[精品論文]房地產成本控制論文項目成本控制論文

畢業(yè)設計課程定做 QQ1714879127房地產成本控制論文項目成本控制論文加強全過程管理 做好房地產成本控制摘 要：在整個開發(fā)過程中，項目的篩選是最重要的一環(huán)，投資決策對項目開發(fā)的成敗至關重要。工程設計是具體實現技術與經濟對立統(tǒng)一的過程，擬建項目一經決策確定后，設計就成為了工程建設和控制工程造價的關鍵。施工階段即產品的生產階段，根據工程施工階段工序復雜、生產周期長等特點，主要從招投標工作方面、合同管理、工程變更洽商控制、甲方供應材料設備的采購管理等方面討論工程造價的控制?？⒐そY算是建設項目成本控制的最后一關，竣工結算辦理的認真與否直接關系到工程造價的高低。本文從項目決策、設計、施工和竣工結算四方面，闡述如何進行工程成本的控制。 關鍵詞：項目決策階段 項目設計階段 項目施工階段 竣工結算階段 成本控制 面對房價過高、政府一輪又一輪的政策調控，房地產開發(fā)企業(yè)如何求生存、求發(fā)展是擺在面前的一個重要課題，而其中成本控制顯得尤為重要，已成為各房地產企業(yè)在競爭中取得比較優(yōu)勢，形成核心競爭力，實現可持續(xù)發(fā)展的重要保障。 房地產項目開發(fā)成本是房地產企業(yè)為開發(fā)一定數量的商品房所支出的全部費用，主要包括：土地費用、前期工程費、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、管理費用、財務費用、銷售費用和其他費用等。房地產項目開發(fā)成本的控制應貫穿于整個項目建設的全過程，主要包括項目決策、設計、施工和竣工結算四個階段。 一、項目決策階段成本控制 在整個開發(fā)過程中，項目的篩選是最重要的一環(huán)，投資決策對項目開發(fā)的成敗至關重要。實踐證明，一個高質量的投資決策依賴于對投資環(huán)境的準確把握,依賴于可研的深度與精度以及理性的投資決策機制。做好投資決策需要注意以下四個方面： 1、重視產品定位和銷售價格預測。在項目投資決策之前，首先要掌握擬選擇項目所在地的周邊的規(guī)劃情況，對擬選擇項目進行產品定位和未來銷售價格預測。合理預測擬開發(fā)項目未來銷售價格和銷售進度，這需要有一定的前瞻性。開發(fā)公司必須高度重視，只有具有廣闊市場前景的項目才有開發(fā)價值。 2、重視成本因素調研分析。項目所在地的土地價格、市政配套條件、地質情況、建安成本、主要材料設備的價格、當地的建設環(huán)境等各因素都對項目的開發(fā)成本有較大影響。例如我們開發(fā)的某住宅小區(qū)項目，在預測項目成本時，對當地市政工程及當地建設環(huán)境了解不夠充分，在實際施工時強電工程從幺六橋變電站至項目紅線約6公里（經由政府門口、航油管道、園林綠化帶、村莊門面房等）的路由協調費約40萬元，由于路線長，協調困難，從而造成延期交房引起業(yè)主索賠費用約150萬元。因此在選擇項目之前，對上述各成本因素必須進行認真的市場調研，掌握準確詳實的第一手資料，才能更有效的控制成本。 3、客觀、準確地做好項目可行性研究。專業(yè)人員根據取得的調研資料，對項目進行成本費用估算，分別測算土地費用、前期工程費、建安成本、基礎設施建設費、管理費用、銷售費用、財務費用以及不可預見費用等。費用測算采用的標準必須緊密結合當地行情和項目實際情況，力求客觀準確。根據成本費用估算和銷售價格預測情況，采用銷售利潤率或者成本利潤率等指標對項目做出經濟評價和綜合分析，通過分析得出項目可行性研究結論和建議。 4、集體決策，理性投資。公司董事會依據上報的可研材料，廣泛討論、集體決策。在目前不成熟的市場機制下，決策過程中既需要投資的理性又需要有一定的前瞻性。 二、項目設計階段成本控制 開發(fā)項目經過決策立項后，設計就成為工程建設的關鍵，在設計階段, 由于建筑物的平面布置、結構形式、外觀設計、裝修標準及主要設備都全部確定,其影響項目成本在90%以上，因此設計階段的成本控制是整個項目成本控制的決定性階段，開發(fā)公司抓住了設計這個關鍵,就能取得事半功倍的效果。 1、優(yōu)化設計方案。優(yōu)秀的項目設計方案是項目盈利的保障。在設計過程中，要進行方案優(yōu)化，應從技術、經濟、市場的角度對項目總體布局、功能分區(qū)、結構形式、戶型結構、建筑節(jié)能、材料和設備選用等多方面進行對比，盡量采用標準化和系列化的設計，充分考慮施工的可能性和經濟性。通過方案優(yōu)化，做到在滿足使用功能的前提下，盡量節(jié)約投資。 2、加強技術溝通、實行限額設計。要按照批準的投資估算控制初步設計，用批準的初步設計總概算控制施工圖設計。各專業(yè)在保證使用功能的前提下，根據限定的額度進行方案篩選和設計，嚴格控制不合理變更，以保證總投資不被突破。實踐證明，限額設計是促進設計單位改善管理、優(yōu)化結構、提高設計水平、確保投入產出比最大的有效途徑。 3、加強圖紙審核，控制設計變更。開發(fā)公司應要求設計單位在出圖前加強對設計圖紙的審核，提高設計質量，避免將設計中的不足帶到施工階段。例如某住宅小區(qū)項目，設計在每個單元頂層設計了一個弧形鋼筋混凝土飄板，由于本小區(qū)均為12層左右的小高層，從仰視的角度看，人們很難看到這個造型，經過我提議工程部研究后取消了弧形飄板，不僅此項工程節(jié)約費用約250萬元，而且還避免了屋面造型給屋面防水帶來隱患。因此設計圖紙的不足或缺陷在出圖前加以克服，所花費的代價最小，可取得的效果最好。在工程各實施過程中，設計變更應盡量提前，變更發(fā)生得越早，損失越小，反之就越大。 三、項目施工階段成本控制 施工階段的成本控制應該注意以下四個方面： 1、認真做好招投標工作。招投標是項目成本控制的重要環(huán)節(jié)。通過選擇多家資質高、信譽好、業(yè)績優(yōu)的施工單位進行競標，不僅有利于確保工程質量和工期，更有利于降低工程成本。對項目各承包單位的選擇要慎重,因為施工隊伍的優(yōu)劣關系到開發(fā)企業(yè)工程成本控制的成敗，在招標過程中對承包單位要嚴格進行資格審查，認真考察施工企業(yè)的業(yè)績、資質、信譽和技術裝備等。在報價過程中，應采用實物工程量清單報價方式。首先開發(fā)單位必須最大限度做到清單工程量準確，清單內工程特征描述清楚明確；其次招標單位對所有投標單位提供明確的工程量，由企業(yè)自主報價。這樣就會使有實力的企業(yè)進一步完善內部管理機制，將技術優(yōu)勢、管理優(yōu)勢轉化為價格優(yōu)勢，通過競爭確定招投標雙方可接受的承包價格。另外在合同簽訂前，開發(fā)單位一定要清標，避免投標單位不平衡報價引起的后續(xù)矛盾。這樣既控制了工程成本，又符合市場經濟規(guī)律。 2、加強合同管理，避免工程索賠。施工合同是工程建設的主要合同，是承發(fā)包雙方進行工程建設、撥付工程價款、工程結算、工程索賠的依據。為此，必須把好合同的起草、審核、簽訂關。在簽訂承包合同時，對于總包合同北京2010新清單規(guī)范要求采用固定單價合同，這就對開發(fā)單位給出清單工程量的準確性提出了更高的要求。對于小型合同工程價款盡量采用固定總價，工程價款能包死的一定要包死，少留活口。在工程施工過程中，嚴格執(zhí)行合同條款，以減少不必要的糾紛和違約索賠。 3、抓好甲方供應材料設備的采購管理。甲方供應材料設備的采購價格是影響工程成本的重要因素。按照所采購材料設備的類型、數量、價值，能采用公開招標的一定要公開招標。對于一些零散材料、小型設備也要貨比三家，力求質優(yōu)價廉。 4、認真做好工程變更、洽商控制。 在施工階段由開發(fā)企業(yè)引起的變更主要是設計變更、施工條件變更、進度計劃變更和工程項目變更。控制變更的關鍵在開發(fā)單位,應建立工程簽證管理制度,明確工程、預算等有關部門、有關人員的職權、分工,確保簽證的質量,杜絕不實及虛假簽證的發(fā)生。為了確保工程簽證的客觀、準確,首先要強調辦理工程簽證的及時性，其次,對簽證的描述要求客觀、準確,簽證發(fā)生后應根據合同規(guī)定及時處理,審核應嚴格執(zhí)行國家定額及有關規(guī)定,經辦人員不得隨意變通。要加強預見性,盡量減少簽證發(fā)生。對于已經簽認的洽商變更，專業(yè)工程師及預算工程師要監(jiān)督施工單位的執(zhí)行情況，避免簽認變更后施工單位不執(zhí)行變更或走樣執(zhí)行。預算人員要廣泛掌握建材行情，及時向市場詢問現行價格。在現行材料價格全部為市場價的今天,如果對材料市場價格不清楚,就無法進行工程造價管理。 四、竣工結算階段成本控制 竣工結算是建設項目成本控制的最后一關，竣工結算辦理的認真與否直接關系到工程造價的高低。施工單位編制的工程結算普遍存在冒算多算、高套定額、高套取費標準以提高結算價的現象。開發(fā)公司不但要自己組織造價工程師參照原招投標文件、承發(fā)包合同、圖紙、設計變更、工程索賠文件、材料設備采購價格、專業(yè)分包合同等，對施工單位提交的工程結算書進行全面、認真、嚴格的審核，同時也要委托資質高、信譽好的工程造價咨詢公司對施工單位提供的工程結算書進行更專業(yè)、更全面、更嚴格的審核。對造價咨詢公司可以明確以造價審減額為基數的獎勵制度，以充分提高造價咨詢公司的積極性，確保結算質量，降低工程成本。 總之，房地產項目成本控制工作貫穿整個開發(fā)過程，必須堅持以人為本，全員參與，不斷提高人的業(yè)務能力，加強人的責