度；提高副產(chǎn)品的綜合利用效率；減少要素購買和產(chǎn)品銷售等環(huán)節(jié)的資源消耗等。 內(nèi)在不經(jīng)濟是指廠商在生產(chǎn)規(guī)模擴大時由于自身原因所引起的產(chǎn)量減少和成本增加。決定內(nèi)在不經(jīng)濟的主要因素有： 企業(yè)管理機構(gòu)龐雜，管理效率低下；生產(chǎn)規(guī)模過大產(chǎn)生對生產(chǎn)要素的過度需求，從而刺激要素

35、價格上漲導致生產(chǎn)成本增加；以及增加銷售費用等。,1.2.3 生產(chǎn)理論（熟悉）,十五、內(nèi)在（不）經(jīng)濟與外在（不）經(jīng)濟原理 2、外在經(jīng)濟與外在不經(jīng)濟 外在經(jīng)濟是指整個行業(yè)生產(chǎn)規(guī)模擴大以后給個別廠商帶來的產(chǎn)量增加和成本降低。引起外在經(jīng)濟的主要原因是：整個行業(yè)生產(chǎn)規(guī)模擴大后，個別廠商可以從中獲得諸多便利，如獲得低價優(yōu)質(zhì)的原料、吸納優(yōu)秀人才，利用便捷的交通運輸設施、提高信息交流的效率等，從而增加產(chǎn)量和降低成本。 外在不經(jīng)濟是指整個行業(yè)生產(chǎn)規(guī)模擴大以后使個別廠商的產(chǎn)量減少和成本增加。引起外在不經(jīng)濟的主要原因是：整個行業(yè)的生產(chǎn)規(guī)模過大加劇同行業(yè)各廠商之間的激烈競爭，各廠商往往要在擴大市場銷售份額、爭奪生產(chǎn)要

36、素市場等方面付出更高的代價。,1.2.4 成本理論（掌握）,十六、會計成本與經(jīng)濟成本 會計成本人們在日常生活中所說的成本往往是“會計成本”，即廠商在生產(chǎn)經(jīng)營過程中作為成本項目計入會計帳目上的各項費用支出總和，包括工資、原材料、動力、運輸?shù)人Ц兜馁M用，以及固定資產(chǎn)折舊和借入資本所支付的利息等。 。 經(jīng)濟成本經(jīng)濟學中的成本概念不同于會計成本，它是指廠商生產(chǎn)經(jīng)營活動中所使用的各種生產(chǎn)要素的支出總和，稱為“經(jīng)濟成本”。 隱含成本在經(jīng)濟分析中，正常利潤被作為成本項目計入產(chǎn)品的經(jīng)濟成本之內(nèi)，又被稱為“隱含成本”。它是組織生產(chǎn)所必須付出的代價，也可理解為生產(chǎn)經(jīng)營過程中使用自有生產(chǎn)要素的機會成本。與此相應，

37、會計成本也被稱作“顯見成本”。 經(jīng)濟成本=會計成本（顯見成本）+隱含成本（正常利潤） 經(jīng)濟利潤=銷售收入-會計成本-隱含成本（正常利潤）,1.2.4 成本理論（掌握）,十七、總成本、固定成本與可變成本 總成本TC是指廠商在一定時期內(nèi)生產(chǎn)一定量產(chǎn)品所需的成本總和，它隨產(chǎn)量的增加而增加。 固定成本FC是指廠商在短期內(nèi)必須支付廠房、設備等不能調(diào)整的生產(chǎn)要素的費用。固定成本不隨產(chǎn)量變動而變動，即使不生產(chǎn)也必須承擔這些費用。 可變成本VC是指廠商在短期內(nèi)所需支付的原材料、燃料、勞動投入等可調(diào)整生產(chǎn)要素的費用?？勺兂杀臼请S產(chǎn)量變動的成本 平均成本AC是指生產(chǎn)一單位產(chǎn)品平均所需的成本，它等于總成本除以總產(chǎn)量

38、，AC=TC/Q 邊際成本MC是指廠商每增加一單位產(chǎn)量所增加的總成本量，它等于增加的成本除以增加的產(chǎn)量，即MC= TC/Q,1.2.4 成本理論（掌握）,十八、成本曲線的特征 及其相互關(guān)系,1.2.4 成本理論（掌握）,十八、成本曲線的特征及其相互關(guān)系 1總固定成本TFC曲線、總可變成本TVC曲線與總成本TC曲線 總固定成本TFC在以產(chǎn)量為橫坐標、成本為縱坐標的坐標平面中是一條與橫坐標平行的直線。它表示在短期內(nèi)無論產(chǎn)量如何變化，總固定成本是不變的。 總可變成本TVC曲線是一條由原點出發(fā)的向右上方傾斜的曲線。在達到一定的產(chǎn)量水平之前，可變成本的增量是遞減的。在達到這個產(chǎn)量水平之后，總可變成本的增

39、量是遞增的?；蛘哒f，在一定的產(chǎn)量水平點，總可變成本存在著一個拐點（A點）。在拐點之前，TVC曲線的斜率是遞減的，在拐點之后，TVC曲線的斜率是遞增的。TVC曲線的這一特征來源于邊際報酬遞減規(guī)律。,1.2.4 成本理論（掌握）,十八、成本曲線的特征及其相互關(guān)系 2平均固定成本AFC曲線、平均可變成本AVC曲線與平均成本AC曲線 由于固定成本TFC與產(chǎn)量的變化無關(guān)，因此AFC曲線隨產(chǎn)量增加而持續(xù)遞減。它是一條向兩軸逐漸靠近的雙曲線。 平均可變成本AVC曲線呈U型，表現(xiàn)出隨產(chǎn)量增加而先降后升的特征。隨著可變要素的投入和產(chǎn)量的增加，生產(chǎn)要素的效率逐漸得到充分發(fā)揮，因而平均可變成本AVC減少；但當產(chǎn)量增

40、加到一定程度后，在邊際報酬遞減規(guī)律的作用下，平均可變成本AVC增加 平均成本AC曲線的變動規(guī)律是由AFC曲線和AVC曲線共同決定的。當產(chǎn)量增加時，AFC迅速下降，且AVC也在下降，因此AC也迅速下降；隨著產(chǎn)量進一步增加，AFC越來越小，它對AC曲線變動的影響亦隨之減小，因此AC隨產(chǎn)量的增加而下降的幅度趨緩；但當產(chǎn)量增加到一定程度之后，在邊際報酬遞減規(guī)律的作用下，AC再次增加。因此AC曲線也呈U型。,1.2.4 成本理論（掌握）,十八、成本曲線的特征及其相互關(guān)系 3邊際成本MC曲線、平均成本AC曲線與平均可變成本AVC曲線 邊際成本MC曲線也呈U型，隨產(chǎn)量的增加而先降后升。如圖110所示，U型的

41、AC曲線與U型的MC曲線相交于AC曲線的最低點B。在AC曲線的下降段，即在B點之前，MC曲線低于AC曲線。在AC曲線的上升段，即在B點之后，MC曲線高于AC曲線。并且不管是下降還是上升，MC曲線的變動都快于AC曲線的變動 AVC曲線和MC曲線的關(guān)系。U型的AVC曲線與U型的MC曲線相交于AVC曲線的最低點C。在AVC曲線的下降段，即在C點之前，MC曲線低于AVC曲線。在AVC曲線的上升段，即在C點之后，MC曲線高于AVC曲線。而且不管是下降還是上升，MC曲線的變動都快于AVC曲線。 比較AC曲線和MC曲線的交點B與AVC曲線和MC曲線的交點C，可以發(fā)現(xiàn)，前者的出現(xiàn)慢于后者，并且前者的位置高于后

42、者。也就是說AVC曲線降到最低點C時，AC曲線還沒有降到最低點B，而且AC曲線的最小值大于AVC曲線的最小值。這是因為，在平均總成本中不僅包括平均可變成本還包括平均固定成本。正是由于平均固定成本的作用，才使得AC曲線的最低點B的出現(xiàn)既慢于、又高于AVC曲線的最低點C。,1.2.4 成本理論（掌握）,十九、收益與利潤最大化原則 1總收益、平均收益與邊際收益 總收益（TR）是指廠商銷售一定量產(chǎn)品所得到的全部收入，總收益等于產(chǎn)品價格與銷售量的乘積。TR=P*Q 邊際收益（MR）是指每增加一單位的產(chǎn)品銷售量所增加的總收益。 當產(chǎn)品價格不變時，有平均收益邊際收益產(chǎn)品價格。但在不同的市場結(jié)構(gòu)中，價格與產(chǎn)量

43、的變動有關(guān)，故收益變動的規(guī)律有所不同。 2利潤最大化原則 經(jīng)濟學中的利潤是指經(jīng)濟利潤（），它是總收益與總成本(經(jīng)濟成本)的差額。用公式表示為： =TR-TC 當為正值時，表示廠商不僅獲得正常利潤，而且還獲得超額利潤； 當為負值時，表示廠商出現(xiàn)虧損，投入的生產(chǎn)要素不能全部獲得補償； 當為零時，表示收支相抵，廠商可獲得正常利潤。 由于總收益和總成本都是產(chǎn)量Q的函數(shù)，故利潤也是Q的函數(shù)，所以對Q的一階導數(shù)為零，是廠商實現(xiàn)利潤最大化的必要條件。此時有：MR=MC 即邊際收益與邊際成本相等是市場上經(jīng)營決策的利潤最大化原則,1.2.5 市場失靈（熟悉）,二十、市場失靈及導致市場失靈的主要原因P34-11

44、市場條件下的價格機制并非總是有效的，對于價格機制在某些領域不能起有效作用的情況稱為市場失靈。 市場失靈是指市場在這種場合不能提供符合社會效率條件的商品或勞務。 導致市場失靈的主要原因： 壟斷的存在； 非對稱信息； 外部性； 公共產(chǎn)品等。,1.2.5 市場失靈（熟悉）,二十一、非對稱信息與逆選擇，敗德行為 非對稱信息指市場上買方與賣方所掌握的信息是不對稱的，一方掌握的信息多一些。另一方掌握的信息少，有些市場賣方所掌握的信息多于買方，一旦供求雙方所掌握的信息不對稱，市場將出現(xiàn)問題，在此情況下所導致的均衡結(jié)果對社會來講將是一種無效率的狀況。 逆選擇是指買賣雙方信息不對稱的情況下，差的商品總是將好的商

45、品驅(qū)逐出市場。當交易雙方的其中一方對于交易可能出現(xiàn)的風險狀況比另一方知道得更多時，便會產(chǎn)生逆選擇問題。 敗德行為是指個人在獲得保險公司的保險后，缺乏提防行動，而采取更為冒險的行為，使發(fā)生風險的概率增大的動機。敗德行為也稱為道德公害。敗德行為產(chǎn)生的原因是非對稱性信息。敗德行為會破壞市場的運作，嚴重的情況下會使某些服務的私人市場難以建立。,1.2.5 市場失靈（熟悉）,二十二、委托人代理人問題 由于企業(yè)所有者與經(jīng)理或工人所追求的目標不同， 并且他們所掌握的信息不對稱，因而產(chǎn)生了委托 人代理人問題。 所謂委托人代理人問題是由于委托人不能確知 代理人的行為而產(chǎn)生的問題，它是指經(jīng)理或工人 可能追求他們自

46、己的目標而以犧牲所有者的利益 為代價。,1.2.5 市場失靈（熟悉）,二十三、外部性及其劃分 外部性是個人（包括自然人與法人）經(jīng)濟活動對他人造成的影響而又未將這些影響計入市場交易的成本與價格之中。 外部性分為有利的外部性（正外部性）與有害的外部性（負外部性）。 有利的外部性是某個經(jīng)濟行為主體的活動使他人或社會受益，而受益者無需花費代價。有害的外部性是某個經(jīng)濟行為主體的活動使他人或社會受損，而造成外部不經(jīng)濟的人卻沒有為此承擔成本。,1.2.5 市場失靈（熟悉）,二十三、外部性及其劃分 （1）外部性及其后果 我們以生產(chǎn)中的外部不經(jīng)濟為例討論外部性問題及其后果。假定靠近農(nóng)田的某化工廠排放的污水與廢氣

47、損害了周圍的農(nóng)田，使農(nóng)民遭受損失。農(nóng)民遭受損失的程度與化工廠產(chǎn)品產(chǎn)量同方向變化。化工廠生產(chǎn)的產(chǎn)量越多，排放的污染物越多，農(nóng)民遭受的損失越大。農(nóng)民的損失是化工廠生產(chǎn)活動所造成的社會成本。 （2）政府干預 政府干預的方法主要有兩種，一種是對污染的企業(yè)征收清污費，另一種方法是頒布污染標準。政府無論采取哪一種方法控制污染，它都必須知道把污染控制在什么程度才是合適的，所謂合適是指符合社會最優(yōu)。,1.2.5 市場失靈（熟悉）,二十三、外部性及其劃分 （3）明確所有權(quán) 通過明確所有權(quán)而解決外部性的措施與通過政府干預措施而解決外部性的措施截然相反。在所有權(quán)明確化的基礎上通過市場交易，而無須政府干預就可以解決外

48、部性問題。 通過所有權(quán)的明確化而解決外部性問題的思想是以科斯為代表的所有權(quán)學派經(jīng)濟學家提出的。 科斯定理告訴人們，在生產(chǎn)外部性的場合，并不一定需要政府的干預，只要明確外部性的所有權(quán)，同樣可以解決外部性問題，達到資源有效配置。,1.2.5 市場失靈（熟悉）,二十三、外部性及其劃分 （四）合并企業(yè) 合并企業(yè)是解決外部性問題、使資源配置符合帕累托效率的另一種辦法。 這種辦法既可能是產(chǎn)生于外部性制造者與受外部性影響者之間的自愿交易，也可能是產(chǎn)生于政府的干預。,1.2.5 市場失靈（熟悉）,二十三、外部性及其劃分 （5）共有財產(chǎn) 共有財產(chǎn)是指那些沒有明確所有者，人人都可以免費使用的財產(chǎn)，包括共有資源，比

49、如海洋、湖泊、草場等資源。只要所有權(quán)是明確的，就可以有效地解決外部性問題。如果所有權(quán)界定不清，外部性問題就難以解決。在財產(chǎn)為公眾共有的情況下，共有財產(chǎn)通常會受到過度使用。 如果能夠?qū)灿胸敭a(chǎn)的產(chǎn)權(quán)進行重新構(gòu)造，使之界定明確，則可以改進資源配置的效率。如果無法界定所有權(quán)，則必須通過法律或行政手段進行嚴格控制，才能使共有財產(chǎn)免遭濫用。,1.2.6 經(jīng)濟學基礎知識在物業(yè)管理中的應用,二十四、需求、供給與局部均衡價格理論在物業(yè)管理中的應用 （一）物業(yè)管理需求 物業(yè)管理需求是指在某一特定的時間和空間內(nèi)，在各種可能的物業(yè)管理服務價格下，對物業(yè)管理服務的需求數(shù)量。 1物業(yè)管理是一種以服務為主要內(nèi)容的特殊商品

50、，對物業(yè)管理的需求也可分為單個業(yè)主對物業(yè)管理服務的需求和整個物業(yè)管理市場中所有單個個體需求的總和所形成的物業(yè)管理市場需求。 2某一特定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主對物業(yè)管理服務的需求主要表現(xiàn)在對物業(yè)管理服務的服務內(nèi)容和服務水平等方面，并且這些要求都是以合同約定的形式在接受物業(yè)管理服務前就已確定了。,1.2.6 經(jīng)濟學基礎知識在物業(yè)管理中的應用,二十四、需求、供給與局部均衡價格理論在物業(yè)管理中的應用 （一）物業(yè)管理需求 3對物業(yè)管理服務的需求也符合一般商品的需求法則，對物業(yè)管理服務內(nèi)容需求的多少及對物業(yè)管理服務水平高低的要求，與物業(yè)管理服務的價格呈相反的方向變化。物業(yè)管理服務價格高，則對物業(yè)管理服務內(nèi)容

51、需求也會相對減少，對物業(yè)管理服務水平要求也會相應地降低。反之，則對物業(yè)管理服務需求的服務內(nèi)容也會較多，服務水平要求也較高。 4從整個物業(yè)管理市場看，如果物業(yè)管理服務的價格很高，就可能會迫使一些業(yè)主放棄對專業(yè)化的物業(yè)管理的需求，而實施自管。這樣就會使得整個物業(yè)管理需求量減少，物業(yè)管理市場整體規(guī)模也會縮小。 5對物業(yè)管理服務的需求也隨著業(yè)主的生活條件等改變而會相應發(fā)生變化。收入升高，生活水平越高，對物業(yè)管理服務需求可能就會越多，要求也會越高。,1.2.6 經(jīng)濟學基礎知識在物業(yè)管理中的應用,二十四、需求、供給與局部均衡價格理論在物業(yè)管理中的應用 （二）物業(yè)管理供給 物業(yè)管理供給是指在某一特定的時間和

52、空間內(nèi)，在各種可能的物業(yè)管理服務價格水平下，物業(yè)管理企業(yè)愿意并且能夠提供的物業(yè)管理服務的規(guī)模或數(shù)量。對物業(yè)管理的供給可以從以下幾個方面進行理解： 1物業(yè)管理服務是商品，它和一般商品一樣，滿足商品供給的一般規(guī)律。物業(yè)管理企業(yè)愿意提供的物業(yè)管理規(guī)模或數(shù)量的大小是和物業(yè)管理服務價格同方向變化的。價格越高，物業(yè)管理企業(yè)越愿意提供服務內(nèi)容更多、檔次與水平更高的物業(yè)管理服務。反之，則服務內(nèi)容越少，檔次與水平相對越低。,1.2.6 經(jīng)濟學基礎知識在物業(yè)管理中的應用,二十四、需求、供給與局部均衡價格理論在物業(yè)管理中的應用 （二）物業(yè)管理供給 2單個物業(yè)管理企業(yè)所提供的物業(yè)管理服務受多種因素影響。如價格、成本、

53、自身實力等。企業(yè)實力越強，控制成本能力的優(yōu)勢越突出，則越能體現(xiàn)出更強的競爭力，也就越能夠提供規(guī)模越大、水平越高的物業(yè)管理服務。 3物業(yè)管理市場的總供給是由物業(yè)管理市場中所有單個物業(yè)管理企業(yè)所提供的物業(yè)管理加總而成。物業(yè)管理市場的總供給規(guī)模和水平也決定著物業(yè)管理整個市場的規(guī)模和水平。從理論上及物業(yè)管理發(fā)展的長期趨勢看，物業(yè)管理服務的總供給規(guī)模和水平也是受制于物業(yè)管理服務總需求的規(guī)模和水平。,1.2.6 經(jīng)濟學基礎知識在物業(yè)管理中的應用,二十四、需求、供給與局部均衡價格理論在物業(yè)管理中的應用 （三）物業(yè)管理市場均衡價格 物業(yè)管理市場均衡是一種相對靜止的狀態(tài)。當物業(yè)管理市場上物業(yè)管理服務的總供給量恰

54、好等于市場總需求量時，物業(yè)管理市場價格便會達到一種相對靜止的狀態(tài)，便實現(xiàn)了物業(yè)管理市場均衡。 而當物業(yè)管理市場需求量不等于供給量時，即為非均衡。當出現(xiàn)過度需求時，即物業(yè)管理需求大于物業(yè)管理供給時，此時物業(yè)管理市場處于非均衡狀態(tài)，存在著物業(yè)管理服務價格上漲的壓力。 當物業(yè)管理供給量大于市場對物業(yè)管理服務需求時，又存在著降價的壓力，這種壓力主要是來自物業(yè)管理企業(yè)，因為會有一些物業(yè)管理企業(yè)愿意在更低價格水平上提供物業(yè)管理服務，這一更低的價格水平一方面會激勵業(yè)主對物業(yè)管理服務的更多需求，另一方面也會有一部分物業(yè)管理企業(yè)由于價格較低而放棄部分物業(yè)管理服務的供給。這樣就會逐漸克服供過于求的現(xiàn)象。 只有當物

55、業(yè)管理市場的供給和物業(yè)管理市場的需求相等時，物業(yè)管理市場才實現(xiàn)均衡。,1.2.6 經(jīng)濟學基礎知識在物業(yè)管理中的應用,二十五、彈性理論在物業(yè)管理中的應用 由于物業(yè)管理服務的特殊性，物業(yè)管理服務的需求彈性與供給彈性就顯得相對比較復雜。物業(yè)管理服務的需求彈性主要是指對物業(yè)管理需求的各個因素發(fā)生變化后，物業(yè)管理服務的需求量所發(fā)生相應變化的程度的比值。與物業(yè)管理服務需求的的價格彈性相比，物業(yè)管理服務需求的收入彈性就顯得較為明顯。 物業(yè)管理服務的供給彈性是指由于影響物業(yè)管理服務供給的因素發(fā)生變化后，物業(yè)管理服務的供給量作出反應的程度。,1.2.6 經(jīng)濟學基礎知識在物業(yè)管理中的應用,二十六、生產(chǎn)理論、成本理

56、論在物業(yè)管理中的應用 按照經(jīng)濟學的相關(guān)理論，物業(yè)管理服務價格的確定應該是以物業(yè)管理服務本身的內(nèi)在價值或成本為核心，圍繞其價值作上下波動，且波動的幅度是隨著物業(yè)管理服務供需狀況的變動程度而不斷變動的。從長期看，物業(yè)管理服務的價格是與其價值是一致的。 因此，提供什么內(nèi)容、什么標準的物業(yè)管理服務，一定要以物業(yè)管理服務產(chǎn)生的成本為參考。物業(yè)管理服務是一種市場行為，在不考慮其他因素的情況下，物業(yè)管理服務的價格或收益，應以不低于物業(yè)管理服務的成本為限，否則就會產(chǎn)生虧損 。 物業(yè)管理服務具有一定的規(guī)模經(jīng)濟性。 但是，物業(yè)管理服務的規(guī)模經(jīng)濟性是在一定的范圍內(nèi)而言的，超過了企業(yè)所能承受的規(guī)模，由于管理成本，尤其

57、是協(xié)調(diào)成本急劇上升，就會產(chǎn)生規(guī)模不經(jīng)濟的現(xiàn)象。 因此，物業(yè)管理企業(yè)在提供服務時，一定要認真分析物業(yè)管理服務的成本，以及成本產(chǎn)生的規(guī)律性，并根據(jù)企業(yè)自身的發(fā)展目標和利潤目標，確定合理的物業(yè)管理服務價格。,1.2.6 經(jīng)濟學基礎知識在物業(yè)管理中的應用,二十七、物業(yè)管理市場失靈與政府調(diào)節(jié)（熟悉） 物業(yè)管理服務是一種商品，其價值的實現(xiàn)需要在物業(yè)管理市場中通過交換來完成。這樣的市場交換應該是以價值規(guī)律所要求的物業(yè)管理價格與其實際的價值相一致。 但是，在實際的市場運作過程中，由于物業(yè)管理服務的提供者和消費者對物業(yè)管理服務商品的相關(guān)信息的掌握程度不同，即物業(yè)管理服務供需雙方信息不對稱，物業(yè)管理企業(yè)掌握的有關(guān)

58、物業(yè)管理服務的信息（如成本等）要比業(yè)主多一些，這樣就很容易導致物業(yè)管理市場出現(xiàn)無效率狀態(tài)。 由于物業(yè)管理市場中非對稱信息的存在，還會導致物業(yè)管理市場失靈。 此外，在物業(yè)管理過程中，也存在著外部性現(xiàn)象。由于物業(yè)管理不當所帶來的臟、亂、差等影響環(huán)境問題，會給相鄰區(qū)域，甚至整個社會帶來不好的影響，這就是物業(yè)管理的負外部性所產(chǎn)生的。對于物業(yè)管理所帶來的負外部性問題，可以根據(jù)具體情況和性質(zhì)，通過經(jīng)濟手段、行政手段等加以克服或弱化。,1.2.1 經(jīng)濟學知識與應用習題,一、單項選擇題 1. （A）是表示一個人在某一特定時間內(nèi)，在各種可能的價格下， 他將購買的某種商品的各種數(shù)量。 A、個人需求 B、群體購買量 C、市場需求 D、客戶需求量 2. 在市場均衡的情況下，需求量（ B）供給量。 A、小于 B、等于 C、大于 D、與之無關(guān),1.2.1 經(jīng)濟學知識與應用習題,一、單項選擇題 3. 生產(chǎn)規(guī)模是指一定量生產(chǎn)要素投入所能獲取的（ C ）。 A、實時產(chǎn)出量 B、平均產(chǎn)出量 C、最大產(chǎn)出量 D、計劃產(chǎn)出量 4. 邊際收益遞減規(guī)律是指可變生產(chǎn)要素增加所引起的產(chǎn)量的 變化，可分為（ B ）三個階段。 A、產(chǎn)量遞減、邊