某國際城項目定位報告(PPT 111頁).ppt

1、蘭喬國際城市位置研究，華城時代房地產(chǎn)顧問有限公司蘭喬國際城市項目組，名單，第一部分：市場分析1，當前情況下誰是購房者2，為什么第二部分：蘭喬國際城市項目市場定位分析1，地理優(yōu)勢分析2，產(chǎn)品格式分析3，市場調(diào)查4，該地塊產(chǎn)品定位及風險規(guī)避3部分：蘭喬江城購房者的購房心情：這可能不是買房的好時機，但這是我買房的時候。他們是中小型弧形的主要買家。蘭喬國際城市市場分析-1，(2)，對特定地區(qū)長期感興趣的人：長期居住在特定地區(qū)，熟悉該地區(qū)的情況，知道過去幾年價錢變化和哪些住房類型更適合自己。他們以提高生活質(zhì)量、投資自用為主，同時還兼任購買租賃的第一批購房者。蘭喬國際城市市場分析-1，(3)，器官理性投資

2、者：購買目的：1，通貨膨脹2，股票建筑3，對未來的信心他們是當前豪宅的主要買家，蘭喬國際城市市場分析-1，2，為什么，蘭喬國際城市市場分析-2 蘭喬國際城市市場分析-2，如上表所示，銷售量前5套平均面積為大戶型197.42平方米，一方面為60-80平方米的中小型公寓，蘭喬國際城市市場分析-2，結論：在理性市場環(huán)境下，第一批購房者反而是市場主力購買者。 蘭喬國際城市：從規(guī)避市場風險的角度來看，主要客戶群體是第一位住宅者和對未來的希望者，蘭喬國際城市市場分析-第1，2部分：蘭喬國際城市項目位置分析，第1，地理位置優(yōu)劣分析，蘭喬國際城市項目位置分析-第1，2部分，大安裝空間，140-。蘭喬國際城市項

3、目位置分析-1，西安市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢為2002年九月16日向南長安區(qū)撤退縣雪區(qū)，被稱為“西安市后花園”，是西安市中心南移的大后方。目前長安區(qū)已經(jīng)是新興住宅的新板塊。，現(xiàn)階段長安區(qū)大劃分：1、傳統(tǒng)老城區(qū)2、新區(qū)韋郭路(大學城)、郭頭產(chǎn)業(yè)園(西滿路)延線、蘭喬國際城市項目位置分析-1、位于傳統(tǒng)老城區(qū)的蘭喬國際城市地塊：優(yōu)點：地鐵概念城市配套設施完備教育，學校可選性多區(qū)內(nèi)交通便利性旺盛1、根據(jù)老城區(qū)劣勢，目前無法購買西安市豪宅的顧客2、現(xiàn)階段對西安市出身的中產(chǎn)階級主流顧客也沒有吸引力。蘭喬國際城市項目市場定位分析1，2，產(chǎn)品形式分析，蘭喬國際城市項目市場定位分析2，1，別墅2個房間90100之間，3

4、個房間120140之間，大部分次級住宅者對于以提高生活質(zhì)量為目的購買住宅沒有緊迫感)3，中小型社區(qū)(第一個住宅者)老城區(qū)豪宅：市場特征：客戶以牙齒地區(qū)內(nèi)的客戶為主，對地區(qū)外的高端客戶缺乏吸引力。市場條件：地區(qū)內(nèi)經(jīng)濟發(fā)達，普遍人民豐富，有一定數(shù)量的潛在客源。長安區(qū)現(xiàn)實：經(jīng)濟落后，高端客戶的資源有限。蘭喬國際城市項目市場定位分析-2，結論：本地塊建造豪宅，當?shù)叵M能力不足，對地區(qū)外西安市城市高端客戶沒有吸引力。威廉莎士比亞，美國電視電視劇，蘭喬國際城市項目位置分析-2，本場能否成為傳統(tǒng)的主流住宅？(90-140)，老城區(qū)：主流社區(qū)市場特征：1，客戶應該以本地區(qū)內(nèi)部客戶為主，對地區(qū)外客戶有一定的吸引

5、力。2、更多的市場同類產(chǎn)品，激烈的競爭。必須滿足的市場條件：1，牙齒地區(qū)內(nèi)人口基數(shù)大，擁有相當數(shù)量的消費階層。2.當市場后的三大特征出現(xiàn)時，被地區(qū)外的消費者所吸引。在市場繁榮時期。(投資)、城市規(guī)劃和支持的重大利益。(自我使用)，價錢魅力。(自我使用)，蘭喬國際城市項目市場定位分析-2，結論：西安市城市主流產(chǎn)品供應，客戶選擇余地大，這種客戶有較強的經(jīng)濟實力，對地理區(qū)域社會形象有要求。近年來，牙齒客戶群大規(guī)模地去韋谷購買城市主流住宅，因此，蘭祖國制度市1-2號，城市主流住宅產(chǎn)品，蘭祖國制度市項目位置分析-2號，牙齒區(qū)間是否能做到純中小小區(qū)？市場特點：主要來自地區(qū)外、主流城市的客戶是主要客戶。長安

6、區(qū)老城區(qū)當?shù)叵M者不是主流顧客的原因。老城區(qū)社會結構穩(wěn)定，生活狀態(tài)穩(wěn)定。家庭人口比主流城市地區(qū)的家具平均人口多。機關、企業(yè)事業(yè)單位大多數(shù)通過分房、福利房等基本解決住房問題，提高住房質(zhì)量的需求大于滿足基本住房需求。與主流城市相比，以老城區(qū)為工作地點的外來人口數(shù)、青年家庭數(shù)都低于老城區(qū)。新大企業(yè)很少見。蘭喬國際城市項目位置分析-2，區(qū)域外顧客購買房子的原因：1，主要城區(qū)房地產(chǎn)價錢高，不能購買。2.價錢廉價3，城市發(fā)展的預期區(qū)域外顧客買房需要滿足的市場條件：1，省市住房價錢上漲超過了大多數(shù)青年家庭的購買力。2、在主流社區(qū)，項目物理距離不能太遠。3、方便的公共交通4、概念(糾正計劃和主要基礎設施支持設

7、施)牙齒。蘭喬國際城市項目位置分析-2，結論：長安區(qū)項目符合上述市場條件，可定位為純中小型弧形區(qū)域社會。純粹的中小型特征：易于復制，排他，無唯一性的市場繁榮期大家都很高興，誰遲開，誰價錢高。在市場理性時期很容易淪為價格戰(zhàn)。蘭芝國際城市項目市場定位分析-2，摘要：牙齒地塊不能：別墅：沒有條件，消費能力不足傳統(tǒng)主流社區(qū)：城市供應，目前大規(guī)?？蛻艨偛坎荒埽褐行⌒凸⑸鐓^(qū)，但是需要解決的問題：面部問題支持問題質(zhì)量問題特定解決方案產(chǎn)品市場定位參考，為了了解目前銷售或銷售的住房類型中哪種戶型賣得最快，研究大樓：華城國際(一號)，池晟，塞哥國際，蘭祖群島市項目位置分析-3，智能化：長安區(qū)大學城代表性典型項目

8、中各戶型的分配比例和銷售趨勢，為本項目戶型定位提供參考。蘭喬國際城市項目位置分析-3，浮力事故國際街區(qū)，分析：西安市北部郊區(qū)最典型的房地產(chǎn)浮力事故國際街區(qū)戶型比分析，表明主力兩間房72-74平方米銷售一半以上，面積越小，銷售額越高。蘭喬國際城市項目市場定位分析-3，分析：A，智能城市，華城國際(International of International City)表示西安市客戶購買長安區(qū)的需求趨勢。b，面積越小，兩間房越受歡迎，面積越大，庫存銷售就發(fā)生。c，都是工薪階層。80%以上的顧客來自西安市工薪階層。d、追求滿足基本生活功能的低總價。e，小戶型住宅受人喜愛，為單身或兩個人的世界做準備。

9、通過蘭喬國際城市項目位置分析-3，2室(6080 2室2廳1位)3室(95115 3室2廳1位)、項目地塊周圍及典型房地產(chǎn)分析，小面積弧形市場庫存正在逐漸減少，項目地區(qū)內(nèi)的市場空白將成為可能。而且從我們項目部門弧形結構調(diào)查來看，兩間房是市場供應的主流。主要是由于市場需求，80%以上的客戶來自西安市工薪階層，追求低總價功能。市場需求2室和3室弧形面積區(qū)間主要為，摘要：蘭州國際城市項目位置分析-3，第一，施工時間：第一：2008年1月16日1月18日第二：2008年二月17日，二月24日座談會：2008年二月29日2日市政廳地點：1，城南辦公大樓(1)高新區(qū)辦公大樓(帝座，創(chuàng)業(yè)廣場，寶座現(xiàn)代城市，

10、阿美大廈)(2)長安路沿線辦公大樓(國際，富城大廈，世紀經(jīng)典)(3)城南其他地區(qū)辦公大樓4.城南房地產(chǎn)銷售部(1)華城國際(電視塔)(2)永城(牧場坡)，蘭祖國群島市項目位置分析-3，主體問卷1，目前居住區(qū)？城內(nèi)城北城東省西南高新曲河長安區(qū)2，你目前的房地產(chǎn)情況？單元分房自主購買租賃3，你現(xiàn)在有住房面積嗎？4050 5070 7090 90110 110130 130150 150200 200以上4，未來住房購買計劃？半年內(nèi)的一年內(nèi)的兩年內(nèi)的三年內(nèi)的四年后計劃5，最近計劃買房子的最大原因是：需要自己的房子結婚計劃。孩子現(xiàn)在買的房子太小了，要為老人或孩子選擇租賃或投資6，你買房子的地區(qū)嗎？(威

11、廉莎士比亞，哈姆雷特，家庭) (威廉莎士比亞，溫斯頓，家庭) (僅選擇3個項目)選擇了城市內(nèi)城北省東西城南高曲江長安區(qū)牙齒地區(qū)_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _8.要購買的戶型和面積：1房間35-40 45-50 2房間65-75 85-95 95-100 3房間90-110 115-130 130-140 140-150 4房間以上9，您或您的家人每月可獲得的最大購房款你買房子的時候完全不考慮的地區(qū)是(限3個項目)省內(nèi)城北城東省西南高谷江長安區(qū)12，你買房子的最重要因素是(限3個項目)公共交通社區(qū)(限4個項目)俱樂部游泳池小型體育活動場

12、圖書閱覽室商業(yè)中心健身房兒童戶外活動設施老人活動中心便利店快餐廳咖啡廳家庭服務中心社區(qū)醫(yī)療服務所14，未來3年內(nèi)將房子無能等房價下降或利率下降，沒有理想的地段或住宅戶型等收入增加，蘭喬國際城市項目市場定位分析-3，15，目前知道的高級房地產(chǎn)是什么？ 黃埔蘭潮圣菲綠地世紀城市曲江公館楓林花部16，獲取房地產(chǎn)信息的主要方法？報紙廣告電視機網(wǎng)絡廣播文字室外廣告牌在巴士車體及站牌放電時通過朋友介紹背景資料的性別：男女年齡：25歲以下2530歲3040歲4050歲50歲以上職業(yè)：工人商業(yè)服務院企業(yè)管理院普通職員黨政官員教師/科學研究/醫(yī)生/律師等專業(yè)軍人/警察個體戶私營企業(yè)主自由職業(yè)家庭常駐人口數(shù)_ 技術學校)大