貸款人自曝房貸申請(qǐng)漏洞范本

盡管房貸一直被各家銀行視為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，但隨著房貸政策緊縮，以及美國(guó)次貸危機(jī)不見(jiàn)好轉(zhuǎn)的實(shí)例之下，杭州各大銀行紛紛繃緊了房貸這根弦。但是在目前銀行的實(shí)際操作中，房貸審查這道重要關(guān)口仍存在一些隱患，讓個(gè)別投機(jī)者有漏洞可鉆。 收入證明，隨便找家公司開(kāi) 購(gòu)房者 L 先生的自述：去年 7 月份的時(shí)候，杭州樓市真是一片紅火啊，身邊的朋友熟人們聊天，話題不是股票就是房子。本來(lái)我對(duì)房子一點(diǎn)興趣都沒(méi)有的，因?yàn)橐粊?lái)當(dāng)時(shí)我辭職在家，屬于 “ 待業(yè)青年 ” ，買(mǎi)房子簡(jiǎn)直不可想象 ;二來(lái)雖然我沒(méi)有買(mǎi)房子但有房住，因?yàn)橛袀€(gè)杭州親戚出國(guó)，房子一直借 給我蝸居著，每年象征性地交一筆房租。但是有時(shí)候，當(dāng)身邊的人都在熱火朝天地做同一件事情，而你不去做，會(huì)有被潮流拋棄的感覺(jué)。反正去年 8 月份的時(shí)候，當(dāng)房?jī)r(jià)大漲、漏夜排隊(duì)的消息滿(mǎn)天飛的時(shí)候，我忽然就很想買(mǎi)房。 我看中了城西的 95 萬(wàn)元的二手房。那時(shí)候手頭只有 10 萬(wàn)多元的積蓄，不過(guò)父母一直說(shuō)要贊助我 30 萬(wàn)元，所以首付應(yīng)該沒(méi)有問(wèn)題。由于當(dāng)時(shí)沒(méi)有找到合適工作，辦理房貸會(huì)有點(diǎn)麻煩。我一個(gè)有經(jīng)驗(yàn)的哥們告訴我，其實(shí)銀行審查沒(méi)那么嚴(yán)，只要找熟人開(kāi)個(gè)收入證明就 。于是我找了一個(gè)自己開(kāi)公司的朋友，幫我開(kāi)了一份收入證明，為了讓我 能夠順利通過(guò)房貸審核，這位朋友還在收入證明中把我列為他們公司的 “ 行政總監(jiān) ” ，年薪 12 萬(wàn)元 !說(shuō)實(shí)話我朋友這公司也是小公司，總共只有 11 位員工。哈哈，至于我自己當(dāng)時(shí)真的一分收入都沒(méi)有。 憑著朋友幫忙出示的收入證明，我首付 30 萬(wàn)元，付了雜七雜八的稅費(fèi) 7 萬(wàn)多元，順利買(mǎi)了房子并辦出了房貸。我很感謝我的朋友，因?yàn)檫@套房子如果按現(xiàn)在的市場(chǎng)價(jià)，要賣(mài)到 115 萬(wàn) 120 萬(wàn)元左右。 像 L 先生一樣，找朋友開(kāi)一份比較光鮮的收入證明以通過(guò)房貸審核，這并不少見(jiàn)。實(shí)際上，一直以來(lái)都有一些月收入不高的客戶(hù)因?yàn)閾?dān)心在緊縮銀根環(huán)境下貸款 不易，通過(guò)偽造高收入證明來(lái)申請(qǐng)房貸。不過(guò)目前銀行對(duì)申請(qǐng)人的資質(zhì)審核越來(lái)越嚴(yán)。 杭州某銀行的一位房貸業(yè)務(wù)人員告訴記者，在核查申請(qǐng)人資質(zhì)的實(shí)際操作中，除了參考個(gè)人統(tǒng)一征信系統(tǒng)，信審員還會(huì)通過(guò)電話核查、現(xiàn)場(chǎng)查訪等方式進(jìn)行審核。對(duì)于醫(yī)生、教師、公務(wù)員、律師、壟斷行業(yè)員工等收入穩(wěn)定且普遍較高的優(yōu)質(zhì)客戶(hù)，信審員主要通過(guò)打電話到申請(qǐng)人單位進(jìn)行核實(shí)。如果申請(qǐng)人的工作單位是不太知名的公司，銀行除了會(huì)從個(gè)人統(tǒng)一征信系統(tǒng)中審核客戶(hù)相關(guān)資料，還會(huì)由信審員通過(guò)電話及跟進(jìn)聯(lián)絡(luò)等方式進(jìn)行核實(shí)。 為了防范風(fēng)險(xiǎn)，銀行會(huì)要求貸款額度比 較高的客戶(hù)提供盡可能多的材料，比如申請(qǐng)人名下房產(chǎn)的三證、汽車(chē)、金融資產(chǎn)等證明 ;如果是私營(yíng)企業(yè)主，則會(huì)要求提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照、公司章程、財(cái)務(wù)報(bào)表、股東證明、稅單等材料。 由于房貸業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)激烈，一些銀行對(duì)信用審查相對(duì)放松。一些偽造高收入證明的伎倆在一些銀行確實(shí)能蒙混過(guò)關(guān)。但業(yè)內(nèi)人士提醒，偽造高收入證明以求蒙混過(guò)關(guān)的手法不可取，一旦被發(fā)現(xiàn)，對(duì)客戶(hù)的信用損害極大，將會(huì)被銀行拒貸并列入信用黑名單。 炒房者逾期還貸，政策較 “ 寬 ” 炒房者 X 先生的自述：我前幾年跟著一位溫州朋友在上海炒房，現(xiàn)在手頭還有 4 套房子，總市值 估計(jì)有 600 多萬(wàn)元。 我那個(gè)溫州朋友自己在上海開(kāi)了一家小房產(chǎn)中介公司， 2003 年的時(shí)候，上海的樓市好得不得了，他嫌中介傭金賺錢(qián)太慢，就慫恿我一起投資，吃差價(jià)，即收購(gòu)房子然后加價(jià)賣(mài)出去。一開(kāi)始我們主要操作小戶(hù)型的房子，因?yàn)橘Y金有限，后來(lái)慢慢做得大起來(lái)，最好的時(shí)候，我們每個(gè)月能賺 70 多萬(wàn)元。但是后來(lái)對(duì)二手房征收營(yíng)業(yè)稅，市場(chǎng)冷了好長(zhǎng)時(shí)間，當(dāng)時(shí)我們手頭還有 8 套房子沒(méi)出手，因?yàn)榇蠹覍?duì)房子的售價(jià)有分歧。沒(méi)想到上海市場(chǎng)冷了一年多，這期 間我們虧本出售了 4 套。考慮到上海房地產(chǎn)市場(chǎng)受宏觀調(diào)控的影響比較大，我們又陸續(xù)到蘇州、杭州、南京等城市操作。去年行情好轉(zhuǎn)的時(shí)候，我們又重新把重心放回上海。 其實(shí)在二手房營(yíng)業(yè)稅出臺(tái)后，我們這種操作手法就不太賺錢(qián)了。因?yàn)榻灰壮杀靖?，又碰上前年市?chǎng)不景氣無(wú)人接手，而每年光還銀行房貸利息也是一筆大支出，我們?cè)阢y行里還有 270 多萬(wàn)元的貸款。 2006 年初有段時(shí)間，我和朋友手頭都很緊張，曾經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月沒(méi)有還房貸。還好合作的那家銀行跟我們比較熟，他們的要求是 3 個(gè)月必須還款一次，這樣銀行不會(huì)起訴我們 ;再不行就先還利息，本金 可以暫緩一年。所以最困難的時(shí)候，我們通過(guò)把房子租出去來(lái)還房貸利息。 據(jù)媒體報(bào)道， 2007 年下半年以來(lái)，福州市因無(wú)法償還貸款而被銀行起訴的案件驟然增多。幾乎所有的案件都是銀行當(dāng)原告，借款人當(dāng)被告，而結(jié)果基本上都是借款人敗訴。銀行把關(guān)不嚴(yán)，監(jiān)管尺度比較松，是帶來(lái)潛在違約風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)重要原因。 X 先生這樣的情況應(yīng)該屬于個(gè)案。記者從杭州幾家股份制商業(yè)銀行了解到，目前杭州很少出現(xiàn)拖欠房貸現(xiàn)象。逾期不還貸屬于銀行重點(diǎn)關(guān)注類(lèi)貸款，對(duì)于在當(dāng)月還款日未及時(shí)還貸的客戶(hù)，銀行會(huì)發(fā)短信催收 ;如果客戶(hù)繼續(xù)拖欠，銀行會(huì)發(fā)催收函。 如果客戶(hù)連續(xù) 3 個(gè)月不還貸或者累計(jì)逾期 6 個(gè)月未還貸，將會(huì)寄律師函，并進(jìn)行起訴。 事實(shí)上，去年 6 月初銀監(jiān)會(huì)曾要求各商業(yè)銀行總行自查房貸風(fēng)險(xiǎn)。而今年從緊的房貸政策，讓各商業(yè)銀行有個(gè)緩沖和梳理的過(guò)程。 押房炒股，銀行監(jiān)控乏力 股民 P 先生的自述：這幾天股市不好，心情也很不好。要知道我炒股的錢(qián)都是從銀行里貸出來(lái)的，每個(gè)月還在付利息呢。 2002 年，我在市中心買(mǎi)了套 60多平方米的房子，當(dāng)時(shí)的價(jià)格才 30 多萬(wàn)元。這套房子當(dāng)時(shí)我貸了 10 多萬(wàn)元，到 2005 年就全部還清了。 去年眼看股市一片大好，但手頭的錢(qián)不多，我屏 不牢了，又把這套房子拿到銀行申請(qǐng)按揭抵押。因?yàn)殂y行里有認(rèn)識(shí)的朋友，所以手續(xù)辦得也很順利，按照 70 萬(wàn)元的房子市值算，辦出了近 50 萬(wàn)的十年期按揭。雖然說(shuō)，押房炒股、買(mǎi)基金是不允許的，但我周邊這樣做的人很多，我看銀行也沒(méi)過(guò)問(wèn)我這個(gè)錢(qián)干什么用，反正我每個(gè)月按時(shí)還款就是了。 一位外地銀行行長(zhǎng)曾經(jīng)擔(dān)憂(yōu)地對(duì)媒體表示， “ 一年半前，一套新房當(dāng)時(shí)在我們行辦理的房貸大約是 100 萬(wàn)元，經(jīng)過(guò)幾次倒手，這套房又來(lái)申請(qǐng)貸款，貸款額度已上升到 200 萬(wàn)元。這期間，我們銀行風(fēng)險(xiǎn)肯定是被放大了。 ” 如果這放大的 100 萬(wàn)元貸款流到股市，風(fēng)險(xiǎn)是更 大了。 其實(shí)早在去年初，一份名為關(guān)于進(jìn)一步防范銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)與證券公司業(yè)務(wù)往來(lái)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的通知悄然下發(fā)至杭城各金融機(jī)構(gòu)。該通知明確要求，“ 嚴(yán)格禁止任何企業(yè)和個(gè)人挪用銀行信貸資金直接或間接進(jìn)入股市，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)不得貸款給企業(yè)和個(gè)人買(mǎi)賣(mài)股票。若發(fā)現(xiàn)挪用貸款買(mǎi)賣(mài)股票行為，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要采取及時(shí)、必要的措施立即收回貸款。 ” 對(duì)于違規(guī)的企業(yè)或個(gè)人，其違規(guī)記錄將被載入征信管理系統(tǒng)。 盡管如此，還是有不少人通過(guò)抵押商品房的方式取得資金后將錢(qián)投入股市。據(jù)杭州一家從事個(gè)人消費(fèi)貸款中介的業(yè)務(wù)員透露，在去年下半年銀行 縮緊貸款前，通過(guò)他們公司代辦的 10 筆消費(fèi)貸款中，一般就有一筆是流入股市或用來(lái)購(gòu)買(mǎi)基金的。 杭州銀行業(yè)內(nèi)人士表示，為了控制風(fēng)險(xiǎn)，目前銀行方面對(duì)抵押房產(chǎn)的貸款用途核查