萬科SWOT分析

1、萬科企業(yè)股份有限公司swot分析1.中國房地產(chǎn)業(yè)自1999年開始，中國的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展開始進入快車道，與房地產(chǎn)相關的產(chǎn)業(yè)也進入快速發(fā)展期。與房地產(chǎn)相關的產(chǎn)業(yè)有鋼鐵、建材、機械、化工、陶瓷、紡織、家電等一系列產(chǎn)業(yè)，拉動房地產(chǎn)也也就間接拉動的其他相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，因此，最近幾年國家把房地產(chǎn)也定位為國家的支柱產(chǎn)業(yè)，過度依賴對房地產(chǎn)業(yè)的投資拉動經(jīng)濟。政策的支持導致了社會眾多資金進入房地產(chǎn)業(yè)，在其他產(chǎn)業(yè)投資不足的同時導致了房地產(chǎn)業(yè)的過熱。房地產(chǎn)業(yè)從2005年開始進入加速發(fā)展車道，導致國家經(jīng)濟過熱，所以國家在2007年緊縮貨幣政策以試圖給經(jīng)濟降溫，同時調(diào)整經(jīng)濟發(fā)展模式，最有效的手段就是減少對房地產(chǎn)的投資，

2、促進高新技術產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。不幸的是，2008年爆發(fā)的次貸危機改變了中國的政策思。為了避免經(jīng)濟的快速下滑，國家出臺了4萬億的經(jīng)濟刺激計劃，使房地產(chǎn)重新進入了快速發(fā)展的軌道。雖然當年gdp“保8”成功，但是這使得房地產(chǎn)業(yè)更加瘋狂，于是國家開始在2010年底逐漸出臺政策限制房地產(chǎn)的瘋狂發(fā)展，一直持續(xù)到現(xiàn)在。而萬科企業(yè)股份有限公司正是中國房地產(chǎn)業(yè)的老大。2.萬科企業(yè)股份有限公司swot分析2.1優(yōu)勢（s）（1）品牌 萬科品牌在世界品牌價值實驗室（world brand value lab）編制的2010年度中國品牌500強排行榜中排名第19位，品牌價值已達635.65億元。品牌就是企業(yè)的核心競爭力，品牌

3、就是生產(chǎn)力，品牌就是財富。在房地產(chǎn)深度調(diào)整的時候，品牌就是信心。萬科的品牌優(yōu)勢在于住房本身的設計和建筑方面的功能屬性以及萬科的社區(qū)文化氣氛和萬科的服務很令人滿意。這就可以滿足不同消費群體對于萬科優(yōu)勢的認同：一方面可以有利于吸引潛在消費者來購買，另一方面也可以有利于形成較高的住戶滿意度和忠誠度。（2）企業(yè)文化a.客戶是我們永遠的伙伴b.人才是萬科的資本c.“陽光照亮的體制”d.持續(xù)的增長和領跑（3）持續(xù)的增長和領跑萬科給自己的定位是，做中國房地產(chǎn)行業(yè)的領跑者。截止到2011年6月30日，萬科的總資產(chǎn)和主營收入分別為2609.6億元和199.89億元，均排在所有房地產(chǎn)上市公司的第一位。2011年二

4、季度末公司持有貨幣資金407.8億元,相比一季度末提高9.7%,遠高于短期借款和一年內(nèi)到期的長期借款230.4億元。公司繼續(xù)保持良好的財務狀況,資金實力進一步增強。公司已經(jīng)連續(xù)3年保持經(jīng)營性和投資性現(xiàn)金之和為凈流入狀態(tài)。這表明公司實現(xiàn)的是有質(zhì)量的增長,財務狀況非常穩(wěn)健。（4）創(chuàng)新組織結構組織結構要根據(jù)戰(zhàn)略的變化而變化。萬科根據(jù)整個項目的生命周期才設立組織結構。這樣使得專業(yè)分工更強，各線集中精力執(zhí)行專門的任務，每一個過程都得到高度關注。（5）研究開發(fā)能力萬科專門設立了創(chuàng)新研究部門，不斷地創(chuàng)新，開發(fā)出更多的新產(chǎn)品。如今,標準住宅的4 個版本基本成型,已經(jīng)有超過12 個部品實現(xiàn)了工廠化的生產(chǎn)裝配,在

5、住宅性能標準方面的創(chuàng)新超過60 項.通過創(chuàng)新研究部的努力,萬科有幾十項專利正在申報.萬科產(chǎn)品的創(chuàng)新主要體現(xiàn)在人性化的細節(jié)處理上，讓業(yè)主能在萬科開發(fā)的房產(chǎn)中享受生活。這也是萬科高度關注客戶的體現(xiàn)。（6）經(jīng)營管理模式a.經(jīng)營專業(yè)化b.住宅市場主流化c.財務政策積極化d.產(chǎn)業(yè)結構合理化（7）戰(zhàn)略眼光a.戰(zhàn)略調(diào)整背景：資源的緊缺，環(huán)境污染，公眾對環(huán)境更多的關注，政府的科學發(fā)展號召。b.戰(zhàn)略調(diào)整方向：實現(xiàn)從營銷的萬科往技術的萬科轉型。c.所作的努力：在東莞建立萬科建筑實驗中心，在上海成立第二個中心。這兩個中心是發(fā)動機，也是培訓中心。在這里做相關的技術研發(fā)，同時對產(chǎn)業(yè)鏈上的合作者進行培訓。如今承擔csr(

6、社會責任）也是一種能力，而且是很重要的發(fā)展能力，講環(huán)保，講可持續(xù)發(fā)展，如今不僅是一種責任，也是一種能力，一種競爭力。2.2劣勢（w）（1）重視顧客，文化建設，但對員工關注不夠，員工滿意度不是很高。（2）各城市顧客的評價不一。而在萬科住戶中，深圳的萬科住戶對萬科的滿意程度最高，而北京的萬科住戶對萬科的滿意程度最差，從而推薦率也最差。說明在某些城市萬科的住房，服務等有待提高。（3）與政府的關系一般對以房地產(chǎn)為主導業(yè)務的萬科來說，土地資源和土地成本的限制，是影響萬科地產(chǎn)經(jīng)營效益的重要因素，不同于許多從國企改制過來的房地產(chǎn)企業(yè)，萬科在管理上少了許多國企通病，但在某種程度上缺乏政府的“關愛”。萬科說獲得

7、的可開發(fā)土地，較多的來源于二級市場或公開拍賣市場土地資源來源渠道的限制，迫使萬科只能走城鄉(xiāng)結合部開發(fā)的策略。這一策略固然給萬科帶來了巨大的收益，其不足之處也很明顯。2.3機會（o）（1）目前，中國的城市化率還很低，城市化進程正在如火如荼的進行中，這必然加大對城市的住房需求。（2）國家對貨幣政策持續(xù)收緊，資本市場低迷，使得房地產(chǎn)公司現(xiàn)金非常緊張，如果持續(xù)下去，勢必導致部分房地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流斷裂，甚至出現(xiàn)中小房地產(chǎn)公司的倒閉潮。由于萬科提前采取了降價銷售回籠資金，因此對于手握大量現(xiàn)金的萬科來說，此時兼并中小房地產(chǎn)公司擴大市場占有率的大好時機。（3）由于國內(nèi)緊縮的貨幣政策使得房地產(chǎn)融資困難，所以大量

8、房地產(chǎn)公司到國外融資，國外融資以美元計價，由于人民幣在不斷升值，所以融資成本相比較低。一旦美國走強勢美元，那么人民幣將被迫貶值，大量的房地產(chǎn)公司將無力還款而倒閉，這對于萬科這樣的大的房地產(chǎn)公司來說也是進一步擴大市場占有率的絕佳機會。（4）由于一線城市房價上漲過快，國家出臺了一系列針對一線城市的房地產(chǎn)的調(diào)控措施，這必然加大對二、三線城市房地產(chǎn)的炒作。而萬科是早于市場介入開發(fā)房地產(chǎn)的公司之一，可以享受二、三線房地產(chǎn)炒作帶來的好處。（5）2011年，政府提出，今年將建設1000萬套的保障性住房，未來三年內(nèi)將建設3600萬套的保障性住房。（5）隨著市場的日益成熟，消費者的房地產(chǎn)開發(fā)商品牌意識必將逐步提

9、高。（6）萬科以軟性服務方面著稱，也迎合了中高檔房產(chǎn)消費者的需求。（7）萬科品牌形象十分豐富，為進一步塑造和強化品牌也創(chuàng)造了條件。2.4 威脅（t）（1）目前國家正在進行經(jīng)濟結構的調(diào)整，大力發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)也不再定位為國家經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，這會導致針對房地產(chǎn)業(yè)的傾斜政策作出調(diào)整。（2）目前城市房屋的空置化率過高，不利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。（3）目前國家大力發(fā)展保障性住房，而且隨著城市化進程的結束和人口老齡化的出現(xiàn)，對房屋的剛性需求將逐漸減弱，房地產(chǎn)的暴利時代將結束。（4）合生創(chuàng)展、富力地產(chǎn)、雅居樂地產(chǎn)等一些競爭對手發(fā)展也比較迅速，保持持久競爭力必須擁有自己的特色。（5）中高檔房地產(chǎn)市場上消費者對開發(fā)商的品牌意識逐漸加強，對產(chǎn)品的設計要求也有所提高，這一方必須加大對科研的投入，以滿足日益時尚的消費者的口味。（6）宏觀上，08的金融危機對全國房地產(chǎn)業(yè)造成巨大的打擊，許多競爭對手都以降價促銷。3.給萬科的一些建議3.1關心企業(yè)內(nèi)部員工，注意給員工創(chuàng)建一個競爭與和諧并存的內(nèi)部環(huán)境，