綜合型商業(yè)功能及案例ppt課件.ppt

1、綜合型商業(yè)功能及案例,9/4/2020,2,海上海新城,成都世紀城,六本木新城,功能性案例,1. 功能性案例研究與啟示,上海青年城,英國Birmingham,Brindleyplace商務區(qū),功能性案例,上海青年城,英國Birmingham,Brindleyplace商務區(qū),9/4/2020,3,發(fā)展背景 2003年12月，按照市委、市政府的規(guī)劃，成都會展旅游集團借助成都城南開發(fā)契機，啟動了世紀城新會展中心項目。 世紀城位于城南新區(qū)核心位置，為當時規(guī)劃中的南部城市副中心,西到南延線天府大道，北鄰外環(huán)線，總占地1504畝，建筑面積約200萬。 發(fā)展過程 2003年12月，世紀城新國際會展中心破土

2、動工 2005年，世紀城新國際會展中心開始試營業(yè) 2005年10月，天鵝湖花園公開上市銷售 2006年8月，嬌子國際會議中心開始投入使用 2007年底，天鵝湖花園一期住宅交付使用 2008年1月，世紀城洲際酒店群開業(yè) 經過四年建設，目前成都世紀城所有主體項目全面落成。,城市副中心核心區(qū)位大規(guī)模綜合體,項目建設,成都世紀城,1,項目以國際會展中心建設為引擎，發(fā)展為集展覽會議、酒店商業(yè)、文化娛樂、休閑度假、商務辦公、生態(tài)住宅功能集聚的城市綜合體。,9/4/2020,4,締造“政府主導、企業(yè)運作，以會展及相關配套設施服務城市，促進城市建設，提升城市形象”的“中國會展業(yè)的成都模式”,成都世紀城,1,9

3、/4/2020,5,9/4/2020,6,9/4/2020,7,關鍵成功要素（KSF）分析與啟示,項目啟示,關鍵成功要素（KSF)分析,地處優(yōu)質區(qū)位：成都發(fā)展向南，世紀城開始伊始就為南部城市副中心核心位置 確立有效運營模式：迎合市府“輻射全國、面向世界的會展之都”要求，開發(fā)商成都會展集團確立以會產業(yè)為核心啟動引擎，帶動相關配套設施發(fā)展 開發(fā)商強大的企業(yè)資源力：開發(fā)商成都會展集團具備良好的資源整合力、強大的實力及持續(xù)長遠發(fā)展理念 高標準的規(guī)劃：充分考慮項目的高標準與高起點建設要求，堅持國際一流新城發(fā)展理念，將文化、商業(yè)、地產與城市發(fā)展等有機融為一體 超大規(guī)模的綜合體：超大體量，全功能的聚合，保障

4、項目初期良好的自循環(huán)與后期的區(qū)域地標形象的確立 創(chuàng)新的產品設計理念，如首創(chuàng)中國空中花園大宅。,對本項目的發(fā)展啟示,堅持長遠目光與項目當前資源，應充分把握合肥市及經開區(qū)的發(fā)展方向，確定項目地位。如謀求強化項目經開區(qū)副中心地位，提升大南部中心地位。 考慮項目的大規(guī)模與綜合體屬性，充分整合項目內外部資源，確定項目的啟動引擎與有效運營模式。如可導入大型國際會議中心、頂級酒店等作為項目啟動引擎與引爆點 項目開發(fā)在結合當前利益與長遠發(fā)展的前提下盡量實現持有經營與產權出售的有效結合。如住宅可以分期開發(fā)實現產權銷售，確保現金流正常與資金平衡，商辦公建類進行持有經營，獲取利潤最大化。 應進行高標準的項目總體規(guī)劃

5、與創(chuàng)新的產品設計理念。如引進外腦、進行國際規(guī)劃招標、創(chuàng)新高層公寓產品設計等,成都世紀城,1,9/4/2020,8,海上海新城,成都世紀城,六本木新城,1. 功能性案例研究與啟示,功能性案例,上海青年城,英國Birmingham,Brindleyplace商務區(qū),9/4/2020,9,發(fā)展背景 項目選址上海傳統(tǒng)意義上的“下只角”大連路(虹口與楊浦兩區(qū)的分界路)之東楊浦一側的原“上海工具廠”地址，總占地8萬平方米，總建筑面積23萬平方米。 2003年2月，在“文化與地產”頭腦風暴會上，上實發(fā)展董事長陳偉恕首倡了“新文化地產”的房產開發(fā)理念。7月,“海上?！迸e行奠基儀式。上實發(fā)展希望將其做成上海有代

6、表性和引領性的房地產作品，探索出“新文化地產”的運作規(guī)則。 發(fā)展過程 2003年2月，首倡“新文化地產”的房產開發(fā)理念 2003年7月，“海上?！迸e行奠基儀式。 2004年7月，“海上海新城”售樓中心啟用 2005年3月，新文化地產研究中心成立 2005年9月，創(chuàng)意LOFT公開銷售 2006年8月，創(chuàng)意生態(tài)居公開銷售,上海傳統(tǒng)“下只角”的國際創(chuàng)意新城,項目建設,海上海新城,2,項目以“新文化地產”為理念，進行創(chuàng)意地產實踐，建設成為集創(chuàng)意LOFT、創(chuàng)意商業(yè)街區(qū)、創(chuàng)新生態(tài)居住為一體的新型創(chuàng)意型城市綜合體。,9/4/2020,10,項 目 功 能 構 成,創(chuàng)意LOFT 3幢高層，純玻璃幕墻，建面8萬

7、平方米，普遍面寬8.4米提供3.4M、4.6M、5.3M、6.5M的多樣層高,創(chuàng)意商業(yè)街區(qū) 占地21791.84平方米，擁有五大院落，三大文化空間建筑（海上講堂、會館、劇場）。,創(chuàng)意生態(tài)居 總建筑面積近9萬平方米，共7棟18-23層的精致住宅環(huán)綠而居,海上海新城,2,9/4/2020,11,9/4/2020,12,9/4/2020,13,關建成功要素（KSF)分析及啟示,項目啟示,海上海成功要素（KSF)分析,文化與地產的有效結合：率先進行文化與地產的嫁接思考、實踐，從新住宅運動進入新文化地產時代，成為其開山之作。 迎合大勢與區(qū)域的發(fā)展：迎合世界創(chuàng)意經濟浪潮及上海創(chuàng)意先鋒的時代特色，同時充分挖

8、握知識楊浦戰(zhàn)略、東外灘開發(fā)及原有工業(yè)建筑文化特性。 開發(fā)商強大的企業(yè)資源力：開發(fā)商上實地產具備良好的資源整合力、強大的實力及持續(xù)長遠發(fā)展理念 項目定位主題的明確與統(tǒng)一：項目服務客群主要以中高檔收入為主的具有創(chuàng)意、文化理念等階層，充分體現其內在商業(yè)、辦公、居住的有效統(tǒng)一與和諧共生。 創(chuàng)新的規(guī)劃設計理念，如海上海創(chuàng)意商業(yè)街從建筑藝術形態(tài)到街區(qū)商業(yè)定位，都具有鮮明的“新建筑、新財富、新生活”特點。,對本項目的發(fā)展啟示,進行文化與地產的有效結合，充分享受文化賦予地產的高附加值，如結合項目區(qū)域高校集中、藝術館創(chuàng)建等良好文化氛圍進行項目發(fā)展創(chuàng)新與定位提升。 立足項目當前資源，應充分把握合肥市及經開區(qū)的文化

9、發(fā)展方向，確定項目地位。如在文化方面體現合肥開放的新都市一面以及南部城區(qū)的國際化形象。 考慮項目的大規(guī)模與綜合體屬性，充分整合項目內外部資源，明晰項目的主題定位。如項目的總體目標客群可定位為具有新型理念與高品質國際化生活的中高檔收入人群。 應進行高標準的項目總體規(guī)劃與創(chuàng)新的產品設計理念。如引進外腦、進行國際規(guī)劃招標、創(chuàng)新產品設計等,海上海新城,2,9/4/2020,14,海上海新城,成都世紀城,六本木新城,1. 功能性案例研究與啟示,功能性案例,上海青年城,英國Birmingham,Brindleyplace商務區(qū),9/4/2020,15,發(fā)展背景 六本木位于東京市中心，過去是比較混亂的地方，

10、有朝日新聞社電視臺，也有紅燈區(qū)的地方。 東京中心城區(qū)人多地少，日本政府打算于此實驗，在這里用11.6公頃做了一個示范，建起了高層，騰出大量的土地用來做綠化，改善環(huán)境。 發(fā)展過程 從年到年，六本木新城建設歷時年，其中，施工只用了年時間，而規(guī)劃、設計以及與拆遷戶的溝通花了年。 該項目由日本森大廈株式會社開發(fā)建設，是日本最大規(guī)模的城區(qū)開發(fā)項目，2003年4月25日竣工開始使用。 發(fā)展結果 目前已成為世界著名購物中心和旅游中心 ，同時也是東京的綠色都市文化中心和精英之城，是外地游客到東京的必游之地。,17年鑄就新都市主義居住空間的范本,項目建設,東京六本木新城,3,項目以營造綠色文化都市中心為主題,最

11、終建設成集住宅、辦公、酒店、商業(yè)設施、文化設施等功能于一體的新型都市綜合體。,9/4/2020,16,項目功能及分布,東京六本木新城,3,9/4/2020,17,新城總體概貌,露天廣場,電影院,文化標志,學術中心,9/4/2020,18,關鍵成功要素（KSF)分析及啟示,項目啟示,六本木成功要素（KSF)分析,文化與地產有效對接：如明確營造綠色文化都市中心，在MORI大廈的第49層設置藝術中心，其包括森美術館、東京展望臺、六本木東京觀光俱樂部和六本木希爾學院。 大型商業(yè)設施驅動：以大型購物中心功能開為先,帶動辦公、居住等發(fā)展 明確的功能主題定位：項目定位明確，打造國際化的社區(qū)，且多功能復合，一

12、次解決人們工作、生活、休閑的所有需求。 綠色都市的營造：如提高建筑的高度，來增加公共空間面積；注重公共空間景觀的創(chuàng)新和營造，注重公共空間綠化的營造； 開發(fā)商強大的實力與決心：六本木新城開發(fā)、規(guī)劃及建設周期長達17年，其中施工只用了3年時間。開發(fā)商在開發(fā)過程中的持續(xù)敬業(yè)精神與決心是項目成功的重要保證,對本項目的發(fā)展啟示,進行文化與地產的有效結合，充分享受文化賦予地產的高附加值，如結合項目區(qū)域高校集中、藝術館創(chuàng)建等良好文化氛圍進行項目發(fā)展創(chuàng)新與定位提升，同時確定文化設施的啟動引擎 立足項目當前資源，進行大商業(yè)思維與運作，帶動區(qū)域升值，如可考慮政務新區(qū)、高新區(qū)、經開區(qū)等大南部商服設施極為缺失的情況下

13、謀求與區(qū)域共同營造大南部商業(yè)核心。 考慮項目的大規(guī)模與綜合體屬性，充分整合項目內外部資源，明晰項目的主題定位。如充分考慮項目中各功能的復合性與一體性。 充分重視綠色都市空間的營造，如考慮項目較高容積率的前提下，在景觀營造上可以執(zhí)行 “城市中心文化”與“垂直庭院城市”的理念。,東京六本木新城,3,9/4/2020,19,海上海新城,成都世紀城,六本木新城,1. 功能性案例研究與啟示,功能性案例,上海青年城,英國Birmingham,Brindleyplace商務區(qū),9/4/2020,20,發(fā)展背景 九亭為上海松江區(qū)和閔行區(qū)的交界處，原來為一個鎮(zhèn)，上海城市規(guī)劃把該區(qū)域作為城市西南片區(qū)主要的人口導入

14、區(qū)域。 上海青年城為隨著地鐵九號線的規(guī)劃而被提起，以九號線地鐵上蓋物業(yè)作為支撐而啟動的項目。 發(fā)展過程 2005年啟動，先期推出小戶型城市青年公寓，層高3.6米。 2007年前期公寓全部售完，2008年開始銷售二期的商業(yè)公寓，層高4.8米，繼續(xù)打造時尚概念。 未來2-3年內將啟動酒店、辦公、商業(yè)。 發(fā)展結果 成為上海最具有城市年輕活力的社區(qū)，在上海年輕人置業(yè)圈內形成了一個不小的轟動； 引領了上海LOFT公寓和城市年輕綜合社區(qū)的潮流。,上海郊區(qū)年青態(tài)城市時尚綜合體,項目建設,上海青年城,4,項目以年輕態(tài)文化概念為主題,前期主推青年公寓，最終建設成集住宅、服務公寓、辦公、酒店、商業(yè)設施等功能于一體

15、的新型都市綜合體。,9/4/2020,21,項目功能及分布,上海青年城,4,9/4/2020,22,關鍵成功要素（KSF)分析及啟示,項目啟示,青年城成功要素（KSF)分析,符合目標客戶的產品設計：以小面積、復合空間的公寓設計來吸引上海的時尚年輕人士，打造綜合服務社區(qū)。 城市公寓人氣驅動：以小戶型居住公寓先期啟動吸引大量的年輕人群入住，形成城市青年社區(qū)的概念。 明確的功能主題定位：項目功能定位明確，以青年態(tài)設施作為主要的配套，集合了酒店、創(chuàng)業(yè)辦公、時尚商業(yè)和服務公寓。 全新的概念設計：全新的理念設計整個社區(qū)，打破原有的大盤定位綜合化的慣例，以小眾市場作為主要的目標客戶群，為其設計全方位符合其整

16、體定位的綜合性時尚社區(qū)。,對本項目的發(fā)展啟示,結合本區(qū)域的現狀和特點，創(chuàng)造項目的亮點，定準目標客戶，設計符合客戶產品的建筑。 以某一種物業(yè)類型進行先期啟動，帶動人氣的聚集，如本項目可以考慮先服務公寓項目，從而確定項目的風格和目標客戶，形成概念。 考慮項目的大規(guī)模與綜合體屬性，充分整合項目內外部資源，明晰項目的主題定位。如充分考慮不同功能的融合性，建設符合性社區(qū)。 充分重視概念的設計，如可以設計出文化型精致社區(qū)，專打高端市場。,上海青年城,4,9/4/2020,23,海上海新城,成都世紀城,六本木新城,1. 功能性案例研究與啟示,功能性案例,上海青年城,英國Birmingham,Brindley

17、place商務區(qū),9/4/2020,24,Source:,介紹： Birmingham位于倫敦的西北面，是英國中心地帶。它距倫敦約115哩，即兩小時車程。 由80年代起， Birmingham政府開始改變經濟發(fā)展方向，希望把本以工業(yè)為主導演變成以商務旅游為產業(yè)的城市。 從地理角度來看，市政府希望利用水道為發(fā)展中心，帶動城市發(fā)展。 Brindleyplace是市中心西部伸延區(qū)第一個發(fā)展項目，The Mailbox是它后期因需求而開發(fā)的另一個沿水道、舉居住的商務區(qū)。 周邊狀況： Brindleyplace兩邊由市中心水道包圍，與 Birmingham市級的比賽場所、水族館、圖書館、會堂、以及國際會

18、展中心等相連。,英國Birmingham,Brindleyplace商務區(qū),5,歷時15年鑄就的休閑商務生態(tài)居住綜合區(qū),項目建設,9/4/2020,25,Source:,功能布局： Brindleyplace占地7公頃，是英國最大的綜合性發(fā)展項目。 它以商務（包括辦公樓和零售）為主導，配以住宅、文化及綠化廣場等休養(yǎng)、休閑及娛樂設施，把自己成為Birmingham主要的活動中心。 共有十座辦公樓，由不同建筑師設計，集中在Brindleyplace中心，以步行系統(tǒng)、藝術展示廳和兩個公共綠化廣場聯系。周邊則是配套設施，如沿水道的水族館和The Waters Edge購物娛樂中心，和西邊的表演廳、酒店

19、和住宅等。 約有8500人在這辦公，共提供約400個住宅單位。,英國Birmingham,Brindleyplace商務區(qū),5,9/4/2020,26,Source:,物業(yè)分析： 以辦公樓、零售、餐飲和住宅物業(yè)為主。 正因Brindleyplace不但擁有良好地理位置及集居住和工作用途，而且他的設計以親綠親水無車環(huán)境為主，所以無論是商務或住宅都屬英國最貴平均租金。 住宅方面，主要針對白領階層客戶，所以主力提供1至2房戶型。 除了八號辦公樓是13層高外，其他辦公樓都是6至7層高。所以對沿水道另一邊的住宅區(qū)并沒有構造一般市中心帶來的壓抑感。,英國Birmingham,Brindleyplace商務區(qū),5,9/4/2020,27,Source:,配合政府的商務旅游發(fā)展方向，提供商務、居住、娛樂和休閑等服務功能。