2008年10月河北白溝商業(yè)項(xiàng)目定位策劃報(bào)告71p.ppt

定 位 策 劃 報(bào) 告,北京*企業(yè)管理顧問有限公司受保定潤(rùn)和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司委托對(duì)其白溝中心商業(yè)地塊未來(lái)的經(jīng)營(yíng)定位進(jìn)行策劃，為此我們對(duì)白溝專業(yè)市場(chǎng)、新開盤高層住宅及商業(yè)、項(xiàng)目周圍街鋪、餐飲業(yè)、超市業(yè)等進(jìn)行了調(diào)研，希望從實(shí)際出發(fā)，設(shè)計(jì)本項(xiàng)目未來(lái)的經(jīng)營(yíng)模型。,白溝概況： 白溝地處京、津、保三角腹地，北距北京102公里，東至天津108公里，南到保定62公里，坐擁華北、東北、西北“三北”市場(chǎng)，輻射華南沿海，白溝鎮(zhèn)已被規(guī)劃為次中等城市。,白溝專業(yè)市場(chǎng)包括箱包交易城、白溝國(guó)際精品箱包城、服飾輔料城、五金皮革城、服飾廣場(chǎng)、電子交易城、白溝精品鞋帽城、小商品城、輕紡城、汽配汽貿(mào)城、五金機(jī)電燈飾建材城等市場(chǎng)，而其中以早期就開始從事的箱包產(chǎn)業(yè)最具代表，是全國(guó)最大的箱包交易市場(chǎng)，箱包產(chǎn)業(yè)以建設(shè)規(guī)模大、專業(yè)化程度高、價(jià)格廉、經(jīng)營(yíng)活、流通快為特色，形成了強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，無(wú)可置疑地肩負(fù)著“中國(guó)箱包之都”的稱號(hào)。,白溝有150家規(guī)模企業(yè)、800多家個(gè)體加工戶，已注冊(cè)商標(biāo)600多個(gè)，年產(chǎn)箱包2.9億只，并且吸引了近2000個(gè)國(guó)內(nèi)外知名品牌在白溝開設(shè)1000多家總代理和直銷店，成交額就高達(dá)65億元。僅北京市場(chǎng)上的各種箱包中，80%以上都是由白溝生產(chǎn)制造，多數(shù)由北京的批發(fā)市場(chǎng)從白溝批發(fā)，然后在北京進(jìn)行銷售。在今后的市場(chǎng)發(fā)展中，隨著不斷的演變，要想繼續(xù)作到持續(xù)發(fā)展，就需要集中優(yōu)勢(shì)資源，完善城市中心區(qū)輻射帶動(dòng)能力，逐步形成白溝中心軸帶動(dòng)擴(kuò)散到周邊村鎮(zhèn)，推動(dòng)、持續(xù)、快速、協(xié)調(diào)的發(fā)展為新型商貿(mào)城市。,一、白溝專業(yè)市場(chǎng)調(diào)查,1、箱包交易城調(diào)查：,調(diào)查概述： 1、箱包交易城為本地最早的三層結(jié)構(gòu)箱包交易市場(chǎng)，店鋪總數(shù)為 593，店鋪總面積約為18233平方米。 2、箱包城內(nèi)除本地產(chǎn)箱包外，還匯聚了許多外地品牌箱包，其品類區(qū)域劃分清晰，很多店鋪具有一定的品牌形象。 3、箱包交易城經(jīng)營(yíng)模式以批發(fā)為主，商品發(fā)往全國(guó)各地（包括義烏小商品城）。 4、箱包交易城物業(yè)面積規(guī)劃利用率為59%。,2、國(guó)際精品箱包城調(diào)查,調(diào)查概述： 1、國(guó)際精品箱包城建于箱包交易城之后，其內(nèi)部結(jié)構(gòu)為三層，店鋪總數(shù)為1010間，店鋪總面積約為15150平方米，全部為獨(dú)立商鋪。 2、主要經(jīng)營(yíng)本地產(chǎn)低檔箱包為主，商品經(jīng)營(yíng)檔次與箱包交易城有明顯錯(cuò)位。 3、國(guó)際精品箱包城經(jīng)營(yíng)模式同樣是以批發(fā)為主，商品發(fā)往全國(guó)各地。 4、國(guó)際精品箱包城物業(yè)總面積規(guī)劃利用率為67%。,3、服飾廣場(chǎng)調(diào)查,調(diào)查概述： 1、服飾廣場(chǎng)內(nèi)部為三層結(jié)構(gòu)，店鋪總數(shù)為514間，店鋪總面積約為32329平方米。 2、服飾廣場(chǎng)一、二層由獨(dú)立店鋪構(gòu)成，為服裝市場(chǎng)格局，購(gòu)物環(huán)境一般；三層系品牌形象店，為百貨商場(chǎng)格局，裝修比較上檔次。,3、物業(yè)總面積規(guī)劃利用率為77%。 4、調(diào)查中發(fā)現(xiàn)， 服飾廣場(chǎng)規(guī)模雖然很大，但其經(jīng)營(yíng)性質(zhì)不同于箱包城，其業(yè)務(wù)絕大部分以零售為主，面對(duì)的客群主要是本地居民，經(jīng)營(yíng)中真正實(shí)現(xiàn)的是零售服務(wù)功能。 5、服飾廣場(chǎng)下午3點(diǎn)6點(diǎn)顧客較多，購(gòu)物氣氛較濃厚。,4、電子商貿(mào)大廈調(diào)查,調(diào)查概述： 1、電子商貿(mào)大廈內(nèi)部結(jié)構(gòu)為地下一層，地上五層，店鋪總數(shù)為487間，店鋪總面積約為16842平方米。 2、電子商貿(mào)大廈物業(yè)面積利用率約為66%。 3、電子商貿(mào)大廈做為新開的賣場(chǎng)，規(guī)劃設(shè)計(jì)缺乏現(xiàn)代感，動(dòng)線布局并不理想。,4、電子商貿(mào)大廈目前招商不充分，尚有20%左右空位。 5、調(diào)查中發(fā)現(xiàn)， 電子商貿(mào)大廈如同服飾廣場(chǎng)，其業(yè)務(wù)絕大部分以零售為主，面對(duì)的客群主要是本地居民，經(jīng)營(yíng)中真正實(shí)現(xiàn)的是零售服務(wù)功能。,5、國(guó)際精品鞋帽城調(diào)查,調(diào)查概述： 1、國(guó)際精品鞋帽城為新開三層結(jié)構(gòu)鞋帽城，是目前白溝最具規(guī)模的專業(yè)鞋帽市場(chǎng)。 2、鞋帽城內(nèi)店鋪總數(shù)為283間，店鋪總面積約為20193平方米。 3、鞋帽城動(dòng)線布局清晰、明確，各店鋪裝修形象較好，部分知名品牌已進(jìn)駐，經(jīng)營(yíng)檔次以中檔為主。,4、調(diào)查發(fā)現(xiàn)，此鞋帽城與服飾廣場(chǎng)、電子商貿(mào)大廈一樣，經(jīng)營(yíng)模式均已零售為主，經(jīng)營(yíng)中真正實(shí)現(xiàn)的是零售服務(wù)功能。 5、國(guó)際精品鞋帽城物業(yè)面積利用率約為67%。,6、五金皮革城調(diào)查,調(diào)查概述： 1、五金皮革城與輔料城相鄰、相通，其結(jié)構(gòu)除部分臨主街為三層外，其余為兩層。 2、五金皮革城內(nèi)店鋪總數(shù)為512間，店鋪總面積約為51200平方米。 3、調(diào)查發(fā)現(xiàn)，很多臨街店鋪將其大件商品置于店外陳列。 4、五金皮革城作為箱包產(chǎn)業(yè)配套的市場(chǎng)，隨著箱包產(chǎn)業(yè)的不斷擴(kuò)大，其市場(chǎng)還有一定的闊容空間。,7、小商品城調(diào)查,調(diào)查概述： 1、小商品城結(jié)構(gòu)為地下一層，地上三層，店鋪總數(shù)為957間，店鋪總面積約為8148平方米。 2、小商品城物業(yè)面積利用率約為63%。 3、小商品城品種較為豐富，但店鋪擁擠，動(dòng)線布局較混亂，停車不便利。,4、調(diào)查發(fā)現(xiàn)，小商品城的經(jīng)營(yíng)如同箱包城一樣，具備一定的輻射、批發(fā)功能，其批發(fā)范圍主要在河北省內(nèi)。另外，30萬(wàn)平米的國(guó)際小商品城正在籌備中。 5、小商品城規(guī)模雖然不大，但小商品城向南，街道兩側(cè)均為批發(fā)小商品的店鋪。,8、服飾輔料城調(diào)查,調(diào)查概述： 1、服飾輔料城為建筑群結(jié)構(gòu)，建筑群內(nèi)有縱橫街道，其建筑除部分臨主街為三層外，其余均為兩層。 2、服飾輔料城店鋪總數(shù)為559間，店鋪總面積約為62000平方米。 3、調(diào)查發(fā)現(xiàn)，服裝輔料城店鋪總面積最大，但有一部分尚未開業(yè)。,9、各專業(yè)市場(chǎng)平均租金排名：,注：調(diào)查中了解到的高租金店鋪均出自主街道兩側(cè)。,10、各市場(chǎng)店鋪總面積排名：,專業(yè)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)論： 1、從整體看，箱包、輔料、五金皮革、小商品是以批發(fā)為主要功能，服裝、鞋帽、電子則以零售為主要功能。 2、服裝、鞋帽、電子雖然是以零售為主導(dǎo)，但從零售的角度而言，無(wú)論從布局規(guī)劃、品牌組合、目標(biāo)客群定位、購(gòu)物環(huán)境、服務(wù)功能等與現(xiàn)代化零售業(yè)均有很大差距。事實(shí)上白溝目前是在用專業(yè)市場(chǎng)的模式承擔(dān)著百貨零售的功能。 3、白溝的零售市場(chǎng)還有巨大的潛力，但要充分的體現(xiàn)其優(yōu)勢(shì)，就必須要在綜合的競(jìng)爭(zhēng)力、品類組合、商品組織及動(dòng)線布局上做足功夫。,4、從各專業(yè)市場(chǎng)租金排名中我們可以看出，箱包市場(chǎng)是目 前白溝最有價(jià)值的專業(yè)市場(chǎng)。箱包產(chǎn)業(yè)在本地市場(chǎng)中處于主導(dǎo)地位，也是標(biāo)桿產(chǎn)業(yè)，在國(guó)內(nèi)其影響力、輻射力、批發(fā)及規(guī)模均非常大，所以我們未來(lái)的項(xiàng)目仍然應(yīng)以箱包為主營(yíng)。 5、調(diào)查發(fā)現(xiàn)，白溝除箱包市場(chǎng)外還有另一個(gè)具有輻射及批發(fā)功能的小商品市場(chǎng)，而且小商品城規(guī)模與其他專業(yè)市場(chǎng)相比明顯不足，其存在擴(kuò)充、整合的需要。,二、新開盤高層住宅及商業(yè)調(diào)查,1、天成嘉園調(diào)查,說明：目前商業(yè)無(wú)規(guī)劃，住宅戶型占比：100以下占30%，100以上占70%。,2、白溝新世界調(diào)查,1、住宅,說明：住宅戶型占比:100以下占25%、100以上占75%。,2、商業(yè),說明：商業(yè)售出后全部返祖，返祖回報(bào)期為六年，第一年10%、第二年12%、第三年15%、第四年18%、第五年20%、第六年25%，六年后可續(xù)簽也可自營(yíng)，但購(gòu)物中心須繼續(xù)回租。,3、陽(yáng)光西郡調(diào)查,住宅,說明：底商10月份開盤，一期底商3層、二期底商2層。住宅戶型占比：100以下占20%、100以上占80%。最小戶型98，基礎(chǔ)戶型120-130。,5、國(guó)際箱包城二期調(diào)查,1、住宅,說明：住宅戶型占比：100以下占63%、100以上占37%。,2、商業(yè),說明：此樓盤一次性出租5年的使用權(quán)，出租不出售，期滿后優(yōu)先續(xù)約。租后自主經(jīng)營(yíng)、轉(zhuǎn)租均可。,6、銀領(lǐng)國(guó)際箱包大廈調(diào)查,說明：此樓盤一次性出售50年的使用權(quán)，購(gòu)買后自主經(jīng)營(yíng)、委托出租均可。1-5層只出租不出售。大廈內(nèi)的酒店式公寓戶型已小戶型居多，單層12戶，100以上的為2戶，60-100為6戶，60以下的為4戶。,7、電子商貿(mào)大廈調(diào)查,說明：10-15層已經(jīng)規(guī)劃使用用途，產(chǎn)權(quán)商務(wù)酒店50-70平米不等，最低3970/元、最高5600/元，前三年反租，每年10%回報(bào)，以后作為股東分紅；6-9層 、15-21層用途還沒有規(guī)劃，但確定為商用。,新開盤住宅及商業(yè)調(diào)查結(jié)論： 1、在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，住宅中雖然以大戶型為主體，但是各樓盤中的小戶型確是最先售完，例：銀領(lǐng)國(guó)際的酒店式公寓，單層為12戶，100平米以下的占80%，目前已全部售完，由此可見小戶型酒店式公寓在這種向現(xiàn)代化轉(zhuǎn)型的商貿(mào)城市中有著巨大的開發(fā)空間。 2、在調(diào)查中我們發(fā)現(xiàn)，各樓盤均較關(guān)注綠化設(shè)計(jì)，這說明人們對(duì)生活和購(gòu)物環(huán)境的要求越來(lái)越高。,3、在新開樓盤的商業(yè)規(guī)劃中，大部分是以零售業(yè)為主（百貨公司、大型超市、電器連鎖），從而更清晰的表明，白溝在完成城市化轉(zhuǎn)型過程中綜合零售功能是不可或缺的。 4、調(diào)查發(fā)現(xiàn)，白溝樓盤商業(yè)售價(jià)與住宅售價(jià)之差遠(yuǎn)高于發(fā)達(dá)城市，說明白溝商業(yè)地產(chǎn)正處在黃金時(shí)期。,三、地塊周圍商鋪調(diào)查,商鋪一,商鋪二,商鋪三,商鋪四,商鋪五,商鋪六,商鋪七,商鋪八,地塊周圍商鋪調(diào)查結(jié)論： 1、從商鋪的租金、售價(jià)看，其價(jià)格高低差距很大，但其平均水平明顯低于專業(yè)市場(chǎng)的租、售價(jià)格，處于專業(yè)市場(chǎng)租、售價(jià)格的下游。 2、從商鋪的位置看，離專業(yè)市場(chǎng)越近其租、售價(jià)格越高。如珠寶城北側(cè)門店、箱包交易大廳對(duì)面門店。,3、街頭商鋪的價(jià)值明顯低于專業(yè)市場(chǎng)內(nèi)商鋪的價(jià)值，說明分散經(jīng)營(yíng)不如集中經(jīng)營(yíng)，政府規(guī)行、劃市的政策是十分必要的。 4、上述調(diào)查也進(jìn)一步說明專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目能使商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值最大化。,四、餐飲業(yè)調(diào)查,1、馨雅大酒店調(diào)查,2、湘輝酒樓調(diào)查,3、大福餃子王,4、小肥羊,5、寬街食府,6、辣妹子火鍋城調(diào)查,7、福成肥牛,8、祥福齋,9、金三峽火鍋城,餐飲業(yè)調(diào)查結(jié)論： 1、調(diào)查發(fā)現(xiàn)，白溝就餐場(chǎng)所相對(duì)分散，不同類型的就餐場(chǎng)所分布在不同的位置，甚至有一些就餐場(chǎng)所非常孤立，附近再無(wú)其它餐飲；使得就餐者缺乏現(xiàn)場(chǎng)選擇的樂趣，只能適應(yīng)明確型消費(fèi)者，給隨機(jī)型消費(fèi)者帶來(lái)了不便，市場(chǎng)需求餐飲集合體的出現(xiàn)，發(fā)展空間尚大。,2、環(huán)境優(yōu)雅的非正餐休閑餐飲場(chǎng)所尚無(wú)，在 大中型的城市發(fā)展過程中我們總結(jié)得知，隨著人們生活水平的提高對(duì)于消費(fèi)場(chǎng)所的環(huán)境會(huì)要求越來(lái)越高，功能區(qū)分也會(huì)越來(lái)越細(xì)化，人們除去正常的吃飯外也需要一些非正餐休閑餐飲場(chǎng)所的出現(xiàn)，如：咖啡廳、茶餐廳等。,3、白溝市場(chǎng)上檔次的風(fēng)味餐廳經(jīng)營(yíng)均比較成功。但目前白溝市場(chǎng)這樣的餐廳并不多見，尚有很大的發(fā)展前景。 4、白溝目前受歡迎的餐廳多數(shù)分布在北城，而專業(yè)市場(chǎng)集中的南城及我們項(xiàng)目所處中心地段像樣的餐廳很少，我們?cè)O(shè)想，若在本項(xiàng)目集中打造一條餐飲街，可能會(huì)成為白溝城市的一個(gè)亮點(diǎn)。,五、超市調(diào)查,超市調(diào)查結(jié)論： 1、通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前白溝現(xiàn)有超市并非真正意義上的超級(jí)市場(chǎng)，其經(jīng)營(yíng)面積小、品類不足、停車不便利，完全無(wú)法體現(xiàn)方便、快捷、一站式購(gòu)物的現(xiàn)代化超市特點(diǎn)。 2、白溝已經(jīng)成為一個(gè)開放的市場(chǎng)，居住著大量外來(lái)人口，消費(fèi)者享受一站式超市購(gòu)物是很常規(guī)的生活需求，一個(gè)專業(yè)化超市的建立可以說呼之欲出。,3、我們建議在本項(xiàng)目商業(yè)組合中引進(jìn)一家現(xiàn)代化、有經(jīng)驗(yàn)的品牌超市作為項(xiàng)目的主力店，以此增強(qiáng)本項(xiàng)目的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。,六、項(xiàng)目定位設(shè)計(jì) 我們對(duì)本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)定位進(jìn)行如下設(shè)計(jì)： 1、項(xiàng)目功能定位： 專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)、百貨零售、餐飲、娛樂、休閑、酒店、公寓,2、業(yè)種組合定位： a 箱包專業(yè)市場(chǎng)+家居專