房地產(chǎn)估價案例與分析真題2008年

1、房地產(chǎn)估價案例與分析真題2008年一、問答題1、某市土地儲備中心以拍賣方式出讓一宗住宅用地，甲、乙兩家房地產(chǎn)開發(fā)公司擬參加競買，甲公司委托丙房地產(chǎn)估價機構進行應價評估，最高應價評估結果為12000萬元。乙公司委托丁房地產(chǎn)估價機構評估出的最高應價為15000萬元。若該兩家房地產(chǎn)估價機構的評估結果均是合理的，請分析兩者差異的主要原因。2、某公司于5年前在公開市場上以2000萬元購得一宗出讓性質的辦公用地，投入1000萬元建成辦公用房一幢。目前，該辦公用房的市場價值為4000萬元，若5年來房屋建安工程造價水平基本穩(wěn)定，則有觀點認為該宗土地的重新取得價格上漲了1000萬元。請問上述觀點是否正確?為什么

2、?3、某城市房管部門直管公房，產(chǎn)權證載用途為住宅，地處繁華商業(yè)區(qū)內，建筑面積為1500m2，占地2900m2，土地使用權性質為劃撥，房屋建于1955年，后經(jīng)過兩次大修，目前處于正常使用狀態(tài)。現(xiàn)政府擬將該房地產(chǎn)出售，委托房地產(chǎn)估價機構評估其市場價值。經(jīng)過調查了解，該區(qū)域內建筑容積率為3及以下的商業(yè)用途土地價格為2萬元/m2，商品住宅銷售均價為1.2萬元/m2。 據(jù)此，估價師擬定了以下兩種估價思路： 1以商品住宅銷售均價為基礎估價。 2以商業(yè)用途土地價格為基礎估價。 請問： 1上述兩種估價思路中哪種較合適?并說明理由。 2針對你所選的估價思路，描述其估價技術路線。二、單項選擇題(共3大題，10小題

3、，每小題的備選答案中只有一個最符合題意)1999年在某城市中心城區(qū)購買了一幢6層的百貨大廈，為保證正常經(jīng)營，于2004年初進行了重新裝修。2006年初，王某委托房地產(chǎn)估價機構評估該大廈的市場價值，評估結果為800萬元。一年后王某因病去世，臨終前留下遺囑：總價值800萬元的大廈由其一兒一女平均繼承。為此，該大廈處分前兄妹倆達成書面協(xié)議：妹妹獲得該大廈的一、二層，哥哥獲得三六層。4、若結合周邊類似房地產(chǎn)價值分析，該大廈一六層的價值比例關系為： 1:0.7:0.6:0.5:0.4:0.3，則哥哥應向妹妹支付補償款( )萬元。 A11.43 B11.77 C22.86 D23.535、因該大廈800萬

4、元的價值為2006年初的評估結果，一年后處分該房地產(chǎn)時，兄妹倆共同委托甲房地產(chǎn)估價機構對該大廈重新進行價值評估。估價中正確的選擇是( )。 A若選用市場法，應按當?shù)胤康禺a(chǎn)市場價格變化進行價值分析 B若選用市場法，應結合大廈各層業(yè)態(tài)進行價值分析 C若選用收益法，其凈收益中應扣除分攤的年均裝飾、裝修費用 D若選用收益法，其凈收益中不應扣際分攤的年均裝飾、裝修費用6、兄妹倆處置該房地產(chǎn)需要辦理的房屋所有權登記手續(xù)為( )。 A房屋所有權注銷登記 B房屋所有權初始登記 C房屋所有權變更登記 D房屋所有權轉移登記7、若哥哥將其房地產(chǎn)出租后，又與銀行簽訂了抵押合同，并委托房地產(chǎn)估價機構評估，則房地產(chǎn)估價師

5、在抵押估價報告中應提示( )。 A該房屋租賃關系不能對抗已登記的抵押權 B如未通知承租人，則該抵押合同效力待定 C如不辦理抵押登記，該抵押合同無效 D如處置該抵押物，該租賃合同對受讓人依然有約束力甲公司所有的廠房位于某城市中心，于1986年4月30日建成投入使用。建筑結構為框架結構，廠房的經(jīng)濟壽命為50年。甲公司于2006年4月將該廠房轉讓給乙公司，轉讓后乙公司將廠房改建為百貨超市，并補交了土地使用權出讓金，將土地變更為商業(yè)用途，土地使用期限為40年。自2006年4月30日起至2046年4月29日止，約定不可續(xù)期。2008年4月30日，乙公司以該商業(yè)房地產(chǎn)作價出資成立合資公司。8、如果采用收益

6、法估價，下列關于該宗商業(yè)房地產(chǎn)的收益年限說法正確的是( )。 A該宗商業(yè)房地產(chǎn)的收益年限為28年 B該宗商業(yè)房地產(chǎn)的收益年限為28年，但須考慮剩余年限土地使用權價值的影響 C該宗商業(yè)房地產(chǎn)的收益年限為38年 D該宗商業(yè)房地產(chǎn)的收益年限為38年，但須考慮建筑物剩余經(jīng)濟壽命的影響9、若該百貨超市由乙公司自行經(jīng)營，經(jīng)營狀況正常，年經(jīng)營收入為6000萬元，年銷售成本及經(jīng)營成本共4000萬元，管理費、財務費用為年經(jīng)營收入的6%，商品銷售稅金及附加為年經(jīng)營收入的8.5%，經(jīng)營利潤為年經(jīng)營收入的10%。若2008年4月30日同類建筑物重置價值為4500萬元，房屋資本化率為8%，土地資本化率為6%。采用直接資

7、本化法測算該宗物業(yè)的價值為( )萬元。 A6625 B7333 C7571 D883310、下列關于該宗房地產(chǎn)由工業(yè)用途改為商業(yè)用途的表述中正確的是( )。 A項目改建投入的成本費用應包括：工業(yè)用途房地產(chǎn)的購買價格、補交的土地出讓金、商業(yè)改造工程費用、管理費、專業(yè)費、投資利息和利潤 B項目改建的前提是投入成本小于項目產(chǎn)生的經(jīng)濟收益 C項目改建在法律上主要考慮工業(yè)房地產(chǎn)的產(chǎn)權是否合法 D項目改建在技術上應首先考慮解決停車場問題甲公司在城鄉(xiāng)結合部有一宗面積為5000m2的綜合用地，地上有三幢房屋，臨路為店面，院內有一處倉庫和一處住宅用房，基本情況見下表：名稱建筑面積/m2建筑基底面積/m2房屋結構

8、建筑物重置單價/(元/m2)建筑物成新率店面10001000磚混80090%倉庫20002000磚木50085%住宅15001500磚混65090%11、如果對上述房地產(chǎn)進行估價，當利用成本法測算土地價格時，不應計入土地取得相關稅費的是( )。 A耕地占用稅 B征地管理費 C耕地開墾費 D新增建設用地有償使用費12、如果評估店面和倉庫的房地產(chǎn)價值均為200萬元，住宅價值為195萬元，則按土地價值進行分攤，店面應分攤的土地份額為( )。 A22.22% B33.61% C36.55% D37.80%13、如果因市政建設需要將沿街店面拆遷，下列關于拆遷估價的表述中，正確的是( )。 A店面內的裝修

9、裝飾補償金額由房屋拆遷公司和甲公司協(xié)商解決，或由雙方通過委托評估確定 B因拆遷估價對象為店面，所以應選用收益法進行估價 C評估結果與房屋拆遷公司和甲公司溝通認可后才能最后確定 D甲公司可自行委托估價機構評估店面價值三、指錯題14、封面和目錄(略)致委托人函(略)估價師聲明 我們鄭重聲明： 1我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。 2本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結論，但受本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。 3我們與本次估價的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。 4我們依照中華人民共和國國家標準房地產(chǎn)估價規(guī)范(GB/T502

10、91-1999)進行分析和測算，形成意見和結論，撰寫本估價報告。 5注冊房地產(chǎn)估價師 已對本估價報告中的估價對象進行了實地查看，但我們對估價對象的現(xiàn)場查看僅限于其外觀和使用狀況，對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依據(jù)委托方提供的資料進行評估。除非另有協(xié)議，我們不承擔對估價對象建筑結構質量進行調查的責任。 6沒有人對本估價報告提供了重要專業(yè)幫助。 7本估價報告依據(jù)了委托人提供的相關資料，委托人對資料的真實性負責。因資料失實造成估價結果有誤的，估價機構和估價人員不承擔相應的責任。 8本報告估價結果僅作為委托人在本次估價目的下使用，不得做其他用途。未經(jīng)本估價機構和估價人員同意，估價報告不得向委托人

11、及報告審查部門以外的單位及個人提供，凡因委托人使用估價報告不當而引起的后果，估價機構和估價人員不承擔相應的責任。 9本估價報告的全部或其部分內容不得發(fā)表于任何公開媒體上，報告解釋權為本估價機構所有。 中國注冊房地產(chǎn)估價師(注冊號 )： (簽名蓋章) 中國注冊房地產(chǎn)估價師(注冊號 )： (簽名蓋章) 中國注冊房地產(chǎn)估價師(注冊號 )： (簽名蓋章) 二00八年六月三十日估價的假設和限制條件(略)房地產(chǎn)估價結果報告 一、委托人(略) 二、估價機構(略) 三、估價對象 估價對象為位于 市 區(qū)數(shù)碼路北段的一幢辦公樓，建筑面積為3853.05m2，土地面積為2294.5m2。 1坐落 估價對象坐落于 市

12、 區(qū)數(shù)碼路北段2123號，四至為：東臨 路，南靠 廣場，西接 干休所，北依 創(chuàng)業(yè)中心(區(qū)位情況略)。 2產(chǎn)權狀況 根據(jù)委托人提供的房屋所有權證和國有土地使用證，估價對象房屋所有權人和土地使用權人為 有限公司；房屋所有權性質為商品房產(chǎn)權，土地使用權性質為國有出讓，土地用途為辦公，土地使用年限為50年，從2003年6月30日2053年6月29日，且約定不可續(xù)期。 3土地狀況 土地使用權面積為2294.5m2，地塊形狀規(guī)則，呈矩形，地勢平坦，土地開發(fā)程度為紅線內六通一平，即通上水、通下水、通電、通路、通暖、通信，土地平整。容積率為1.68(土地其他情況略)。 4建筑物狀況 估價對象為一幢五層辦公樓，

13、鋼筋混凝土結構，開敞式布局，建筑面積3853.05m2。各層層高及功能為：一層層高3.6m，為大堂及辦公區(qū)；二四層層高均為3.3m，為辦公區(qū)；五層層高3.3m，局部為辦公區(qū)，局部以玻璃幕墻間隔為會議室。其裝修情況為：外墻貼面磚；房屋內部地面為國產(chǎn)品牌地磚，墻面石灰砂漿抹面后刮大白、刷乳膠漆，天棚鋁扣板吊頂；一層大廳、走廊公共部分地面、墻面均為花崗巖，天棚鋁扣板吊頂；每層設男女衛(wèi)生間，衛(wèi)生間地面鋪地磚，墻面貼瓷磚，天棚鋁扣板吊頂，TOTO潔具；窗體采用塑鋼中空玻璃窗，主入口為白色鋼化平推玻璃門。 估價對象建成于2008年6月，根據(jù)國家有關房屋新舊程度判定標準，經(jīng)估價人員現(xiàn)場查看，確定其綜合成新率

14、約為100%(建筑物其他情況略)。 5配套設施狀況 估價對象上下水、電力、供暖、通信等基礎配套設施完善，并安裝消防、中央空調、電子監(jiān)控系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)等配套設備。其中采暖為高新園區(qū)物業(yè)集中供暖；消防系統(tǒng)采用美國SIMPLE消防報警系統(tǒng)，每層設消火栓、自動噴淋裝置及煙感、溫感探頭；空調系統(tǒng)采用DAIKIN分體式中央空調，暗臥式風機盤管及新風空調系統(tǒng)；監(jiān)控系統(tǒng)為飛利浦電子監(jiān)控系統(tǒng)；每層設TOA公共廣播揚聲器，提供背景音樂及應急消防廣播；并配有兩部三菱電梯。 四、估價目的 為委托人轉讓估價對象提供價值參考依據(jù)而評估其市場價格。 五、估價時點 根據(jù)估價目的，經(jīng)與委托人協(xié)商，估價時點確定為2008年6

15、月25日。 六、價值定義(略) 七、估價依據(jù)(略) 八、估價原則 本估價報告在遵循獨立、客觀、公正的基本原則下，結合估價目的對估價對象進行估價。具體依據(jù)如下估價原則： 1最高最佳使用原則(略) 2替代原則(略) 3估價時點原則(略) 4謹慎原則(略) 5合法原則(略) 九、估價方法 本報告選用市場法和收益法進行估價(方法選擇及方法定義略)。 十、估價結果 在評估過程中，估價機構本著獨立、客觀、公正的原則，在對現(xiàn)場進行實地查看、廣泛收集有關市場信息和估價對象信息的基礎上，全面分析了影響估價對象市場價值的因素，并運用科學的估價方法對估價對象的市場價值進行了評估，最終確定估價對象在估價時點可能實現(xiàn)的

16、市場價值為：人民幣(大寫)貳仟叁佰壹拾萬元(2310萬元)，單價為5995.03元/m2。 十一、估價人員(略) 十二、估價作業(yè)日期 2008年6月25日2008年6月30日。 十三、估價報告應用的有效期 本估價報告應用的有效期自完成估價報告之日起原則上為一年，但市場狀況變化很大時，估價報告應用的有效期不超過半年；超過有效期使用本報告，本估價機構不負任何責任。 房地產(chǎn)估價有限公司 二00八年六月三十日房地產(chǎn)估價技術報告 一、個別因素分析 估價對象為位于 市 區(qū)數(shù)碼路北段的一幢辦公樓，建筑面積為3853.05m2，土地面積為2294.5m2。 1坐落 估價對象坐落于 市 區(qū)數(shù)碼路北段2123號，

17、四至為：東臨 路，南靠 廣場，西接 干休所，北依 創(chuàng)業(yè)中心(區(qū)位情況略)。 2產(chǎn)權狀況 根據(jù)委托人提供的房屋所有權證和國有土地使用證，估價對象房屋所有權人和土地使用權人為 有限公司；房屋所有權性質為商品房產(chǎn)權，土地使用權性質為國有出讓，土地用途為辦公，土地使用年限為50年，從2003年6月30日2053年6月29日，且約定不可續(xù)期。 3土地狀況 土地使用權面積為2294.5m2，地塊形狀規(guī)則，呈矩形，地勢平坦，土地開發(fā)程度為紅線內六通一平，即通上水、通下水、通電、通路、通暖、通信，土地平整。容積率為1.68(土地其他情況略)。 4建筑物狀況 估價對象為一幢五層辦公樓，鋼筋混凝土結構，開敞式布局

18、，建筑面積3853.05m2。各層層高及功能為：一層層高3.6m，為大堂及辦公區(qū)；二四層層高均為3.3m，為辦公區(qū)；五層層高3.3m，局部為辦公區(qū)，局部以玻璃幕墻間隔為會議室。其裝修情況為：外墻貼面磚；房屋內部地面為國產(chǎn)品牌地磚，墻面石灰砂漿抹面后刮大白、刷乳膠漆，天棚鋁扣板吊頂；一層大廳、走廊公共部分地面、墻面均為花崗巖，天棚鋁扣板吊頂；每層設男女衛(wèi)生間，衛(wèi)生間地面鋪地磚，墻面貼瓷磚，天棚鋁扣板吊頂，TOTO潔具；窗體采用塑鋼中空玻璃窗，主入口為白色鋼化平推玻璃門。估價對象建成于2008年6月，根據(jù)國家有關房屋新舊程度判定標準，經(jīng)估價人員現(xiàn)場查看，確定其綜合成新率約為100%(建筑物其他情況

19、略)。 5配套設施狀況 估價對象上下水、電力、供暖、通信等基礎配套設施完善，并安裝消防、中央空調、電子監(jiān)控系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)等配套設備。其中采暖為高新園區(qū)物業(yè)集中供暖；消防系統(tǒng)采用美國SIMPLE消防報警系統(tǒng)，每層設消火栓、自動噴淋裝置及煙感、溫感探頭；空調系統(tǒng)采用DAIKIN分體式中央空調，暗臥式風機盤管及新風空調系統(tǒng)；監(jiān)控系統(tǒng)為飛利浦電子監(jiān)控系統(tǒng)；每層設TOA公共廣播揚聲器，提供背景音樂及應急消防廣播；并配有兩部三菱電梯。 二、區(qū)域因素分析(略) 三、市場背景分析(略) 四、最高最佳使用分析(略) 五、估價方法選用 估價對象所在的 市軟件園區(qū)域，房地產(chǎn)市場活躍，同一供需圈內類似房地產(chǎn)轉讓交

20、易案例較多，市場依據(jù)充足，因此可選用市場法進行評估。同時，該區(qū)域房地產(chǎn)市場中與估價對象類似的物業(yè)多以出租方式經(jīng)營，同一供需圈內出租實例較多，容易獲得物業(yè)租金、費用等數(shù)據(jù)，根據(jù)估價對象能獲得穩(wěn)定的租金收益的特點，可選用收益法進行評估。 市場法的具體估價思路為：在近期房地產(chǎn)市場中選擇與估價對象處于同一供需圈內，具有較強相關性、替代性的房地產(chǎn)交易實例，根據(jù)估價對象和可比實例的狀況，對區(qū)域因素、個別因素、時間因素和交易情況等影響房地產(chǎn)市場價格的因素進行分析比較和修正，評估出估價對象的市場價格。 收益法的具體估價思路為：運用適當?shù)膱蟪曷剩瑢㈩A期的估價對象房地產(chǎn)未來各期的正常凈收益折算到估價時點上的現(xiàn)值，

21、將各期現(xiàn)值累加來確定估價對象房地產(chǎn)價格。 六、估價測算過程 (一) 市場法測算過程 1選擇可比實例 經(jīng)篩選確定A、B、C三個比較實例。 實例A：軟件園區(qū)軟件開發(fā)10號樓，地處 市軟件園，東臨數(shù)碼路，南臨五一路。鋼混結構，共四層，建筑面積為4419m2，辦公用途，成交價格為6100元/m2，成交日期為2008年6月20日，成交情況為正常交易(其他情況略)。 實例B：軟件廣場辦公樓，地處 市軟件園，北臨五一路，西北側鄰近數(shù)碼廣場。鋼混結構，共四層，建筑面積為3986m2，辦公用途，成交價格為6250元/m2，成交日期為2008年4月5日，成交情況為正常交易(其他情況略)。 實例C：經(jīng)濟開發(fā)區(qū)軟件開

22、發(fā)大樓，地處 市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，東臨長春路，南臨東風路。鋼混結構，共四層，建筑面積為4555m2，成交價格為6430元/m2，成交日期為2008年5月16日，成交情況為正常交易(其他情況略)。 比較實例與估價對象各項比較因素對比詳見表1。表1 修正因素比較表 可比實例估價對象ABC成交單價/(元/m2)待估610062506430交易情況-正常正常正常交易日期-2008年6月20日2008年4月5日2008年5月16日區(qū)域因素自然條件較好較好較好較好環(huán)境狀況較好較好較好較好距市中心距離/km10101010交通條件便捷便捷便捷便捷商業(yè)繁華程度一般一般一般一般公共設施配套情況完善完善完善完善規(guī)劃限制

23、一般一般一般一般個別因素臨街狀態(tài)數(shù)碼路數(shù)碼路、五一路數(shù)碼路、數(shù)碼廣場長春路、東風路建筑結構鋼筋混凝土鋼筋混凝土鋼筋混凝土鋼筋混凝土建筑面積/m23853.05441939864555平面布局較合理合理較合理合理裝修情況普通清水房簡裝普通成新度較新較新較新較新通用性較好較好較好好基礎設施配套情況齊全齊全齊全齊全 2確定可比實例修正指數(shù) (1) 交易情況修正 以上所選擇的可比實例A、B、C均為正常交易，故無需進行交易情況修正。 (2) 交易日期修正 由于選取可比實例的交易日期均為近期， 市商品住宅市場價格比較平穩(wěn)，故對可比實例的交易日期不做修正。 (3) 區(qū)域因素修正 可比實例A、B、C均為周邊地

24、區(qū)的交易案例，根據(jù)交通條件、距市中心距離、商業(yè)繁華程度、公共配套設施等因素進行區(qū)域因素優(yōu)劣造成的減價或增價修正(具體過程略)。 (4) 個別因素修正 可比實例A、B、C與估價對象個別因素進行的對比分析，主要考慮臨街狀況、結構功能、規(guī)模、設施、裝修、平面布局、基礎設施配套情況等因素進行修正(具體過程略)。 比較因素修正指數(shù)詳見表2。 表2 比較因素修正指數(shù)表 可比實例估價對象ABC成交單價/(元/m2)待估610062506430交易情況100100100100交易日期100100100100區(qū)域因素自然條件100100100100環(huán)境狀況100100100100距市中心距離/km1001001

25、00100交通條件100100100100商業(yè)繁華程度100100100100公共設施配套情況100100100100規(guī)劃限制100100100100個別因素臨街狀態(tài)100103103103建筑結構100100100100建筑面積/m2100100100100平面布局100102100102裝修情況10098102100成新度100100100100通用性100100100102基礎設施配套情況100100100100 3可比實例比準價格修正 在表2確定的各比較因素修正指數(shù)的基礎上，對各可比實例的交易價格修正見表3。 表3 交易價格修正計算表 可比實例ABC成交單價/(元/m2)6100625

26、06430交易情況100/100100/100100/100交易日期100/100100/100100/100區(qū)域因素自然條件100/100100/100100/100環(huán)境狀況100/100100/100100/100距市中心距離/km100/100100/100100/100交通條件100/100100/100100/100商業(yè)繁華程度100/100100/100100/100公共設施配套情況100/100100/100100/100規(guī)劃限制100/100100/100100/100個別因素臨街狀態(tài)100/103100/103100/103建筑結構100/100100/100100/100建

27、筑面積/m2100/100100/100100/100平面布局100/102100/100100/102裝修情況100/98100/102100/100成新度100/100100/100100/100通用性100/100100/100100/102基礎設施配套情況100/100100/100100/100比準價格/(元/m2)592559496000 4比準價格測算 各比較實例交易價格經(jīng)修正后比較接近，本報告中估價人員取上述三個比準價格的簡單算術平均值作為估價對象的市場價格(單價)為： (5925+5949+6000)元/m2divide3=5958元/m2 (二) 收益法測算過程 經(jīng)過認真分

28、析，得知估價對象在未來使用年限內，每年可獲得穩(wěn)定的凈收益，且每年的報酬率保持不變，故收益價格測算公式為 V=A/r1-1/(1+r)n 式中 V房地產(chǎn)價格； A年凈收益； r報酬率； n收益年限。 1確定年凈收益 在測算估價對象未來各年潛在總收益的基礎上，考慮估價對象在使用過程中的正?？罩玫葥p失后，實際所能獲得的年總收益扣除其經(jīng)營過程中為取得租金收入需花費的維修費用、保險費用、管理費用和稅金后，得出估價對象未來各年的凈收益。 (1) 估算年總收入 采用市場法確定估價對象可出租面積的正常租金為1.8元/(m2天)(具體過程略)。 根據(jù)估價對象實際狀況，出租率按90%考慮，則其年收入總額為： 1.

29、8元/(m2天)90%3853.05m2365天=227.83萬元 (2) 運營費用 維修費：按重置成本的2%(確定過程略)計算，重置成本為1500元/m2(確定過程略)；則： 維修費=1500元/m23853.05m22%=11.56萬元 保險費：按建筑物的原值的0.2%(確定過程略)計算。則： 保險費=1500元/m23853.05m20.2%=1.16萬元 管理費：按年收入的3%(確定過程略)計算。則： 管理費=227.83萬元3%=6.83萬元 營業(yè)稅及附加按年收入的5.5%計算，房產(chǎn)稅按年收入的12%計算，則營業(yè)稅及附加和房產(chǎn)稅為： 227.83萬元(5.5%+12%)=39.87萬

30、元 則運營費用合計為59.42萬元。 (3) 凈收益 凈收益=年總收入-運營費用=227.83萬元-59.42萬元=168.41萬元 2確定報酬率 本次評估報酬率的確定采用了安全利率加風險調整值的方法，報酬率確定為7%(確定過程略)。 3收益年限的確定 估價對象以出讓方式獲取，土地使用年限為50年，自2003年6月30日起至2053年6月30日止。估價對象為鋼混結構，其經(jīng)濟壽命為60年，根據(jù)孰短原則，估價對象的收益年限為50年。 4測算估價對象的收益價格 將凈收益、報酬率和收益年限代入計算公式，測算估價對象于估價時點狀態(tài)下的收益價格為： V=A/r1-1/(1+r)n=168.41萬元/7%1

31、-1/(1+7%)50=2324.18萬元 單價為： 2324.18萬元divide3853.05m2=6032.05元/m2 七、估價結果確定 1單價的確定 本報告分別采用了市場法和收益法對估價對象的市場價格進行了評估，采用市場法求取的單價為5958元/m2，采用收益法求取的單價為6032.05元/m2，兩者的結果比較接近，本報告取其算術平均值作為最終結果，即： 估價對象單價=(5958元/m2+6032.05元/m2)divide2=5995.03元/m2 估價對象總價=5995.03元/m23853.05m22310萬元 2估價結果 本估價機構根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，采

32、用科學合理的估價方法，在認真分析現(xiàn)有資料的基礎上，經(jīng)過測算，結合估價人員的經(jīng)驗與對影響房地產(chǎn)市場價格因素的分析，確定估價對象在市場上有足夠的買方和賣方，并且進入市場無障礙的條件下在估價時點的評估價值為：人民幣(大寫)貳仟叁佰壹拾萬元(2310萬元)，單價為5995.03元/m2。附件(略)四、指出并改正下面估價報告片斷中的錯誤(錯處不超過4個，后面應用前面的錯誤計算結果導致的錯誤不再算作錯誤)15、 估價對象為A城市一臨街商業(yè)鋪面，當?shù)仡愃品康禺a(chǎn)轉讓、租賃活動活躍；因城市道路擴建需要拆遷，并于2008年8月30日獲得該房屋的拆遷許可證。因拆遷需要對其進行估價，拆遷當事人約定室內自行裝飾裝修部分

33、一并估價。某房地產(chǎn)估價機構于2008年9月5日接受委托并簽訂估價委托合同，對該商業(yè)鋪面進行估價，估價作業(yè)日期為2008年9月5日9月10日，房地產(chǎn)估價師張某于2008年9月5日到現(xiàn)場進行了實地查看。以下為該估價機構出具的估價結果報告的片段。 一、委托人(略) 二、估價機構(略) 三、估價對象 (一) 估價對象實物狀況(略) (二) 估價對象權益狀況(略) (三) 估價對象區(qū)位狀況(略) 四、估價目的：為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產(chǎn)市場價格。 五、價值定義：估價對象于估價時點的公開市場價值。 六、估價時點：2008年9月5日。 七、估價依據(jù) 1中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法。 2城市

34、房屋拆遷管理條例(國務院令第305號)。 3房地產(chǎn)估價規(guī)范(GB/T50291-1999)。 4A市城市房屋拆遷管理實施辦法(A市人民政府令130號)。 5A市城市房屋拆遷評估管理暫行規(guī)定。 6A市城市房屋拆遷評估操作技術規(guī)范(試行)(A房市2002148號)。 7市物價局、房產(chǎn)管理局關于印發(fā)A市房屋重置價格標準的通知(A價房字200474號)。 8房屋拆遷許可證(證號：規(guī)拆許(2008)第 號)。 9委托人提供的權證資料及其他相關資料及圖件、注冊房地產(chǎn)估價師實地查看記錄及了解的有關估價對象現(xiàn)場資料和A市有關市場信息資料等。 10其他法律法規(guī)、部門規(guī)章、政府規(guī)章及政策性文件(略)。 八、估價原

35、則(略) 九、估價方法 由于估價對象周邊區(qū)域商業(yè)鋪面交易活躍，交易實例容易搜集，故可采用市場法進行評估；由于A市建安工程造價資料比較齊備，故也可采用成本法評估(市場法、成本法的定義略)。 十、估價結果(略) 十一、估價人員(略) 十二、估價作業(yè)日期(略) 十三、估價報告使用期限(略)答案:一、問答題1、理由包括： 1本次評估的價值為投資價值(拍賣應價)。 2投資價值是從某個特定投資者的角度來衡量的價值。 3不同投資者在開發(fā)建設成本經(jīng)營費用方面的優(yōu)勢不同，納稅狀況不同，對未來的信心不同，所有這些因素都會影響投資者對該房地產(chǎn)未來收益能力的估計，從而影響投資者對該房地產(chǎn)價值的估計。 (說明：若回答估

36、價目的、估價時點、估價方法、價格影響因素、資料依據(jù)及估價師經(jīng)驗不同，)解析 3在某一時點，市場價值是唯一的，而投資價值會因投資者的不同而不同。屬于站在特定的投資者角度和立場上的估價，評估出的價值不是公開市場價值而是投資價值，即使是這兩家開發(fā)公司選擇了同一家估價機構進行拍賣應價評估，也會導致不同的估價結果。兩家估價機構的評估結果有差異的主要原因有： (1) 不同的房地產(chǎn)開發(fā)公司有不同的自身條件。如：不同的承擔風險能力、不同的開發(fā)成本或經(jīng)營費用方面的優(yōu)勢、不同的納稅狀況、不同的開發(fā)利用方式(包括最佳用途、建筑規(guī)模、檔次)等。 (2) 不同的房地產(chǎn)開發(fā)公司對未來房地產(chǎn)市場的預期不同。如：對未來的信心

37、不同、不同的價值取向和產(chǎn)品定位等。2、1錯誤。 2房地產(chǎn)價值不是土地價值和建房投入簡單的相加。 3應考慮房地產(chǎn)擁有者自己對房地產(chǎn)進行投資改良、通貨膨脹因素。 4雖然造價穩(wěn)定，但管理費用財務費用，稅費水平可能有變化。解析 4(1) 不正確。 (2) 原因：現(xiàn)在該宗土地重新取得價格可能要超過2000萬元，但該辦公用房市場價值4000萬元中包括社會平均正常合理的開發(fā)利潤，換句話說，相比5年前多出的1000萬元中肯定包含社會平均正常合理的開發(fā)利潤，也可能包含上漲的土地重新取得價格。3、1若轉讓后允許改變用途，則以商業(yè)用途價格為基礎估價較合適，或若轉讓后不允許改變用途，則以住宅銷售均價為基礎估價較合適。

38、 理由： 估價對象處于繁華商業(yè)區(qū)，根據(jù)最高最佳使用原則應以商業(yè)用途價格為基礎估價?；蚬纼r對象證載用途為住宅，根據(jù)合法原則，應以住宅銷售均價為基礎估價。 2估價技術路線：選擇估價方法。方法運用中的具體處理。確定估價結果。解析 2(1) 第二種估價思路更合適。劃撥土地上房屋對外轉讓，要由受讓方補交土地使用權出讓金，由于該直管公房地處繁華商業(yè)區(qū)，且其剩余經(jīng)濟壽命有限(按磚混結構40年經(jīng)濟壽命考慮，實際年齡53年，已過經(jīng)濟壽命，即使經(jīng)過兩次大修能延長其經(jīng)濟壽命，但剩余經(jīng)濟壽命也有限)，在規(guī)劃許可前提下，完全可以考慮拆除重建為商業(yè)用房，可按商業(yè)用途補交土地使用權出讓金，現(xiàn)在估價可按商業(yè)用途土地估價。 (

39、2) 土地按商業(yè)用途估價，可用假設開發(fā)法估價，假設將現(xiàn)有建筑物全部拆除重建商業(yè)用房，最后扣減將劃撥住宅用地變成出讓商業(yè)用途應補交的土地使用權出讓金，得出估價對象的市場價值。二、單項選擇題4、A800萬元/3.5=228.57萬元，一層價格：228.57萬元，二層價格：0.7228.57萬元=160萬元，一二層合計：388.57萬元，400萬元-388.57萬元=11.43萬元。5、A 6、D繼承手續(xù)屬于房屋所有權轉移登記。7、D 8、A在估價時點2008年4月30日，根據(jù)孰短原則，應以建筑物剩余經(jīng)濟壽命為收益年限，在計算收益價格時，應考慮剩余年限土地使用權價值的影響。9、B 10、BA錯。理論教材341頁應扣減項目為工業(yè)用途房地產(chǎn)的購買價格、買方稅、補交的土地出讓金、商業(yè)改造工程費用。 C錯。項目改建在法律上主要考慮工業(yè)用途改為商業(yè)用途是否合法。11、D 12、C店面的土地價值=200-80090%1000=128(萬元)，倉庫的土地價值=200-50085%2000=115(萬元)，住宅的土地價值=195-65090%1500=107.25(萬元)，店面應分攤的土地份額=128/350.25=36.55%。13、D被拆遷房屋室內自行裝修裝飾的補償金額，由拆遷人和被