房地產(chǎn)銷售員的必備基礎知識

1、房地產(chǎn)銷售員的必備基礎知識五行地緣理論即理想的房產(chǎn)應處于這樣的大環(huán)境中：東有木，如森林、綠化帶等；南有火，如大型商務功能、生活配套資源等；西有金，如山、軍隊、金融系統(tǒng)等；北有水，如河流、水庫、研究機構等；中央之地屬土，置業(yè)的佳選應是東取光木，南鬧中取靜，西安全堅固，北休閑養(yǎng)神。所謂風水，“風”又稱為氣，能藏住氣的地方才能建房子，且地方要足夠大，才能使內(nèi)氣與外氣兩旺。要截住風，往往要有山，所以風水好的地方常被稱為“環(huán)山抱水”“背山面水”，背山、環(huán)山都可以藏風。水更重要，風水論常講，“風水之法，得水為上，藏風次之”。中國房地產(chǎn)發(fā)展的三個階段：8090年代，開始了住房商品化、社會化的模式，房地產(chǎn)業(yè)實

2、現(xiàn)了從無到有、從小到大的歷史性發(fā)展；90年2000年，以鄧小平南巡為契機，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了由弱到強、由不規(guī)范到理性發(fā)展的第二個發(fā)展期；20012010年，隨著WTO及奧運的舉辦，房地產(chǎn)將進入黃金發(fā)展期（第三次飛躍）。 年租金（月供款+物管費）*12房產(chǎn)投資回報率 = * 100% 首付款開發(fā)商的資質等級（按自有流動資金）一級企業(yè)為2000萬以上；二級為1000萬以上；三級為500萬以上；四級為200萬以上；五級應不低于30萬?！胺謹偟墓媒ㄖ娣e”分三類：1、 大堂，公共門廳，走廊，過道，公共廁所；2、 墻體的面積（非套內(nèi)墻體軸線以外的水平投影面積之和）3、 主要設備的分攤（ “八房五室兼兩道，

3、電梯管井莫忘掉” ）八房指電梯機房，水泵房，冷凍機房，衛(wèi)星電視接受房，空調機房，熱水鍋爐房，物業(yè)管理用房，其它功能上為本建筑服務的設備用房；五室指消防控制室，變（配）電室，煤氣調壓室，電梯工作休息室，值班警衛(wèi)室；兩道指垃圾道，消防通道；電梯管井指電梯井，管道井國外企業(yè)對物業(yè)（不動產(chǎn)）主要有幾點硬指標：硬件要達到5A級標準，外觀要與企業(yè)檔次相協(xié)調，周邊配套設施完善，層高足夠高，單層面積在15003000平方米為好，大堂、電梯等公用部位和設施也很重要?！爸悄芑ㄖ钡臋z測驗收規(guī)范由市質量技術監(jiān)督局公布的該規(guī)范包括“十三項”標準，有通信網(wǎng)絡系統(tǒng)，計算機網(wǎng)絡系統(tǒng)與信息安全，建筑設備監(jiān)控系統(tǒng)，火災自動報

4、警及消防聯(lián)動控制系統(tǒng)等。其中火災自動報警及消防聯(lián)動控制系統(tǒng)、電源與接地、安全保密技術這三項是強制性標準。高層建筑的剪力墻結構，建筑空間跨度最多8米，即8米內(nèi)必須有承重墻或承重柱；大跨度預應力結構，可使跨度擴展到15米，還可最終實現(xiàn)塔樓內(nèi)無承重墻。（大跨度預應力技術一般用于橋梁建設）新建小區(qū)綠化面積不能低于30% ；改造小區(qū)綠化面積不能低于25%住宅間距以冬至日（太陽距地球最遠）為計算依據(jù)，透過前棟樓照在后棟樓一層的日照時間不能低于1小時。板式建筑的間距系數(shù)在建筑朝向與正南夾角為0-20時最大，為1.7（新建區(qū)）；1.6（改建區(qū)）單棟塔式建筑在兩側無其它遮擋建筑時間距系數(shù)不得小于1.0多棟塔式建

5、筑東西排列，相鄰建筑的間距等于或大于單塔的長度時，與被遮擋的板式建筑的間距系數(shù)不得小于1.2防火間距房子與房子間的最小距離為（多層）6米，（高層）13米。指窗與窗，若墻與墻面對則不必。若實在達不到此距離，則必須采用防火門或防火窗。為保證消防車通行，小區(qū)道路必須是環(huán)行的。根據(jù)建設部的規(guī)定，每幢商品房所分攤的物業(yè)管理用房面積可占該幢商品房建筑面積的千分之四左右，最高不得超過千分之六。關于面積測量的規(guī)范文件為北京市房地產(chǎn)測繪細則房產(chǎn)測量規(guī)范北京市地籍測繪細則。關于房屋保修問題合同一般最多寫到“不低于政府的相關規(guī)定”，而建設工程質量管理條例說明，主體結構保修時間不低于設計文件的規(guī)定，而設計文件業(yè)主一般

6、是拿不到的，即使得到，開發(fā)商也可以不承認。（所以有待解決）國家規(guī)范（國標）的配電設計公寓：40瓦/平方米 別墅：50瓦/平方米陽臺建筑面積的計算：按照建筑面積計算規(guī)則的規(guī)定，陽臺建筑面積按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中：1、 封閉式陽臺的建筑面積按其外圍水平投影面積計算；2、 非封閉陽臺（1） 挑陽臺（底陽臺）按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積；（2） 凹陽臺按其凈面積（含擋板墻墻體面積）的一半計算建筑面積；（3） 半挑半凹陽臺的挑出部分按其底板水平投影面積的一半計入建筑面積，凹進部分的按其凈面積的一半計算建筑面積。購房人可在市房產(chǎn)測繪服務大廳自行委托具有相應資質等級的房產(chǎn)

7、測繪單位為自己進行面積測繪。取費標準是：住宅 1.36元/建筑平米 寫字樓 2.04元/建筑平米“七通一平”指宗地外通路、通電、通信、通上水、通下水、通燃氣、通熱力和宗地內(nèi)土地平整?！拔逋ㄒ黄健敝缸诘赝馔?、通電、通信、通上水、通下水及宗地內(nèi)土地平整。A級住宅認定：建設部住宅產(chǎn)業(yè)促進中心推出了商品住宅性能認定管理辦法，把住宅性能分為適用性能、安全性能、耐久性能、環(huán)境性能和經(jīng)濟性能5方面共380多條具體指標。其中：面向中低收入家庭的經(jīng)濟適用住房的最高性能標準設定為1A級，即經(jīng)濟適用型住宅；面向中高收入家庭的普通商品住房的最高性能標準設定為2A級，即舒適型住宅；面向高收入家庭的高檔公寓、別墅的最高

8、性能標準設定為3A級，即高舒適度住宅。由于1A、2A、3A都是精品，故統(tǒng)稱為“A級住宅”躍層住宅是一套住宅占兩個樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層，一般首層安排客廳、餐廳、客臥、廚衛(wèi)等，二層安排臥室、書房、衛(wèi)生間等；復式住宅概念上是單層，但層高較普通住宅高，在局部做夾層，安排臥室或書房，以樓梯聯(lián)系上下，目的是在有限的空間內(nèi)增加使用面積，提高住宅利用率。土地使用權出讓年限：（最高年限）1、居住用地70年 2、工業(yè)用地50年 3、商業(yè)、旅游、娛樂用地50年 4、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年 5、綜合或其它人用地50年。但土地使用者在使用期滿時申請續(xù)期，可重新簽定合同，支付出讓金，并辦理登記，繼續(xù)

9、享受土地使用權。房屋基本造價通常指房屋建造成本，包含六個方面：1、征地拆遷費及拆遷安置補償款 2、勘察設計前期工程費3、住宅建筑、安裝工程費 4、管理費5、住宅小區(qū)基礎建設建筑費和小區(qū)非營業(yè)性配套公建建設費 6、貸款利息“五證”發(fā)證機關：建設用地規(guī)劃許可證建設工程規(guī)劃許可證由市規(guī)劃委員會核發(fā)建設工程開工證由市建委核發(fā)國有土地使用證商品房預售許可證由市國土資源和房屋管理局核發(fā)基礎設施配套建設費是指政府用于城市基礎設施配套建設已投入和近期預期投入的費用部分，主要包括大市政、四源工程及小區(qū)建設的配套等。其中四源指自來水、煤氣、供熱和污水處理等。建筑密度 = 總建筑面積 / 建筑基礎占地面積容積率 =

10、 總建筑面積 / 項目用地面積暖氣（專業(yè)稱散熱器）從產(chǎn)品換代上可分為三代：1、 鑄鐵式散熱器。 由于工藝落后，生產(chǎn)中能耗高且粗糙笨重，尤其不能用于分戶熱計量的供暖系統(tǒng)中，國家已將其列為限制淘汰產(chǎn)品；2、 鋼質、鋁質復合式輕型散熱器。 在材料和散熱性能上大大提高，但熱效率低，散熱成本高，售價又高，被認為是過渡型產(chǎn)品；3、 鋁翼型對流式散熱器。 它將金屬物質傳導、輻射和對流等機理結合起來，使室內(nèi)溫度均勻無冷角，尤其適合熱計量和高層建筑使用，并增加了裝飾功能，是一次質的飛躍。入住前后至少要交的7種費1、 契稅。普通住宅按成交價的1.5%繳納；高檔住宅（度假村、別墅和平米單價在9432元以上的公寓）按

11、成交價的3%繳納。2、 合同印花稅。簽定合同時按總房價的萬分之5繳納；辦產(chǎn)權證時交證照印花稅，標準為每件5元人民幣。3、 測量費。所購房屋的每建筑平方米0.3元。4、 產(chǎn)權登記費。80元/套5、 公共維修基金?？偡靠畹?%6、 物業(yè)管理費。按建筑面積收取7、 供暖費。16.530元/建筑平米/供暖季商品住宅的價格構成商品住宅的價格=土地使用權取得費+住宅開發(fā)成本+住宅開發(fā)期間費用+利潤+稅金+商品住宅差價其中：住宅開發(fā)成本=A+B+C+D+EA指前期工程費。包括勘察、測繪、可行性研究、規(guī)劃及建筑設計、通水電路及場地平整B指建筑、安裝工程費及設備費。房屋主體土建工程費、水電安裝工程費、設備購置費

12、C指附屬工程費=小區(qū)基礎設施建設費+非營業(yè)性公共配套設施建設費D指開發(fā)間接費。直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的各項費用E指其它符合國家規(guī)定并與項目開發(fā)直接相關的費用。 開發(fā)期間費用=管理費用+財務費用+銷售費用 稅金主要指營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加等十種情況不計入建筑面積根據(jù)新的國家級標準房產(chǎn)測量規(guī)范，10種情況下建筑面積不計算。10種情況包括：1、層高小于2.20米以下的夾層、插層、技術層和地下室、半地下室； 2、突出房屋墻面的構件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷；3、房屋之間無上蓋的架空通廊；4、房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池；5、建筑物內(nèi)的操作平臺、上

13、料平臺及建筑物的空間平臺及建筑物的空間安置箱、罐的平臺；6、騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分；7、利用引橋、高架橋、高架路、路面作為頂蓋建筑的房屋；8、活動簡易房屋；9、與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。10、據(jù)了解，新的房產(chǎn)測量規(guī)范將按精度等級不同，分別允許誤差范圍為0.26、0.6、1.4，而舊標準允許面積測量誤差為1.4。 健康住宅 2004年4月，國家住宅工程中心修訂出臺了健康住宅新標準。新標準在強調健康住宅的光環(huán)境標準時提出，每套住宅至少有一間居室每天日照時長在2小時以上。 所謂健康住宅，是指在滿足住宅建設基本要素的基礎上，提升健康要素，保障居住者生理、心理、道德和社會適應等多

14、層次的健康需求，促進住宅建設可持續(xù)發(fā)展，進一步提高住宅質量，營造出舒適、健康的居住環(huán)境。從3年前國際有關組織首次正式提出這一理念，此后國家有關部門每年都根據(jù)實際情況對既定標準進行修改。 2004新版健康住宅標準強調了居住環(huán)境的健康性，如居住空間、空氣環(huán)境、聲、光、熱、水、綠化環(huán)境等方面都應達到相關的量化技術指標。其中，對健康住宅的光環(huán)境方面，新標準指出，每套住宅至少有一間居室（四居室以上戶型至少有兩間居室）要達到日照標準，即2個小時以上；冬季以大寒日為標準，住宅的日照時段應從8時至16時。另外，住宅區(qū)室外照明包括道路、廣場、綠地、標志、建筑小品等的照明，其光線不得射入住宅室內(nèi)。低密度住宅并不等

15、于健康住宅健康住宅定義為：在符合住宅基本要求的基礎上，突出健康要素，以人類居住健康的可持續(xù)發(fā)展的理念，滿足居住者生理、心理和社會多層次的需求，為居住者營造一處健康、安全、舒適和環(huán)保的高品質住宅和社區(qū)。也就是說，健康住宅應該是能使居住者在身體上、精神上、社會上完全處于良好狀態(tài)的住宅?？梢詮囊韵聝煞矫鎭砝斫饨】底≌母拍睿阂环矫媸前ㄅc居住相關聯(lián)的物理量值：諸如溫度、濕度、通風換氣、噪音、光和空氣質量等，另一方面還應包括主觀性心理因素值：諸如平面空間布局、私密保護、視野景觀、感官色彩、材料選擇等。什么是建筑容積率、建筑密度和綠化率？ 消費者在購房時，除了考慮地理位置和人文環(huán)境外，對生活的質量也越來

16、越注重，他們特別關注在商品房銷售中常見的“建筑容積率、建筑密度、綠化率”等技術經(jīng)濟指標。建筑容積率：是指項目規(guī)劃建設用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設用地面積之比。附屬建筑物也計算在內(nèi)，但應注明不計算面積的附屬建筑物除外。建筑密度：即建筑覆蓋率，指項目用地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設用地之比。綠化率：是指規(guī)劃建設用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設用地面積之比。以上所提到的規(guī)劃建設用地面積是指項目用地紅線范圍內(nèi)的土地面積，一般包括建設區(qū)內(nèi)的道路面積、綠地面積、建筑物(構筑物)所占面積、運動場地等等。什么是樓盤的剪力墻結構？ 剪力墻結構是用鋼筋混凝土墻板來代替框架結構中的梁柱，能承擔各類荷載引起的內(nèi)

17、力，并能有效控制結構的水平力，這種用鋼筋混凝土墻板來承受豎向和水平力的結構稱為剪力墻結構。這種結構在高層房屋中被大量運用。土地使用權最高年限城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例規(guī)定：土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或者其它用地50年。北京市房屋土地管理局在關于實施北京市已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理辦法具體問題的通知中關于土地出讓年限的確定：鋼筋混凝土結構、磚混結構的房屋，其土地使用年限最高不超過70年；磚木結構的房屋，其土地使用年限最高不超過50年。依據(jù)上述規(guī)定：住宅用地最高

18、年限不超過70年。在最高年限內(nèi)所定土地使用年限，應當允許。城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定：城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用為國有土地后，該幅國有土地的使用權，方可有償出讓。六類供暖方式分析 透過“花樣看本質”六種方式解讀供暖 據(jù)負責多個樓盤供暖系統(tǒng)設計的北京市建筑設計研究院第三設計所執(zhí)行主任工程師、北京市暖通空調技術交流網(wǎng)負責人張杰介紹，目前，北京的開發(fā)商在樓書、廣告和銷售說辭上雖然把供暖設備說得“花樣多”，科技創(chuàng)新多，但從大的方面看，主要分集中供暖和分戶供暖兩種。具體從供暖設備設施看，主要分為六種： 一是集中供熱：這是比較傳統(tǒng)的供暖方式，主要又分兩種：市政熱力管網(wǎng)或小區(qū)內(nèi)鍋爐集中供熱。以這兩種

19、方式集中供暖的小區(qū)主要分布在城區(qū)市政熱力管線分布的區(qū)域以及2002年以前沒有市政熱力管線分布區(qū)域的小區(qū)，2003年以后，市政熱力管線不能到達的區(qū)域開發(fā)的新樓盤，很多采用戶式獨立供暖，開發(fā)商多不再建小區(qū)供熱鍋爐集中供暖。 二是分布式采暖方式：即每戶獨立成一個供暖體系。常見的有3種形式： 1.小型戶式燃油、燃氣或電鍋爐：如最早回龍觀經(jīng)濟適用房小區(qū)采用的燃氣壁掛爐。 2.電熱膜及電熱導體采暖方式：如雙?；▓@采用的電熱膜供暖系統(tǒng)。 3.電暖氣 三是變頻空調，冬季供熱、夏季制冷。 四是水源中央空調系統(tǒng)：又稱地源熱泵，利用地下20-30米處1235左右的地下水資源或各類水源，夏季提供57的冷水給房間供冷；

20、冬季提供45左右的熱水給房間供暖，如鋒尚國際公寓。 五是地熱采暖：近幾年一些地下有熱水資源的樓盤采用了這種采暖方式。 六是戶式中央空調系統(tǒng)：此系統(tǒng)主機為風冷式小型冷熱水機組，房間內(nèi)采用送風道或風機盤管。 從供暖系統(tǒng)的終端看，即具體到房子里，熱能是以一種什么樣的形式讓房子暖和，主要有自然對流、輻射、熱風三種方式。通?？吹降呐瘹馄闶峭ㄟ^自然對流供暖，輻射供暖包括電熱膜、電纜以及地板采暖；熱風主要是空調機。如有的小區(qū)雖然采用的是壁掛爐，但終端也采用地板采暖。 六種供暖方式各有所長 張杰詳細地介紹了六種供暖方式的優(yōu)劣： 市政熱力管網(wǎng)：市熱力集團把市政熱力通過管線輸送到住戶家中是最清潔最有保證的一種供

21、暖方式，目前的收費情況是：市熱力集團供應的民用供暖價格為采暖季每建筑平方米24元；供應旅游飯店、使館、出租公寓的供暖價格仍為采暖季每建筑平方米30元。但由于目前北京很多住宅樓每套住宅內(nèi)沒有分戶計量的閥門和熱表，這種供暖方式的缺點也就暴露無遺：住戶不能根據(jù)自己的需要調整熱量，住與不住，用多少都得統(tǒng)一交錢。 小區(qū)內(nèi)鍋爐集中供熱：開發(fā)商在建設小區(qū)的時候要先期投入鍋爐房的建設，前期成本較大，羊毛出在羊身上，買房人肯定要為此買單。目前很多小區(qū)的鍋爐都由燃煤改成燃氣，供暖費因此提高，燃氣鍋爐每采暖季約合30元/平方米。 每戶獨立供暖的分布式采暖方式：不管是燃氣壁掛爐還是電熱膜、電暖氣，好處是可根據(jù)自己的需

22、要隨時開啟和關閉采暖時間和溫度。具體看，燃氣爐還能同時提供生活熱水，比較方便，但采暖爐的造價一般在9000元到1萬元之間，買房人有可能面臨設備更新的問題，除此外，燃氣燃燒不完全形成的低空空氣污染是一大問題。電熱膜及電熱導體采暖方式除了建安成本較高外，電能轉化為熱能效率低也是一個問題，不能提供生活熱水也是一個缺陷。 變頻空調：好處是每個房間都可以靈活控制。 水源中央空調系統(tǒng)：又稱地源熱泵，節(jié)能環(huán)保是優(yōu)點，但受地下水限制。 地熱采暖：受地熱條件限制，但節(jié)能環(huán)保。 戶式中央空調系統(tǒng)好處是每個房間可以控制，但不能提供生活熱水。 六種供暖方式哪種最經(jīng)濟 專家認為，看六種供暖方式哪種最經(jīng)濟要具體情況具體分

23、析，不能籠統(tǒng)地比較，但不妨可以從它們所用的能源上進行比較。據(jù)了解，在今冬采用熱力集團集中供暖的，以及直供燃煤鍋爐供暖、普通住宅燃煤供暖、燃油或燃氣供暖的，仍實行去年的供暖價格。即民用住宅每個采暖季24元/平方米，小區(qū)燃氣鍋爐每個采暖季建筑平方米30元。電采暖今年收費還像去年一樣有低谷電價的優(yōu)惠，但這種低谷用電計價方式只適用于北京行政區(qū)域內(nèi)的電采暖用戶。具體優(yōu)惠時段及價格，為電采暖用戶在每年11月1日至次年3月31日間享受低谷用電優(yōu)惠，低谷時段為晚23：00至次日早7：00。低谷優(yōu)惠時段不區(qū)分用電性質、供熱對象，一律按0.2元千瓦時(含三峽建設基金和城市公用事業(yè)附加費)計費，其它時段電價不變。分戶電采暖與集中電采暖略有不同：集中供熱的用戶，電采暖設備單獨計量；分戶式電采暖居民需實施“一戶一表”，安裝一塊分時電能計量裝置，低谷優(yōu)惠時段內(nèi)，采暖設備、居民生活用電一并享受低谷優(yōu)惠。 買房時如何選擇供暖方式 買房時如何判斷樓盤的供暖方式好不好，張杰認為，得從兩個方面入手：一個是看入戶后的供暖成本，另一個要看房間末端的供暖方式。 供暖費的計算買房