房地產(chǎn)招商流程是怎樣x

1、房地產(chǎn)招商流程是怎樣x房地產(chǎn)招商的流程是怎樣的？房地產(chǎn)招標(biāo)的流程主要可以分為十個(gè)方面，具體的內(nèi)容如下所示：一、邀請(qǐng)相關(guān)咨詢顧問(wèn)公司協(xié)助進(jìn)行房地產(chǎn)招商的測(cè)算和市場(chǎng)調(diào)研。這個(gè)過(guò)程需要進(jìn)行三方面的工作。一是，對(duì)市場(chǎng)條件成熟度的調(diào)查。項(xiàng)目初期，首先要做的就是對(duì)項(xiàng)目擬選擇地區(qū)的市場(chǎng)條件進(jìn)行初步分析判斷。這一步的進(jìn)行是對(duì) 項(xiàng)目所在行業(yè)宏觀角度的考察。二是，對(duì)項(xiàng)目位置的可發(fā)展調(diào)查。房地產(chǎn)招商項(xiàng)目的位置選擇問(wèn)題對(duì)于房地產(chǎn)招商項(xiàng)目的成功與否是決定性的。三是，對(duì)房地產(chǎn)招商項(xiàng)目的可發(fā)展規(guī)模調(diào)查判斷。在完成房地產(chǎn)招商項(xiàng)目選址工作后， 需 要針對(duì)房地產(chǎn)招商項(xiàng)目地址進(jìn)行市場(chǎng)前景及可發(fā)展規(guī)模的可行性分析。二、依據(jù)上面的市場(chǎng)

2、調(diào)研情況確定房地產(chǎn)類(lèi)型及詳細(xì)的定位方案。房地產(chǎn)招商項(xiàng)目的確定基礎(chǔ)依托于所處地域、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)狀況、行業(yè)發(fā)展以及商業(yè)需求類(lèi)型 等，所以要仔細(xì)分析優(yōu)劣并確定項(xiàng)目的類(lèi)型。三、房地產(chǎn)招商項(xiàng)目組織確定和工作次序的建立。房地產(chǎn)公司在房地產(chǎn)招商項(xiàng) 目地塊取得后要針對(duì)項(xiàng)目建立項(xiàng)目公司， 確立專(zhuān)案組主要執(zhí)行人員以及合理有 序的工作次序工作。四、 確定主力商或核心并略微提前進(jìn)行主力戶的招商洽談。進(jìn)入到設(shè)計(jì)階段的房地產(chǎn)招商項(xiàng)目，就可以與有意向合作的主力商戶進(jìn)行聯(lián)系洽談商討雙方互相 的工建要求了。五、研究房地產(chǎn)招商項(xiàng)目的微觀及合伙伙伴、 項(xiàng)目融資渠道的確定。這個(gè)步驟 是房地產(chǎn)招商項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵性因素， 如果定位出現(xiàn)偏

3、差，那么前期的工 作就全部白費(fèi)了，反復(fù)探討，定位的準(zhǔn)確程度取決于市場(chǎng)。六、房地產(chǎn)招商項(xiàng)目的規(guī)劃進(jìn)行設(shè)計(jì)。房地產(chǎn)招商項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)包括項(xiàng)目的 方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)等。初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)可以稱之為微觀設(shè)計(jì)，即在方案設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上進(jìn)行純建筑工程角度的深化、細(xì)化。七、項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案進(jìn)行多方的討論。如何確定最合適的格局，需要讓政府、商業(yè)管理公司、物業(yè)管理公司和建筑設(shè)計(jì)院共同參與， 并進(jìn)行反復(fù)的溝通協(xié)商才能最終取得一個(gè)好的項(xiàng)目成果。八、房地產(chǎn)招商項(xiàng)目設(shè)計(jì)、市場(chǎng)調(diào)整方案及財(cái)務(wù)方案的系統(tǒng)化整合。九、房地產(chǎn)招商方案的政府允許。十、依據(jù)商業(yè)定位確定政府支持政策和項(xiàng)目操作管理單位。商業(yè)地產(chǎn)的招商流程1、市場(chǎng)條

4、件成熟度調(diào)查項(xiàng)目初期，首先對(duì)項(xiàng)目擬選擇地區(qū)的市場(chǎng)條件進(jìn)行初步分析判斷。該判斷可以稱之為初判斷：不進(jìn)行針對(duì)項(xiàng)目微觀角度的分析， 僅從所在地區(qū)的市場(chǎng)狀況及 潛力入手判斷該城市或地區(qū)發(fā)展相應(yīng)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性，對(duì)該項(xiàng)目的定位有個(gè)宏觀的思考。因?yàn)樯虡I(yè)房地產(chǎn)的形式種類(lèi)比較多， 而且各種商業(yè)房地產(chǎn) 形式都存在市場(chǎng)成熟性的問(wèn)題。2、項(xiàng)目位置可發(fā)展調(diào)查房商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的位置選擇問(wèn)題對(duì)于項(xiàng)目的成功將是決定性的。實(shí)際上，并不是所有的地方都適合做商業(yè)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，只有某個(gè)地方具備了相應(yīng)的條件 后，才可以做。一個(gè)住宅社區(qū)，一幢寫(xiě)字樓所要解決的客流局限在一定范圍內(nèi)， 但商業(yè)房地產(chǎn)的客流會(huì)隨著經(jīng)營(yíng)狀態(tài)的變化，會(huì)發(fā)生倍

5、增或銳減。當(dāng)一個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的客流發(fā)生倍增的時(shí)候， 項(xiàng)目所在位置能否適應(yīng)就成為一個(gè)重要的 問(wèn)題?？砂l(fā)展規(guī)模調(diào)查判斷在完成商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目選址工作后，需要針對(duì)特定項(xiàng)目地址進(jìn)行市場(chǎng)前景及 可發(fā)展規(guī)模的可行性分析。將確定該項(xiàng)目的市場(chǎng)基礎(chǔ)，周邊商圈覆蓋人口的情 況，可能的客戶流量，客戶流產(chǎn)生的項(xiàng)目營(yíng)業(yè)額及項(xiàng)目的可發(fā)展規(guī)模等一系列相關(guān)問(wèn)題。例：位于北京崇文門(mén)的新世界商場(chǎng)一期可出租面積達(dá)74000平方米，二期可出租面積達(dá) 43000平方米，一期1998年投入運(yùn)營(yíng)后，生意興隆， 但二期2000年開(kāi)業(yè)后，二期長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)狀況不佳，管理商開(kāi)始認(rèn)為是因?yàn)樯唐方M合不同的原因，但一、二期商品組合調(diào)整后二期依然經(jīng)營(yíng)狀況不良

6、。直到最近，二期經(jīng)營(yíng)狀況才得到改觀。其實(shí)新世界二期運(yùn)營(yíng)不佳的原因在于市場(chǎng)規(guī)模 判斷不準(zhǔn)確：崇文門(mén)地區(qū)在 2000年尚不足以支撐面積十多萬(wàn)平方米的商業(yè)， 這說(shuō)明開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)可支撐的發(fā)展規(guī)模的判斷不夠準(zhǔn)確。在做完市場(chǎng)咨詢及可承受發(fā)展規(guī)模的研究后， 需要依據(jù)項(xiàng)目特定位置、 市場(chǎng)潛力、商圈分析等資料 對(duì)項(xiàng)目的客戶定位進(jìn)行階段性判斷。雖然在此階段完成該項(xiàng)工作有存在偏差的 可能性，但需要做初步確定，同時(shí)在后面的環(huán)節(jié)中可以作出豐富和調(diào)整。二、依據(jù)市場(chǎng)調(diào)研確定商業(yè)類(lèi)型及詳細(xì)定位方案商業(yè)房地產(chǎn)按照行業(yè)類(lèi)型可以分為批發(fā)物流功能房產(chǎn)、零售功能房地產(chǎn)、娛樂(lè)功能房地產(chǎn)、餐飲功能房地產(chǎn)、健身服務(wù)及休閑功能房地產(chǎn)等。零售功

7、能房地 產(chǎn)又可以分為諸如百貨商場(chǎng)、超市、家居建材、商業(yè)街房地產(chǎn)、商品批發(fā)商業(yè) 房地產(chǎn)等功能房地產(chǎn)，以及將上述多功能集于一身的大型購(gòu)物中心和 SHOPPING MAL陞型的商業(yè)房地產(chǎn)。娛樂(lè)功能房地產(chǎn)包括用于電影城、娛樂(lè)城、 KTV等運(yùn)營(yíng)內(nèi)容的商業(yè)房地產(chǎn)。有些采取獨(dú)體模式，有些與其他類(lèi)型的商業(yè)房 地產(chǎn)融合發(fā)展，其發(fā)展呈現(xiàn)大規(guī)模、復(fù)合度高、時(shí)尚化的特點(diǎn)。餐飲功能房地 產(chǎn)現(xiàn)呈現(xiàn)獨(dú)體形式和融合發(fā)展的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，健身服務(wù)類(lèi)商業(yè)房地產(chǎn)和休閑類(lèi)房 地產(chǎn)首先在國(guó)內(nèi)大城市發(fā)展兩者在項(xiàng)目中開(kāi)始發(fā)揮越來(lái)越重要的作用。如此眾多的商業(yè)類(lèi)型的確定基礎(chǔ)依托于所處地域、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)狀況、行業(yè)發(fā)展以及商業(yè) 需求類(lèi)型等，所以要仔細(xì)分析優(yōu)

8、劣并確定項(xiàng)目的類(lèi)型。三、項(xiàng)目組織確定和工作次序的建立地產(chǎn)公司在項(xiàng)目地塊取得后要針對(duì)項(xiàng)目建立項(xiàng)目公司，確定專(zhuān)案組主要執(zhí)行人員。項(xiàng)目公司主要執(zhí)行人員是各個(gè)工作單元的紐帶，是項(xiàng)目進(jìn)展的主要執(zhí)行者，需要對(duì)項(xiàng)目執(zhí)行、商業(yè)操作、地區(qū)形勢(shì)和政府公關(guān)等等都有一定能力。因此臺(tái)理有序的工作次序是項(xiàng)目進(jìn)展的基礎(chǔ)。）四、確定主力商或核心并略微提前進(jìn)行主力戶的招商洽談項(xiàng)目進(jìn)行到設(shè)計(jì)，就可以提前與意向合作的類(lèi)似超市、百貨店等主力商戶進(jìn)行聯(lián)系，一方面了解合作意圖，一方面了解對(duì)方的工建要求， 并可及時(shí)反饋 到設(shè)計(jì)和更多的招商工作中去。五、研究項(xiàng)目的微觀及合作伙伴、項(xiàng)目融資渠道的確定確定項(xiàng)目的主力定位布局后即需要解決項(xiàng)目的核心

9、和整體的布局（即項(xiàng)目微 觀），徹底的，細(xì)致的研究分析項(xiàng)目的目標(biāo)客戶，市場(chǎng)定位，產(chǎn)品形式，特點(diǎn)，啟動(dòng)策略，財(cái)務(wù)測(cè)算等相關(guān)問(wèn)題。此步驟是項(xiàng)目成功與否的重要因素，如果定位出現(xiàn)偏差，則項(xiàng)目沒(méi)有成功的可能。反復(fù)探討，反復(fù)修改定位，定位的準(zhǔn)確 程度取決于市場(chǎng)。同時(shí)將此研究作為招商銷(xiāo)售的重要參考。在此階段要依據(jù)自身的開(kāi)發(fā)實(shí)力、現(xiàn)金流量考慮和目標(biāo)客戶群所在確定是否需要進(jìn)行項(xiàng)目融資或 邀請(qǐng)合作伙伴進(jìn)行協(xié)作。邀請(qǐng)合作伙伴需要制定詳細(xì)的商業(yè)計(jì)劃書(shū)和合作協(xié) 議。類(lèi)似商業(yè)管理公司和融資伙伴要及時(shí)參與到項(xiàng)目設(shè)計(jì)中去。六、項(xiàng)目規(guī)劃進(jìn)行設(shè)計(jì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)包括項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)等。其中，尤其以方案設(shè)計(jì)為重中之

10、重： 方案設(shè)計(jì)可以稱之為宏觀設(shè)計(jì)， 將決定商業(yè)房地 產(chǎn)項(xiàng)目的外部布局、內(nèi)部功能、土地的利用效率、室內(nèi)空間的利用效率、商鋪出租的價(jià)格潛力、室內(nèi)空間的合理動(dòng)線布局等。初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)可以稱 之為微觀設(shè)計(jì)，即在方案設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上進(jìn)行純建筑工程角度的深化、細(xì)化。七、設(shè)計(jì)方案的多方討論地產(chǎn)投資商將建筑師的概念設(shè)計(jì)方案提供給商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)專(zhuān)家或商業(yè)策劃 公司，由市場(chǎng)專(zhuān)家或商業(yè)策劃公司針對(duì)此概念設(shè)計(jì)提出基于市場(chǎng)角度的修改建 議，并且三方之間的溝通交流必須經(jīng)過(guò)幾次循環(huán)，才可以最大限度保證最終設(shè)計(jì)方案的市場(chǎng)化理念，具有市場(chǎng)準(zhǔn)確度。無(wú)論是百貨店、超市、專(zhuān)賣(mài)店或任何 業(yè)態(tài)都對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)里面的合理布局、客流有效引導(dǎo)有

11、需求，如果商業(yè)房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)不能最大限度滿足商戶的功能需求，那么商戶最簡(jiǎn)單的選擇就是不選擇該項(xiàng)目，所以任何商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)必須遵守市場(chǎng)需求。建筑師的最大的長(zhǎng)處是通過(guò)其建筑美學(xué)思路有效創(chuàng)造美學(xué)空間，而且不同建筑師將展現(xiàn)不同特點(diǎn)及風(fēng)格的美學(xué)空間概念。必須注意是要把一個(gè)建筑藝術(shù)品轉(zhuǎn)化為商業(yè)產(chǎn)品必 須將市場(chǎng)概念、功能概念融合進(jìn)去，否則該項(xiàng)目將面臨空前的市場(chǎng)壓力。如何 確定最合適的格局，需要讓政府、商業(yè)管理公司、物業(yè)管理公司和建筑設(shè)計(jì)院 共同參與。八、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、市場(chǎng)調(diào)整方案及財(cái)務(wù)方案的系統(tǒng)化整合在完成項(xiàng)目設(shè)計(jì)、市場(chǎng)調(diào)整方案及財(cái)務(wù)融資方案后， 需要就以上方案進(jìn)行調(diào)整， 即系統(tǒng)整合問(wèn)題。通過(guò)調(diào)整整合，判斷

12、項(xiàng)目規(guī)模和投資回報(bào)的關(guān)系是否合理； 判斷項(xiàng)目投資規(guī)模和企業(yè)自身資金、 資源背景是否符合投資規(guī)律； 判斷投資商 自身資金、資源和其對(duì)股權(quán)的期望之間是否合理可行等。如果上述判斷的結(jié)果存在問(wèn)題，那么需要回到設(shè)計(jì)階段進(jìn)行相關(guān)調(diào)整，并再循環(huán)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)整方案 及財(cái)務(wù)融資方案，驗(yàn)證確定最終可行方案。九、項(xiàng)目方案的政府許可項(xiàng)目的進(jìn)展需要周詳?shù)臏?zhǔn)備和可持續(xù)發(fā)展的計(jì)劃，商業(yè)地產(chǎn)不同于普通住宅， 商業(yè)地產(chǎn)往往存在投資額度大， 投資收益回收時(shí)間長(zhǎng)，購(gòu)買(mǎi)行為少，承租行為多的情況，為規(guī)避商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和規(guī)范城市發(fā)展格局， 現(xiàn)在很多城市政府都引進(jìn)了 項(xiàng)目聽(tīng)證制度，完成項(xiàng)目方案的系統(tǒng)化整合后， 需要向政府計(jì)劃部門(mén)提交可行 性研究報(bào)

13、告，向規(guī)劃部門(mén)提交方案設(shè)計(jì)， 向交通部門(mén)提交交通方案， 向消防部 門(mén)提交消防方案，向環(huán)保部門(mén)提交環(huán)境評(píng)估報(bào)告，向供電部門(mén)提交項(xiàng)目用電方案，向天然氣、自來(lái)水公司、市政管理部門(mén)提交相應(yīng)方案以及向其他主管部門(mén) 提交別的文件，并得到上述部門(mén)認(rèn)可批準(zhǔn)的過(guò)程。項(xiàng)目方案的政府許可過(guò)程， 常規(guī)來(lái)講需要至少近半年的時(shí)間，需要認(rèn)真對(duì)待。在上述政府許可的各項(xiàng)內(nèi)容中，可行性批復(fù)、規(guī)劃審批、交通審批、消防審批 及市政審批是比較核心的部分，影響到項(xiàng)目的最終規(guī)劃，項(xiàng)目的交通條件保證， 項(xiàng)目的方案能否滿足消防規(guī)范， 以及項(xiàng)目是否有足夠的電力、 其它市政配套條 件。上述任何審批發(fā)生較大的變化都會(huì)影響項(xiàng)目的投資回報(bào)預(yù)測(cè)。在項(xiàng)目可

14、行性審批過(guò)程中，需要合理安排與政府的公關(guān)活動(dòng)。十、依據(jù)商業(yè)定位確定政府支持政策和項(xiàng)目操作管理單位政府在討論聽(tīng)證，并將其作為招冏工作的指導(dǎo)性文件；掌握正確的招冏程序，并在 規(guī)劃設(shè)計(jì)前完成主力店租賃工作。具體的程序如下：冏圈分析T市場(chǎng)定位T業(yè)態(tài)定位T主力店租賃T 規(guī)劃設(shè)計(jì)T實(shí)施建設(shè)（主力店部分可在項(xiàng)目的條件下按主力店的要求進(jìn)行設(shè)計(jì)和建造2、品牌商家的引進(jìn)和規(guī)劃按擬定的市場(chǎng)定位和業(yè)態(tài)定位確定初步品牌主力店條件。通過(guò)相關(guān)網(wǎng)站、展覽會(huì)、研討會(huì)等各種渠道接觸、了解符合條件的零售商或其他服務(wù)商，并掌握其拓新店的計(jì)劃，最后再確定品牌主力店目標(biāo)名單，并依據(jù)品牌號(hào)召力將其設(shè)立成高級(jí)、中級(jí)、普通級(jí)目標(biāo)群，便于后期的

15、規(guī)劃安排。充分掌握客戶需求召開(kāi)主力店招商懇談會(huì)，邀請(qǐng)前期已掌握的相關(guān)目標(biāo)群所有的客戶參加，懇談會(huì)的內(nèi)容主要是征求他們對(duì)項(xiàng)目主力店合作的條件、可能性及其他方面的建議，而這些建議均可用于制訂合理的招商條件和政策。召開(kāi)懇談會(huì)時(shí)，可邀請(qǐng)當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)領(lǐng)導(dǎo)或職能局的領(lǐng)導(dǎo)參加， 并請(qǐng)他們?cè)跁?huì)上介紹當(dāng)?shù)氐耐顿Y情況 和表示支持的態(tài)度。當(dāng)然，最好能邀請(qǐng)當(dāng)?shù)赜杏绊懙拿襟w派記者參加懇談會(huì)。4、多渠道進(jìn)行招商溝通從總量來(lái)看，項(xiàng)目的商鋪數(shù)量是巨大的， 有可能依靠當(dāng)?shù)氐默F(xiàn)有商家去填補(bǔ)是 很困難的，這要求我們必須引進(jìn)新的業(yè)態(tài)和更多的未到當(dāng)?shù)赝顿Y過(guò)的客戶群體。招商建議從生產(chǎn)地、主要投資客戶來(lái)源地區(qū)、 ROADSHOW招商會(huì)、媒

16、介 宣傳、地產(chǎn)交流、博覽會(huì)、發(fā)布會(huì)、節(jié)日促銷(xiāo)、新聞事件行銷(xiāo)等入手。5、商戶確定視招商懇談會(huì)的情況，在會(huì)后逐個(gè)向分層次的目標(biāo)群進(jìn)一步介紹項(xiàng)目情況及臺(tái)作條件，采用每隔23天溝通一次的跟蹤辦法專(zhuān)人跟進(jìn)。而且，要重點(diǎn)對(duì)第一 層目標(biāo)群的各個(gè)管理層進(jìn)行充分的溝通，加快其投資決策的步伐。辦公室衛(wèi)生管理制度一、主要內(nèi)容與適用范圍-本制度規(guī)定了辦公室衛(wèi)生管理的工作內(nèi)容和要求及檢查與考核。2.此管理制度適用于本公司所有辦公室衛(wèi)生的管理二、定義-公共區(qū)域：包括辦公室走道、會(huì)議室、衛(wèi)生間，每天由行政文員進(jìn)行清掃；2.個(gè)人區(qū)域：包括個(gè)人辦公桌及辦公區(qū)域由各部門(mén)工作人員每天自行清掃。公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生應(yīng)做到以下幾點(diǎn)：)保持

17、公共區(qū)域及個(gè)人區(qū)域地面干凈清潔、無(wú)污物、污水、浮土,無(wú)死角。)保持門(mén)窗干凈、無(wú)塵土、玻璃清潔、透明 -)保持墻壁清潔，表面無(wú)灰塵、污跡。4)保持掛件、畫(huà)框及其他裝飾品表面干凈整潔。)保持衛(wèi)生間、洗手池內(nèi)無(wú)污垢，經(jīng)常保持清潔，毛巾放在固定(或隱蔽)的地方。)保持衛(wèi)生工具用后及時(shí)清潔整理，保持清潔、擺放整齊。7)垃圾簍擺放緊靠衛(wèi)生間并及時(shí)清理，無(wú)溢滿現(xiàn)象。辦公用品的衛(wèi)生管理應(yīng)做到以下幾點(diǎn)：)辦公桌面：辦公桌面只能擺放必需物品，其它物品應(yīng)放在個(gè)人抽屜，暫不需要的物品就擺回柜子里，不用的物品要及時(shí)清理掉。)辦公文件、票據(jù)：辦公文件、票據(jù)等應(yīng)分類(lèi)放進(jìn)文件夾、文件盒中，并整齊的擺放至辦公桌左上角上。3)辦公小用品如筆、尺、橡皮榛、訂書(shū)機(jī)、啟丁器等，應(yīng)放在辦公桌一側(cè)，要從哪取使用完后放到原位。4)電腦：電腦鍵盤(pán)要保持干凈，下班或是離開(kāi)公司前電腦要關(guān)機(jī)。5)報(bào)刊：報(bào)刊應(yīng)擺放到報(bào)刊架上，要定時(shí)清理過(guò)期報(bào)刊。6 )飲食水機(jī)、燈具、打印機(jī)、傳真機(jī)、文具柜等擺放要整齊，保持表面無(wú)污垢，無(wú)灰塵，蜘蛛網(wǎng)等，辦公室內(nèi)電器線走向要美觀，規(guī)范，并用護(hù)釘固定不可亂搭接臨時(shí)線。7)新進(jìn)設(shè)備的包裝和報(bào)廢設(shè)備以及不用的雜物應(yīng)按規(guī)