廣州奧特萊斯購(gòu)物公園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(2009年6月出品).doc

廣州奧特萊斯購(gòu)物公園項(xiàng)目可行性研究廣州市置業(yè)有限公司二oo九年六月目 錄第一章 項(xiàng)目概述第二章 投資環(huán)境及市場(chǎng)分析第三章 項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃第四章 項(xiàng)目的策劃第五章 投資估算與資金籌措第六章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)第七章 社會(huì)效益分析第八章 結(jié)論第一章 項(xiàng)目概述一、項(xiàng)目的地理位置奧特萊斯購(gòu)物公園項(xiàng)目位于番禺區(qū)石樓鎮(zhèn)南派村、裕豐村，臨規(guī)劃中的蓮灣南路。二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的背景1地塊位置及現(xiàn)狀項(xiàng)目地塊屬于番禺區(qū)石樓鎮(zhèn)南派村與裕豐村村經(jīng)濟(jì)發(fā)展用地；項(xiàng)目地塊目前空置，現(xiàn)為未施工，由村政府將地塊圍蔽。地塊現(xiàn)狀2周邊環(huán)境與設(shè)施該項(xiàng)目位于番禺石樓鎮(zhèn)南派村與裕豐村，項(xiàng)目緊鄰廣州亞運(yùn)村，周邊大多數(shù)為農(nóng)田，亞運(yùn)村目前正進(jìn)行建設(shè)并頗具規(guī)模，運(yùn)動(dòng)員村同主場(chǎng)館都主體結(jié)構(gòu)基本完成，主路網(wǎng)已經(jīng)完成。亞運(yùn)村詳細(xì)規(guī)劃圖亞運(yùn)村3項(xiàng)目的提出該項(xiàng)目由廣東佳潤(rùn)地產(chǎn)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)佳潤(rùn)公司）和廣州市廣百置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)置業(yè)公司）合作，按股比佳潤(rùn)公司51%，置業(yè)公司49%成立項(xiàng)目公司，由項(xiàng)目公司向石樓鎮(zhèn)南派村與裕豐村租賃地塊，興建廣州奧特萊斯購(gòu)物公園。4投資總額與注冊(cè)資本 投資總額經(jīng)估算為2.41億（詳見(jiàn)附表1投資總額估算）注冊(cè)資金為5000萬(wàn)元，自有資金占投資總額的比例為：21%，三、 項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、 總征地面積：20萬(wàn)平方米、 實(shí)際可開(kāi)發(fā)凈用地面積： 18萬(wàn)平方米、 建筑密度： 50%（以規(guī)劃設(shè)計(jì)條件為準(zhǔn)）、 容積率：2.6、 擬建建筑面積：24萬(wàn)平方米（初步擬定）、 綠化率：30%四、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式分兩期建設(shè)，第一期9萬(wàn)平方米作為奧特萊斯主題公園；第二期15萬(wàn)平方米作為購(gòu)物公園的配套，開(kāi)發(fā)時(shí)間視第一期經(jīng)營(yíng)情況而定。項(xiàng)目以出租物業(yè)為主。l 第一期出租建筑面積：90000l 目標(biāo)商家： 廣百股份有限公司第二章 投資環(huán)境及市場(chǎng)分析一、投資環(huán)境1、2009年經(jīng)濟(jì)環(huán)境近年來(lái)，廣州市委、市政府堅(jiān)持以科學(xué)發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)工作全局，圍繞建設(shè)帶動(dòng)全省、輻射華南、影響東南亞的現(xiàn)代化大都市的總目標(biāo)和營(yíng)造“兩個(gè)適宜”城市環(huán)境的要求，一手抓經(jīng)濟(jì)發(fā)展，一手抓環(huán)境建設(shè)，廣州綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力邁上新臺(tái)階，城市環(huán)境面貌發(fā)生深刻變化，經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展步入新階段?！笆濉逼陂g，廣州堅(jiān)持“以城帶鄉(xiāng)、以工促農(nóng)”，加大“三農(nóng)”工作力度，加快社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)，促進(jìn)了農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收、農(nóng)村穩(wěn)定。2005年，全市實(shí)現(xiàn)農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值220.81億元，比2000年增長(zhǎng)26.9%。人民生活水平不斷提高。2005年，全市職工平均工資為33853元，城市居民人均可支配收入18287元，農(nóng)村居民人均純收入7080元，分別比2000年增長(zhǎng)77.3、50.8和36.8%。2投資環(huán)境廣州，中國(guó)的南大門(mén)，已建城 2213 年，是中國(guó) “ 海上絲綢之路 ” 的發(fā)祥地，歷來(lái)都是重要的港口城市。經(jīng)貿(mào)繁盛，萬(wàn)商云集，每年春秋兩季的中國(guó)出口商品交易會(huì)至今在此已舉辦了 83 屆。作為世界大都市協(xié)會(huì)的會(huì)員城市，廣州提出了建設(shè)現(xiàn)代化國(guó)際城市的宏偉目標(biāo)，致力于建設(shè)成為區(qū)域性，國(guó)際性的金融中心，商貿(mào)中心、信息中心、旅游中心和交通通訊樞紐，成為環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施完備、布局合理的現(xiàn)代化國(guó)際城市。改革開(kāi)放以來(lái)，廣州經(jīng)濟(jì)建設(shè)取得了顯著成績(jī)。工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)定地增長(zhǎng)，對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易蓬勃發(fā)展。十多年來(lái)，全市國(guó)民經(jīng)濟(jì)以年均 13% 的速度持續(xù)增長(zhǎng)，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力居全國(guó)大城市第三位。廣州已成為工業(yè)基礎(chǔ)較雄厚，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)綜合協(xié)調(diào)發(fā)展的中心城市。3廣州經(jīng)濟(jì)前景從目前中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展現(xiàn)狀和發(fā)展前景來(lái)看，中國(guó)將出現(xiàn)3個(gè)大的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)域，即：長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)、珠江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)、環(huán)渤海灣經(jīng)濟(jì)區(qū)。以后整個(gè)中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展主要將受這3大社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)域的影響，或者由這3大社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)域帶動(dòng)向前推進(jìn)。這3大經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心城市也就會(huì)當(dāng)然地成為整個(gè)中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中的3大中心城市。而廣州市正處于珠江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)和長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)之間激烈競(jìng)爭(zhēng)的中心。在長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)目前正占有天時(shí)、地利、人和這3大優(yōu)勢(shì)的情況下，珠江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)要立于不敗之地，要與長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)齊頭并進(jìn)、共同發(fā)展，就只能在，同時(shí)也必須在“人和”這一方面作出更加積極的努力。長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)有上海這樣一個(gè)現(xiàn)成的區(qū)域中心，不管該區(qū)域的范圍怎么確定，也不管該區(qū)域內(nèi)其他地方的政府作什么樣的認(rèn)識(shí)和理解，整個(gè)國(guó)際社會(huì)都會(huì)、而且已經(jīng)把上海作為該區(qū)域的中心城市，國(guó)際資本和國(guó)際企業(yè)都會(huì)把上海作為它們登陸該區(qū)域，甚至是登陸整個(gè)中國(guó)大陸的橋頭堡。而在珠江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)，目前還沒(méi)有一個(gè)像上海這樣確定的、其地位難以動(dòng)搖的中心城市，因此，廣州要率先成為一個(gè)不可動(dòng)搖的中心城市。二、番禺發(fā)展成績(jī)（一）番禺區(qū)的人口狀況 番禺區(qū)南轄市橋、沙頭、東環(huán)、橋南等4個(gè)街道，大石、南村、石基、沙灣、鐘村、新造、化龍、石樓、欖核、靈山、大崗、東涌、魚(yú)窩頭、黃閣、橫瀝、萬(wàn)頃沙、等16個(gè)鎮(zhèn)和南沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，區(qū)人民政府設(shè)在市橋，全區(qū)總?cè)丝?4.44萬(wàn)人，其中農(nóng)業(yè)人口55.1萬(wàn)人,另有海外華僑、港、澳、臺(tái)同胞30多萬(wàn)人。（二）番禺區(qū)的商業(yè)規(guī)劃番禺區(qū)商業(yè)發(fā)展空間結(jié)構(gòu)體系將由兩大系統(tǒng)、三條發(fā)展軸、四級(jí)網(wǎng)絡(luò)商業(yè)功能區(qū)和五大重點(diǎn)發(fā)展區(qū)為主體，構(gòu)建多中心、多層次、均衡分布的組團(tuán)式布局。兩大體系具體是批發(fā)與零售兩大系統(tǒng)；三條發(fā)展軸是地鐵三號(hào)線發(fā)展軸線、地鐵四號(hào)線發(fā)展軸線和沙灣中心城區(qū)石基商業(yè)發(fā)展軸線；四級(jí)網(wǎng)絡(luò)則由包括易發(fā)商業(yè)步行街商業(yè)中心、番禺廣場(chǎng)羅家現(xiàn)代商業(yè)中心、漢溪現(xiàn)代商業(yè)中心在內(nèi)的區(qū)級(jí)中心區(qū)。中心城區(qū)發(fā)展區(qū)區(qū)內(nèi)核心為易發(fā)步行街以及繁華路、大北路一帶區(qū)域和番禺廣場(chǎng)羅家購(gòu)物中心為代表的城市商業(yè)中心；北部重點(diǎn)建設(shè)區(qū)建設(shè)區(qū)級(jí)副商業(yè)中心區(qū)，依托主要快速干道發(fā)展大中型專(zhuān)業(yè)（批發(fā)）市場(chǎng)，提升所在范圍的鎮(zhèn)級(jí)和社區(qū)商業(yè)中心，發(fā)展以零售和服務(wù)為主導(dǎo)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)；東部重點(diǎn)發(fā)展區(qū)包括石基、石樓、東涌（魚(yú)窩頭），將以建設(shè)廣州新城為契機(jī)，發(fā)展區(qū)級(jí)零售和休閑服務(wù)為主導(dǎo)的商業(yè)功能區(qū)；南部引導(dǎo)發(fā)展區(qū)該區(qū)將定位為番禺片區(qū)的中部都市能源發(fā)展區(qū)，依托南部農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的比較優(yōu)勢(shì)，打造南部農(nóng)副產(chǎn)品交易中心；大學(xué)城重點(diǎn)發(fā)展區(qū)該區(qū)將按照主要為大學(xué)生和教職工服務(wù)的宗旨進(jìn)行發(fā)展，滿足該區(qū)域的商業(yè)需求并輻射周邊區(qū)域。 （三）番禺區(qū)的區(qū)域優(yōu)勢(shì)番禺區(qū)處于廣州、香港、澳門(mén)這個(gè)“小三角”的中心，是珠江三角洲腹地。中國(guó)的第三大河-珠江流經(jīng)廣州，沿著番禺流入南海，使番禺擁有25.3公里長(zhǎng)的河海岸線，成為珠江主航道的出?？凇Ｒ苑疄橹行?，畫(huà)一個(gè)半徑為100公里的圓，那么，香港、澳門(mén)、廣州、深圳、珠海、江門(mén)等華南都市圈里的14個(gè)城市都在這個(gè)圓圈內(nèi)，其人口一半以上具有比較高的消費(fèi)能力。從番禺出發(fā)，在2小時(shí)車(chē)程內(nèi)，可抵達(dá)這個(gè)都市圈內(nèi)的所有城市。所以，番禺的地理位置得天獨(dú)厚，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，是一個(gè)最適合投資創(chuàng)業(yè)的地區(qū)。番禺是嶺南文化發(fā)源地之一，素有“嶺南畫(huà)派發(fā)祥地”之稱(chēng)，又被譽(yù)為“廣東音樂(lè)之鄉(xiāng)”、“粵劇之鄉(xiāng)”。東臨獅子洋，與東莞市隔洋相望；西及西南以陳村水道和洪奇瀝為界，與南海區(qū)、順德區(qū)、中山市相鄰；北隔瀝（滘）水道，與廣州市區(qū)相接；南濱珠江出?？冢嘞愀?8海里，距澳門(mén)42海里, 番禺四周江環(huán)水繞，境內(nèi)河網(wǎng)縱橫，水陸交通四通八達(dá)，已成為溝通珠江三角洲東西兩岸和連接廣州、深圳、香港、珠海、澳門(mén)等大中城市的重要交通樞紐。蓮花山港和南沙港每日來(lái)往香港的客輪九進(jìn)九出，航程一個(gè)多小時(shí)。南沙港是天然良港，已興建1個(gè)萬(wàn)噸級(jí)碼頭和兩個(gè)2.5萬(wàn)噸級(jí)綜合貨運(yùn)碼頭。三、亞運(yùn)會(huì)改善促進(jìn)商業(yè)的發(fā)展（一）區(qū)域交通優(yōu)勢(shì)盡顯與廣州市中心區(qū)的交通聯(lián)系也十分方便，城內(nèi)道路亦“四通八達(dá)”。目前，亞運(yùn)村的西側(cè)已建成京珠高速公路，東側(cè)規(guī)劃建另外一條南北向高速公路，北側(cè)清河路將拓寬為80米寬的城市快速路，并直接連通南部快速干線。屆時(shí)地鐵四號(hào)線、直達(dá)公交均可方便快捷“進(jìn)城”。交通線網(wǎng)由四條線路組成，分別是地鐵三號(hào)線、地鐵四號(hào)線、 以及規(guī)劃中的地鐵七號(hào)線、紫坭輕軌線，番禺片區(qū)內(nèi)設(shè)8個(gè)大型換乘樞紐站。 軌道交通三號(hào)線：是北起廣州新機(jī)場(chǎng)，南到南沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的快線，串聯(lián)著廣州新城市中心和番禺片區(qū)的一系列發(fā)展熱點(diǎn)，在番禺片區(qū)通過(guò)大石、鐘村、市橋、石碁、石樓、東涌、黃閣及南沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，是現(xiàn)狀廣州市舊城功能疏解和拓展的主要地區(qū)； 軌道交通四號(hào)線：從廣州科學(xué)城、琶洲國(guó)際會(huì)展中心、廣州生物島、廣州大學(xué)城到廣州新城，匯接軌道交通三號(hào)線，輻射南沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和南沙新港區(qū)，是廣州市未來(lái)新的城市功能布局的策略性增長(zhǎng)地區(qū)； 規(guī)劃中的軌道交通七號(hào)線：也將貫穿番禺區(qū)；（二）區(qū)域優(yōu)勢(shì)及利好消息番禺鐘村新客站將形成的新火車(chē)站商圈和2010年廣州亞運(yùn)村附近將打造的亞運(yùn)商圈以及早已規(guī)劃的萬(wàn)博商圈則是番禺商業(yè)發(fā)展的三大龍頭。目前番禺區(qū)共有五大項(xiàng)目對(duì)外招商引資，其中最引人關(guān)注的項(xiàng)目包括廣州新火車(chē)客運(yùn)站商貿(mào)區(qū)和亞運(yùn)美食城等,其中亞運(yùn)村美食城番禺區(qū)石樓鎮(zhèn)超 23 萬(wàn)（占地面積） 特色飲食文化公園 2010 年亞運(yùn)會(huì)開(kāi)幕前完成一期工程建設(shè) 并投入使用，廣州新客站商貿(mào)區(qū)番禺鐘村 以區(qū)域性商貿(mào)為主的高端服務(wù)業(yè)集聚中心。亞運(yùn)會(huì)結(jié)束后，亞運(yùn)村內(nèi)三大居住區(qū)將向市民出售。（三）亞運(yùn)的舉辦令到該區(qū)域有可能成為新商圈亞運(yùn)會(huì)的舉辦一定使該區(qū)發(fā)生翻天覆地的變化,從一個(gè)郊區(qū)變成當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)中心.現(xiàn)在位于廣州最旺商圈之一的天河城商圈后面的六運(yùn)小區(qū),就是當(dāng)年為六運(yùn)會(huì)而建設(shè)的運(yùn)動(dòng)村. 亞運(yùn)會(huì)的規(guī)模及影響力比全運(yùn)全有過(guò)之無(wú)不及,可見(jiàn)預(yù)見(jiàn)未來(lái)2010年亞運(yùn)會(huì)將對(duì)番禺的樓市帶來(lái)新的契機(jī).四、項(xiàng)目的發(fā)展前景預(yù)測(cè)（一）地理位置優(yōu)越地理位置：奧特萊斯公園項(xiàng)目位于番禺區(qū)石樓鎮(zhèn)南派村，緊臨亞運(yùn)主會(huì)場(chǎng)和運(yùn)動(dòng)員村。該地塊位置處于未來(lái)的廣州新城，未來(lái)區(qū)域發(fā)展規(guī)模及人口規(guī)模將會(huì)有大的增量，且隨著城市進(jìn)程的發(fā)展，交通等市政配套會(huì)日趨完善，該區(qū)位的影響力將不斷加強(qiáng)；消費(fèi)群體：廣州白領(lǐng)階層、番禺區(qū)居民、珠三角西南部的消費(fèi)者及周邊東莞、中山、珠海、江門(mén)地區(qū)的客流為主。交通：該項(xiàng)目可通過(guò)地鐵（3、4號(hào)線）以及高速公路（華南快速路、南沙快速路、京珠高速）快捷到達(dá)，交通便利。（二）項(xiàng)目規(guī)劃的優(yōu)勢(shì)：（）該項(xiàng)目處于廣州亞運(yùn)村中，若正常施工建設(shè)，商業(yè)部分可以在亞運(yùn)會(huì)之前面世，屆時(shí)該區(qū)域的被關(guān)注度會(huì)大大提高，這是該區(qū)域及其范圍內(nèi)商家不可多得的宣傳自己，提高品牌影響力、社會(huì)影響力的時(shí)機(jī)。（2）規(guī)模：從現(xiàn)場(chǎng)考察和了解的情況來(lái)看，項(xiàng)目區(qū)域占地面積較大，整個(gè)商業(yè)規(guī)劃分為兩部分，約180000平方米，其中奧特萊斯規(guī)劃約90000平方米；（三）項(xiàng)目的消費(fèi)群廣闊可以覆蓋番禺區(qū)、廣州市區(qū)、順德、東莞、南沙、珠海、江門(mén)、中山、深圳、香港、澳門(mén)等消費(fèi)群體。（四）、經(jīng)營(yíng)策略主要的奧特萊斯購(gòu)物公園由廣百股份公司承租，以廣百的商業(yè)經(jīng)營(yíng)的優(yōu)勢(shì)，運(yùn)用亞運(yùn)的國(guó)際聲譽(yù)與認(rèn)知度，結(jié)合廣州旅游資源，依托完善的交通網(wǎng)絡(luò)，新火車(chē)站、京珠高速、地鐵網(wǎng)絡(luò)等，擴(kuò)大輻射范圍，引來(lái)四方賓客。特別針對(duì)旅游團(tuán)購(gòu)客群，保證商品品牌高知名度，提供專(zhuān)享服務(wù)和團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠。同時(shí)在第二期配套以餐飲為主，開(kāi)發(fā)配套的休閑娛樂(lè)場(chǎng)所、酒店、公寓或?qū)懽謽牵铝Υ蛟鞆V州奧特萊斯的品牌。由此可見(jiàn)，從項(xiàng)目所處的優(yōu)越的地理位置、便利的交通、消費(fèi)群體覆蓋面廣，和精心打造的經(jīng)營(yíng)策略，以廣百商業(yè)營(yíng)運(yùn)的金漆招牌，該項(xiàng)目完全可行。第三章 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃一、本項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度（估算）1、 項(xiàng)目的前期籌備工作：由佳潤(rùn)公司和置業(yè)公司聯(lián)合向土地?fù)碛蟹较蚰吓纱?、裕豐村簽署租賃地塊合同，再共同成立項(xiàng)目公司對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全程開(kāi)發(fā)。前期的規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)以廣百股份的經(jīng)營(yíng)策略要求為主進(jìn)行設(shè)計(jì)，該過(guò)程大約150天。2、 項(xiàng)目的實(shí)際施工建設(shè)期:從取得施工許可證開(kāi)始180天內(nèi)完成主體工程，120天進(jìn)行室內(nèi)裝修。第四章 項(xiàng)目的策劃一、本項(xiàng)目的主要賣(mài)點(diǎn) 消費(fèi)者對(duì)奧特萊斯品牌店消費(fèi)需求的大型購(gòu)物場(chǎng)所尚屬空白，如我司成功運(yùn)營(yíng)該項(xiàng)目，可占領(lǐng)市場(chǎng)先機(jī)，通過(guò)項(xiàng)目整體拉力以及自身品牌在省內(nèi)市場(chǎng)的號(hào)召力，為本項(xiàng)目取得可持續(xù)穩(wěn)定的投資回報(bào)，提高廣百的品牌影響力二、租賃對(duì)象廣百股份有限公司、其他飲食娛樂(lè)。三、租賃價(jià)格第一期奧特萊斯購(gòu)物中心由廣百股份承租，第二、第三年的租金為15元/m2，第四、第五年的租金為25元/m2，第六年租金為30元/m2，其后租金至第5年遞增至76.72元/m2；第6年后按第15年的租金90%計(jì)租，第1720年遞降20。第二期由其他飲食娛樂(lè)承租，租金待定。第五章 投資估算與資金籌措一、估算依據(jù)：第一期建設(shè)90000平方米的奧特萊斯購(gòu)物公園。二、估算范圍本估算包括正常的項(xiàng)目生命周期內(nèi)，為完成該項(xiàng)目所需投入的工程建設(shè)費(fèi)用，不包括匯率可能發(fā)生變動(dòng)而增加的費(fèi)用。三、投資估算中其它費(fèi)用的取費(fèi)原則：其他費(fèi)用為建設(shè)總投資中固定資產(chǎn)投入以外的所有費(fèi)用。、 市政配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)商業(yè)：65元/m(以建筑面積計(jì))。、 建筑設(shè)計(jì)費(fèi)按 30 元/m計(jì)(以建筑面積計(jì))。、 工程監(jiān)理費(fèi)按建安造價(jià)的1%計(jì)。、 項(xiàng)目管理費(fèi)按30萬(wàn)元/月計(jì)。、 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按工程固定資產(chǎn)投資加項(xiàng)目無(wú)形資產(chǎn)投資和開(kāi)辦費(fèi)的3%計(jì)。、 年利率按7.128%計(jì)。、 其它籌集資金為項(xiàng)目前期投入，項(xiàng)目結(jié)束后全額返還部分。四、投資估算整個(gè)項(xiàng)目直接投資估算為24185萬(wàn)元人民幣，分別如下：(一) 固定資產(chǎn)投資20313萬(wàn)元；(二) 無(wú)形資產(chǎn)及開(kāi)辦費(fèi)2495萬(wàn)元；(三) 公司辦公費(fèi)用360萬(wàn)元(四) 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)684萬(wàn)元；(五) 建設(shè)期利息697萬(wàn)元；(六) 其他籌集資金5000萬(wàn)元（項(xiàng)目投資估算詳見(jiàn)附表1）。五、資金使用計(jì)劃與資金籌措1、 資金使用計(jì)劃 結(jié)合本項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度，通盤(pán)考慮項(xiàng)目前期、設(shè)備采購(gòu)、施工建安及項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)的時(shí)間和費(fèi)用，制訂本項(xiàng)目資金使用計(jì)劃和借款計(jì)劃。（詳見(jiàn)利息表，附表2）2、 資金籌措項(xiàng)目首期建設(shè)所需資金，除資本金5000萬(wàn)元外，所缺1.91億元有兩種方式解決：（1）項(xiàng)目公司股東按股比借資；（2）項(xiàng)目公司用商貿(mào)公司的租賃合同，向金融機(jī)構(gòu)貸款。第六章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)一、項(xiàng)目的租賃收入估算、項(xiàng)目的可租賃面積計(jì)算：項(xiàng)目的可租賃商鋪面積為90000m。2、租賃收入估算)租賃價(jià)格第二、第三年的租金為15元/m2，第四、第五年的租金為25元/m2，第六年租金為30元/m2，其后租金至第5年遞增至76.72元/m2；第6年后按第15年的租金90%計(jì)租，第1720