柳蔭街片區(qū)項目整體商業(yè)規(guī)劃研究_116p_前期策劃.ppt

1、受溫江區(qū)柳城街道辦的委托，我們將針對林蔭街片區(qū)進(jìn)行整體商業(yè)規(guī)劃。 溫江林蔭街片區(qū)的“文廟”作為溫江重要的文化地標(biāo)與商業(yè)片區(qū)，搞活、搞火是目前我們的工作期望。 林蔭街片區(qū)的商業(yè)規(guī)劃，是一項系統(tǒng)，涉及面廣，函蓋文化建設(shè)、商業(yè)規(guī)劃、空間布局、形象策劃、品牌推廣等多項任務(wù)。,規(guī)劃背景,項目概況,溫江地處四川盆地中心地帶，全區(qū)277平方公里，總?cè)丝?2.67萬。 溫江是是4000多年前古蜀國中魚鳧王國的發(fā)祥地，川西地區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化重鎮(zhèn)，素有金溫江之稱。,項目概況,文廟片區(qū): 四至：北臨東大街，南臨柳城干道，西臨大南街，東臨小南街、隆建街 一片兩帶： 文廟為中心，文武路，小南街、隆建街為主線 建筑形式

2、： 濃郁的川西建筑風(fēng)貌。文廟附近以院落建筑居多，文武路，小南街、隆建街臨街建筑以線形建筑居多。,城市面貌,建筑整體風(fēng)貌統(tǒng)一而完整，但立面和材質(zhì)過于單一厚重。 改造建筑體量過大，空間尺度過大，與零售業(yè)小空間的需求形成矛盾。 業(yè)態(tài)空間分隔單一，缺少服務(wù)配套設(shè)施。,城市面貌,承載居住、區(qū)域商業(yè)中心、社區(qū)配套、辦公、娛樂等多種功能，無重點，城市功能混亂。 人車混雜，存在社會死角，城市整體面貌較差，無法體現(xiàn)城市地位和文化底蘊。 以原住民為主，對現(xiàn)有的城市空間的改造有積極參與的要求和想法，城市面貌改善成為民眾的迫切要求。,嚴(yán)重缺乏公交線路及換乘點，與外界聯(lián)系不便 步行尺度過大，人車混流，交通組織混亂，無法

3、實現(xiàn)人性化道路管理 道路設(shè)計通長單調(diào)，無停留點，無過渡空間，不利于聚集人氣。 垂直交通缺乏，出入口不明顯，無法引導(dǎo)人流進(jìn)入高層商業(yè)空間。 停車問題嚴(yán)重制約了外來居民的滯留?，F(xiàn)中心廣場被占用，成為臨時停車場。,交通體系,綠化景觀,地區(qū)景觀延續(xù)成都傳統(tǒng)的景觀手法，借助原有的植被，以文廟廣場為中心。 現(xiàn)代的組團(tuán)式景觀較少，整體形象凌亂。 地標(biāo)性的開敞空間功能不明確，缺少景觀節(jié)點與休憩空間的結(jié)合。 綠化景觀整體水平較低，整體檔次有待提升。,人文環(huán)境,作為溫江的核心區(qū)域，區(qū)內(nèi)及周邊聚集多所中小學(xué)校、醫(yī)院、銀行、公安機(jī)關(guān)及其他社會服務(wù)機(jī)構(gòu)，社會設(shè)施體系成熟完整。,文廟片區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成： 文廟片區(qū)的零售類店

4、鋪占總量的65%以上，中低檔。 餐飲類店鋪占總量的20%，低檔。 休閑娛樂類占總量的10%，低檔。 其他社會設(shè)施占總量的的5%，滿足正常需求 片區(qū)內(nèi)商業(yè)內(nèi)容涵蓋零售、餐飲、休閑、娛樂、教育等多個內(nèi)容。 零售類：服裝鞋帽、日雜用品、化妝品、書報、地區(qū)特產(chǎn)、通訊電器等中檔產(chǎn)品； 餐飲類：中檔正餐、休閑快餐、地方特色小吃燒菜等中低檔產(chǎn)品； 休閑類：茶館、美容美發(fā)等 娛樂類：小型影院、錄像廳、棋牌室、網(wǎng)吧、陶藝等 教育及其他：英語教育、干洗店等,商業(yè)業(yè)態(tài),原始的售賣推車； 戶外攤販?zhǔn)绞圪u； 民房改建的臨街店鋪； 面積一致的新建臨街商業(yè)； 中型超市便利店； 中大型賣場； 內(nèi)庭院式休閑售賣場所； 大型集貿(mào)

5、市場,大南街（市中心） 業(yè)態(tài)：服裝、化裝品、美容店、各種形式的手機(jī)專賣店、影樓等。 服裝店 4500元/月（30 m2左右） 影樓 4000元/月（二、三樓共200 m2左右） 理發(fā)店 4200元/月（40 m2左右） 臺階上商鋪租金為2550元/m2.月左右。 大南街的商鋪多為中高檔次的品牌服裝店、精品服裝店，此地段的日租金范圍為410元/m2。,形式及租金,餐飲現(xiàn)狀,休閑娛樂,零售,社會服務(wù)及便民服務(wù)設(shè)施,文廟片區(qū)停車問題 機(jī)動車與行人混雜，機(jī)動車亂停占用文廟廣場，嚴(yán)重影響了民眾的安全，破壞了文廟的整體形象； 機(jī)動車的穿行，阻礙了步行消費者的穿越型消費行為，無形中縮短了其消費路徑的長度；

6、沒有足夠的車位，無法滿足未來可能引入的旅游相關(guān)產(chǎn)業(yè)行業(yè)的停車需求，迫使其選擇停車便利的其他旅游景點，阻礙了本區(qū)域旅游業(yè)的發(fā)展； 停車難已成為影響本地居住人群安全和阻礙區(qū)外旅游人群到來的重要問題之一； 停車問題必須和未來整體業(yè)態(tài)規(guī)劃整合考慮，迅速解決，有可能助力區(qū)域的整體形象提升。 政府在其中的主導(dǎo)作用必不可少，不容忽視，是決定性的。,關(guān)鍵點,片區(qū)商業(yè)的布局 目前文廟片區(qū)商業(yè)經(jīng)營狀況一般，經(jīng)營商戶各自為戰(zhàn)，缺乏整體的運營和推廣，整體商業(yè)氣氛無法提升。 由于前期改造并未從商戶角度考慮，造成了商業(yè)展開面小，面寬不夠等問題，同時由于原有商業(yè)檔次及經(jīng)營模式較為原始，多采取產(chǎn)權(quán)分散的自發(fā)經(jīng)營形式，形成政府

7、商戶消費者之間的惡性循環(huán)，嚴(yán)重降低了區(qū)域商業(yè)價值。 商業(yè)片區(qū)如何實現(xiàn)“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一推廣”，直接決定了區(qū)域商業(yè)價值能否再生。,關(guān)鍵點,Strength ( 優(yōu)勢 ),1、區(qū)政府高起點打造的一個商業(yè)片區(qū)，政策力度大，可塑造性強。 2、溫江歷史、文化資源豐富。 3、項目位于城市核心地帶，具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢，并具較高的知名度。 4、文廟、柳蔭街文化片區(qū)經(jīng)過整治之后有較為完整的城市形象和風(fēng)貌。,Weaknesses ( 劣勢 ),項目區(qū)域與成都市區(qū)距離太近，容易流失日常消費客群 公交聯(lián)動性差和停車難嚴(yán)重制約了外來消費者到達(dá)和滯留 步行尺度過大，交通組織混亂，無停留點，無過渡空間，不

8、利于聚集人氣。 現(xiàn)有店鋪戶型單一，對業(yè)態(tài)制約性較大。 無統(tǒng)一商業(yè)形象，配套服務(wù)設(shè)施不完善，景觀吸引力不足。 商業(yè)氛圍不濃，現(xiàn)有商業(yè)缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，經(jīng)營特色不明顯。,Opportunity ( 機(jī)會 ),溫江旅游業(yè)的迅猛發(fā)展，為溫江商業(yè)創(chuàng)造了新的發(fā)展契機(jī)，旅游消費作為新生消費力將強勁發(fā)展。 光華大道和芙蓉大道的建成以及“花博會”的召開，提升了溫江城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施檔次，優(yōu)化了消費環(huán)境，為溫江商業(yè)市場帶來巨大的消費潛力。 “國色天香”主題游樂園的火爆，為本項目帶來更多的經(jīng)過性客源。 溫江消費者對新鮮事物接受度較強。,Threats ( 威脅),成都向東向南的發(fā)展趨勢，導(dǎo)致溫江缺失關(guān)注力。 成都市區(qū)不僅主題

9、旅游已有較成熟的發(fā)展，亦形成了獨特的城市文化，項目區(qū)域難以與之競爭，逐漸淡出關(guān)注視野。 錦里、文殊坊、國色天香等主題旅游商業(yè)發(fā)展較成熟，形成強大競爭力。 物質(zhì)環(huán)境存在再改造的成本投入必然導(dǎo)致經(jīng)營成本提高，削弱了競爭力。,以國學(xué)道場為核心的中高檔體驗式度假區(qū)域 體現(xiàn)千年歷史文化底蘊和人文環(huán)境， 并包含現(xiàn)代、時尚、藝術(shù)、休閑、養(yǎng)生、健怡等 豐富元素,歷史文化主題 中華精粹時尚化 將千年文廟歷史中蘊含的國學(xué)文化提升為中華千年文明，并將中華文明的精粹與現(xiàn)代時尚的生活相結(jié)合。 利用文廟現(xiàn)有的文化內(nèi)涵和人文建筑特色等條件，打造一個優(yōu)美、自然、健康的休閑生活空間。 藝術(shù)人文主題 藝術(shù)時尚品味 將中國千年傳統(tǒng)

10、和中國傳統(tǒng)的民間文化相結(jié)合，拉動藝術(shù)創(chuàng)造者、藝術(shù)欣賞者和消費者的共同參與，創(chuàng)造一個充滿文化藝術(shù)氛圍的新文廟廣場。,定位詮釋,中華精粹時尚化 思想 養(yǎng)生健怡 休逸,定位詮釋,藝術(shù)時尚品味 文廟古樸沉靜的氣質(zhì)、濃郁的文化氛圍，優(yōu)美的人文環(huán)境，創(chuàng)造了一個無限創(chuàng)意的藝術(shù)空間?？砂l(fā)展成為一個傳統(tǒng)藝術(shù)與當(dāng)代藝術(shù)結(jié)合的藝術(shù)中心 既有傳統(tǒng)的中國人文藝術(shù)，又匯聚著現(xiàn)代時尚的各類藝術(shù)形式； 既是藝術(shù)家生活與創(chuàng)作之地，又是藝術(shù)家互相交流、展示售賣藝術(shù)作品的平臺； 既是一個自然悠閑的藝術(shù)體驗空間，也是配套休閑生活與餐飲健怡的中高檔度假生活中心。,市場定位,藝術(shù)時尚品味 這里將包括： 藝術(shù)創(chuàng)作：藝術(shù)家在文廟廣場片區(qū)生活

11、、創(chuàng)作、交流 藝術(shù)展示：藝術(shù)家的作品在文廟廣場展示及出售 藝術(shù)體驗：海內(nèi)外的旅游者、青少年、都市白領(lǐng)、企業(yè)組織員工等可以在文廟廣場片區(qū)學(xué)習(xí)中國傳統(tǒng)工藝品和當(dāng)代藝術(shù)品的精髓、同時進(jìn)行藝術(shù)品的創(chuàng)作和制造，共同體驗多元化藝術(shù)融合碰撞的無限魅力,市場定位,文廟以中華文明精粹為主題， 并配合中高檔次的旅游、住宿、 餐飲、購物、養(yǎng)生、休閑、體驗等內(nèi)容，吸引 成都以及四川地區(qū)的中高端收入人群、海外旅游者等。,客群定位,工商企業(yè)家、管理高層、外籍人士 “登高當(dāng)退思、入市懷耕樂”，文廟既是他們緊張工作后退思感悟、沉淀心靈的地方，是他們健怡、休閑、娛樂的度假之地，同時，也是他們接觸、體驗、享受中國千年文明的平臺.

12、 都市休閑一族 文廟廣場片區(qū)是都市中高檔收入人群體驗感觸傳統(tǒng)文化的場所；是減壓放松、健身美容、休閑娛樂、以及體驗接觸藝術(shù)、時尚文化的郊區(qū)度假的最佳選擇，是都市之外的第二居所. 海內(nèi)外中高檔次的旅游者 文廟廣場片區(qū)是了解真正的中華文化、中國文明的桃花源，是中國傳承傳統(tǒng)文化的代表。,客群細(xì)分,海內(nèi)外的文化人士、研究人士 文廟廣場片區(qū)是研究中華文化的現(xiàn)代價值、推動中國傳統(tǒng)文化在新世紀(jì)的發(fā)展、促進(jìn)中國文化與世界文化交流的平臺。 中國傳統(tǒng)藝術(shù)家、海內(nèi)外藝術(shù)家、演藝人士 文廟片區(qū)是藝術(shù)交流、展示、發(fā)展的平臺，是時尚文化的品味區(qū)。 青年一代、都市兒童 文廟片區(qū)是青少年學(xué)習(xí)、了解、體驗中華文明精粹的場所，是接

13、觸藝術(shù)魅力和釋放藝術(shù)才能的平臺。,客群細(xì)分,文化傳播區(qū) 藝術(shù)體驗區(qū) 休閑餐飲區(qū) 城市生活區(qū),B,C,D,D,E,F,F,A,G,差異化亮點凸現(xiàn) 功能布局動靜分明 業(yè)態(tài)布局層次分明 利用天然條件突出宣傳推廣點 建筑形式與業(yè)態(tài)緊密結(jié)合 體現(xiàn)最佳人流交通動線,A,功能定位： 文廟自古以來是一個祭祀孔子與學(xué)習(xí)的場所,而現(xiàn)代文廟則可以繼往開來成為融合中華國學(xué)文化、研習(xí)中華文明精粹、企業(yè)管理等的學(xué)習(xí)、培訓(xùn)的中心點。,布局說明： 百家講堂（包含中國儒家、道家、佛教、老莊、易經(jīng)、孫子兵法等百家文化） 企業(yè)高層中華精粹培訓(xùn) MBA校外培訓(xùn) 海外文化基金之研究與培訓(xùn) 企業(yè)培訓(xùn) 青少年體驗中華文化基地 海外青少年文

14、化交流地,國學(xué)道場,B,功能定位 一個暫時離開城市繁囂，釋放身心、沉淀思維的桃花源。,養(yǎng)生怡氣堂,布局說明： 蘊涵中國的養(yǎng)生之道、中醫(yī)、功夫等與現(xiàn)代科學(xué)的設(shè)施、服務(wù)、包裝相結(jié)合，提供最好、最齊全、最時尚的健怡美容、修身養(yǎng)性的服務(wù) 引進(jìn)同仁堂、余仁生等老字號，將品牌中藥專賣與健怡養(yǎng)生相結(jié)合，以舊店新貌的方式突出文廟文化特點； 引入提供冥想、瑜珈、禪坐、靜思等健怡服務(wù)場所的業(yè)態(tài)，平衡身心與沉淀心靈； 設(shè)立學(xué)習(xí)和體驗太級、氣功、八段錦等中國傳統(tǒng)健身方式的傳統(tǒng)養(yǎng)生道場； 將傳統(tǒng)中醫(yī)理療與現(xiàn)代時尚健怡業(yè)態(tài)融合，引入中式針灸、穴道按摩、溫泉SPA、芳香療法、中藥蒸汽浴等幫助身心舒緩的業(yè)態(tài)； 設(shè)立以傳統(tǒng)中醫(yī)

15、和先進(jìn)醫(yī)療設(shè)備相結(jié)合的健康檢查中心，可提供全身健康的檢查，并依據(jù)身體狀況、目的、喜好設(shè)計在入住期間最適合的健身課程和體驗，在離開文廟時，將得到醫(yī)療健康單和進(jìn)一步的健康規(guī)劃的建議,養(yǎng)生怡氣堂,C,功能定位 城市精品酒店將定位于特色經(jīng)濟(jì)酒店，特別針對旅游客人，為追求自然景觀與人文藝術(shù)相融合的旅游愛好者們提供一個既舒適嫻靜，又能體驗文化沉淀心靈的理想休憩居所,布局說明： 酒店以傳統(tǒng)文化為其裝修裝飾特色，使入住的客人能立即融入整個文廟所傳揚的傳統(tǒng)文化氛圍； 酒店提供功能齊全的客房服務(wù)，為旅游客人提供周到的居家服務(wù)，解除奔波勞乏； 在酒店房間、大廳、酒廊、咖啡吧內(nèi)均配備無線上網(wǎng)設(shè)備，同時設(shè)置網(wǎng)吧等提供電

16、腦和網(wǎng)絡(luò)的業(yè)態(tài)，便于客人查詢信息和與外界溝通。 酒店片區(qū)緊臨出入口，便于酒店入住旅客的出行。 酒店步行可至文廟片區(qū)的國學(xué)道場、藝術(shù)展示體驗區(qū)、養(yǎng)生健怡場所、休閑餐飲區(qū)，便于旅游者融入文廟所傳揚的文化氛圍中,城市精品酒店,功能定位 體現(xiàn)中國民俗文化與體驗式活動相結(jié)合的特點，使傳統(tǒng)民俗通過游樂過程真正融入大眾生活，并得以發(fā)揚光大；,工坊體驗,布局說明 小南街 引入中國的傳統(tǒng)文化藝術(shù)，提供展示、售賣、體驗的服務(wù)業(yè)態(tài)； 將中國民族精粹（琴、棋、書、畫、詩、建筑、風(fēng)水、園藝、戲曲、刺繡等）與現(xiàn)代娛樂結(jié)合，如茶道社、琴舍、棋舍等寓文寓教一體，在提供提供書籍、音像制品、工藝品的銷售和展示的同時，提供結(jié)合中國

17、民族精粹的體驗區(qū)、學(xué)習(xí)區(qū)和休憩區(qū)。 結(jié)合臨街的可延伸營業(yè)面積，與街道的流動小品融合，形成動靜相融、魅力四射的工坊體驗區(qū)。,工坊體驗,功能定位： 體現(xiàn)中國傳統(tǒng)養(yǎng)生飲食文化和民俗飲食文化的休閑餐飲區(qū)，動靜結(jié)合，趣味盎然。,休閑餐飲,布局說明： 北側(cè) 針對較高檔次的消費群。 以傳統(tǒng)養(yǎng)生文化為理念的健康和休閑餐飲業(yè)態(tài)。 素食軒 滋養(yǎng)院 靜逸亭 商業(yè)建筑群周邊將規(guī)劃靜謐休閑的園林景觀，建筑群中甚至室內(nèi)亦需規(guī)劃相對應(yīng)的園林景觀，營造高檔餐飲和中國傳統(tǒng)文化相融合的氛圍。 庭院式設(shè)計能引入更多的園林小品，亦將創(chuàng)造更多營業(yè)面積和休閑空間。,休閑餐飲,布局說明： 南側(cè) 針對中檔消費群。 原生態(tài)小吃：以民間傳統(tǒng)特色

18、飲食文化為理念的特色和休閑餐飲業(yè)態(tài)，形成別有風(fēng)趣的小吃坊。如成都傳統(tǒng)小吃三大炮、粉蒸肉、葉兒耙、軍屯鍋盔等等。 商業(yè)建筑群將規(guī)劃為開間相對較小的單店形式，引入相對應(yīng)的傳統(tǒng)飲食文化進(jìn)行裝修裝飾，例如古燈試、掛簾招幌、木質(zhì)掛式菜牌等。 結(jié)合街道布景，制造更多動態(tài)小品，不僅能創(chuàng)造更多營業(yè)面積，同時也增加飲食情趣。 通過街道交通與大南街高端商業(yè)街自然結(jié)合，形成人流動線迂回。,休閑餐飲,功能定位： 主要針對文廟片區(qū)旅游客群和周邊區(qū)域的居住和工作人士的生活需求，實現(xiàn)基本生活配套功能。,動感生活,布局說明 隆建街以及文武街東段 以零售業(yè)態(tài)為主，主要包含居家生活型零售服務(wù)店。 服飾精品店 鞋包皮具店 小型便利

19、店 報刊雜志店 洗衣房 餐飲和休閑業(yè)態(tài)為輔，餐飲主要為中檔餐飲店，規(guī)模以滿足家常飲食需求為主；休閑業(yè)態(tài)亦需要與文廟片區(qū)旅游休閑業(yè)態(tài)相區(qū)分，主要為規(guī)模、檔次中等的，以滿足周邊居住人群需求為主要服務(wù)功能的業(yè)態(tài)。 整個區(qū)域通過文武街西段的小吃餐飲與大南街的高端商業(yè)街業(yè)態(tài)連通，自然融入旅游區(qū)和城市生活區(qū)。,動感生活,功能定位： 不僅是傳統(tǒng)民俗文化展示體驗區(qū)，更將作為文廟片區(qū)的整體形象推廣活動聚點，承擔(dān)形象推廣宣傳功能,廣場活動,布局說明 文廟主廣場 將提供部分具有傳統(tǒng)文化特色的流動小店鋪，分布于小廣場和街道之中，結(jié)合繁華盛世片區(qū)的一層店鋪外可延伸的營業(yè)面積，增加互動氛圍，增添熱鬧氣氛。 此區(qū)域的業(yè)態(tài)主

20、要為體現(xiàn)民間手工藝文化特色，例如剪紙、皮影、吹糖人、轉(zhuǎn)糖餅等賞游樂相結(jié)合的小型業(yè)態(tài)。 定期在廣場舉行中華文化精粹等宣傳活動以及文廟形象宣傳推廣活動 孔象小廣場（各入口 統(tǒng)一考慮） 配合主廣場宣傳活動 統(tǒng)一進(jìn)行。,廣場活動,3,商業(yè)市場空間,4,消費者研究,經(jīng)營者研究,5,1,宏觀投資環(huán)境,2,項目地段分析,溫江地區(qū)生產(chǎn)總值增長迅速，“十五”期間年均遞增15.7%。 2005年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值81.71億元，增長15.3%，人均地區(qū)生產(chǎn)總值2758美元（匯率按1：8計算），連續(xù)五年躋身全國縣域經(jīng)濟(jì)社會綜合發(fā)展指數(shù)百強縣之列。 固定資產(chǎn)投資大幅增長，2005年全社會固定資產(chǎn)投資總額78.6億元，為

21、2000年的9.7倍。,城市居民家庭收入、支出基本情況,據(jù)調(diào)查資料顯示，近幾年，成都市居民可支配收入連年增長，且增幅不斷提高。 2006年全國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為11759元，比2005年增長12.1%。 成都市城區(qū)居民人均可支配收入為12789.44元，同比增長12.6%。在全國36個大中城市中排名居第16位，增長幅度排名居第19位。 收入排位在成都市前面的城市有深圳、上海、北京、廣州、寧波、杭州、廈門、南京、濟(jì)南、青島、福州、天津、長沙、呼和浩特、大連。 在20個中西部大中城市中，成都市城區(qū)居民人均可支配收入位于長沙市、呼和浩特市之后，居第三位。,家庭收支,從每年的消費性支出構(gòu)成可以看

22、出：食品支出所占比重最高，其次為教育文化娛樂服務(wù)支出。,通過連續(xù)幾年的數(shù)據(jù)來看， “吃”所占份額不斷降低，騰出來的份額主要由“行”和“文化娛樂”占領(lǐng)。 “行”的比例由5.9%提高到10.9%； “文化娛樂”比例由1.7%上升到4%。 同時，2003年2006年，成都市城市居民恩格爾系數(shù)從38.3%降到33.9%； 這也驗證了：消費總額上升 + 恩格爾系數(shù)下降 = 生活質(zhì)量提高 人們在基本生活得到了滿足后，消費形式也由單一的物質(zhì)型消費向物質(zhì)加服務(wù)型消費轉(zhuǎn)變，作為享受型的服務(wù)性 消費逐漸被越來越多的人所接受。,2006年成都市居民人均旅游花費433.73元，同比增長39.9%，旅游人次同比增長16

23、.2%。 其中：人均用于參觀游覽的支出為27.34元，同比增長41.6%； 人均團(tuán)體旅游支出為225.76元，同比增長46.3%； 除旅游之外，各種健身、休閑活動也是市民的一大選擇，人均健身活動支出同比增長9.1%； 2006年1-9月人均美容美發(fā)費用支出60.04元，同比增長94.3%； 洗浴、足療、按摩及外出旅館住宿等服務(wù)支出的增長，促使人均雜項支出140.04元，同比增長55.4%。,旅游人數(shù)穩(wěn)步增長，且涉外人群占據(jù)一半左右。 2000-2005年四川省入境旅游各項指標(biāo)在全國排名均一直攀升。,涉外旅游人數(shù),在入境旅游人群中，亞洲地區(qū)由于受中國文化的深刻影響，加之距離中國較近，其入境旅游人

24、群占主導(dǎo)地位，其次為美國，約占總比例10%。近些年歐洲各國的旅游人群也正逐漸呈上升趨勢。同時，還有來自港澳臺地區(qū)的旅游人群，他們約占到入境旅游人群的30%-40%，是不容忽視的一部分旅游消費人群。 在涉外旅游人群中，基本來自世界經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的國家和地區(qū)，旅游伴隨著消費，他們帶來的強大的旅游消費力，為旅游商業(yè)帶來了無限商機(jī)。,旅游消費與經(jīng)濟(jì)和社會總體發(fā)展水平有著緊密聯(lián)系。在發(fā)達(dá)國家，旅游消費是社會普遍的消費行為，是生活已達(dá)富裕程度的人們追求享受和發(fā)展的消費行為，是完全市場化的消費行為，而且這種消費行為越來越國際化、現(xiàn)代化和全球化。因此，旅游消費作為享受型消費，其消費金額高、需求彈性大，易產(chǎn)生沖動型

25、消費。 入境旅游產(chǎn)業(yè)目前已經(jīng)成為四川省第三產(chǎn)業(yè)中最具活力與潛力的新興產(chǎn)業(yè)，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展中新的增長點，成為拉動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。同時，這一產(chǎn)業(yè)的興起，提高了對入境旅游資源的需求。,物質(zhì)資料消費多，精神資料消費少：入境旅游者用于文化娛樂方面的消費僅占消費總額的比重為4.2%，這一數(shù)字說明在針對入境旅游文化娛樂消費的建設(shè)上尚不完善，旅游活動中娛樂活動項目組織太少，場所有限，這已成為制約入境旅游消費中文化娛樂消費的主要瓶頸。,制約入境旅游消費結(jié)構(gòu)合理的原因：長期以來 , 四川省在旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的政策上有所偏斜，重旅游目的地、旅行社、賓館建設(shè)，輕文化娛樂場所的建設(shè)、輕旅游商品的生產(chǎn)與銷售。因此旅游商業(yè)消費

26、趕不上旅游業(yè)的發(fā)展步伐。雖然在旅游業(yè)發(fā)展的前期，優(yōu)先開發(fā)豐富的自然人文旅游資源是在情理之中。但當(dāng)旅游業(yè)發(fā)展到一定程度之后，仍不重視旅游商業(yè)資源的開發(fā)，就必然引起旅游消費的不合理狀態(tài)。例如，四川省入境旅游者旅游商品的銷售收入，多年來所占比重一直在20%的水平上徘徊就清楚地說明了這一點。,非基礎(chǔ)性旅游消費支出比例過低： 對于外國游客來說，特別是對于歐美游客，由于路途遙遠(yuǎn)，交通費用較高，加之入境旅游者希望在有限的時間游覽多個景點，勢必以交通工具代步，從而形成“行”的高消費比例現(xiàn)象?；A(chǔ)性旅游消費支出應(yīng)當(dāng)是有限的，在旅游發(fā)達(dá)國家僅控制在 30-40%。 而非基礎(chǔ)性旅游消費支出的高低是衡量一個地區(qū)旅游業(yè)

27、發(fā)達(dá)水平的重要標(biāo)志，其支出需求彈性大、有增長潛力，是提高旅游經(jīng)濟(jì)效益應(yīng)瞄準(zhǔn)的目標(biāo)。非基礎(chǔ)性旅游消費支出的高低是反映旅游消費結(jié)構(gòu)是否合理的顯性指標(biāo)，國際上規(guī)定其最低警戒線為30%, 旅游發(fā)達(dá)國家已高達(dá) 60% 以上。四川省入境旅游者的非基礎(chǔ)性旅游消費支出比例雖呈穩(wěn)步上升趨勢，仍處于較低水平，只占旅游消費總支出的38%左右，且多年來始終在一個較小的范圍內(nèi)變化，差距甚遠(yuǎn)。造成這一現(xiàn)象的原因在于旅游相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速緩慢，無法滿足入境旅游人群的消費需求。,城市功能新的定位有利于溫江加快融入大都市。 成都市城市總體規(guī)劃2003-2020將溫江納入中心城區(qū)，確定為成都市城市組團(tuán)之一，是主城區(qū)的西部中心，是城

28、市重要功能區(qū)，在功能上形成以高新技術(shù)、印務(wù)包裝、食品飲料為主導(dǎo)的工業(yè)集中發(fā)展區(qū)和以大專院校為依托的教育科研、休閑旅游為主的城市新區(qū)，這有利于溫江加快承接中心城區(qū)的產(chǎn)業(yè)、人口和城市功能的轉(zhuǎn)移。 “十一五”期間，溫江將在“213”發(fā)展戰(zhàn)略的基礎(chǔ)上，建立以金融、商貿(mào)、會展、人居為主的新興服務(wù)業(yè)集中發(fā)展區(qū)。主要包括柳城、涌泉街辦和公平街辦成溫邛公路以南部分的新老城區(qū)。該區(qū)域是全區(qū)金融、商貿(mào)、會展、人居、行政、文化社會事業(yè)發(fā)展的重要區(qū)域。文廟片區(qū)作為中心城區(qū)的重要商業(yè)區(qū)域，承載著體現(xiàn)商業(yè)品質(zhì)和區(qū)域品牌形象的重要使命。 溫江以房地產(chǎn)業(yè)、會展業(yè)和旅游業(yè)為先導(dǎo)，大力發(fā)展新興服務(wù)業(yè)。隨著舊城區(qū)不斷完善商業(yè)及其配

29、套地產(chǎn)和以上相關(guān)業(yè)態(tài)的不斷擴(kuò)大發(fā)展，溫江舊城區(qū)商業(yè)亦將擴(kuò)張為具有鮮明主題和豐富承載力的特色商業(yè)區(qū).,成都市城鄉(xiāng)一體化戰(zhàn)略的實施有利于促進(jìn)溫江經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型 。 溫江作為成都市中心城區(qū)重要組成部分和全市推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化的重點區(qū)域，這有利于區(qū)內(nèi)各種資源的有效整合和集約利用，有利于經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展由粗放型向集約型轉(zhuǎn)變。 光華大道和芙蓉大道兩條連接大都市快速通道的形成，這都為溫江加快融入大都市創(chuàng)造了有利條件，并吸引更多大型商貿(mào)集團(tuán)、連鎖超市、知名餐飲企業(yè)入駐溫江，聚集人氣和商氣，這將積極促進(jìn)三次產(chǎn)業(yè)互動發(fā)展、逐步增加消費總量。 按照優(yōu)化布局、節(jié)約用地、有利于產(chǎn)業(yè)和人口集聚的原則，新老城區(qū)將作為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的主要發(fā)

30、展區(qū)。現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的主要發(fā)展區(qū)域定位有利于聚集高層次消費行業(yè)進(jìn)駐溫江，亦將提升溫江消費品質(zhì)。,“花博會”后續(xù)效應(yīng)有利于優(yōu)化消費環(huán)境，增加消費吸引力。 “花博會”的召開，提升了溫江城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施檔次，優(yōu)化了消費環(huán)境?；ú﹫@、國色天鄉(xiāng)等旅游景點的形成為溫江旅游業(yè)奠定了基礎(chǔ)。 全球生態(tài)恢復(fù)和環(huán)境保護(hù)杰出貢獻(xiàn)獎、國家級生態(tài)示范區(qū)、成都人居環(huán)境最佳居住地眾多殊榮，讓溫江擁有了更多吸引外來消費人群的魅力，更多外來消費力量的注入，為溫江消費力量帶來更多的新鮮血液。,加大招商引資力度，提高招商引資質(zhì)量。 到“十一五”期末招商引資到位資金累計300億元以上，其中引進(jìn)3億元以上的重大產(chǎn)業(yè)化項目20家以上。充足的資金涌

31、進(jìn)和高質(zhì)素的品牌引入，如成都國家體育產(chǎn)業(yè)基地及中國西部國際汽車城正式落戶溫江，必將大幅度提升溫江的消費能力以及城區(qū)品牌吸引力，為商業(yè)發(fā)展提供無窮的原動力，同時多種產(chǎn)業(yè)在溫江的融合發(fā)展，將為溫江帶來更多碰撞的火花，亦將讓溫江的商業(yè)發(fā)展更加地激情四射。,2,商業(yè)空間/行業(yè)發(fā)展,溫江商業(yè)大環(huán)境 第六屆花博會的召開，使溫江與成都其他郊區(qū)相比，基礎(chǔ)設(shè)施和生活配套相對完善，商業(yè)地產(chǎn)與成都商業(yè)環(huán)境逐漸成熟相呼應(yīng)，在城市規(guī)劃與建設(shè)、商業(yè)規(guī)劃與設(shè)計方面占據(jù)了很高的起點。 隨著光華大道的通車，青羊區(qū)政府將搬遷至光華大道青羊片區(qū)。同時由于城南土地的緊缺，成都大量的中產(chǎn)階層逐漸向西轉(zhuǎn)移，無疑將為溫江商業(yè)市場帶來巨大的

32、消費潛力。 溫江的旅游業(yè)正迅猛發(fā)展，07年“五一”黃金周全區(qū)共接待游客70.36萬人次，與去年同期相比增長145%；實現(xiàn)旅游綜合收入6332.4萬元，比去年同期增加170%。這為溫江商業(yè)創(chuàng)造了新的發(fā)展契機(jī)，旅游消費作為新生消費力將強勁發(fā)展。,溫江商業(yè)現(xiàn)狀 目前，溫江的商業(yè)現(xiàn)狀仍以傳統(tǒng)商業(yè)配套功能為主，還是典型的縣級商業(yè)模式。 通過對近幾年溫江區(qū)商業(yè)規(guī)劃的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，溫江區(qū)城市中心地段現(xiàn)有、在建、規(guī)劃中大大小小的區(qū)域配套廣場、步行街10個以上。其中國泰繁華時代商業(yè)公園、文廟盛世繁華步行街雖具有一定的商業(yè)體量和產(chǎn)品特色，亦引起了相當(dāng)?shù)年P(guān)注，但商業(yè)功能定位模糊，導(dǎo)致客群細(xì)分不清晰且業(yè)態(tài)缺乏品質(zhì)。,文廟

33、,行業(yè)發(fā)展零售業(yè) 零售業(yè)主要是針對生活居住的便利而自然形成，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，分布零散，功能單一，商業(yè)品牌檔次也較低。這種格局，不具備溫江作為城市中心區(qū)功能定位應(yīng)有的吸引力和消費水平承載力。,行業(yè)發(fā)展 餐飲業(yè) 餐飲行業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，但與大都市相比還有一定的差距。目前，溫江區(qū)經(jīng)營面積達(dá)到2000平方米的餐館達(dá)20家以上。但還沒有投資上千萬的餐飲企業(yè)，絕大多數(shù)都是投資在十萬元以下，以家庭或家族的管理方式在經(jīng)營。 業(yè)態(tài)形式多樣化，特色餐館和品牌快餐等快速增長，大眾餐飲消費顯示強勁發(fā)展勢頭。餐飲市場中除傳統(tǒng)的中餐外，各種休閑餐、自助餐及各種快餐、小吃，西餐連鎖店也進(jìn)駐溫江。具有溫江特色的農(nóng)家樂，也迅速火爆

34、起來。 中高檔餐飲業(yè)的發(fā)展與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平具有強烈的正相關(guān)性。從全國餐飲500強企業(yè)的分布及全國各大城市50強餐飲企業(yè)的營業(yè)額來看，中高檔餐飲業(yè)的發(fā)展與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平保持一致。從溫江中高檔餐飲的發(fā)展看，未來幾年伴隨著溫江經(jīng)濟(jì)的高速增長，中高檔餐飲業(yè)勢必也將快速發(fā)展。,行業(yè)發(fā)展 休閑娛樂業(yè) 風(fēng)靡成都的農(nóng)家樂發(fā)源于溫江區(qū)，已有十余年的歷史，日常當(dāng)?shù)鼐用窠?jīng)常自發(fā)組織娛樂競賽，休閑娛樂的傳統(tǒng)在溫江根深蒂固； 溫江現(xiàn)有休閑娛樂設(shè)施主要為電影院、茶館、網(wǎng)吧及游戲廳，位于繁華時代的太平洋電影院作為溫江最大的現(xiàn)代化電影院，在周末及有新片發(fā)行時經(jīng)常爆滿，茶館、網(wǎng)吧經(jīng)營火爆，溫江當(dāng)?shù)匦蓍e娛樂需求旺盛； 溫江目前的休閑

35、娛樂還是以傳統(tǒng)方式為主，隨著溫江區(qū)域經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，城市進(jìn)程化加速，人民生活水平逐步提高，現(xiàn)代溫江人將提出更多更高的娛樂生活需求，因此，主題特色化休閑娛樂方式將為溫江的休閑娛樂業(yè)注入新鮮血液，并推動整個行業(yè)的飛躍發(fā)展。,3,項目概況,項目概況,溫江地處四川盆地中心地帶，全區(qū)277平方公里，總?cè)丝?2.67萬。 溫江是是4000多年前古蜀國中魚鳧王國的發(fā)祥地，川西地區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化重鎮(zhèn)，素有金溫江之稱。,項目概況,文廟片區(qū): 四至：北臨東大街，南臨柳城干道，西臨大南街，東臨小南街、隆建街 一片兩帶： 文廟為中心，文武路，小南街、隆建街為主線 建筑形式： 濃郁的川西建筑風(fēng)貌。文廟附近以院落建筑居多

36、，文武路，小南街、隆建街臨街建筑以線形建筑居多。,城市面貌,建筑整體風(fēng)貌統(tǒng)一而完整，但立面和材質(zhì)過于單一厚重。 改造建筑體量過大，空間尺度過大，與零售業(yè)小空間的需求形成矛盾。 業(yè)態(tài)空間分隔單一，缺少服務(wù)配套設(shè)施。,城市面貌,承載居住、區(qū)域商業(yè)中心、社區(qū)配套、辦公、娛樂等多種功能，無重點，城市功能混亂。 人車混雜，存在社會死角，城市整體面貌較差，無法體現(xiàn)城市地位和文化底蘊。 以原住民為主，對現(xiàn)有的城市空間的改造有積極參與的要求和想法，城市面貌改善成為民眾的迫切要求。,嚴(yán)重缺乏公交線路及換乘點，與外界聯(lián)系不便 步行尺度過大，人車混流，交通組織混亂，無法實現(xiàn)人性化道路管理 道路設(shè)計通長單調(diào)，無停留點

37、，無過渡空間，不利于聚集人氣。 垂直交通缺乏，出入口不明顯，無法引導(dǎo)人流進(jìn)入高層商業(yè)空間。 停車問題嚴(yán)重制約了外來居民的滯留?，F(xiàn)中心廣場被占用，成為臨時停車場。,交通體系,綠化景觀,地區(qū)景觀延續(xù)成都傳統(tǒng)的景觀手法，借助原有的植被，以文廟廣場為中心。 現(xiàn)代的組團(tuán)式景觀較少，整體形象凌亂。 地標(biāo)性的開敞空間功能不明確，缺少景觀節(jié)點與休憩空間的結(jié)合。 綠化景觀整體水平較低，整體檔次有待提升。,人文環(huán)境,作為溫江的核心區(qū)域，區(qū)內(nèi)及周邊聚集多所中小學(xué)校、醫(yī)院、銀行、公安機(jī)關(guān)及其他社會服務(wù)機(jī)構(gòu)，社會設(shè)施體系成熟完整。,文廟片區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成： 文廟片區(qū)的零售類店鋪占總量的65%以上，中低檔。 餐飲類店鋪占總

38、量的20%，低檔。 休閑娛樂類占總量的10%，低檔。 其他社會設(shè)施占總量的的5%，滿足正常需求 片區(qū)內(nèi)商業(yè)內(nèi)容涵蓋零售、餐飲、休閑、娛樂、教育等多個內(nèi)容。 零售類：服裝鞋帽、日雜用品、化妝品、書報、地區(qū)特產(chǎn)、通訊電器等中檔產(chǎn)品； 餐飲類：中檔正餐、休閑快餐、地方特色小吃燒菜等中低檔產(chǎn)品； 休閑類：茶館、美容美發(fā)等 娛樂類：小型影院、錄像廳、棋牌室、網(wǎng)吧、陶藝等 教育及其他：英語教育、干洗店等,商業(yè)業(yè)態(tài),原始的售賣推車； 戶外攤販?zhǔn)绞圪u； 民房改建的臨街店鋪； 面積一致的新建臨街商業(yè)； 中型超市便利店； 中大型賣場； 內(nèi)庭院式休閑售賣場所； 大型集貿(mào)市場,大南街（市中心） 業(yè)態(tài)：服裝、化裝品、美

39、容店、各種形式的手機(jī)專賣店、影樓等。 服裝店 4500元/月（30 m2左右） 影樓 4000元/月（二、三樓共200 m2左右） 理發(fā)店 4200元/月（40 m2左右） 臺階上商鋪租金為2550元/m2.月左右。 大南街的商鋪多為中高檔次的品牌服裝店、精品服裝店，此地段的日租金范圍為410元/m2。,形式及租金,文廟片區(qū)停車問題 機(jī)動車與行人混雜，機(jī)動車亂停占用文廟廣場，嚴(yán)重影響了民眾的安全，破壞了文廟的整體形象； 機(jī)動車的穿行，阻礙了步行消費者的穿越型消費行為，無形中縮短了其消費路徑的長度； 沒有足夠的車位，無法滿足未來可能引入的旅游相關(guān)產(chǎn)業(yè)行業(yè)的停車需求，迫使其選擇停車便利的其他旅游景

40、點，阻礙了本區(qū)域旅游業(yè)的發(fā)展； 停車難已成為影響本地居住人群安全和阻礙區(qū)外旅游人群到來的重要問題之一； 停車問題必須和未來整體業(yè)態(tài)規(guī)劃整合考慮，迅速解決，有可能助力區(qū)域的整體形象提升。 政府在其中的主導(dǎo)作用必不可少，不容忽視，是決定性的。,關(guān)鍵點,片區(qū)商業(yè)的布局 目前文廟片區(qū)商業(yè)經(jīng)營狀況一般，經(jīng)營商戶各自為戰(zhàn)，缺乏整體的運營和推廣，整體商業(yè)氣氛無法提升。 由于前期改造并未從商戶角度考慮，造成了商業(yè)展開面小，面寬不夠等問題，同時由于原有商業(yè)檔次及經(jīng)營模式較為原始，多采取產(chǎn)權(quán)分散的自發(fā)經(jīng)營形式，形成政府商戶消費者之間的惡性循環(huán)，嚴(yán)重降低了區(qū)域商業(yè)價值。 商業(yè)片區(qū)如何實現(xiàn)“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管

41、理、統(tǒng)一推廣”，直接決定了區(qū)域商業(yè)價值能否再生。,關(guān)鍵點,4,消費者,調(diào) 研 說 明,針對本項目，本次對溫江和成都消費人群進(jìn)行了大規(guī)模調(diào)研。 此次調(diào)研目的是了解當(dāng)?shù)叵M者的基本消費習(xí)慣、消費特征、地域偏好及未來消費需求趨勢。 調(diào)研地點選在溫江區(qū)的文廟廣場、大南街、繁華時代及紅艷超市；成都市內(nèi)的錦里、文殊坊、雙楠商圈及玉林商圈；并對國色天鄉(xiāng)項目進(jìn)行了專題調(diào)研。,溫江當(dāng)?shù)叵M者普遍學(xué)歷不高，大專以下的超過75%，碩士以上的不足1%。成都片區(qū)消費人群教育程度普遍較高，專科和本科所占比例最高，分別為33%和30%。 人口整體素質(zhì)不高會制約本地消費能力、消費觀念、社會服務(wù)等多方面發(fā)展。 溫江消費市場的進(jìn)

42、一步提升需要吸引更多高素質(zhì)消費人群的聚集。,受教育程度,溫江消費者個人收入主要集中在2000元以內(nèi)，成都主要集中在2000-4000元，根據(jù)家庭收入系數(shù)1.6估算，溫江消費者家庭收入主要集中在3200元左右，成都主要集中在4000-6000元。 本項目僅依靠溫江本地消費者，絕對消費力較差，對高價格品牌產(chǎn)品需求彈性較低，需要成都等外來消費力的拉動。,收入水平,在溫江的消費調(diào)研樣本中，超過34%的消費者認(rèn)為交通方便是吸引他們前往的首要原因；選擇價格便宜的消費者達(dá)到22%； 由此可見，交通和價格是影響消費者選擇場所的首要因素，而超過20%的消費者喜歡價格便宜的場所，也反映出樣本消費習(xí)慣原始，絕對消費

43、力有限的現(xiàn)狀。 選擇娛樂、餐飲、文化等元素的樣本比例均在5%以下，并非消費者沒有此類需求，而是因為目前溫江主要商區(qū)的相應(yīng)設(shè)施較少且檔次較低，無法滿足消費者需求。,區(qū)域吸引力,當(dāng)?shù)叵M者經(jīng)常前往文廟消費的頻率達(dá)到47左右，說明文廟是溫江區(qū)域重要的常規(guī)消費場所之一，承擔(dān)著日常生活配套功能。 而成都消費者對文廟了解度普遍較低，達(dá)到86左右，說明文廟并未體現(xiàn)出其作為溫江歷史文化資源之一應(yīng)有的價值。,針對文廟,在對文廟消費環(huán)境狀況的調(diào)研中，溫江當(dāng)?shù)叵M者對餐飲、娛樂、購物等日常生活配套消費業(yè)態(tài)評價較平均，評分比值均分別占到總分的15以上。說明目前文廟目前仍以服務(wù)當(dāng)?shù)氐木幼∩钆涮讟I(yè)態(tài)為主。而相對住宿和作

44、為社會服務(wù)設(shè)施的咨詢服務(wù)分值較低，也說明本地對外來消費人群的進(jìn)入并未做好準(zhǔn)備。,文廟消費環(huán)境,調(diào)研發(fā)現(xiàn)，樣本選擇最多的是“住附近，經(jīng)常來”，比例超過46%，而“每個月來幾次”的同樣超過35%，可見溫江商業(yè)目前仍以區(qū)內(nèi)消費者為絕對消費主力。 如何調(diào)整本地與外來客群構(gòu)成比例，兼顧雙方消費需求，直接關(guān)系文廟片區(qū)改造的成功。,溫江消費者日常消費支出分配比較平均，雖然日常消費比例最高，但絕對值較低，同時外出餐飲及娛樂比例合計達(dá)30%，體現(xiàn)了本地人群對休閑娛樂及餐飲的旺盛消費需求和消費水平。,溫江消費者行為,超過20的樣本選擇“有喜歡的店鋪”，可見文廟已形成固定的消費客群，在定位重新調(diào)整的時候，應(yīng)考慮如何

45、保護(hù)這部分資源； 文廟特別的歷史環(huán)境對于消費者有較好的吸引力,結(jié)合溫江人的居住習(xí)慣，對于景觀的要求，可見文廟在形象上比繁華時代更具有優(yōu)勢，但同周邊的消費區(qū)比較，在綠化方面仍有不足，建議結(jié)合建筑共同考慮豐富； 交通時間在選項中的比例說明溫江商業(yè)已經(jīng)開始了從原始的自發(fā)商業(yè)向區(qū)域化商業(yè)中心轉(zhuǎn)變的階段。如果商業(yè)業(yè)態(tài)及品牌能夠滿足目標(biāo)客群消費需求，并具有一定的差異化，更多的消費者會選擇就近消費。,選擇消費原因最高的是“就近”，達(dá)36%，這一結(jié)論印證了文廟作為溫江區(qū)域傳統(tǒng)主流消費區(qū)的地位，同時也使我們看到溫江文廟的發(fā)展階段仍處于較低端的區(qū)域配套消費中心階段。,選擇文廟理由,調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，區(qū)內(nèi)樣本對文廟商業(yè)區(qū)最滿意的是本地的交通、餐飲及購物，分別為18.3%、17.5%和16.9%； 數(shù)據(jù)再次印證了消費者多來自區(qū)內(nèi)的結(jié)論，同時也反映出溫江本地具備較好的餐飲資源，具有固定的消費客群; 購物、餐飲的豐富也間接反映出娛樂、旅游、酒店住宿的貧乏。住宿及咨詢服務(wù)的分值最低，說明本地對外來人群的進(jìn)入并未做好準(zhǔn)備，很難吸引并留住外來客群。不論區(qū)內(nèi)區(qū)外的消費者對此均已感到不便，因此這方面設(shè)施必須關(guān)注。,設(shè)施評分,溫江消費者文廟的不足主要集中在商業(yè)經(jīng)營種類少和商業(yè)氣氛不夠兩方面，分別占地樣本比例的41%和26%，說明文廟片區(qū)作為溫江區(qū)域的主要商圈之一與其它商圈相比，在日常生活配套商業(yè)中