同濟大學房地產開發(fā)與管理課程演示文稿（46）.ppt

1、第四章 房地產規(guī)劃設計與建筑工程基礎知識,第一節(jié) 城市規(guī)劃管理 一、城市規(guī)劃概述 （一）城市規(guī)劃的基本概念 城市規(guī)劃是指為了實現(xiàn)一定時期內城市的經濟和社會發(fā)展目標，確定城市性質、規(guī)模和發(fā)展方向，合理利用城市土地，協(xié)調城市空間布局和各項建設的綜合部署和具體安排。,城市規(guī)劃區(qū)是指城市市區(qū)、近郊區(qū)以及城市行政區(qū)域內因城市建設和發(fā)展需要實行規(guī)劃控制的區(qū)域。 城市規(guī)劃管理是指城市人民政府按照法定程序編制和審批城市規(guī)劃，并依據國家和各級政府頒布的城市規(guī)劃管理的有關法規(guī)和具體規(guī)定，對批準的城市規(guī)劃，采用法制的、行政的、經濟的管理辦法，對城市規(guī)劃區(qū)內的各項建設進行統(tǒng)一的安排和控制，使城市的各項建設用地和建設工

2、程活動有計劃、有秩序地協(xié)調發(fā)展，保證城市規(guī)劃的順利實施。,（二）與房地產有關的城市規(guī)劃的內容和圖紙及文件,城市規(guī)劃包括總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃和詳細規(guī)劃。 1、總體規(guī)劃 總體規(guī)劃是一個遠景規(guī)劃，短的15年，長的30年，一般為20年。 城市總體規(guī)劃由同級人民政府負責編制。 總體規(guī)劃圖是房地產開發(fā)公司在一個城市進行投資開發(fā)決策的重要依據之一。,3、詳細規(guī)劃,詳細規(guī)劃又可分為控制性詳細規(guī)劃和修建性詳細規(guī)劃。 控制性詳細規(guī)劃使城市總體規(guī)劃與詳細規(guī)劃有機地銜接起來。 修建詳細規(guī)劃是在城市分區(qū)的局部地區(qū)所進行的城市空間構成的規(guī)劃。,二、城市規(guī)劃的實施和監(jiān)督檢查,（一）城市規(guī)劃的實施 城市規(guī)劃的實施管理主要是報建

3、審批管理和批后管理兩部分內容。 報建審批管理主要包括對建設項目選址審批核發(fā)項目選址意見書，對城市用地審批核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證，對建筑工程審批核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證。 批后管理主要是按照規(guī)劃實施監(jiān)督檢查體系對違章占地和違章建設的查禁工作。,第二節(jié) 居住區(qū)規(guī)劃設計與技術經濟指標,一、居住區(qū)的組成和規(guī)模 （一）居住區(qū)的組成 居住區(qū)的組成有用地和工程構成。 按居住區(qū)內用地性質劃分： 1、居住建筑用地； 2、公共建筑用地； 3、道路廣場用地； 4、公共綠地和體育場地 5、其它用地。,居住區(qū)的工程構成： 1、建筑工程； 2、市政基礎設施； 3、環(huán)境工程。,（二）居住區(qū)的規(guī)模 居住區(qū)的規(guī)模主要是指人口規(guī)模

4、和用地規(guī)模，其中以人口規(guī)模為主要指標。 （三）居住區(qū)的規(guī)劃結構 我國居住區(qū)的規(guī)劃結構通常分為居住區(qū)、居住小區(qū)、住宅組團三個等級。,二、居住區(qū)規(guī)劃設計的內容,控制性詳細規(guī)劃著重解決各類用地界限、建筑密度、建筑高度、容積率、道路紅線位置、斷面、控制點座標和標高、工程管線走向、管徑和用地范圍等控制指標； 修建性詳細規(guī)劃是根據建筑、綠化和空間要求布置平面圖，進行道路、建筑、工程管線的規(guī)劃設計，進行豎向設計和土石方工程設計、編制工程概算。修建性詳細規(guī)劃主要包括：居住建筑規(guī)劃、公共建筑規(guī)劃、道路規(guī)劃和綠地規(guī)劃。,（一）居住建筑規(guī)劃,1、住宅建筑群體的平面布置形式基本有四種： （1）行列式； （2）周邊式；

5、 （3）混合式； （4）自由式。,2、住宅的選型,（1）住宅層數； （2）進深和面寬； （3）長度和體型； （4）層高； （5）戶室比。,（二）公共建筑規(guī)劃,規(guī)劃設計應滿足適當集中、縮短服務半徑、符合人流走向、不干擾住戶的基本要求。 居住小區(qū)內道路不能四能八達，而是要“順而不穿，通而不暢”。,（五）建筑設計,建筑設計一般分初步設計和施工圖設計兩個階段。居住建筑設計的內容包括： 1、住宅建筑設計的平、立、剖面設計； 2、住宅結構設計； 3、住宅建筑裝修和室內設備的設計； 4、住宅設計的工程概算和預算。,三、居住區(qū)的各類技術經濟指標,（一）居住區(qū)用地控制指標表（表4-3）,（二）居住區(qū)用地平衡表（

6、表4-4）,用地構成,（三）居住區(qū)規(guī)劃方案的技術經濟指標,1、居住區(qū)總用地（ha），其中包括居住用地，公共建筑用地，道路用地，綠化用地； 2、居民每人占地（/人），其中包括人均居住用地、公共建筑用地、道路用地、綠化用地； 3、居住區(qū)總建筑面積（），其中包括居住建筑面積、公共建筑面積； 4、總戶數、總人口、平均每戶人口（口/戶）； 5、平均每戶居住面積（）；,6、居住建筑密度，是指住宅建筑對居住用地的覆蓋率。即： （%）； 7、居住面積密度： （/ha）；,8、容積率（居住建筑面積密度）： （/ha）； 9、人口毛密度，是指居住總人口和總用地之比： （人/ ha）；,10、人口凈密度，是指居住總

7、人口與居住建筑用地面積之比： （人/ ha）； 11、平均層數，是指住宅總面積與住宅基底總面積之比： ；,12、高層比例，一般七層以上為高層住宅，即高層住宅占總建筑面積的比例： （%）； 13、住宅間距（m）；,14、居住區(qū)平均造價： （元/）； 15、停車為個數，是指在規(guī)劃用地范圍內設置的地面和地下停車位的個數； 16、建設周期，是指自工程開工至全部工程完工之間的持續(xù)時間。,第三節(jié) 基礎設施建設,一、城市基礎設施的內容和特點 （一）城市基礎設施的內容 1、能源系統(tǒng) 2、給水、排水系統(tǒng) 3、道路交通系統(tǒng) 4、郵電、通訊系統(tǒng) 5、環(huán)境系統(tǒng) 6、安全系統(tǒng) 7、土地平整工程 “七通”是指通道路、通自

8、來水、通電信、通排水、通煤氣、通熱力、通電力。 “一平”即平整場地，按照豎向規(guī)劃進行土方工程。,二、居住區(qū)基礎設施建設,（二）基礎設施與住宅建設的比例關系 1、實物量比例關系 實物量比例關系是指每平方米住宅建筑面積需要提供的水、電、熱、氣等相應配套設施的具體數量。,2、價值量比例關系 該比例關系通常用基礎設施投資與住宅建設投資的比例和每平方米住宅建筑面積基礎設施投資量來表示。,（四）管線綜合,3、地下管線的排列次序一般從建筑物外排起，最近的是煤氣管，然后依次為給水、污水及雨水管等。 自道路紅線向道路中心線方向平行布置各種管線的次序，要根據管線的性質，埋深確定。一般次序是電力電纜、電信電纜、煤氣

9、、熱力、給水、雨水和污水管道。,第四節(jié) 建筑工程基礎知識,一、建筑構造與結構 （一）建筑物的用途和分類 建筑物按照使用性質（即用途），通常分為生產性建筑，即工業(yè)建筑、農業(yè)建筑等；非生產性建筑，即民用建筑。,1、按建筑物的用途分類,（1）居住建筑 （2）公共建筑 生活服務性建筑； 文教建筑； 托幼建筑； 科研建筑； 醫(yī)療建筑； 商業(yè)建筑； 體育建筑； 文娛建筑； 交通、郵電建筑； 其他建筑。,2、按建筑物的結構類型和材料分類 （1）磚木結構建筑 （2）磚混結構建筑 （3）鋼筋混凝土結構建筑 （4）鋼結構建筑,3、按建筑物的層數分類,（1）低層建筑 一般是指一至三層的房屋 （2）多層建筑 一般是指

10、四至七層的房屋 （3）高層建筑 第一類，小高層，層數8-16層，房屋的高度在25m-50m之間，其結構形式一般為鋼筋混凝土框架結構； 第二類，中高層，層數在17-25層，最高達75m； 第三類，高高層，層數26-40層，最高達100m高；層數在40層以上，高度超過100m，稱為超高層建筑。,（三）建筑設計的主要內容,1、建筑平面設計 用以滿足建筑的使用功能的平面要求，包括設計建筑物的內部使用空間和交通聯(lián)系空間的設計，是建筑平面設計的一個重要內容。 2、建筑剖面設計 建筑剖面設計主要分析建筑物各部分應有的高度，建筑物層數、建筑空間的組合和利用，以及建筑結構、構造關系等。 3、建筑體型和立面設計

11、建筑體型和立面設計是建筑師充分發(fā)揮其想象力和創(chuàng)造力的地方，也是開發(fā)商表示所開發(fā)的項目品質、思想的重要方面。,（四）建筑識圖,一套完整的建筑施工圖包括建筑總平面圖、建筑施工圖、結構施工圖、暖通及空調施工圖、給排水施工圖（通常暖通空調、給排水作為一套圖紙）、電氣施工圖等。各工種的施工圖又分為基本圖和詳圖兩部分。,1、建筑制圖的基本規(guī)定,（2）圖標和會簽欄,（3）比例尺的選用,一個圖形一般只采用一種比例尺。結構施工圖一般不注比例尺，允許一個圖形使用兩種比例尺。結構施工圖在施工中以所注尺寸為準。,（4）軸線,施工圖中的軸線是施工中定位、放線的重要依據。 軸線用點劃線表示，端部劃圓圈，圓圈內注明編號。水

12、平方向用阿拉伯數字由左至右編號，垂直方向用英文字母由下而上編號。,（5）尺寸及單位 總圖以米為單位，其余均以毫米為單位。尺寸的數字后面可不寫單位。 （6）標高 注到小數點后面第三位。 標高分絕對標高和相對標高兩種。 （7）索引號 索引號的用途是索引,2、建筑施工圖,建筑施工圖是根據正投影原理繪制出來的，用立面圖及屋頂平面圖表示建筑物的外部，用總平面圖表示建筑物的位置，用平面圖及剖面圖表示其內部，用大樣圖表示其細部作法的一套圖紙。,（1）建筑總平面圖 用來說明建筑物所在具體位置和其周圍環(huán)境關系的平面圖。 （2）建筑平面圖 它不僅反映了建筑的使用空間、裝修等情況，而且是其他各工種圖紙設計的基礎。還

13、是室內外裝修設計的重要依據。 （3）建筑立面圖 立面圖主要表示建筑物的外觀形狀，是做外部裝修的主要依據。 （4）建筑剖面圖 剖面圖主要用以簡要表示建筑物的內部結構形式、空間關系。,3、結構施工圖 結構施工圖主要表明建筑結構的專業(yè)設計內容，同時反映建筑、給排水、暖通、電氣等專業(yè)對結構的要求。 4、給排水施工圖 5、采暖施工圖 6、通風施工圖 7、電氣施工圖,（五）建筑構造,1、建筑物的基本構造和設計時須考慮的因素 房屋建筑一般由基礎、墻、柱、梁、板、屋架、門窗、屋面（包括隔熱、保溫和防水層）、樓梯、陽臺、雨篷、樓地面等部分組成。,2、房屋的建筑等級,（1）建筑物耐久性（年限）的等級 （2）建筑物

14、的耐火等級 （3）建筑物的重要性等級,3、建筑物的常用基礎形式 按基礎的構造特點不同，基礎可分為五種基本類型。 （1）條形基礎 （2）獨立基礎 （3）筏板基礎 （4）箱形基礎 （5）樁基礎,4、墻體的構造,（2）磚墻的厚度,5、鋼筋混凝土柱、梁、板的構造 6、屋頂的構造 7、樓梯的類型與構造 8、房屋門窗的類型,二、建筑裝飾材料,（一）建筑材料與建筑裝飾材料 建筑材料是一切建筑工程的物質基礎，是建造建筑物所使用的各種材料的總稱。 主要包括：房屋結構材料、墻體材料、屋面材料、隔熱、隔聲材料、內外墻裝飾材料等。,（二）建筑裝飾材料的分類,1、按化學成分分類 （1）金屬材料 （2）非金屬材料 （3）

15、復合材料 2、按建筑裝飾的部位分類 （1）外墻裝飾材料 （2）內墻裝飾材料 （3）地面裝飾材料 （4）吊頂裝飾材料 （5）室內裝飾用品及配套設備 （6）其他裝飾材料,（三）建筑裝飾材料使用效果評價 1、裝飾效果 評價裝飾效果主要考察： （1）建筑物外部色彩 （2）建筑物內部色彩 2、耐久性 3、經濟性 4、環(huán)保性,（四）建筑材料的主要種類和用途,三、建筑設備,（一）建筑給水 給水系統(tǒng)分為生活、生產、消防等三種。 （二）建筑排水 排水系統(tǒng)分為生活污水、生產廢水、雨水三類。 （三）建筑采暖 （四）建筑通風與空調 （五）建筑電氣,（六）住宅小區(qū)智能化系統(tǒng),1、住宅小區(qū)智能化的含義 所謂住宅小區(qū)智能化

16、就是利用4C(即計算機、通訊與網絡、自控、IC卡)技術，通過有效的傳輸網絡，將多元信息服務與管理、物業(yè)管理與安防、住宅智能化系統(tǒng)集成為住宅小區(qū)的服務與管理提供高技術的智能化手段，以期實現(xiàn)快捷高效的服務與管理，提供安全舒適的家居環(huán)境。,四、工程造價,（二）工程造價的定義和特性 工程造價是指建設工程的建造價格。它有兩種含義，一是指建設一項工程的預期開支或實際開支的全部固定資產投資費用；二是指工程價格，即為建成一項工程、預期在土地市場、技術和設備市場、勞務市場以及工程承包市場等交易活動中所形成的建筑安裝工程價格或建設項目總價格。 通常又把工程造價的第二種含義稱為工程承發(fā)包價格。 工程造價的第一種含義

17、是從投資者(業(yè)主)的角度來定義的，第二種含義是從承包商的角度來定義的。,（三）工程造價的計價特征,（1）投資估算 在項目建議書和可行性研究階段估算出建設項目的投資額。 （2）概算造價 在初步設計階段，根據初步設計圖紙，通過編制工程概算預先測算和確定的工程造價。 （3）預算造價 在施工圖設計階段，根據施工圖紙編制預算文件，預先測算和確定的工程造價。 （4）合同價 指在工程招投標階段簽訂總承包合同、建筑安裝工程承包合同、設備和材料采購合同， 以及技術咨詢合同所確定的工程價格。 （5）結算價 指在合同實施階段，在工程結算時按合同調價范圍和調價方法，對實際發(fā)生的工程量 增減、設備和材料價差等進行調整后

18、計算和確定的價格。 （6）實際造價 指竣工決算階段，通過為建設單位編制竣工決算，最終確定的實際工程造價。,復習思考題,1、簡述城市規(guī)劃的概念。 2、居住區(qū)的用地和工程構成有哪些？ 3、居住區(qū)規(guī)劃設計的內容主要有哪些？ 4、掌握居住區(qū)規(guī)劃方案的各類技術經濟指標。 5、城市基礎設施的主要內容是什么？ 6、按照建筑物的結構類型和材料種類，可以把建筑物分為幾類？ 7、一套完整的施工圖一般由哪些圖紙組成? 8、建筑物總平面圖、平面圖、立面圖、剖面圖的概念是什么?,第五章 房地產開發(fā)的建設過程管理,房地產開發(fā)的建設過程分為四個階段： 項目建設準備階段； 招標投標（落實承發(fā)包）階段； 施工（監(jiān)理）階段； 市

19、政公建配套階段。,第一節(jié) 住宅建設項目的建管管理,住宅建設項目的建管管理是指在住宅建設項目施工前，由政府建筑業(yè)管理部門對住宅建設項目報建開始到施工許可證發(fā)放為止的全過程管理。,一、住宅建設項目建管管理工作的基本流程,（二）住宅建設項目建管管理的工作流程圖 在圖5-1的各個工作流程中，政府部門采用“電子身份證”的形式來進行管理，即采用工程項目IC卡來對整個住宅建設項目建管管理的工作流程中關鍵的節(jié)點進行管理。,二、住宅建設項目建管管理中的主要工作,（一） 住宅建設項目工程報建 2、住宅建設項目工程報建的范圍 凡在上海市進行建設的住宅建設項目，總投資在50萬元以上（不含50萬元）的，住宅建設項目的建

20、設單位應當在住宅建設項目工程立項文件批準后30天內，且在住宅建設項目工程勘察、設計發(fā)包前向政府報建部門辦理報建手續(xù)。,3、住宅建設項目工程報建的管理部門 市建委主管，交易中心組織實施和管理。 區(qū)（縣）建設主管，分中心實施。 4、住宅建設項目工程報建的管理權限 市建設工程交易管理中心負責全市建設工程總投資在1500萬元以上的住宅建設項目和總投資在500萬美元以上的非限制性中外合資的工程項目的報建管理。 各區(qū)（縣），總投資在1500萬元以下（含1500萬元）的住宅建設項目和總投資在500萬美元以下（含500萬美元）的非限制性中外合資的工程項目的報建管理；,5、住宅建設項目工程報建的內容 工程名稱；

21、建設地點；總投資、總面積；當年投資額；資金來源；工程規(guī)模；預計開、竣工日期。,6、住宅建設項目工程報建的程序 住宅建設項目的建設單位向報建管理部門領取上海市建設工程報建表和上海市建設工程報建信息卡。 住宅建設項目的建設單位填妥上述表格后隨帶建設工程立項批準文件原件和復印件、企業(yè)營業(yè)執(zhí)照及有關證明文件的原件和復印件，報送市建設工程交易中心或各區(qū)（縣）建設工程交易分中心審核。凡符合要求的住宅建設項目，市交易中心或分中心將當場予以辦理手續(xù)，并發(fā)給項目IC卡。,（二） 住宅建設項目工程發(fā)包資格審查,1、住宅建設項目工程發(fā)包資格審查的內容 住宅建設項目工程發(fā)包單位應具備下列條件： （1）是否有法人資格或

22、系依法成立的組織； （2）是否有與建設工程相適應的資金； （3）是否有與建設工程相適應的人員。,（三） 勘察招標發(fā)包 凡屬本市設計招標范圍的建設工程項目（總投資額在500萬元以上的居住小區(qū)、高層住宅、公共建筑及其他民用建設工程和新建、擴建、技術改造的工業(yè)、市政工程等項目），其工程勘察任務必須進行勘察招標。 （四） 設計招標發(fā)包 總投資額在500萬元以上（含500萬元）的居住小區(qū)、高層住宅、公共建筑及其他民用建筑工程；總投資額在100萬元（含100萬元）以上的市區(qū)廣場、主要道路兩旁和重要風景區(qū)的新建、改建、擴建的建筑物；總投資額在1000萬元以上（含1000萬元）的新建、擴建、技術改造的工業(yè)、市

23、政工程等項目。,（六） 住宅建設項目初步設計審批,1、建設項目初步設計的審批機關 實行分級管理，建委（局）是建設項目初步設計的審批機關。 2、建設單位送審初步設計時，應提交的文件資料 （1）工程建設項目可行性研究報告的批準文件（復印件）； （2）規(guī)劃部門簽發(fā)的規(guī)劃設計要求及設計方案審核意見； （3）設計單位提供的全套初步設計文件（應加蓋市建委統(tǒng)一頒發(fā)的出圖專用章）； （4）批租地塊的土地使用權有償出讓合同復印件； （5）相關土地批準文件。,審批機關應組織住宅、環(huán)保、綠化等相關部門評審，并以住宅（房地產）部門為主。 有關部門可能根據整個小區(qū)周圍環(huán)境及國家的有關規(guī)定進行調整。 初步設計審批合格，將

24、由相應負責部門批復，其一經批準，不得任意修改。如需作較大修改，則須重新報原審批機關批準。,（七） 住宅工程項目施工圖設計審查,1、住宅工程項目施工圖設計審查、送審、內容 審查單位是具有設計審圖資質的審圖公司。 送審單位是承擔住宅工程項目施工圖設計的設計單位。 內容： （1）是否符合有關的法律、法規(guī)和現(xiàn)行的技術、標準規(guī)定的要求； （2）提供審查的設計文件是否齊全和符合程序； （3）是否按照經批準的初步設計文件進行施工圖設計，施工圖設計文件是否達到規(guī)定的設計深度標準要求； （4）基礎處理是否妥當，基礎最終沉降計算值、偏心距計算值、傾斜率計算值是否符合本市有關規(guī)定； （5）上部結構設計是否安全等。,

25、（八）施工監(jiān)理招標發(fā)包,1、施工監(jiān)理招標的范圍 根據國家的有關規(guī)定，實施施工監(jiān)理招標的范圍為：國家和本市重大建設工程；大、中型公益事業(yè)工程；住宅工程；利用外國政府或者國際金融組織贈款、貸款的工程等。 2、施工監(jiān)理招標的管理部門 上海市建設工程交易管理中心監(jiān)理分中心負責本市范圍內上述工程的施工監(jiān)理交易活動的管理。,（九）施工監(jiān)理合同登記,1、施工監(jiān)理合同登記的范圍：凡監(jiān)理公司所承接的所有施工監(jiān)理項目。 2、施工監(jiān)理合同登記的管理部門：上海市建設工程交易管理中心監(jiān)理分中心負責承辦施工監(jiān)理合同的登記手續(xù)。 3、施工監(jiān)理合同登記需提交的材料：建設項目IC卡（僅限應當通過招標方式選擇監(jiān)理單位的項目）；監(jiān)

26、理企業(yè)IC卡、交易席位證；建筑總平面圖一張（復印件）；標準施工監(jiān)理合同本及復印件等。 4、進行施工監(jiān)理合同登記的單位。施工監(jiān)理合同登記應由住宅建設單位和施工單位共同前往辦理。,（十）住宅建設項目施工招標發(fā)包,1、住宅建設項目施工招標投標的管理部門 上海市建設工程招標投標管理辦公室及各區(qū)（縣）的建設工程招標投標管理辦公室。 2、住宅建設項目施工招標投標的范圍 總投資額在50萬元（含50萬元）的住宅建設項目。 3、住宅建設項目施工招標投標的管理權限 市建設工程招標投標管理辦公室負責全市建設工程總投資在3000萬元及以上的生產性建設工程項目，總投資在1500萬元及以上的非生產性建設工程項目的施工招標

27、投標管理； 區(qū)（縣）招標投標管理辦公室負責本區(qū)域內總投資在3000萬元以下的生產性建設工程項目，總投資在1500萬元以下的非生產性建設工程項目的施工招標投標管理。 4、專業(yè)分包管理 凡本市地域內建設工程的土方、石方、樁基、建筑幕墻、金屬結構等專業(yè)承包或分包的交易都必須進入相應的交易市場公開交易。,（十一）住宅建設項目質量、安全監(jiān)督申報,1、住宅建設項目質量、安全監(jiān)督的范圍 本市范圍內除個人建造自住房屋外的房屋建筑、土木工程、工程設備安裝、管道敷設等新建、改建、擴建的建設工程。 2、住宅建設項目質量、安全監(jiān)督的管理部門 由市建設工程質量監(jiān)督總站及各區(qū)（縣）質監(jiān)站負責。 申報的工程中含有人防工程的

28、，建設單位應將其中人防工程部分向上海市民防建設工程質量監(jiān)督站辦理民防工程質量核驗監(jiān)督的申報。,（十三）施工許可申辦,1、施工許可申辦的管理部門 市建設工程交易中心或市建設工程交易中心派出分中心或區(qū)（縣）分中心為施工許可申辦的管理部門。 2、施工許可申辦的管理范圍 凡在本市行政區(qū)域內新建、改建和擴建的建設工程施工前，建設單位應當辦理建設工程施工許可證手續(xù)。施工許可證應放在施工現(xiàn)場，隨時備查。,帶下列資料申領建設工程施工許可證：,（1）建設工程規(guī)劃許可證； （2）資金入賬憑證； （3）通水、通電、通路以及場地平整等有關證明；（4）建設工程承發(fā)包合同副本和廉潔協(xié)議； （5）監(jiān)理合同（應當實行監(jiān)理的工

29、程）； （6）建設工程質量和安全監(jiān)督申報材料； （7）項目施工登記卡（中標單位）； （8）勘察、設計、施工中標（交易成交）通知書；（9）住宅新開工審核通知單； （10）住宅建設項目配套建設條件審核申請表審核意見通知單等。 根據規(guī)定，未領取建設工程施工許可證的住宅建設項目，不得進行施工。,第二節(jié) 住宅建設項目招標投標管理,一、住宅建設項目招投標 住宅建設項目招投標是住宅建設項目發(fā)包的一項重要方式，它可分為勘察招標、設計招標、監(jiān)理招標和施工招標。,（一）住宅建設項目勘察、設計、監(jiān)理招標,住宅建設項目勘察、設計、監(jiān)理招標有一個共同的特點，就是其費用在一般情況下，各投標者的報價基本相似，因為國家對勘察

30、、設計、監(jiān)理的收費都有明確的指導價。因此，招標單位在評標時，不應將商務標作為主要的評分標準，而應以技術標作為評標時的依據。,3、施工發(fā)包方式,根據現(xiàn)行的做法，施工發(fā)包的方式，主要可分為： 招標發(fā)包（又可分為：公開招標、邀請招標）； 議標發(fā)包； 直接發(fā)包三種。,4、施工承包,（1）施工承包的基本概念 施工承包是指具有資質證書或者承接業(yè)務許可證的建筑施工單位在規(guī)定的業(yè)務范圍內承包建設工程施工的過程。,二、施工招投標程序,（一）施工招標程序,（二）“無標底招標，有標底評標”的實施方法,上海市在施工評標中試行“無標底招標，有標底評標”的評標辦法，其做法如下： 1、公開擇優(yōu)選擇施工投標單位 假設擇優(yōu)選擇

31、了6家符合其各方面要求的施工投標單位，分別設定為A1、A2、A3、A4、A5和A6。 2、公布建設工程項目的參考工程造價 編制該項目的參考工程造價，向各個參加競爭的施工招標單位公布（一般公布在招標文件里）。設定該項目編制的參考工程造價為b。,3、施工投標單位自主報價,設定：a3（最高）a4a6a1a2a5（最低） 去掉一個最高的報價a3和去掉一個最低的報價a5。 設定為： 規(guī)定：有效區(qū)間的系數在+2%-6%間。那么不舍去的有效區(qū)間在（1+2%）（1-6%）范圍里。如果a3（1+2%），那么，決定a3舍去；如果a5（1-6%），決定a5不舍去。,4、計算正式確定后的算術平均值 計算5家報價的算術

32、平均值，設定為，則： 5、隨機抽取報價算術平均值的權數 規(guī)定報價算術平均值的權數范圍在0.600.70這八個數之間。由評標小組的組長在這八個數碼簽中當場抽取。假如抽取的數碼簽為0.65，那么報價算術平均值的權數是0.65，而參考工程造價的權數就是0.35了。,6、計算加權平均工程造價，c=0.65+0.35b。 7、隨機抽取加權平均工程造價的下浮率 假定規(guī)定的下浮率范圍在1%3%之間。由評標小組的組長在1.0%、1.1%、1.2%、3.0%的數碼簽中當場抽取。假如抽取的數碼簽為2.3%，那么下浮率就是2.3%。設定期望工程造價為d，則d=（1-2.3%）c=0.977c，即為在“無標底招標，有

33、標底評標”中的評標標底。,8、給各個施工投標單位的報價打分 根據招標文件中評標辦法的規(guī)定，假如規(guī)定的商務標的滿分為60分，報價偏離標底，上浮1%，扣2分；下浮1%，扣1分。據此給各投標單位打分。即： 若為正值，選用 公式計算；若為負值，選用 公式計算。,（三）施工投標,（四）投標應注意的幾個問題,投標活動是一個系統(tǒng)工程，每一個環(huán)節(jié)都要認真對待，要做到：加強信息管理，把握投標機會；研究投標決策，化解市場風險；解讀投標須知，防止廢標產生；編好投標文件，造價技術并重。 同時要注意防止導致廢標原因的產生，因為投標標書列為廢標，一切努力將前功盡棄。通常廢標產生的原因有：投標文件沒密封、標書無印鑒、格式不

34、對、超時送達等。,第三節(jié) 房地產開發(fā)工程的監(jiān)理,通過恰當的方式和途徑，對工程質量、工程進度、工程造價、工程設計、竣工驗收等重要環(huán)節(jié)實施必要的管理和監(jiān)督。,一、工程監(jiān)理概述,（一）工程監(jiān)理的基本含義 建筑工程監(jiān)理，是指由具有法定資質條件的工程監(jiān)理單位，根據建設單位的委托，依照法律、行政法規(guī)及有關的技術標準、設計文件和建筑工程承包合同，在施工質量、建設工期和建設資金使用等方面，代表建設單位對工程施工實施專門的監(jiān)督活動，以求用最少的人力、物力、財力和時間獲得符合質量要求的產品。,（二）監(jiān)理工作的主體及其職能,1、政府監(jiān)理 政府監(jiān)理是指各級人民政府建設行政主管部門和國務院工業(yè)交通部門對工程建設實施階段

35、建設行為實施的監(jiān)理，以及對社會監(jiān)理單位監(jiān)督管理。 政府監(jiān)理的主要內容包括：制定并監(jiān)督實施監(jiān)理法規(guī)以及相關的建設法規(guī)；審批建設監(jiān)理單位資質；歸口管理所轄區(qū)域的建設監(jiān)理工作；對工程建設項目實施直接監(jiān)理，如建設項目是否符合國家經濟發(fā)展總體要求，是否符合環(huán)境保護要求等。,2、社會監(jiān)理 社會監(jiān)理是指社會監(jiān)理單位受建設單位的委托，對工程建設實施階段建設行為實施的監(jiān)理。 社會監(jiān)理單位可以是專門從事監(jiān)理業(yè)務的工程建設監(jiān)理公司或事務所，也可以是兼承建設監(jiān)理業(yè)務的工程設計、科學研究、工程建設咨詢單位等。 社會監(jiān)理的內容非常廣泛，從投資決策咨詢的建設項目前期準備階段，到工程保修階段，貫穿整個工程的全過程。,（四）工

36、程監(jiān)理的總任務,工程監(jiān)理有四項主要任務，即建設項目的三大目標控制與合同管理。 三大目標是費用控制目標、總工期目標和質量目標。通過對這三大目標在項目實施過程 中的動態(tài)控制，及時跟蹤糾偏，有利于達到預期目的。,三、監(jiān)理工作的內容與方法,（一）工程投資監(jiān)理 工程投資監(jiān)理是對工程的投資可能性、投資量、投資分配形式和方案等作具體的研究、考證和管理。 1、投資監(jiān)理的內容 （1）投資決策階段的投資監(jiān)理 （2）設計階段的投資監(jiān)理 （3）施工招標階段的投資監(jiān)理 （4）施工階段的投資監(jiān)理 3、投資監(jiān)理的方法 投資監(jiān)理的主要技術經濟分析方法有： （1）方案比較法 （2）盈虧分析法 （3）回歸分析法 （4）決策樹法

37、（5）價值分析法,（二）建設工程進度監(jiān)理,工程建設進度監(jiān)理是指對工程建設項目的各建設階段的工作順序和持續(xù)時間進行規(guī)劃、實施、檢查、協(xié)調及信息反饋等一系列活動的總稱。建設項目進度監(jiān)理的總目標是建設工期，通過監(jiān)理單位的咨詢和監(jiān)督活動，確保如期完成工程。,1、工程進度監(jiān)理的方法 （1）橫道圖法,（三）建設工程質量監(jiān)理,工程質量監(jiān)理是指建設工程在準備和實施過程中，監(jiān)理單位通過對市場調查、設計、采購物資、加工訂貨、施工、試驗和檢驗、安裝和試運轉、竣工驗收、用后服務等一系列環(huán)節(jié)中的作業(yè)技術活動的檢查和督促，使建設工程在性能、壽命、安全性、可靠性、經濟性等方面都達到一定的標準的活動。質量監(jiān)理貫穿工程建設的始

38、終，是整個建設工程的重要組織部分。,3、設工程質量監(jiān)理的內容 工程質量監(jiān)理從內容上看主要包括以下三個方面： （1）對原材料的監(jiān)理 （2）對混凝土澆灌的試驗監(jiān)理 （3）對施工程序的監(jiān)理,（四）建設工程成本（造價）監(jiān)理,是防止預算超概算，決算超預算的重要手段。 1、建設工程成本（造價）監(jiān)理的任務和控制方法 在項目建設實施過程中，工程成本（造價）監(jiān)理的任務是按預算成本階段、分部位地進行成本控制，不使其一個部位或一個項目超出預算規(guī)定，否則就要進行比較分析，找出原因。 工程成本（造價）監(jiān)理與傳統(tǒng)管理方法的重要區(qū)別是：傳統(tǒng)管理是一次撥款，竣工后決算，對工程的預控工作難以落實，往往是虧盈既成事實；而工程成本

39、（造價）監(jiān)理則正好彌補了傳統(tǒng)管理的缺陷，實行工程建設過程的預先控制，發(fā)現(xiàn)問題及時分析處理，并采取補救措施。,1、招標承包工程的成本（造價）監(jiān)理 （1）詳細分析中標者的標書和報價，并根據合同預算，組織雙方簽訂合同，并以此作為工程結算的依據。 （2）工程開工后，要逐月進行成本分析，具體核算實際成本與計劃價格、投標報價、合同預算、施工預算之間的各分部分期工程及各階段差別，進行比較和盈虧分析。如果發(fā)現(xiàn)問題，應及時采取有力措施，確保施工過程中的實際成本始終在計劃價格幅度之內，直至工程竣工結算。 （3）逐步建立檢查制度和程序，進行定量工作，制定切實可行的措施（負責人、執(zhí)行人等），從而保證計劃的實施和目標的

40、實現(xiàn)。 （4）根據工期計算工程造價的監(jiān)理程序，應先根據建設單位提出的工期計算造價，編制二或三個不同工期的進度計劃方案，詳細計算每個方案的造價，然后求得最低造價的工期即為最優(yōu)工期。,第四節(jié) 住宅配套建設管理,一、住宅區(qū)市政、公用配套設施 （一）住宅區(qū)市政、公用配套設施的內容和設置要求 1、住宅區(qū)市政、公用配套設施分類,二、住宅區(qū)公共建筑配套建設內容和設置要求,（二）住宅區(qū)公建配套建設的內容和設置 1、住宅區(qū)公建配套建設的內容 主要包括：教育系統(tǒng)的中、小學，幼兒園、托兒所；交通系統(tǒng)的公交站點、郵政所等；建設系統(tǒng)的物業(yè)用房、管養(yǎng)段、煤氣營業(yè)所、環(huán)衛(wèi)分所（道班房）、公共廁所及小區(qū)公園前期征地；地區(qū)系統(tǒng)

41、的街道辦事處、派出所以及居委會；社區(qū)服務的托老所、活動中心等；商委系統(tǒng)的街坊級部分商業(yè)網點；小區(qū)及居住區(qū)級的商業(yè)用房、體育場（館）、圖書館、敬老院、民政福利用房、文化娛樂中心等。,2、住宅區(qū)公建配套建設的設置 居住區(qū)公建配套費用基本上都納入住宅成本，但投資方式具體有兩種：一種是開發(fā)商按規(guī)定交配套費，除經營性項目由開發(fā)商按規(guī)劃要求直接投資建設外，其他公建項目由主管部門立項統(tǒng)一安排建造。二是開發(fā)商經批準不交配套費，所有公建項目都由開發(fā)商直接投資，包干建設。 居委會雖然是群眾性組織，但是它和居民的日常生活密切相關，因此，目前其用房仍實行開發(fā)商無償轉交的方式進行，居委會擁有使用權。,三、居住區(qū)綠化環(huán)境

42、建設,居住區(qū)綠化能充分發(fā)揮植物在防塵、遮陽、隔音、降溫、防災等方面的綜合功能，達到改善住區(qū)小氣候的目的，創(chuàng)造人與自然和諧共存，貼近自然的自然環(huán)境。,（二） 總體要求 居住區(qū)是人居環(huán)境最直接的空間，應充分體現(xiàn)“以人為本”，以創(chuàng)造舒適、安全、健康、寧靜、平衡的生態(tài)環(huán)境為目標。總體要求是： 1、力求自然活潑的風格，創(chuàng)造景觀各異、豐富多彩的人工植物群落。 2、合理的地形設計。進行地形設計是為了豐富景觀，為植物生長創(chuàng)造條件。 3、從居住的特定功能出發(fā)，做到因地制宜，綠化不影響居室的通風、采光。 4、高層、小高層住區(qū)的綠化規(guī)劃設計還必須充分注意鳥瞰效果，滿足住在高樓上的居民俯視欣賞園林構圖的色彩美、藝術美

43、，給人以賞心悅目的享受。 5、充分運用我國傳統(tǒng)園林設計手法。,（三）配植建議,1、居住區(qū)的綠化建設應堅持喬木為主的原則，同時考慮景觀及秋冬光照的需要，應布置相應數量的落葉木。常綠喬木與落葉喬木比例不低于1：2，喬木與灌木比例原則為1：31：6； 3、居住區(qū)綠化設計和建設應注意植物多樣性 7、綠化對于小區(qū)環(huán)境品位提升具有重要作用，綠化設計和建設應遵循美觀、多彩的原則。,四、住宅建設配套費的繳付與使用,（一）住宅建設配電費的繳納 1、征收標準 征收標準各地不一，就上海市住宅建設配套費的征收標準到目前共有過四次修改。 2、住宅建設配套費交繳對象 征收配套費的范圍為進行住宅建設（包括新建、擴建、改建、

44、翻建、加層、單人宿舍建設等）的單位，均應繳納住宅建設配套費。 3、繳納住宅建設配套費的時限規(guī)定,五、住宅建設工程現(xiàn)場管理工作,復習思考題,1、試述住宅建設項目的建管管理的概念。 2、試述工程項目IC卡制度的作用。 4、試述住宅建設工程發(fā)包應具備的條件。 5、試述住宅建設項目初步設計的評審部門及其要求。 6、試述施工招標的意義。 7、試比較公開招標和邀請招標的優(yōu)缺點。 9、什么叫工程監(jiān)理？ 11、工程進度監(jiān)理的方法有哪些？ 12、工程質量監(jiān)理包括哪幾方面的內容？ 13、施工階段的成本（造價）監(jiān)理應做到哪幾點要求？ 14、合同執(zhí)行中的監(jiān)理方式有哪些？ 19、市住宅區(qū)公建配套建設的內容有哪些？,第六

45、章 住宅建設項目竣工備案和交付使用許可管理,第一節(jié) 住宅工程竣工備案制度 從事建設工程各有關方面承擔的質量責任和義務，工程竣工后，由建設單位組織設計、施工、監(jiān)理等有關單位進行竣工驗收，驗收合格方可交付使用，并應當自建設工程驗收合格之日起15日內，將建設工程竣工驗收報告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件報建設行政主管部門備案。 上海新開工的建設工程實行竣工備案制度。至此，由政府質監(jiān)機構對建設工程竣工直接發(fā)合格證的管理模式被由建設單位自己組織竣工驗收報政府建設行政主管部門備案的管理模式所替代。,二、住宅工程竣工備案管理的特點,（一）住宅建設工程竣工備案往往不能一次完成，需要分期分批地進行

46、（二）住宅建設工程竣工備案后，需要完成相應的配套設施，經審核許可后方能交付使用,三、住宅工程竣工備案制度的實施,（一）主管部門和驗收條件 1、主管部門 上海市建設和管理委員會是本市建設工程竣工驗收備案主管部門，上海市建筑業(yè)管理辦公室負責本市建設工程竣工驗收備案管理工作。各區(qū)、縣建設行政主管部門負責本區(qū)、縣立項工程的竣工驗收備案管理工作。上海市建設工程質量監(jiān)督總站和各區(qū)、縣建設工程質量監(jiān)督站，分別受市和區(qū)、縣建設行政主管部門委托，具體實施建設工程竣工驗收備案工作。,3、竣工驗收主體 由建設單位組織實施。 4、竣工驗收條件 （1）完成工程設計和合同約定的各項內容，達到竣工標準； （2）施工單位完成

47、對工程質量自檢，并提出工程竣工報告； （3）勘察、設計單位確認施工單位的工程質量達到設計要求，并提出工程質量檢查報告； （4）監(jiān)理單位對工程質量完成檢查并確定合格，提出工程質量評估報告； （5）有完整的竣工檔案資料（分期分批建設的住宅，除最后一批外，可暫不作要求；） （6）建設單位已按合同約定支付工程款，有證明； （7）施工單位與建設單位簽訂了工程質量保修書； （8）規(guī)劃部門對工程是否符合規(guī)劃設計要求進行了檢查，出具認可文件（分期分批建設的住宅，除最后一批外，可暫不作要求）； （9）公安消防、環(huán)保等部門出具許可文件（分期分批建設的住宅，除最后一批外，可暫不作要求）； （10）要求整頓的質量問題

48、全部整改完畢。,（二）竣工驗收程序和方法,1、竣工驗收程序 （1）建設單位收到施工單位報告、勘察設計報告、監(jiān)理單位報告，組織施工單位、勘察設計單位、監(jiān)理單位、其他單位的專家組成驗收組，制定驗收方案； （2）在竣工驗收7日前，向備案管理部門（質量監(jiān)督站）申領建設工程竣工驗收備案表、建設工程竣工驗收報告，并書面通知質監(jiān)站驗收時間、驗收地點、驗收組名單； （3）備案管理部門（質量監(jiān)督站）審查，符合要求的，發(fā)給兩表；不符合要求的，通知整改，重新確定驗收時間。,2、建設單位組織竣工驗收方法,（1）由參與各方匯報介紹工程合同履約情況和標準、規(guī)范執(zhí)行情況； （2）驗收組審閱檔案資料； （3）驗收組實地查驗；

49、 （4）驗收組形成驗收意見。意見不一致時，協(xié)商解決；否則由建設行政主管部門或質監(jiān)站裁決。,3、建設單位編寫工程竣工驗收報告 （1）按照建設工程竣工驗收報告（樣本）填寫； （2）應附文件； 4、備案 （1）自竣工驗收合格之日起15日內，向備案部門（質量監(jiān)督站）備案。 （2）提交備案文件 （3）備案部門收到建設單位備案文件和質量監(jiān)督報告后，在備案表上簽署文件收訖。備案表一式二份，一份由建設單位保存，一份由備案部門存檔。,第二節(jié) 住宅項目竣工交付使用許可制度,一、住宅項目竣工交付使用許可制度的基本涵義和作用 （一）住宅項目竣工交付使用許可制度的有關概念 1、住宅項目竣工 住宅項目按照批準的規(guī)劃設計圖

50、紙和文件的內容全部建成，達到入住居民使用的條件，經過竣工驗收合格的，稱為住宅項目竣工。 只有住宅項目達到入住居民的使用條件，才可以申辦交付使用許可手續(xù)。,2、住宅工程竣工驗收,住宅一項或數項工程已按照規(guī)劃設計要求建成，在施工單位預先完成自檢自驗并認為符合正式驗收條件的基礎上，向建設單位辦理正式驗收并移交手續(xù)，建設單位組織設計、施工、工程監(jiān)理等各有關方面對住宅項目技術資料和實物進行檢查驗收，稱為住宅工程竣工驗收。,3住宅項目竣工交付使用許可,住宅工程竣工驗收合格后，相應的市政、公用、公建配套項目也已完成，達到入住居民的使用條件，建設單位就可向政府住宅建設主管部門提出交付使用許可審核申請，住宅建設

51、管理部門在規(guī)定的期限內按照確定的標準進行綜合檢驗。經審核符合交付使用條件的住宅，按幢頒發(fā)住宅交付使用許可證，稱為住宅項目竣工交付使用許可。,二、新建住宅交付使用許可制度的主要內容,（一）交付使用管理辦法實施的適用范圍及主管和協(xié)調部門 2、主管部門和協(xié)管部門 新建住宅交付使用審核及發(fā)證的主管部門是市房地局和各區(qū)（縣）房地局。 協(xié)同管理部門是各級計劃規(guī)劃、市政、電力、環(huán)衛(wèi)、環(huán)保、水務、工商、公安、財貿、郵電、教育、衛(wèi)生、民政和園林等部門。,（二） 住宅竣工交付使用申請的條件和管理原則,新建住宅工程竣工驗收合格并備案后，已達到入住居民生活基本條件，可以交付使用的，住宅建設單位應當向市或區(qū)（縣）住宅建

52、設管理部門提出交付使用許可審核的申請。 這里提出了兩個申請交付使用的前提條件：一是住宅工程項目包括的各個單體及相應的配套設施已經竣工，并經驗收合格；二是已達到滿足入住居民生活基本條件需要。 新建住宅經審核合格，取得住宅交付使用許可證后，方可交付使用。,（五）審核時間的規(guī)定及限制措施,新建住宅交付使用許可證是住宅開發(fā)建設單位交付使用住宅項目的依據，有了該證，方可到房地產管理部門辦理商品房注冊登記、入戶手續(xù)，居民才能入住。,三、住宅竣工交付使用許可證的申辦,第三節(jié) 住宅交付時的“兩書”提供,一、“兩書”制度的含義與特征 （一）新建住宅質量保證書的含義與特征 新建住宅質量保證書是房地產開發(fā)企業(yè)對銷售

53、的商品住宅建設質量以書面的形式承擔質量責任的承諾。 1、承擔質量責任的主體是經批準的有行為能力的開發(fā)企業(yè)，有法律規(guī)定的對自己生產的產品質量負責的責任、能力和資格。,（二）住宅使用說明書的含義與特征,住宅使用說明書是房地產開發(fā)企業(yè)對建設的住宅結構、性能和各部位（部件）的類型、性能、標準等，以書面形式向購房者作出的使用說明和注意事項。具有以下特點： 1、編制和提交住宅使用說明書的主體是建設單位，不是設計、施工或物業(yè)管理公司。 2、住宅使用說明書既是建設單位為方便住戶安全使用住宅而編制提交的指導性文書，也是向住戶發(fā)出的建設單位承擔質量保證責任的前置條件的詳細說明，是住宅質量保證書的配套性文件。 3、建設單位對住宅使用說明書介紹和說明的真實性、正確性和科學性負責。,第四節(jié) 物業(yè)的交接與前期物業(yè)管理,一、物業(yè)管理早期介入 （一） 早期介入的含義 1、物業(yè)管理服務 物業(yè)管理服務是物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主、開發(fā)商和業(yè)主委員會委托，對已建成并經竣工驗收投入使用的房屋建筑物及其相關的公共設施進行全面管理服務的經營活動。,2、物業(yè)管理早期介入的概念,物業(yè)管理的早期介入是指在住宅項目開始設計時起，由擬在竣工驗收后接管物業(yè)進行管理的企業(yè)主要管理人員、工程人員、維修人員參與介入，或請有