房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析真題2008年

1、房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析真題2008年一、問答題1、某市土地儲(chǔ)備中心以拍賣方式出讓一宗住宅用地，甲、乙兩家房地產(chǎn)開發(fā)公司擬參加競買，甲公司委托丙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行應(yīng)價(jià)評估，最高應(yīng)價(jià)評估結(jié)果為12000萬元。乙公司委托丁房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評估出的最高應(yīng)價(jià)為15000萬元。若該兩家房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的評估結(jié)果均是合理的，請分析兩者差異的主要原因。2、某公司于5年前在公開市場上以2000萬元購得一宗出讓性質(zhì)的辦公用地，投入1000萬元建成辦公用房一幢。目前，該辦公用房的市場價(jià)值為4000萬元，若5年來房屋建安工程造價(jià)水平基本穩(wěn)定，則有觀點(diǎn)認(rèn)為該宗土地的重新取得價(jià)格上漲了1000萬元。請問上述觀點(diǎn)是否正確?為什么

2、?3、某城市房管部門直管公房，產(chǎn)權(quán)證載用途為住宅，地處繁華商業(yè)區(qū)內(nèi)，建筑面積為1500m2，占地2900m2，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥，房屋建于1955年，后經(jīng)過兩次大修，目前處于正常使用狀態(tài)?，F(xiàn)政府?dāng)M將該房地產(chǎn)出售，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評估其市場價(jià)值。經(jīng)過調(diào)查了解，該區(qū)域內(nèi)建筑容積率為3及以下的商業(yè)用途土地價(jià)格為2萬元/m2，商品住宅銷售均價(jià)為1.2萬元/m2。 據(jù)此，估價(jià)師擬定了以下兩種估價(jià)思路： 1以商品住宅銷售均價(jià)為基礎(chǔ)估價(jià)。 2以商業(yè)用途土地價(jià)格為基礎(chǔ)估價(jià)。 請問： 1上述兩種估價(jià)思路中哪種較合適?并說明理由。 2針對你所選的估價(jià)思路，描述其估價(jià)技術(shù)路線。二、單項(xiàng)選擇題(共3大題，10小題

3、，每小題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意)1999年在某城市中心城區(qū)購買了一幢6層的百貨大廈，為保證正常經(jīng)營，于2004年初進(jìn)行了重新裝修。2006年初，王某委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評估該大廈的市場價(jià)值，評估結(jié)果為800萬元。一年后王某因病去世，臨終前留下遺囑：總價(jià)值800萬元的大廈由其一兒一女平均繼承。為此，該大廈處分前兄妹倆達(dá)成書面協(xié)議：妹妹獲得該大廈的一、二層，哥哥獲得三六層。4、若結(jié)合周邊類似房地產(chǎn)價(jià)值分析，該大廈一六層的價(jià)值比例關(guān)系為： 1:0.7:0.6:0.5:0.4:0.3，則哥哥應(yīng)向妹妹支付補(bǔ)償款( )萬元。 A11.43 B11.77 C22.86 D23.535、因該大廈800萬

4、元的價(jià)值為2006年初的評估結(jié)果，一年后處分該房地產(chǎn)時(shí)，兄妹倆共同委托甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對該大廈重新進(jìn)行價(jià)值評估。估價(jià)中正確的選擇是( )。 A若選用市場法，應(yīng)按當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場價(jià)格變化進(jìn)行價(jià)值分析 B若選用市場法，應(yīng)結(jié)合大廈各層業(yè)態(tài)進(jìn)行價(jià)值分析 C若選用收益法，其凈收益中應(yīng)扣除分?jǐn)偟哪昃b飾、裝修費(fèi)用 D若選用收益法，其凈收益中不應(yīng)扣際分?jǐn)偟哪昃b飾、裝修費(fèi)用6、兄妹倆處置該房地產(chǎn)需要辦理的房屋所有權(quán)登記手續(xù)為( )。 A房屋所有權(quán)注銷登記 B房屋所有權(quán)初始登記 C房屋所有權(quán)變更登記 D房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記7、若哥哥將其房地產(chǎn)出租后，又與銀行簽訂了抵押合同，并委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評估，則房地產(chǎn)估價(jià)師

5、在抵押估價(jià)報(bào)告中應(yīng)提示( )。 A該房屋租賃關(guān)系不能對抗已登記的抵押權(quán) B如未通知承租人，則該抵押合同效力待定 C如不辦理抵押登記，該抵押合同無效 D如處置該抵押物，該租賃合同對受讓人依然有約束力甲公司所有的廠房位于某城市中心，于1986年4月30日建成投入使用。建筑結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)，廠房的經(jīng)濟(jì)壽命為50年。甲公司于2006年4月將該廠房轉(zhuǎn)讓給乙公司，轉(zhuǎn)讓后乙公司將廠房改建為百貨超市，并補(bǔ)交了土地使用權(quán)出讓金，將土地變更為商業(yè)用途，土地使用期限為40年。自2006年4月30日起至2046年4月29日止，約定不可續(xù)期。2008年4月30日，乙公司以該商業(yè)房地產(chǎn)作價(jià)出資成立合資公司。8、如果采用收益

6、法估價(jià)，下列關(guān)于該宗商業(yè)房地產(chǎn)的收益年限說法正確的是( )。 A該宗商業(yè)房地產(chǎn)的收益年限為28年 B該宗商業(yè)房地產(chǎn)的收益年限為28年，但須考慮剩余年限土地使用權(quán)價(jià)值的影響 C該宗商業(yè)房地產(chǎn)的收益年限為38年 D該宗商業(yè)房地產(chǎn)的收益年限為38年，但須考慮建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命的影響9、若該百貨超市由乙公司自行經(jīng)營，經(jīng)營狀況正常，年經(jīng)營收入為6000萬元，年銷售成本及經(jīng)營成本共4000萬元，管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用為年經(jīng)營收入的6%，商品銷售稅金及附加為年經(jīng)營收入的8.5%，經(jīng)營利潤為年經(jīng)營收入的10%。若2008年4月30日同類建筑物重置價(jià)值為4500萬元，房屋資本化率為8%，土地資本化率為6%。采用直接資

7、本化法測算該宗物業(yè)的價(jià)值為( )萬元。 A6625 B7333 C7571 D883310、下列關(guān)于該宗房地產(chǎn)由工業(yè)用途改為商業(yè)用途的表述中正確的是( )。 A項(xiàng)目改建投入的成本費(fèi)用應(yīng)包括：工業(yè)用途房地產(chǎn)的購買價(jià)格、補(bǔ)交的土地出讓金、商業(yè)改造工程費(fèi)用、管理費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、投資利息和利潤 B項(xiàng)目改建的前提是投入成本小于項(xiàng)目產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)收益 C項(xiàng)目改建在法律上主要考慮工業(yè)房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)是否合法 D項(xiàng)目改建在技術(shù)上應(yīng)首先考慮解決停車場問題甲公司在城鄉(xiāng)結(jié)合部有一宗面積為5000m2的綜合用地，地上有三幢房屋，臨路為店面，院內(nèi)有一處倉庫和一處住宅用房，基本情況見下表：名稱建筑面積/m2建筑基底面積/m2房屋結(jié)構(gòu)

8、建筑物重置單價(jià)/(元/m2)建筑物成新率店面10001000磚混80090%倉庫20002000磚木50085%住宅15001500磚混65090%11、如果對上述房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，當(dāng)利用成本法測算土地價(jià)格時(shí)，不應(yīng)計(jì)入土地取得相關(guān)稅費(fèi)的是( )。 A耕地占用稅 B征地管理費(fèi) C耕地開墾費(fèi) D新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)12、如果評估店面和倉庫的房地產(chǎn)價(jià)值均為200萬元，住宅價(jià)值為195萬元，則按土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)偅昝鎽?yīng)分?jǐn)偟耐恋胤蓊~為( )。 A22.22% B33.61% C36.55% D37.80%13、如果因市政建設(shè)需要將沿街店面拆遷，下列關(guān)于拆遷估價(jià)的表述中，正確的是( )。 A店面內(nèi)的裝修

9、裝飾補(bǔ)償金額由房屋拆遷公司和甲公司協(xié)商解決，或由雙方通過委托評估確定 B因拆遷估價(jià)對象為店面，所以應(yīng)選用收益法進(jìn)行估價(jià) C評估結(jié)果與房屋拆遷公司和甲公司溝通認(rèn)可后才能最后確定 D甲公司可自行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評估店面價(jià)值三、指錯(cuò)題14、封面和目錄(略)致委托人函(略)估價(jià)師聲明 我們鄭重聲明： 1我們在本估價(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。 2本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。 3我們與本次估價(jià)的估價(jià)對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。 4我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范(GB/T502

10、91-1999)進(jìn)行分析和測算，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。 5注冊房地產(chǎn)估價(jià)師 已對本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象進(jìn)行了實(shí)地查看，但我們對估價(jià)對象的現(xiàn)場查看僅限于其外觀和使用狀況，對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依據(jù)委托方提供的資料進(jìn)行評估。除非另有協(xié)議，我們不承擔(dān)對估價(jià)對象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任。 6沒有人對本估價(jià)報(bào)告提供了重要專業(yè)幫助。 7本估價(jià)報(bào)告依據(jù)了委托人提供的相關(guān)資料，委托人對資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。因資料失實(shí)造成估價(jià)結(jié)果有誤的，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 8本報(bào)告估價(jià)結(jié)果僅作為委托人在本次估價(jià)目的下使用，不得做其他用途。未經(jīng)本估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員同意，估價(jià)報(bào)告不得向委托人

11、及報(bào)告審查部門以外的單位及個(gè)人提供，凡因委托人使用估價(jià)報(bào)告不當(dāng)而引起的后果，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 9本估價(jià)報(bào)告的全部或其部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體上，報(bào)告解釋權(quán)為本估價(jià)機(jī)構(gòu)所有。 中國注冊房地產(chǎn)估價(jià)師(注冊號 )： (簽名蓋章) 中國注冊房地產(chǎn)估價(jià)師(注冊號 )： (簽名蓋章) 中國注冊房地產(chǎn)估價(jià)師(注冊號 )： (簽名蓋章) 二00八年六月三十日估價(jià)的假設(shè)和限制條件(略)房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告 一、委托人(略) 二、估價(jià)機(jī)構(gòu)(略) 三、估價(jià)對象 估價(jià)對象為位于 市 區(qū)數(shù)碼路北段的一幢辦公樓，建筑面積為3853.05m2，土地面積為2294.5m2。 1坐落 估價(jià)對象坐落于 市

12、 區(qū)數(shù)碼路北段2123號，四至為：東臨 路，南靠 廣場，西接 干休所，北依 創(chuàng)業(yè)中心(區(qū)位情況略)。 2產(chǎn)權(quán)狀況 根據(jù)委托人提供的房屋所有權(quán)證和國有土地使用證，估價(jià)對象房屋所有權(quán)人和土地使用權(quán)人為 有限公司；房屋所有權(quán)性質(zhì)為商品房產(chǎn)權(quán)，土地使用權(quán)性質(zhì)為國有出讓，土地用途為辦公，土地使用年限為50年，從2003年6月30日2053年6月29日，且約定不可續(xù)期。 3土地狀況 土地使用權(quán)面積為2294.5m2，地塊形狀規(guī)則，呈矩形，地勢平坦，土地開發(fā)程度為紅線內(nèi)六通一平，即通上水、通下水、通電、通路、通暖、通信，土地平整。容積率為1.68(土地其他情況略)。 4建筑物狀況 估價(jià)對象為一幢五層辦公樓，

13、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，開敞式布局，建筑面積3853.05m2。各層層高及功能為：一層層高3.6m，為大堂及辦公區(qū)；二四層層高均為3.3m，為辦公區(qū)；五層層高3.3m，局部為辦公區(qū)，局部以玻璃幕墻間隔為會(huì)議室。其裝修情況為：外墻貼面磚；房屋內(nèi)部地面為國產(chǎn)品牌地磚，墻面石灰砂漿抹面后刮大白、刷乳膠漆，天棚鋁扣板吊頂；一層大廳、走廊公共部分地面、墻面均為花崗巖，天棚鋁扣板吊頂；每層設(shè)男女衛(wèi)生間，衛(wèi)生間地面鋪地磚，墻面貼瓷磚，天棚鋁扣板吊頂，TOTO潔具；窗體采用塑鋼中空玻璃窗，主入口為白色鋼化平推玻璃門。 估價(jià)對象建成于2008年6月，根據(jù)國家有關(guān)房屋新舊程度判定標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場查看，確定其綜合成新率

14、約為100%(建筑物其他情況略)。 5配套設(shè)施狀況 估價(jià)對象上下水、電力、供暖、通信等基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，并安裝消防、中央空調(diào)、電子監(jiān)控系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)等配套設(shè)備。其中采暖為高新園區(qū)物業(yè)集中供暖；消防系統(tǒng)采用美國SIMPLE消防報(bào)警系統(tǒng)，每層設(shè)消火栓、自動(dòng)噴淋裝置及煙感、溫感探頭；空調(diào)系統(tǒng)采用DAIKIN分體式中央空調(diào)，暗臥式風(fēng)機(jī)盤管及新風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)；監(jiān)控系統(tǒng)為飛利浦電子監(jiān)控系統(tǒng)；每層設(shè)TOA公共廣播揚(yáng)聲器，提供背景音樂及應(yīng)急消防廣播；并配有兩部三菱電梯。 四、估價(jià)目的 為委托人轉(zhuǎn)讓估價(jià)對象提供價(jià)值參考依據(jù)而評估其市場價(jià)格。 五、估價(jià)時(shí)點(diǎn) 根據(jù)估價(jià)目的，經(jīng)與委托人協(xié)商，估價(jià)時(shí)點(diǎn)確定為2008年6

15、月25日。 六、價(jià)值定義(略) 七、估價(jià)依據(jù)(略) 八、估價(jià)原則 本估價(jià)報(bào)告在遵循獨(dú)立、客觀、公正的基本原則下，結(jié)合估價(jià)目的對估價(jià)對象進(jìn)行估價(jià)。具體依據(jù)如下估價(jià)原則： 1最高最佳使用原則(略) 2替代原則(略) 3估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則(略) 4謹(jǐn)慎原則(略) 5合法原則(略) 九、估價(jià)方法 本報(bào)告選用市場法和收益法進(jìn)行估價(jià)(方法選擇及方法定義略)。 十、估價(jià)結(jié)果 在評估過程中，估價(jià)機(jī)構(gòu)本著獨(dú)立、客觀、公正的原則，在對現(xiàn)場進(jìn)行實(shí)地查看、廣泛收集有關(guān)市場信息和估價(jià)對象信息的基礎(chǔ)上，全面分析了影響估價(jià)對象市場價(jià)值的因素，并運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法對估價(jià)對象的市場價(jià)值進(jìn)行了評估，最終確定估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)可能實(shí)現(xiàn)的

16、市場價(jià)值為：人民幣(大寫)貳仟叁佰壹拾萬元(2310萬元)，單價(jià)為5995.03元/m2。 十一、估價(jià)人員(略) 十二、估價(jià)作業(yè)日期 2008年6月25日2008年6月30日。 十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期 本估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期自完成估價(jià)報(bào)告之日起原則上為一年，但市場狀況變化很大時(shí)，估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期不超過半年；超過有效期使用本報(bào)告，本估價(jià)機(jī)構(gòu)不負(fù)任何責(zé)任。 房地產(chǎn)估價(jià)有限公司 二00八年六月三十日房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告 一、個(gè)別因素分析 估價(jià)對象為位于 市 區(qū)數(shù)碼路北段的一幢辦公樓，建筑面積為3853.05m2，土地面積為2294.5m2。 1坐落 估價(jià)對象坐落于 市 區(qū)數(shù)碼路北段2123號，

17、四至為：東臨 路，南靠 廣場，西接 干休所，北依 創(chuàng)業(yè)中心(區(qū)位情況略)。 2產(chǎn)權(quán)狀況 根據(jù)委托人提供的房屋所有權(quán)證和國有土地使用證，估價(jià)對象房屋所有權(quán)人和土地使用權(quán)人為 有限公司；房屋所有權(quán)性質(zhì)為商品房產(chǎn)權(quán)，土地使用權(quán)性質(zhì)為國有出讓，土地用途為辦公，土地使用年限為50年，從2003年6月30日2053年6月29日，且約定不可續(xù)期。 3土地狀況 土地使用權(quán)面積為2294.5m2，地塊形狀規(guī)則，呈矩形，地勢平坦，土地開發(fā)程度為紅線內(nèi)六通一平，即通上水、通下水、通電、通路、通暖、通信，土地平整。容積率為1.68(土地其他情況略)。 4建筑物狀況 估價(jià)對象為一幢五層辦公樓，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，開敞式布局

18、，建筑面積3853.05m2。各層層高及功能為：一層層高3.6m，為大堂及辦公區(qū)；二四層層高均為3.3m，為辦公區(qū)；五層層高3.3m，局部為辦公區(qū)，局部以玻璃幕墻間隔為會(huì)議室。其裝修情況為：外墻貼面磚；房屋內(nèi)部地面為國產(chǎn)品牌地磚，墻面石灰砂漿抹面后刮大白、刷乳膠漆，天棚鋁扣板吊頂；一層大廳、走廊公共部分地面、墻面均為花崗巖，天棚鋁扣板吊頂；每層設(shè)男女衛(wèi)生間，衛(wèi)生間地面鋪地磚，墻面貼瓷磚，天棚鋁扣板吊頂，TOTO潔具；窗體采用塑鋼中空玻璃窗，主入口為白色鋼化平推玻璃門。估價(jià)對象建成于2008年6月，根據(jù)國家有關(guān)房屋新舊程度判定標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場查看，確定其綜合成新率約為100%(建筑物其他情況

19、略)。 5配套設(shè)施狀況 估價(jià)對象上下水、電力、供暖、通信等基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，并安裝消防、中央空調(diào)、電子監(jiān)控系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)等配套設(shè)備。其中采暖為高新園區(qū)物業(yè)集中供暖；消防系統(tǒng)采用美國SIMPLE消防報(bào)警系統(tǒng)，每層設(shè)消火栓、自動(dòng)噴淋裝置及煙感、溫感探頭；空調(diào)系統(tǒng)采用DAIKIN分體式中央空調(diào)，暗臥式風(fēng)機(jī)盤管及新風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)；監(jiān)控系統(tǒng)為飛利浦電子監(jiān)控系統(tǒng)；每層設(shè)TOA公共廣播揚(yáng)聲器，提供背景音樂及應(yīng)急消防廣播；并配有兩部三菱電梯。 二、區(qū)域因素分析(略) 三、市場背景分析(略) 四、最高最佳使用分析(略) 五、估價(jià)方法選用 估價(jià)對象所在的 市軟件園區(qū)域，房地產(chǎn)市場活躍，同一供需圈內(nèi)類似房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交

20、易案例較多，市場依據(jù)充足，因此可選用市場法進(jìn)行評估。同時(shí)，該區(qū)域房地產(chǎn)市場中與估價(jià)對象類似的物業(yè)多以出租方式經(jīng)營，同一供需圈內(nèi)出租實(shí)例較多，容易獲得物業(yè)租金、費(fèi)用等數(shù)據(jù)，根據(jù)估價(jià)對象能獲得穩(wěn)定的租金收益的特點(diǎn)，可選用收益法進(jìn)行評估。 市場法的具體估價(jià)思路為：在近期房地產(chǎn)市場中選擇與估價(jià)對象處于同一供需圈內(nèi)，具有較強(qiáng)相關(guān)性、替代性的房地產(chǎn)交易實(shí)例，根據(jù)估價(jià)對象和可比實(shí)例的狀況，對區(qū)域因素、個(gè)別因素、時(shí)間因素和交易情況等影響房地產(chǎn)市場價(jià)格的因素進(jìn)行分析比較和修正，評估出估價(jià)對象的市場價(jià)格。 收益法的具體估價(jià)思路為：運(yùn)用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率，將預(yù)期的估價(jià)對象房地產(chǎn)未來各期的正常凈收益折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值，

21、將各期現(xiàn)值累加來確定估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)格。 六、估價(jià)測算過程 (一) 市場法測算過程 1選擇可比實(shí)例 經(jīng)篩選確定A、B、C三個(gè)比較實(shí)例。 實(shí)例A：軟件園區(qū)軟件開發(fā)10號樓，地處 市軟件園，東臨數(shù)碼路，南臨五一路。鋼混結(jié)構(gòu)，共四層，建筑面積為4419m2，辦公用途，成交價(jià)格為6100元/m2，成交日期為2008年6月20日，成交情況為正常交易(其他情況略)。 實(shí)例B：軟件廣場辦公樓，地處 市軟件園，北臨五一路，西北側(cè)鄰近數(shù)碼廣場。鋼混結(jié)構(gòu)，共四層，建筑面積為3986m2，辦公用途，成交價(jià)格為6250元/m2，成交日期為2008年4月5日，成交情況為正常交易(其他情況略)。 實(shí)例C：經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)軟件開

22、發(fā)大樓，地處 市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，東臨長春路，南臨東風(fēng)路。鋼混結(jié)構(gòu)，共四層，建筑面積為4555m2，成交價(jià)格為6430元/m2，成交日期為2008年5月16日，成交情況為正常交易(其他情況略)。 比較實(shí)例與估價(jià)對象各項(xiàng)比較因素對比詳見表1。表1 修正因素比較表 可比實(shí)例估價(jià)對象ABC成交單價(jià)/(元/m2)待估610062506430交易情況-正常正常正常交易日期-2008年6月20日2008年4月5日2008年5月16日區(qū)域因素自然條件較好較好較好較好環(huán)境狀況較好較好較好較好距市中心距離/km10101010交通條件便捷便捷便捷便捷商業(yè)繁華程度一般一般一般一般公共設(shè)施配套情況完善完善完善完善規(guī)劃限制

23、一般一般一般一般個(gè)別因素臨街狀態(tài)數(shù)碼路數(shù)碼路、五一路數(shù)碼路、數(shù)碼廣場長春路、東風(fēng)路建筑結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土鋼筋混凝土鋼筋混凝土鋼筋混凝土建筑面積/m23853.05441939864555平面布局較合理合理較合理合理裝修情況普通清水房簡裝普通成新度較新較新較新較新通用性較好較好較好好基礎(chǔ)設(shè)施配套情況齊全齊全齊全齊全 2確定可比實(shí)例修正指數(shù) (1) 交易情況修正 以上所選擇的可比實(shí)例A、B、C均為正常交易，故無需進(jìn)行交易情況修正。 (2) 交易日期修正 由于選取可比實(shí)例的交易日期均為近期， 市商品住宅市場價(jià)格比較平穩(wěn)，故對可比實(shí)例的交易日期不做修正。 (3) 區(qū)域因素修正 可比實(shí)例A、B、C均為周邊地

24、區(qū)的交易案例，根據(jù)交通條件、距市中心距離、商業(yè)繁華程度、公共配套設(shè)施等因素進(jìn)行區(qū)域因素優(yōu)劣造成的減價(jià)或增價(jià)修正(具體過程略)。 (4) 個(gè)別因素修正 可比實(shí)例A、B、C與估價(jià)對象個(gè)別因素進(jìn)行的對比分析，主要考慮臨街狀況、結(jié)構(gòu)功能、規(guī)模、設(shè)施、裝修、平面布局、基礎(chǔ)設(shè)施配套情況等因素進(jìn)行修正(具體過程略)。 比較因素修正指數(shù)詳見表2。 表2 比較因素修正指數(shù)表 可比實(shí)例估價(jià)對象ABC成交單價(jià)/(元/m2)待估610062506430交易情況100100100100交易日期100100100100區(qū)域因素自然條件100100100100環(huán)境狀況100100100100距市中心距離/km1001001

25、00100交通條件100100100100商業(yè)繁華程度100100100100公共設(shè)施配套情況100100100100規(guī)劃限制100100100100個(gè)別因素臨街狀態(tài)100103103103建筑結(jié)構(gòu)100100100100建筑面積/m2100100100100平面布局100102100102裝修情況10098102100成新度100100100100通用性100100100102基礎(chǔ)設(shè)施配套情況100100100100 3可比實(shí)例比準(zhǔn)價(jià)格修正 在表2確定的各比較因素修正指數(shù)的基礎(chǔ)上，對各可比實(shí)例的交易價(jià)格修正見表3。 表3 交易價(jià)格修正計(jì)算表 可比實(shí)例ABC成交單價(jià)/(元/m2)6100625

26、06430交易情況100/100100/100100/100交易日期100/100100/100100/100區(qū)域因素自然條件100/100100/100100/100環(huán)境狀況100/100100/100100/100距市中心距離/km100/100100/100100/100交通條件100/100100/100100/100商業(yè)繁華程度100/100100/100100/100公共設(shè)施配套情況100/100100/100100/100規(guī)劃限制100/100100/100100/100個(gè)別因素臨街狀態(tài)100/103100/103100/103建筑結(jié)構(gòu)100/100100/100100/100建

27、筑面積/m2100/100100/100100/100平面布局100/102100/100100/102裝修情況100/98100/102100/100成新度100/100100/100100/100通用性100/100100/100100/102基礎(chǔ)設(shè)施配套情況100/100100/100100/100比準(zhǔn)價(jià)格/(元/m2)592559496000 4比準(zhǔn)價(jià)格測算 各比較實(shí)例交易價(jià)格經(jīng)修正后比較接近，本報(bào)告中估價(jià)人員取上述三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的簡單算術(shù)平均值作為估價(jià)對象的市場價(jià)格(單價(jià))為： (5925+5949+6000)元/m2divide3=5958元/m2 (二) 收益法測算過程 經(jīng)過認(rèn)真分

28、析，得知估價(jià)對象在未來使用年限內(nèi)，每年可獲得穩(wěn)定的凈收益，且每年的報(bào)酬率保持不變，故收益價(jià)格測算公式為 V=A/r1-1/(1+r)n 式中 V房地產(chǎn)價(jià)格； A年凈收益； r報(bào)酬率； n收益年限。 1確定年凈收益 在測算估價(jià)對象未來各年潛在總收益的基礎(chǔ)上，考慮估價(jià)對象在使用過程中的正?？罩玫葥p失后，實(shí)際所能獲得的年總收益扣除其經(jīng)營過程中為取得租金收入需花費(fèi)的維修費(fèi)用、保險(xiǎn)費(fèi)用、管理費(fèi)用和稅金后，得出估價(jià)對象未來各年的凈收益。 (1) 估算年總收入 采用市場法確定估價(jià)對象可出租面積的正常租金為1.8元/(m2天)(具體過程略)。 根據(jù)估價(jià)對象實(shí)際狀況，出租率按90%考慮，則其年收入總額為： 1.

29、8元/(m2天)90%3853.05m2365天=227.83萬元 (2) 運(yùn)營費(fèi)用 維修費(fèi)：按重置成本的2%(確定過程略)計(jì)算，重置成本為1500元/m2(確定過程略)；則： 維修費(fèi)=1500元/m23853.05m22%=11.56萬元 保險(xiǎn)費(fèi)：按建筑物的原值的0.2%(確定過程略)計(jì)算。則： 保險(xiǎn)費(fèi)=1500元/m23853.05m20.2%=1.16萬元 管理費(fèi)：按年收入的3%(確定過程略)計(jì)算。則： 管理費(fèi)=227.83萬元3%=6.83萬元 營業(yè)稅及附加按年收入的5.5%計(jì)算，房產(chǎn)稅按年收入的12%計(jì)算，則營業(yè)稅及附加和房產(chǎn)稅為： 227.83萬元(5.5%+12%)=39.87萬

30、元 則運(yùn)營費(fèi)用合計(jì)為59.42萬元。 (3) 凈收益 凈收益=年總收入-運(yùn)營費(fèi)用=227.83萬元-59.42萬元=168.41萬元 2確定報(bào)酬率 本次評估報(bào)酬率的確定采用了安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的方法，報(bào)酬率確定為7%(確定過程略)。 3收益年限的確定 估價(jià)對象以出讓方式獲取，土地使用年限為50年，自2003年6月30日起至2053年6月30日止。估價(jià)對象為鋼混結(jié)構(gòu)，其經(jīng)濟(jì)壽命為60年，根據(jù)孰短原則，估價(jià)對象的收益年限為50年。 4測算估價(jià)對象的收益價(jià)格 將凈收益、報(bào)酬率和收益年限代入計(jì)算公式，測算估價(jià)對象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀態(tài)下的收益價(jià)格為： V=A/r1-1/(1+r)n=168.41萬元/7%1

31、-1/(1+7%)50=2324.18萬元 單價(jià)為： 2324.18萬元divide3853.05m2=6032.05元/m2 七、估價(jià)結(jié)果確定 1單價(jià)的確定 本報(bào)告分別采用了市場法和收益法對估價(jià)對象的市場價(jià)格進(jìn)行了評估，采用市場法求取的單價(jià)為5958元/m2，采用收益法求取的單價(jià)為6032.05元/m2，兩者的結(jié)果比較接近，本報(bào)告取其算術(shù)平均值作為最終結(jié)果，即： 估價(jià)對象單價(jià)=(5958元/m2+6032.05元/m2)divide2=5995.03元/m2 估價(jià)對象總價(jià)=5995.03元/m23853.05m22310萬元 2估價(jià)結(jié)果 本估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，采

32、用科學(xué)合理的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過測算，結(jié)合估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)與對影響房地產(chǎn)市場價(jià)格因素的分析，確定估價(jià)對象在市場上有足夠的買方和賣方，并且進(jìn)入市場無障礙的條件下在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的評估價(jià)值為：人民幣(大寫)貳仟叁佰壹拾萬元(2310萬元)，單價(jià)為5995.03元/m2。附件(略)四、指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片斷中的錯(cuò)誤(錯(cuò)處不超過4個(gè)，后面應(yīng)用前面的錯(cuò)誤計(jì)算結(jié)果導(dǎo)致的錯(cuò)誤不再算作錯(cuò)誤)15、 估價(jià)對象為A城市一臨街商業(yè)鋪面，當(dāng)?shù)仡愃品康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃活動(dòng)活躍；因城市道路擴(kuò)建需要拆遷，并于2008年8月30日獲得該房屋的拆遷許可證。因拆遷需要對其進(jìn)行估價(jià)，拆遷當(dāng)事人約定室內(nèi)自行裝飾裝修部分

33、一并估價(jià)。某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)于2008年9月5日接受委托并簽訂估價(jià)委托合同，對該商業(yè)鋪面進(jìn)行估價(jià)，估價(jià)作業(yè)日期為2008年9月5日9月10日，房地產(chǎn)估價(jià)師張某于2008年9月5日到現(xiàn)場進(jìn)行了實(shí)地查看。以下為該估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的估價(jià)結(jié)果報(bào)告的片段。 一、委托人(略) 二、估價(jià)機(jī)構(gòu)(略) 三、估價(jià)對象 (一) 估價(jià)對象實(shí)物狀況(略) (二) 估價(jià)對象權(quán)益狀況(略) (三) 估價(jià)對象區(qū)位狀況(略) 四、估價(jià)目的：為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評估其房地產(chǎn)市場價(jià)格。 五、價(jià)值定義：估價(jià)對象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開市場價(jià)值。 六、估價(jià)時(shí)點(diǎn)：2008年9月5日。 七、估價(jià)依據(jù) 1中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法。 2城市

34、房屋拆遷管理?xiàng)l例(國務(wù)院令第305號)。 3房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范(GB/T50291-1999)。 4A市城市房屋拆遷管理實(shí)施辦法(A市人民政府令130號)。 5A市城市房屋拆遷評估管理暫行規(guī)定。 6A市城市房屋拆遷評估操作技術(shù)規(guī)范(試行)(A房市2002148號)。 7市物價(jià)局、房產(chǎn)管理局關(guān)于印發(fā)A市房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的通知(A價(jià)房字200474號)。 8房屋拆遷許可證(證號：規(guī)拆許(2008)第 號)。 9委托人提供的權(quán)證資料及其他相關(guān)資料及圖件、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師實(shí)地查看記錄及了解的有關(guān)估價(jià)對象現(xiàn)場資料和A市有關(guān)市場信息資料等。 10其他法律法規(guī)、部門規(guī)章、政府規(guī)章及政策性文件(略)。 八、估價(jià)原

35、則(略) 九、估價(jià)方法 由于估價(jià)對象周邊區(qū)域商業(yè)鋪面交易活躍，交易實(shí)例容易搜集，故可采用市場法進(jìn)行評估；由于A市建安工程造價(jià)資料比較齊備，故也可采用成本法評估(市場法、成本法的定義略)。 十、估價(jià)結(jié)果(略) 十一、估價(jià)人員(略) 十二、估價(jià)作業(yè)日期(略) 十三、估價(jià)報(bào)告使用期限(略)答案:一、問答題1、理由包括： 1本次評估的價(jià)值為投資價(jià)值(拍賣應(yīng)價(jià))。 2投資價(jià)值是從某個(gè)特定投資者的角度來衡量的價(jià)值。 3不同投資者在開發(fā)建設(shè)成本經(jīng)營費(fèi)用方面的優(yōu)勢不同，納稅狀況不同，對未來的信心不同，所有這些因素都會(huì)影響投資者對該房地產(chǎn)未來收益能力的估計(jì)，從而影響投資者對該房地產(chǎn)價(jià)值的估計(jì)。 (說明：若回答估

36、價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)方法、價(jià)格影響因素、資料依據(jù)及估價(jià)師經(jīng)驗(yàn)不同，)解析 3在某一時(shí)點(diǎn)，市場價(jià)值是唯一的，而投資價(jià)值會(huì)因投資者的不同而不同。屬于站在特定的投資者角度和立場上的估價(jià)，評估出的價(jià)值不是公開市場價(jià)值而是投資價(jià)值，即使是這兩家開發(fā)公司選擇了同一家估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行拍賣應(yīng)價(jià)評估，也會(huì)導(dǎo)致不同的估價(jià)結(jié)果。兩家估價(jià)機(jī)構(gòu)的評估結(jié)果有差異的主要原因有： (1) 不同的房地產(chǎn)開發(fā)公司有不同的自身?xiàng)l件。如：不同的承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)能力、不同的開發(fā)成本或經(jīng)營費(fèi)用方面的優(yōu)勢、不同的納稅狀況、不同的開發(fā)利用方式(包括最佳用途、建筑規(guī)模、檔次)等。 (2) 不同的房地產(chǎn)開發(fā)公司對未來房地產(chǎn)市場的預(yù)期不同。如：對未來的信心

37、不同、不同的價(jià)值取向和產(chǎn)品定位等。2、1錯(cuò)誤。 2房地產(chǎn)價(jià)值不是土地價(jià)值和建房投入簡單的相加。 3應(yīng)考慮房地產(chǎn)擁有者自己對房地產(chǎn)進(jìn)行投資改良、通貨膨脹因素。 4雖然造價(jià)穩(wěn)定，但管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用，稅費(fèi)水平可能有變化。解析 4(1) 不正確。 (2) 原因：現(xiàn)在該宗土地重新取得價(jià)格可能要超過2000萬元，但該辦公用房市場價(jià)值4000萬元中包括社會(huì)平均正常合理的開發(fā)利潤，換句話說，相比5年前多出的1000萬元中肯定包含社會(huì)平均正常合理的開發(fā)利潤，也可能包含上漲的土地重新取得價(jià)格。3、1若轉(zhuǎn)讓后允許改變用途，則以商業(yè)用途價(jià)格為基礎(chǔ)估價(jià)較合適，或若轉(zhuǎn)讓后不允許改變用途，則以住宅銷售均價(jià)為基礎(chǔ)估價(jià)較合適。

38、 理由： 估價(jià)對象處于繁華商業(yè)區(qū)，根據(jù)最高最佳使用原則應(yīng)以商業(yè)用途價(jià)格為基礎(chǔ)估價(jià)?；蚬纼r(jià)對象證載用途為住宅，根據(jù)合法原則，應(yīng)以住宅銷售均價(jià)為基礎(chǔ)估價(jià)。 2估價(jià)技術(shù)路線：選擇估價(jià)方法。方法運(yùn)用中的具體處理。確定估價(jià)結(jié)果。解析 2(1) 第二種估價(jià)思路更合適。劃撥土地上房屋對外轉(zhuǎn)讓，要由受讓方補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金，由于該直管公房地處繁華商業(yè)區(qū)，且其剩余經(jīng)濟(jì)壽命有限(按磚混結(jié)構(gòu)40年經(jīng)濟(jì)壽命考慮，實(shí)際年齡53年，已過經(jīng)濟(jì)壽命，即使經(jīng)過兩次大修能延長其經(jīng)濟(jì)壽命，但剩余經(jīng)濟(jì)壽命也有限)，在規(guī)劃許可前提下，完全可以考慮拆除重建為商業(yè)用房，可按商業(yè)用途補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金，現(xiàn)在估價(jià)可按商業(yè)用途土地估價(jià)。 (

39、2) 土地按商業(yè)用途估價(jià)，可用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)，假設(shè)將現(xiàn)有建筑物全部拆除重建商業(yè)用房，最后扣減將劃撥住宅用地變成出讓商業(yè)用途應(yīng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金，得出估價(jià)對象的市場價(jià)值。二、單項(xiàng)選擇題4、A800萬元/3.5=228.57萬元，一層價(jià)格：228.57萬元，二層價(jià)格：0.7228.57萬元=160萬元，一二層合計(jì)：388.57萬元，400萬元-388.57萬元=11.43萬元。5、A 6、D繼承手續(xù)屬于房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。7、D 8、A在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2008年4月30日，根據(jù)孰短原則，應(yīng)以建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為收益年限，在計(jì)算收益價(jià)格時(shí)，應(yīng)考慮剩余年限土地使用權(quán)價(jià)值的影響。9、B 10、BA錯(cuò)。理論教材341頁應(yīng)扣減項(xiàng)目為工業(yè)用途房地產(chǎn)的購買價(jià)格、買方稅、補(bǔ)交的土地出讓金、商業(yè)改造工程費(fèi)用。 C錯(cuò)。項(xiàng)目改建在法律上主要考慮工業(yè)用途改為商業(yè)用途是否合法。11、D 12、C店面的土地價(jià)值=200-80090%1000=128(萬元)，倉庫的土地價(jià)值=200-50085%2000=115(萬元)，住宅的土地價(jià)值=195-65090%1500=107.25(萬元)，店面應(yīng)分?jǐn)偟耐恋胤蓊~=128/350.25=36.55%。13、D被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額，由拆遷人和被