龍湖佳苑整合營(yíng)銷(xiāo)方案(初步方案)

1、龍湖佳苑整和營(yíng)銷(xiāo)方案（初步方案）前言很榮幸能夠接受貴司邀請(qǐng)參與龍湖佳苑的營(yíng)銷(xiāo)策劃，在收到貴司營(yíng)銷(xiāo)策劃標(biāo)書(shū)后，我方立即組織人員，由公司副總經(jīng)理和營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)親自帶隊(duì)前往，通過(guò)與貴司某市項(xiàng)目部人員的接觸交流，以及我方對(duì)市場(chǎng)的調(diào)研分析，收集了第一手市場(chǎng)資料，并立即返回召開(kāi)了龍湖佳苑整和營(yíng)銷(xiāo)策劃會(huì)議，最終形成以下初步方案，提交貴司以供參考。一、 宏觀經(jīng)濟(jì)概況1.1某市概況某市地處天山北北麓北坡經(jīng)濟(jì)帶中段，準(zhǔn)噶爾盆地西南緣，某省第二大城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展群和全疆第二座貫通南北疆交通大動(dòng)脈的樞紐中心金山角。全區(qū)總面積448平方公里，其中城市建成區(qū)面積16.79平方公里。人口63950人（含流動(dòng)人口14689人），共有

2、漢、維、哈、回等31民族，其中少數(shù)民族12800人，占總?cè)丝诘?0%，城區(qū)人口密度3809人/平方公里。全區(qū)下轄金山路、西寧路2個(gè)街道辦事處和駐外新北區(qū)辦事處以及13個(gè)居民委員會(huì)區(qū)內(nèi)占主體的是國(guó)家大型石化企業(yè)中國(guó)石油某市石化分公司和某市石化總廠兩家正廳級(jí)單位，及其所屬的煉油廠、乙烯廠、熱電廠、研究院、設(shè)計(jì)院、動(dòng)力公司煉建公司、天利實(shí)業(yè)總公司、眾鑫房產(chǎn)公司、盛通熱力公司、物業(yè)公司、職工醫(yī)院、報(bào)社、電視臺(tái)等43家單位，另有中石油化工銷(xiāo)售公司、某省某市天利高新技術(shù)股份有限公司和中石油某省某市銷(xiāo)售分公司等一批中型企業(yè)，以及其他上百家小型企業(yè)。區(qū)內(nèi)有一所高等院?？死斠缆殬I(yè)技術(shù)學(xué)校。有共商銀行、建設(shè)銀行

3、、中國(guó)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、城市信用社等金融機(jī)構(gòu)；有中保財(cái)險(xiǎn)、太平洋財(cái)險(xiǎn)、中華財(cái)險(xiǎn)、中保壽險(xiǎn)、太平洋壽險(xiǎn)、新華壽險(xiǎn)六家保險(xiǎn)公司；有新華書(shū)店、電信局、郵政局、移動(dòng)公司、聯(lián)通公司、養(yǎng)路費(fèi)征稽站、運(yùn)管站、高速公路管理所等單位和部門(mén)。兵團(tuán)駐區(qū)單位有農(nóng)七師九建一工區(qū)、奎建、一二五團(tuán)獨(dú)工區(qū)、水工團(tuán)獨(dú)工區(qū)、兵團(tuán)運(yùn)輸站等；駐軍有69231部隊(duì)、解放軍總后勤部駐獨(dú)石化軍代室、武警消防大隊(duì)、武警中隊(duì)。在中國(guó)歷史發(fā)展中，某市聲名顯赫?，F(xiàn)今，某市已經(jīng)發(fā)展成為年煉油一次性加工能力600萬(wàn)噸，年乙烯生產(chǎn)能力22萬(wàn)噸，并集煉油化工、供熱發(fā)電、設(shè)備安裝、機(jī)械制造、建筑工程、科研設(shè)計(jì)等為一體的國(guó)家大型石化基地，年創(chuàng)產(chǎn)值97.21億元

4、，固定資產(chǎn)達(dá)140億元。所生產(chǎn)的各種燃料、潤(rùn)滑油、聚乙烯、聚丙烯、順丁橡膠、管材、地膜、無(wú)紡布等四百余種石油石化產(chǎn)品暢銷(xiāo)國(guó)內(nèi)外，企業(yè)在原基礎(chǔ)上已重組發(fā)展成為中國(guó)石油某市石化分公司和某市石化總廠兩大企業(yè)集團(tuán)，并以雄厚的基礎(chǔ)實(shí)力，迎接1000萬(wàn)噸煉油和120萬(wàn)噸乙烯技術(shù)改造工程，利用這次大機(jī)遇，企業(yè)將進(jìn)入跨越式發(fā)展的新階段。1.2城市經(jīng)濟(jì)概況某市是一座因油而生、因油而興的石油化工工業(yè)城市，石化工業(yè)是某市城市經(jīng)濟(jì)的命脈和產(chǎn)業(yè)支柱，決定著這座城市的興旺和發(fā)展。如今，某市已經(jīng)成為我國(guó)西部重要的石油化工基地。某市石化公司煉油廠是某省原油年加工能力最大的煉油廠，具備年600萬(wàn)噸的原油一次性加工能力，600萬(wàn)

5、噸的配套能力。某市石化公司乙烯廠是迄今為止我國(guó)西部最大的乙烯化工產(chǎn)品生產(chǎn)廠，年生產(chǎn)乙烯各類產(chǎn)品24萬(wàn)噸。此外，區(qū)內(nèi)為石化主業(yè)服務(wù)的配套產(chǎn)業(yè)還有電力生產(chǎn)供應(yīng)、石化工程建設(shè)、設(shè)備安裝維修、工藝設(shè)計(jì)、機(jī)械制造、民用建筑、生產(chǎn)生活供水及交通運(yùn)輸、房地產(chǎn)、印刷、衛(wèi)生保健、金融保險(xiǎn)、公共服務(wù)等行業(yè)。2003年，某市全區(qū)實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值106.56億元，其中石化工業(yè)總產(chǎn)值97.21億元，占全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值的91.2%。全區(qū)完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值24.01億元，其中第一產(chǎn)業(yè)增加值600萬(wàn)元，占2003年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的0.25%；第二產(chǎn)值2003年增加值21.84億元，占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的90.96；第三產(chǎn)業(yè)完成增加值2.1

6、1億元，占2003年全區(qū)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的8.79%。第一、二、三產(chǎn)業(yè)占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值比重2003年，全區(qū)人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值突破4萬(wàn)元，完成社會(huì)固定資產(chǎn)投資5.39億元，完成社會(huì)消費(fèi)品零售總額2.63億元，實(shí)現(xiàn)地方財(cái)政收入1.42億元。2003年某市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目單位數(shù)值國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值億元24.01第一產(chǎn)業(yè)萬(wàn)元600第二產(chǎn)業(yè)億元21.84第三產(chǎn)業(yè)億元2.11工業(yè)總產(chǎn)值億元106.56石化工業(yè)總產(chǎn)值億元97.21總?cè)丝谌?3950 戶籍人口人49261流動(dòng)人口人14689人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值萬(wàn)元4社會(huì)消費(fèi)品零售總額億元2.63 存款余額億元26.79 地方財(cái)政收入億元1.421.3城市經(jīng)濟(jì)特征某市城市經(jīng)濟(jì)是

7、典型的一元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，以石化工業(yè)為主導(dǎo)的城市經(jīng)濟(jì)，形成了獨(dú)特的石化工業(yè)城市的全部經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和特征。在這里，城市經(jīng)濟(jì)基本是石化產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)，城市居民基本由石化企業(yè)和附屬企業(yè)的職工家屬構(gòu)成，企業(yè)實(shí)際上就是某市一個(gè)完整的社會(huì)一座企業(yè)化的城市。雖然改革開(kāi)放和經(jīng)濟(jì)發(fā)展推動(dòng)了城市第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，但在某市這座石化城市，石化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在任何時(shí)候都占據(jù)著第一的位置，其他任何產(chǎn)業(yè)都處于從屬地位。圍繞石化產(chǎn)業(yè)服務(wù)和自身有限度的發(fā)展，都使第三產(chǎn)業(yè)很難獲得象其他綜合型城市一樣的發(fā)展。同時(shí)，石化工業(yè)本身屬于高風(fēng)險(xiǎn)、高技術(shù)、高投入、高產(chǎn)出行業(yè)，一直納入國(guó)家戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)。而這種戰(zhàn)略性地位受?chē)?guó)際局勢(shì)動(dòng)蕩和油價(jià)居高不下的影響，石化工業(yè)

8、更被國(guó)家列為緊迫的能源安全戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)。即將投建的某市大煉油、大乙烯項(xiàng)目，將更進(jìn)一步提高某市石油石化產(chǎn)業(yè)的規(guī)模和質(zhì)量，呈現(xiàn)成倍快速擴(kuò)張的勢(shì)頭。這種擴(kuò)張必然帶來(lái)人口增加、經(jīng)濟(jì)規(guī)模擴(kuò)張、城市規(guī)模和建設(shè)的進(jìn)一步發(fā)展，并進(jìn)一步帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。其次，某市城市經(jīng)濟(jì)隨著改革開(kāi)放的深化和石化企業(yè)資產(chǎn)重組和結(jié)構(gòu)調(diào)整，開(kāi)始打破過(guò)去高度集中單一的全民所有制體系，逐步呈現(xiàn)全民、集體、股份、個(gè)體等多元經(jīng)濟(jì)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行也將產(chǎn)生前所未有的活力。1.4城市經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)構(gòu)成據(jù)統(tǒng)計(jì)，某市城市經(jīng)濟(jì)板塊由以下主要產(chǎn)業(yè)構(gòu)成。1、石化下游產(chǎn)業(yè)，16家，從業(yè)員工3100人，擁有固定資產(chǎn)15億元，年創(chuàng)產(chǎn)值13億元，創(chuàng)造利潤(rùn)7000多萬(wàn)元

9、；2、機(jī)械制造及修配企業(yè)21家，從業(yè)人員927人，擁有固定資產(chǎn)4900多萬(wàn)元，年創(chuàng)產(chǎn)值7232萬(wàn)元，創(chuàng)造利潤(rùn)1029萬(wàn)元；3、建筑安裝企業(yè)18家，從業(yè)人員2770人，擁有固定資產(chǎn)8900多萬(wàn)元，年創(chuàng)產(chǎn)值2.32億元，創(chuàng)造利潤(rùn)1660萬(wàn)元；4、建材生產(chǎn)加工企業(yè)18家，從業(yè)人員510人，擁有固定資產(chǎn)2309萬(wàn)元，年創(chuàng)產(chǎn)值1838萬(wàn)元，創(chuàng)造利潤(rùn)98萬(wàn)元；5、服裝加工企業(yè)2家，從業(yè)人員78人，擁有固定資產(chǎn)100多萬(wàn)元，年創(chuàng)產(chǎn)值280萬(wàn)元，創(chuàng)造利潤(rùn)21萬(wàn)元；6、印刷企業(yè)5家，從業(yè)人員78人，擁有固定資產(chǎn)547萬(wàn)元，年創(chuàng)產(chǎn)值540萬(wàn)元，創(chuàng)造利潤(rùn)85萬(wàn)元；7、交通運(yùn)輸企業(yè)18家，從業(yè)人員900人，運(yùn)營(yíng)客貨車(chē)

10、輛1583輛，年客運(yùn)周轉(zhuǎn)量4333萬(wàn)人公里，貨運(yùn)周轉(zhuǎn)量8314萬(wàn)噸公里；8、商貿(mào)餐飲業(yè)108家。其中工業(yè)品和商貿(mào)批發(fā)零售80家、食品加工和餐飲經(jīng)營(yíng)28家，從業(yè)人員2000多人。9、糧油加工銷(xiāo)售企業(yè)5家（13個(gè)國(guó)有糧店），從業(yè)人員116人。10、旅游和賓館住宿業(yè)14家，從業(yè)人員188人。11、房地產(chǎn)業(yè)注冊(cè)9家，目前開(kāi)展經(jīng)營(yíng)的3家。截止2003年已開(kāi)發(fā)住宅和商業(yè)用房1100多套，累計(jì)14.26萬(wàn)平米，年創(chuàng)產(chǎn)值7252.5萬(wàn)元。12、其它公共服務(wù)業(yè)17家。1.5城市布局和功能特征某市是典型的石化工業(yè)城市，城市功能布局也呈現(xiàn)企業(yè)型城市獨(dú)有的特征，雖然隨著這幾年的發(fā)展和新的規(guī)劃，對(duì)城市功能有了更完善、系

11、統(tǒng)和人性化的布局，但總體仍呈以下特征：城市中心區(qū)是傳統(tǒng)的生活區(qū)，主要包括第一至第五生活區(qū)，并形成以大慶路為中心的城市東西主干線和商業(yè)集中區(qū)；城市西區(qū)是煉油廠，受污染影響，西區(qū)不在規(guī)劃與市民相關(guān)的居住、商業(yè)、服務(wù)等功能，同時(shí)工業(yè)生產(chǎn)加工也將進(jìn)一步向西北轉(zhuǎn)移；北區(qū)是某市乙烯廠，也是未來(lái)1000噸煉油、120萬(wàn)噸乙烯工程擴(kuò)建的廠區(qū)，該區(qū)域作為某市未來(lái)的工業(yè)用地，并進(jìn)一步規(guī)劃至312國(guó)道旁；東區(qū)是未來(lái)某市主要的生活區(qū)，隨著該區(qū)域大量居住社區(qū)落成并投入使用，該片區(qū)生活環(huán)境和配套設(shè)施也在進(jìn)一步改善，以東區(qū)南京路為核心的商業(yè)、公共服務(wù)業(yè)等生活配套產(chǎn)業(yè)也迅速發(fā)展起來(lái)，該區(qū)域已經(jīng)成為某市未來(lái)城市發(fā)展新的中心和重

12、心；二、 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2.1房地產(chǎn)發(fā)展背景分析某市作為真正意義上的城市建設(shè)，起步于上世紀(jì)九十年代初，隨著乙烯工程上馬投產(chǎn)，石化和政府機(jī)關(guān)重心東移。大慶路、準(zhǔn)南路跨過(guò)國(guó)防公路向東大幅度延伸，沿街商業(yè)設(shè)施和公共服務(wù)機(jī)構(gòu)先后建立，并逐步形成集聚效應(yīng)，同時(shí)新的成規(guī)模小區(qū)10、11、12三個(gè)小區(qū)陸續(xù)建成并投入使用。這一切都標(biāo)志著某市告別礦區(qū)進(jìn)入城市發(fā)展的新階段。如今，某市已經(jīng)成為一座配套設(shè)施齊全、交通便利、經(jīng)濟(jì)繁榮、美麗如畫(huà)的石油新城，20022003年先后被授予“中國(guó)人居環(huán)境范例獎(jiǎng)”、“國(guó)家級(jí)衛(wèi)生城區(qū)”、“全國(guó)雙擁模范城市”、“全國(guó)文化城市建設(shè)先進(jìn)縣（區(qū)）”、“全國(guó)文明建設(shè)先進(jìn)城區(qū)”、“自治區(qū)園林城

13、市”、“全國(guó)綠化建設(shè)先進(jìn)單位”等多項(xiàng)榮譽(yù)，這標(biāo)志這某市在城市環(huán)境和文明建設(shè)方面已經(jīng)走在時(shí)代前列。1、目前，全區(qū)總?cè)丝?3950人，其中城市戶籍人口45851人，占總?cè)丝诘?1.7%，另有寄住人口3410人，流動(dòng)人口14689人。全區(qū)土地面積448平方公里，城市建成區(qū)面積16.79平方公里。其中，居住用地2.81平方公里，公共設(shè)施用地1.93平方公里，工業(yè)用地6.26平方公里，倉(cāng)儲(chǔ)用地0.71平方公里，對(duì)外交通用地0.2平方公里，道路、廣場(chǎng)用地1.23平方公里，市政公共設(shè)施用地0.67平方公里，綠地1.68平方公里。2、全區(qū)實(shí)有住宅建筑面積119萬(wàn)平米，人均住房面積25.32平米。3、城市供水生

14、產(chǎn)能力31.42立方米/天，年供水總量2846萬(wàn)立方米，其中生產(chǎn)用水2292立方米、公共服務(wù)用水325萬(wàn)立方米、居民用水164萬(wàn)立方米，用水戶數(shù)17832戶，人均日用水量277.95升，城市供水普及率100%。4、城市燃?xì)馄占奥?00%，供氣總量2582萬(wàn)立方米.噸/年，其中家庭用氣戶數(shù)16951戶、用氣人口4.585萬(wàn)人、用氣總量970萬(wàn)立方米.噸/年。5、城市供熱能力，蒸汽1485噸/小時(shí)、熱水148兆瓦；供熱總量54萬(wàn)吉焦、熱水115完吉焦，集中供熱面積168.7萬(wàn)平米，其中住宅供熱面積111.12平米。6、城市市政設(shè)施有：道路46條、總長(zhǎng)度94.76公里，路網(wǎng)密度0.21公里/平方公里

15、，道路總面積142.54萬(wàn)平米，人均道路面積29.57平米，人行道面積20.18萬(wàn)平米，橋梁5座，路燈5057盞。排水管道151公里，污水年排放能力968萬(wàn)立方米，污水處理廠3座、污水處理能力5.02萬(wàn)立方米/日，污水處理率86.96%，污水再生利用率58.21%。7、城市園林綠化，綠化覆蓋面積618.7公頃，其中建成區(qū)綠化覆蓋面積618.7公頃；園林綠化面積577公頃。公共綠化面積49.6公頃，公園兩座，面積35.79公頃。城區(qū)綠化覆蓋率36.85%。8、城市環(huán)保，全年1、2級(jí)天數(shù)達(dá)到90%以上，轄區(qū)地表水質(zhì)量達(dá)到國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，全區(qū)基本實(shí)現(xiàn)集中供熱。2.2房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概況 1、城市化帶動(dòng)房地產(chǎn)

16、業(yè)快速發(fā)展，城市東移雛形出現(xiàn)從上世紀(jì)九十年代開(kāi)始，某市邁入真正意義上的城市建設(shè)。在城市規(guī)劃中明確了城區(qū)向東、向北發(fā)展的方向，并分步實(shí)施城市重心東移，逐步拉開(kāi)了生活區(qū)和生產(chǎn)區(qū)的距離，扭轉(zhuǎn)了幾十年來(lái)家門(mén)挨著廠門(mén)的礦區(qū)模式。一個(gè)城市房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，總是伴隨著城市規(guī)劃和發(fā)展而進(jìn)行，某市也不例外。尤其是這幾年，城市東移戰(zhàn)略的實(shí)施和住房商品化，某市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)獲得迅猛發(fā)展，住房消費(fèi)的激情也瞬間點(diǎn)燃，形成一派供不應(yīng)求的熱銷(xiāo)場(chǎng)面。以十、十一、十二區(qū)為代表的新區(qū)，已經(jīng)成為最近幾幾年某市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主戰(zhàn)場(chǎng)，大量的住宅項(xiàng)目和商業(yè)項(xiàng)目均在該區(qū)域開(kāi)發(fā)，且銷(xiāo)售勢(shì)頭看好，消費(fèi)者消費(fèi)信心十足。隨著該區(qū)域開(kāi)發(fā)規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)大，

17、城市東區(qū)已經(jīng)形成商業(yè)、公共服務(wù)、市政配套齊全的新區(qū)，城市東移和東部中心的雛形已經(jīng)形成。2、供不應(yīng)求導(dǎo)致市場(chǎng)火爆，火爆背后存在隱憂根據(jù)市場(chǎng)估算，2003至2004年，某市每年供應(yīng)市場(chǎng)的樓盤(pán)在15萬(wàn)平米左右（1500套左右），供應(yīng)量的增加從一定程度上滿足了當(dāng)?shù)鼐用褓?gòu)房的需求，但受搶購(gòu)風(fēng)影響，市民購(gòu)房的積極性仍然十分高漲，購(gòu)買(mǎi)能力并未完全釋放，一些樓盤(pán)只在圖紙階段便被認(rèn)購(gòu)一空。當(dāng)然，這種激情的背后也潛伏著大量的隱憂，受激情消費(fèi)的影響，消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)時(shí)缺乏應(yīng)有的理性。而開(kāi)發(fā)商也利用壟斷優(yōu)勢(shì)和市場(chǎng)的狂熱，在獲取利潤(rùn)的同時(shí)卻忽略了產(chǎn)品質(zhì)量、戶型設(shè)計(jì)、小區(qū)規(guī)劃和物業(yè)服務(wù)等與消費(fèi)息息相關(guān)的問(wèn)題。導(dǎo)致房屋交付后出

18、現(xiàn)裂縫、戶型設(shè)計(jì)不合理、小區(qū)規(guī)劃缺乏人性化和私密性，物業(yè)服務(wù)落后等諸多問(wèn)題，從而使消費(fèi)者信心受挫。這種現(xiàn)象的存在，是封閉市場(chǎng)的必然產(chǎn)物，但隨著消費(fèi)理念和意識(shí)的提升、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，只有真正從消費(fèi)者角度出發(fā)，解決好上述問(wèn)題的開(kāi)發(fā)商，才能在未來(lái)獲得市場(chǎng)的認(rèn)可。3、開(kāi)發(fā)規(guī)模有限，無(wú)法滿足高峰期間的消費(fèi)需求某市恩格爾系數(shù)為27.86%，人均可支配收入12000元，從以上數(shù)據(jù)可以看出，某市居民的消費(fèi)從經(jīng)濟(jì)能力上而言，已經(jīng)進(jìn)入房產(chǎn)、汽車(chē)等耐用消費(fèi)品的消費(fèi)階段，因此新增購(gòu)房戶占總戶數(shù)的比例將會(huì)高于全疆其它城市，按某市63950人，平均2.5人/戶計(jì)算，某市家庭的數(shù)量在25000戶左右，在消費(fèi)高峰期按每年81

19、0%的新增購(gòu)房戶計(jì)算（一般城市為56%），某市每年需要消費(fèi)20002500套住宅，最低也要消費(fèi)750900套住宅（按一般城市為56%計(jì)算）。從以上消費(fèi)套數(shù)可以核算出，某市每年的住宅消費(fèi)量應(yīng)在2025萬(wàn)平米（100平米/套計(jì)算），而這兩年某市每年的住宅供應(yīng)量不足15萬(wàn)平米，顯然無(wú)法滿足市場(chǎng)需求。但隨著消費(fèi)高峰過(guò)去，預(yù)計(jì)某市每年的住宅消費(fèi)量應(yīng)穩(wěn)定在1315萬(wàn)平米。2.3房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)1、 住宅消費(fèi)繼續(xù)保持一定規(guī)模的增長(zhǎng)根據(jù)某市現(xiàn)有家庭數(shù)量2.5萬(wàn)戶計(jì)算，預(yù)計(jì)在未來(lái)5年內(nèi)將有50%左右的家庭購(gòu)買(mǎi)新房，如果再加上1000噸煉油、120噸乙烯投產(chǎn)后增加8000左右的家庭（23萬(wàn)新增人口），那么在未來(lái)

20、5年，某市將住宅的需求量在1.55萬(wàn)套（平均80平米/套）約124萬(wàn)平米住宅。如果按年份計(jì)算：2005年的預(yù)計(jì)需求量在1720萬(wàn)平米。計(jì)算方法一，2.5萬(wàn)家庭中8%購(gòu)買(mǎi)新房，需要住宅2000套約1820萬(wàn)平米；計(jì)算方法二，在住房消費(fèi)的快速增長(zhǎng)期，每年的住宅消費(fèi)增長(zhǎng)率在1015%以上，按2004年消費(fèi)15萬(wàn)平米計(jì)算，2005年住宅消費(fèi)量在16.517.25萬(wàn)平米。2006年的預(yù)計(jì)需求量在2025萬(wàn)平米。計(jì)算方法一，2.5萬(wàn)家庭中8%購(gòu)買(mǎi)新房，需要住宅2000套約1820萬(wàn)平米，伴隨煉油和乙烯擴(kuò)建工程可增加5萬(wàn)平米左右的消費(fèi)量；計(jì)算方法二，在住房消費(fèi)的快速增長(zhǎng)期，每年的住宅消費(fèi)增長(zhǎng)率在1015%以

21、上，按2005年消費(fèi)18萬(wàn)平米計(jì)算，2006年住宅消費(fèi)量在19.820.7萬(wàn)平米。20072009年的預(yù)計(jì)需求量在2530萬(wàn)平米。2.5萬(wàn)家庭中8%購(gòu)買(mǎi)新房，需要住宅2000套約1820萬(wàn)平米，預(yù)計(jì)20072008年煉油和乙烯擴(kuò)建工程投入使用，由此帶動(dòng)的住宅消費(fèi)預(yù)計(jì)每年可增加10萬(wàn)平米左右； 從上述預(yù)測(cè)可以看出，在未來(lái)幾年，某市住宅的消費(fèi)量會(huì)保持15%到20%的增長(zhǎng)，住宅的消費(fèi)量將在25萬(wàn)平米左右/年。2、 住宅開(kāi)發(fā)出現(xiàn)過(guò)剩，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力增大眾鑫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、美林房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、某市市政工程公司、克拉瑪依友邦房產(chǎn)公司2005年的開(kāi)發(fā)總量預(yù)計(jì)在45萬(wàn)平米左右， 受住宅過(guò)度開(kāi)發(fā)影響，預(yù)計(jì)2005

22、年某市將出現(xiàn)住宅開(kāi)發(fā)過(guò)剩的現(xiàn)象，這種現(xiàn)象在下半年將會(huì)顯現(xiàn)，必將影響某市未來(lái)住宅和開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售。如果45萬(wàn)平米的住宅實(shí)現(xiàn)全部開(kāi)發(fā)，預(yù)計(jì)的剩余量將在20萬(wàn)平米左右，市場(chǎng)過(guò)剩必將導(dǎo)致市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，大量空置的存在可能極大的影響某市居民的購(gòu)房信心，并對(duì)2006年的住宅開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。3、 商業(yè)需求趨于飽和，市場(chǎng)過(guò)剩已成必然某市最近兩年商業(yè)的銷(xiāo)售面積在1.21.5萬(wàn)平米/年。隨著商業(yè)開(kāi)發(fā)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，商業(yè)在銷(xiāo)售價(jià)格上漲的同時(shí)銷(xiāo)售的難度進(jìn)一步加大。按某市7萬(wàn)人口計(jì)算，繁華和相對(duì)繁華區(qū)域可容納的商業(yè)面積在7萬(wàn)平米左右（按1平米/人的最大保有量計(jì)算），而某市現(xiàn)有的商業(yè)規(guī)模已經(jīng)接近這個(gè)數(shù)值，因此商業(yè)消費(fèi)

23、趨于飽和，市場(chǎng)可挖掘的潛力十分有限。按某市每年2.6億的社會(huì)消費(fèi)品零售總額計(jì)算，按400元/平米/月的商鋪?zhàn)畹蜖I(yíng)業(yè)額（低于該營(yíng)業(yè)額，商戶經(jīng)營(yíng)趨于微利，商戶將不在經(jīng)營(yíng)或維持經(jīng)營(yíng)，商鋪?zhàn)饨鸫蟾被芈?，出現(xiàn)空置現(xiàn)象）計(jì)算，某市商業(yè)繁華和相對(duì)繁華的區(qū)域可容納54167平米的商鋪（不含一般區(qū)域的商鋪），從這個(gè)數(shù)值而言，某市商業(yè)供應(yīng)已經(jīng)達(dá)到供需平衡，新的供應(yīng)將導(dǎo)致市場(chǎng)過(guò)剩。某市商業(yè)過(guò)剩的前兆已經(jīng)顯現(xiàn)，受投資滯后于經(jīng)營(yíng)影響，雖然購(gòu)買(mǎi)商鋪的投資戶依然信心十足，商鋪的售價(jià)也繼續(xù)上揚(yáng)，但商業(yè)經(jīng)營(yíng)戶營(yíng)業(yè)額和利潤(rùn)下降卻也成為不爭(zhēng)的事實(shí)，部分商戶開(kāi)始轉(zhuǎn)租商鋪，商鋪開(kāi)始出現(xiàn)空置現(xiàn)象，一旦部分新開(kāi)發(fā)商鋪今年交付使用后，出現(xiàn)租

24、賃困難，隨之而來(lái)的投資信心動(dòng)搖將再所難免，而商鋪投資消費(fèi)屬于信心消費(fèi)，一旦投資信心喪失，未來(lái)的銷(xiāo)售量將大副收縮，等待市場(chǎng)的回暖將是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程。2.4競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手概況1、 眾鑫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司某市最大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，在某市房地產(chǎn)市場(chǎng)占有絕對(duì)壟斷地位。該公司2005年開(kāi)發(fā)量預(yù)計(jì)在15萬(wàn)平米（1158套），該項(xiàng)目位于青島路東側(cè)與大慶東路交會(huì)處，屬于城市規(guī)劃新區(qū)，具有良好的發(fā)展前景。項(xiàng)目市政配套比較完善，但購(gòu)物、休閑、教育等配套相對(duì)缺乏。2、 美林房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司克拉瑪依注冊(cè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，在某市開(kāi)發(fā)的第一個(gè)項(xiàng)目。該公司2005年開(kāi)發(fā)量預(yù)計(jì)在12萬(wàn)平米，該項(xiàng)目位于青島路東側(cè)與韶山路交會(huì)處，南與眾鑫房產(chǎn)

25、開(kāi)發(fā)地塊相連。3、 某市市政工程公司 某市市政工程公司，該公司2005年開(kāi)發(fā)量預(yù)計(jì)在10萬(wàn)平米，該項(xiàng)目位于青島路東側(cè)北與眾鑫房產(chǎn)開(kāi)發(fā)地塊相連。三、立案環(huán)境分析和規(guī)劃設(shè)計(jì)建議3.1項(xiàng)目地理分析該項(xiàng)目位于某市老城區(qū)第五居民區(qū)，北臨長(zhǎng)嶺路，東接榆園路，西接延安路，南臨成都路。安慶路直通建成小區(qū)的南大門(mén)。該區(qū)域市政設(shè)施完善，生活機(jī)能優(yōu)勢(shì)明顯。南面有某市最大的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)和商業(yè)步行街武昌路市場(chǎng)，購(gòu)物方便；北面與東湖公園相連，是休閑娛樂(lè)的好去處；向南500米，是某市最繁華的大街大慶路，商業(yè)和各種公共服務(wù)機(jī)構(gòu)一應(yīng)俱全。向東和向西1公里，是某市南北向的兩條主干道北京路和油城路。該地塊東西長(zhǎng)約600米，南北寬約26

26、0米，南高北低，落差9.1米；西高東低，落差3.7米。項(xiàng)目規(guī)劃占地面積19.18萬(wàn)平米，建設(shè)用地面積15.83萬(wàn)平米。3.2項(xiàng)目周邊環(huán)境分析1公里范圍內(nèi)涵蓋武昌路市場(chǎng)、東湖公園、民生超市、準(zhǔn)南市場(chǎng)、郵局、電信、移動(dòng)、醫(yī)院、學(xué)校、客運(yùn)站等生活設(shè)施一應(yīng)俱全； 購(gòu)物有武昌路市場(chǎng)、民生超市、準(zhǔn)南市場(chǎng)、明珠建材市場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等；教育配套有3小、2中、1中等；休閑配套有：東湖公園、商業(yè)步行街等；3.3區(qū)域背景和發(fā)展趨勢(shì)該區(qū)域處于老城區(qū)，是某市傳統(tǒng)的居住區(qū)。人口構(gòu)成以企業(yè)職工為主，收入水平較高。該區(qū)域從生活環(huán)境和城市配套方面十分完善，但在最近幾年，在某市實(shí)施城市東移戰(zhàn)略的影響下，城市東區(qū)（新區(qū)）獲得快速發(fā)展

27、，該片區(qū)也在城市規(guī)劃和改造之列，成為老城區(qū)成規(guī)模開(kāi)發(fā)的大型居住社區(qū)和商業(yè)集聚區(qū)。受未來(lái)城市發(fā)展和西向戰(zhàn)略的實(shí)施的影響，整個(gè)城區(qū)向西、向北發(fā)展的空間十分有限，主要為老城區(qū)的改造，該區(qū)域雖然在城市發(fā)展的利好政策方面不如新區(qū)，但依托該區(qū)域完善的生活配套設(shè)施，對(duì)當(dāng)?shù)鼐用褚廊粨碛泻艽蟮奈Α?.4項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)分析和建議A、 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：規(guī)劃總戶數(shù)：1268戶1、 規(guī)劃用地面積（蘭線）：19.18萬(wàn)平米2、 建筑用地面積（紅線）：15.83萬(wàn)平米3、 住宅總建筑面積：14.25萬(wàn)平米4、 建筑密度：23.17%5、 容積率：1.26、 綠化率：40.31%7、 停車(chē)位:約380個(gè)（規(guī)劃住戶的30%

28、）8、 商業(yè)規(guī)劃用地面積1.58萬(wàn)平米9、 商業(yè)規(guī)劃容積率：0.81B、物業(yè)配比1、 多層住宅（5.5層）2、 小高層住宅（11.5層）3、 沿街商業(yè)市場(chǎng)（22.5層）和農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)（12層）4、 寫(xiě)字樓5、 社區(qū)配套：幼兒園、球場(chǎng)、停車(chē)場(chǎng)、車(chē)庫(kù)、物業(yè)管理用房從經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)和物業(yè)配比而言，我們建議作如下調(diào)整：1、增加停車(chē)位（車(chē)庫(kù)）數(shù)量，考慮到該項(xiàng)目定位較高，主力客戶有車(chē)（或有買(mǎi)車(chē)的意向），因此停車(chē)位的數(shù)量應(yīng)增加到居民戶數(shù)的50%以上，同時(shí)增加車(chē)庫(kù)數(shù)量，車(chē)庫(kù)不但可以成為本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)買(mǎi)點(diǎn)，更成為產(chǎn)品組合（住宅+車(chē)庫(kù)）銷(xiāo)售中的有利策略。2、沿街商業(yè)開(kāi)發(fā)22.5層，我們持認(rèn)可態(tài)度，但一層的面積區(qū)分應(yīng)考慮在

29、4060平米，鋪面開(kāi)間規(guī)劃在45米，進(jìn)深1012米（不含后背車(chē)庫(kù)進(jìn)深）；二層商業(yè)從目標(biāo)主力店考慮，建議采用大開(kāi)間規(guī)劃，主要針對(duì)餐飲、娛樂(lè)、休閑等公司客戶。3、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)建議開(kāi)發(fā)一層，主要考慮二層商業(yè)價(jià)值不大，從銷(xiāo)售和收益的雙重角度考慮，不適合開(kāi)發(fā)二層。如開(kāi)發(fā)二層，建議采用負(fù)半層結(jié)構(gòu)，以小面積鋪位為主，利用農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的人氣，經(jīng)營(yíng)日用百貨和副食品。從商業(yè)價(jià)值充分利用的角度考慮，可沿成都路規(guī)劃3000平米左右的負(fù)一層，充分利用農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)帶來(lái)的人氣，引進(jìn)一知名超市，帶動(dòng)該區(qū)域商業(yè)價(jià)值提升。負(fù)一層超市建議列入開(kāi)發(fā)規(guī)劃，根據(jù)某市7萬(wàn)人口的消費(fèi)能力，完全能夠滿足30005000平米的超市的消費(fèi)，同時(shí)利用農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)和

30、超市形成的人氣和商業(yè)集聚效應(yīng)，不但可以促進(jìn)該項(xiàng)目商業(yè)的銷(xiāo)售，更可提升商業(yè)價(jià)值。4、小高層從滿足部分高收入消費(fèi)的需求，可以適量開(kāi)發(fā)，但開(kāi)發(fā)量應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)后的情況，最終決定整個(gè)開(kāi)發(fā)量和開(kāi)發(fā)進(jìn)度。5、寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)建議先采用人員推廣認(rèn)購(gòu)，在市場(chǎng)摸底的情況下展開(kāi)，如市場(chǎng)反映良好，可立即開(kāi)發(fā)，如市場(chǎng)反映不夠理想，建議先開(kāi)發(fā)2層的商業(yè)，預(yù)留寫(xiě)字樓基礎(chǔ)，待時(shí)機(jī)成熟后開(kāi)發(fā)。6、從吸納某市最有錢(qián)階層的角度出發(fā)，建議規(guī)劃23棟點(diǎn)式樓，按一梯一戶設(shè)計(jì)，戶型面積規(guī)劃在250平米以上，吸引某市主要企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)入住，利用該點(diǎn)炒做，形成高品質(zhì)社區(qū)的人際傳播和示范效果。7、盡量體現(xiàn)人車(chē)分流的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念，除社區(qū)主要路網(wǎng)（南北主通道

31、）設(shè)計(jì)停車(chē)位外，組團(tuán)內(nèi)部不建議規(guī)劃停車(chē)位，保證社區(qū)靜謐、安全和防止汽車(chē)尾氣污染。8、利用緊鄰公園的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，建議在北面入口（長(zhǎng)嶺路）規(guī)劃一主題會(huì)所，該主題會(huì)所不但可以為社區(qū)居民服務(wù)，提升項(xiàng)目形象，同時(shí)也可對(duì)外經(jīng)營(yíng)，作為商業(yè)增加部分獲取收益。3.5項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)、面積配比分析及建議從我們對(duì)某市購(gòu)房客戶的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，購(gòu)房戶比較認(rèn)同的戶型在110120平米，該部分客戶年齡在3045歲之間，一般有一小孩，多為雙職工家庭，消費(fèi)能力比較強(qiáng)，購(gòu)房一步到位的心理十分突出。其次，120平米以上的戶型受到小部分高收入家庭大歡迎，100平米以內(nèi)的戶型多為收入能力較低或年齡在30歲以下，未婚或剛結(jié)婚的兩口之家購(gòu)買(mǎi)。從戶型

32、特征而言，三房?jī)蓮d單衛(wèi)最受歡迎，其次為三房?jī)蓮d雙衛(wèi)、四房?jī)蓮d雙衛(wèi)和兩房?jī)蓮d，兩房以下的戶型銷(xiāo)售量極低。綜上所述，我們建議：1、該項(xiàng)目的主力戶型以三房?jī)蓮d單衛(wèi)和三房?jī)蓮d雙衛(wèi)為宜，面積建議在90110平米。如此面積考慮主要基于當(dāng)?shù)叵M(fèi)者消費(fèi)是以三房為購(gòu)買(mǎi)利益點(diǎn)，而面積只是附帶因素，通過(guò)對(duì)戶型的合理規(guī)劃，90110平米完全可以規(guī)劃出十分優(yōu)秀的三房?jī)蓮d單衛(wèi)和三房?jī)蓮d雙衛(wèi)。如此設(shè)計(jì)還可利用總價(jià)優(yōu)勢(shì)作為本案的核心買(mǎi)點(diǎn)10萬(wàn)元買(mǎi)三房?jī)蓮d（90平米），而競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的三房（110平米）總價(jià)多在13萬(wàn)以上，確保項(xiàng)目在今年競(jìng)爭(zhēng)激烈和多變的市場(chǎng)環(huán)境中立于不敗。房型配比建議圖2、其它面積和戶型配比如下：110以上的四房戶

33、型，主要針對(duì)消費(fèi)能力較強(qiáng)的高收入階層和三代同堂的家庭。90平米以下的兩房，主要針對(duì)低收入家庭、單身或剛結(jié)婚的小兩口、空巢老人。250平米以上的6房，主要針對(duì)某市屈指可數(shù)的高收入家庭，規(guī)劃戶數(shù)在1015戶。面積配比建議圖3、當(dāng)?shù)貞粜驮O(shè)計(jì)從格局、分區(qū)和配比都比較合理，最大的缺陷是戶型軸距過(guò)?。?0米），戶型過(guò)分方正，從而導(dǎo)致客廳、餐廳長(zhǎng)寬配比不合理，不但缺乏美感而且浪費(fèi)了面積。其次，在戶型設(shè)計(jì)時(shí)沒(méi)有考慮陽(yáng)臺(tái)、曬衣間的設(shè)計(jì)。綜合以上競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的戶型弱點(diǎn)，建議在100平米以上戶型設(shè)計(jì)時(shí)增加戶型軸距（12米為宜），并保證所有的戶型都設(shè)計(jì)有客廳陽(yáng)臺(tái)。3.6景觀環(huán)境分析和建議該項(xiàng)目毗鄰東湖公園，在景觀設(shè)計(jì)上應(yīng)

34、充分利用公園的綠化和湖水，同時(shí)利用小區(qū)水景設(shè)計(jì)，形成園林生態(tài)社區(qū)的居住效果，實(shí)現(xiàn)某市居民對(duì)綠色、健康、環(huán)保生活的向往（某市職工多年的礦區(qū)生活，對(duì)環(huán)境污染十分重視，十分向往綠色和生態(tài)居住環(huán)境），體現(xiàn)“家在園中、綠擁家居”的生態(tài)居住理念。在景觀規(guī)劃上應(yīng)社區(qū)園林、廣場(chǎng)和公園的有機(jī)融合，在北部盡量拉大主入口的開(kāi)闊度，讓更多的公園景觀融入近來(lái)。中心廣場(chǎng)盡量北移，與入口和小高層盡量融合起來(lái)。鑒于樓間距較大，因此在組團(tuán)規(guī)劃時(shí)，可以考慮一些組團(tuán)景觀和組團(tuán)活動(dòng)空間，使組團(tuán)環(huán)境更加豐潤(rùn)，空間更加靈動(dòng)，避免了千篇一律的兵營(yíng)式布局。3.7配套環(huán)境分析無(wú)論是利用周邊配套還是自建配套，都要突出一個(gè)便利的原則。生活配套包括

35、超市、便利店、醫(yī)療、干洗店、社區(qū)餐飲等，利用社區(qū)開(kāi)發(fā)的底層商業(yè)完全可以滿足社區(qū)生活配套需求；教育配套包括幼兒園和學(xué)校，社區(qū)建有幼兒園，結(jié)合周邊校區(qū)，基本滿足教育配套需求；娛樂(lè)配套包括休閑廣場(chǎng)、健身設(shè)施等，社區(qū)建設(shè)中基本滿足。3.8價(jià)格定位分析本項(xiàng)目屬于經(jīng)濟(jì)適用房，在定價(jià)中受政府指導(dǎo)定價(jià)，缺乏靈活條件。根據(jù)貴方提供的1280元/平米的均價(jià)，對(duì)比主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手1250元/平米的均價(jià)，我們認(rèn)為該項(xiàng)目?jī)r(jià)格具有一定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。其次，在商業(yè)銷(xiāo)售價(jià)格分析中，我們可以發(fā)現(xiàn)以下特征。1、某市商業(yè)價(jià)格一直在上漲中，2004年上漲幅度較大；2、商業(yè)的銷(xiāo)售價(jià)格，在市中心繁華地段，如大慶路，最高的售價(jià)一層已經(jīng)達(dá)到1萬(wàn)元，

36、一般售價(jià)一層在35004500元/平米，二層在20002500元/平米；相對(duì)繁華路段，如南京路、準(zhǔn)南路一層售價(jià)28003300元/平米，二層16001800元/平米；其它路段售價(jià)一層在18002500元/平米。因此在本案商業(yè)銷(xiāo)售定價(jià)中，應(yīng)充分借鑒該片區(qū)項(xiàng)目定價(jià)和價(jià)格上漲趨勢(shì)，以該片區(qū)中高價(jià)位為宜。在充分建立領(lǐng)導(dǎo)品牌形象的同時(shí)，考慮價(jià)格和規(guī)模的平衡因素，作到定價(jià)合理，完全銷(xiāo)售的目標(biāo)。四、SWOT分析4.1優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì)點(diǎn)1、地段好，交通、購(gòu)物、休閑、教育、醫(yī)療等配套設(shè)施齊全，生活十分便利；2、社區(qū)規(guī)劃具有一定的超前性， 符合當(dāng)?shù)匚磥?lái)消費(fèi)需求；3、18萬(wàn)平米超大規(guī)模社區(qū)，配套設(shè)施完善；4、呈平E字型圍

37、合式布局，小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，利用公園、小區(qū)廣場(chǎng)、水景、植物等，形成獨(dú)特的園林生態(tài)景觀；5、該城市片區(qū)和小區(qū)綠化率高，環(huán)境雅致靜謐；6、符合大面積戶型的設(shè)計(jì)特點(diǎn)，拉大軸距、增加客廳陽(yáng)臺(tái)，保證戶型設(shè)計(jì)更加合理，實(shí)現(xiàn)購(gòu)房戶90平米買(mǎi)三房的消費(fèi)取向；7、住宅消費(fèi)火爆，出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面；商業(yè)價(jià)格持續(xù)攀升，銷(xiāo)售勢(shì)頭良好；8、當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)能力強(qiáng)，對(duì)購(gòu)買(mǎi)住房和改善居住條件需求迫切；9、政府加大對(duì)老城區(qū)的改造力度，片區(qū)形象不斷優(yōu)化；10、1000噸煉油、120噸乙烯技術(shù)改造工程即將展開(kāi)，將進(jìn)一步促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)跨越式發(fā)展，增加的23萬(wàn)人更可帶來(lái)約80萬(wàn)平米的住宅需求；4.2劣勢(shì)和問(wèn)題點(diǎn) 1、老城區(qū)，受未來(lái)市政規(guī)劃影響

38、，該片區(qū)大的、跨越式發(fā)展空間有限； 2、與煉油廠過(guò)近，當(dāng)?shù)鼐用裼锌諝馕廴镜膽n慮； 3、傳統(tǒng)居住區(qū)，年輕人認(rèn)同度低； 4、當(dāng)?shù)鼐用褓?gòu)房缺乏理性，對(duì)小區(qū)規(guī)劃和戶型設(shè)計(jì)理念方面的優(yōu)勢(shì)需要大力宣傳和引導(dǎo)； 5、消費(fèi)者缺乏購(gòu)房知識(shí)，購(gòu)房盲目沖動(dòng)，一旦消費(fèi)信心受挫，將出現(xiàn)很大的心理變動(dòng)，容易導(dǎo)致銷(xiāo)售的大起大伏； 6、與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手同為期房，產(chǎn)品方面的優(yōu)勢(shì)無(wú)法得到真實(shí)驗(yàn)證； 7、企業(yè)知名度低，缺乏社會(huì)認(rèn)知； 8、2005年開(kāi)發(fā)量較大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力加大，下半年可能出現(xiàn)一定規(guī)模的空置； 9、某市人口有限，消費(fèi)規(guī)模相對(duì)有限； 10、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，推廣范圍大、風(fēng)險(xiǎn)可控度低；五、項(xiàng)目定位5.1目標(biāo)客戶定位A、客戶區(qū)域1、

39、重點(diǎn)區(qū)域：某市全區(qū)，以老城區(qū)為主；2、 有效區(qū)域：克拉瑪依市及其下屬的區(qū)域；B、客戶特征1、 職業(yè)特征：企業(yè)和行政事業(yè)單位職元、政府公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主、外來(lái)人口；2、 年齡特征：2545歲，其中以3040歲的為主；3、 消費(fèi)心理特征： 改善生活品質(zhì)，希望從原有5060平米擁擠的居住條件改善為三房的寬敞生活；虛榮心強(qiáng)烈，由于都是同廠職工，大家都認(rèn)識(shí)或比較熟悉，因此擁有強(qiáng)烈的攀比心理，希望自己買(mǎi)的房子比對(duì)方的大、社區(qū)規(guī)劃的好、更能體現(xiàn)生活檔次和品位；消費(fèi)不理性，缺乏對(duì)小區(qū)規(guī)劃、環(huán)境和景觀設(shè)計(jì)的理解；對(duì)戶型的認(rèn)識(shí)只有面積和分區(qū)概念，缺乏對(duì)戶型設(shè)計(jì)私密性、格局和面積配比的理解；購(gòu)房喜歡一步到位，不考慮現(xiàn)

40、代社會(huì)多次置業(yè)的特征；追求有房有車(chē)的生活，因此在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)十分看中有無(wú)車(chē)庫(kù)和停車(chē)位；受礦區(qū)污染影響，十分關(guān)注生活環(huán)境和空氣質(zhì)量，對(duì)有可能被污染的區(qū)域，具有強(qiáng)烈的戒備心理；當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理十分落后（家屬院的管理方式），購(gòu)房戶對(duì)物業(yè)管理的要求越來(lái)越高，希望能夠享受好的物業(yè)服務(wù)；受1000噸煉油、120噸乙烯技術(shù)改造工程即將展開(kāi)的影響，購(gòu)房戶對(duì)某市未來(lái)的發(fā)展充滿信心，消費(fèi)欲望強(qiáng)烈、消費(fèi)信心十足；通過(guò)對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群購(gòu)房關(guān)注因素的了解，可以發(fā)現(xiàn)戶型、環(huán)境和質(zhì)量是購(gòu)房戶最關(guān)注的因素，其次分別是地段、配套、物業(yè)服務(wù)和開(kāi)發(fā)商品牌；5.2產(chǎn)品定位項(xiàng)目核心價(jià)值：園林、生態(tài)、綠色、景觀園林生態(tài)社區(qū)園林 生態(tài)景觀 綠色園林

41、生態(tài)社區(qū) 1、 園林：東湖公園的園林和小區(qū)園林相互融合，整體統(tǒng)一又各具特色，融入自然，感受花園式生活；2、 生態(tài)：生態(tài)是小區(qū)規(guī)劃的核心，讓生活在某市的每一位職工，不再有礦區(qū)生活的陰影，不再擔(dān)心來(lái)自廠區(qū)污染對(duì)環(huán)境的影響，生態(tài)的就是最好的，生活生態(tài)化，健康更幸福；3、 景觀：該項(xiàng)目毗鄰東湖公園，在景觀設(shè)計(jì)上應(yīng)充分利用公園的綠化和湖水，同時(shí)利用小區(qū)水景設(shè)計(jì)，形成園林生態(tài)社區(qū)的居住效果，實(shí)現(xiàn)某市居民對(duì)綠色、健康、環(huán)保生活的向往（某市職工多年的礦區(qū)生活，對(duì)環(huán)境污染十分重視，十分向往綠色和生態(tài)居住環(huán)境），體現(xiàn)“家在園中、綠擁家居”的生態(tài)居住理念。4、 綠色：哪里有公園，哪里就有綠色，讓公園成為后花園，40

42、.31%的小區(qū)綠地率，拿一半綠色裝點(diǎn)我們的生活，處處感受綠色和春風(fēng)的沐浴。5、 某市已經(jīng)進(jìn)入城市化時(shí)代，以前生活在城市哪一個(gè)區(qū)域都一樣的觀念已經(jīng)過(guò)時(shí)，讓我們告別礦區(qū)時(shí)代，選擇交通、購(gòu)物、休閑、教育、醫(yī)療等配套設(shè)施齊全的好地段，體驗(yàn)現(xiàn)代化的城市生活的便利；6、 呈平E字型圍合式布局，小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，利用公園、小區(qū)廣場(chǎng)、水景、植物等，形成獨(dú)特的園林生態(tài)景觀；7、 18萬(wàn)平米超大規(guī)模社區(qū)，配套設(shè)施完善；社區(qū)規(guī)劃具有一定的超前性， 符合當(dāng)?shù)匚磥?lái)消費(fèi)需求；8、 符合大面積戶型的設(shè)計(jì)特點(diǎn)，拉大軸距、增加客廳陽(yáng)臺(tái)，保證戶型設(shè)計(jì)更加合理，實(shí)現(xiàn)購(gòu)房戶90平米買(mǎi)三房的消費(fèi)取向，讓產(chǎn)品物超所值；9、 人車(chē)分流設(shè)計(jì)，車(chē)

43、行系統(tǒng)呈環(huán)狀端式內(nèi)斂、步行系統(tǒng)呈線形枝狀分散，各成體系、互不干擾；10、引進(jìn)專業(yè)的物業(yè)管理公司，保證優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)，讓小區(qū)居民告別物業(yè)沒(méi)人管、服務(wù)跟不上的歷史，享受品質(zhì)社區(qū)一流的物業(yè)服務(wù)；5.3價(jià)格定位1、 定價(jià)方法 住宅為經(jīng)濟(jì)適用房，政府定價(jià)，均1280元/平米；商業(yè)項(xiàng)目采用競(jìng)爭(zhēng)定價(jià)結(jié)合市場(chǎng)定價(jià)法，推算出項(xiàng)目的初步價(jià)格。2、 銷(xiāo)售價(jià)格建議住宅均價(jià)1280元/平米；商業(yè)銷(xiāo)售價(jià)格建議商業(yè)建議銷(xiāo)售價(jià)格，一層在30004500元/平米；二層在1950元/平米2300元/平米。某市各區(qū)域商業(yè)銷(xiāo)售價(jià)格表樓盤(pán)選擇方法市場(chǎng)價(jià)格一層二層繁華區(qū)域價(jià)格35004500元/平米20002500元/平米相對(duì)繁華區(qū)域價(jià)

44、格28003300元/平米16001800元/平米一般區(qū)域價(jià)格18002500元/平米1）運(yùn)用平均權(quán)重市場(chǎng)定價(jià)方法，取繁華區(qū)域和相對(duì)繁華區(qū)域商業(yè)銷(xiāo)售價(jià)格的加權(quán)價(jià)格，一層的銷(xiāo)售價(jià)格在31503900元/平米；二層的銷(xiāo)售價(jià)格在1800元/平米2150元/平米。在以上價(jià)格的基礎(chǔ)上，運(yùn)用市場(chǎng)定價(jià)法修正。從市場(chǎng)因數(shù)考慮，今年樓盤(pán)的價(jià)格會(huì)在去年基礎(chǔ)上進(jìn)一步上漲，根據(jù)某市片區(qū)住宅價(jià)格上漲趨勢(shì)分析，預(yù)計(jì)上漲幅度在8%左右。因此修正后一層的銷(xiāo)售價(jià)格在34004200元/平米；二層的銷(xiāo)售價(jià)格在1950元/平米2300元/平米。2）某市最近兩年商業(yè)的銷(xiāo)售面積在1.21.5萬(wàn)平米/年。隨著商業(yè)開(kāi)發(fā)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，商業(yè)

45、在銷(xiāo)售價(jià)格上漲的同時(shí)銷(xiāo)售的難度進(jìn)一步加大。按某市7萬(wàn)人口計(jì)算，繁華和相對(duì)繁華區(qū)域可容納的商業(yè)面積在7萬(wàn)平米左右（按1平米/人的最大保有量計(jì)算），而某市現(xiàn)有的商業(yè)規(guī)模已經(jīng)接近這個(gè)數(shù)值，因此商業(yè)消費(fèi)趨于飽和，市場(chǎng)可挖掘的潛力十分有限。其次，按某市每年2.6億的社會(huì)消費(fèi)品零售總額計(jì)算，按400元/平米/月的商鋪?zhàn)畹蜖I(yíng)業(yè)額（低于該營(yíng)業(yè)額，商戶經(jīng)營(yíng)趨于微利，商戶將不在經(jīng)營(yíng)或維持經(jīng)營(yíng)，商鋪?zhàn)饨鸫蟾被芈?，出現(xiàn)空置現(xiàn)象）計(jì)算，某市商業(yè)繁華和相對(duì)繁華的區(qū)域可容納54167平米的商鋪（不含一般區(qū)域的商鋪），從這個(gè)數(shù)值而言，某市商業(yè)供應(yīng)已經(jīng)達(dá)到供需平衡，新的供應(yīng)將導(dǎo)致市場(chǎng)過(guò)剩。3）從商業(yè)銷(xiāo)售價(jià)格上漲和商業(yè)即將出現(xiàn)過(guò)

46、剩兩方面考慮，結(jié)合項(xiàng)目盤(pán)量規(guī)模過(guò)大，為保證按計(jì)劃實(shí)現(xiàn)全盤(pán)銷(xiāo)售，建議在認(rèn)購(gòu)期給予一定價(jià)格下調(diào)（或應(yīng)用速度加權(quán)平均價(jià)格），根據(jù)認(rèn)購(gòu)情況，逐步提高銷(xiāo)售價(jià)格，保證項(xiàng)目按計(jì)劃實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售。4）根據(jù)商業(yè)地段和定位差異，在以上建議價(jià)格的基礎(chǔ)上，對(duì)武昌路市場(chǎng)相接的部分給予一定程度的價(jià)格上調(diào)，建議銷(xiāo)售價(jià)格為4500元/平米；其它區(qū)域的價(jià)格定為30003800元之間/平米；農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的價(jià)格定為20002500元/平米。3、 付款方式和進(jìn)度 付款方式包括：一次性付款、按揭和分期付款（認(rèn)購(gòu)至正式簽定合同期間）；付款進(jìn)度為：小定三天補(bǔ)足大定，大定七天補(bǔ)足首期，首期十五天內(nèi)補(bǔ)足簽約；4、 優(yōu)惠條款認(rèn)購(gòu)優(yōu)惠、開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠、促銷(xiāo)優(yōu)惠，

47、其它期間不享受任何優(yōu)惠；5、 樓層價(jià)差樓層價(jià)差系數(shù)表樓層價(jià)格系數(shù)銷(xiāo)售價(jià)格備注5躍6樓0.789984樓0.9512163樓1.0913952樓1.114081樓1.081382一層贈(zèng)送花園，價(jià)格可上調(diào)5%考慮到某市購(gòu)房客戶消費(fèi)行為在中趨于2、3145的樓層選擇特點(diǎn)，同時(shí)考慮到本項(xiàng)目以90平米以上大戶型為主，頂層大面積銷(xiāo)售具有較大的壓力，因此在樓層價(jià)差設(shè)計(jì)中，建議1、2、3層取基本相同的價(jià)格，拉大5樓的價(jià)差，促進(jìn)各樓層均勻銷(xiāo)售。6、 價(jià)格優(yōu)惠 -內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)格：在平均價(jià)基礎(chǔ)上給予1%的優(yōu)惠；-入市價(jià)格：認(rèn)購(gòu)客戶在平均價(jià)基礎(chǔ)上給予1%的優(yōu)惠；其它客戶在平均價(jià)格基礎(chǔ)上給予0.5%的優(yōu)惠；正式銷(xiāo)售一周內(nèi)

48、簽定合同的客戶，在以上基礎(chǔ)上在給予0.5%的優(yōu)惠；考慮到優(yōu)惠幅度過(guò)小，不利于形成利益刺激，建議采用贈(zèng)送一年和半年物業(yè)管理費(fèi)的方法代替1%和0.5%的優(yōu)惠。5.4概念定位核心概念：我的公園我的家龍湖佳苑園林生態(tài)社區(qū)園林、生態(tài)、綠色、景觀四大優(yōu)點(diǎn)集于一身，某市人居生活典范。園林：東湖公園的園林和小區(qū)園林相互融合，整體統(tǒng)一又各具特色，融入自然，感受花園式生活；生態(tài)：生態(tài)是小區(qū)規(guī)劃的核心，讓生活在某市的每一位職工，不再有礦區(qū)生活的陰影，不在擔(dān)心來(lái)自廠區(qū)污染對(duì)環(huán)境的影響，生態(tài)的就是最好的，生活生態(tài)化，健康更幸福；綠色：哪里有公園，哪里就有綠色，讓公園成為后花園，40.31%的小區(qū)綠地率，那一半綠色裝點(diǎn)我

49、們的生活，處處感受綠色和春風(fēng)的沐浴。景觀：該項(xiàng)目毗鄰東湖公園，在景觀設(shè)計(jì)上應(yīng)充分利用公園的綠化和湖水，同時(shí)利用小區(qū)水景設(shè)計(jì)，形成園林生態(tài)社區(qū)的居住效果，實(shí)現(xiàn)某市居民對(duì)綠色、健康、環(huán)保生活的向往（某市職工多年的礦區(qū)生活，對(duì)環(huán)境污染十分重視，十分向往綠色和生態(tài)居住環(huán)境），體現(xiàn)“家在園中、綠擁家居”的生態(tài)居住理念。生活概念：家在園中、綠擁家居，靜謐雅致、生態(tài)居所 某市首家純園林生態(tài)社區(qū)規(guī)劃，隨時(shí)隨地感受綠色擁抱；圍合式布局，組團(tuán)式設(shè)計(jì)，讓居住環(huán)境更加靜謐雅致，暢想花園式現(xiàn)代生活。景觀概念：園林、廣場(chǎng)、碧波、雕塑小品、曲徑?jīng)鐾ぬ幪庯L(fēng)景美不勝收小區(qū)園林與公園園林融為一體，小區(qū)廣場(chǎng)和水景相得益彰，雕塑小品

50、、曲徑?jīng)鐾?gòu)成一副美麗的畫(huà)面；規(guī)劃概念：E字型圍合式布局，內(nèi)斂而包容、規(guī)整而靈動(dòng)呈平E字型圍合式布局，小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，利用公園、小區(qū)廣場(chǎng)、水景、植物等，形成獨(dú)特的園林生態(tài)景觀；18萬(wàn)平米超大規(guī)模社區(qū)，配套設(shè)施完善；社區(qū)規(guī)劃理念超前，符合城市未來(lái)發(fā)展需求；大面積寬幅面（寬熒幕概念）戶型的設(shè)計(jì)，讓?xiě)粜驮O(shè)計(jì)更加合理，獨(dú)有客廳景觀陽(yáng)臺(tái)， 沐浴陽(yáng)光、博覽美景；人車(chē)分流設(shè)計(jì)，車(chē)行系統(tǒng)呈環(huán)狀端式內(nèi)斂、步行系統(tǒng)呈線形枝狀分散，各成體系、互不干擾； 發(fā)展概念：1000噸煉油、120噸乙烯工程，工業(yè)現(xiàn)代化、生活品質(zhì)化 某市在硬件環(huán)境如建筑、道路、綠化、環(huán)衛(wèi)、交通等方面優(yōu)勢(shì)明顯，但在軟件方面如開(kāi)放程度、市場(chǎng)化程度、居

51、民的城市化和現(xiàn)代化意識(shí)卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于其他城市，這是某市在未來(lái)發(fā)展中所應(yīng)解決的首要問(wèn)題。如今，某市大發(fā)展的時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨，超前于城市發(fā)展的品質(zhì)化社區(qū)即將誕生，誰(shuí)能有先見(jiàn)之明，成為龍湖佳苑新業(yè)主，伴隨城市現(xiàn)代化，成為城市中心的永久業(yè)主；區(qū)位概念：城市生活、享受城市，我們已經(jīng)進(jìn)入城市時(shí)代，為什么不享受城市中心的便利生活？ 某市已經(jīng)進(jìn)入城市化時(shí)代，以前生活在城市哪一個(gè)區(qū)域都一樣的觀念已經(jīng)過(guò)時(shí)，讓我們告別礦區(qū)時(shí)代，選擇交通、購(gòu)物、休閑、教育、醫(yī)療等配套設(shè)施齊全的好地段，體驗(yàn)現(xiàn)代化的城市生活的便利；價(jià)格概念：10萬(wàn)元起住三房，品質(zhì)更高一層、花錢(qián)更少一成用12萬(wàn)買(mǎi)三房還是花少少10萬(wàn)元擁有自己的三房?jī)蓮d？當(dāng)然是

52、花錢(qián)越少越好，現(xiàn)在買(mǎi)龍湖佳苑，比別人少花2萬(wàn)元，即可擁有高品質(zhì)的園林生態(tài)住宅，品質(zhì)更高一層、花錢(qián)更少一成，讓產(chǎn)品物超所值；物業(yè)概念：買(mǎi)房就是買(mǎi)物業(yè)，只要服務(wù)不要管理引進(jìn)專業(yè)的物業(yè)管理公司，保證優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)，讓小區(qū)居民告別物業(yè)沒(méi)人管、服務(wù)跟不上的歷史，享受品質(zhì)社區(qū)一流的物業(yè)服務(wù)；5.5項(xiàng)目形象定位（VI系統(tǒng)）1、名稱 ：龍湖佳苑2、標(biāo)志 ：建議為某種植物或動(dòng)物，同時(shí)作為項(xiàng)目的形象代言物和紀(jì)念吉祥物；3、標(biāo)準(zhǔn)色：待定 4、標(biāo)準(zhǔn)字體 ：待定5、工地環(huán)境包裝視覺(jué) -建筑物主體：巨副、廣告畫(huà)； -工地圍墻：展板； -主路網(wǎng)及參觀路線：彩旗、T型旗； -環(huán)境綠化 ：花草、綠色植物；6、營(yíng)銷(xiāo)中心包裝設(shè)計(jì)

53、-營(yíng)銷(xiāo)中心室內(nèi)外展示設(shè)計(jì) -營(yíng)銷(xiāo)中心功能分區(qū)規(guī)劃-營(yíng)銷(xiāo)中心大門(mén)橫眉設(shè)計(jì) -營(yíng)銷(xiāo)中心形象墻設(shè)計(jì) -臺(tái)面設(shè)計(jì) -展板設(shè)計(jì) -營(yíng)銷(xiāo)中心導(dǎo)視牌 -銷(xiāo)售人員服裝設(shè)計(jì)提示 -銷(xiāo)售用品系列設(shè)計(jì) -示范單位導(dǎo)視牌 -示范單位樣板房說(shuō)明牌 7、公司及物業(yè)管理系統(tǒng)包裝設(shè)計(jì) -辦公功能導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計(jì) -物業(yè)管理導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計(jì)六、營(yíng)銷(xiāo)推廣策略6.1 營(yíng)銷(xiāo)原則 通過(guò)對(duì)市場(chǎng)和項(xiàng)目自身的研究分析，我們提出以下?tīng)I(yíng)銷(xiāo)的基本原則：1、先入為主，盡早入世考慮到今年樓盤(pán)的供應(yīng)量過(guò)大，如果全部交付使用，今年下半年可能出現(xiàn)20萬(wàn)平米以上的空置量，占整個(gè)開(kāi)發(fā)規(guī)模的50%左右。狹路相逢勇者勝，為確保項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)成功，建議先入為主先開(kāi)發(fā)、先宣傳、先促

54、銷(xiāo)、先交付。2、注重項(xiàng)目和企業(yè)品牌形象包裝當(dāng)市場(chǎng)過(guò)剩時(shí)，消費(fèi)行為將趨于謹(jǐn)慎，而產(chǎn)品質(zhì)量和品牌成為消費(fèi)關(guān)注的最核心因素，同樣的競(jìng)爭(zhēng)，誰(shuí)能保證產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)于對(duì)手，品牌形象高于對(duì)手，誰(shuí)就能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗。鑒于此，我們必須十分重視產(chǎn)品設(shè)計(jì)和品質(zhì)建設(shè)，同時(shí)加大企業(yè)形象建設(shè)，從點(diǎn)滴去維護(hù)企業(yè)形象，確保市場(chǎng)出問(wèn)題，銷(xiāo)售不出問(wèn)題。3、認(rèn)真務(wù)實(shí)的運(yùn)做和執(zhí)行認(rèn)真做好項(xiàng)目的調(diào)研工作，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)，并隨時(shí)根據(jù)市場(chǎng)和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的變化調(diào)整策略，使自身處于更加有利的位置。同時(shí)加強(qiáng)執(zhí)行能力，凡事必論證、論證必有結(jié)果、有結(jié)果立即執(zhí)行、執(zhí)行過(guò)程隨時(shí)監(jiān)控、根據(jù)監(jiān)控隨時(shí)修訂執(zhí)行策略。4、以我之長(zhǎng)攻敵所短充分利

55、用競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在小區(qū)規(guī)劃、質(zhì)量、戶型、物業(yè)等方面的不利點(diǎn)，進(jìn)行針對(duì)性突破，通過(guò)對(duì)消費(fèi)者的教育和說(shuō)服，把我方項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)充分體現(xiàn)出來(lái)，形成產(chǎn)品的核心競(jìng)爭(zhēng)力，確保在營(yíng)銷(xiāo)對(duì)抗中立于不敗。5、采用以住帶商的銷(xiāo)售策略考慮到住宅盤(pán)量較大，住宅的消費(fèi)將對(duì)項(xiàng)目商業(yè)部分的銷(xiāo)售產(chǎn)生利好刺激，因此建議采用以住帶商的銷(xiāo)售策略，通過(guò)住宅的銷(xiāo)售推廣促進(jìn)商業(yè)銷(xiāo)售。在整個(gè)推廣過(guò)程中雖然以住宅推廣為主，但在6、7月份應(yīng)加大商業(yè)的推廣力度，達(dá)到6、7月份銷(xiāo)售、8、9月份招商，抓住10月商業(yè)旺季開(kāi)業(yè)。6.2媒體策略1、印刷品-樓書(shū)：以園林生態(tài)為設(shè)計(jì)主旨，突出項(xiàng)目概念，印制力求精致，體現(xiàn)項(xiàng)目形象；-宣傳海報(bào)、折頁(yè)：對(duì)外派發(fā)；-DM：目標(biāo)投遞；-認(rèn)購(gòu)書(shū)：標(biāo)準(zhǔn)文本，體現(xiàn)企業(yè)形象；-項(xiàng)目說(shuō)明書(shū)：標(biāo)準(zhǔn)文本，可作為售后服務(wù)保證，體現(xiàn)企業(yè)形象；2、NP（報(bào)紙）-某市報(bào)：報(bào)紙廣告投放主體；-克拉瑪依石油報(bào)：配合投放；3、CF（影視）-VCD宣傳片：內(nèi)容豐富，包括小區(qū)環(huán)境、規(guī)劃、配套、服務(wù)等，主要在銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)使用，配合宣傳資料向客戶發(fā)放；-形象廣告：制作15秒形象廣告和30秒產(chǎn)品廣告，在某市電視臺(tái)投放；4、戶外-路牌：沿大慶路、成都路、長(zhǎng)嶺路、延安路設(shè)置路牌廣告；-公交車(chē)體：經(jīng)過(guò)小區(qū)和繁華路段的主要公交車(chē)輛；廣告牌：工地現(xiàn)場(chǎng)和