上海高檔別墅市場研究簡報(bào)

委托單位：運(yùn)盛國際控股有限公司報(bào)告單位：上海開啟房地產(chǎn)投資咨詢有限公司上海天啟企業(yè)策劃有限公司報(bào)告日期：二 00 三年 10 月天 啟 &開 啟地 址 ：上 海 市 凱 旋 路 2200 號 凱 旋 大 廈 2 樓電 話 傳 真 -mail:(版權(quán)所有 未經(jīng)同意 不得采用)上 海 高 檔 別 墅 市 場 研 究 簡 報(bào)項(xiàng)目：運(yùn)盛太湖葉山島 上海開啟房地產(chǎn)投資咨詢有限公司內(nèi)容：上海高檔別墅市場研究 地址：上海市凱旋路 2200 號 2 樓客戶：運(yùn)盛國際控股有限公司 電話 2 頁 共 90 頁“大上海富豪區(qū)” 呼之欲出世界范圍內(nèi)，凡是發(fā)達(dá)國家那些發(fā)展較早的著名城市，都有自己的“ 富豪住宅區(qū)”，從日本 東京灣、悉尼玫瑰灣、香港淺水灣到美國紐約長島、洛杉磯 ORANGE COUNTY、比弗利山、LAGUNA BEACH、西雅圖華盛頓湖，這些地方“富豪住宅區(qū)” 都擁有世界級的聲譽(yù)。在中國，持續(xù)高速的經(jīng)濟(jì)發(fā)展促進(jìn)了高收入群體的特別消費(fèi)需求，哪里才算是真正的“富豪區(qū)”。莫衷一是。近來，北京、廣州、深圳、成都等城市的“ 富人社區(qū) ”，在國內(nèi)房地產(chǎn)界掀起了陣陣波瀾，一時(shí)間，眾說紛紜，萬人注目。而在上海這一造就財(cái)富史上風(fēng)云神話的國際大都市， “富人住在哪里” 也引起了人們的思考，新財(cái)富集團(tuán)的精英們正在選擇他們的居住地。有跡象表明，一個(gè)以上海為核心、包括蘇杭等周邊城市在內(nèi)的“大上海富豪區(qū)”正在形成。從上海最早的花園洋房到九十年代初的高檔外銷別墅，再到近來出現(xiàn)的天價(jià)別墅，現(xiàn)代意義上的“富項(xiàng)目：運(yùn)盛太湖葉山島 上海開啟房地產(chǎn)投資咨詢有限公司內(nèi)容：上海高檔別墅市場研究 地址：上海市凱旋路 2200 號 2 樓客戶：運(yùn)盛國際控股有限公司 電話 3 頁 共 90 頁豪住宅區(qū)”已初露端倪。“大上海富豪區(qū) ”的一個(gè)可能是上海松江佘山周邊。這里是上海唯一一個(gè)依山傍水的地方，國家旅游度假區(qū)和松江新城的新建將是這個(gè)“富豪住宅區(qū)” 非常大的支撐。目前，以上海紫園 為首的高檔別墅群已經(jīng)上演，從佘山度假區(qū)的土地批租來看，更多的高檔別墅出現(xiàn)有愈演愈烈的勢頭?！按笊虾８缓绤^(qū) ”的另一個(gè)可能是在上海周 邊風(fēng) 景城市附近。由于與經(jīng)濟(jì)中心上海的距離非常近、又有真山、真水，是度假休閑的好去處，具 備地理?xiàng)l件優(yōu)越、自然景觀絕佳、區(qū)外配套完備、人居氣氛鼎盛和交通便捷通暢等五大特征，極有發(fā)展“富豪住宅區(qū)”的潛力。其中，蘇州太湖、昆山陽澄湖周圍因 風(fēng)景優(yōu)美、距離上海工業(yè)更近，又有蘇州工業(yè)園區(qū)、昆山工業(yè)園吸引大量 500 強(qiáng)等跨國公司，具有充足的客源，顯得更加引人注目。項(xiàng)目：運(yùn)盛太湖葉山島 上海開啟房地產(chǎn)投資咨詢有限公司內(nèi)容：上海高檔別墅市場研究 地址：上海市凱旋路 2200 號 2 樓客戶：運(yùn)盛國際控股有限公司 電話 4 頁 共 90 頁目 錄第一章 上海別墅市場整體情況 5一、 上海別墅市場回顧和展望 6二、 綜觀當(dāng)今上海別墅市場，大致按需求表現(xiàn)為六大類型 12三、 上海別墅市場的區(qū)域分布 13四、 上海別墅市場的價(jià)格區(qū)間 18五、 上海別墅市場的供需狀況 21六、 上海別墅市場的消費(fèi)者狀況 22七、 目前上海別墅市場的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)及對策 27第二章 上海高檔別墅市場情況 31一、 高檔別墅市場的定義 32二、 上海高檔別墅市場的發(fā)展 33三、 上海高檔別墅市場特征 44四、 上海人外省市別墅產(chǎn)品投資研究 54五、 高檔別墅個(gè)案調(diào)查 58六、 古北新區(qū)現(xiàn)狀描述 74項(xiàng)目：運(yùn)盛太湖葉山島 上海開啟房地產(chǎn)投資咨詢有限公司內(nèi)容：上海高檔別墅市場研究 地址：上海市凱旋路 2200 號 2 樓客戶：運(yùn)盛國際控股有限公司 電話 5 頁 共 90 頁【第一章 上海別墅市場整體情況】項(xiàng)目：運(yùn)盛太湖葉山島 上海開啟房地產(chǎn)投資咨詢有限公司內(nèi)容：上海高檔別墅市場研究 地址：上海市凱旋路 2200 號 2 樓客戶：運(yùn)盛國際控股有限公司 電話 6 頁 共 90 頁一、上海別墅市場回顧和展望1、上海別墅市場發(fā)展的三個(gè)階段從九十年代初上海的第一批別墅誕生開始，上海別墅伴隨著宏觀經(jīng)濟(jì)和上海樓市的起伏，走過了出生、成長、調(diào)整、放量的一個(gè)中長期過程。按時(shí)間和別墅的發(fā)展周期可將其分為三個(gè)階段：第一階段：外銷別墅掀起第一次別墅浪潮；19921998 年進(jìn)入九十年代后，外商投資速度和深度皆有強(qiáng)勁的增長，適用商業(yè)發(fā)展的家居別墅群應(yīng)運(yùn)而生，上海出現(xiàn)了大批的外銷花園別墅群，形成上海別墅市場的第一次浪潮。外銷別墅基本集中在兩個(gè)區(qū)域：長寧區(qū)虹橋路沿線；市中心徐家匯華山路、建國路一帶其中長寧區(qū)虹橋路沿線分布最為密集，虹橋路沿線在內(nèi)、外環(huán)線之間就分布有二十多個(gè)外銷別墅樓盤，這些樓盤大多為虹橋開發(fā)區(qū)的伴生產(chǎn)物，隨著虹橋開發(fā)區(qū)的成熟，外 銷別墅作為高檔的房地產(chǎn)商品之一，目 標(biāo)市場有局限性。再由于開 發(fā)過度，及前兩年東南亞金融危機(jī)的影響，外銷房市場經(jīng)歷了一個(gè)較長的低迷期。直到近來稍有好轉(zhuǎn)，去年的外 銷別墅的空置率仍有 30%左右。關(guān) 鍵詞 ：外 銷別 墅、開 發(fā)過 度、低迷第二階段：內(nèi)需獨(dú)顯魅力，內(nèi)銷別墅迎來別墅市場的第二春；19982000 年項(xiàng)目：運(yùn)盛太湖葉山島 上海開啟房地產(chǎn)投資咨詢有限公司內(nèi)容：上海高檔別墅市場研究 地址：上海市凱旋路 2200 號 2 樓客戶：運(yùn)盛國際控股有限公司 電話 7 頁 共 90 頁從 1998 年開始，在世界各國特別是亞洲國家還在經(jīng)歷著“金融風(fēng)暴“所帶來的蕭條時(shí)，中國卻保持著穩(wěn)定高速的發(fā)展，特別上海作為國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的橋頭堡，更顯鶴立雞群。由于 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展， 帶動了居民收入的提高，發(fā)達(dá)的商業(yè)和金融氣氛以及日趨完善的市政、交通設(shè)施，吸引了眾多國內(nèi)外的投資者。近三、四年來上海的房地 產(chǎn)市場特別是住宅市場得到了迅猛發(fā)展，同時(shí)也帶動了別墅市場的復(fù)蘇。在外銷別墅市場陷入低潮，還未走出迷谷的時(shí)候，內(nèi)銷別墅市場反而比較活躍， 1998 年下半年開始上海西南莘莊附近地區(qū)掀起第二輪滬郊別墅置業(yè)熱潮，1999 年-2000 年，排屋、 聯(lián)體別墅等“ 經(jīng)濟(jì)型“別墅涌入市場，并迅速被市場 所認(rèn)可，更預(yù)示著上海別墅市場春天的到來。 關(guān) 鍵詞 ：滬郊置 業(yè) 、排屋、 聯(lián) 體第三階段：別墅供應(yīng)放出巨量，別墅品種逐步齊全，意味著“別墅年”的到來；2001 年至今一方面，別墅供應(yīng)放出巨量。從 1998 年至 2001 年四年內(nèi)，上海別墅類物業(yè)供銷面積已經(jīng)占全部住宅開發(fā)面積近 1/3。另外，從2001 年土地出讓面積的容積率來看，呈現(xiàn)出大幅度下降趨勢， 1-9 月容積率為 1.32，第三季度為 1.16，而 2000 年同期分別為1.87 和 1.83。這也反映出 2002 年投放市場的別墅仍將一個(gè)較大的上升趨勢。項(xiàng)目：運(yùn)盛太湖葉山島 上海開啟房地產(chǎn)投資咨詢有限公司內(nèi)容：上海高檔別墅市場研究 地址：上海市凱旋路 2200 號 2 樓客戶：運(yùn)盛國際控股有限公司 電話 8 頁 共 90 頁另一方面，市場形成了有效供應(yīng)。市 場上確實(shí)出現(xiàn)了一大批區(qū)位適中、品質(zhì)優(yōu)越、價(jià)格適宜、升 值較快的市場接受度高的別墅。從幾十萬的排屋，到幾百萬甚至幾千萬的豪宅，滬上別墅逐步形成了高中低檔滿足不同市場、不同需求的物業(yè)品類體系。關(guān) 鍵詞 ：1/3、高市 場 接受度2、2001 年上海別墅市場2001 年上海別墅市場成為上海樓市的熱點(diǎn)，品質(zhì)優(yōu)異、價(jià)位適宜的別墅引爆了購房者的購“ 墅”熱情，紅紅火火、如日中天場面令業(yè)內(nèi)人士驚嘆，更被滬上眾多媒體稱為“別墅年”。總體上，2001 上海別墅市場出現(xiàn)了如下新特征：項(xiàng)目：運(yùn)盛太湖葉山島 上海開啟房地產(chǎn)投資咨詢有限公司內(nèi)容：上海高檔別墅市場研究 地址：上海市凱旋路 2200 號 2 樓客戶：運(yùn)盛國際控股有限公司 電話 9 頁 共 90 頁 別墅項(xiàng)目供應(yīng)量猛增全年上市別墅項(xiàng)目 42 個(gè)，約是 2000 年的兩倍，在第四季度則達(dá)到了上海歷史最高峰，上市 別墅項(xiàng)目 21 個(gè)幾乎與 2000 年全年的量接近。別墅市場出盤量占 2001 年上市項(xiàng)目總量的 16%，成為上海房地產(chǎn)市場中的一支生力軍，由于其投資周期短、回報(bào)率高吸引著愈來愈多的開發(fā)商投入到別墅項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)上。2001 年四個(gè)季度純別墅上市量分別為 1、6、10、19，呈遞增走勢，平均每月上市 3 個(gè)別墅項(xiàng)目。 高低兩端別墅份額逐步加大，并被市場看好。2001年 一 至 四 季 度 純 別 墅 上 市 量16101905101520一 季 度 二 季 度 三 季 度 四 季 度項(xiàng)目：運(yùn)盛太湖葉山島 上海開啟房地產(chǎn)投資咨詢有限公司內(nèi)容：上海高檔別墅市場研究 地址：上海市凱旋路 2200 號 2 樓客戶：運(yùn)盛國際控股有限公司 電話 10 頁 共 90 頁別墅市場中，高檔別墅項(xiàng)目正日益增多，獨(dú)立且?guī)в絮r明個(gè)性的別墅總價(jià)大多在 200 萬元以上/棟，但市場趨之若騖。在高檔別墅走俏的同時(shí)，郊縣邊遠(yuǎn)地區(qū)的聯(lián)體別墅以及混合物業(yè)類型中總價(jià)在 70 萬元/棟左右的經(jīng)濟(jì)型別墅，因走中低價(jià)位路 線，迎合了部分消費(fèi)者的需求而同樣俏銷。 現(xiàn)代風(fēng)格大行其道2001 年上海別墅風(fēng)格一反原有的歐陸風(fēng)格、北美風(fēng)格一統(tǒng)天下的局面，現(xiàn)代風(fēng)格成為別墅的流行趨勢。從全雙拼別墅的花語墅以