保增長、促發(fā)展實(shí)現(xiàn)開發(fā)區(qū)土地高效利用

1、保增長、促發(fā)展實(shí)現(xiàn)開發(fā)區(qū)土地高效利用,前 言,“土地難，土地局長更難” ！ 土地之難源于土地是整個(gè)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化及歷史現(xiàn)象的綜合投影，很難用一言以蔽之來定義土地管理。 土地管理應(yīng)包含：國家政治、政府行為、科學(xué)技術(shù)和社會(huì)運(yùn)行四個(gè)層面 ，缺一不可。 指導(dǎo)土地管理的思想來源于毛澤東的實(shí)踐論?！案鶕?jù)群眾的覺悟程度，去啟發(fā)和提高群眾的覺悟，在群眾出于內(nèi)心自愿的原則之下，幫助群眾逐步地組織起來，逐步地展開為當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)貎?nèi)外環(huán)境所許可的一切必要的斗爭。因而信任人民，和人民打成一片，那就任何困難也能克服，任何敵人也不能壓倒我們，而只會(huì)被我們所壓倒。 ” 中國共產(chǎn)黨的三大作風(fēng)毛澤東,沈陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)規(guī)劃和國土資

2、源局,開發(fā)區(qū)基本情況,沈陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)成立于 1993年，是經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè) 立的國家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。 首個(gè)被國家授 予老工業(yè)基地調(diào) 整改造暨裝備制 造業(yè)發(fā)展的雙示 范區(qū)稱號(hào)。 開發(fā)區(qū)有自身 規(guī)律；產(chǎn)業(yè)有周 期 ；建筑有壽命。 三者應(yīng)統(tǒng)一。,沈陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)規(guī)劃和國土資源局,一、拉開格局，務(wù)實(shí)規(guī)劃，發(fā)揮集聚效應(yīng)。,根據(jù)裝備制造業(yè)基本部類構(gòu)成 和基本生產(chǎn)鏈接關(guān)系，按照重點(diǎn) 突出，配套有力的原則，著重規(guī) 劃的實(shí)效性。 東優(yōu)、南聚、西進(jìn)、北強(qiáng)、中 研發(fā)的戰(zhàn)略格局，形成5大板塊。 截止08年底全區(qū)共有工業(yè)企業(yè) 2547戶，實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值538 億，工業(yè)總產(chǎn)值1772億元，實(shí)際 利用外資8.4億美

3、元，地方一般預(yù) 算收入32.8億，稅收收入53.7億。,沈陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)規(guī)劃和國土資源局,二、理性思考，以科技創(chuàng)新引導(dǎo)土地資源的利用與開發(fā)。,2001年完成開發(fā)區(qū)空間經(jīng)濟(jì)與土地利用研究報(bào)告，并以此制定了開發(fā)區(qū)自身的土地利用指標(biāo) 。 巧妙運(yùn)用建筑退用地紅線的辦法，避免“院套院的建筑布局，引導(dǎo)企業(yè)建設(shè)通用性好、資源可以再生、土地再利用成本低的大跨度鋼結(jié)構(gòu)建筑。,沈陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)規(guī)劃和國土資源局,三、充分挖潛，堅(jiān)持土地集約開發(fā)與內(nèi)涵提高相結(jié)合的發(fā)展之路,2003年起，對(duì)歷史遺留的閑置土地、空閑廠房、半截子工程及可再利用土地進(jìn)行了集中專項(xiàng)治理整頓，按照“清理一批，盤活一批，退出一批，引進(jìn)一批”的宗

4、旨，重新再利用土地41宗，清理土地面積119.2公頃，收繳歷史陳欠款7930萬元。,沈陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)規(guī)劃和國土資源局,案 例 簡 介,強(qiáng)行收回空地 中宜鍍錫板地塊 （以土地法為依據(jù)） 閑置廠區(qū)收回再出讓 保險(xiǎn)公司汽修廠 （以企業(yè)法為依據(jù)） 歷史遺留半截子工程迎龍綜合樓 （以市場為手段） 再開發(fā)盤活土地 金光紙業(yè) （以房地產(chǎn)法為依據(jù)） 處理遺留問題，“辦法總比問題多” 。,沈陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)規(guī)劃和國土資源局,四、建立規(guī)委會(huì)制度，壓縮決策環(huán)節(jié)，集體決策，綜合解決土地問題。,土地載體屬性決定它是社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化發(fā)展?fàn)顩r的綜合投影。綱舉目張，解決了以土地為中心的問題與矛盾也就解決了改革、發(fā)展與穩(wěn)定的

5、主要問題。 建立規(guī)委會(huì)制度，明確和強(qiáng)化地方政府是土地管理第一責(zé)任人的法律地位， “向權(quán)力講真理不如將真理交個(gè)權(quán)力” 。 集體議事決策，壓縮決策環(huán)節(jié)，減少了信息的缺損 。 實(shí)現(xiàn)了陽光政務(wù)，決策、執(zhí)行、監(jiān)督三分離。 改變了原來只就土地論土地反而越論越糊涂的怪圈，由就地管地向調(diào)控城市綜合運(yùn)行的管治手段轉(zhuǎn)變 。 “土地局的本份就是調(diào)動(dòng)一切積極因素管好土地”。,沈陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)規(guī)劃和國土資源局,五、嚴(yán)格貫徹相關(guān)法規(guī)要求，依法依規(guī)作好土地利用工作。,事前、事中、事后三級(jí)保障體系。 事前，建立土地交易聯(lián)審制度 。事中，堅(jiān)持規(guī)委會(huì)審批制度。事后，嚴(yán)格按合同規(guī)范土地批后管理 。 用“兩年期土地證”辦法實(shí)現(xiàn)和完

6、善土地驗(yàn)收制度。 土地合同不同于普通民事合同，帶有國家意志。 滯納金和違約金是土地出讓收入的延伸，是國家土地收益的組成部分 。 建立聯(lián)審制度，用制度管人，用程序說事。土地交易聯(lián)審制度、延期開竣工聯(lián)合審查制度、竣工驗(yàn)收聯(lián)審制度 、房地產(chǎn)超建、超容積率聯(lián)審制度。 “分解權(quán)力，齊抓共管”。,沈陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)規(guī)劃和國土資源局,國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知 國發(fā)【2008】3號(hào),（十一）完善建設(shè)用地儲(chǔ)備制度。儲(chǔ)備土地出讓前，應(yīng)當(dāng)處理好土地的產(chǎn)權(quán)、安置補(bǔ)償?shù)确山?jīng)濟(jì)關(guān)系，完成必要的前期開發(fā)，縮短開發(fā)周期，防止形成新的閑置土地。 （十三）嚴(yán)格落實(shí)工業(yè)和經(jīng)營性用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度。國土資源部門要會(huì)同

7、發(fā)展改革、城市規(guī)劃、建設(shè)、水利、環(huán)保等部門制訂工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓計(jì)劃，擬定出讓地塊的產(chǎn)業(yè)類型、項(xiàng)目建議、規(guī)劃條件、環(huán)保要求等內(nèi)容，作為工業(yè)用地出讓的前置條件。 （二十）完善建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收制度。要將建設(shè)項(xiàng)目依法用地和履行土地出讓合同、劃撥決定書的情況，作為建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的一項(xiàng)內(nèi)容。沒有國土資源部門的檢查核驗(yàn)意見，或者檢查核驗(yàn)不合格的，不得通過竣工驗(yàn)收。,沈陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)規(guī)劃和國土資源局,開發(fā)區(qū)實(shí)景照片,沈陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)規(guī)劃和國土資源局,開發(fā)區(qū)實(shí)景照片,沈陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)規(guī)劃和國土資源局,開發(fā)區(qū)實(shí)景照片,沈陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)規(guī)劃和國土資源局,開發(fā)區(qū)實(shí)景照片,沈陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)規(guī)劃和國土

8、資源局,六、從實(shí)際出發(fā)，由土地二維開發(fā)向標(biāo)準(zhǔn)廠房三維開發(fā)“理性”轉(zhuǎn)變。,建筑浪費(fèi)比土地浪費(fèi)更可怕。 建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)廠房首先要回答好為誰而建，誰來建，在哪里建的問題 。 由原來“灰箱式”標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)模式向訂單式“明箱”模式轉(zhuǎn)變 。,沈陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)規(guī)劃和國土資源局,沈陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)規(guī)劃和國土資源局,“灰箱式”的標(biāo)準(zhǔn)廠房,沈陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)規(guī)劃和國土資源局,所謂標(biāo)準(zhǔn)廠房一定是通用性能好、適宜性能高的廠房。大跨度、高舉架、大空間是衡量標(biāo)準(zhǔn)廠房的標(biāo)準(zhǔn)。,2006年開始開發(fā)區(qū) 由政府建設(shè)向引導(dǎo)市場開發(fā)轉(zhuǎn)變 ，引入國外既有市場又有經(jīng)驗(yàn)的工業(yè)地產(chǎn)商進(jìn)行開發(fā) 。,沈陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)規(guī)劃和國土資源局,沈陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)

9、開發(fā)區(qū)規(guī)劃和國土資源局,沈陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)規(guī)劃和國土資源局,在哪建？ 將標(biāo)準(zhǔn)廠房作為拉動(dòng)區(qū)域發(fā)展的“引爆點(diǎn)”，有意將區(qū)位選擇在邊緣地帶 。,沈陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)規(guī)劃和國土資源局,需要進(jìn)一步破解的難題,土地出讓是土地使用權(quán)的出讓，新版土地合同對(duì)工業(yè)用地的使用規(guī)定得非常詳細(xì)，也就是對(duì)使用的“權(quán)”進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定，但是在50年的出讓期間，出讓后必然還要發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為，即“權(quán)”的轉(zhuǎn)讓行為，符合邏輯的結(jié)論就是轉(zhuǎn)讓中的受讓方還得必須執(zhí)行原來的出讓合同，轉(zhuǎn)讓中的雙方是完全鏡像的，這顯然是行不通的；同時(shí)對(duì)權(quán)利而言，最直接的結(jié)果就是建立在使用權(quán)基礎(chǔ)上的他項(xiàng)權(quán)利無法被司法執(zhí)行，也就是他項(xiàng)權(quán)利已無現(xiàn)實(shí)意義。綜上，土地轉(zhuǎn)讓還需要盡快進(jìn)行