《房地產(chǎn)評估》PPT課件.ppt

房地產(chǎn)評估,總復(fù)習(xí),土地使用權(quán)用權(quán)評估的方法,一、市場法,待估土地 評估值,比較案例 土地價(jià)格,正常交易情況 比較案例交易情況,待估土地區(qū)域因素值 比較案例區(qū)域因素值,待估土地個(gè)別因素值 比較案例個(gè)別因素值,待估土地評估基準(zhǔn)日價(jià)格指數(shù) 比較案例交易日物價(jià)指數(shù),剔除特殊因素：P125,基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法,待估土地 使用權(quán)評估值,基準(zhǔn)地價(jià),基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)間 因素系數(shù),個(gè)別因素修正系數(shù),市場轉(zhuǎn)讓因素修正系數(shù),注意：各地基準(zhǔn)地價(jià)規(guī)定的土地使用年權(quán)年限不一致時(shí)應(yīng)修正,如土地年限修正，系數(shù): K=,m 1-1/(1+r) N 1-1/(1+r),某評估機(jī)構(gòu)用市場法對一棟大樓進(jìn)行評估,選擇了三個(gè)參照物,其交易價(jià)格分別為110萬元,125萬元和132萬元,經(jīng)綜合考慮交易情況、交易日期、區(qū)域因素及個(gè)別因素后計(jì)算的三個(gè)參照物的修正系數(shù)分別為1.08、1.03、0.98，則該大樓的評估值最接近于萬元。 某一待估宗地剩余使用年限為25年,土地還原率為10%,所選的參照物剩余使用年限為20年,則土地使用年限修正系數(shù)_,表中所給都是參照物與待估宗地相比較,經(jīng)待估宗地為基準(zhǔn)確定的數(shù)值,容積率每增加0.1,宗地地價(jià)比容積率為1.5時(shí)增加速度3%,該城市從2000年到2004年每年地價(jià)上升1%,試根據(jù)上述條件評估待估宗地在2004年1月的價(jià)格,有一待估宗地，剩余使用年限為45年，土地還原利率為7%，現(xiàn)收集到ABC三個(gè)宗地交易實(shí)例，具體情況如下表；,表中百分比指標(biāo)為參照物與待估宗地相比增減變動(dòng)幅度,據(jù)調(diào)查,該市此類用地容積率每增加0.1,宗地單位地價(jià)比容積率為1時(shí)的地價(jià)增加5% 要求;1)計(jì)算參照物和待估宗地的容積率與地價(jià)相關(guān)系數(shù) 2)計(jì)算參昭物修正系數(shù):交易情況、交易時(shí)間、區(qū)域因素、個(gè)別因素及容積率修正系數(shù) 3）計(jì)算參照物修正后地價(jià),有一待估宗地A,與待估宗地條件類似的宗地為甲,有關(guān)對比資料如下表所示;,經(jīng)評估人員估算，該宿舍樓尚可使用30年，對宿舍樓的局部裝修，改造需15萬元，根據(jù)資料，評估該宿舍樓的價(jià)值,某職工宿舍，1999年10月竣工，6層磚混結(jié)構(gòu)，層高2.7M,建筑面積5669.04M2,基礎(chǔ)為鋼筋混凝土條形基礎(chǔ),內(nèi)外承重墻為240磚墻,內(nèi)隔墻為120磚墻,2005.1.1對該宿舍樓進(jìn)行評估,采用市場比較法,收集到最近成交的類似交易實(shí)例有:A花園小區(qū)、B商品住宅區(qū)、C小區(qū)，基本資料如下：,某一土地使用權(quán)出讓年限為30年,資本化率為10%,預(yù)期未來每年的純收益為10萬元,該土地使用權(quán)的評估值最接近于_元,二、收益法 A P = r,1 1- n (1+r),某公司于2000.11以有償方式取得A地塊50年使用權(quán),并于2001.11有在此地上建成建筑物B,當(dāng)時(shí)造價(jià)為1200元/,其經(jīng)濟(jì)耐用年限為50年,目前該類建筑重置價(jià)格為1500元/,殘值率為10%,A地塊面積450M2,建筑面積為400,目前該建筑全部出租,每月實(shí)收租金為10000元.據(jù)調(diào)查,當(dāng)?shù)赝惤ㄖ鲎庾饨鹨话銥槊吭?0元/,土地及房地還原利率分別為5%和6%,每年需要支付的土地使用稅及房產(chǎn)稅為20元/建筑平方為,需支付的年管理費(fèi)為同類建筑物年租金的4%,年維修費(fèi)為重置價(jià)的2%,年保險(xiǎn)費(fèi)為重置價(jià)的0.2% 試根據(jù)以上資料計(jì)算A地塊在2004年11月的土地使用權(quán)價(jià)格.,土地取得費(fèi),土地開發(fā)費(fèi),稅費(fèi),利息,利潤,土地增值 收益,評估值 （土地價(jià)格）,稅費(fèi),（土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤）增值收益率,土地取得費(fèi)土開發(fā)期相應(yīng)利息率 + 土地開發(fā)費(fèi)土地開發(fā)期相應(yīng)利息率50%,三、成本法,20%25%,（土地取得費(fèi)+稅費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)）利潤率,四、假設(shè)開發(fā)法,地價(jià)= 樓價(jià)-建筑費(fèi)-專業(yè)費(fèi)用-利息-利潤 -稅費(fèi)-租售費(fèi)用,建筑費(fèi)i,（地價(jià)+建筑費(fèi)+專業(yè)費(fèi)）r,（地價(jià)+建筑費(fèi)+專業(yè)費(fèi)）P,地價(jià)t,樓價(jià)-建筑費(fèi)1+i+r+P+i(r+P)-租售費(fèi)用 地價(jià)= 1+r+P+t,某宗地為一塊待開發(fā)建設(shè)但已作”四通一平”的空地,土地面積為3600,允許用途為商業(yè),住宅合,允許容積率為6,覆蓋率為50%,土地使用權(quán)年限為50年,現(xiàn)擬用假設(shè)開發(fā)法評估宗地在2003年10月1日的土地使用權(quán)價(jià)格.評估過程如下: 1)評估人員認(rèn)為該待估宗地的最佳用途為商業(yè)、居住混合，按允許容積率6，建筑密度50%設(shè)計(jì)，建筑物12層，其中12層為商業(yè)服務(wù)用房，312層為商品住房 2）預(yù)計(jì)從土地使用權(quán)出讓到施工結(jié)束，需要2年的時(shí)間，第一年投入75%的總建筑費(fèi)，第二年投入25%的總建筑費(fèi) 3）總建筑費(fèi)估計(jì)為2500萬元，專業(yè)費(fèi)用為總建筑費(fèi)的6%. 4）年利息率為8%，房地產(chǎn)的平均利潤為15%。 5）各種稅費(fèi)綜合為售樓價(jià)5%（包括租售費(fèi)用）。 6）建筑物到2005年10月1日建造完成后，即可全部出售。預(yù)計(jì)商業(yè)服務(wù)用房售價(jià)為5000元/，商品房售價(jià)為2000元/ 7）折現(xiàn)率為10%。 求土地使用價(jià)格。,建筑物評估的方法成本法,評估值= （一）重置成本的估算方法 （1）預(yù)決算調(diào)整法 （2）重編預(yù)算法 （3）價(jià)格指數(shù)調(diào)整法：,重置成本 （一）,實(shí)體性貶值 （二）,功能性貶值 （三）,經(jīng)濟(jì)性貶值 （四）,待估建筑物 重置成本,待估建筑物 賬面原值,綜合價(jià)格 指數(shù),評估時(shí)點(diǎn)價(jià)格指數(shù) 建筑物購建時(shí)價(jià)格指數(shù),（1+a1)(1+a2)(1+a3).(1+an),(二)實(shí)體性貶值率及成新率的估算,(1)使用年限法 (2)打分法 成新率= G S B,結(jié)構(gòu)部分 合計(jì)得分,裝修部分 合計(jì)得分,設(shè)備部分 合計(jì)得分,結(jié)構(gòu)部分的評分修正系數(shù),裝修部分的評分修正系數(shù),設(shè)備部分修正系數(shù),待估鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑物賬面原值為500萬元,竣工于2000年底,耐用年限60年,2006年底對該建筑物進(jìn)行評估.假定2000年的價(jià)格指數(shù)為100%,從2001到2006年的價(jià)格指數(shù)每年環(huán)比上升增長的幅度分別為1.7%、0.7%、-1.2%、0.8%、1.2%、0.5%,經(jīng)評估人員現(xiàn)場勘察打分，結(jié)構(gòu)裝修及設(shè)備三部分的得分分別為90、80和80，其修正系數(shù)分別為0.8、0.1和0.1 要求:1)估算該建筑物的重置成本; 2)采用年限法和打分法估算成新率,權(quán)重分別為50%和50% 3)估算該建筑物2006年底的價(jià)格,建筑物的評估方法殘余估價(jià)法,B=,a-L r1 r2+d,a2 r2+d,=,a-建筑物及其基地所產(chǎn)生純收益 L- 土地價(jià)格 r1 - 土地的還原利率 B- 建筑物的收益價(jià)格 d- 建筑物的折舊率 r2-建筑物的還原利率 a2-建筑物的純收益,例:某房地產(chǎn) 為一幢5層磚混結(jié)構(gòu)住宅,土地面積500M2,房屋建筑面積1200M2,其他相關(guān)資料如下: 1)土地還原利率為9%,建筑物還原利率為10%; 2)該房地產(chǎn)目前正處于最佳使用狀態(tài),尚可使用40年; 3)該房屋