2011合生京津新城高爾夫公寓戶型調整建議

1、高爾夫公寓戶型調整建議,偉業(yè)營銷二部 京津新城項目組,目錄,第一部分 競品市場分析 第二部分 B區(qū)產(chǎn)品回顧 第三部分 后續(xù)產(chǎn)品建議,高爾夫公寓位于京津新城項目中心位置，緊鄰華北十佳高爾夫球場，地理位置得天獨厚。 精裝戶型，同時享受五星級高爾夫會所物業(yè)管理。 與獨棟別墅共同棲息，分享百億配套資源，同享別墅級物業(yè)服務。,競品市場分析,開發(fā)目標及市場定位,三城中央別墅區(qū)之上，瞰果嶺、享溫泉 養(yǎng)生、度假、投資型公寓,北京項目對比,競品市場分析,北京項目對比,競品市場分析,北京重點項目分析橡樹灣,競品市場分析,熱銷戶型 72一室、93兩室,北京重點項目分析橡樹灣,競品市場分析,臥室設計有兩個窗戶,通風透

2、氣性能好,衛(wèi)生間沒有干濕分離,缺乏人性化因素,戶型布局較差, 造成空間浪費,北京重點項目分析紅山世家,競品市場分析,熱銷戶型 61、72一室,北京重點項目分析紅山世家,競品市場分析,非南北向戶型，西曬比較嚴重,非南北通透,采光通風較差,戶型設計比較方正,衛(wèi)生間不是明衛(wèi),通風透氣性差,天津項目對比,競品市場分析,天津項目對比,競品市場分析,天津重點項目分析泰富橄欖城,競品市場分析,熱銷戶型 88、89平米兩室,天津重點項目分析泰富橄欖城,競品市場分析,衛(wèi)生間非干濕分離，欠缺居住舒適度,主臥內設計衣帽間，人性化設計，彰顯大氣,戶型布局差，空間浪費,客廳大落地窗設計，采光通風好,戶型布局差，空間浪費

3、,主臥內窗戶過小，影響通風透氣及采光,天津重點項目分析景瑞英郡泊墅灣,競品市場分析,熱銷戶型 82一室、100三室,天津重點項目分析景瑞英郡泊墅灣,競品市場分析,書房可作小臥室使用,空間利用較充分,陽臺人性化設計，增加生活情趣,衛(wèi)生間非干濕分離，欠缺居住舒適度,進門玄關處閑置，空間浪費,天津重點項目分析錦繡香江水城,競品市場分析,熱銷戶型 88、91兩室,天津重點項目分析錦繡香江水城,競品市場分析,衛(wèi)生間干濕分離，方便業(yè)主生活起居,大陽臺、拐角飄窗，增加室內采光的同時，視覺效果較好,戶型設計欠缺緊湊感，空間浪費較多,京津地區(qū)項目對比,本案所處區(qū)域項目,京津地區(qū)熱銷戶型主要集中在60-75一室，

4、80-99兩室,以上項目配套較為完善，同時辦理藍印戶口以及投資為京津新城板塊客戶的主要購房目的,區(qū)域內熱銷戶型集中在60一室，80-90兩室,競品市場分析,京津地區(qū)項目總結,競品市場分析,經(jīng)過對北京、天津重點競品項目的調查，我們得出以下結論： 熱銷戶型均集中在60-75一室、80-99兩室，其中本項目所處區(qū)域熱銷戶型集中在60一室、80-90兩室； 競品項目周邊建有超市、診所、中小學等設施，生活、教育等基礎配套比較齊全； 北京地區(qū)項目客戶主要為項目周邊客戶，因項目配套而購買，以自住為主，投資為輔； 天津地區(qū)客戶主要為外地辦理藍印客戶，主要來自于山西、內蒙、河北等地，同時兼有部分天津當?shù)亟?jīng)商者，

5、作為投資購買。,公寓市場預判,競品市場分析,政策層面：藍印戶口辦理門口可能調整至60萬元； 客戶層面：未來客戶以投資、藍印、度假型為主； 產(chǎn)品層面：滿足藍印客戶需求（即60萬總價門檻）的同時，度假及改善大戶型、投資小戶型產(chǎn)品為輔； 價格層面：前期以較低的價格入市，控制總價，后續(xù)提高單價，80、90產(chǎn)品保證提價空間； 配套層面：完善配套設施，增加產(chǎn)品舒適度及宜居性，將產(chǎn)品的影響客群范圍擴大。,B區(qū)產(chǎn)品回顧,基本信息,B區(qū)產(chǎn)品回顧,戶型展示,56、59一室,142兩室,170三室,戶型設計緊湊,戶型設計較大，但整體設計缺乏亮點，且非南北通透戶型，居住舒適度欠佳，空間布局浪費，使用率較低,雖達到一定

6、景觀效果，但陽臺設計無亮點,180景觀陽臺，視覺效果較好,優(yōu)勢： 56、59小戶型設計較為緊湊，比較適合投資客戶購買； 每個戶型均設計均有觀景陽臺，增加視覺效果。 劣勢： 戶型設計非南北通透，缺乏居住舒適度； 戶型設計缺乏亮點，戶型設計缺乏緊湊感造成空間浪費； 戶型面積跨度較大，其中142、170戶型面積偏大，總價高，增加投資、置業(yè)成本； 戶型設計比較單一，客戶選擇性較小，增加銷售難度。,戶型分析,B區(qū)產(chǎn)品回顧,銷售情況： 高爾夫公寓B區(qū)產(chǎn)品自去年5月份開盤，均價7000元/，開盤共認購240套，銷售率達58.82%，其中56、59戶型最為暢銷?？傮w而言，開盤取得了良好銷售業(yè)績； 由于本案不包

7、辦藍印，公寓產(chǎn)權問題遲遲得不到解決，之前承諾的溫泉入戶沒有得到兌現(xiàn)，以及限購限貸政策等諸多因素的影響，導致認購客戶相繼退房，流失大量客戶，最后僅成功簽約40套。 客群分析： 客戶主要為中小型私營業(yè)主，以投資為主； 部分購房客戶為辦理藍印戶口，自住、改善及剛需較少。,銷售情況及客群分析,B區(qū)產(chǎn)品回顧,后續(xù)產(chǎn)品建議,參考北京、天津地區(qū)公寓項目的熱銷戶型，我們得出以下戶型配比建議：,以中小戶型做為主打產(chǎn)品，控總價，預留調價空間 借低總價之名抵消高單價的抗性，激發(fā)客戶購買欲望,凸窗的強化方式有： 弧形凸窗、衛(wèi)生間凸窗、步入式凸窗，270轉角凸窗具體做法見右圖； 270轉角凸窗適當變形和強化，可形成舒適

8、更高的陽光房。,步入式凸窗,270轉角凸窗能大大提高舒適度和品質感，建議在臥室中廣泛采用。,步入式凸窗,建議一：考慮高爾夫資源的充分利用，可以在三室戶型中設計凸窗/270轉角凸窗，增加觀景效果。,后續(xù)產(chǎn)品建議,參考戶型設計,弧形凸窗的設計,外 景,陽光房優(yōu)勢： 方正實用 景觀良好 附送面積,陽光房為市場常用贈送面積方式，提高情趣空間，但成本投入較多。,陽光房內景,陽光房內景,建議二：可在頂層附送陽光房, 270轉角凸窗可強化為陽光房，為室內采擷更多陽光。,后續(xù)產(chǎn)品建議,參考戶型,參考戶型設計,陽光房的設計,獨立的空中院館（內凹式陽臺），可增加高層業(yè)主與自然的接觸，提供院落式情景體驗； 讓客戶有

9、更多的想象空間，根據(jù)自己需要決定功能的分配，可部分改裝成書房等功能空間，相當于業(yè)主獲贈一般花園的面積空中院館與景觀陽臺的連接，使觀景面積增大。,空中庭院（內凹式）,空中庭院的創(chuàng)新方式在高檔戶型中較為稀缺，可適當在大戶型房源中設計，以吸引客戶購買。,建議三：建議將頂層設計為躍層，增加空中庭院與景觀陽臺。,后續(xù)產(chǎn)品建議,內庭院的設計,參考戶型設計,后續(xù)產(chǎn)品建議,從產(chǎn)品升級角度來講，建議高爾夫公寓采用菜單式可選裝修，可分為毛坯、精裝兩種。,本項目主要客戶為投資型經(jīng)商者以及外地辦理藍印客戶。 為使兩類客戶擁有更多的選擇，高爾夫公寓可采用毛坯、精裝兩種裝修模式，逐步推出不同形式房源。 同時建議每棟樓統(tǒng)一裝修標準，以便于后期交房。,從產(chǎn)品服務角度來講，建議發(fā)展商包辦藍印，同時引進超市、診所等生活基礎配套。,考慮到外地辦理藍印客戶的需求