建設用地制度與政策.ppt

1、第2章 建設用地制度與政策,本章基本內(nèi)容,一、土地制度概述 二、建設用地使用權 三、集體土地征收 四、國有土地上房屋征收 五、閑置土地,（一）土地所有制 中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。 1、全民所有，即國家所有土地的所有權由國務院代表國家行使。 2、土地的勞動群眾集體所有制具體采取的是農(nóng)民集體所有制的形式，該種所有制的土地被簡稱集體土地。農(nóng)民集體的范圍有下列3種：(1)村農(nóng)民集體；(2)村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體；(3)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體。,一、土地制度概述,憲法規(guī)定：城市土地屬于國家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以

2、外，屬于集體所有。,（一）土地所有制,全民所有，即國家所有土地的所有權由國務院代表國家行使。 農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營、管理,1、國家實行土地登記制度 國家依法對國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地使用權和土地他項權利進行登記。 （1）國有土地，國有土地使用證 （2）集體土地，集體土地所有證、集體土地使用證 （3）土地他項權利證明書 土地他項權利是指土地使用權和土地所有權以外的土地權利，包括抵押權、承租權以及法律、行政法規(guī)規(guī)定需要登記的其他土地權利。,（二）土地管理的基本制度,2、國家實行土地有償有期限使用制度 除了國家核準的劃撥土地以

3、外，凡新增土地和原使用的土地改變用途或使用條件、進行市場交易等，均實行有償有限期使用。 3、國家實行土地用途管制制度 根據(jù)土地利用總體規(guī)劃，將土地用途分為農(nóng)用地、建設用地和未利用土地。嚴格限制農(nóng)用地轉為建設用地。 4、國家實行耕地保護制度 十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地是我國的基本國策。,（二）土地管理的基本制度,第九條 國有土地和農(nóng)民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個人使用。使用土地的單位和個人，有保護、管理和合理利用土地的義務。 土地使用權,是指單位或者個人依法或依約定,對國有土地或集體土地所享有的占有、使用、收益和有限處分的權利。,二、建設用地使用權,行政劃撥 出讓 轉讓,建

4、設用地使用權的獲取途徑,1、建設用地使用權劃撥 縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付使用，或者將土地使用權無償交付土地使用者使用的行為 2、基本特征 行政性 無償性 無期限性 流轉具有限制性,（一）建設用地使用權劃撥,3、建設用地使用權劃撥的范圍 國家機關用地和軍事用地 城市基礎設施以及公益事業(yè)用地 國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地 行政、法規(guī)規(guī)定的其他用地,（一）建設用地使用權劃撥,劃撥用地目錄,1、建設用地使用權出讓 國家將國有土地使用權在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為 土地使用權出讓，屬于土地一級市場

5、，由國家壟斷，任何單位和個人不得出讓土地使用權,（二）建設用地使用權出讓,2、出讓的主要方式 招標 拍賣 掛牌 協(xié)議 采取協(xié)議的出讓價不低于國家規(guī)定的所確定的底價,（二）建設用地使用權出讓,工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一宗地有2個以上意向用地者的，應當以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。,3、出讓的年限 出讓的最高年限： 居住用地70年 工業(yè)用地50年 教育科技文化體育衛(wèi)生50年 商業(yè)旅游娛樂40年 綜合或其他用地50年,（二）建設用地使用權出讓,4、出讓的年限 出讓的最高年限： 居住用地70年 工業(yè)用地50年 教育科技文化體育衛(wèi)生50年 商業(yè)旅游娛樂40年 綜合或其他用地50

6、年,（二）建設用地使用權出讓,5、出讓的權利限制 改變土地用途 第十八條土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調(diào)整土地使用權出讓金,（二）建設用地使用權出讓,6、土地出讓金 土地使用者應當在簽訂土地使用權出讓合同后六十日內(nèi)，支付全部土地使用權出讓金。逾期未全部支付的，出讓方有權解除合同，并可請求違約賠償。 土地使用權出讓金應當全部上繳財政，列入預算，用于城市基礎設施建設和土地開發(fā)。土地使用權出讓金上繳和使用的具體辦法由國務院規(guī)定,（二）建設用地使用權出讓,

7、7、土地出讓合同 2008年，國土資源部、國家工商行政管理總局制定了國有建設用地使用權出讓合同示范文本,（二）建設用地使用權出讓,1、 建設用地使用權轉讓 是指土地使用者將土地使用權再轉讓的行為 2、轉讓的方式 出售 交換 贈與,（三）建設用地使用權轉讓,3、轉讓的條件 以出讓方式取得土地使用權 按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書； 按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。,（三）建設用地使用權轉讓,4、劃撥土地的轉讓 一是報有批準權都是人民政府審批準予轉讓的，由

8、受讓方辦理土地使用權出讓手續(xù)，并依照國家有關規(guī)定繳納土地使用權出讓金 二是可不辦理出讓手續(xù)，但轉讓方應將所獲得的收益中的土地收益上繳國家。,（三）建設用地使用權轉讓,1、土地使用權期間屆滿 2、因公共利益提前收回 3、因土地使用者不履行土地使用權出讓合同 （1）土地使用者未如期支付地價款 （2）土地使用者未按合同約定的期限和條件開發(fā)和利用土地 4、司法機關決定收回,（三）建設用地使用權的收回,（一）概念 1、征收集體土地是國家為了公共利益的需要，依法將集體所有的土地轉變?yōu)閲型恋夭⒔o予補償?shù)男袨?2、特點 （1）強制性 （2）經(jīng)濟補償 （3）土地所有權發(fā)生轉移,三、集體土地征收,1、珍惜耕地，

9、合理利用土地的原則 2、保證國家建設用地的原則 3、妥善安置被征地單位和農(nóng)民的原則 4、有償使用土地的原則 5、依法征地的原則,（二）征收集體土地應遵循原則,1、建設占用土地，涉及農(nóng)用地轉為建設用地的，應當辦理農(nóng)用地轉用審批手續(xù)。 2、征收土地實行兩級審批制度，即由國務院和升級人民政府審批 征收下列土地的，由國務院批準： （一）基本農(nóng)田； （二）基本農(nóng)田以外的耕地超過三十五公頃 （三）其他土地超過七十公頃的。 征收前款規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，并報國務院備案。,（三）征收土地批準權限,1、申請用地：建設單位 2、受理申請并審查有關文件：縣級以上人民政府土地行政管理部門

10、 3、審批用地：有批準權限的部門 4、征地實施：被征收土地所在地的市縣人民政府 5、簽發(fā)用地證書 6、征地批準后的實施管理 7、建立征收土地檔案,（四）征收集體土地的工作程序,（1）征地公告 被征土地所在的市縣人民政府，在收到征收土地方案后，10日內(nèi)應以書面或其他形式進行公告。 征地公告內(nèi)容：批準征地的機關、文號、土地用途、范圍、面積、征地補償標準、農(nóng)業(yè)人口安置辦法和辦理補償?shù)钠谙薜?（2）支付土地補償費、地上附著物和青苗補償費； （3）安置農(nóng)業(yè)人口； （4）協(xié)調(diào)征地爭議,征地實施,征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。 征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的

11、補償費。,（五）征收集體土地補償,土地補償費是征地費的主要部分 （1）土地補償費標準 耕地：土地補償費 = 該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值 （6 10） 其他土地：由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補償費的標準規(guī)定 （2）土地補償費歸農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有,1、土地補償費,征用土地應當按照下列標準支付土地補償費： （一）城鎮(zhèn)及其郊區(qū)的菜田、工礦區(qū)的菜田、精養(yǎng)魚塘為該地被征用前三年平均年產(chǎn)值的九至十倍； （二）水田、園地和本條第（一）項規(guī)定以外的菜田，為該地被征用前三年平均年產(chǎn)值的八至九倍； （三）旱田，人工草場，為該地被征用前三年平均年產(chǎn)值的六至八倍； （四）林地、葦塘和人工草場以外的草地、精

12、養(yǎng)魚塘以外的養(yǎng)殖水域，為該地鄰近旱田前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍； （五）其他土地，為該地鄰近旱田前三年平均年產(chǎn)值的二至四倍。,吉林省土地補償費標準：,安置補助費是為安置因征地造成的農(nóng)村剩余勞動力的補助費。 （1）安置補助費的標準 耕地：安置補助費 = 需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù) 該耕地前三年平均產(chǎn)值 （4 6） 需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù) = 被征收的耕地數(shù)量 / 征地前被征收單位人均耕地數(shù)量,2、安置補助費,（1）安置補助費的標準 每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。 其他土地，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的安置補助費的標準規(guī)定 （2）安置補助費使用 由農(nóng)村經(jīng)濟

13、集體組織安置的人員，安置補助費由農(nóng)村經(jīng)濟組織管理和使用 由其他單位安置的人員，安置補助費支付給安置單位 不需要統(tǒng)一安置的人員，補助費發(fā)放給個人,2、安置補助費,征用耕地以外的其他有收益土地的安置補助費，按照被征用土地的前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍予以一次性補償。,吉林省安置補助費標準,（1）土地附著物和青苗的補償費的標準 補償費由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定 征收城市郊區(qū)的菜地，用地單位應當按照國家有關規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設基金。 （2）土地附著物和青苗的補償費歸地上附著物和青苗的所有者所有,3、土地附著物和青苗的補償費,被征用土地的青苗補償費按一個栽培期產(chǎn)值計算；能如期收獲的不予補償。苗木、花草以及

14、多年生經(jīng)濟林木等，可以移植的，支付移植費用；不能移植的，給予合理補償或者作價收購。 被征用土地上附著物的補償標準，由雙方約定；約定不成的，由雙方認可的或者市（州）、縣（市）人民政府指定的具有評估資質(zhì)的評估機構通過評估確認。,吉林省土地附著物和青苗補償費的標準,新菜地開發(fā)建設基金的收取標準，按該地被占用前三年平均年產(chǎn)值計算：長春市、吉林市為十二至十五倍；四平市、遼源市、通化市、白山市、白城市、松原市、延吉市為八至十二倍；其他縣（市）及工礦區(qū)為六至八倍。,吉林省土地附著物和青苗補償費的標準,經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前

15、三年平均年產(chǎn)值的三十倍。 國務院根據(jù)社會、經(jīng)濟發(fā)展水平，在特殊情況下，可以提高征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準,4、其他規(guī)定,四、國有土地上房屋征收,1、概念 房屋征收是指國家為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權限和程序強制取得單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)的行為。 2、法律依據(jù) 2011年國有土地上房屋征收與補償條例,（一）房屋征收的概念,3、征收與征用的異同 共同點：一是強制性；二是補償性 區(qū)別： （1）適用對象不同 征收主要是不動產(chǎn)；征用既包括不動產(chǎn)也包括動產(chǎn) （2）前提條件不同 征收是因公共利益；征用是因搶險、救災等緊急需要 （3）所有權轉移不同 征收是所有權的改變；征用只是使用權

16、的改變 （4）補償內(nèi)容不同 物權法規(guī)定：征收必須依法補償；征用應當給予補償,（一）房屋征收的概念,為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定 1、公共利益的特點 （1）客觀性 （2）共享性 （3）不確定性 （4）不同于國家利益或政府利益,（二）房屋征收的前提條件,2、公共利益的界定 （一）國防和外交的需要； （二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要； （三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要； （四）由政府組織實施

17、的保障性安居工程建設的需要； （五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要； （六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。,（二）房屋征收的前提條件,1、房屋征收主體：市、縣級人民政府 2、房屋征收部門：市、縣級人民政府確定的房屋征收部門 3、房屋征收實施單位：房屋征收部門可以委托房屋征收實施單位并對其負責監(jiān)督，對其行為后果承擔法律責任；房屋征收實施單位不得以營利為目的。 4、房屋征收的監(jiān)督和指導部門：上級人民政府,（三）國有土地上房屋征收的管理體制,1、擬定征收補償方案 內(nèi)容：房屋征收目的；房屋征收范圍；實施時間；補償方式；補償金額；補助和

18、獎勵；安置用房面積和安置地點；搬遷期限；搬遷過渡方式和過渡期限等 2、組織有關部門論證 市、縣級人民政府組織發(fā)展改革、城鄉(xiāng)規(guī)劃、國土資源、環(huán)境資源保護、文物保護、財政、建設等有關部門進行論證,（四）國有土地上房屋征收的程序,2、組織有關部門論證 論證內(nèi)容：（1）建設項目是否符合國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃； （2）房屋征收目的是否符合房屋征收的條件； （3）房屋征收范圍是否科學合理； （4）補償方案是否公平等 3、征求公眾意見 期限不得少于30日 4、房屋征收決定 及時公告，公告應載明征收補償方案和行政復議、行政訴訟權利等事項,（四）國有土地上房屋征收的程序,5

19、、與房屋征收相關的幾項工作 （1）組織調(diào)查登記 征收決定前進行，包括被征收房屋的權屬、區(qū)位、用途、建筑面積等。 （2）對未進行登記的建筑物先行調(diào)查、認定和處理 （3）暫停辦理相關手續(xù) 暫停期限最長不超過1年 （4）做出房屋征收決定前，征收補償費用應當足額到位、專戶存儲、專款專用,（四）國有土地上房屋征收的程序,1、房屋征收補償?shù)膬?nèi)容 （1）被征收房屋價值的補償 不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格 被征收房屋的價值，由具有相應資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。 房地產(chǎn)價格評估機構由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定，具體辦法

20、由省、自治區(qū)、直轄市制定。,（五）國有土地上房屋征收的補償,1、房屋征收補償?shù)膬?nèi)容 （2）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償 因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門應當向被征收人支付搬遷費； 選擇房屋產(chǎn)權調(diào)換的，產(chǎn)權調(diào)換房屋交付前，房屋征收部門應當向被征收人支付臨時安置費或者提供周轉用房。,（五）國有土地上房屋征收的補償,1、房屋征收補償?shù)膬?nèi)容 （3）因征收房屋造成的停產(chǎn)、停業(yè)損失的補償 根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。,（五）國有土地上房屋征收的補償,2、房屋征收補償?shù)姆绞?（1）貨幣補償 （2）房屋產(chǎn)權調(diào)換 市、縣級人民政府應當提供用于產(chǎn)權調(diào)

21、換的房屋，并與被征收人計算、結清被征收房屋價值與用于產(chǎn)權調(diào)換房屋價值的差價。,（五）國有土地上房屋征收的補償,3、訂立補償協(xié)議或作出補償決定 （1）房屋征收部門與被征收人依照房屋征收條例的規(guī)定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產(chǎn)權調(diào)換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協(xié)議。,（五）國有土地上房屋征收的補償,3、訂立補償協(xié)議或作出補償決定 （2）房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)達不成補償協(xié)議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照房屋征收條例的規(guī)定，

22、按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。 （3）被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。,（五）國有土地上房屋征收的補償,4、公布補償情況和審計結果 （1）房屋征收部門應當依法建立房屋征收補償檔案，并將分戶補償情況在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。 （2）審計機關應當加強對征收補償費用管理和使用情況的監(jiān)督，并公布審計結果。,（五）國有土地上房屋征收的補償,5、其他規(guī)定 實施房屋征收應當先補償、后搬遷。 作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予補償后，被征收人應當在補償協(xié)議約定或者補償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。 任何單位和個人不得采取暴

23、力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。 禁止建設單位參與搬遷活動。,（五）國有土地上房屋征收的補償,1、市、縣人民政府及房屋征收部門工作人員的法律責任 市、縣級人民政府及房屋征收部門的工作人員在房屋征收與補償工作中不履行房屋征收條例規(guī)定的職責，或者濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，由上級人民政府或者本級人民政府責令改正，通報批評； 造成損失的，依法承擔賠償責任； 對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予處分； 構成犯罪的，依法追究刑事責任。,（六）國有土地上房屋征收與補償?shù)姆韶熑?2、暴力野蠻搬遷的法律責任 采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供

24、水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷，造成損失的，依法承擔賠償責任； 對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，構成犯罪的，依法追究刑事責任； 尚不構成犯罪的，依法給予處分； 構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。,（六）國有土地上房屋征收與補償?shù)姆韶熑?3、非法阻礙依法征收與補償?shù)姆韶熑?采取暴力、威脅等方法阻礙依法進行的房屋征收與補償工作，構成犯罪的，依法追究刑事責任； 構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。,（六）國有土地上房屋征收與補償?shù)姆韶熑?4、涉及征收補償費用的法律責任 貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費用的，責令改正，追回有關款項，限

25、期退還違法所得，對有關責任單位通報批評、給予警告； 造成損失的，依法承擔賠償責任； 對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，構成犯罪的，依法追究刑事責任； 尚不構成犯罪的，依法給予處分。,（六）國有土地上房屋征收與補償?shù)姆韶熑?5、出具虛假或有重大差錯的評分報告的法律責任 由發(fā)證機關責令限期改正，給予警告，對房地產(chǎn)價格評估機構并處5萬元以上20萬元以下罰款，對房地產(chǎn)估價師并處1萬元以上3萬元以下罰款，并記入信用檔案； 情節(jié)嚴重的，吊銷資質(zhì)證書、注冊證書； 造成損失的，依法承擔賠償責任； 構成犯罪的，依法追究刑事責任。,（六）國有土地上房屋征收與補償?shù)姆韶熑?五、閑置土地,閑置土地，是指土地使用者依法取得土地使用權后，未經(jīng)原批準用地的人民政府同意，超過規(guī)定的期限未動工開發(fā)建設的建設用地。 具有下列情形之一的，也可以認定為閑置土地： （一）國有土地有償使用合同或者建設用地批