新型雙創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃(附案例)

1、.,新型雙創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃,（大眾創(chuàng)業(yè)萬眾創(chuàng)新）,.,2,3,4,產(chǎn)業(yè)園區(qū)不同發(fā)展階段的模式分析,產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的幾個趨勢,討論,1,產(chǎn)業(yè)園區(qū)的規(guī)劃方法和新的規(guī)劃理念,提 綱,.,問題背景,差異化,品牌化,營銷化,同質(zhì)化競爭如何突圍？ 差異化亮點如何打造？ 品牌化園區(qū)如何策劃？ 讓我們共同關(guān)注，共同思考！,.,產(chǎn)業(yè)園區(qū)不同發(fā)展階段解讀,第一個階段 生產(chǎn)要素聚集,.,產(chǎn)業(yè)園區(qū)不同發(fā)展階段解讀,第二個階段 產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)特征,.,產(chǎn)業(yè)園區(qū)不同發(fā)展階段解讀,第三個階段 創(chuàng)新突破階段,.,產(chǎn)業(yè)園區(qū)不同發(fā)展階段解讀,第四個階段 現(xiàn)代科技都市,.,產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的幾個趨勢,趨勢一、從注重優(yōu)惠政策向發(fā)展產(chǎn)業(yè)集群轉(zhuǎn)變 從世

2、界高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展來看，基本經(jīng)歷了由“單個企業(yè)同類企業(yè)集群產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)業(yè)集群”的發(fā)展路徑演變，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)只有集群化發(fā)展，才會激發(fā)出更大的能量。 從未來高新技術(shù)園區(qū)政策走向看，優(yōu)惠政策將可能逐步從區(qū)域傾斜轉(zhuǎn)向技術(shù)傾斜和產(chǎn)業(yè)傾斜（這是國外通行的做法）。,.,產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的幾個趨勢,趨勢二、 由加工型高新區(qū)向研發(fā)型高新區(qū)轉(zhuǎn)型 由于高新技術(shù)園區(qū)功能的特殊性，決定了高新技術(shù)園區(qū)適合打造前端性產(chǎn)業(yè)鏈（研發(fā)、設(shè)計、中試等）。未來高新技術(shù)園區(qū)的發(fā)展在于比技術(shù)創(chuàng)新能力和技術(shù)轉(zhuǎn)化效率，我國高新技術(shù)園區(qū)也將逐步走向以研發(fā)中心、研發(fā)型產(chǎn)業(yè)、科技服務(wù)業(yè)為主體的研發(fā)型高新技術(shù)園區(qū)。,.,產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的幾個趨勢,趨勢三、從強

3、調(diào)引進大型公司向科技型中小企業(yè)集群轉(zhuǎn)變 隨著高新產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)化、交叉性的增大，使得科技研發(fā)與轉(zhuǎn)化的復(fù)雜性日益加大，從而大規(guī)模研發(fā)的系統(tǒng)風險大大增加。而隨著科技預(yù)測性和可控性的加強，在總體方向下，將研發(fā)課題市場化、模塊化、專業(yè)化，采用小規(guī)模研究，充分利用其靈活性，可有效分散風險和加快科技研發(fā)速度。,.,產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的幾個趨勢,趨勢四、由單純的土地運營向綜合的“產(chǎn)業(yè)開發(fā)”和“氛圍培育”轉(zhuǎn)變 產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展，未來必然應(yīng)該從孤立的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)走向綜合的產(chǎn)業(yè)開發(fā)，通過土地、地產(chǎn)項目的產(chǎn)業(yè)入股等方式，將土地、園區(qū)物業(yè)與產(chǎn)業(yè)開發(fā)結(jié)合起來；同樣也從片面的環(huán)境建設(shè)走向全方位的氛圍培育，在打造一流的硬環(huán)境的同時，加強

4、區(qū)域文化氛圍、創(chuàng)新機制、管理服務(wù)等軟環(huán)境的建設(shè)。,.,產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的幾個趨勢,趨勢五、由功能單一的產(chǎn)業(yè)區(qū)向現(xiàn)代化綜合功能區(qū)轉(zhuǎn)型 現(xiàn)代的產(chǎn)業(yè)發(fā)展不同于傳統(tǒng)工業(yè)發(fā)展模式的特性智力資源密集、規(guī)模較小、信息網(wǎng)絡(luò)化，決定了新的產(chǎn)業(yè)區(qū)功能的綜合性，不是單純的工業(yè)加工、科技產(chǎn)品制造區(qū)，還包括配套服務(wù)的各種商業(yè)服務(wù)、金融信息服務(wù)、管理服務(wù)、醫(yī)療服務(wù)、娛樂休憩服務(wù)等綜合功能。,.,產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的幾個趨勢,趨勢五、由功能單一的產(chǎn)業(yè)區(qū)向現(xiàn)代化綜合功能區(qū)轉(zhuǎn)型 現(xiàn)代的產(chǎn)業(yè)發(fā)展不同于傳統(tǒng)工業(yè)發(fā)展模式的特性智力資源密集、規(guī)模較小、信息網(wǎng)絡(luò)化，決定了新的產(chǎn)業(yè)區(qū)功能的綜合性，不是單純的工業(yè)加工、科技產(chǎn)品制造區(qū)，還包括配套服務(wù)的

5、各種商業(yè)服務(wù)、金融信息服務(wù)、管理服務(wù)、醫(yī)療服務(wù)、娛樂休憩服務(wù)等綜合功能。,.,產(chǎn)業(yè)園區(qū)的新的規(guī)劃理念,一、新的產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃，首先要倡導(dǎo)以核心資源聚集為主要目標，空間規(guī)劃是圍繞核心資源的服務(wù)需求而進行的； 示例：高新園區(qū)的產(chǎn)業(yè)構(gòu)建模式,.,產(chǎn)業(yè)園區(qū)的新的規(guī)劃理念,例如：一個高新園區(qū)的成長，更多的會依賴人力資源、技術(shù)轉(zhuǎn)移能力、信息及咨詢服務(wù)能力以及展示交易服務(wù)能力，在這個核心要素的驅(qū)動下，使一個產(chǎn)業(yè)的研發(fā)、設(shè)計、中試、制造得到一定的核心優(yōu)勢基礎(chǔ)，通過這個平臺功能對外部資源、包括科研機構(gòu)、產(chǎn)業(yè)資本、院校及制造運營企業(yè)的吸引，以達到一個循環(huán)成長的有機過程。（參見下圖所示）,.,產(chǎn)業(yè)園區(qū)的新的規(guī)劃理念,

6、二、目前的產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)是處于第二階段和第三階段之間，與未來所需要的第四階段有著本質(zhì)的不同，需要進行一些規(guī)劃上的預(yù)判和修正，以保證在未來的規(guī)劃實施中，有著更具備成長彈性的空間設(shè)定；,.,產(chǎn)業(yè)園區(qū)的規(guī)劃方法,第一、 園區(qū)的規(guī)劃首先是以產(chǎn)業(yè)平臺構(gòu)建為核心導(dǎo)向，而不是以用地性質(zhì)和規(guī)模設(shè)定為主要目標； 園區(qū)規(guī)劃的宗旨是圍繞建設(shè)一個產(chǎn)業(yè)平臺或者產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺為核心的，這就要求在規(guī)劃的初始，就著重分析和判定，這些平臺構(gòu)建的實際需求和發(fā)展途徑，例如：圍繞一個產(chǎn)業(yè)技術(shù)構(gòu)建的平臺，核心能力是研發(fā)或技術(shù)交易能力，就需要圍繞這個能力去建立一個創(chuàng)新科技服務(wù)平臺：,.,產(chǎn)業(yè)園區(qū)的規(guī)劃方法,第二、 要圍繞構(gòu)筑高端要素聚集能

7、力為主要目標，包括城市服務(wù)功能的配給以及宜居環(huán)境的營造： 當前一輪的全球產(chǎn)業(yè)分工，實際上是高端資源集聚向歐美、低端要素集聚向中國及東南亞的過程，以成本和規(guī)模取勝的時代即將結(jié)束，通常意義上的“微笑曲線”也將隨著“金融泡沫”的破滅，開始新的重構(gòu)過程。我們需要在新的一輪產(chǎn)業(yè)板塊及分工中，盡量取得高端戰(zhàn)略的實現(xiàn)，也需要在園區(qū)的規(guī)劃與發(fā)展中做到空間和服務(wù)平臺的適應(yīng)性。,.,產(chǎn)業(yè)園區(qū)的規(guī)劃方法,一個重要的觀點：打造一個“吸引力中心”和宜居宜業(yè)的空間環(huán)境同樣是產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的重要基礎(chǔ)。,.,產(chǎn)業(yè)園區(qū)的規(guī)劃方法,第三、不僅僅需要考慮園區(qū)自身的利益，也更多的需要考慮園區(qū)內(nèi)企業(yè)的成長性和二次成長培育。 園區(qū)的服務(wù)是

8、園區(qū)發(fā)展的核心關(guān)鍵，但是，大部分園區(qū)仍然更加重視僅僅是“招商引資”的初始過程，在園區(qū)內(nèi)部企業(yè)的發(fā)展服務(wù)方面做的很不到位，也是園區(qū)發(fā)展、甚至在規(guī)劃過程中也需要更多關(guān)注的問題。我們根據(jù)企業(yè)的成長需要，提供這樣一個服務(wù)平臺和功能是必要的，按照不同發(fā)展階段的企業(yè)提供不同的關(guān)鍵服務(wù)：,.,產(chǎn)業(yè)園區(qū)的規(guī)劃方法和新的規(guī)劃理念,按照企業(yè)成長路線，提升創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)綜合服務(wù)能力和服務(wù)品質(zhì) 規(guī)劃構(gòu)建國際高科技企業(yè)孵化器，引進國際孵化項目，與基地產(chǎn)業(yè)形成互動 設(shè)立大學科技園、留學生創(chuàng)業(yè)園 建立為高成長企業(yè)服務(wù)的加速器，建立孵化器和加速器的對接機制, 形成從孵化器到加速器的企業(yè)成長服務(wù)體系 搭建投融資服務(wù)平臺： 聯(lián)合銀行、

9、證券公司和中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)板等幫助企業(yè)上市 設(shè)立基地創(chuàng)業(yè)投資專項基金 與國內(nèi)外知名的風險投資機構(gòu)成員建立聯(lián)系、開展合作，積極引入國際專業(yè)風險投資機構(gòu) 開展投融資擔保業(yè)務(wù)：借助國家中小企業(yè)轉(zhuǎn)貸款平臺，在基地設(shè)立中小企業(yè)貸款信用擔保業(yè)務(wù)窗口,.,案例：,蘇州工業(yè)園區(qū) 案例背景 蘇州工業(yè)園區(qū)位于蘇州東部新城中心，規(guī)劃面積70平方公里。 蘇州新城定位：城市商務(wù)辦公集中地，集中發(fā)展金融、咨詢、設(shè)計、研發(fā)等高端生產(chǎn)服務(wù)功能，并將其建 設(shè)成為品質(zhì)較高的居住集中地。 園區(qū)產(chǎn)業(yè)及功能發(fā)展特點：工業(yè)與城市服務(wù)業(yè)互動發(fā)展，推動園區(qū)綜合化提升。 整體空間布局模式 A圈層+軸線 圈層 居住區(qū) 工業(yè)區(qū) 商業(yè)區(qū) 服務(wù)業(yè)走廊：商

10、務(wù)區(qū)、行政服務(wù)區(qū)、休閑游憩區(qū)、生態(tài)綠化區(qū) 縱向軸線式規(guī)劃不僅保證了園區(qū)本身良好的空間發(fā)展形態(tài)，也使得新區(qū)與老城區(qū)有機連成整體。 B彈性空間 分為三個片區(qū)分期開發(fā)：西部公建配套區(qū)、中部居住配套區(qū)和東部工業(yè)組團區(qū) 在規(guī)劃中引入“白地”、“灰地”、“彈性綠地”等理念，對于短期內(nèi)不明確用途的地塊實施彈性控制，有效提高土地開發(fā)效益和集約利用水平。,.,C生產(chǎn)與生活功能既分離又聯(lián)系 工業(yè)布局：根據(jù)產(chǎn)業(yè)類別和污染程度進行合理布局 配套設(shè)施布局：分層級布置配套服務(wù)設(shè)施 商服設(shè)施：集中布置和分散布置相結(jié)合。 中小學等教育設(shè)施：遍布整個居住區(qū) 合理設(shè)置配套設(shè)施。 生態(tài)技術(shù)手段 通過一系列生態(tài)環(huán)境保護措施塑造宜居宜

11、業(yè)園區(qū) 對本項目借鑒意義 產(chǎn)業(yè)及功能：產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時，需配套發(fā)展相關(guān)服務(wù)產(chǎn)業(yè)，既包括生產(chǎn)性服務(wù)，也包括生活性服務(wù)；服務(wù)設(shè) 施大集中、小分散布局，有效地為園區(qū)進行服務(wù)。 空間布局：生活區(qū)鄰近的工業(yè)區(qū)，只允許容納無污染及輕工業(yè)，或通過有效的隔離手段進行處理。 生態(tài)環(huán)境：通過清潔生產(chǎn)、中水回收等措施減少工業(yè)區(qū)的污染，增強工業(yè)區(qū)與生活區(qū)的融合程度。 開發(fā)時序：基礎(chǔ)設(shè)施先行，工業(yè)項目引進的同時，適時發(fā)展配套服務(wù)項目，提升土地開發(fā)價值。,2020/9/7,.,24,規(guī)模：行政區(qū)域面積288平方公里，下轄三個鎮(zhèn)，戶籍人口27萬，從業(yè)人員31.57萬，中新合作開發(fā)區(qū)規(guī)劃發(fā)展面積80平方公里； 發(fā)展目標：建設(shè)成

12、為具有國際競爭力的高科技工業(yè)園區(qū)和現(xiàn)代化、國際化、信息化的創(chuàng)新型、生態(tài)型新城區(qū)；建成全國水平最高、競爭力最強的園區(qū)之一 中新合作：中國和新加坡兩國政府間重要的經(jīng)濟技術(shù)合作項目；開創(chuàng)了中外經(jīng)濟技術(shù)互利合作的新形式,對其他地區(qū)工業(yè)園發(fā)展具有重要示范意義； 交通：蘇州工業(yè)園區(qū)位于蘇州古城東側(cè)，通過周邊發(fā)達的高速公路、鐵路、水路及航空網(wǎng)與中國和世界的各主要城市相連。,機場： 上海虹橋機場（距蘇州80公里）上海浦東國際機場（距蘇州120公里）南京國際機場（距蘇州200公里）蘇州光福機場（距蘇州10公里） 鐵路：京滬鐵路京滬高速鐵路已列入國家十五計劃,海運港口：上海港：距蘇州100公里；年吞吐量1.65億

13、噸，104個萬噸級泊位 張家港：距蘇州96公里；綜合性港口，年吞吐量800萬噸，18個萬噸級泊位太倉港：距蘇州70公里；石油港口，預(yù)計萬噸級泊位30個常熟港：距蘇州60公里；化工港口，預(yù)計年吞吐量150萬噸，建有12萬標箱碼頭和30萬噸通用碼頭各1座,蘇州工業(yè)園是中新兩國政府合作，以建設(shè)具有國際競爭力的高科技工業(yè)園和創(chuàng)新性、生態(tài)型新城區(qū)為發(fā)展目標，交通便捷，戰(zhàn)略發(fā)展空間巨大,2020/9/7,.,25,中新兩國政府多層的組織保障，園區(qū)特殊政策支持促進了蘇州園區(qū)快速發(fā)展，對其他園區(qū)的發(fā)展具有示范意義。,擁有較大項目的自行審批權(quán) 享有國家經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)優(yōu)惠政策 全國首家綜合保稅

14、區(qū)試點 全國首個鼓勵技術(shù)先進型服務(wù)企業(yè)優(yōu)惠政策試點區(qū)域 中國服務(wù)外包示范基地 擁有充分授權(quán)的外事管理權(quán) 擁有預(yù)籌積累個人賬戶為主的公積金制度,2020/9/7,.,26,園區(qū)在規(guī)劃上形成了功能完善的分區(qū)，不同的功能分區(qū)在園區(qū)的發(fā)展中承擔不同的功能和作用，為園區(qū)的快速發(fā)展奠定了基礎(chǔ),蘇州工業(yè)園區(qū)初步形成了國際科技園、中央商務(wù)區(qū)、出口加工區(qū)、獨墅湖高教區(qū)、信心產(chǎn)業(yè)園、出口加工區(qū)、現(xiàn)代物流園、中心科技生態(tài)城、陽澄湖休閑度假區(qū)等功能完善的分區(qū)； 蘇州園區(qū)規(guī)劃上形成的功能完善的分區(qū)，不同的功能分區(qū)在園區(qū)的發(fā)展中承擔不同的功能和作用，為園區(qū)的快速發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。,2020/9/7,.,27,蘇州工業(yè)園創(chuàng)造

15、了跨越騰飛的發(fā)展奇跡；近年來由于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例失衡和進出口下滑，優(yōu)二進三的轉(zhuǎn)型發(fā)展成為今后的發(fā)展重點,區(qū)位,十五年的發(fā)展歷程中，蘇州工業(yè)園以高起點、大手筆創(chuàng)造了后來居上、跨越騰飛的發(fā)展奇跡。 由于外資導(dǎo)向型帶來的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例的失衡和由于金融危機造成進出口下滑，優(yōu)二進三，深化中新合作的轉(zhuǎn)型發(fā)展，成為園區(qū)今后發(fā)展的重點。,2020/9/7,.,28,鄰里中心首先擔負園區(qū)配套功能的職責；借鑒新加坡經(jīng)驗的第一個鄰里中心新城大廈98年建成， CBD的規(guī)劃建設(shè)，園區(qū)的配套更加完善；蘇州總體規(guī)劃2004-2020提出市域c bd在園區(qū)的概念，園區(qū)的發(fā)展上升到城市的高度；與此同時，鄰里中心的發(fā)展更加成熟，大型商

16、場開始進駐園區(qū)，特色商業(yè)街開始形成。 CBD功能逐步完善；李公堤商業(yè)街圓通時代廣場、東方之門修建,蘇州園區(qū)配套發(fā)展先于產(chǎn)業(yè)和住宅發(fā)展，鄰里中心首先擔負園區(qū)配套功能的職責；園區(qū)CBD的規(guī)劃建設(shè)使得園區(qū)配套功能更加完善,2020/9/7,.,29,00年，園區(qū)屬于城市功能的延伸區(qū)域，即金雞湖西區(qū)域房地產(chǎn)市場首先發(fā)展； 02年左右，由于金雞湖強勢的景觀資源和鄰里中心的商業(yè)配套，湖西區(qū)域發(fā)展迅速； 05年，隨著湖西區(qū)域的發(fā)展完善，房地產(chǎn)市場沿金雞湖發(fā)展；07年，開始向東部區(qū)域擴散發(fā)展； 園區(qū)房地產(chǎn)歷經(jīng)十年的發(fā)展，產(chǎn)品力水平越來越高，產(chǎn)品多元化、復(fù)合化程度不斷增加,2000年左右，屬于城市功能延伸的金雞

17、湖西區(qū)域房地產(chǎn)最先發(fā)展，然后逐步往東擴展；歷經(jīng)十年的發(fā)展，產(chǎn)品水平越來越高，多元化、復(fù)合化程度不斷增加,老城中心,2020/9/7,.,30,板塊特點：蘇州園區(qū)最早開發(fā)的房地產(chǎn)板塊，最早屬于城市功能的延伸區(qū)，后來由于金雞湖的強勢資源和湖西cbd的配套，產(chǎn)品開始高端； 發(fā)展前景：發(fā)展成熟，用地空間有限； 產(chǎn)品特色：市場現(xiàn)行產(chǎn)品主要是湖景住宅和綜合體，主要大戶型豪宅和小戶型公寓，精裝為主 平臺價格：20000元/平米,板塊特點：主要屬于湖西的延伸發(fā)展板塊，擁有獨墅湖強勢資源和教育配套； 發(fā)展前景：發(fā)展前景看好，但用地空間有限； 產(chǎn)品特點：產(chǎn)品比較復(fù)合，產(chǎn)品面積較大，小戶型公寓產(chǎn)品數(shù)量較少。 平臺價

18、格：14000元/平米,板塊特點：主要屬于湖西的延伸發(fā)展板塊，擁有金雞湖強勢資源和cbd的配套； 發(fā)展前景：發(fā)展前景看好，大量開發(fā)商進駐，開發(fā)強度較高 產(chǎn)品特點：產(chǎn)品比較復(fù)合，產(chǎn)品線豐富：從一居到別墅，板塊內(nèi)均有供應(yīng) 平臺價格：1000元/平米,板塊特點：屬于園區(qū)內(nèi)最新發(fā)展板塊，擁有陽澄湖、青劍湖資源，產(chǎn)業(yè)附近區(qū)域； 發(fā)展前景：用地空間大，屬于未來發(fā)展區(qū)域； 產(chǎn)品特點：產(chǎn)品力較為底端，產(chǎn)品主要以緊湊型住宅為主； 平臺價格：6500元/平米,湖西CBD板塊 關(guān)鍵詞：湖景資源、cbd配套、產(chǎn)品高端,新雙湖板塊 關(guān)鍵詞：湖景資源、產(chǎn)業(yè)配套、產(chǎn)品底端,獨墅湖板塊 關(guān)鍵詞：湖景資源、教育配套、產(chǎn)品復(fù)合,湖西CBD板塊 關(guān)鍵詞：湖景資源、CBD配套、產(chǎn)品復(fù)合,隨著房地產(chǎn)市場的完善，園區(qū)形成四大房地產(chǎn)板塊，各個板塊依據(jù)不同的資源和區(qū)域狀況，形成了不同的發(fā)展特點,根據(jù)板塊特點的比較，與河口灣相似的板塊為湖西或湖東CBD板塊，與黃泥川相似的板塊為新雙湖板塊,2020/9/7,.,31,蘇州工業(yè)園人口統(tǒng)計,2000年，人口開始快速增長，產(chǎn)業(yè)人口大量進駐；1994年至1999年，園區(qū)人口增長緩慢，甚至一度出現(xiàn)負增長。 產(chǎn)業(yè)人口的數(shù)量逐年增加，蘇州園區(qū)人口自2000年以來持續(xù)增長，產(chǎn)業(yè)工人的數(shù)量增加；,自西向東，園區(qū)內(nèi)客戶所占的比例逐漸加大，成為客源的主流。 從西向東，購房客戶年齡