物業(yè)裝飾裝修管理培訓(xùn)資料.ppt

1、物業(yè)裝飾裝修管理,物業(yè)管理法規(guī),2,物業(yè)裝飾裝修 管理法律規(guī)定,目的：通過對(duì)我國(guó)裝飾裝修管理法律規(guī)定的學(xué)習(xí)，掌握物業(yè)管理企 業(yè)裝飾裝修管理的內(nèi)容，明確 物業(yè)管理企業(yè)在裝飾裝修管理中的權(quán)利義務(wù)及法律責(zé)任。 重點(diǎn)：法律規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)裝修管理內(nèi)容。 難點(diǎn)：法律規(guī)定應(yīng)禁止和注意的裝修行為。,3,一、導(dǎo)述： （一）裝飾裝修的概念 （二）裝飾裝修的基本分類 （三）裝飾裝修管理的必要性,物業(yè)裝飾裝修 管理法律規(guī)定,4,經(jīng)過裝修,裝飾裝修，是指為了使建筑物、構(gòu)筑物內(nèi)外空間達(dá)到一定的環(huán)境質(zhì)量要求，使用裝飾裝修材料，對(duì)建筑物、構(gòu)筑物外表和內(nèi)部進(jìn)行修飾處理的工程建筑活動(dòng)。,（一）裝飾裝修的概念,物業(yè)裝飾裝修 管理

2、法律規(guī)定,物業(yè)管理法規(guī),5,1、室內(nèi)裝飾裝修； 室外裝飾裝修。 2、 新建房屋的 裝飾裝修； 原有房屋的 裝飾裝修。,請(qǐng)看下面的案例,（二）裝飾裝修的基本分類,不同類別適用不同的法律規(guī)定，因物業(yè)管理中接觸多是的室內(nèi)、原有房屋的裝飾裝修，所以我們主要學(xué)習(xí)這類的法律規(guī)定。,裝飾裝修不是我們自己的事嗎?還需要管理嗎?,物業(yè)裝飾裝修 管理法律規(guī)定,6,【引例】某小區(qū)業(yè)主吳先生搬進(jìn)其購(gòu)買并裝飾好的某套三居室。搬進(jìn)新房不到一個(gè)月，發(fā)現(xiàn)其主臥室衛(wèi)生間的漏水嚴(yán)重，導(dǎo)致三間臥室及走廊地面鋪裝的復(fù)合地板大部分被污水浸泡了，踢腳板、臥室門和門套的下沿也被水浸泡，屋內(nèi)臭味彌散。 物業(yè)公司在疏通過程中發(fā)現(xiàn)，原來阻塞的部

3、位是與樓上房屋相連的主下水管線處阻塞，阻塞物有水泥等裝修垃圾和其他生活垃圾。 吳先生找樓上業(yè)主，未果。于是找物業(yè)公司。吳先生認(rèn)為由于物業(yè)公司未履行職責(zé)造成了很大的損失，故要求物業(yè)公司進(jìn)行賠償，一氣之下將物業(yè)公司告上了法庭。,哼，我不管！,跟你說不清，只好去找物業(yè)公司了。,裝飾裝修管理的法律規(guī)定應(yīng)包括哪些內(nèi)容呢?,（三）裝飾裝修管理的必要性,物業(yè)裝飾裝修 管理法律規(guī)定,目錄,二、法律文件,（三）告知規(guī)定,7,我國(guó)對(duì)物業(yè)裝飾裝修管理的規(guī)定主要體現(xiàn)在兩個(gè)法律文件中： （一）物業(yè)管理?xiàng)l例 （國(guó)務(wù)院2003年6月8日頒布，同年9月1日施行。） 存在于第53條和第46條的規(guī)定。 （二）住宅室內(nèi)裝飾裝修管理

4、辦法110號(hào)。 （建設(shè)部于2002年3月5日發(fā)布、同年5月1日施行。 ） 是專門的裝飾裝修管理的部門規(guī)章。 是我們學(xué)習(xí)的重點(diǎn)法律文件。,二、法律文件：,物業(yè)裝飾裝修 管理法律規(guī)定,物業(yè)管理法規(guī),8,（一） 物業(yè)管理?xiàng)l例涉及到裝飾裝修規(guī)定只有以下兩條。 第53條：業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。 第46條：對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。 有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對(duì)違法行為予以制止或者依

5、法處理。,物業(yè)裝飾裝修 管理法律規(guī)定,物業(yè)管理法規(guī),9,（二）住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法共7章、48條規(guī)定,第一章：總則 第二章：一般規(guī)定（主要規(guī)定禁止和應(yīng)注意的裝修行為） 第三章：開工申報(bào)與監(jiān)督 第四章：委托與承接 第五章：室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量 第六章：竣工驗(yàn)收與保修 第七章：法律責(zé)任（裝修人、企業(yè)等的違法責(zé)任）,從以上規(guī)定中我們可知道室內(nèi)裝飾裝修管理規(guī)定包括六個(gè)環(huán)節(jié),物業(yè)裝飾裝修 管理法律規(guī)定,物業(yè)管理法規(guī),10,報(bào)建 程序,提交 材料,告知（重點(diǎn)） 裝修禁止和注意事項(xiàng),簽訂 協(xié)議,監(jiān)督 檢查,竣工 驗(yàn)收,三、流程規(guī)定總圖,物業(yè)裝飾裝修 管理法律規(guī)定,物業(yè)管理法規(guī),11,（一）報(bào)建程序： （ 二）

6、提交材料 向物業(yè)企業(yè)或管理單位申請(qǐng)，填申請(qǐng)表,（1）房屋所有權(quán)證（或者證明其合法權(quán)益的有效憑證）。 （2） 申請(qǐng)人身份證件。,（3）非業(yè)主使用人還 需提供業(yè)主同意裝飾裝 修的書面證明。,（4）委托裝飾裝修企業(yè)施工的，需提供該企業(yè)相關(guān)資質(zhì)證書的復(fù)印件。,（5）裝飾裝修方案。 變動(dòng)建筑主體或者承重結(jié)構(gòu)的，需提交原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出的設(shè)計(jì)方案。 經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)裝修方案的批準(zhǔn)文件。,目錄,物業(yè)裝飾裝修管理法律規(guī)定,二、法律文件,（三）告知規(guī)定,一、導(dǎo)述,三、流程總圖,（一）報(bào)建規(guī)定,（二）資料規(guī)定,（四）協(xié)議規(guī)定,（五）監(jiān)督規(guī)定,（六）驗(yàn)收規(guī)定,12,（三）告知（重點(diǎn)、難點(diǎn)）

7、1、裝修禁止事項(xiàng),裝修行為1,裝修行為2,裝修行為3,裝修行為4,2）再得出結(jié)論： 裝修活動(dòng)中應(yīng)禁止五項(xiàng)行為。 （即住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法第5條的規(guī)定）,1）先試分析下列裝修行為是否妥當(dāng)？,物業(yè)裝飾裝修 管理法律規(guī)定,物業(yè)管理法規(guī),13,點(diǎn)擊圖片,第五條第一項(xiàng)： 未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，不得變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu).,第五條第三項(xiàng)： 不得擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽(yáng)臺(tái)的 磚、混凝土墻體。,裝修行為：,物業(yè)裝飾裝修 管理法律規(guī)定,物業(yè)管理法規(guī),14,大梁能動(dòng)嗎？,大梁是承重構(gòu)件，不能隨意動(dòng)！,物業(yè)裝飾裝修 管理法律規(guī)定,物業(yè)管理法規(guī),15,裝修行為2,

8、第五條第二項(xiàng)：不能將沒有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、 服務(wù)間,陽(yáng)臺(tái)能改為廚房嗎？,物業(yè)裝飾裝修 管理法律規(guī)定,物業(yè)管理法規(guī),16,因裝修破壞節(jié)能設(shè)施，可以嗎？,第五條第四項(xiàng)：不得損壞房屋 原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果。,裝修行為3：,保溫墻,節(jié)能窗,節(jié)能綠化,物業(yè)裝飾裝修 管理法律規(guī)定,物業(yè)管理法規(guī),17,裝修行為：,第五條第五項(xiàng)：不得影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。,第七條：住宅室內(nèi)裝飾裝修超過設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)范增加樓面荷載的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案。,鋪磚 結(jié)構(gòu)層 水泥層,結(jié)構(gòu)層關(guān)系房屋安全，水泥層起到保護(hù)結(jié)構(gòu)層的用不得隨意破壞！,任意處理大廳地面，可以嗎？

9、,物業(yè)裝飾裝修 管理法律規(guī)定,物業(yè)管理法規(guī),18,住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法第5條規(guī)定，住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)禁止下列行為：,（1）未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì) 單位提出設(shè)計(jì)方案，變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu),（2）將沒有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、 服務(wù)間。,（3）擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸， 拆除連接陽(yáng)臺(tái)的 磚、混凝土墻體。,（4）損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果。,（5）其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。,物業(yè)裝飾裝修 管理法律規(guī)定,物業(yè)管理法規(guī),19,裝修行為5,（三）告知（重點(diǎn)、難點(diǎn)）,裝修行為6,裝修行為7,裝修行為8,B、要注意的兩條規(guī)定（第條和第條的規(guī)定）,1）先試分

10、析下列裝修行為是否妥當(dāng)？,2）小結(jié)得出結(jié)論： A、裝修活動(dòng)中未經(jīng)批準(zhǔn)不得有四項(xiàng)的行為即為住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法第條的規(guī)定：,3）案例小練,2、裝修應(yīng)注意事項(xiàng),物業(yè)裝飾裝修 管理法律規(guī)定,物業(yè)管理法規(guī),20,搭建建筑物、構(gòu)筑物，可以嗎？,第六條第一項(xiàng)：要經(jīng)過城市規(guī)劃部門批準(zhǔn),裝修行為：,物業(yè)裝飾裝修 管理法律規(guī)定,物業(yè)管理法規(guī),21,能封陽(yáng)臺(tái)嗎？,能在外面隨意裝空調(diào)嗎？,第六條第二項(xiàng)：改變住宅外立面，在非承重墻上開門、窗要經(jīng)過城市規(guī)劃部門批準(zhǔn),裝修行為：,物業(yè)裝飾裝修 管理法律規(guī)定,物業(yè)管理法規(guī),22,因此：第六條第三項(xiàng)規(guī)定：改動(dòng)供暖管道和設(shè)施，要經(jīng)供暖管理單位批準(zhǔn),圖為：改動(dòng)供暖管道和設(shè)施，

11、引起供暖管道漏水。,裝修行為：,同樣道理：第六條第四項(xiàng)規(guī)定：拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施,要經(jīng)燃?xì)夤芾韱挝慌鷾?zhǔn),物業(yè)裝飾裝修 管理法律規(guī)定,物業(yè)管理法規(guī),23,第八條：改動(dòng)衛(wèi)生間、廚房間防水層的，應(yīng)當(dāng)按照防水標(biāo)準(zhǔn)訂施工方案，并做閉水試驗(yàn)。,裝修行為,物業(yè)裝飾裝修 管理法律規(guī)定,物業(yè)管理法規(guī),24,裝修活動(dòng)中未經(jīng)批準(zhǔn)不得有四項(xiàng)的行為即住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法第條的規(guī)定：,（2）改變住宅外立面， 在非承重外墻上開、窗。,（3）拆改供暖管道和設(shè)施。,（4）拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施。,應(yīng)當(dāng)經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn),應(yīng)經(jīng)供暖管理單位批準(zhǔn),應(yīng)經(jīng)燃?xì)夤芾韱挝慌鷾?zhǔn),（1）搭建建筑物、構(gòu)筑物。,物業(yè)裝飾裝修 管理法律規(guī)定,物

12、業(yè)管理法規(guī),25,要注意的行為：,第七條：住宅室內(nèi)裝飾裝修超過設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)范增加樓面荷載的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案。,第八條：改動(dòng)衛(wèi)生間、廚房間防水層的，應(yīng)當(dāng)按照防水標(biāo)準(zhǔn)訂施工方案，并做閉水試驗(yàn)。,案例小練,物業(yè)裝飾裝修 管理法律規(guī)定,物業(yè)管理法規(guī),26,1、更改空間： 將三個(gè)臥室改為四個(gè)臥室，打了一個(gè)承重墻后砌了兩面墻。 封閉了觀景陽(yáng)臺(tái)并加了防護(hù)欄， 拆除了連接陽(yáng)臺(tái)的磚、混凝土墻體，將陽(yáng)臺(tái)與原室內(nèi)空間連為一體； 2、將與次臥室相鄰的儲(chǔ)藏室改為第二個(gè)衛(wèi)生間； 3、在一個(gè)非承重墻上部開了一扇窗，在非承重墻下部打了一個(gè)高2米、寬1米的長(zhǎng)方形空間，準(zhǔn)備設(shè)置一下“隱形

13、酒柜”，結(jié)果使一墻之隔的業(yè)主李某家中已經(jīng)貼好的壁畫出現(xiàn)鼓泡和局部破裂的現(xiàn)象； 4、敲掉了衛(wèi)生間地面的瓷磚，代之以“馬賽克”，結(jié)果使衛(wèi)生間地面的結(jié)構(gòu)層和防水層受到破壞，樓下的業(yè)主陳某的衛(wèi)生間因此出現(xiàn)了滲水問題。 5、對(duì)原暖氣管道改線以增加冬季洗澡的溫度，造成供暖水流阻滯，結(jié)果使樓下5戶居民的暖氣溫度一直上不去，冬季室溫甚至達(dá)不到10度。,案例思考：,【案例】某業(yè)主張某購(gòu)買了花苑小區(qū)位于頂層的新房后進(jìn)行了裝修。 其裝修行為是否妥當(dāng)，違反了哪些法律規(guī)定？,第5條第1項(xiàng)（主體、承重）,第6條第2項(xiàng)（經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)）,第5條第3項(xiàng),第5條第2項(xiàng),不違反行政法規(guī)，但不能侵犯他人權(quán)益,第八條（防水施工，閉水

14、試驗(yàn)）,第6條第3項(xiàng)經(jīng)供暖單位批準(zhǔn),27,（四）簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修服務(wù)協(xié)議 (NO。16),裝修人、或裝修人和裝飾裝修企業(yè)，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理單位簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。該協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容： （1）裝飾裝修工程的實(shí)施內(nèi)容。 （2）裝飾裝修工程的實(shí)施期限。 （3）允許施工的時(shí)間。 （4）廢棄物的清運(yùn)與處理。 （5）住宅外立面設(shè)計(jì)及防盜窗的安裝要求。 （6）禁止行為和注意事項(xiàng)。 （7）管理服務(wù)費(fèi)用。 （8）違約責(zé)任。 （9）其他需要約定的事項(xiàng)。,裝修協(xié)議,物業(yè)裝飾裝修 管理法律規(guī)定,物業(yè)管理法規(guī),28,（五）監(jiān)督檢查,1、監(jiān)督檢查的主體： 2、監(jiān)督檢查的內(nèi)容： 3、法律責(zé)任,有關(guān)行政部

15、門 第18條 物業(yè)管理企業(yè) 第17條、20條 任何單位和個(gè)人 第21條,案例回顧,物業(yè)裝飾裝修 管理法律規(guī)定,物業(yè)管理法規(guī),29,2、監(jiān)督檢查的內(nèi)容：,自覺限定每天施工的時(shí)間，降低施工噪音，減少環(huán)境污染,按照規(guī)定位置、方式和時(shí)間堆放和清運(yùn)廢物,裝飾裝修工程使用的材料和設(shè)備 必須符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，有質(zhì)量檢驗(yàn)合格證明和有中文標(biāo)識(shí)的產(chǎn)品名稱、規(guī)格、型號(hào)、廠名、廠址等。 禁止使用國(guó)家明令淘汰的建筑裝飾裝修材料和設(shè)備,裝飾裝修企業(yè)施工： 應(yīng)當(dāng)遵守施工安全操作，按照規(guī)定采取必要的安全防護(hù)和消防措施，不得擅自動(dòng)用明火和進(jìn)行焊接作用，保證作業(yè)人員和周圍住房及財(cái)產(chǎn)的安全。,第 26條,第 27條,第 28條,物業(yè)裝

16、飾裝修 管理法律規(guī)定,物業(yè)管理法規(guī),30,【案例】某業(yè)主張某購(gòu)買了花苑小區(qū)位于頂層的新房后，對(duì)其進(jìn)行了裝修。1、為擴(kuò)大室內(nèi)空間，封閉了觀景陽(yáng)臺(tái)并加了防護(hù)欄，拆除了連接陽(yáng)臺(tái)的磚、混凝土墻體，例陽(yáng)臺(tái)與原室內(nèi)空間連為一體；2、在一個(gè)承重墻上打了一個(gè)高2米、寬1米的長(zhǎng)方形空間，準(zhǔn)備設(shè)置一下“隱形酒柜”，結(jié)果使一墻之隔的業(yè)主李某家中已經(jīng)貼好的壁畫出現(xiàn)鼓泡和局部破裂的現(xiàn)象；3、將與次臥室相鄰的儲(chǔ)藏室改為第三個(gè)衛(wèi)生間；4、敲掉了衛(wèi)生間地面的瓷磚，代之以“馬賽克”，結(jié)果使衛(wèi)生間地面的結(jié)構(gòu)層和防水層受到破壞，樓下的業(yè)主陳某的衛(wèi)生間因此出現(xiàn)了滲水問題。5、對(duì)原暖氣管道改線以增加冬季洗澡的溫度，造成供暖水流阻滯，結(jié)

17、果使樓下5戶居民的暖氣溫度一直上不去，冬季室溫甚至達(dá)不到10度。,案例思考：,【問題】本案受害人除可向業(yè)主張某主張權(quán)利外，能否要求追究物業(yè)公司的責(zé)任？物業(yè)公司對(duì)此應(yīng)承擔(dān)責(zé)任嗎？物業(yè)公司在裝修管理有哪些權(quán)利義務(wù)呢？,3、法律責(zé)任:,1）裝修人、裝飾裝修企業(yè)的法律責(zé)任 2）物業(yè)管理公司的法律責(zé)任（第42條） 3）有關(guān)部門的法律責(zé)任 （第43條）,物業(yè)裝飾裝修 管理法律規(guī)定,31,（六）竣工驗(yàn)收（NO.30）,裝修人按照工程設(shè)計(jì)合同約定和相應(yīng)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收。,裝飾裝修企業(yè)應(yīng)出具住宅室內(nèi)裝飾裝修質(zhì)量保修書。,驗(yàn)收合格,對(duì)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)違反裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的，追究違約責(zé)任。,物業(yè)管理企業(yè)

18、要現(xiàn)場(chǎng)檢查,第二款：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查，對(duì)違反法律法規(guī)和裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)要求裝修人和裝飾裝修企業(yè)糾正，并將檢查記錄存檔。,注意,物業(yè)裝飾裝修 管理法律規(guī)定,物業(yè)管理法規(guī),32,案例1: 張先生的裝修違反法律規(guī)定嗎? 案例2: 裝修擅自封水管，業(yè)主賠償樓下住戶損失。 案例3:自封陽(yáng)臺(tái)引發(fā)的物業(yè)糾紛。 案例4:兒童喪命玻璃魚缸，物業(yè)公司及侵權(quán)人被判賠償。,案例庫(kù),物業(yè)裝飾裝修 管理法律規(guī)定,物業(yè)管理法規(guī),案例庫(kù),33,1、更改空間： 將三個(gè)臥室改為四個(gè)臥室，打了一個(gè)承重墻后砌了兩面墻。 封閉了觀景陽(yáng)臺(tái)并加了防護(hù)欄， 拆除了連接陽(yáng)臺(tái)的磚、混凝土墻體，將陽(yáng)

19、臺(tái)與原室內(nèi)空間連為一體； 2、將與次臥室相鄰的儲(chǔ)藏室改為第二個(gè)衛(wèi)生間； 3、在一個(gè)非承重墻上部開了一扇窗，在非承重墻下部打了一個(gè)高2米、寬1米的長(zhǎng)方形空間，準(zhǔn)備設(shè)置一下“隱形酒柜”，結(jié)果使一墻之隔的業(yè)主李某家中已經(jīng)貼好的壁畫出現(xiàn)鼓泡和局部破裂的現(xiàn)象； 4、敲掉了衛(wèi)生間地面的瓷磚，代之以“馬賽克”，結(jié)果使衛(wèi)生間地面的結(jié)構(gòu)層和防水層受到破壞，樓下的業(yè)主陳某的衛(wèi)生間因此出現(xiàn)了滲水問題。 5、對(duì)原暖氣管道改線以增加冬季洗澡的溫度，造成供暖水流阻滯，結(jié)果使樓下5戶居民的暖氣溫度一直上不去，冬季室溫甚至達(dá)不到10度。,案例思考：,【案例】某業(yè)主張某購(gòu)買了花苑小區(qū)位于頂層的新房后進(jìn)行了裝修。 其裝修行為是否

20、妥當(dāng)，違反了哪些法律規(guī)定？,第5條第1項(xiàng)（主體、承重）,第6條第2項(xiàng)（經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)）,第5條第3項(xiàng),第5條第2項(xiàng),不違反行政法規(guī)，但不能侵犯他人權(quán)益,第八條（防水施工，閉水試驗(yàn)）,第6條第3項(xiàng)經(jīng)供暖單位批準(zhǔn),34,案例庫(kù),【案情2】某小區(qū)一位業(yè)主在裝修時(shí)，擅自將陽(yáng)臺(tái)與房間打通，鋪了地板，并把部分落水管改用橡膠管子連接，把陽(yáng)臺(tái)的落水管用磚墻封閉起來。后在一次降雨中，由于落水管的橡膠部分損壞，雨水漏進(jìn)地板內(nèi)，該業(yè)主樓下房屋的陽(yáng)臺(tái)與房間頂部分 交界處開始滴水，滲水向內(nèi)延伸約兩米多。 物業(yè)公司及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)，敲開封閉的落水管墻，將落水管修復(fù)，但樓下房屋地板因進(jìn)水變形。 樓下住戶堅(jiān)持房子發(fā)生問題，只找物

21、業(yè)公司，不找樓上業(yè)主。經(jīng)物業(yè)公司協(xié)調(diào)，兩家達(dá)成協(xié)議，樓上業(yè)主賠償樓下住戶500元。,【問題】本案例說明了什么問題？,【提示】本案的焦點(diǎn)是：物業(yè)公司及業(yè)主在房屋裝修中的注意事項(xiàng)。特點(diǎn)是物業(yè)公司一定要注意加強(qiáng)對(duì)業(yè)主裝飾裝修行為的管理、監(jiān)督。,物業(yè)裝飾裝修 管理法律規(guī)定,物業(yè)管理法規(guī),35,【案情3】2001年，12名業(yè)主分別與開發(fā)商簽約購(gòu)買了某小區(qū)的預(yù)售商品房。入住后，業(yè)主發(fā)現(xiàn)住宅樓南側(cè)面部分陽(yáng)臺(tái)未按沙盤展示的效果進(jìn)行封閉，經(jīng)與開發(fā)商、物業(yè)公司交涉，開發(fā)商向每位業(yè)主退還了房款7000多元，但未同意業(yè)主提出的自行出資封閉陽(yáng)臺(tái)的請(qǐng)求。后12名業(yè)主按商品房買賣合同中的裝修標(biāo)準(zhǔn)“封閉陽(yáng)臺(tái)：白色塑鋼窗”，采

22、用相同規(guī)格的白色塑窗封閉了自家房屋南側(cè)陽(yáng)臺(tái)。 2003年1月，物業(yè)公司將12名業(yè)主起訴至法院，請(qǐng)示法院判決業(yè)主拆除塑鋼窗，將陽(yáng)臺(tái)恢復(fù)原狀。 一審法院經(jīng)審理，判決駁回了物業(yè)公司的訴訟請(qǐng)求。物業(yè)公司提起上訴，請(qǐng)求二審法院撤銷原狀。 二審法院經(jīng)審理認(rèn)定：由于開發(fā)商未向被上訴人出示施工圖，根據(jù)沙盤展示效果及合同明確的裝修標(biāo)準(zhǔn)，被上訴人有理由相信陽(yáng)臺(tái)為封閉式，并基于此同開發(fā)商簽訂了購(gòu)房合同。業(yè)主主主張采取補(bǔ)救措施統(tǒng)一封閉陽(yáng)臺(tái)解決防盜、防塵等問題，對(duì)保持小區(qū)風(fēng)貌的統(tǒng)一有序和房屋的正常使用無明顯妨礙，物業(yè)公司應(yīng)積極協(xié)助業(yè)主完備封閉陽(yáng)臺(tái)的報(bào)批手續(xù)。從而維持了一審判決，駁回物業(yè)公司的訴訟請(qǐng)求。 【焦點(diǎn)問題】物業(yè)

23、公司可否基于管理權(quán)，干涉業(yè)主實(shí)施的自封陽(yáng)臺(tái)措施？,【提示】 結(jié)合本案，物業(yè)公司不得干涉業(yè)主自封陽(yáng)臺(tái)的自救行為。,物業(yè)裝飾裝修 管理法律規(guī)定,物業(yè)管理法規(guī),案例庫(kù),36,案例庫(kù),【案情4】2001年7月的某天，1名8歲男孩與11歲的同伴在小區(qū)內(nèi)玩球。兩人搶球時(shí)，該8歲男孩不慎跌倒在小區(qū)門口一建筑垃圾堆上，被垃圾堆上一個(gè)廢棄玻璃魚缸的銳口割斷了股動(dòng)脈。經(jīng)搶救無效，該8歲男孩于次日晚上死亡。經(jīng)查，該堆建筑垃圾是居住在該小區(qū)內(nèi)的某業(yè)主在個(gè)月中裝修房屋時(shí)臨時(shí)堆放的，居委會(huì)曾多次要求該業(yè)主將垃圾及時(shí)清運(yùn)出動(dòng)。事發(fā)前3天，該業(yè)主委托環(huán)衛(wèi)保潔公司清運(yùn)了部分垃圾，剩下的部分垃圾該業(yè)主稱非其堆放而未清運(yùn)。男孩父母

24、可以采取怎樣的訴訟請(qǐng)求? 男孩父母將該業(yè)主、物業(yè)公司、歲同伴的父母告上法庭，要求賠償經(jīng)濟(jì)損失。 【焦點(diǎn)問題】對(duì)小區(qū)內(nèi)的建筑垃圾，物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任？ 一審法院經(jīng)審理，判決物業(yè)公司及該業(yè)主、歲同伴的父母，分別賠償男孩父母經(jīng)濟(jì)損失人民幣元，元和元。該業(yè)主不服提起上訴。 二審法院認(rèn)為，該業(yè)主沒有證據(jù)證明垃圾是別人堆放的，雖然不能認(rèn)定魚缸是該業(yè)主的，但垃圾為魚缸創(chuàng)造了放置的條件，有不可堆卸的責(zé)任。二審人民法院據(jù)此駁回該業(yè)主的上訴請(qǐng)求，維持原判。,【提示】 物業(yè)公司存在過錯(cuò)，沒有及時(shí)督促業(yè)主清理垃圾，也沒有自行清理。因此應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。,物業(yè)裝飾裝修 管理法律規(guī)定,物業(yè)管理法規(guī),37,物業(yè)裝飾裝修 管理

25、法律規(guī)定,物業(yè)管理法規(guī),選擇題： 1、按有關(guān)法律規(guī)定，下列裝修行為屬于禁止性的行為的有： A、將房間改為衛(wèi)生間 B、在非承重外墻上開門、窗 C、將非承重墻上原有門窗尺寸擴(kuò)大 D、拆改燃?xì)夤艿?（A）,38,物業(yè)裝飾裝修 管理法律規(guī)定,物業(yè)管理法規(guī),選擇題： 2、按有關(guān)法律規(guī)定，對(duì)下列裝修行為處理不正確的有： A、裝修中，改動(dòng)了廚房防水層的，應(yīng)按防水標(biāo)準(zhǔn)制訂施工 方案，并做閉水試驗(yàn)。 B、損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果是禁止性裝修行為。 C、搭建建筑物、構(gòu)筑物以及在任一承重墻上開門、窗都要經(jīng)過城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)。 D、拆改供暖管道和設(shè)施，應(yīng)經(jīng) 供暖管理單位批準(zhǔn)。,（C）,39,物業(yè)裝飾

26、裝修 管理法律規(guī)定,物業(yè)管理法規(guī),選擇題： 3、按有關(guān)法律規(guī)定，不須經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或具有相應(yīng)資質(zhì)設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，而進(jìn)行的裝修行為是： A、變動(dòng)建筑主體 B、變動(dòng)承重結(jié)構(gòu) C、超設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)增加樓面荷載的 D、因改動(dòng)了衛(wèi)生間防水層，而做閉水試驗(yàn)的,（D）,40,物業(yè)裝飾裝修 管理法律規(guī)定,物業(yè)管理法規(guī),選擇題： 4、申報(bào)登記應(yīng)提交的材料有： A、房屋所有權(quán)證（或者證明其合法權(quán)益的有效憑證） B、申請(qǐng)人身份證件 C、裝飾裝修方案。變動(dòng)建筑主體或者承重結(jié)構(gòu)的，需提交原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出的設(shè)計(jì)方案 D、委托裝飾裝修企業(yè)施工的，需提供該企業(yè)相關(guān)資質(zhì)證書的復(fù)印件。 E、非業(yè)主的住宅

27、使用人，還需提供業(yè)主同意裝飾裝修的書面證明。,（ABCDE）,41,物業(yè)裝飾裝修 管理法律規(guī)定,物業(yè)管理法規(guī),選擇題： 5、裝修人與物業(yè)管理企業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，其協(xié)議的內(nèi)容有： A、裝飾裝修工程的實(shí)施內(nèi)容 B、裝飾裝修工程的實(shí)施期限 C、允許施工的時(shí)間，廢棄物的清運(yùn)與處置 D、住宅外立面設(shè)施及防盜窗的安裝要求 E、禁止行為和注意事項(xiàng)； F、管理服務(wù)費(fèi)用； G、違約責(zé)任；,（ABCDEFG）,42,物業(yè)裝飾裝修 管理法律規(guī)定,物業(yè)管理法規(guī),選擇題： 6、物業(yè)管理?xiàng)l例與室內(nèi)住宅裝飾裝修管理辦法規(guī)定裝修中的“告知”包括： A、物業(yè)管理單位應(yīng)將裝修工程的禁止行為、注意事項(xiàng)告知裝修人或

28、裝飾裝修企業(yè)。 B、裝修人在裝修前應(yīng)告知物業(yè)管理單位。 C、裝修人對(duì)住宅進(jìn)行裝飾裝修前，應(yīng)告知鄰里。 D、裝修人在裝修前應(yīng)告知房地產(chǎn)行政主管部門,（ABC）,43,物業(yè)裝飾裝修 管理法律規(guī)定,物業(yè)管理法規(guī),選擇題： 7、裝飾裝修中，應(yīng)遵守： A、按限定的施工時(shí)間進(jìn)行 B、降低施工嗓音 C、減少環(huán)境污染 D、堆放、清運(yùn)垃圾要按規(guī)定位置、方式和時(shí)間。 E、使用的材料和設(shè)備要符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn),（ABCDE）,44,物業(yè)裝飾裝修 管理法律規(guī)定,練習(xí),物業(yè)管理法規(guī),判斷題,選擇題,分析題,選擇題： 8、裝修竣工驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)注意的環(huán)節(jié)有： A、裝修人應(yīng)按合同規(guī)定和相應(yīng)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收 B、驗(yàn)收合格后物業(yè)裝飾裝修

29、企業(yè)應(yīng)出具住宅室內(nèi)裝飾裝修質(zhì)量保修書。 C、物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)按照裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查，對(duì)違反法律、法規(guī)和裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)要求裝修人和裝飾裝修企業(yè)糾正，并將檢查記錄存檔。 D、竣工驗(yàn)收中，對(duì)空氣質(zhì)量也應(yīng)進(jìn)行檢查，要符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。 E、住宅室內(nèi)裝飾裝修工程竣工后，裝飾裝修企業(yè)負(fù)責(zé)采購(gòu)裝飾裝修材料及設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主提交說明書、保修單和環(huán)保說明書。,（ABCDE）,45,物業(yè)裝飾裝修 管理法律規(guī)定,物業(yè)管理法規(guī),分析題： 案情：某業(yè)主對(duì)其購(gòu)買的一套兩層別墅進(jìn)行了大規(guī)模的裝修。將底層的廚房向外延伸了近10平方米，將建筑南面的陽(yáng)臺(tái)封成房間的一部分，陽(yáng)臺(tái)下的底層房間擴(kuò)出與陽(yáng)臺(tái)拉平，

30、在房后的綠地處自建成了一個(gè)噴水池，在池后砌起一面高近2米、寬約4米的背景墻。該業(yè)主在對(duì)別墅進(jìn)行拆建時(shí)，搭起腳手架破墻動(dòng)土，嚴(yán)重影響了別墅周圍的環(huán)境。 小區(qū)的物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)后，向該業(yè)主發(fā)出了整改通知書。但該業(yè)主未理睬。其他業(yè)主聯(lián)名投訴該業(yè)主的行為，認(rèn)為其舉動(dòng)嚴(yán)重影響了社區(qū)的居住質(zhì)量，而且可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)大跌從而造成其他業(yè)主的損失。 2004年3月，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)向法院提起訴訟，要求該業(yè)主拆除對(duì)別墅的改裝及加建工程，恢復(fù)原狀。法院在審理中查明，該業(yè)主在購(gòu)房時(shí)曾收到一份管理公約，公約上寫明業(yè)主“在未得到管理者的書面同意前，不得改動(dòng)結(jié)構(gòu)，不得改動(dòng)建筑物的外貌?！狈ㄔ赫J(rèn)為，管理公約對(duì)小區(qū)全體業(yè)主具有約束力，該業(yè)主應(yīng)當(dāng)自覺遵守各項(xiàng)規(guī)定。業(yè)主裝修美化自家別墅的意圖無可厚非，但應(yīng)當(dāng)尊重小區(qū)及多數(shù)業(yè)主的意愿，接受管理公約的約束。因此，法院判決要求其在15日內(nèi)將別墅恢復(fù)原狀。 問題：1、法院的處理是否正確？該業(yè)主的裝修有哪些不當(dāng)之處？ 2、作為物業(yè)公司的工作人員，應(yīng)怎樣進(jìn)行裝修管理？ 3、作為物業(yè)公司的工作人員，應(yīng)在業(yè)主裝修前告知其應(yīng)辦理哪些程序？告知其應(yīng)注意哪些事項(xiàng)？,46,熱點(diǎn)文章,承重墻驚現(xiàn)“黑洞” 業(yè)主擅自進(jìn)行改造違規(guī)裝修引