房地產稅收風險防范教材(PPT 50頁)5.ppt

1、房地產稅收風險防范,講 解 大 綱,一、籌建期間的政策解析 二、建設期間的政策解析 三、內部認購以后的政策解析 四、公開銷售以后的政策解析 五、交付使用以后的政策解析,設立房地產公司,一、公司設立采取準則主義 公司法具體規(guī)定： 1）股東符合法定人數； 2）股東出資達到法定資本最低限額； 3）股東共同制定公司章程； 4）有公司名稱，建立符合有限責任 公司要求的組織機構； 5）有公司住所。,設立房地產公司,2、法人代表選擇確定：13條，公司法定代表人由董事長、執(zhí)行董事或經理擔任，并依法登記； 3、法人人格的喪失：20條，公司股東濫用公司法人地位和股東有限責任，逃避債務，嚴重損害公司債權人利益的，應

2、當對公司債務承擔連帶責任； 4、不得抽逃出資：刑法159條，公司成立后，股東不得抽逃出資，否則處五年以下有期徒刑或拘役。 5、投資的資本金不到位,國稅函2009312號 6 、一人有限責任公司：58-64條,設立房地產公司,二、城市房地產管理法有關規(guī)定 1、29條，五個條件及需要到地方政府規(guī)定部門備案 1）有自己的名稱和組織機構； 2）有固定的經營場所； 3）有符合國務院規(guī)定的注冊資本： 4）有足夠的專業(yè)技術人員： 5）其他 6）符合公司法有關規(guī)定。2、注冊資本與投資總額的比例符合國家規(guī)定：30條,設立房地產公司,三、城市房地產開發(fā)經營管理條例有關的規(guī)定 1、5條：1）100萬元以上的注冊資本

3、 ；2）4名以上持有資格證書的房地產專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。 2、8條：領取營業(yè)執(zhí)照30日內到主管部門備案。 3、房地產開發(fā)企業(yè)所得稅征收方式的變革 企業(yè)所得稅暫行條例、83號、舊新31號,設立房地產公司,六、有關稅收規(guī)定及納稅籌劃 1、股東出資方式不同的稅負分析 1）貨幣出資 2）貨物出資 增值稅的規(guī)定及相關票據 3）無形資產出資(除土地使用權以外) 4）土地使用權和不動產出資 財稅200621號的相關規(guī)定 5）以發(fā)行權益性證券出資 6）以投資權出資 7）以債權出資,設立房地產公司,2、法人股東和個人股東稅負差異 3、內資和外資公司稅負差異 4、

4、分公司和子公司稅負差異 5、本環(huán)節(jié)涉及的主要稅種 6、 匯總納稅分析,籌建年度申報表,如果尚未執(zhí)行新的企業(yè)會計準則，籌建階段發(fā)生的企業(yè)開辦費用，先在長期待攤費用科目歸集，會計規(guī)范要求在開始生產經營的當月一次性進入會計損益，稅法一般要求在開始生產經營當年一次性申報扣除，即會計和稅法基本一致，或者按照不低于36個月分攤 資產負債表體現持續(xù)發(fā)生開辦費，損益表和所得稅申報表均為零，不涉及納稅調整,籌建年度申報表,如果執(zhí)行新的企業(yè)會計準則，籌建階段發(fā)生的企業(yè)開辦費用，直接確認為管理費用進入會計損益，但稅法認為尚未進入生產經營期，不允許申報扣除，一般要求在開始生產經營當年一次性申報扣除，形成時間性差異，或

5、者按照不低于36個月分攤 損益表為負數，但所得稅申報表應當體現納稅調整增加，即零申報，未來年度體現納稅調整減少,前期立項,一、可行性研究與策劃 二、申請辦理土地使用權土地局 三、申請開發(fā)項目立項規(guī)劃局 四、委托勘察和設計 五、建設工程規(guī)劃許可證規(guī)劃局 六、建設工程開工許可證 建委,前期立項,前期立項涉及稅種分析：項目可行性分析 房地產開發(fā)企業(yè)涉及稅種: 營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、地方教育附加 房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、車船稅 企業(yè)所得稅、個人所得稅 契稅、耕地占用稅、土地增值稅,取得土地使用權,一、土地儲備制度-一級開發(fā) 1、有償使用，招標、拍賣關于加強國有土地資產管理的通知 2、20

6、02年7月1日招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定 3、2003年8月1日協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)定,取得土地使用權,二、土地使用權的取得方式 1、取得出讓土地使用權 2、取得轉讓土地使用權： 城市房地產管理法38條，轉讓條件： 1）按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用證書； 2）按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)或其他建設用地條件。 3、取得出租土地使用權,取得土地使用權,三、取得土地使用權環(huán)節(jié)涉及稅種分析 1、印花稅：產權轉移書據 房地產開發(fā)企業(yè)涉及印花稅的全部業(yè)務列舉 2、契稅 有關自承自建行

7、為的簡介 3、城鎮(zhèn)土地使用稅 納稅義務發(fā)生時間及具體操作 4、承諾負擔對方稅收的問題,取得土地使用權,四、取得轉讓土地使用權的不同方式 1、購買土地使用權 2、購買整體資產 3、購買股權 4、合并 討論，吸收合并的財務處理及清算的規(guī)定 5、分立購買股權 討論，哪種分立的方式稅負最輕？,取得土地使用權,五、不同方式取得土地稅負比較分析及籌劃 1、出讓招拍掛方式 2、購買轉讓土地使用權方式 3、購買股權方式：股權轉讓書據0.1% 4、合并公司方式 5、分立公司方式 6、租賃方式,取得或轉讓土地使用權在資產重組中的運用,六、債務重組 1.債務重組會計處理： （1）債權人的會計處理 （2）債務人的會計

8、處理 2.債務重組一般性所得稅處理 （1）以非貨幣資產清償債務 （2）債權轉股權 3.債務重組特殊性所得稅處理 （1）債務重組所得分5年繳納所得稅（？） （2）債權轉股權的處理,取得或轉讓土地使用權在資產重組中的運用,七、企 業(yè) 重 組-股權收購 1.股權收購的會計處理 （1）同一控制下股權收購會計處理 a)合并方取得的資產和負債，應當按照合并日其在被合并方的帳面價值計量。 b)合并方取得的長期股權投資成本按照合并日取得被合并方所有者權益的帳面價值的份額計量 c)合并方支付的對價按帳面價值結轉 d)長期股權投資初始投資成本與支付對價帳面價值的差額調整資本公積，不足沖減的，調整留存收益,取得或轉

9、讓土地使用權在資產重組中的運用,(2)非同一控制下股權收購會計處理 a)合并方取得的資產和負債,應當按照購買日其在被合并方的帳面價值計量。 b)合并方取得的長期股權投資成本,按照購買日取得被合并方股權支付對 價的公允價值及支付相關稅費計量 c)合并方支付的對價在購買日確認的公允價值與其帳面價值的差額，應作 為資產處置損 益，計入當期利潤表。 2.股權收購的一般性所得稅處理 1）同一控制下：不同，需要調整 2）非同一控制下:相同 3.股權收購的特殊性稅務處理 1）同一控制下：不全一致，需要調整 2）非同一控制下：不同，需要調整,取得或轉讓土地使用權在資產重組中的運用,八、資產收購 1.資產收購的

10、會計處理 1）一般性收購業(yè)務會計處理 2）非貨幣資產交易會計處理 3）有商業(yè)交易實質 4）沒有商業(yè)交易實質 2.資產收購一般性稅務處理 1）一般性收購，稅務與會計處理相同 2）有商業(yè)交易實質的非貨幣資產交換，稅務與會計處理同 3）沒有商業(yè)交易實質的非貨幣資產交易，所得稅視同銷售，需要納稅調整 3.資產收購特殊性稅務處理 1）一般性收購不符合特殊性稅務處理 2）有商業(yè)交易實質的非貨幣資產交易，稅務與會計處理不同，需調整 3) 沒有商業(yè)交易實質的非貨幣資產交易，稅務與會計處理相同,取得或轉讓土地使用權在資產重組中的運用,九、企業(yè)合并 1.企業(yè)合并的會計處理-合并準則 1）同一控制下吸收合并會計處理

11、 a)以發(fā)行權宜性證券合并 b)以付現、非現金方式合并 2）非同一控制下吸收合并會計處里 a)以發(fā)行權宜性證券合并 b)以支付現金、非現金資產方式合并 2.企業(yè)重組的一般性稅務處理 1）同一控制下吸收合并，會計與稅務處理不同，需要調整 2）非同一控制下吸收合并，會計與稅務處理相同，不需要調整 3.企業(yè)合并的特殊性稅務處理 1）同一控制下吸收合并， 2）非同一控制下吸收合并,取得或轉讓土地使用權在資產重組中的運用,十、企業(yè)分立 1.企業(yè)分立的會計處理 1）同一控制下分立會計處理 a) 以發(fā)行權宜性證券分立 b) 以支付現金、非現金資產方式分立 2）非同一控制下分立會計處理 a) 以發(fā)行權宜性證券

12、分立 b) 以支付現金、非現金資產方式分立 2.企業(yè)分立一般性稅務處理 3.企業(yè)分立特殊性稅務處理,取得土地使用權,十一、拆遷方式取得土地使用權 1、法規(guī)城市房屋拆遷管理條例 2、拆遷補償安置協(xié)議 3、拆遷補償方式：貨幣補償和房屋產權調換 4、拆遷當事人涉及的稅收（法人和自然人） 1）貨幣補償 2）房屋產權調換,取得土地使用權,例：某房地產企業(yè)就地安置拆遷戶5000平米，市場售價8000元，土地成本2億元，建筑施工等其他開發(fā)成本8000萬元，總可售面積8萬平米。 拆遷補償費支出：5000*8000=4000萬元 視同銷售收入：5000*8000=4000萬元 單位可售面積計稅成本=（2億+80

13、00萬+4000萬）/80000平米=4000元/平米 視同銷售成本：4000*5000=2000萬元 視同銷售所得：4000 -2000=2000萬元 需要在拆遷當期確認視同銷售所得2000萬元。,前期報批報建準備工作,前期報批報建階段涉及稅收及籌劃 1、拆遷方式不同涉及的稅收 2、規(guī)劃設計環(huán)節(jié)需要考慮的稅收因素 1）土增稅的免稅政策及清算問題 2）所得稅的成本對象劃分及分攤 3、通過稅負測算確定設計方案,項目施工建設,一、開發(fā)成本核算內容 財務核算的具體程序以及賬套的設置 土地征用及拆遷補償費 前期工程費 基礎設施費 建筑安裝工程費 配套設施費 開發(fā)間接費,項目施工建設,二、項目開發(fā)成本對

14、象的確定 1、有關法律:計委申請立項、規(guī)劃局規(guī)劃設計 2、會計核算 3、土地增值稅要求 4、所得稅要求 1）確定成本對象原則：可否銷售、分類歸集、功能區(qū)分、定價差異、成本差異、權益區(qū)分； 2）共同成本分攤方法：占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預算造價法。,項目施工建設,三、土地征用及拆遷補償 1、主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農作物補償費、危房補償費等。 2、涉及稅務問題 1）一般按占地面積法，否則需要商稅務機關同意； 2）契稅及拆遷補償支出、回遷房建

15、造支出； 3）購買股權及合并、分立方式取得土地成本注意 問題。 4）交納土地使用稅,項目施工建設,四、前期工程費 1、指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質勘察、測繪、規(guī)劃、設計、可行性研究、籌建、地上原有建筑物構筑物拆除、場地通平等前期費用。 2、注意稅務事項 1）從土增稅的角度考慮 2）取得土地的狀態(tài)對此支出的影響 3）有關合同簽訂注意問題，國稅發(fā) 20092 4)在所得稅上分攤方法沒有明確，可以用建筑面積法,項目施工建設,五、基礎設施費核算注意問題： 1、指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎設施支出，主要包括開發(fā)項目內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林

16、綠化等園林環(huán)境工程費。 2、注意稅務事項 1）土增稅問題 2）在所得稅上分攤方法未明確，可以用建筑面積,項目施工建設,六、建筑安裝工程費 1、指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等（包括內外裝飾 國稅函199853 ） 2、注意稅務事項 1）甲供材的合法性及如何簽訂甲供材合同 2）取得發(fā)票是否合規(guī)（如何防控） 3）虛開發(fā)票遺留問題（虛開建安發(fā)票的風險提示） 4）所得稅無分攤方法明確規(guī)定，可以用建筑面法 5）對單位建安成本的掌控 6）工程結算和竣工結算,項目施工建設,七、配套設施費 1、指開發(fā)項目內發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產權屬于全體業(yè)

17、主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設施支出。 2、法律產權問題：物權法及高院解釋 3、注意稅務事項 1）在所得稅上要求采取建筑面積分攤方法 2）是否可以所得稅前扣除 3）人防工程處理 4）土地增值稅,項目施工建設,八、開發(fā)間接費 1、指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。 2、注意稅務事項 1）會計、所得稅、土增稅口徑差別 2）利息費用所得稅要求直接成本法或預算造價法 3）項目營銷設施建造費 4）土地增值

18、稅,項目施工建設,九、其他有關注意事項 1、權責發(fā)生制原則 2、發(fā)票問題 3、分配方法及原則 4、事后事項的處理 5、施工過程中的資產損失：土地、開發(fā)產品報廢或毀損,項目開發(fā)方式,代建工程的開發(fā)是企業(yè)接受政府和其他單位委托，代為開發(fā)的工程。 聯建需要就以房換地和以地換房行為繳納銷售不動產和轉讓無形資產的營業(yè)稅。 合作建房是企業(yè)以本企業(yè)為主體聯合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產項目，且未成立獨立法人公司。 營業(yè)稅的合作建房方式： 國稅函1994644、國稅函1995156、國稅函1996718、國稅函2005103,預售環(huán)節(jié),一、商品房預售條件 城市房地產開發(fā)經營管理條例23條： 1、已

19、交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書； 2、持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證； 3、按提供的預售商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期； 4、已辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。,預售環(huán)節(jié),二、預售商品房的會計核算 1、取得預售款時 2、結轉收入時 3、納稅要求： 1 ）季度預交所得稅 2 ）按會計利潤總額預繳企業(yè)所得稅 3 ）季度預繳所得稅時調整項目有明確規(guī)定 4 ）季度預繳所得稅時，按預收房款繳納的營業(yè)稅及附加、土地增值稅可以扣除,預售環(huán)節(jié),5、土地增值稅 6、營業(yè)稅及附加 7、印花稅,預售環(huán)節(jié),四、銷售方式 1、自行銷售 2、交代理公司銷售: 國稅函1996684、國稅函2005917、 國稅發(fā)200631號、國稅發(fā)200931號。,竣工驗收環(huán)節(jié),一、工程竣工驗收條件 城市房地產開發(fā)經營管理條例18條： 1、城市規(guī)劃設計條件的落實； 2、城市規(guī)劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況； 3、單項工程的工程質量驗收情況； 4、拆遷安置方案的落實情況； 5、物業(yè)管理的落實情況。 （分期開發(fā)的可以分期驗收）,竣工驗收環(huán)節(jié),二、財稅事項 1、會計業(yè)務