2014年房地產金融發(fā)展展望-房地產創(chuàng)新報告-綠維創(chuàng)景

1、2014年房地產金融發(fā)展展望 旅游與城市規(guī)劃設計專家 旅游地產開發(fā)運營顧問 北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設計院New Dimension Planning & Design Institute Ltd. 官方網站：旅游運營網 版權聲明：該報告知識產權歸北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設計院所有，未經允許，不得擅自篡改、挪用、從事盈利性宣傳活動，違者將追究法律責任。2014年房地產金融發(fā)展展望北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設計院本文內容摘自由全國房地產經理人聯合會發(fā)布、北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設計院執(zhí)筆的2013中國房地產創(chuàng)新發(fā)展報告。內容由全經聯金融投資委員會協(xié)助提供。資金是地產發(fā)展前提及關鍵，沒有金融就沒

2、有地產。過去房地產發(fā)展的資金單一地靠間接融資，更多的是通過銀行貸款來支持，這一模式是不可持續(xù)的，一定會走上多元化。其次，政府每次調控房價都會運用金融手段，如果單靠銀行貸款，影響將會很大。另外，整個房地產行業(yè)，特別是住宅業(yè)的利潤呈下滑趨勢，在這種情形下，尋找低成本融資對降低房企的成本來說最為關鍵。于是，近幾年房地產企業(yè)正在逐漸擺脫對銀行的依賴，走上一條多元化的直接融資之路。從利用銀行理財產品成立房地產基金到供應鏈融資、預售款融資到私募基金、房地產投資信托基金、資產證券化到海外上市融資、入股銀行及保險等，房地產融資的渠道越來越多，在銀行信貸緊張的2013年，多元化的金融創(chuàng)新模式極大地緩解了房地產公

3、司的融資壓力。1、大資管時代到來，資金將更大規(guī)模流向金融業(yè)務經過長期的高速發(fā)展，一些龍頭房地產企業(yè)的規(guī)模已經很大，要想持續(xù)發(fā)展，單靠房地產市場顯然不可持續(xù)，“跨界”成為了擺在企業(yè)面前的難題。房地產具有投資性，屬于資金密集型行業(yè)，出于尋求企業(yè)內部資金平衡的考慮，房地產企業(yè)向金融行業(yè)滲透是相對安全并合理的做法。另外，一系列金融政策的出臺，打破了證券、保險、基金、信托、銀行之間的壁壘，標志著資產管理進入全面競爭時代，為房地產企業(yè)拓寬融資渠道、創(chuàng)新融資方式創(chuàng)造了條件。隨著金融市場化的進一步推進，2014年地產與金融結合的將更加緊密。2、創(chuàng)新型地產金融產品不斷出現，直接融資比例進一步提高從未來的發(fā)展趨勢

4、看，房地產企業(yè)將致力于發(fā)展更加多元化的地產金融產品，繼續(xù)擺脫銀行的限制。可以預見，2014年，直接融資的比例將會進一步擴大。在大資管時代，基金和銀行的聯合、銀行和信托的聯合、信托與證券的聯合將衍生出更多的新型金融產品；房地產涉銀將更加普遍化，并逐漸走向成熟；房地產企業(yè)并購、引入戰(zhàn)略投資人將更加普遍；境外直接融資成為房地產企業(yè)與國際資本對接的重要平臺。3、房地產基金發(fā)展三趨勢目前來看，房地產基金發(fā)展有三個趨勢：第一，并購基金將會在未來時間中大行其道，起到主角的作用。據悉，一些資產管理公司和大的房地產企業(yè)已經成立了并購基金。如果宏觀調控常態(tài)化，有許多中小企業(yè)會退出房地產領域，到這些并購基金就面臨接

5、盤的機會了。第二，股權化的房地產基金將慢慢取代債權化的房地產基金。對大的房地產企業(yè)來說，一方面由于形勢良好，現金流回流比較快；另一方面由于良好的信用，銀行還主動放款給他們。和這種大企業(yè)合作，一是道德風險比較小，二是市場風險也比較小，所以房地產股權類基金會慢慢從純債權再加股走向純股權。第三，經營性的股權基金會越來越多，比如商業(yè)地產、旅游地產、養(yǎng)老地產、寫字樓，不可能一下子售罄，但也不能出售，否則就沒辦法經營、管理。比較好的辦法是自己持有，長期經營，在經營當中有一部分獲利，在整個市場升值當中有更多的獲利。這樣的基金可能會越來越多浮上水面。4、房地產信托仍占主要地位房地產信托仍將是房地產企業(yè)融資渠道

6、的主體，尤其是對中小型房企來說。同時，房地產信托仍將占據整個信托業(yè)資金的半壁江山重要投向。據相關統(tǒng)計數據顯示，2013年1-7月房地產信托占32.27%的資金投向比例，位列集合信托資金投向的第一位。房地產長效機制的建立，有利于房地產信托的風險控制，因此，2014年，房地產信托仍將是房地產企業(yè)重要的資金來源之一。5、中小房企面臨“大資管”時代的挑戰(zhàn)需創(chuàng)新思路大資管時代下，對于中小企業(yè)來說機遇與挑戰(zhàn)并存，應善于創(chuàng)新、抓住機遇，實現融資：第一，債權融資創(chuàng)新。一般情況下，債權融資需要項目產權清晰、法律文件齊全，抵押物價值充裕，償付保障可靠，“四證齊全”為基本條件。但是，在特定情況下，在開發(fā)項目證照不全

7、，但權屬清晰，抵押物充裕，償付保障可靠的條件下，也可以實現債權融資。第二，股權融資創(chuàng)新：一般情況下，股權融資需要項目投資已經形成，收益前景可以預期，操作團隊經驗豐富，融資企業(yè)信用可靠，通過增資擴股或購買股權進行融資。但在特定的情況下，可以在項目開始投資之前，把股權融資提前到合作投資、共同拿地，擴大融資企業(yè)的投資規(guī)模，提高融資企業(yè)自有啟動資金的內部收益率，搶占更大的市場份額。第三，股權加債權融資創(chuàng)新。這是前兩種融資模式創(chuàng)新的綜合使用，股權部分同股同權，債權部分按照約定付息。這種融資模式，對于合作雙方都有降低融資成本、分散市場風險的作用，是比較經常使用的模式，它又可以發(fā)展為固定收益加激勵分紅的模式。第四，經營權收益權融資創(chuàng)新。長期持有、經營獲利的項目，最大難處在于自有資金不足；而把寫字樓、商鋪、酒店賣散了，既不利于整體經營，也不利于收獲物業(yè)增值。根據我們的測算，以寫字樓為例，開發(fā)商自持能夠免交交易稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅，并且以成本價自持，在一線城市的核心地段，寫字樓的租金內部收益率可以達到10-12%。應嘗試與開發(fā)商合作，募集追求低風險、長期持續(xù)回報的資金組成寫字樓基金，并且尋求通過