萬科SWOT分析

1、萬科企業(yè)股份有限公司swot分析1.中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)自1999年開始，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展開始進(jìn)入快車道，與房地產(chǎn)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)也進(jìn)入快速發(fā)展期。與房地產(chǎn)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)有鋼鐵、建材、機(jī)械、化工、陶瓷、紡織、家電等一系列產(chǎn)業(yè)，拉動(dòng)房地產(chǎn)也也就間接拉動(dòng)的其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，因此，最近幾年國(guó)家把房地產(chǎn)也定位為國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè)，過度依賴對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)。政策的支持導(dǎo)致了社會(huì)眾多資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，在其他產(chǎn)業(yè)投資不足的同時(shí)導(dǎo)致了房地產(chǎn)業(yè)的過熱。房地產(chǎn)業(yè)從2005年開始進(jìn)入加速發(fā)展車道，導(dǎo)致國(guó)家經(jīng)濟(jì)過熱，所以國(guó)家在2007年緊縮貨幣政策以試圖給經(jīng)濟(jì)降溫，同時(shí)調(diào)整經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，最有效的手段就是減少對(duì)房地產(chǎn)的投資，

2、促進(jìn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。不幸的是，2008年爆發(fā)的次貸危機(jī)改變了中國(guó)的政策思。為了避免經(jīng)濟(jì)的快速下滑，國(guó)家出臺(tái)了4萬億的經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃，使房地產(chǎn)重新進(jìn)入了快速發(fā)展的軌道。雖然當(dāng)年gdp“保8”成功，但是這使得房地產(chǎn)業(yè)更加瘋狂，于是國(guó)家開始在2010年底逐漸出臺(tái)政策限制房地產(chǎn)的瘋狂發(fā)展，一直持續(xù)到現(xiàn)在。而萬科企業(yè)股份有限公司正是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的老大。2.萬科企業(yè)股份有限公司swot分析2.1優(yōu)勢(shì)（s）（1）品牌 萬科品牌在世界品牌價(jià)值實(shí)驗(yàn)室（world brand value lab）編制的2010年度中國(guó)品牌500強(qiáng)排行榜中排名第19位，品牌價(jià)值已達(dá)635.65億元。品牌就是企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，品牌

3、就是生產(chǎn)力，品牌就是財(cái)富。在房地產(chǎn)深度調(diào)整的時(shí)候，品牌就是信心。萬科的品牌優(yōu)勢(shì)在于住房本身的設(shè)計(jì)和建筑方面的功能屬性以及萬科的社區(qū)文化氣氛和萬科的服務(wù)很令人滿意。這就可以滿足不同消費(fèi)群體對(duì)于萬科優(yōu)勢(shì)的認(rèn)同：一方面可以有利于吸引潛在消費(fèi)者來購(gòu)買，另一方面也可以有利于形成較高的住戶滿意度和忠誠(chéng)度。（2）企業(yè)文化a.客戶是我們永遠(yuǎn)的伙伴b.人才是萬科的資本c.“陽(yáng)光照亮的體制”d.持續(xù)的增長(zhǎng)和領(lǐng)跑（3）持續(xù)的增長(zhǎng)和領(lǐng)跑萬科給自己的定位是，做中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)跑者。截止到2011年6月30日，萬科的總資產(chǎn)和主營(yíng)收入分別為2609.6億元和199.89億元，均排在所有房地產(chǎn)上市公司的第一位。2011年二

4、季度末公司持有貨幣資金407.8億元,相比一季度末提高9.7%,遠(yuǎn)高于短期借款和一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期借款230.4億元。公司繼續(xù)保持良好的財(cái)務(wù)狀況,資金實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)。公司已經(jīng)連續(xù)3年保持經(jīng)營(yíng)性和投資性現(xiàn)金之和為凈流入狀態(tài)。這表明公司實(shí)現(xiàn)的是有質(zhì)量的增長(zhǎng),財(cái)務(wù)狀況非常穩(wěn)健。（4）創(chuàng)新組織結(jié)構(gòu)組織結(jié)構(gòu)要根據(jù)戰(zhàn)略的變化而變化。萬科根據(jù)整個(gè)項(xiàng)目的生命周期才設(shè)立組織結(jié)構(gòu)。這樣使得專業(yè)分工更強(qiáng)，各線集中精力執(zhí)行專門的任務(wù)，每一個(gè)過程都得到高度關(guān)注。（5）研究開發(fā)能力萬科專門設(shè)立了創(chuàng)新研究部門，不斷地創(chuàng)新，開發(fā)出更多的新產(chǎn)品。如今,標(biāo)準(zhǔn)住宅的4 個(gè)版本基本成型,已經(jīng)有超過12 個(gè)部品實(shí)現(xiàn)了工廠化的生產(chǎn)裝配,在

5、住宅性能標(biāo)準(zhǔn)方面的創(chuàng)新超過60 項(xiàng).通過創(chuàng)新研究部的努力,萬科有幾十項(xiàng)專利正在申報(bào).萬科產(chǎn)品的創(chuàng)新主要體現(xiàn)在人性化的細(xì)節(jié)處理上，讓業(yè)主能在萬科開發(fā)的房產(chǎn)中享受生活。這也是萬科高度關(guān)注客戶的體現(xiàn)。（6）經(jīng)營(yíng)管理模式a.經(jīng)營(yíng)專業(yè)化b.住宅市場(chǎng)主流化c.財(cái)務(wù)政策積極化d.產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理化（7）戰(zhàn)略眼光a.戰(zhàn)略調(diào)整背景：資源的緊缺，環(huán)境污染，公眾對(duì)環(huán)境更多的關(guān)注，政府的科學(xué)發(fā)展號(hào)召。b.戰(zhàn)略調(diào)整方向：實(shí)現(xiàn)從營(yíng)銷的萬科往技術(shù)的萬科轉(zhuǎn)型。c.所作的努力：在東莞建立萬科建筑實(shí)驗(yàn)中心，在上海成立第二個(gè)中心。這兩個(gè)中心是發(fā)動(dòng)機(jī)，也是培訓(xùn)中心。在這里做相關(guān)的技術(shù)研發(fā)，同時(shí)對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈上的合作者進(jìn)行培訓(xùn)。如今承擔(dān)csr(

6、社會(huì)責(zé)任）也是一種能力，而且是很重要的發(fā)展能力，講環(huán)保，講可持續(xù)發(fā)展，如今不僅是一種責(zé)任，也是一種能力，一種競(jìng)爭(zhēng)力。2.2劣勢(shì)（w）（1）重視顧客，文化建設(shè)，但對(duì)員工關(guān)注不夠，員工滿意度不是很高。（2）各城市顧客的評(píng)價(jià)不一。而在萬科住戶中，深圳的萬科住戶對(duì)萬科的滿意程度最高，而北京的萬科住戶對(duì)萬科的滿意程度最差，從而推薦率也最差。說明在某些城市萬科的住房，服務(wù)等有待提高。（3）與政府的關(guān)系一般對(duì)以房地產(chǎn)為主導(dǎo)業(yè)務(wù)的萬科來說，土地資源和土地成本的限制，是影響萬科地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效益的重要因素，不同于許多從國(guó)企改制過來的房地產(chǎn)企業(yè)，萬科在管理上少了許多國(guó)企通病，但在某種程度上缺乏政府的“關(guān)愛”。萬科說獲得

7、的可開發(fā)土地，較多的來源于二級(jí)市場(chǎng)或公開拍賣市場(chǎng)土地資源來源渠道的限制，迫使萬科只能走城鄉(xiāng)結(jié)合部開發(fā)的策略。這一策略固然給萬科帶來了巨大的收益，其不足之處也很明顯。2.3機(jī)會(huì)（o）（1）目前，中國(guó)的城市化率還很低，城市化進(jìn)程正在如火如荼的進(jìn)行中，這必然加大對(duì)城市的住房需求。（2）國(guó)家對(duì)貨幣政策持續(xù)收緊，資本市場(chǎng)低迷，使得房地產(chǎn)公司現(xiàn)金非常緊張，如果持續(xù)下去，勢(shì)必導(dǎo)致部分房地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流斷裂，甚至出現(xiàn)中小房地產(chǎn)公司的倒閉潮。由于萬科提前采取了降價(jià)銷售回籠資金，因此對(duì)于手握大量現(xiàn)金的萬科來說，此時(shí)兼并中小房地產(chǎn)公司擴(kuò)大市場(chǎng)占有率的大好時(shí)機(jī)。（3）由于國(guó)內(nèi)緊縮的貨幣政策使得房地產(chǎn)融資困難，所以大量

8、房地產(chǎn)公司到國(guó)外融資，國(guó)外融資以美元計(jì)價(jià)，由于人民幣在不斷升值，所以融資成本相比較低。一旦美國(guó)走強(qiáng)勢(shì)美元，那么人民幣將被迫貶值，大量的房地產(chǎn)公司將無力還款而倒閉，這對(duì)于萬科這樣的大的房地產(chǎn)公司來說也是進(jìn)一步擴(kuò)大市場(chǎng)占有率的絕佳機(jī)會(huì)。（4）由于一線城市房?jī)r(jià)上漲過快，國(guó)家出臺(tái)了一系列針對(duì)一線城市的房地產(chǎn)的調(diào)控措施，這必然加大對(duì)二、三線城市房地產(chǎn)的炒作。而萬科是早于市場(chǎng)介入開發(fā)房地產(chǎn)的公司之一，可以享受二、三線房地產(chǎn)炒作帶來的好處。（5）2011年，政府提出，今年將建設(shè)1000萬套的保障性住房，未來三年內(nèi)將建設(shè)3600萬套的保障性住房。（5）隨著市場(chǎng)的日益成熟，消費(fèi)者的房地產(chǎn)開發(fā)商品牌意識(shí)必將逐步提

9、高。（6）萬科以軟性服務(wù)方面著稱，也迎合了中高檔房產(chǎn)消費(fèi)者的需求。（7）萬科品牌形象十分豐富，為進(jìn)一步塑造和強(qiáng)化品牌也創(chuàng)造了條件。2.4 威脅（t）（1）目前國(guó)家正在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，大力發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)也不再定位為國(guó)家經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，這會(huì)導(dǎo)致針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的傾斜政策作出調(diào)整。（2）目前城市房屋的空置化率過高，不利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。（3）目前國(guó)家大力發(fā)展保障性住房，而且隨著城市化進(jìn)程的結(jié)束和人口老齡化的出現(xiàn)，對(duì)房屋的剛性需求將逐漸減弱，房地產(chǎn)的暴利時(shí)代將結(jié)束。（4）合生創(chuàng)展、富力地產(chǎn)、雅居樂地產(chǎn)等一些競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手發(fā)展也比較迅速，保持持久競(jìng)爭(zhēng)力必須擁有自己的特色。（5）中高檔房地產(chǎn)市場(chǎng)上消費(fèi)者對(duì)開發(fā)商的品牌意識(shí)逐漸加強(qiáng)，對(duì)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)要求也有所提高，這一方必須加大對(duì)科研的投入，以滿足日益時(shí)尚的消費(fèi)者的口味。（6）宏觀上，08的金融危機(jī)對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)造成巨大的打擊，許多競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手都以降價(jià)促銷。3.給萬科的一些建議3.1關(guān)心企業(yè)內(nèi)部員工，注意給員工創(chuàng)建一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)與和諧并存的內(nèi)部環(huán)境，