小產(chǎn)權(quán)房相關(guān)論文整理

1、最新資料推薦如何處置小產(chǎn)權(quán)房，國(guó)家有關(guān)部委之前一直未有明朗的政策和表態(tài)。直到2007 年 7 月12 日，國(guó)家土地副總督察甘藏春在新聞發(fā)布會(huì)上表示:于農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)問(wèn)題，國(guó)土資源部自 1999 年開(kāi)始，就在全國(guó)不同地方開(kāi)展了農(nóng)村集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的試驗(yàn)、試點(diǎn)，現(xiàn)在正在不斷地總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)再提交國(guó)家立法機(jī)構(gòu)，通過(guò)立法來(lái)解決。于是人們對(duì)國(guó)土資源部說(shuō)法的解讀為:在農(nóng)村建設(shè)用地上面蓋起來(lái)的“小產(chǎn)權(quán)房” ，有可能未來(lái)通過(guò)修改土地管理等法律，以合法的形式予以確認(rèn)。2008年底，關(guān)于處置小產(chǎn)權(quán)房的報(bào)告由國(guó)土資源部上報(bào)到了國(guó)務(wù)院。報(bào)告明確了對(duì)小產(chǎn)權(quán)房處理的三個(gè)原則:一、新發(fā)生的小產(chǎn)權(quán)房

2、一定要嚴(yán)肅查處; 二、歷史形成的，要根據(jù)情況妥善處理;三、禁止開(kāi)發(fā)商通過(guò)開(kāi)發(fā)小產(chǎn)權(quán)房獲取利潤(rùn)。 實(shí)際上， 對(duì)如何處置小產(chǎn)權(quán)房，國(guó)土資源部曾在2007 年 12 月有過(guò)松動(dòng)， 稱(chēng)對(duì)于一些已經(jīng)形成一定規(guī)模、符合土地利用規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房，可以考慮讓其補(bǔ)齊手續(xù)后轉(zhuǎn)為合法。后感覺(jué)時(shí)機(jī)不成熟，國(guó)土資源部隔日公開(kāi)表態(tài)，稱(chēng)“符合規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房可轉(zhuǎn)為合法”的說(shuō)法不成立。2009年 9 月 1 日，國(guó)土資源部一紙關(guān)于嚴(yán)格建設(shè)用地管理促進(jìn)批而未用土地利用的通知，再次叫停各類(lèi)小產(chǎn)權(quán)房。前不久， 國(guó)土資源部負(fù)責(zé)人在2010 年國(guó)土資源工作會(huì)議上，提出了 2010 年要提出一個(gè)解決“小產(chǎn)權(quán)房”問(wèn)題的辦法。這是2006 年以

3、來(lái)，國(guó)土部在屢次表態(tài)“小產(chǎn)權(quán)房”違法后，第一次提出要對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”問(wèn)題給出一個(gè)明確的處理辦法。值得注意的是，今年的“中央一號(hào)文件” 內(nèi)容在基于城鎮(zhèn)化背景下是鼓勵(lì)和支持農(nóng)民建房的，農(nóng)民建房和“小產(chǎn)權(quán)房”有重合之處，在“小產(chǎn)權(quán)房”處理意見(jiàn)出臺(tái)之前，鼓勵(lì)有宅基地證的農(nóng)民建房，是對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”需求的“疏導(dǎo)“之策。在此背景下，對(duì)既成事實(shí)的小產(chǎn)權(quán)房不能糾結(jié)于應(yīng)該“強(qiáng)拆”還是“轉(zhuǎn)正”這一處置思路，否則，不僅對(duì)已購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)商、村集體組織、村民以及地方政府的利益影響頗大， 而且會(huì)造成嚴(yán)重的社會(huì)穩(wěn)定問(wèn)題。因此，在處置過(guò)程中， 不能簡(jiǎn)單采取拆除的方式來(lái)處置，應(yīng)當(dāng)對(duì)占用不同類(lèi)型用地的小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行區(qū)別對(duì)待。我國(guó)小產(chǎn)權(quán)

4、房處置面臨的現(xiàn)實(shí)困境及理性選擇.pdf二、制度化解決中國(guó)土地問(wèn)題的根本途徑 : 建立權(quán)利與義務(wù)平衡的土地管理制度體系按照新制度主義的觀點(diǎn)，合理的制度安排是一種能夠使各方合理利益得到帕累托改進(jìn)的制度安排，唯其如此，才能實(shí)現(xiàn)制度均衡。 4因此，要制度化地解決中國(guó)土地問(wèn)題，必須滿(mǎn)足如下要求 : 即建立國(guó)家、集體、個(gè)人合理利益均得到平衡和實(shí)現(xiàn)的機(jī)制，從制度上消除土地利用上“囚徒困境博弈”的利益誘因。目前，對(duì)于農(nóng)村集體土地制度改革，概括起來(lái)，主要有如下幾種主張: ( 1)取消集體土地所有權(quán)，實(shí)行農(nóng)村土地私有化，賦予農(nóng)村土地完整的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，農(nóng)村土地權(quán)利變更( 包括征地 ) ，需按私有財(cái)產(chǎn)和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)則進(jìn)行

5、5 ;( 2) 取消集體土地所有權(quán)，實(shí)行農(nóng)村土地國(guó)有化，賦予農(nóng)民長(zhǎng)期穩(wěn)定的土地使用權(quán)6; ( 3) 保留和完善集體土地所有制，賦予集體土地更充分的物權(quán)，包括管理權(quán)、處分權(quán)、流轉(zhuǎn)權(quán)、收益權(quán)等7; ( 4) 實(shí)行國(guó)家、集體和農(nóng)民私人三種所有制并存 8; ( 5)擱置土地所有權(quán)的爭(zhēng)議，將重點(diǎn)放在土地的用益物權(quán)方面，更好地保障農(nóng)村集體土地的財(cái)產(chǎn)權(quán)利9; ( 6) 提高征地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)， 按市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行賠償，征地必須基于公共利益目的，等等。這些主張，都有一個(gè)共同的特點(diǎn)，即不否認(rèn)土地的收益權(quán)利，雖然實(shí)現(xiàn)權(quán)利的路徑各有不同。這些主張可以概括為純粹“權(quán)利視角”。而在實(shí)際工作中， 一些地方政府無(wú)視權(quán)益人的權(quán)利，

6、低價(jià)強(qiáng)制征地拆遷， 這類(lèi)做法可以稱(chēng)為“行政義務(wù)視角”。三、權(quán)利義務(wù)平衡的土地管理體系的具體制度安排1最新資料推薦( 一 ) 健全土地權(quán)利體系，通過(guò)產(chǎn)權(quán)限制地方政府征地沖動(dòng)1 進(jìn)一步明晰和完善農(nóng)村集體土地所有制。 可以建立農(nóng)村集體土地的按份共有制度或者合有制度 10，農(nóng)村集體的每個(gè)成員均平等地?fù)碛袑?duì)集體土地的處置權(quán)，集體土地權(quán)利的變更，均由農(nóng)民集體共同決定，避免農(nóng)村基層組織擅自處置集體土地。2 農(nóng)村集體建設(shè)用地 ( 即具有開(kāi)發(fā)建設(shè)權(quán)的土地，含合法的宅基地 ) 與城市建設(shè)用地?fù)碛型瑯拥呢?cái)產(chǎn)權(quán)利， 實(shí)行同地同權(quán)同義務(wù)， 消除城鄉(xiāng)建設(shè)用地的二元分割， 農(nóng)民集體可以依據(jù)法律規(guī)定按市場(chǎng)價(jià)格轉(zhuǎn)讓自己的建設(shè)用

7、地， 農(nóng)民集體享有排他性的土地使用權(quán)、 收益權(quán)和處分權(quán)等。3 完善農(nóng)村集體土地的民主管理制度，健全集體所有權(quán)的實(shí)現(xiàn)機(jī)制。 一是建立農(nóng)村集體土地權(quán)益處置的民主決策體制，由全體土地所有人集體決定土地的使用和權(quán)益改變，沒(méi)有全體村民三分之二的多數(shù)通過(guò)，土地權(quán)益不得發(fā)生轉(zhuǎn)移或變更; 二是由全體土地權(quán)益人決定土地收益的使用和分配 ; 三是土地交易、收益分配的過(guò)程全部公開(kāi)，議程由全體村民討論決定。農(nóng)村集體土地的民主管理，可以避免土地產(chǎn)權(quán)虛位的問(wèn)題，應(yīng)該成為未來(lái)完善中國(guó)農(nóng)村村民自治制度最核心的內(nèi)容之一。(二 ) 健全土地義務(wù)體系，防止坐地暴富，維護(hù)政府和全社會(huì)的利益(三 ) 建立土地開(kāi)發(fā)權(quán)及其交易制度，建立不

8、同地域保護(hù)耕地的利益動(dòng)機(jī)1 土地開(kāi)發(fā)權(quán)的設(shè)立2 完善農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)機(jī)制3 建立全國(guó)性的土地開(kāi)發(fā)權(quán)( 建設(shè)用地 ) 交易市場(chǎng)( 四 ) 推進(jìn)土地供應(yīng)和管理制度改革( 五 ) 權(quán)利與義務(wù)平衡的制度體系，也可為解決小產(chǎn)權(quán)房和拆遷問(wèn)題奠定制度基礎(chǔ)(對(duì)于每一點(diǎn)，文中有詳細(xì)闡釋)如何制度化解決當(dāng)前中國(guó)土地問(wèn)題_對(duì)土地管理制度改革目標(biāo)模式的探討.pdf 四、和諧視閾下妥善處置小產(chǎn)權(quán)房的路徑選擇（一）根據(jù)不同利益主體采取不同處置措施基于利益的考量，在處置小產(chǎn)權(quán)房的具體方式上，地方政府多是采取以拆除的方式來(lái)解決。地方政府之所以采取這種簡(jiǎn)單的拆除方式來(lái)解決，主要原因在于自20世紀(jì) 90 年代以來(lái)，土地出讓金和各

9、種相關(guān)稅費(fèi)早已成為地方政府財(cái)政收入的主要來(lái)源，小產(chǎn)權(quán)房的突然出現(xiàn)，使他們失去了獲取這些收益的可能，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行拆除的目的就是為了確保集體土地增值收益不流入村集體和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府的手中。但對(duì)于農(nóng)村集體土地的所有權(quán)人而言，眼看著屬于自己的土地增值如此迅猛， 在大產(chǎn)權(quán)房體系下的收益分配鏈中被忽視的村集體和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，即使市、縣政府對(duì)小產(chǎn)權(quán)房采取拆除的方式處置，他們?nèi)詴?huì)組織村民再搶建小產(chǎn)權(quán)房。在市、縣政府開(kāi)發(fā)集體土地之前搶先開(kāi)發(fā)，已經(jīng)成為讓集體土地增值收益向下分配的唯一選擇。顯然，在這個(gè)利益重構(gòu)的分配格局中，簡(jiǎn)單的不加區(qū)分對(duì)已成事實(shí)的小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行強(qiáng)制拆除，不僅無(wú)助于小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的最終解決，而且可能激化社會(huì)矛

10、盾，危及社會(huì)穩(wěn)定。由于小產(chǎn)權(quán)房存在有著深刻的歷史和現(xiàn)實(shí)利益因素，小產(chǎn)權(quán)房的處置問(wèn)題必須妥善加以解決，因?yàn)槿绾瓮咨铺幹眠@關(guān)系到不同主體利益的得失及社會(huì)的穩(wěn)定。在具體處置過(guò)程中，政府對(duì)小產(chǎn)權(quán)房絕不能一拆了之，而應(yīng)根據(jù)不同利益主體采取不同措施。對(duì)違法建造小產(chǎn)權(quán)房者應(yīng)依法追究其責(zé)任。 因?yàn)閺?1999年到 2010 年，黨中央、 國(guó)務(wù)院三令五申，明確規(guī)定，集體土地不得用于商品住宅開(kāi)發(fā)，并要求各地堅(jiān)決制止、依法嚴(yán)肅查處。 但是一些地方借新2最新資料推薦農(nóng)村建設(shè)之機(jī)， 通過(guò)在集體土地上違法建造小產(chǎn)權(quán)房， 不僅違反土地管理法律， 違反城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設(shè)管理的法律，也是違反相關(guān)政策的?？梢钥隙ǖ卣f(shuō)，對(duì)于違法建造“

11、小產(chǎn)權(quán)房”的行為， 法律和政策是十分明確的，依法追究其責(zé)任，可以有效杜絕小產(chǎn)權(quán)房違法建造現(xiàn)象的蔓延。 對(duì)于購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的業(yè)主而言，在一定程度上給予補(bǔ)償具有其合理性。因?yàn)槊鎸?duì)日益高漲的房?jī)r(jià)， 地方政府不僅不能給城市中低收入群體提供足夠的經(jīng)濟(jì)實(shí)用房、廉租房和限價(jià)房，而且還在背后助推城市房地產(chǎn)價(jià)格特別是住房?jī)r(jià)格的不合理上漲，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)的蔓延負(fù)有不可推卸的責(zé)任。小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)在一定程度上滿(mǎn)足了城市中低收入者的購(gòu)房需求，同時(shí)也在一定程度上平抑了房?jī)r(jià)，小產(chǎn)權(quán)房的存在有一定的合理性。因此，在處置過(guò)程中就應(yīng)該采取以“疏導(dǎo)”為主的方式，在一定程度上對(duì)購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的業(yè)主給予補(bǔ)償。（二）根據(jù)小產(chǎn)權(quán)房占用不同的土

12、地類(lèi)型采取不同處置措施小產(chǎn)權(quán)房除占用農(nóng)村宅基地、農(nóng)村建設(shè)用地這部分性質(zhì)土地之外，還不同程度地存在占用耕地和基本農(nóng)田的現(xiàn)象。當(dāng)前國(guó)家對(duì)耕地和基本農(nóng)田保護(hù)的嚴(yán)厲政策沒(méi)有絲毫動(dòng)搖，為了維護(hù)我國(guó)的糧食安全， 耕地和基本農(nóng)田不容侵犯；對(duì)于農(nóng)村宅基地和農(nóng)村建設(shè)用地上的小產(chǎn)權(quán)房，在處置時(shí)兼顧各方利益的前提下，對(duì)不同情況的小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行區(qū)別對(duì)待。其一，對(duì)在宅基地和農(nóng)村集體建設(shè)用地上所建的小產(chǎn)權(quán)房，經(jīng)過(guò)補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)后， 確認(rèn)其存在或交易的合法性。 小產(chǎn)權(quán)房交易合法與否的根源其實(shí)是集體建設(shè)用地使用權(quán)和宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)合法與否問(wèn)題。 到目前為止， 我國(guó)國(guó)家級(jí)的立法對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)持否定態(tài)度。 但是，

13、與國(guó)家立法的明令禁止形成鮮明對(duì)比的是，現(xiàn)實(shí)中把農(nóng)民集體所有土地用于建設(shè)用途并變相流轉(zhuǎn)的行為卻在我國(guó)各省區(qū)進(jìn)行得如火如荼。于是，在現(xiàn)實(shí)中催生的大量游走于立法邊緣的將集體所有土地非法用于建設(shè)并變相流轉(zhuǎn)的行為，將相關(guān)立法置于一個(gè)非常尷尬的境地。因此，在事實(shí)上和法律上承認(rèn)農(nóng)民和集體組織對(duì)集體建設(shè)用地使用權(quán)享有流轉(zhuǎn)權(quán)和收益權(quán)，是推動(dòng)實(shí)現(xiàn)農(nóng)村與城市的公平發(fā)展，進(jìn)一步打破城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵。對(duì)于宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，從某種意義上來(lái)說(shuō)，現(xiàn)行立法實(shí)際上并不禁止宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，只是禁止宅基地使用權(quán)的單獨(dú)流轉(zhuǎn)。當(dāng)前所要解決的問(wèn)題是，對(duì)在農(nóng)村集體建設(shè)用地和宅基地上所建的小產(chǎn)權(quán)房權(quán)利變動(dòng)而一并發(fā)生的集體建設(shè)用地使用權(quán)

14、和宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)作出明確的法律規(guī)定，將其納入法律調(diào)整與規(guī)范的范疇。其二， 對(duì)在耕地或基本農(nóng)田上所建的小產(chǎn)權(quán)房，能夠拆除的予以拆除；不能拆除的，可由政府收回轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)實(shí)用房或廉租房。對(duì)耕地和基本農(nóng)田的保護(hù)， 我國(guó)制定了非常嚴(yán)格的保護(hù)措施， 這是不容侵占的。 對(duì)于在耕地或基本農(nóng)田上所建的小產(chǎn)權(quán)房，能夠拆除的應(yīng)當(dāng)堅(jiān)決予以拆除， 以恢復(fù)耕地或基本農(nóng)田的用途。因?yàn)椴鸪斐少?gòu)房者的損失，有證據(jù)證明購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)時(shí)不知道小產(chǎn)權(quán)房所占的是耕地或基本農(nóng)田的，可責(zé)令由開(kāi)發(fā)商和村集體組織賠償，對(duì)知情的購(gòu)房者， 由購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商、 村集體組織共同承擔(dān)損失。對(duì)于不能拆除的小產(chǎn)權(quán)房，可由政府收回轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)實(shí)用房或廉租

15、房，但開(kāi)發(fā)商與村集體所獲取的利潤(rùn)應(yīng)當(dāng)予以收繳。和諧視閾下我國(guó)小產(chǎn)權(quán)房處置陷入困境的癥結(jié)及路徑選擇.pdf 專(zhuān)家認(rèn)為， 若要合法又合理，試點(diǎn)清理大致有兩個(gè)折中之法。一是購(gòu)房者可以通過(guò)支付“轉(zhuǎn)化費(fèi)”將“小產(chǎn)權(quán)房” “轉(zhuǎn)正”，從而使“小產(chǎn)權(quán)房”擁有合法的商品住房身份，而政府也能從中獲得部分收益。 另外一個(gè)辦法就提當(dāng)函過(guò)內(nèi)部流程轉(zhuǎn)換， 地方政府購(gòu)買(mǎi) “小產(chǎn)權(quán)房”使其合法化， 最終沖抵保障性住房的建設(shè)任務(wù)。 但存在一個(gè)問(wèn)題， 由于購(gòu)買(mǎi)商品需求資金量比較大， 有可能使當(dāng)前地方政府的債務(wù)雪上加霜，導(dǎo)致地方政府在解決債務(wù)問(wèn)題上更加依賴(lài)土地財(cái)政。3最新資料推薦日前南京 3 個(gè)“小產(chǎn)權(quán)房”小區(qū)在補(bǔ)交相關(guān)土地出讓金之后，相繼宣布“轉(zhuǎn)正” 。對(duì)于第二種辦法， 在 1 月份召開(kāi)的全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)工作會(huì)議上就已露端倪一一刊主建部批準(zhǔn)部分地方政府在集體土地上試點(diǎn)建設(shè)保障房，政府也可通過(guò)購(gòu)買(mǎi)合適的普通商品房來(lái)增加保障房