房地產(chǎn)稅收風險防范教材(PPT 50頁)5.ppt

1、房地產(chǎn)稅收風險防范,講 解 大 綱,一、籌建期間的政策解析 二、建設(shè)期間的政策解析 三、內(nèi)部認購以后的政策解析 四、公開銷售以后的政策解析 五、交付使用以后的政策解析,設(shè)立房地產(chǎn)公司,一、公司設(shè)立采取準則主義 公司法具體規(guī)定： 1）股東符合法定人數(shù)； 2）股東出資達到法定資本最低限額； 3）股東共同制定公司章程； 4）有公司名稱，建立符合有限責任 公司要求的組織機構(gòu)； 5）有公司住所。,設(shè)立房地產(chǎn)公司,2、法人代表選擇確定：13條，公司法定代表人由董事長、執(zhí)行董事或經(jīng)理擔任，并依法登記； 3、法人人格的喪失：20條，公司股東濫用公司法人地位和股東有限責任，逃避債務，嚴重損害公司債權(quán)人利益的，應

2、當對公司債務承擔連帶責任； 4、不得抽逃出資：刑法159條，公司成立后，股東不得抽逃出資，否則處五年以下有期徒刑或拘役。 5、投資的資本金不到位,國稅函2009312號 6 、一人有限責任公司：58-64條,設(shè)立房地產(chǎn)公司,二、城市房地產(chǎn)管理法有關(guān)規(guī)定 1、29條，五個條件及需要到地方政府規(guī)定部門備案 1）有自己的名稱和組織機構(gòu)； 2）有固定的經(jīng)營場所； 3）有符合國務院規(guī)定的注冊資本： 4）有足夠的專業(yè)技術(shù)人員： 5）其他 6）符合公司法有關(guān)規(guī)定。2、注冊資本與投資總額的比例符合國家規(guī)定：30條,設(shè)立房地產(chǎn)公司,三、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例有關(guān)的規(guī)定 1、5條：1）100萬元以上的注冊資本

3、 ；2）4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。 2、8條：領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照30日內(nèi)到主管部門備案。 3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅征收方式的變革 企業(yè)所得稅暫行條例、83號、舊新31號,設(shè)立房地產(chǎn)公司,六、有關(guān)稅收規(guī)定及納稅籌劃 1、股東出資方式不同的稅負分析 1）貨幣出資 2）貨物出資 增值稅的規(guī)定及相關(guān)票據(jù) 3）無形資產(chǎn)出資(除土地使用權(quán)以外) 4）土地使用權(quán)和不動產(chǎn)出資 財稅200621號的相關(guān)規(guī)定 5）以發(fā)行權(quán)益性證券出資 6）以投資權(quán)出資 7）以債權(quán)出資,設(shè)立房地產(chǎn)公司,2、法人股東和個人股東稅負差異 3、內(nèi)資和外資公司稅負差異 4、

4、分公司和子公司稅負差異 5、本環(huán)節(jié)涉及的主要稅種 6、 匯總納稅分析,籌建年度申報表,如果尚未執(zhí)行新的企業(yè)會計準則，籌建階段發(fā)生的企業(yè)開辦費用，先在長期待攤費用科目歸集，會計規(guī)范要求在開始生產(chǎn)經(jīng)營的當月一次性進入會計損益，稅法一般要求在開始生產(chǎn)經(jīng)營當年一次性申報扣除，即會計和稅法基本一致，或者按照不低于36個月分攤 資產(chǎn)負債表體現(xiàn)持續(xù)發(fā)生開辦費，損益表和所得稅申報表均為零，不涉及納稅調(diào)整,籌建年度申報表,如果執(zhí)行新的企業(yè)會計準則，籌建階段發(fā)生的企業(yè)開辦費用，直接確認為管理費用進入會計損益，但稅法認為尚未進入生產(chǎn)經(jīng)營期，不允許申報扣除，一般要求在開始生產(chǎn)經(jīng)營當年一次性申報扣除，形成時間性差異，或

5、者按照不低于36個月分攤 損益表為負數(shù)，但所得稅申報表應當體現(xiàn)納稅調(diào)整增加，即零申報，未來年度體現(xiàn)納稅調(diào)整減少,前期立項,一、可行性研究與策劃 二、申請辦理土地使用權(quán)土地局 三、申請開發(fā)項目立項規(guī)劃局 四、委托勘察和設(shè)計 五、建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)劃局 六、建設(shè)工程開工許可證 建委,前期立項,前期立項涉及稅種分析：項目可行性分析 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及稅種: 營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、地方教育附加 房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、車船稅 企業(yè)所得稅、個人所得稅 契稅、耕地占用稅、土地增值稅,取得土地使用權(quán),一、土地儲備制度-一級開發(fā) 1、有償使用，招標、拍賣關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知 2、20

6、02年7月1日招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定 3、2003年8月1日協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定,取得土地使用權(quán),二、土地使用權(quán)的取得方式 1、取得出讓土地使用權(quán) 2、取得轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)： 城市房地產(chǎn)管理法38條，轉(zhuǎn)讓條件： 1）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用證書； 2）按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)或其他建設(shè)用地條件。 3、取得出租土地使用權(quán),取得土地使用權(quán),三、取得土地使用權(quán)環(huán)節(jié)涉及稅種分析 1、印花稅：產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及印花稅的全部業(yè)務列舉 2、契稅 有關(guān)自承自建行

7、為的簡介 3、城鎮(zhèn)土地使用稅 納稅義務發(fā)生時間及具體操作 4、承諾負擔對方稅收的問題,取得土地使用權(quán),四、取得轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的不同方式 1、購買土地使用權(quán) 2、購買整體資產(chǎn) 3、購買股權(quán) 4、合并 討論，吸收合并的財務處理及清算的規(guī)定 5、分立購買股權(quán) 討論，哪種分立的方式稅負最輕？,取得土地使用權(quán),五、不同方式取得土地稅負比較分析及籌劃 1、出讓招拍掛方式 2、購買轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)方式 3、購買股權(quán)方式：股權(quán)轉(zhuǎn)讓書據(jù)0.1% 4、合并公司方式 5、分立公司方式 6、租賃方式,取得或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)在資產(chǎn)重組中的運用,六、債務重組 1.債務重組會計處理： （1）債權(quán)人的會計處理 （2）債務人的會計

8、處理 2.債務重組一般性所得稅處理 （1）以非貨幣資產(chǎn)清償債務 （2）債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán) 3.債務重組特殊性所得稅處理 （1）債務重組所得分5年繳納所得稅（？） （2）債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)的處理,取得或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)在資產(chǎn)重組中的運用,七、企 業(yè) 重 組-股權(quán)收購 1.股權(quán)收購的會計處理 （1）同一控制下股權(quán)收購會計處理 a)合并方取得的資產(chǎn)和負債，應當按照合并日其在被合并方的帳面價值計量。 b)合并方取得的長期股權(quán)投資成本按照合并日取得被合并方所有者權(quán)益的帳面價值的份額計量 c)合并方支付的對價按帳面價值結(jié)轉(zhuǎn) d)長期股權(quán)投資初始投資成本與支付對價帳面價值的差額調(diào)整資本公積，不足沖減的，調(diào)整留存收益,取得或轉(zhuǎn)

9、讓土地使用權(quán)在資產(chǎn)重組中的運用,(2)非同一控制下股權(quán)收購會計處理 a)合并方取得的資產(chǎn)和負債,應當按照購買日其在被合并方的帳面價值計量。 b)合并方取得的長期股權(quán)投資成本,按照購買日取得被合并方股權(quán)支付對 價的公允價值及支付相關(guān)稅費計量 c)合并方支付的對價在購買日確認的公允價值與其帳面價值的差額，應作 為資產(chǎn)處置損 益，計入當期利潤表。 2.股權(quán)收購的一般性所得稅處理 1）同一控制下：不同，需要調(diào)整 2）非同一控制下:相同 3.股權(quán)收購的特殊性稅務處理 1）同一控制下：不全一致，需要調(diào)整 2）非同一控制下：不同，需要調(diào)整,取得或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)在資產(chǎn)重組中的運用,八、資產(chǎn)收購 1.資產(chǎn)收購的

10、會計處理 1）一般性收購業(yè)務會計處理 2）非貨幣資產(chǎn)交易會計處理 3）有商業(yè)交易實質(zhì) 4）沒有商業(yè)交易實質(zhì) 2.資產(chǎn)收購一般性稅務處理 1）一般性收購，稅務與會計處理相同 2）有商業(yè)交易實質(zhì)的非貨幣資產(chǎn)交換，稅務與會計處理同 3）沒有商業(yè)交易實質(zhì)的非貨幣資產(chǎn)交易，所得稅視同銷售，需要納稅調(diào)整 3.資產(chǎn)收購特殊性稅務處理 1）一般性收購不符合特殊性稅務處理 2）有商業(yè)交易實質(zhì)的非貨幣資產(chǎn)交易，稅務與會計處理不同，需調(diào)整 3) 沒有商業(yè)交易實質(zhì)的非貨幣資產(chǎn)交易，稅務與會計處理相同,取得或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)在資產(chǎn)重組中的運用,九、企業(yè)合并 1.企業(yè)合并的會計處理-合并準則 1）同一控制下吸收合并會計處理

11、 a)以發(fā)行權(quán)宜性證券合并 b)以付現(xiàn)、非現(xiàn)金方式合并 2）非同一控制下吸收合并會計處里 a)以發(fā)行權(quán)宜性證券合并 b)以支付現(xiàn)金、非現(xiàn)金資產(chǎn)方式合并 2.企業(yè)重組的一般性稅務處理 1）同一控制下吸收合并，會計與稅務處理不同，需要調(diào)整 2）非同一控制下吸收合并，會計與稅務處理相同，不需要調(diào)整 3.企業(yè)合并的特殊性稅務處理 1）同一控制下吸收合并， 2）非同一控制下吸收合并,取得或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)在資產(chǎn)重組中的運用,十、企業(yè)分立 1.企業(yè)分立的會計處理 1）同一控制下分立會計處理 a) 以發(fā)行權(quán)宜性證券分立 b) 以支付現(xiàn)金、非現(xiàn)金資產(chǎn)方式分立 2）非同一控制下分立會計處理 a) 以發(fā)行權(quán)宜性證券

12、分立 b) 以支付現(xiàn)金、非現(xiàn)金資產(chǎn)方式分立 2.企業(yè)分立一般性稅務處理 3.企業(yè)分立特殊性稅務處理,取得土地使用權(quán),十一、拆遷方式取得土地使用權(quán) 1、法規(guī)城市房屋拆遷管理條例 2、拆遷補償安置協(xié)議 3、拆遷補償方式：貨幣補償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換 4、拆遷當事人涉及的稅收（法人和自然人） 1）貨幣補償 2）房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換,取得土地使用權(quán),例：某房地產(chǎn)企業(yè)就地安置拆遷戶5000平米，市場售價8000元，土地成本2億元，建筑施工等其他開發(fā)成本8000萬元，總可售面積8萬平米。 拆遷補償費支出：5000*8000=4000萬元 視同銷售收入：5000*8000=4000萬元 單位可售面積計稅成本=（2億+80

13、00萬+4000萬）/80000平米=4000元/平米 視同銷售成本：4000*5000=2000萬元 視同銷售所得：4000 -2000=2000萬元 需要在拆遷當期確認視同銷售所得2000萬元。,前期報批報建準備工作,前期報批報建階段涉及稅收及籌劃 1、拆遷方式不同涉及的稅收 2、規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)需要考慮的稅收因素 1）土增稅的免稅政策及清算問題 2）所得稅的成本對象劃分及分攤 3、通過稅負測算確定設(shè)計方案,項目施工建設(shè),一、開發(fā)成本核算內(nèi)容 財務核算的具體程序以及賬套的設(shè)置 土地征用及拆遷補償費 前期工程費 基礎(chǔ)設(shè)施費 建筑安裝工程費 配套設(shè)施費 開發(fā)間接費,項目施工建設(shè),二、項目開發(fā)成本對

14、象的確定 1、有關(guān)法律:計委申請立項、規(guī)劃局規(guī)劃設(shè)計 2、會計核算 3、土地增值稅要求 4、所得稅要求 1）確定成本對象原則：可否銷售、分類歸集、功能區(qū)分、定價差異、成本差異、權(quán)益區(qū)分； 2）共同成本分攤方法：占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預算造價法。,項目施工建設(shè),三、土地征用及拆遷補償 1、主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關(guān)稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費等。 2、涉及稅務問題 1）一般按占地面積法，否則需要商稅務機關(guān)同意； 2）契稅及拆遷補償支出、回遷房建

15、造支出； 3）購買股權(quán)及合并、分立方式取得土地成本注意 問題。 4）交納土地使用稅,項目施工建設(shè),四、前期工程費 1、指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、地上原有建筑物構(gòu)筑物拆除、場地通平等前期費用。 2、注意稅務事項 1）從土增稅的角度考慮 2）取得土地的狀態(tài)對此支出的影響 3）有關(guān)合同簽訂注意問題，國稅發(fā) 20092 4)在所得稅上分攤方法沒有明確，可以用建筑面積法,項目施工建設(shè),五、基礎(chǔ)設(shè)施費核算注意問題： 1、指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林

16、綠化等園林環(huán)境工程費。 2、注意稅務事項 1）土增稅問題 2）在所得稅上分攤方法未明確，可以用建筑面積,項目施工建設(shè),六、建筑安裝工程費 1、指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等（包括內(nèi)外裝飾 國稅函199853 ） 2、注意稅務事項 1）甲供材的合法性及如何簽訂甲供材合同 2）取得發(fā)票是否合規(guī)（如何防控） 3）虛開發(fā)票遺留問題（虛開建安發(fā)票的風險提示） 4）所得稅無分攤方法明確規(guī)定，可以用建筑面法 5）對單位建安成本的掌控 6）工程結(jié)算和竣工結(jié)算,項目施工建設(shè),七、配套設(shè)施費 1、指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)

17、主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。 2、法律產(chǎn)權(quán)問題：物權(quán)法及高院解釋 3、注意稅務事項 1）在所得稅上要求采取建筑面積分攤方法 2）是否可以所得稅前扣除 3）人防工程處理 4）土地增值稅,項目施工建設(shè),八、開發(fā)間接費 1、指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費等。 2、注意稅務事項 1）會計、所得稅、土增稅口徑差別 2）利息費用所得稅要求直接成本法或預算造價法 3）項目營銷設(shè)施建造費 4）土地增值

18、稅,項目施工建設(shè),九、其他有關(guān)注意事項 1、權(quán)責發(fā)生制原則 2、發(fā)票問題 3、分配方法及原則 4、事后事項的處理 5、施工過程中的資產(chǎn)損失：土地、開發(fā)產(chǎn)品報廢或毀損,項目開發(fā)方式,代建工程的開發(fā)是企業(yè)接受政府和其他單位委托，代為開發(fā)的工程。 聯(lián)建需要就以房換地和以地換房行為繳納銷售不動產(chǎn)和轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的營業(yè)稅。 合作建房是企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目，且未成立獨立法人公司。 營業(yè)稅的合作建房方式： 國稅函1994644、國稅函1995156、國稅函1996718、國稅函2005103,預售環(huán)節(jié),一、商品房預售條件 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例23條： 1、已

19、交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書； 2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； 3、按提供的預售商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期； 4、已辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。,預售環(huán)節(jié),二、預售商品房的會計核算 1、取得預售款時 2、結(jié)轉(zhuǎn)收入時 3、納稅要求： 1 ）季度預交所得稅 2 ）按會計利潤總額預繳企業(yè)所得稅 3 ）季度預繳所得稅時調(diào)整項目有明確規(guī)定 4 ）季度預繳所得稅時，按預收房款繳納的營業(yè)稅及附加、土地增值稅可以扣除,預售環(huán)節(jié),5、土地增值稅 6、營業(yè)稅及附加 7、印花稅,預售環(huán)節(jié),四、銷售方式 1、自行銷售 2、交代理公司銷售: 國稅函1996684、國稅函2005917、 國稅發(fā)200631號、國稅發(fā)200931號。,竣工驗收環(huán)節(jié),一、工程竣工驗收條件 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例18條： 1、城市規(guī)劃設(shè)計條件的落實； 2、城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況； 3、單項工程的工程質(zhì)量驗收情況； 4、拆遷安置方案的落實情況； 5、物業(yè)管理的落實情況。 （分期開發(fā)的可以分期驗收）,竣工驗收環(huán)節(jié),二、財稅事項 1、會計業(yè)務