綠城房地產(chǎn)工程成本管理.ppt

1、房地產(chǎn)工程成本管理 陸愛(ài)平 2008.4,房地產(chǎn)工程成本管理,第一部分 工程成本控制要點(diǎn) 第二部分 目標(biāo)成本管理,在當(dāng)前宏觀調(diào)控形勢(shì)和競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，如何求生存、求發(fā)展是擺在房地產(chǎn)企業(yè)面前的一個(gè)重要課題。 在相同的開(kāi)發(fā)環(huán)境中，除了開(kāi)發(fā)適銷對(duì)路的適應(yīng)市場(chǎng)需求產(chǎn)品外，誰(shuí)能在工程建設(shè)中既能確保工期質(zhì)量，又能注重成本管理，控制和把握合理的工程造價(jià)，以最少的成本，獲取最大的效益，誰(shuí)就能在競(jìng)爭(zhēng)中獲取主動(dòng)，走向成功。,第一部分 工程成本控制要點(diǎn),如何做好房地產(chǎn)企業(yè)的工程成本管理，達(dá)到降低成本多創(chuàng)效益為目的，就是要加強(qiáng)對(duì)工程項(xiàng)目全過(guò)程成本管理，即從工程設(shè)計(jì)、工程招投標(biāo)、工程施工實(shí)施、工程結(jié)算審計(jì)等階段

2、的幾個(gè)主要環(huán)節(jié)全方位、全過(guò)程進(jìn)行管理，只有這樣，才能使企業(yè)立足于競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)。,第一部分 工程成本控制要點(diǎn),主要分以下四個(gè)方面闡述: 一、設(shè)計(jì)階段的成本控制 二、工程招投標(biāo)階段的成本控制 三、施工階段的成本控制 四、工程結(jié)算階段的成本控制,第一部分 工程成本控制要點(diǎn),一、設(shè)計(jì)階段的成本控制 設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵與重點(diǎn)，在工程成本全過(guò)程控制中，必須抓住重點(diǎn)，這是有效控制建設(shè)項(xiàng)目投資的根本所在。 1、實(shí)行限額設(shè)計(jì)。 2、開(kāi)展價(jià)值工程的應(yīng)用。 3、加強(qiáng)圖紙會(huì)審工作。,第一部分 工程成本控制要點(diǎn),二、工程招投標(biāo)階段的成本控制 建設(shè)工程招標(biāo)，一般應(yīng)按下列程序進(jìn)行： 1、提出招標(biāo)申請(qǐng)書(shū)，由

3、招標(biāo)投標(biāo)管理機(jī)構(gòu)對(duì)招標(biāo)人和招標(biāo)工程的條件進(jìn)行審核； 2、發(fā)布招標(biāo)公告或發(fā)出招標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)； 3、編制招標(biāo)文件； 4、對(duì)投標(biāo)人進(jìn)行資格審查,并將審查結(jié)果通知各投標(biāo)人；5、向合格的投標(biāo)人分發(fā)招標(biāo)文件和有關(guān)資料；6、組織投標(biāo)人踏勘現(xiàn)場(chǎng)，并對(duì)有關(guān)問(wèn)題作介紹和說(shuō)明；7、組建評(píng)標(biāo)委員會(huì)；8、組織開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)；9、發(fā)出中標(biāo)通知書(shū)；10、簽訂合同。,第一部分 工程成本控制要點(diǎn),招標(biāo)工作的管理要點(diǎn): 1、制訂科學(xué)合理的招標(biāo)計(jì)劃。 2、成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組。 3、對(duì)當(dāng)?shù)亟ㄖ袌?chǎng)行情進(jìn)行了解。 4、對(duì)施工單位進(jìn)行深入考察。 5、合理確定招標(biāo)方式和報(bào)價(jià)方式 。 6、認(rèn)真編制招標(biāo)文件。 7、評(píng)標(biāo)、詢標(biāo)、決標(biāo)。 8、合同簽訂

4、。,第一部分 工程成本控制要點(diǎn),合同管理應(yīng)注意的幾點(diǎn)： （1）應(yīng)及時(shí)簽訂施工承包合同，否則會(huì)給后續(xù)工作造成不良影響。 （2）要充分利用合同評(píng)審的機(jī)會(huì)，發(fā)揮每個(gè)專業(yè)人員的作用，從不同的角度對(duì)合同條款進(jìn)行修改和完善。 （3）備案合同的條款要完整，雙方約定的內(nèi)容應(yīng)全部寫(xiě)入備案合同，避免日后產(chǎn)生糾紛。,第一部分 工程成本控制要點(diǎn),三、施工階段的成本控制 施工階段成本控制的關(guān)鍵： 一是控制工程變更； 二是嚴(yán)格審查承包商的索賠要求; 三是嚴(yán)格執(zhí)行簽證管理制度。,第一部分 工程成本控制要點(diǎn),一)、工程變更控制 工程變更控制應(yīng)注意的問(wèn)題: 1）、變更聯(lián)系單簽證應(yīng)及時(shí)，否則會(huì)影響費(fèi)用的核算,甚至?xí)鸾?jīng)濟(jì)糾紛，

5、影響結(jié)算審計(jì)工作順利進(jìn)行。 2）、簽證必須達(dá)到量化要求，工程簽證單上的每一個(gè)字、每一個(gè)字母都必須清晰。 3)、簽證內(nèi)容必須與實(shí)際相符。 4)、加強(qiáng)預(yù)見(jiàn)性，盡量減少簽證發(fā)生。,第一部分 工程成本控制要點(diǎn),二)、嚴(yán)格審查承包商的索賠要求。 施工單位提出的索賠事件主要有以下幾種： 1、合同內(nèi)工作內(nèi)容的增加或減少； 2、設(shè)計(jì)變更、設(shè)計(jì)失誤和設(shè)計(jì)圖紙延遲交付； 3、非施工方原因造成的工期拖延。,第一部分 工程成本控制要點(diǎn),反索賠主要從以下幾方面考慮： 1、文明施工、安全生產(chǎn)、標(biāo)化工地是否符合投標(biāo)書(shū)承諾及合同要求； 2、人員、機(jī)械到位率是否符合投標(biāo)書(shū)承諾及合同要求； 3、由于乙方原因引起工期延誤，質(zhì)量達(dá)不

6、到合同要求等。 三)嚴(yán)格執(zhí)行變更聯(lián)系單簽證管理制度。,第一部分 工程成本控制要點(diǎn),四、工程結(jié)算階段的成本控制 工程竣工結(jié)算是整個(gè)工程造價(jià)控制的最后一道關(guān)口，它既反映了整個(gè)工程的最終實(shí)際造價(jià)，也反映了建設(shè)單位對(duì)工程造價(jià)方面的控制能力。,第一部分 工程成本控制要點(diǎn),目標(biāo)成本管理的概念及意義： 目標(biāo)成本管理就是在企業(yè)預(yù)算的基礎(chǔ)上,根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo),在成本預(yù)測(cè)、成本決策、測(cè)定目標(biāo)成本的基礎(chǔ)上,進(jìn)行目標(biāo)成本的分解、控制分析、考核、評(píng)價(jià)的一系列成本管理工作。 它以管理為核心,核算為手段,效益為目的對(duì)成本進(jìn)行事前測(cè)定、日常控制和事后 考核,第二部分 目標(biāo)成本管理,使產(chǎn)品成本由傳統(tǒng)的事后算賬發(fā)展到事前控制,

7、為各部門(mén)控制成本提出了明確的目標(biāo),從而形成一個(gè)全企業(yè)、全過(guò)程、全員的多層次、多方位的成本體系,以達(dá)到少投入多產(chǎn)出獲得最佳經(jīng)濟(jì)效益的目的。因此,它是企業(yè)降低成本,增加盈利和提高企業(yè)管理水平的有效方法。,第二部分 目標(biāo)成本管理,(一) 實(shí)施目標(biāo)成本管理的步驟 目前公司實(shí)施目標(biāo)成本管理的步驟可概括為： 目標(biāo)成本的確立 動(dòng)態(tài)跟蹤和分析 總結(jié),第二部分 目標(biāo)成本管理,目標(biāo)（工程）成本的確立 1）目標(biāo)成本的概念和作用：目標(biāo)成本是建設(shè)項(xiàng)目成本控制標(biāo)準(zhǔn)，是工程成本的控制線，作用在于心中有數(shù)，它對(duì)核算項(xiàng)目的預(yù)期收益情況具有重要的作用。,第二部分 目標(biāo)成本管理,2）編制依據(jù)：各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在確定目標(biāo)成本控制標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)

8、根據(jù)產(chǎn)品定位和檔次、公司已開(kāi)發(fā)類似項(xiàng)目的成本經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，結(jié)合地區(qū)差異、材料價(jià)格差異、地質(zhì)差異等影響成本的要素，經(jīng)測(cè)算后確立擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程目標(biāo)成本；目標(biāo)成本的具體表現(xiàn)形式為項(xiàng)目工程預(yù)算費(fèi)用表。,第二部分 目標(biāo)成本管理,2、成本動(dòng)態(tài)跟蹤和分析 1）成本動(dòng)態(tài)跟蹤的概念和作用：動(dòng)態(tài)成本隨著工程開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的推進(jìn)，工程成本隨著設(shè)計(jì)變更、價(jià)格波動(dòng)等因素呈現(xiàn)上下波動(dòng)的實(shí)際成本。反映各成本項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)變化情況，分析原因，提出成本控制建議。,第二部分 目標(biāo)成本管理,2）編制依據(jù)：以目標(biāo)成本-項(xiàng)目工程預(yù)算費(fèi)用表為標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)工程形象進(jìn)度計(jì)算出當(dāng)月發(fā)生的工程成本，根據(jù)當(dāng)月設(shè)計(jì)及工程變更、材料價(jià)格變化等變動(dòng)因素計(jì)算出費(fèi)用變更

9、的增減額，與目標(biāo)成本進(jìn)行對(duì)比，分析成本增減的原因，并進(jìn)行成本動(dòng)態(tài)跟蹤；成本動(dòng)態(tài)跟蹤的表現(xiàn)形式為工程成本動(dòng)態(tài)跟蹤表。,第二部分 目標(biāo)成本管理,3、總結(jié) 1）總結(jié)的作用：檢驗(yàn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程目標(biāo)成本控制的有效性，以便積累經(jīng)驗(yàn)，吸取教訓(xùn)，不斷提升成本管理能力，同時(shí)也為集團(tuán)同類型項(xiàng)目成本測(cè)算及可行性研究提供參考依據(jù)。,第二部分 目標(biāo)成本管理,2）編制依據(jù)：根據(jù)每月工程成本動(dòng)態(tài)跟蹤情況，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目各類增減費(fèi)用進(jìn)行匯總，并對(duì)主要費(fèi)用增減情況進(jìn)行分析和總結(jié)；總結(jié)本項(xiàng)目在工程成本控制過(guò)程中的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)?？偨Y(jié)的具體表現(xiàn)形式為工程成本控制總結(jié)報(bào)告（預(yù)），附工程結(jié)算費(fèi)用表。,第二部分 目標(biāo)成本管理,(二)成熟產(chǎn)品系列工程成本標(biāo)準(zhǔn) 作用： 1、為項(xiàng)目可行性研究估算成本提供依據(jù)； 2、為施工圖設(shè)計(jì)提供技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)； 3、為制訂同類型項(xiàng)目工程目標(biāo)成本提供依據(jù)。,第二部分 目標(biāo)成本管理,四個(gè)系列的工程成本標(biāo)準(zhǔn) 1）、春江花月系列 2）、桂花城（多層、小高層）系列 3）、別墅系列 4）、深藍(lán)系列,第二部分 目標(biāo)成本管理,結(jié)束語(yǔ) 工程成本控制是一項(xiàng)