上海高檔別墅市場(chǎng)研究簡(jiǎn)報(bào)

委托單位：運(yùn)盛國(guó)際控股有限公司報(bào)告單位：上海開(kāi)啟房地產(chǎn)投資咨詢(xún)有限公司上海天啟企業(yè)策劃有限公司報(bào)告日期：二 00 三年 10 月天 啟 &開(kāi) 啟地 址 ：上 海 市 凱 旋 路 2200 號(hào) 凱 旋 大 廈 2 樓電 話(huà) 傳 真 -mail:(版權(quán)所有 未經(jīng)同意 不得采用)上 海 高 檔 別 墅 市 場(chǎng) 研 究 簡(jiǎn) 報(bào)項(xiàng)目：運(yùn)盛太湖葉山島 上海開(kāi)啟房地產(chǎn)投資咨詢(xún)有限公司內(nèi)容：上海高檔別墅市場(chǎng)研究 地址：上海市凱旋路 2200 號(hào) 2 樓客戶(hù)：運(yùn)盛國(guó)際控股有限公司 電話(huà) 2 頁(yè) 共 90 頁(yè)“大上海富豪區(qū)” 呼之欲出世界范圍內(nèi)，凡是發(fā)達(dá)國(guó)家那些發(fā)展較早的著名城市，都有自己的“ 富豪住宅區(qū)”，從日本 東京灣、悉尼玫瑰灣、香港淺水灣到美國(guó)紐約長(zhǎng)島、洛杉磯 ORANGE COUNTY、比弗利山、LAGUNA BEACH、西雅圖華盛頓湖，這些地方“富豪住宅區(qū)” 都擁有世界級(jí)的聲譽(yù)。在中國(guó)，持續(xù)高速的經(jīng)濟(jì)發(fā)展促進(jìn)了高收入群體的特別消費(fèi)需求，哪里才算是真正的“富豪區(qū)”。莫衷一是。近來(lái)，北京、廣州、深圳、成都等城市的“ 富人社區(qū) ”，在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)界掀起了陣陣波瀾，一時(shí)間，眾說(shuō)紛紜，萬(wàn)人注目。而在上海這一造就財(cái)富史上風(fēng)云神話(huà)的國(guó)際大都市， “富人住在哪里” 也引起了人們的思考，新財(cái)富集團(tuán)的精英們正在選擇他們的居住地。有跡象表明，一個(gè)以上海為核心、包括蘇杭等周邊城市在內(nèi)的“大上海富豪區(qū)”正在形成。從上海最早的花園洋房到九十年代初的高檔外銷(xiāo)別墅，再到近來(lái)出現(xiàn)的天價(jià)別墅，現(xiàn)代意義上的“富項(xiàng)目：運(yùn)盛太湖葉山島 上海開(kāi)啟房地產(chǎn)投資咨詢(xún)有限公司內(nèi)容：上海高檔別墅市場(chǎng)研究 地址：上海市凱旋路 2200 號(hào) 2 樓客戶(hù)：運(yùn)盛國(guó)際控股有限公司 電話(huà) 3 頁(yè) 共 90 頁(yè)豪住宅區(qū)”已初露端倪?！按笊虾８缓绤^(qū) ”的一個(gè)可能是上海松江佘山周邊。這里是上海唯一一個(gè)依山傍水的地方，國(guó)家旅游度假區(qū)和松江新城的新建將是這個(gè)“富豪住宅區(qū)” 非常大的支撐。目前，以上海紫園 為首的高檔別墅群已經(jīng)上演，從佘山度假區(qū)的土地批租來(lái)看，更多的高檔別墅出現(xiàn)有愈演愈烈的勢(shì)頭?！按笊虾８缓绤^(qū) ”的另一個(gè)可能是在上海周 邊風(fēng) 景城市附近。由于與經(jīng)濟(jì)中心上海的距離非常近、又有真山、真水，是度假休閑的好去處，具 備地理?xiàng)l件優(yōu)越、自然景觀(guān)絕佳、區(qū)外配套完備、人居氣氛鼎盛和交通便捷通暢等五大特征，極有發(fā)展“富豪住宅區(qū)”的潛力。其中，蘇州太湖、昆山陽(yáng)澄湖周?chē)?風(fēng)景優(yōu)美、距離上海工業(yè)更近，又有蘇州工業(yè)園區(qū)、昆山工業(yè)園吸引大量 500 強(qiáng)等跨國(guó)公司，具有充足的客源，顯得更加引人注目。項(xiàng)目：運(yùn)盛太湖葉山島 上海開(kāi)啟房地產(chǎn)投資咨詢(xún)有限公司內(nèi)容：上海高檔別墅市場(chǎng)研究 地址：上海市凱旋路 2200 號(hào) 2 樓客戶(hù)：運(yùn)盛國(guó)際控股有限公司 電話(huà) 4 頁(yè) 共 90 頁(yè)目 錄第一章 上海別墅市場(chǎng)整體情況 5一、 上海別墅市場(chǎng)回顧和展望 6二、 綜觀(guān)當(dāng)今上海別墅市場(chǎng)，大致按需求表現(xiàn)為六大類(lèi)型 12三、 上海別墅市場(chǎng)的區(qū)域分布 13四、 上海別墅市場(chǎng)的價(jià)格區(qū)間 18五、 上海別墅市場(chǎng)的供需狀況 21六、 上海別墅市場(chǎng)的消費(fèi)者狀況 22七、 目前上海別墅市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策 27第二章 上海高檔別墅市場(chǎng)情況 31一、 高檔別墅市場(chǎng)的定義 32二、 上海高檔別墅市場(chǎng)的發(fā)展 33三、 上海高檔別墅市場(chǎng)特征 44四、 上海人外省市別墅產(chǎn)品投資研究 54五、 高檔別墅個(gè)案調(diào)查 58六、 古北新區(qū)現(xiàn)狀描述 74項(xiàng)目：運(yùn)盛太湖葉山島 上海開(kāi)啟房地產(chǎn)投資咨詢(xún)有限公司內(nèi)容：上海高檔別墅市場(chǎng)研究 地址：上海市凱旋路 2200 號(hào) 2 樓客戶(hù)：運(yùn)盛國(guó)際控股有限公司 電話(huà) 5 頁(yè) 共 90 頁(yè)【第一章 上海別墅市場(chǎng)整體情況】項(xiàng)目：運(yùn)盛太湖葉山島 上海開(kāi)啟房地產(chǎn)投資咨詢(xún)有限公司內(nèi)容：上海高檔別墅市場(chǎng)研究 地址：上海市凱旋路 2200 號(hào) 2 樓客戶(hù)：運(yùn)盛國(guó)際控股有限公司 電話(huà) 6 頁(yè) 共 90 頁(yè)一、上海別墅市場(chǎng)回顧和展望1、上海別墅市場(chǎng)發(fā)展的三個(gè)階段從九十年代初上海的第一批別墅誕生開(kāi)始，上海別墅伴隨著宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)和上海樓市的起伏，走過(guò)了出生、成長(zhǎng)、調(diào)整、放量的一個(gè)中長(zhǎng)期過(guò)程。按時(shí)間和別墅的發(fā)展周期可將其分為三個(gè)階段：第一階段：外銷(xiāo)別墅掀起第一次別墅浪潮；19921998 年進(jìn)入九十年代后，外商投資速度和深度皆有強(qiáng)勁的增長(zhǎng)，適用商業(yè)發(fā)展的家居別墅群應(yīng)運(yùn)而生，上海出現(xiàn)了大批的外銷(xiāo)花園別墅群，形成上海別墅市場(chǎng)的第一次浪潮。外銷(xiāo)別墅基本集中在兩個(gè)區(qū)域：長(zhǎng)寧區(qū)虹橋路沿線(xiàn)；市中心徐家匯華山路、建國(guó)路一帶其中長(zhǎng)寧區(qū)虹橋路沿線(xiàn)分布最為密集，虹橋路沿線(xiàn)在內(nèi)、外環(huán)線(xiàn)之間就分布有二十多個(gè)外銷(xiāo)別墅樓盤(pán)，這些樓盤(pán)大多為虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)的伴生產(chǎn)物，隨著虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)的成熟，外 銷(xiāo)別墅作為高檔的房地產(chǎn)商品之一，目 標(biāo)市場(chǎng)有局限性。再由于開(kāi) 發(fā)過(guò)度，及前兩年?yáng)|南亞金融危機(jī)的影響，外銷(xiāo)房市場(chǎng)經(jīng)歷了一個(gè)較長(zhǎng)的低迷期。直到近來(lái)稍有好轉(zhuǎn)，去年的外 銷(xiāo)別墅的空置率仍有 30%左右。關(guān) 鍵詞 ：外 銷(xiāo)別 墅、開(kāi) 發(fā)過(guò) 度、低迷第二階段：內(nèi)需獨(dú)顯魅力，內(nèi)銷(xiāo)別墅迎來(lái)別墅市場(chǎng)的第二春；19982000 年項(xiàng)目：運(yùn)盛太湖葉山島 上海開(kāi)啟房地產(chǎn)投資咨詢(xún)有限公司內(nèi)容：上海高檔別墅市場(chǎng)研究 地址：上海市凱旋路 2200 號(hào) 2 樓客戶(hù)：運(yùn)盛國(guó)際控股有限公司 電話(huà) 7 頁(yè) 共 90 頁(yè)從 1998 年開(kāi)始，在世界各國(guó)特別是亞洲國(guó)家還在經(jīng)歷著“金融風(fēng)暴“所帶來(lái)的蕭條時(shí)，中國(guó)卻保持著穩(wěn)定高速的發(fā)展，特別上海作為國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的橋頭堡，更顯鶴立雞群。由于 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展， 帶動(dòng)了居民收入的提高，發(fā)達(dá)的商業(yè)和金融氣氛以及日趨完善的市政、交通設(shè)施，吸引了眾多國(guó)內(nèi)外的投資者。近三、四年來(lái)上海的房地 產(chǎn)市場(chǎng)特別是住宅市場(chǎng)得到了迅猛發(fā)展，同時(shí)也帶動(dòng)了別墅市場(chǎng)的復(fù)蘇。在外銷(xiāo)別墅市場(chǎng)陷入低潮，還未走出迷谷的時(shí)候，內(nèi)銷(xiāo)別墅市場(chǎng)反而比較活躍， 1998 年下半年開(kāi)始上海西南莘莊附近地區(qū)掀起第二輪滬郊別墅置業(yè)熱潮，1999 年-2000 年，排屋、 聯(lián)體別墅等“ 經(jīng)濟(jì)型“別墅涌入市場(chǎng)，并迅速被市場(chǎng) 所認(rèn)可，更預(yù)示著上海別墅市場(chǎng)春天的到來(lái)。 關(guān) 鍵詞 ：滬郊置 業(yè) 、排屋、 聯(lián) 體第三階段：別墅供應(yīng)放出巨量，別墅品種逐步齊全，意味著“別墅年”的到來(lái)；2001 年至今一方面，別墅供應(yīng)放出巨量。從 1998 年至 2001 年四年內(nèi)，上海別墅類(lèi)物業(yè)供銷(xiāo)面積已經(jīng)占全部住宅開(kāi)發(fā)面積近 1/3。另外，從2001 年土地出讓面積的容積率來(lái)看，呈現(xiàn)出大幅度下降趨勢(shì)， 1-9 月容積率為 1.32，第三季度為 1.16，而 2000 年同期分別為1.87 和 1.83。這也反映出 2002 年投放市場(chǎng)的別墅仍將一個(gè)較大的上升趨勢(shì)。項(xiàng)目：運(yùn)盛太湖葉山島 上海開(kāi)啟房地產(chǎn)投資咨詢(xún)有限公司內(nèi)容：上海高檔別墅市場(chǎng)研究 地址：上海市凱旋路 2200 號(hào) 2 樓客戶(hù)：運(yùn)盛國(guó)際控股有限公司 電話(huà) 8 頁(yè) 共 90 頁(yè)另一方面，市場(chǎng)形成了有效供應(yīng)。市 場(chǎng)上確實(shí)出現(xiàn)了一大批區(qū)位適中、品質(zhì)優(yōu)越、價(jià)格適宜、升 值較快的市場(chǎng)接受度高的別墅。從幾十萬(wàn)的排屋，到幾百萬(wàn)甚至幾千萬(wàn)的豪宅，滬上別墅逐步形成了高中低檔滿(mǎn)足不同市場(chǎng)、不同需求的物業(yè)品類(lèi)體系。關(guān) 鍵詞 ：1/3、高市 場(chǎng) 接受度2、2001 年上海別墅市場(chǎng)2001 年上海別墅市場(chǎng)成為上海樓市的熱點(diǎn)，品質(zhì)優(yōu)異、價(jià)位適宜的別墅引爆了購(gòu)房者的購(gòu)“ 墅”熱情，紅紅火火、如日中天場(chǎng)面令業(yè)內(nèi)人士驚嘆，更被滬上眾多媒體稱(chēng)為“別墅年”?？傮w上，2001 上海別墅市場(chǎng)出現(xiàn)了如下新特征：項(xiàng)目：運(yùn)盛太湖葉山島 上海開(kāi)啟房地產(chǎn)投資咨詢(xún)有限公司內(nèi)容：上海高檔別墅市場(chǎng)研究 地址：上海市凱旋路 2200 號(hào) 2 樓客戶(hù)：運(yùn)盛國(guó)際控股有限公司 電話(huà) 9 頁(yè) 共 90 頁(yè) 別墅項(xiàng)目供應(yīng)量猛增全年上市別墅項(xiàng)目 42 個(gè)，約是 2000 年的兩倍，在第四季度則達(dá)到了上海歷史最高峰，上市 別墅項(xiàng)目 21 個(gè)幾乎與 2000 年全年的量接近。別墅市場(chǎng)出盤(pán)量占 2001 年上市項(xiàng)目總量的 16%，成為上海房地產(chǎn)市場(chǎng)中的一支生力軍，由于其投資周期短、回報(bào)率高吸引著愈來(lái)愈多的開(kāi)發(fā)商投入到別墅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)上。2001 年四個(gè)季度純別墅上市量分別為 1、6、10、19，呈遞增走勢(shì)，平均每月上市 3 個(gè)別墅項(xiàng)目。 高低兩端別墅份額逐步加大，并被市場(chǎng)看好。2001年 一 至 四 季 度 純 別 墅 上 市 量16101905101520一 季 度 二 季 度 三 季 度 四 季 度項(xiàng)目：運(yùn)盛太湖葉山島 上海開(kāi)啟房地產(chǎn)投資咨詢(xún)有限公司內(nèi)容：上海高檔別墅市場(chǎng)研究 地址：上海市凱旋路 2200 號(hào) 2 樓客戶(hù)：運(yùn)盛國(guó)際控股有限公司 電話(huà) 10 頁(yè) 共 90 頁(yè)別墅市場(chǎng)中，高檔別墅項(xiàng)目正日益增多，獨(dú)立且?guī)в絮r明個(gè)性的別墅總價(jià)大多在 200 萬(wàn)元以上/棟，但市場(chǎng)趨之若騖。在高檔別墅走俏的同時(shí)，郊縣邊遠(yuǎn)地區(qū)的聯(lián)體別墅以及混合物業(yè)類(lèi)型中總價(jià)在 70 萬(wàn)元/棟左右的經(jīng)濟(jì)型別墅，因走中低價(jià)位路 線(xiàn)，迎合了部分消費(fèi)者的需求而同樣俏銷(xiāo)。 現(xiàn)代風(fēng)格大行其道2001 年上海別墅風(fēng)格一反原有的歐陸風(fēng)格、北美風(fēng)格一統(tǒng)天下的局面，現(xiàn)代風(fēng)格成為別墅的流行趨勢(shì)。從全雙拼別墅的花語(yǔ)墅以