嘉禾華府項目建議書

1、嘉禾華府項目建議書編寫單位：廣西嘉禾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司編寫日期：2010年1月18日目 錄第一章 概述1.1項目概況1.2主辦單位概況1.3項目背景1.4編寫依據(jù)第二章 項目建設的理由和意義2.1項目提出的理由2.2項目建設的必要性2.3項目建設的意義第三章 市場初步預測3.1 建設現(xiàn)狀及2010年發(fā)展規(guī)劃3.2市場調(diào)查和預測第四章 建設內(nèi)容和規(guī)模4.1建原則4.2建設內(nèi)容4.3建設規(guī)模第五章 建設方案5.1建設用地5.2編制依據(jù)5.3總平面布置圖5.4建筑與結(jié)構5.5公用工程及輔助設施第六章 選址方案及建設條件6.1場址初步選擇6.2建設條件第七章 城市規(guī)劃與環(huán)境保護7.1城市規(guī)劃7.2環(huán)境

2、保護第八章 安全衛(wèi)生、消防與節(jié)能8.1 勞動保護與安全衛(wèi)生8.2 消防8.3 節(jié)約能源第九章企業(yè)組織與人力資源配置9.1 企業(yè)組織6.2 勞動定員第十章 項目實施計劃10.1建設期10.2項目實施計劃第十一章 投資估算與資金籌措11.1投資估算11.2總投資11.3資金籌措第十二章 財務評價12.1評價方法與原則12.2基礎數(shù)據(jù)12.3財務評價12.4財務評價結(jié)論第十三章 社會評價13.1社會評價13.2社會評價表第十四章 結(jié)論的建議14.1結(jié)論14.2建議第一章 概述1.1項目概況由我公司投資開發(fā)的嘉禾華府地產(chǎn)項目位于欽州市新華路和育才路交匯處，總體規(guī)劃用地面積：7684.94平方米，實際規(guī)

3、劃總用地面積；7189.04平方米。結(jié)構類型：框剪結(jié)構，地下一層，層高為：4.5米，地上32層，其中13層為商鋪及辦公，層高分為5.95、4.2、3.7米三種，432層為住宅，層高為A棟為3.0米，B棟2.97米，4層面分為A、B兩棟，總建筑面積為：61164.34平方米，計容建筑面積為：55636.20平方米，商業(yè)建筑面積為：2420.97平方米，辦公面積為；4541.66平方米，機動車位：195個，其中地上架空層停車位為18個，地下室機械式停車位為177個，非機停車位為293個。1.2主辦單位概況 廣西嘉禾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2004年4月23日在欽州成立，地址：欽州市文峰北路147號，注冊

4、資金為壹仟萬元，公司現(xiàn)有員工50多人，其中經(jīng)濟師2人，中、高級技術人員占30%以上。 嘉禾是一家以房地產(chǎn)投資為主，集住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、建筑工程、商業(yè)運營、物業(yè)管理等為一體的大型現(xiàn)代企業(yè)。多年來一貫堅持專業(yè)、穩(wěn)健、求實、創(chuàng)新的精神，選擇了一條對環(huán)境、資源、生態(tài)充分保護利用的可持續(xù)發(fā)展的開發(fā)模式和發(fā)展的道路。相繼開發(fā)過欽州市欽南區(qū)欽州灣大道與永福西大街的交叉路口“金色海岸花園” 并贏得了社會各界的高度認可?！耙?guī)劃與時俱進，緊扣城市化建設”是嘉禾多年來的拓展模式，成功的策略使嘉禾的每一個項目都成為城市發(fā)展的坐標，極大提升了嘉禾品牌影響力。1.3項目背景欽州市處在北部灣經(jīng)濟區(qū)核心區(qū)域，是大西南最便捷

5、的出海門戶，于廣西北部灣城市欽州市城市總體規(guī)劃（20082025年）（以下簡稱總體規(guī)劃）近日獲得了廣西壯族自治區(qū)人民政府的批復。批復認為，總體規(guī)劃立足于欽州市的長遠發(fā)展，以貫徹落實科學發(fā)展觀、建設社會主義和諧社會為指導思想，符合欽州市的實際情況和發(fā)展要求，對促進欽州市的科學協(xié)調(diào)和可持續(xù)發(fā)展具有重要意義。原則同意總體規(guī)劃。努力將北部灣經(jīng)濟區(qū)打造成為我國沿海發(fā)展的新一極，北部灣風生水起，開發(fā)建設熱潮涌動，為欽州市大開發(fā)、大發(fā)展提供了新的動力。 首先隨著經(jīng)濟全球化成為深入發(fā)展，科技革命加速推進，全球和區(qū)域全作方興未艾，求和平、謀發(fā)展、促合作已經(jīng)成為不可阻擋的時代潮流；國家慣徹與鄰為善、以鄰為伴的周邊

6、外交方針，我國與東盟等周邊國家的睦鄰友好和務實合作將得到進一步加強。這些為地處北部灣經(jīng)濟區(qū)中心地帶的欽州營造了和平穩(wěn)定發(fā)展的周邊國際環(huán)境。其次國家深入實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略和推進興邊富民行動，鼓勵東部產(chǎn)業(yè)和外資向中西部地區(qū)轉(zhuǎn)移，重大項目布局將充分考慮支持中西部大發(fā)展，加大力度支持民族地區(qū)、加大邊疆地區(qū)發(fā)展，支持西部南地區(qū)經(jīng)濟地區(qū)協(xié)作、泛珠三角區(qū)域合作以國內(nèi)其他區(qū)域合作，為處于西部的欽州加快發(fā)展注入新的活力的動力。再次中國東盟自由貿(mào)易區(qū)建設加快推進，中國東盟博覽會和商務與投資峰會、大湄公河次區(qū)域經(jīng)濟合作等一列合作機制的建立和實施，深化了中國東盟合作，為欽州市發(fā)揮面向東盟合作前沿和橋頭堡作用奠定了基礎

7、。國家高度重視廣西沿海地區(qū)發(fā)展，明確將北部灣地區(qū)作為西部大開發(fā)和面向東盟天放合作的重點地區(qū)，提出新要求，賦予新使命。欽州市位于廣西壯族自治區(qū)南部沿海中段、北部灣北岸頂端，東與北海市、玉林市相連，西與防城港市毗鄰，北與南寧接壤。市區(qū)距自治區(qū)首府南寧市約110公里，距離北海約120公里，距離防城港40公里，正好位于“南、北、欽、防”核心區(qū)的中央，扼住廣西西南出海交通聯(lián)系的咽喉，起著東西聯(lián)系、南北貫通的作用，是大西南最便捷的出海通道，隨著2008年1月14日廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃正式獲得國務院批準實施，廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)開放已升為國家戰(zhàn)略，欽州迎來了千載難逢的發(fā)展機遇。隨著中國改革開放的不斷深入，環(huán)

8、北部灣（廣西區(qū)）經(jīng)濟建設不斷發(fā)展，目前我國沿海經(jīng)濟的發(fā)展已呈現(xiàn)出新的態(tài)勢，三角區(qū)經(jīng)濟已從城市經(jīng)濟向城市群協(xié)作經(jīng)濟發(fā)展，作為中國西南地區(qū)對外開放、走向東南亞、走向世界的重要門戶欽州，必須發(fā)揮其作為南（寧）、欽（州）、北（海）、防（城港）經(jīng)濟圈的軸心作用，不斷提高其城市定位，加強城市建設，以適應和推動經(jīng)濟發(fā)展。欽州市，是以重化工業(yè)為主的臨海工業(yè)港口城市。規(guī)劃期內(nèi)，以城市和港口為依托，建設大港口、大工業(yè)。中心城市重點向東向南擴展，重點建設欽州主城區(qū)、欽州港區(qū)和濱海新區(qū)。到2010年和2020年，中心城市人口將分別達到55萬和110萬，用地規(guī)?？刂圃?0平方公里和120平方公里以內(nèi)本項目定名為嘉禾華府

9、，位置地屬欽州市欽南區(qū)新華路西面、子材西大街北面，總占地面積9.22畝（凈用地）。位于育材路與新華路的交叉路口，與欽州灣大道相近，屬于欽州市欽南區(qū)的核心地段。本項目地塊上原為欽州市海洋局地塊，地塊上是魚塘和污水塘，到熱天會發(fā)出臭的氣味，嚴重影響了欽州城市環(huán)保市容市貌，特別是本地塊的特殊地理位置，這些魚塘和污水塘與城市的發(fā)展步伐嚴重不相符城市容貌要求。本項目地塊于2010年4月16日政府面向市場公開拍賣,由廣西嘉禾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司競價拍得,創(chuàng)下欽州市最高土地價格紀錄.1.4編寫依據(jù)1、國家及欽州市地方房地產(chǎn)相關政策法規(guī)規(guī)定2、欽州是歷年城市經(jīng)濟及城市建設發(fā)展數(shù)據(jù)3、欽州市政府對城市的發(fā)展規(guī)劃4

10、、欽州市地方建按造價及政府相關規(guī)費收取標準5、欽州市房地產(chǎn)現(xiàn)狀調(diào)研及未來發(fā)展第二章 項目建設的理由和意義2.1項目提出的理由加強城市的基礎設施建設，改善社會生活條件，促進國家或地區(qū)發(fā)展，發(fā)展文化、教育、衛(wèi)生等公益事業(yè)，滿足人民物質(zhì)文化生活的需要，增強城市和社會人民住宅的需要 。 2.2項目建設的必要性2.3項目建設的意義第三章 市場初步預測3.1建設現(xiàn)狀及2010年發(fā)展規(guī)劃北部灣經(jīng)濟區(qū)各城市經(jīng)濟與房地產(chǎn)業(yè)運行現(xiàn)狀，北部灣規(guī)劃的獲批，無疑給正值低迷的廣西房地產(chǎn)市場注入強心針，緩解和對沖了目前市場的消極影響，對正處于快速發(fā)展的北部灣經(jīng)濟區(qū)房地產(chǎn)業(yè)來說，無疑夯實了發(fā)展的基礎。環(huán)視2007年北部灣經(jīng)濟

11、區(qū)房地產(chǎn)市場，結(jié)合規(guī)劃的各城市發(fā)展方向以及重點工程，也許會對這一市場的趨勢發(fā)展有所領悟。廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃（以下簡稱規(guī)劃）對北部灣各個城市的發(fā)展方向作出了較為清晰的規(guī)劃界定，強化了各城市間的功能分工，并以南寧市為依托，建設具有濃郁亞熱帶風光和濱海特色、輻射作用大的南寧、北海、欽州、防城港城市群，促進各具特色的縣城和小城鎮(zhèn)集約發(fā)展，促進大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展，成為全國重要的人口經(jīng)濟密集區(qū)和中國-東盟合作的重點區(qū)域?！灸蠈幗M團】主要包括南寧市區(qū)及周邊重點開發(fā)區(qū)，發(fā)揮首府中心城市作用，重點發(fā)展高技術產(chǎn)業(yè)、加工制造業(yè)、商貿(mào)業(yè)和金融、會展、物流等現(xiàn)代服務業(yè)，建設保稅物流中心，成為面向中國與東盟

12、合作的區(qū)域性國際城市、綜合交通樞紐和信息交流中心。南寧的城市發(fā)展要形成以邕江為軸線，西建東擴、完善江北、提升江南、重點向南的空間布局。加快建設五象新區(qū)。【北海組團】主要包括北海市區(qū)、合浦縣城區(qū)及周邊重點開發(fā)區(qū)，發(fā)揮亞熱帶濱海旅游資源優(yōu)勢，開發(fā)濱海旅游和跨國旅游業(yè)，重點發(fā)展電子信息、生物制藥、海洋開發(fā)等高技術產(chǎn)業(yè)和出口加工業(yè)，拓展出口加工區(qū)保稅物流功能，保護良好生態(tài)環(huán)境，成為人居環(huán)境優(yōu)美舒適的海濱城市。其城市發(fā)展重點向東向北推進，鐵山港區(qū)作為城市功能區(qū)布局建設，統(tǒng)籌北海城區(qū)與合浦縣城、鐵山港區(qū)基礎設施建設?！練J州防城港組團】主要包括欽州、防城港市區(qū)和臨海工業(yè)區(qū)及沿海相關地區(qū)，發(fā)揮深水大港優(yōu)勢，建

13、設保稅港區(qū)，發(fā)展臨海重化工業(yè)和港口物流，成為利用兩個市場、兩種資源的加工制造基地和物流基地。欽州的城市發(fā)展重點向東向北推進，鐵山港區(qū)作為城市功能區(qū)布局建設，統(tǒng)籌北海城區(qū)與合浦縣城、鐵山港區(qū)基礎設施建設。防城港的城市發(fā)展主要向北、向東及企沙方向拓展。北部灣房地產(chǎn)未來的發(fā)展隨著規(guī)劃的獲批和泛北部灣經(jīng)濟合作的加快，北部灣區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)迎來了新的發(fā)展契機。各城市的發(fā)展方向決定了未來資本流動的去向，城市的擴張方向決定了房地產(chǎn)開發(fā)的版圖，也決定未來房地產(chǎn)發(fā)展的特征。本文就其北部灣經(jīng)濟區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢做兩個簡單的預測，僅是拋磚引玉。城市化進程加快，房地產(chǎn)市場需求巨大，特征明顯截至2006年底，南寧城市建成區(qū)

14、常住人口為150萬，建成區(qū)面積達150多平方公里；北海城市建成區(qū)人口為30萬，建成區(qū)面積30平方公里；欽州城市建成區(qū)人口為40萬，建成區(qū)面積30多平方公里；防城港城市建成區(qū)人口為18萬，建成區(qū)面積38平方公里。規(guī)劃指出，到2020年，城鎮(zhèn)建設區(qū)控制面積為1350平方公里，包括四個等級。南寧城市建成區(qū)人口發(fā)展到280300萬人，城市建成區(qū)建設用地控制在300平方公里。即到2020年，南寧市區(qū)將擴大一倍，市區(qū)人口翻一番，平均每年城區(qū)人口將至少增加12.5萬人，無異于再造一個新南寧。到2020年，北海城市建成區(qū)人口發(fā)展到100120萬人，城市建成區(qū)建設用地控制在140平方公里；欽州城市建成區(qū)人口發(fā)展

15、到90100萬人，城市建成區(qū)建設用地控制在120平方公里；防城港城市建成區(qū)人口發(fā)展到5060萬人，城市建成區(qū)建設用地控制在70平方公里。在北部灣經(jīng)濟區(qū)開放開發(fā)這樣一個機遇下，城市化進程的加速，并將帶來大量的人口向北部灣各城市轉(zhuǎn)移和積聚，人口的聚集必將帶來房地產(chǎn)業(yè)非常巨大的市場空間。按照人均30平米的住房標準，平均每年南寧、北海、欽州、防城港城市建成區(qū)住房需求至少分別為375萬平米、225萬平米、150萬平米、105萬平米，無疑是給北部灣房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展帶來了巨大的空間。因此，可以預計未來該經(jīng)濟區(qū)域房地產(chǎn)將具有以下特征：一，城市建設發(fā)展，環(huán)保重點照顧，舒適度高；二，對外吸引力加強，客群豐富，特別

16、是東盟等外國客戶增加明顯；三，會展經(jīng)濟不斷，會展地產(chǎn)有望做大做強；四，城市不斷國際化，樓盤不斷升級；五，交通組織發(fā)達，人群流動性強，二次置業(yè)增多；六，旅游合作加速，旅游地產(chǎn)有望壯大。四大城市房地產(chǎn)發(fā)展特色各不相同城市功能的分區(qū)，決定了城市產(chǎn)業(yè)布局和走向，從而構建了城市價值體系，進一步?jīng)Q定了其城市房地產(chǎn)的內(nèi)在價值。南寧、北海、欽州、防城港這四個城市的房地產(chǎn)也將會走具有城市特色的差異化道路，形成各自不同類型和風格的房地產(chǎn)板塊。南寧房地產(chǎn)走向高端化、國際化、板塊化南寧國際化的流動規(guī)模越來越大，南寧是一個開放的前沿城市，城市價值是顯而易見的。城市的功能、容量包括城市的人口結(jié)構，會使房地產(chǎn)一起升級，南寧

17、不僅需要商貿(mào)的功能，而且這個功能需要加強，尤其是面向國際的功能需要加強。南寧各城區(qū)急劇膨脹，每個城區(qū)正凝聚不同的核心價值。房地產(chǎn)開發(fā)要更多的結(jié)合區(qū)域板塊的城市功能和價值。北海房地產(chǎn)圍繞“海洋經(jīng)濟”膨脹作為環(huán)境一流的宜居濱海城市，上天賦予了北海的海洋資源成為其城市發(fā)展的火輪，旅游業(yè)為其帶來的大量外來人口，不僅僅是帶來了大量的游客，并由此而產(chǎn)生的度假、養(yǎng)老型客戶也帶來了先進的房地產(chǎn)需求理念。因此房地產(chǎn)開發(fā)要體現(xiàn)海濱渡假旅游的特點，同時也要體現(xiàn)海洋貿(mào)易和出海便捷的功能。其未來房地產(chǎn)開發(fā)更多的是體現(xiàn)生活，整個城市的建筑應該是充滿生活的藝術，而不是大都市的高樓林立。欽州和防城港房地產(chǎn)靠港口貿(mào)易和工業(yè)化提

18、升欽州和防城港港口由于自身的地理位置和資源優(yōu)勢，未來的港口貿(mào)易和工業(yè)加工值得期待。這是一個工業(yè)化特征明顯的城市。其房地產(chǎn)開發(fā)更多的是考慮為經(jīng)商的人，為在工廠里面的上班群體蓋房子。如何為這群人蓋房將是開發(fā)商進入這個城市要做足的功課。3.2市場調(diào)查和預測北部灣經(jīng)濟區(qū)各城市經(jīng)濟與房地產(chǎn)業(yè)運行現(xiàn)狀2007年，南寧、北海、欽州、防城港四市生產(chǎn)總值（GDP）達到1769.93億元，同比增長17.5%，占廣西GDP的30.07%，防城港、北海、欽州、南寧四市GDP增速分居全區(qū)前四名。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入突破1萬元，達到1.2107萬元，同比增長21.9%。四城市全社會固定資產(chǎn)投資965.40億元，占全區(qū)固

19、定資產(chǎn)投資的32.5%，投資總量同比增長33.8%，比全區(qū)增速高出1.6個百分點。從上述數(shù)據(jù)可知，北部灣經(jīng)濟區(qū)影響的日益擴大和經(jīng)濟發(fā)展的全面提速，假以時日，這一區(qū)域必定會成為我國區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的新亮點。具體數(shù)據(jù)見下表1：表1：2007年北部灣經(jīng)濟區(qū)四城市經(jīng)濟運行項目情況城市 國內(nèi)生產(chǎn)總值（億元） 城鎮(zhèn)人均可支配收入（元） 固定資產(chǎn)投資南寧市 1062.99 11877 560.22北海市 244.90 12334 135.4欽州市 303.87 12057 166.67防城港市 159.07 103.53各城市房地產(chǎn)投資增長速度保持高位運行2007年，全國的房地產(chǎn)開發(fā)都呈現(xiàn)出快速增長態(tài)勢。大量開

20、發(fā)商看好北部灣經(jīng)濟區(qū)前景，各城市的房地產(chǎn)開發(fā)投資均有不同程度的漲幅，尤其是防城港與北海，更是呈倍數(shù)增長?！灸蠈帯?007年南寧房地產(chǎn)累計完成投資187.46億元，同比增長34.49%，增幅比去年提高了2.48個百分點，增長速度高出同期全社會投資增速9.22個百分點。全年房地產(chǎn)投資額占全社會投資的比重為33.46%，比上年提高2.36個百分點，房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)出加速上升的走勢；【北?！?007年前三季度，北海房地產(chǎn)投資完成18.34億元，增長86.44%，房地產(chǎn)投資有望在07年度實現(xiàn)翻一番；【欽州】2007年欽州房地產(chǎn)開發(fā)完成投資23.46億元，與上年同期比，由下降轉(zhuǎn)為增長85.43%，占全社會固

21、定投資總額的14.11%；【防城港】2007年防城港房地產(chǎn)開發(fā)投資翻番快速發(fā)展，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成16.41億元，增長2.03倍，占全社會固定投資總額的10.32%，實現(xiàn)了翻番增長，增速居全區(qū)首位，其中住宅投資完成6.95億元，增長1.76倍。表2：2007年北部灣各城市房地產(chǎn)投資情況 南寧市 北海市 欽州市 防城港市房地產(chǎn)投資（億元） 187.46 18.34 23.46 16.41增長率（%） 34.49 86.44 85.43 203房地產(chǎn)銷售面積和均價情況過去一年，南寧、北海、欽州、防城港四市房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，市場容量、投資總量、商品房竣工量、房地產(chǎn)價格等各個方面都有所增加，但就總

22、體而言，市場仍然尚處于初級發(fā)展階段。從樓盤品質(zhì)、開發(fā)量、操盤模式等方面來分析，都不及其他沿海城市以及新特區(qū)。因此，如何結(jié)合城市的未來發(fā)展方向，尋求房地產(chǎn)投資開發(fā)機遇才是關鍵?！灸蠈帯可唐贩夸N售總面積為628.84萬平方米，同比增長37.9%；商品住宅銷售均價3273元/平方米，同比增長23.24%；【北?！可唐贩夸N售面積為118.93萬平方米，商品房成交量達8609套；【欽州】商品房銷售面積80.7萬平方米，同比增長6.56%，全市商品房平均銷售價格為2109元/平方米，同比增長31.65%；【防城港】商品房銷售面積達29.02萬平方米，同比增長88.2%。2007年前三季度均價達1750元/

23、平方米。國家統(tǒng)計局公布了2009年全國房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)，無論是近9.4億平方米的成交量還是估算約4695元/平方米的均價水平，都創(chuàng)出了歷史新高。全年房價漲幅24%，平均每平方米上漲813元，也達到了前所未有的水平。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，去年全國商品房銷售面積9.3713億平方米，比前年增長42.1%。其中，商品住宅銷售面積增長43.9%，辦公樓銷售面積增長30.8%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長24.2%?！?009年成交量果然驚人，不但遠超2008年的6.2億平方米，還輕松躍過了2007年7.6億平方米的歷史高點?！薄暗侨绻鶕?jù)去年1月國家統(tǒng)計局公布的2008年的成交量數(shù)據(jù)，9.4億平方米相對于6.2億

24、平方米，增幅應該是51.6%，而非此次公布的42.1%?！蓖瑫r，2009年全國商品房銷售額43995億元，比2008年增長75.5%。其中，商品住宅銷售額增長80%，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售額分別增長66.9%和45.5%。而根據(jù)此銷售額數(shù)據(jù)，再除以上述銷售面積，便得出去年全國商品房成交價格約4695元/平方米，比2008年的3882元/平方米上漲近24%。這一漲幅是近15年最大的，“2004年全國商品房成交均價漲幅近18%，2007年為15%多，2005年為14%多，其余年份都不超過10%?！?009年全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資36232億元，比2008年增長16.1%。其中，商品住宅完成投資2

25、5619億元，增長14.2%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為70.7%。從2009年開發(fā)投資、銷售情況看，今年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金比較寬裕，業(yè)內(nèi)人士據(jù)此預計，短期內(nèi)房價難降。第四章 建設內(nèi)容和規(guī)模4.1建設原則 嘉禾華府擬建于欽州市欽南區(qū)，地塊西臨育才路口，東臨新華路，地里位置優(yōu)越，交通較為便利。本項目總規(guī)劃用地面積為11828.05平方米，總建筑面積為61520.28平方米。本項目主要具體現(xiàn)居住功能，項目定位于具有的交通便利的生活居住區(qū)。1、區(qū)位，本項目地塊處在欽州市新華路旁，地里位置十分優(yōu)越，使之交通較為方便快捷。此地段是較為理想的生活居住區(qū)。2、縱欽州市此地段，尚未有成熟的綜合性的現(xiàn)代化商住中

26、心，把握好商住機遇是項目成功的基礎。3、商業(yè)價值。用地周圍沒有大規(guī)模的住宅區(qū)，具有巨大的潛在購買力，同時用地面城市主干道，可飽覽動人風景。4.2建設內(nèi)容嘉禾華府項目擬規(guī)劃建設成為群體高層商住綜合樓及總體布局與交通道路、停車場、綠化、大門、圍墻、地下室、主體建筑與結(jié)構，生活給水系統(tǒng)，污糞水排水系，消火栓給水系統(tǒng)，自動噴水滅火系統(tǒng)，氣體滅火系統(tǒng)，建筑滅火器配置，供氣系統(tǒng)，電氣照明系統(tǒng)，通風與空調(diào)及節(jié)能等。4.3建設規(guī)模嘉禾華府參照欽州市及周邊地市近幾年的住宅和商業(yè)統(tǒng)計數(shù)字，結(jié)合場地現(xiàn)狀擬在欽州市欽南區(qū)新華路新買地建群樓，一至三層建成商業(yè)和辦公，四層面分成A、B兩棟住宅樓?？傮w規(guī)劃總用地面積總為；1

27、1828.05平方米，建筑面積約為61164平方米，其中地下室面積約5500平方米，商業(yè)建筑面積約2400平方米，辦公建筑面積約4500平方米，住宅建筑面積約48000平方米，第五章 建設方案5.1建設用地建設用地位于欽州市新華路與育才路交匯處，土地證號為 欽 國用（2010）第A1651號，土地使用面積為7684.94，建設規(guī)劃土地面積7189。5.2編制依據(jù)建規(guī)委出具的規(guī)劃建設條件5.3總平面布置圖詳見總平圖附后頁5.4建筑與結(jié)構本項目的建筑規(guī)劃設計方案是由廣州智海建筑工程技術有限公司設計。建筑設計目標是建設一個大型的辦公及商住樓，既考慮住戶的現(xiàn)實需要，配套設施完善，又適度超前，將智能化引

28、入樓盤的開發(fā)建設之中，可使住戶在充分享受幸福生活的同時，感受到高科技為他們帶來的生活之便利和高品味生活享受。本項目在嘉禾華府是獨創(chuàng)的，具有相當?shù)氖袌鎏栒倭Γ瞥鍪袌龊蟊貙⑹艿奖姸嗫蛻舻闹С峙c歡迎，市場前景廣闊。1、主體建筑設計1）功能與交通。住宅入口設于基地的西側(cè)，商業(yè)停車與居住停車完全分開，居信停車從地下室車庫出入口處進入地下停車庫，以使住宅內(nèi)部形成一個純居住及休息的完美空間。2）住宅設計。在住宅設計上為高層住宅在南方地區(qū)通風采光條件是影響日后住宅銷售的一大因素。因此力求創(chuàng)造出一個戶戶好景觀、有好的朝向的新概念住宅，并且要充分利用風景優(yōu)美的臨街風景，本案設計為四房兩廳、三房兩廳、兩房兩廳、一

29、房一廳、套間等戶型。每戶均有直接采光，通風良好；為住戶提供一個良好的空中庭院。引入現(xiàn)代住宅建筑設計理念，將屋頂花園、凸窗等引入高層建筑設計中，使得住在高層的人們也能更好的感受到大自然的氣息。標志性的城市形象，多層含義的建筑立面設計。 本項目在立面設計中，既保持整體建筑形象的完美統(tǒng)一，又要避免形成單調(diào)、尺寸過大的不良結(jié)果。在進行立面設計過程中，實墻和凸窗的強烈對比以及整體上的變化，形成強烈的陰影與立面肌理變化，反映了亞熱帶建筑的氣候特點，以內(nèi)在的功能形成立面的特色上現(xiàn)代真實的設計理念。在設計中立面采用了現(xiàn)代的處理手法，使其顯得既典雅又新穎。5.5公用工程及輔助設施在本小區(qū)內(nèi)建設公用道路、綠化、監(jiān)

30、視系統(tǒng)、消防監(jiān)控室、垃圾中轉(zhuǎn)站，群樓內(nèi)建立公共衛(wèi)生間、無障礙衛(wèi)生間及無障礙坡道，一層商業(yè)鋪面建立消防栓等。第六章 選址方案及建設條件6.1場址初步選擇6.2建設條件第七章 城市規(guī)劃與環(huán)境保護7.1城市規(guī)劃項目的建設符合欽州市城市總體規(guī)劃，也符合評價區(qū)環(huán)境功能區(qū)劃的要求，具有較好的社會、經(jīng)濟效益；本項目施工及營運期污染物達標排放對當?shù)丨h(huán)境功能區(qū)質(zhì)量的負面影響可以得到控制；本項目選址可行、平面布局基本合理，項目的建設基本可以滿足區(qū)域環(huán)境功能要求?？傮w來說，本評價根據(jù)初步預測結(jié)果，認為該項目在采取本報告書提出的一系列環(huán)保行動計劃，加強環(huán)境管理前提下，從環(huán)境保護角度考慮是可行的。7.2環(huán)境保護一、主要

31、污染源1、居民生活污廢2、住宅廚房油煙氣3、柴油發(fā)電機油煙氣4、居民生活垃圾5、設備及汽車噪聲二、主要防治措施1、生活污水經(jīng)化糞池處理及汽車庫廢水經(jīng)隔油池后，排放至市政管道，由市政污水廠統(tǒng)一處理。2、住宅廚房設排煙道，烹飪油煙經(jīng)住戶內(nèi)的抽油煙機，將污濁空氣排入煙道，集中屋頂排放。3、備用發(fā)電機除每月例行運行調(diào)試外，運行機會不大。選用經(jīng)環(huán)保部門批準的柴油發(fā)電機組。4、減噪聲措施1）、泵房位置設在噪聲影響較小的地方。2）、水泵、風機等設置選用低轉(zhuǎn)速設備，以降低噪聲及振動。3）、水泵、風機等設備采用減震臺座。4）、水泵進出口水管上采用橡膠接頭。風機的進出口采用軟管連接，通風系統(tǒng)及排風機的總風管上設消

32、聲器。5）、柴油發(fā)電機組排氣系統(tǒng)設高效能消聲器，發(fā)電機采用減震臺座。6）、機房在建筑構造上采取隔聲和消聲設計措施。7）、加強管理，禁止小區(qū)車輛鳴號及限速行駛。8）、綠化面積符合市規(guī)劃部門要求。第八章 安全衛(wèi)生、消防與節(jié)能8.1勞動保護與安全衛(wèi)生1、施工中環(huán)保（1）現(xiàn)場施工中，需要使用大量建筑材料，在裝卸、堆放、拌和過程中會產(chǎn)生大量粉塵，故建材的堆放及混凝土拌和應定點、定位，并采取防塵措施，設置擋風板。施工期間盡量選用煙氣量較少的內(nèi)燃機械和車輛，減少尾氣污染，施工道路經(jīng)常保持清潔、濕潤，以減少汽車輪胎與路面接觸而引起的揚塵污染，同時車輛應限速行駛。（2）施工中做到無高噪聲及爆炸聲，吊裝設備噪聲滿

33、足環(huán)保要求。（3）地塊周圍樹立高于2m的簡易屏障，或在使用機械設備旁樹立屏障，減少施工機械的噪聲影響?；炷涟韬偷雀咴肼曌鳂I(yè)及施工車的進出口，盡可能遠離辦公區(qū)或居民住宅，施工車場地盡量平整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲對周邊辦公樓宇及居民生活的影響。（4）施工中不產(chǎn)生超標準的空氣污染；（5）建筑垃圾及時清理、文明施工；（6）盡量使用低噪聲施工設備，少用或避免使用大噪聲設備。嚴禁噪聲大的工程夜間施工。采取調(diào)整同時作業(yè)的施工機械數(shù)量，防治施工期間噪聲影響。不同施工階段噪聲限值見于下表；（7）推廣使用散裝水泥或商品混凝土。等效聲級LAeqdB(A)施工階段主要噪聲源噪聲限值晝間夜間土石方推土機、挖掘機

34、、裝載機等7555打樁各種打樁機等85禁止施工結(jié)構混凝土攪拌機、振搗棒、電鋸等7055裝修吊車、升降機等6555注：表中所列噪聲值是指與敏感區(qū)域相應的建筑施工場地邊界線處的限值；如有幾個施工階段同時進行，以高噪聲階段的限值為準。2、使用中的環(huán)保（1）衛(wèi)生間采用污、廢水分流系統(tǒng)，排水系統(tǒng)均設置專用通氣立管。污水經(jīng)化糞池處理后與廢水一并排入城市污水管網(wǎng)。（2）室外采用雨、污水分流排水系統(tǒng)，雨水排入城市雨水管。（3）設備專人管理，加強保養(yǎng)與維修，保證其良好運行狀態(tài)和效率。（4）餐廳廚房油煙廢氣采取油煙凈化處理。（5）進出基地的車輛限制行駛路線及速度，禁鳴喇叭。8.2消防一、消火栓給水系統(tǒng)1、室外消防

35、給水系統(tǒng)：室外消防用水量15L/S，延續(xù)時間2小時，室外消防給水網(wǎng)由市政引入兩條DN200給水管，在室外道路上成環(huán)狀布置，可滿足室外消防用水量要求，室外采用低給水制，消防時水壓不低于10M水注。室外設地上式消防栓。2、室內(nèi)消火栓系統(tǒng)： 室內(nèi)消火栓系統(tǒng)用水量；住宅為；20L/S，火災延續(xù)時間2小時，室內(nèi)消火栓給水管網(wǎng)堅向成環(huán)狀布置。住宅部份消防水池設于小區(qū)統(tǒng)一水泵房里，屋頂水箱消防有效容積：住宅部分：12m3。二、自動噴水滅火系統(tǒng)1、本建筑地下車庫按民用建筑危險二級設自動噴水滅火系統(tǒng)；2、自動噴水滅火系統(tǒng)用水量30L/S。3、噴頭布置；一般間距為2米至3米，距離墻邊不大于1.7米。4、每個防火區(qū)

36、設一個水流指示器及檢驗用水泄水閥門。5、室內(nèi)自動噴水滅火系統(tǒng)主干管采用無縫鋼管內(nèi)外熱鍍鋅，分區(qū)采用加厚鍍鋅鋼管，管徑DN100以下用絲扣連接，管徑DN100及以上采用卡箍式連接系統(tǒng)。6、系統(tǒng)的監(jiān)測；系統(tǒng)設有監(jiān)測裝置，以便于消防控制中心能監(jiān)測系統(tǒng)下列工作狀態(tài)：1）、統(tǒng)各配水干管（水流指示器前）閥門的開啟狀態(tài)。2）、消防水泵電源供應和工作情況；3）、消防水池、水箱的水位；4）、報警閥和水流指示器的動作狀況。三、氣體滅火系統(tǒng) 設置在發(fā)電機房、高、低壓配電室。本工程采用七氟丙烷預制滅火系統(tǒng)，發(fā)電機房、高低壓配電室內(nèi)設計濃度為8.3，噴放時間不大于10min。四、建筑滅火器配置 本建筑內(nèi)各層均配置建筑來

37、滅火器，地下室車庫按嚴重危險級B類火災設計，采用5kg手提式磷酸銨鹽干粉滅火器。住宅按輕危險級A類火災設計，采用3kg手提式磷酸銨鹽干粉滅火器。五、消防設計說明1、設計依據(jù)（1）、高層民用建筑設計防火規(guī)范GB50045-95（97修改版）（2）、自動噴水滅火系統(tǒng)規(guī)范GBJ84-85（3）、火災自動報警系統(tǒng)設計規(guī)范GB50116-98（4）、汽車庫、修車庫、停車場設計防火規(guī)范GB50067-97（5）、氣體滅火系統(tǒng)設計規(guī)范GB50140-2005（6）、建筑滅火器配置設計規(guī)范GBJ140-902、設計范圍（1）、室外消火栓系統(tǒng)（2）、室內(nèi)消火栓系統(tǒng)（3）、自動噴水滅火系統(tǒng)（4）、氣體滅火系統(tǒng)（5

38、）、火災報警系統(tǒng)（6）、火災緊急廣播及對講電話（7）、防排煙系統(tǒng)（8）、聯(lián)動控制（9）、其它滅火設施3、消防水量（1）、室外消火栓：15升/秒，火災延續(xù)時間2小時。（2）、室內(nèi)消火栓：20升/秒，火災延續(xù)時間2小時。（3）、自動噴水滅火系統(tǒng)：30升/秒，火災延續(xù)時間2小時。4、消防水源室外消防用水由市政給水管網(wǎng)提供水量水壓。5、消火栓系統(tǒng)（1）、室外設環(huán)狀管網(wǎng)消火栓系。（2）、室內(nèi)均設置消火栓。滿足每層有兩個消火栓水槍的充實水柱同時到達任何部位，消防電梯前室設消火栓。消火栓管網(wǎng)為環(huán)狀。（3）、室內(nèi)消火栓系統(tǒng)分區(qū)。保證消火栓栓口的靜水壓力不大于0.8MPa，栓口出水壓力大于0.5MPa時，均采用

39、減壓穩(wěn)壓型消火栓。6、自動噴水滅火系統(tǒng)在車庫、庫房設噴淋系統(tǒng)。系統(tǒng)最不利點處噴頭工作壓力不小于0.5MPa。7、氣體滅火系統(tǒng) 在備用發(fā)電機房、高低壓配電室設七氟丙烷預制滅火系統(tǒng)。8、火災報警系統(tǒng)（1）、小區(qū)設消防控制室及控制中心報警系統(tǒng)。（2）、下列部位設減煙/減溫探頭及手動報警鈕。、停車庫。、機電設備房。、公共場所、塔樓的門廳、各層走廊。（3）、在消防栓旁邊設擊碎玻璃按鈕用以直接啟動消防水泵。（4）、消防控制室聯(lián)動控制裝置，顯示及控制各種火災報警器、消防泵、自動滅火設備及防排煙設備。（5）、聯(lián)動控制信號傳至一期消防水泵聯(lián)動控制消防水泵。9、火災緊急廣播及對講系統(tǒng)（1）、在公共場所及塔樓各層走

40、廊設火災事故廣播楊聲器，用以指揮人員疏散。（2）、消防控制室設直通消防部門的外線電話。（3）、消防控制室與小區(qū)各修理值班室機電房及自動滅火控制處設固定對講電話。10、聯(lián)動控制 能對各種消防設施實行聯(lián)動控制，可進行自動遙控及手動遙控。11、其它滅火設施 本建筑內(nèi)各層均配置建筑滅火器，地下車庫按嚴重危險級B類火災設計，采用5kg手提式磷酸銨鹽干粉滅火器。住宅按輕危險級A類火災設計，采用3kg手提式磷酸銨鹽干粉滅火器。車庫另設沙桶。8.3節(jié)約能源第九章企業(yè)組織與人力資源配置9.1企業(yè)組織1）由廣西嘉禾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負責本項目開發(fā)。公司設立董事會作為最高權利機構，決定項目開發(fā)一切重大事宜，董事會設

41、董事長一名，總經(jīng)理一名。（2）公司實行董事會領導下的總經(jīng)理負責制。總經(jīng)理由董事會聘任。設總經(jīng)理1名、副總經(jīng)理3名、財務總監(jiān)1名，共同負責公司運作。（3）公司下設經(jīng)營管理機構，包括行政部、工程部、營銷部、財務部等機構，負責公司的日常經(jīng)營管理工作。（4）公司的具體開發(fā)運作事宜，采取聘用專業(yè)顧問公司，運用社會化運作的模式操作。2、人力資源配置（1）人力資源配置的依據(jù)人力資源配置的方法不同行業(yè)、不同單位，配置的方法不同。有按勞動效率計算定員，有按設備計算定員，有按勞動定額計算定員，有按崗位計算定員，有按比率計算定員。根據(jù)市場化運作的需要和建立現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，結(jié)合現(xiàn)有各市場的經(jīng)營經(jīng)驗，又考慮具體實際

42、情況和將來的發(fā)展變化，廣西嘉禾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司人力資源配置按崗位計算定員，以需設崗，以崗定員。（2）人力資源配置的內(nèi)容人力資源配置：以需設崗，以崗定員。組織機構設置：行政部、營銷部、工程部、財務部。董事長工程部營銷部行政部財務部銷售財務策劃計劃總經(jīng)理計劃財務廣西嘉禾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司組織機構圖行政部協(xié)調(diào)各部關系；做好供求客戶、來賓接待工作；負責協(xié)調(diào)、處理日常工作；文秘檔案管理工作；會同有關部門制訂各項規(guī)章、管理制度。營銷部制訂市場經(jīng)營營銷方針，作好產(chǎn)品的營銷策劃。工程部開展項目的質(zhì)量、進度、費用、安全四控二管工作，協(xié)調(diào)各方關系；財務部支付工程款，回籠資金，上繳稅金，做好計劃。6.2勞動定員1

43、、公司勞動定員為39人左右，公司根據(jù)業(yè)務拓展的需要可增加相應數(shù)量的臨時工。人 員 安 排 表部 門崗 位定 員（人）備 注行政部8含領導及后勤人員營銷部策 劃5管理人員銷 售10管理人員工程部10管理人員財務部計 劃2管理人員財 務4管理人員合 計392、項目竣工前，為做好售后服務，將行政部、工程部、財務部一并轉(zhuǎn)為物業(yè)管理公司，對小區(qū)進行物業(yè)管理。3、為保證項目達到預期效益，生產(chǎn)人員和管理人員應進行專業(yè)知識和管理知識培訓。財務人員須有財務上崗證，銷售部人員應進行營銷專業(yè)培訓，專業(yè)技術人員(如：工程師、電工)應持證上崗，培訓合格后方可聘用。第十章 項目實施計劃10.1建設期為了爭取時間，縮短工期

44、，保質(zhì)保量完成工程，本項目決定采取平行施工方式。本項目工程計劃自2011年5月開工，至2013年6月竣工，總工期2年。為了節(jié)約投資，決定分區(qū)分階段開發(fā)。據(jù)市場分析，預計每期推出商品房有50%可采用分期付款的形式預售，按市場吸納能力及公司開發(fā)能力、資金籌措的可能性。10.2項目實施計劃本項目工程開發(fā)建設進度計劃安排，具體實施進度見下表：項目實施進度表時間任 務2011年4月至12月2012年1月至12月2013年1月至6月2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度456789101112123456789101112123456編 寫 項目建議書項 目審 批規(guī) 劃設 計招 投標主 體

45、施 工裝 飾施 工綠 化施 工竣 工驗 收規(guī) 劃驗 收移 交業(yè) 子第十一章 投資估算與資金籌措11.1投資估算11.2總投資11.3資金籌措本項目開發(fā)建設投資資金全部由廣西嘉禾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司各股東按股本項比例共同投入自有資金。根據(jù)項目建設度逐月投入。第十二章 財務評價12.1評價方法與原則12.2基礎數(shù)據(jù)12.3財務評價本房地產(chǎn)投資開發(fā)方案在財務方面是完全可行的。12.4財務評價結(jié)論通過以上分析，該項目總投資XXXX萬元，銷售總收入XXX萬元，利潤總額XXXXX萬元，總投資利稅率為XXXX%，所得稅XXXX萬元，凈利潤XXXX萬元，總投資利潤率為XXXXX%，盈虧平衡點為XXXX%，財務內(nèi)

46、部收益率XXXX%Ic=15%，財務凈現(xiàn)值為XXXX萬元0（Ic=15%時），投資回收期XXX年，貸款償還期為2年，平均償債備付率為XXX。表明該項目財務上是可行。第十三章 社會評價13.1社會評價一、社會評價的原則和要求1、開展社會評價要認真貫徹國家有關建設發(fā)展的方針、政策、遵循有關法律及規(guī)章，以近期目標為重點，兼顧遠期各項社會發(fā)展目標，并考慮項目與當?shù)厣鐣h(huán)境的關系，力求分析評價能全面反映項目投資引發(fā)的各項社會效益與影響，以及當?shù)厣鐓^(qū)及人民對項目的不同反應，促進項目與當?shù)厣鐓^(qū)、人民相互適應，共同發(fā)展。2、依據(jù)客觀規(guī)律，從實際出發(fā)、實事求是、采用科學、適用的評價方法。3、遵循可比的原則，按目標的重要程度進行排序的原則，以人為本的原則，“有無”對比的原則，力求使分析評價反映客觀實際。二、社會評價的主要內(nèi)容本項目作為房地產(chǎn)開發(fā)有著正反兩方面的社會效應。積極方面主要有：一是完善了欽州城區(qū)房地產(chǎn)建設，改善城區(qū)的商住條件；二是通過引進外資開發(fā)房地產(chǎn)項目全面提高了房地產(chǎn)開發(fā)水平；三是通過項目建設聚集人氣，促進欽州市商貿(mào)發(fā)展。消極方面主要