中國現(xiàn)行土地管理體制.ppt

1、第十一章 中國現(xiàn)行土地管理體制,第一節(jié) 中國土地管理體制的演進 第二節(jié) 中國城鄉(xiāng)土地統(tǒng)一管理體制 的確立與運行 第三節(jié) 中國國土資源統(tǒng)一管理體制 的建立與發(fā)展,第一節(jié) 中國現(xiàn)行土地管理體制的演進,一 土地管理體制的定義 二 機構設置的演進 三 管理事權的演進,土地管理體制的定義,土地管理體制,土地管理組織各層次、各部門的 組織關系制度化的形式表現(xiàn),法定程序,社會經(jīng)濟發(fā)展,實現(xiàn)土地管理組織 整體功能,實質,土地所有制,服務,決定,機構設置的演進,統(tǒng)一管理階段（1949年 地政局） 多頭分散管理階段 城鄉(xiāng)土地統(tǒng)一管理階段 國土資源相對集中統(tǒng)一管理階段,多頭分散管理階段,地政局,土地利用 總局,農墾

2、部,城市 服務部,內務部,建筑 工程部,1952,1954,1956,城鄉(xiāng)土地統(tǒng)一管理階段,1986年國務院第100次常務會議對 如何加強土地管理工作進行專門研究決 定： （1）確定全國土地資源統(tǒng)一管理體制 （2）成立直屬國務院的國家土地管理局,國土資源相對集中統(tǒng)一管理階段,國 土 資 源 部,規(guī)劃管理,保護合理利用,土地資源,礦產資源,海洋資源,二 管理事權的演進,1986年前，城鄉(xiāng)土地管理工作內容少，事權單一 1986年后，城鄉(xiāng)土地管理工作事權不斷拓展,1986年前，城鄉(xiāng)土地管理工作內容少，事權單一,在農村土地管理方面 在城市土地管理方面,在農村土地管理方面,解放初期，土地改革 58年實行

3、人民公社化，62年改為“三級所有，隊為基礎” 78年后，實行聯(lián)產承包責任制,在城市土地管理方面,土 地 國 有 化,否定其 商品性,禁 止,限 制,買 賣 出 租,行政 劃撥 三無,（1）城市土地管理機構不健全，職責不清、政出多門 （2）以行政管理手段代替經(jīng)濟、法律、科技管理手段 （3）在城市沒有建立起完整的地籍檔案，土地權屬不清，事實上土地國有制在相當程度上被部門、單位所有制所代替,86年以來城鄉(xiāng)土地管理事權的不斷拓展,（1）86年，發(fā)布通知，決定成立國家土地管理局加強統(tǒng)一管理（2）88年，修憲、改法確立兩原則，一制度（3）98年，修訂了土地管理法，對若干重大問題修改和完善，確定基本國策，實

4、行土地用途管制制度,第二節(jié) 中國現(xiàn)行土地管理體制 的建立與運行,一 土地統(tǒng)一管理體制的建立 二 現(xiàn)行土地統(tǒng)一管理體制的運行及其成果,一 現(xiàn)行土地管理體制的確立,1998年國務院機構改革中組建國土資源部 1 機構設置上形成集中統(tǒng)一的管理體制 2 事權和職能劃分上確立了雙重領導體制 3 耕地保護問題作為依法行政的重點 4 賦予了國土資源規(guī)劃的責權 5 進一步加強了執(zhí)法監(jiān)督 6 實行政企分開、政事分開、依法行政,（一）國土資源部管理體制設置,國土資源部,耕 地 保 護 司,土地 利用 管理 司,財 務 司,辦 公 室,地 籍 管 理 司,執(zhí) 法 監(jiān) 察 司,政 策 法 規(guī) 司,人 事 教 育 司,規(guī)

5、 劃 司,國際 合作 與科 技司,全國土地管理機構網(wǎng)絡示意圖,國家土地管理局(A),省級土地管理部門(B1),地(市)級土地管理部門(C1),縣級土地管理部門(D1),鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地管理所(E1),鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地管理所(E2),鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地管理所(En),縣級土地管理部門(D2),縣級土地管理部門(Dn),地(市)級土地管理部門(C2),地(市)級土地管理部門(Cn),省級土地管理部門(Bn),省級土地管理部門(B2),二 土地管理體制的運行及其成果,指令,發(fā)出,指揮中心,輸入,輸出,接受單位,原始信息,反饋機構,加工后信息,主要運行成果,加強了土地管理特別是耕地保護工作，基本實現(xiàn)了耕地總量動態(tài)平

6、衡 加強國土資源的調查評價和科學規(guī)劃，為國民經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展提供基礎 加強國土資源信息系統(tǒng)建設，實現(xiàn)信息服務社會化 深化土地使用制度改革，加強土地市場建設 健全法制，依法行政，實現(xiàn)土地管理秩序的基本好轉 加強了土地基礎業(yè)務建設,第三節(jié) 中國國有資源統(tǒng)一管理 體制的建立與發(fā)展,一 現(xiàn)行土地管理體制的某些缺陷 二 現(xiàn)行土地管理體制深化改革的方向和原則,一 現(xiàn)行土地管理體制的某些缺陷,當前我國的土地管理體制還難以保證實施符合中國國情的土地供應政策 從橫向關系看，在各級政府的各相關部門之間尚未形成嚴格土地管理的合力，從而大大降低了土地管理的權威性和有效性 從縱向關系看，難以形成統(tǒng)一的、有權威的土地管理的

7、制度和政策的順暢實施，也不會有嚴格公正的土地違法事件的監(jiān)督和檢查 對于在我國經(jīng)濟發(fā)展中長期形成的粗放式增長方式，人們已經(jīng)習以為常，司空見慣,二 現(xiàn)行土地管理體制深化改革 的方向和原則,堅持從中國國情出發(fā)的原則 適應社會主義市場經(jīng)濟體制要求的原則 堅持依法治國、依法行政的原則 堅持政企嚴格分開的原則 協(xié)調“條塊關系”、保證政令暢通的原則,思考題,結合實際，談談你對我國土地管理體制改革中存在的問題和發(fā)展趨勢的看法。,第十二章 土地市場,第一節(jié) 土地市場概論 第二節(jié) 中國土地市場體系 第三節(jié) 中國土地市場管理,第一節(jié) 土地市場概論,一、土地市場的內涵與特點 二、土地市場的功能與運行條件 三、土地市場

8、運行模式與運行機制,土地市場的內涵,市場是商品交換的場所,實質是商品交換中發(fā)生的經(jīng)濟關系的總和. 土地市場是土地這種特殊商品在流通過程中所發(fā)生的經(jīng)濟關系的總和 土地市場的主體是土地的供給者、購買者和其他參與者 土地市場的客體是各種內涵不同的土地權利,1、僅針對待售財產總供給量的一部分而言 2、產品位置固定 3、產品的非標準化和異質性 4、受特別法律條例影響 5、依賴當?shù)毓┣鬆顩r 6、高額交易 7、采用貸款 8、普通買者非經(jīng)常市場參與 9、廣泛的經(jīng)紀人服務,土地市場的特點巴洛維的觀點,土地市場的特點美國不動產學術界的分析,1、不同質，位置固定，無高效率 2、買賣者少，價值高 3、因價值高，融資情

9、況影響投資決策 4、政府的法律法規(guī)限制多 5、不動產供給對市場需求調整慢，難實現(xiàn)均衡 6、多數(shù)人缺乏不動產市場和標的物的必要知識 7、參與者較難適應不動產市場變化 8、供給相對無彈性,土地市場的一般特點,地域性 不充分性 供給滯后 供給彈性較小 低效率性 政府管制較嚴,土地市場的功能,優(yōu)化配置土地資源 調整產業(yè)結構，優(yōu)化生產力布局 健全市場體系，實現(xiàn)生產要素的最佳組合,建立土地市場的必要條件,市場經(jīng)濟環(huán)境 土地產權明晰 發(fā)達的土地金融市場 完善的土地法規(guī) 良好的土地市場中介機構,1,2,5,4,3,土地市場的運行模式,1、西方經(jīng)濟發(fā)達國家的土地市場兩種運行模式 以土地私有制為基礎的完全市場模式

10、 以土地國家所有制為基礎的市場競爭模式 2、兩種運行模式的共同特點 3、兩種模式的不同之處,兩種運行模式的共同特點,土地市場的基礎是資本主義市場經(jīng)濟 有形市場和無形市場相結合 土地市場的供給與需求決定土地價格 土地市場的進出是自由的 政府都對土地市場進行干預,兩種模式的不同之處,土地所有制不同 市場客體不同 市場競爭程度不同,土地市場的運行機制,土地市場是依靠以價格形成機制為核心的市場機制的作用來運行的，土地價格的形成是由土地的供給與需求來決定的。土地的供求機制和價格決定機制是土地市場運行機制的核心。土地的供求機制和價格決定機制是土地市場運行機制的核心。 土地的供給機制 土地的需求機制 供求決

11、定價格,價格也會影響供求.,土地的供給機制,土地供給：在某一特定時間內，在某一土地市場，某類用途土地在某一價格下可供出售或出租的數(shù)量 土地經(jīng)濟供給有彈性 影響土地經(jīng)濟供給量的因素主要有：土地價格、稅收等政府政策、土地利用計劃和規(guī)劃、土地開發(fā)成本及機會成本、建筑技術水平等。 “在土地市場實際運行中，供給的關鍵在于時間”,土地的需求機制,土地需求：在某一特定時間內，在某一土地市場，某類用途土地在某一價格下被購買或租出的數(shù)量 土地的需求是一種引致需求 土地需求量的影響因素主要有：土地價格、消費者或投資者的貨幣收入和融資能力、土地投機、人口因素和家庭因素、消費者或投資者偏好、對未來的預期等。,第二節(jié)

12、中國土地市場體系,一 中國土地市場的建立與發(fā)展 二 中國土地市場的特點與構成 三 中國城市土地市場 四 中國農村土地市場,中國建立土地市場的必要性,1.土地市場是合理配置土地資源的有效途徑 2.土地市場是社會主義統(tǒng)一市場體系的有機組成部分 3.與國際市場接軌的客觀需要,中國土地市場體系建立與發(fā)展的歷程,中國土地市場的特點,土地市場是政府驅動型市場 目前城市土地市場占主導地位 城市土地市場具有壟斷競爭型市場 在企業(yè)改制中實行土地政策性入市,中國土地市場的構成,中國土地市場是由多種市場構成的市場體系 按地域分：城市土地市場、農村土地市場 按市場主體分： 涉外市場、境內市場 城市土地市場按交易層次：

13、一級市場、二級市場（轉讓、出租、抵押） 農村土地市場按交易層次：一級市場（所有權市場、使用權出讓出租）、二級市場（轉讓、轉包、租賃、抵押、股份合作、繼承、互換）；按用地性質劃分為農地使用權市場、集體建設用地使用權流轉市場等。,中國城市土地市場,土地使用權出讓市場 土地使用權轉讓市場 土地使用權租賃市場 土地使用權抵押市場,土地使用權出讓市場,城市土地使用權出讓：指國家以土地所有者的身份將從土地所有權中分離出來的土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。體現(xiàn)的是土地所有者與使用者之間因土地交易而產生的責、權、利的關系。 出讓市場的主體：一方是受國務院委

14、托的各地市縣人民政府；一方是中國境內外的公司、企業(yè)、其他組織和個人。出讓市場的客體：國有土地使用權。 出讓交易的方式：協(xié)議（現(xiàn)改為掛牌）、招標和拍賣。 出讓市場的特點：壟斷性市場。盡管土地需求者眾多，但供給者唯一，土地供給量、供給時間和地點均由國家控制。,土地使用權轉讓市場,土地使用權轉讓是指國有土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈與。體現(xiàn)的是土地使用者之間因土地交易而產生的責、權、利的關系。 市場的主體：一方是擁有土地使用權的土地使用權人；一方是中國境內外的公司、企業(yè)、其他組織和個人。轉讓市場的客體：國有土地使用權。 轉讓市場的特點：競爭性市場 ，供需者多，轉讓方式和轉讓價

15、格均由市場決定。,土地使用權租賃市場,土地使用權租賃是指土地所有者或土地使用者作為出租人將土地使用權隨同地上建筑物、其他附著物出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。 承租人獲得的是債權，而非物權。 市場主體是土地所有者和國有土地的使用者，市場客體是土地租賃權。,土地使用權抵押市場,土地使用權抵押是指土地使用權人（抵押人）以其合法的土地使用權以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。 土地抵押是土地開發(fā)商取得資金的主要融資途徑。 土地使用權抵押市場的主體是土地抵押權人和抵押人，客體是以出讓方式取得的土地使用權和以租賃方式取得的承租土地使用權。,城市土地市場運行中運行存在的問

16、題,市場結構不合理 政府調控土地市場乏力 土地價格不能真實反映土地供求關系 土地資產流失嚴重，市場配置比例不高 土地市場法律體系不完善,中國農村土地市場,一 農村集體農用地使用權流轉市場 中國農村土地市場由于受到法律的限制不能從事出讓等活動，因此中國農村土地市場除農戶土地的轉包流轉之外，目前主要的形式有四荒地拍賣、山地流轉、土地股份化等幾種形式： 四荒地拍賣（荒山、荒溝、荒丘、荒灘等） 山地流轉：1990年湖南懷化地區(qū)將山地承包經(jīng)營改為租賃經(jīng)營，承租土地使用權可以入股、轉租、抵押等。 農村土地股份化：廣東南海市對全市的農村集體土地及其集體資產作價入股，以股份的形式配置給全市的農民。,中國農村土

17、地市場,目前中國農村除了公開合法的土地市場之外，還存在非法（隱性）土地市場。主要表現(xiàn)為集體或農民個人為追求比較利益而將土地非法進入城市非農建設用地市場。 二 農村集體建設用地使用權市場 農村集體建設用地流轉己普遍存在, 流轉方式有出讓、轉讓、出租和入股等多種形式。特別在經(jīng)濟發(fā)達的沿海地區(qū)以及大中城市的郊區(qū), 集體建設用地使用量占總建設用地使用量的比例尤高。據(jù)統(tǒng)計,珠江三角洲地區(qū)通過流轉的方式使用農村集體建設用地實際超過全部建設用地的50%, 而在粵東、粵西及粵北等地, 這一比例也超過20%?？梢娂w建設用地流轉已大量存在, 而且在規(guī)模和數(shù)量上都有不斷擴大的趨勢。,中國農村土地市場,1995年以

18、前，土地行政主管部門一度規(guī)定集體建設用地必須轉為國有，才能進入二級市場流轉。1999-2000年，國土部就集體建設用地流轉開始進行調研。2000年開始在蕪湖進行試點。其后又批準了江蘇蘇州、浙江湖州、河南安陽、廣東南海等城市的試點工作，涉及9個城市。 調研之后，國土部形成了一系列的報告，報告就下一步集體建設用地流轉的范圍和途徑提出了意見。2001-2002年，國土部在蘇州、安陽和湖州先后三次組織“土地制度創(chuàng)新座談會”，內容就是研究集體建設用地流轉問題。此時國土部已經(jīng)對集體建設用地流轉的認識、范圍、辦法形成了完整的體系。,中國農村土地市場,2002年，國土部起草了集體建設用地流轉的征求意見稿，轉發(fā)

19、給地方。一方面是征求意見，另一方面是為了規(guī)避地方試點中的不規(guī)范做法。2002年8月，國土部根據(jù)反饋意見對征求意見稿進行修改，并再次征求地方以及國務院法制辦、農業(yè)部、全國人大、建設部以及全國政協(xié)的意見。 但從2003年后，集體建設用地流轉一直沒有進展?，F(xiàn)行的土地管理法規(guī)定只有三種方式可以使用集體建設用地，其一是集體興辦企業(yè)，其二是鄉(xiāng)村鎮(zhèn)的公用利益用地，其三是宅基地。國土部形成的建議稿也因與現(xiàn)行法律抵觸而被全國人大駁回。,中國農村土地市場,當前，農村集體建設用地的資產價值日益顯現(xiàn)，自發(fā)流轉集體建設用地數(shù)量和規(guī)模有不斷擴大趨勢。但目前國家沒有專門的法律法規(guī)對集體建設用地使用權流轉進行規(guī)范，農村集體建設用地在自發(fā)流轉過程中存在許多問題，如隨意占用耕地用于非農建設，低價出讓、轉讓和出租集體建設用地，出讓、轉讓和出租集體建設用地隨意改變用途以及權屬不清誘發(fā)諸多糾紛等等。 廣東省在先行試點的基礎上，首次對集體建設用地流轉作出了規(guī)范，從2005年月日起，全省集體建設用地使用權可與國有土地一樣，可以出讓、出租、轉讓、轉租和抵押，以逐步實現(xiàn)集體土地與國有土地“同地、同權、同價”，建立統(tǒng)一、開放、競爭、有序的城鄉(xiāng)一體化土地市場，維護農民合法權益。,廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法,第四條有下列情形