物權(quán)法講座(李良寯律師).ppt

1、物權(quán)原理及常見糾紛解決思路,主講人：李良寯 上海福一律師事務(wù)所執(zhí)業(yè)律師 電子郵件: 個人網(wǎng)站:,上篇,物權(quán)原理及規(guī)定,一、土地及房產(chǎn)的三維結(jié)構(gòu) 土地所有權(quán)土地使用權(quán)房產(chǎn)所有權(quán) 二、土地及房產(chǎn)的二維結(jié)構(gòu) （一）、土地所有權(quán)土地使用權(quán) 運(yùn)用：棄權(quán)原理 （二）、土地使用權(quán)房產(chǎn)所有權(quán) 運(yùn)用：房隨地走、地隨房走 （三）、土地所有權(quán)房產(chǎn)所有權(quán),（一）、規(guī)定：建設(shè)用地使用權(quán)人建造的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的所有權(quán)屬于建設(shè)用地使用權(quán)人，但有相反證據(jù)證明的除外。 （二）、例子 繼承、城市買房落戶,典型規(guī)定思考： （物權(quán)法142條）,中篇,民事常見糾紛及解決,一、三類土地及其上房產(chǎn)原則運(yùn)用 （一）、出讓土地及相

2、關(guān)補(bǔ)償 土地補(bǔ)償與房產(chǎn)補(bǔ)償，其他安置費(fèi)用 城市房屋拆遷管理條例 江蘇省城市房屋拆遷管理條例 （二）、劃撥土地（經(jīng)營糾紛） 1、公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織、個人 2、非營利單位（如國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位）,民事常見糾紛及解決,（三）、宅基地（農(nóng)村糾紛及補(bǔ)償） 1、62年農(nóng)村人民公社工作條例修正草案前可出租、買賣土地； 2、使用權(quán)，不可以直接訴訟至法院；（土地管理法） 3、82年村鎮(zhèn)建房用地管理條例地隨房走；之后房隨地走； 4、福利性； 5、物權(quán)、債權(quán)與買賣合同； 6、物權(quán)權(quán)利放棄與拆遷； 7、拆遷補(bǔ)償?shù)墓皆瓌t；（和諧社會） 8、年限關(guān)系。（如果居住滿一定年限應(yīng)可辦理產(chǎn)權(quán)證）,民事常見糾紛及解決,（四

3、）、房產(chǎn)原則及運(yùn)用 1、房、地統(tǒng)一轉(zhuǎn)讓原則及運(yùn)用 2、物業(yè)服務(wù)與房產(chǎn)買賣的分離原則 3、房產(chǎn)地產(chǎn)確權(quán)的年限確定原則及不足,民事常見糾紛及解決,二、三類土地及房產(chǎn)糾紛的解決 （一）、土地補(bǔ)償款補(bǔ)償、房屋補(bǔ)償費(fèi) 1、土地補(bǔ)償款補(bǔ)償土地使用權(quán)人（繼承、非繼承） 2、房產(chǎn)補(bǔ)償房產(chǎn)所有人及共有人 （二）、安置補(bǔ)助費(fèi)補(bǔ)償 安置補(bǔ)助費(fèi)補(bǔ)償公房拆遷人及其他因被拆遷而導(dǎo)致不便的人,民事常見糾紛及解決,（三）、地上附著物和青苗的補(bǔ)償 1、主要適用于農(nóng)村集體土地 2、物權(quán)法的原則是足額支付 （四）、房產(chǎn)確權(quán) 1、合建房屋 2、其他宅基地共用人不提異議，部分擅自建房 3、在他人宅基地上建房 4、欺騙手段騙取建房手續(xù),

4、民事常見糾紛及解決,三、拆遷主體問題： （一）、拆遷人； （二）、被拆遷人； （三）、城市房屋拆遷單位； （四）、房屋拆遷管理部門 （五）、房屋承租人,民事常見糾紛及解決,四、拆遷程序及問題說明 （一）、合法征收是否必須征得所有人同意 不必 （二）、集體土地拆遷和城鎮(zhèn)土地拆遷文件一致嗎 一般不一致 （三）、拆遷評估 1、城鎮(zhèn)土地 2、集體土地,民事常見糾紛及解決,（四）、拆遷文件 1、建設(shè)項目批準(zhǔn)文件； 2、建設(shè)用地規(guī)劃許可證； 3、國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件； 4、拆遷計劃和拆遷方案； 5、辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明。 6、房屋拆遷許可證,民事常見糾紛及解決,（五）、征收和

5、征用有什么區(qū)別和聯(lián)系，征用補(bǔ)償什么 1、區(qū)別：征收是所有權(quán)的改變，征用是使用權(quán)的改變 2、聯(lián)系：為公共目的；依法征收、征用；依法補(bǔ)償。,民事常見糾紛及解決,（六）、拆遷補(bǔ)償?shù)恼f明 1、在國家物權(quán)法和國家行政法規(guī)的限定下，各地在不違反法律和行政法規(guī)的范圍內(nèi)可以依據(jù)其地方性法規(guī)或其他規(guī)范性文件執(zhí)行。 2、達(dá)成協(xié)議 仲裁、法院 達(dá)不成協(xié)議 拆遷管理部門 評估 評估資質(zhì)單位，依據(jù)當(dāng)時有效評估抽象性文件,民事常見糾紛及解決,3、證據(jù)保全（江蘇省城市房屋拆遷管理條例） 第七條 被拆遷房屋有下列情形之一的，由拆遷人提出補(bǔ)償安置方案，報房屋拆遷管理部門審核同意并向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全后，方可實(shí)施拆遷： （一）

6、 產(chǎn)權(quán)不明或者產(chǎn)權(quán)有糾紛的； （二） 產(chǎn)權(quán)人下落不明的。 被拆遷房屋系房產(chǎn)管理部門代管的，拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議必須經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證，并辦理證據(jù)保全。,下 篇,一、確權(quán)引發(fā)的行政司法權(quán)利沖突及解決,一、原始取得物權(quán)與不公示物權(quán) （一）、原始取得物權(quán)（2830） 第二十八條因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力。第二十九條因繼承或者受遺贈取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力。第三十條因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時發(fā)生效力。,一、確權(quán)引發(fā)的行政司法權(quán)利沖突及解決

7、,（二）、不公示物權(quán) （三）、公示物權(quán) 二、行政與司法沖突的思考 （一）、前提： 1、法院判決未通知房屋管理部門和土地管理部門； 2、房屋再次被登記部門物權(quán)人轉(zhuǎn)讓； （二）、處理： 司法優(yōu)先還是行政優(yōu)先,二、區(qū)分所有權(quán),一、專有部分 （一）具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；（二）具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。 地下室、封閉車位、露臺,二、區(qū)分所有權(quán),二、共有部分 （一）、外墻、樓頂、會所、電梯、大堂等 （二）、設(shè)備層、設(shè)備間 （三）、非為專有部分的綠地 （四）、非為城鎮(zhèn)公共道路的小區(qū)道路,三、物業(yè)管理,一、合同糾紛主體（被告不可是業(yè)主委員會） 業(yè)主業(yè)主大會業(yè)主