南京市普通住宅物業(yè)服務等級和收費標準061101

1南京市房產(chǎn)管理局南京市物價局寧房物2006202 號 寧價房2006275 號發(fā)文單位： 市物價局 房產(chǎn)處 文件分類： 房產(chǎn) 物業(yè)管理 各區(qū)、縣物價局、房管（建設）局，各物業(yè)管理單位：為促進我市物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展，規(guī)范物業(yè)服務與收費行為，建立合理、公開、質(zhì)價相符的物業(yè)服務收費機制，現(xiàn)將南京市普通住宅物業(yè)服務等級和收費標準（試行）（以下簡稱標準）印發(fā)給你們，并就實施中的相關事項通知如下，請一并遵照執(zhí)行。一、本標準適用于本市行政區(qū)域內(nèi)普通住宅物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務與物業(yè)收費。各類別墅、酒店式公寓、商住樓及其他由市發(fā)改委、建委立項為高檔住宅的物業(yè)服務收費按規(guī)定實行市場調(diào)節(jié)價，服務與收費標準由當事人合同約定。對 1998 年 12 月 1 日前建成、配套不全、設施設備老化的舊住宅小區(qū)，可參照本標準選擇五項服務中的若干項目及服務等級，并根據(jù)實際成本確定價格，委托社區(qū)、專業(yè)公司或原管房單位等提供服務。二、普通住宅物業(yè)服務等級和收費標準由市物業(yè)管理行政主管部門會同市價格主管部門根據(jù)本市普通住宅物業(yè)不同的服務內(nèi)容、服務要求、服務成本制定和適時調(diào)整，并向社會公布。物業(yè)服務等級標準的制定由市物業(yè)管理行政主管部門負責，物業(yè)服務收費標準的制定由市價格主管部門負責。各縣及江寧、浦口、六合區(qū)可結(jié)合本地區(qū)實際情況，依據(jù)市標準制定本地區(qū)具體實施標準。三、本標準的測算采用包干制結(jié)算形式，普通住宅物業(yè)公共服務收費標準應按本標準分項選擇并組合確定。業(yè)主大會成立前的物業(yè)公共服務收費，由建設單位根據(jù)物業(yè)特點和服務要求，按標準分項選擇服務等級，并在相應的收費標準范圍內(nèi)進行前期物業(yè)管理招標或議標。前期物業(yè)服務合同中須列明約定的分項服務等級，并按中標價或協(xié)議價約定物業(yè)公共服務收費標準，由物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)交付一個月前報價格主管部門備案或核準。業(yè)主大會成立后的物業(yè)公共服務收費，由業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會同意后與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)特點和業(yè)主的服務要求，按本標準選擇服務等級并在合同中約定具體的收費標準。四、因提供本標準未涵蓋的服務內(nèi)容而提高服務水平的，經(jīng)價格主管部門核準或業(yè)主大會同意，可適當提高收費標準，但上浮幅度不得超過本標準最高等級組合收費標準的 10%。五、物業(yè)管理企業(yè)應當自價格主管部門備案或核準后的 15 個工作日內(nèi)，將物業(yè)服務合同提交物業(yè)所在地區(qū)（縣）物業(yè)管理行政主管部門備案。2六、物業(yè)管理企業(yè)違反國家和省、市物業(yè)管理法規(guī)及相關規(guī)定，未提供相應物業(yè)服務的，由市物業(yè)管理行政主管部門根據(jù)國家與省、市有關規(guī)定予以處理。構(gòu)成價格違法、違規(guī)的，由價格主管部門依據(jù)中華人民共和國價格法、價格違法行為處罰規(guī)定和關于商品和服務實行明碼標價的規(guī)定等法律、法規(guī)及有關規(guī)定予以處罰。七、本標準自 2006 年 11 月 1 日起實施，原寧價房2005058 號文所附“南京市普通住宅物業(yè)管理公共服務等級收費標準”停止執(zhí)行。本標準實施前業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)已簽訂物業(yè)服務合同且尚未到期的，物業(yè)服務及收費標準仍按原合同約定執(zhí)行，合同到期后按本標準重新約定。本標準實施時尚未成立業(yè)主大會且前期物業(yè)服務收費標準已經(jīng)價格主管部門核準或備案的，仍按原收費標準執(zhí)行，在業(yè)主大會成立前未經(jīng)價格主管部門同意不得擅自提高收費標準。本標準實施前已以招投標方式確定前期物業(yè)服務收費標準的，仍按原中標價報價格主管部門備案。附件：南京市普通住宅物業(yè)服務等級和收費標準（試行）南京市房產(chǎn)管理局 南京市物價局二 00 六年九月二十日3 南 京 市 普 通 住 宅 物 業(yè) 服 務 等 級 和 收 費 標 準 ( 試 行 )南 京 市 房 產(chǎn) 管 理 局南 京 市 物 價 局4南京市普通住宅物業(yè)服務等級和收費標準使用說明1、本標準適用于南京市行政區(qū)域內(nèi)普通住宅物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務及收費，由建設單位或業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)按照本標準實施。各類別墅、酒店式公寓、商住樓及其他由市發(fā)改委、建委立項為高檔住宅的物業(yè)服務收費按規(guī)定實行市場調(diào)節(jié)價，物業(yè)服務與收費標準由當事人合同約定。對 1998 年 12 月 1 日 前 建 成 、 配 套 不 全 、 設 施 設 備 老 化 的 舊 住 宅 小 區(qū) ， 可 參 照 本 標 準 選 擇 五 項 服 務 中 的 若 干 項 目 及 服 務 等 級 ， 并 根 據(jù) 實 際 成 本 確 定價 格 ， 委 托 社 區(qū) 、 專 業(yè) 公 司 或 原 管 房 單 位 等 提 供 服 務 。2、本標準將本市普通住宅物業(yè)服務項目根據(jù)服務內(nèi)容、服務要求和設施設備配置等情況分為五項，分別是綜合管理服務，公共區(qū)域秩序維護服務，公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務，公共區(qū)域綠化日常養(yǎng)護服務，共用部位、共用設施設備的日常運行、保養(yǎng)、維修服務。 標準前四項分別劃分為五個服務等級（從一級至五級，服務標準從低到高） ，每個等級對應一個收費標準；第五項共用部位、共用設施設備的日常運行、保養(yǎng)、維修服務分為 9 個子項，各子項根據(jù)具體情況分為三類（從一類至三類，服務標準從低到高）或不分類，每一個類別對應一個收費標準。普通住宅物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務收費標準應按照質(zhì)價相符的原則，逐項選擇并組合確定。物業(yè)服務收費標準為各物業(yè)服務分項目收費標準的總和。3、本標準五大服務項目分等組合（菜單選擇）的原則為：以維修保養(yǎng)為基礎、安全護衛(wèi)為重點、綜合管理為保障、保潔和綠化可挑選。綜合管理、秩序維護服務標準應選擇同等級別，維修保養(yǎng)服務標準應選擇相應類別，保潔、綠化服務標準可選擇向上或向下浮動一個等級。凡綜合管理、秩序維護服務標準選擇一或二級的，共用部位、共用設施設備的日常運行、保養(yǎng)、維修服務標準應在一類中選擇，但其中高層（含小高層）的供水系統(tǒng)及消防系統(tǒng)應在二類中選擇；凡綜合管理、秩序維護服務標準選擇三級的，共用部位、共用設施設備的日常運行、保養(yǎng)、維修服務標準應在二類中選擇；凡綜合管理、秩序維護服務標準選擇四或五級的，共用部位、共用設施設備的日常運行、保養(yǎng)、維修服務標準應在三類中選擇。4、本標準所列的收費標準為最高基準價標準，計價單位為：元/平方米（建筑面積）月。5、小區(qū)建筑面積小于 2 萬平方米的，公共區(qū)域秩序維護費用標準可上浮不超過 20 %；小區(qū)建筑面積在 2 萬至 4 萬平方米（包括 4 萬平方米）之間的，公共區(qū)域秩序維護費用標準可上浮不超過 10%。6、本標準中各分項服務標準高一級（類）的服務內(nèi)容與要求應包含低一級的服務內(nèi)容與要求。7、本標準五大服務項目所列具體服務項目、服務內(nèi)容、服務標準的解釋詳見各部分說明。5二 00 六年九月二十日一、綜合管理服務標準與收費標準服務級別 服務項目 序號 內(nèi)容 服務標準收費標準 （元/m 2/月）1 管理處設置 小區(qū)內(nèi)設置接待地點。2 人員要求 小區(qū)管理人員、技術作業(yè)人員按照有關規(guī)定分別取得物業(yè)管理從業(yè)資格證書或崗位證書，掛牌上崗。機構(gòu)設置3 服務時間 周一至周日在接待地點進行業(yè)務接待。4 工作計劃 制定小區(qū)物業(yè)管理與物業(yè)服務工作計劃并組織實施。5 服務規(guī)范 服務規(guī)范可參照南京市物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范執(zhí)行。6 制度公示 業(yè)務接待地點公示辦事制度、辦事規(guī)章、收費依據(jù)、收費標準。 7 報修、投訴受 理（1）24 小時受理業(yè)主或使用人報修。急修 【1】 二小時內(nèi)到達現(xiàn)場查看處理，小修 【2】 五天內(nèi)完成。（2）對業(yè)主或使用人的投訴在五天內(nèi)答復處理。8 服務費收支 物業(yè)服務費收支每年向業(yè)主公布一次，公共水電費分攤每半年向業(yè)主公布一次。9 滿意度調(diào)查 征求業(yè)主或使用人意見，促進服務工作的改進和提高。一級日常管理與 服 務10 裝修事項 告知業(yè)主或使用人裝修須知，對違規(guī)裝修、違章搭建應及時勸阻、制止并報告相關部門。0.06611 接管項目 承接項目時，對小區(qū)共用部位、共用設施設備進行查驗。服務級別 服務項目 序號 內(nèi)容 服務標準收費標準 （元/m 2/月）1 管理處設置 （1）小區(qū)內(nèi)設置管理處。 （2）配置電話等簡單的辦公設備。2 人員要求 （1）小區(qū)經(jīng)理和管理人員有經(jīng)從業(yè)資格培訓獲取的上崗證，統(tǒng)一著裝，掛牌上崗。（2）小區(qū)技術作業(yè)人員按照有關規(guī)定取得崗位證書，掛牌上崗。機構(gòu)設置3 服務時間 周一至周五在小區(qū)管理處進行業(yè)務接待并提供服務，周六、周日在接待地點進行業(yè)務接待。 4 工作計劃 制定小區(qū)物業(yè)管理與物業(yè)服務工作計劃并組織實施。5 服務規(guī)范 服務規(guī)范應符合南京市物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范要求。6 管理制度 有明確的值班制度和交接班制度，工作有記錄。7 制度公示 服務場所公示辦事制度、辦事規(guī)章、收費依據(jù)、收費標準。8 報修、投訴受 理 （1）24 小時受理業(yè)主或使用人報修。急修一小時內(nèi)到達現(xiàn)場查看處理，小修四天內(nèi)修復。（2）對業(yè)主或使用人的投訴在三天內(nèi)答復處理。9 服務費收支 物業(yè)服務費收支每年向業(yè)主公布一次，公共水電費分攤每半年向業(yè)主公布一次。10 滿意度調(diào)查 采取多種形式與業(yè)主或使用人進行溝通，每年的溝通面不低于小區(qū)住戶的 50%，促進服務工作的改進和提高。11 檔案管理 建立小區(qū)物業(yè)管理基礎檔案（包括設備管理檔案、業(yè)主資料檔案等） 。12 維修資金 對小區(qū)房屋維修資金按照政府規(guī)定運作。二級日常管理與 服 務13 裝修事項 告知業(yè)主或使用人裝修須知，對違規(guī)裝修、違章搭建應及時勸阻、制止并報告相關部門。0.13714 接管項目 承接項目時，對小區(qū)共用部位、共用設施設備進行查驗。服務級別 服務項目 序號 內(nèi)容 服務標準收費標準 （元/m 2/月）1 管理處設置 （1）小區(qū)內(nèi)設置管理處。 （2）配置辦公家具、電話等一般的辦公設備。2 人員要求（1）小區(qū)經(jīng)理有中專以上學歷及 2 年以上的物業(yè)管理工作經(jīng)歷。（2）小 區(qū) 經(jīng) 理 和 管 理 人 員 有 經(jīng) 從 業(yè) 資 格 培 訓 獲 取 的 上 崗 證 ， 統(tǒng) 一 著 裝 ， 掛 牌 上 崗 ， 儀 表 整潔 。（3）小區(qū)技術作業(yè)人員按照有關規(guī)定取得崗位證書，掛牌上崗。 機構(gòu)設置3 服務時間 周一至周日在小區(qū)管理處進行業(yè)務接待并提供服務。4 工作計劃 制定小區(qū)物業(yè)管理與物業(yè)服務工作計劃并組織實施，每年向委托方報告一次計劃實施情況。5 服務規(guī)范 服務規(guī)范應符合南京市物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范要求。 6 管理制度 （1）有明確的值班制度和交接班制度，工作有記錄。（2）建立管理處內(nèi)部管理制度和考核制度。7 制度公示 服務場所公示辦事制度、辦事規(guī)章、收費依據(jù)、收費標準。三級日常管理與 服 務8 報修、投訴受 理（1）24 小時受理業(yè)主或使用人的報修。急修半小時內(nèi)到現(xiàn)場查看處理，小修三天內(nèi)修復。有完整的報修、維修和回訪記錄。（2）對業(yè)主或使用人的投訴在二天內(nèi)答復處理。0.1889 服務費收支 物業(yè)服務費收支和公共水電費分攤每半年向業(yè)主公布一次。10 滿意度調(diào)查 采取多種形式與業(yè)主或使用人進行溝通，每年的溝通面不低于小區(qū)住戶的 60，對溝通和測評結(jié)果進行分析并及時整改。11 特約、便民服 務 能提供兩種以上特約服務（有償）和兩種以上便民（無償）服務。12 檔案管理 建立小區(qū)物業(yè)管理檔案包括物業(yè)竣工驗收檔案、設備管理檔案、業(yè)主資料檔案（含業(yè)主或使用人房屋裝修檔案）等。13 財務管理 建立健全的財務管理制度，對物業(yè)服務費和其它費用的收支進行財務管理，做到運作規(guī)范，賬目清晰。14 維修資金 對小區(qū)房屋維修資金按照政府規(guī)定運作。15 裝修事項 告知業(yè)主或使用人裝修須知，對違規(guī)裝修、違章搭建應及時勸阻、制止并報告相關部門。16 接管項目 承接項目時，對小區(qū)共用部位、共用設施設備進行查驗。服務級別 服務項目 序號 內(nèi)容 服務標準 收費標準 （元/m 2/月）四級 機構(gòu)設置 1 管理處設置 （1）小區(qū)內(nèi)設置管理處。 （2）配置辦公家具、電話、電腦、打印機等辦公設施及辦公用品。 0.2492 人員要求（1）小區(qū)經(jīng)理有中級以上職稱或大專以上學歷，有 3 年以上的物業(yè)管理工作經(jīng)歷或有 1年以上小區(qū)經(jīng)理任職經(jīng)歷。 （2）小區(qū)經(jīng)理和管理人員有經(jīng)從業(yè)資格培訓獲取的上崗證，統(tǒng)一著裝，掛牌上崗，儀表整潔規(guī)范。（3）小區(qū)技術作業(yè)人員按照有關規(guī)定取得崗位證書，掛牌上崗。3 服務時間 周一至周日在小區(qū)管理處進行 10 小時業(yè)務接待并提供服務。4 工作計劃 制定小區(qū)物業(yè)管理與物業(yè)服務工作計劃并組織實施，每半年向委托方報告一次計劃實施情況。5 服務規(guī)范 服務規(guī)范應符合南京市物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范要求。6 管理制度 （1）有明確的值班制度和交接班制度，工作有記錄。（2）制定管理處內(nèi)部管理制度和考核制度。7 制度公示 服務場所公示辦事制度、辦事規(guī)章、服務標準、收費依據(jù)、收費標準、急修服務內(nèi)容、投訴渠道。 8 報修、投訴受 理（1）24 小時受理業(yè)主或使用人的報修。急修半小時內(nèi)到達現(xiàn)場查看處理，小修二天內(nèi)修復。有完整的報修、維修和回訪記錄。（2）對業(yè)主或使用人的投訴在 24 小時內(nèi)答復處理。9 服務費收支 物業(yè)服務費收支每半年向業(yè)主公布一次，公共水電費分攤每兩月向業(yè)主公布一次。10 滿意度調(diào)查 每年一次對業(yè)主或使用人進行滿意情況普測，平時采取多種形式的溝通方式與業(yè)主或使用人溝通，溝通面不低于小區(qū)住戶的 75%，對溝通和測評結(jié)果進行分析并及時整改。日常管理與 服 務11 特約、便民服 務 能提供三種以上特約服務（有償）和三種以上便民（無償）服務。1012 小區(qū)業(yè)主活動 每年組織一次以上的小區(qū)宣傳、文化活動。13 檔案管理建立檔案管理制度，建立健全小區(qū)物業(yè)管理檔案包括物業(yè)竣工驗收檔案、設備管理檔案、業(yè)主或使用人資料檔案（含業(yè)主或使用人房屋裝修檔案） 、物業(yè)租賃檔案、日常管理檔案等。14 財務管理 建立健全的財務管理制度，對物業(yè)服務費和其它費用的收支進行財務管理，做到運作規(guī)范，賬目清晰。15 維修資金 建立維修資金管理制度，