2011云南省曲靖市炮團(tuán)項(xiàng)目規(guī)劃建議初步方案.ppt

2019年7月14日,云南省曲靖市炮團(tuán)項(xiàng)目規(guī)劃建議初步方案,page 2,報(bào)告主要內(nèi)容,page 3, 美格行觀點(diǎn)一： 項(xiàng)目是典型的城市綜合體，應(yīng)以商業(yè)為核心，酒店為形象展示，住宅為價(jià)值提升部分，商業(yè)形態(tài)、檔次及建筑規(guī)劃決定著項(xiàng)目整體的價(jià)值。,因此，我們必須回歸商業(yè)，尋求項(xiàng)目商業(yè)在曲靖城市中的地位及承擔(dān)角色,美格行觀點(diǎn),section 1,page 4, 美格行觀點(diǎn)二： 本項(xiàng)目憑借著龐大的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，通過(guò)建筑規(guī)劃布局以及豐富的業(yè)態(tài)組合，打造出具備與曲靖核心商業(yè)區(qū)強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，塑造全新的城市商業(yè)核心。,美格行觀點(diǎn),section 1,page 5, 美格行觀點(diǎn)三： 本項(xiàng)目最終將打造成多種功能集聚，業(yè)態(tài)組合豐富，滿足不同層次消費(fèi)需求，與城市景觀規(guī)劃結(jié)合形成獨(dú)具特色的城市綜合體項(xiàng)目，同時(shí)也是輻射城區(qū)及周邊縣市的城市商業(yè)地標(biāo)，形成商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的新紀(jì)元。,城市發(fā)展的新助推力， 代表城市發(fā)展的新的階段。,美格行觀點(diǎn),section 1,page 6,麒麟西路,麒麟東路,麒麟北路,交通路,教場(chǎng)路,麒麟南路,麒麟商業(yè)廣場(chǎng),市場(chǎng)研判,一、項(xiàng)目的深度研判,section 2,page 7,概況一：本項(xiàng)目位于中心城區(qū)的邊緣地帶，離核心商業(yè)區(qū)約2公里距離，且商業(yè)發(fā)展受限于目前非商業(yè)用地因素，處于城市次級(jí)商業(yè)地位。,麒麟北路,交通路,教場(chǎng)路,商業(yè)氛圍較為濃厚,商業(yè)氛圍相對(duì)淺薄,炮團(tuán)出入口,食品街,商業(yè)氛圍一般,交通路南段：吉瑪特超市、服飾精品等，鄰近麒麟商業(yè)廣場(chǎng)； 食品街：以小吃、農(nóng)貿(mào)產(chǎn)品為主自然形成的街道，氛圍濃厚。,交通路北段與教場(chǎng)路：主要以汽修、五金業(yè)態(tài)為主，經(jīng)營(yíng)狀況較好，但屬于目的性消費(fèi)形態(tài)，商業(yè)氛圍一般；,麒麟北路：臨街商鋪較少，人車(chē)流量均較少，但臨學(xué)校、小區(qū)等具有較大的商業(yè)潛力；,判斷一：項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展無(wú)法避免面對(duì)來(lái)自核心商業(yè)區(qū)的強(qiáng)有力競(jìng)爭(zhēng)，能否打造更具吸引力的商業(yè)區(qū)域是項(xiàng)目成功與否的必要條件。,市場(chǎng)研判,section 2,page 8,概況二：本項(xiàng)目占地面積近20萬(wàn)，在曲靖商業(yè)中必然占據(jù)絕對(duì)的規(guī)模優(yōu)勢(shì)。,以規(guī)模優(yōu)勢(shì)為基礎(chǔ)，較容易打造城市商業(yè)地標(biāo)，在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)保持商業(yè)領(lǐng)軍者的功能地位。 給予商業(yè)規(guī)劃以更多的發(fā)揮空間，較易形成多種功能、業(yè)態(tài)集聚、輻射面較強(qiáng)的商業(yè)形態(tài) 。,規(guī)模優(yōu)勢(shì)給予商業(yè)機(jī)會(huì),多種功能、多種商業(yè)形態(tài)、多種業(yè)態(tài)的集聚，必然給商業(yè)規(guī)劃帶來(lái)更大的難題，如何在不影響各自功能發(fā)揮的基礎(chǔ)上，增強(qiáng)彼此相互的聯(lián)動(dòng)性，使之形成統(tǒng)一整體，共同發(fā)揮作用？,規(guī)模龐大帶來(lái)的挑戰(zhàn),判斷二：項(xiàng)目規(guī)劃的關(guān)鍵問(wèn)題便是判斷項(xiàng)目的商業(yè)規(guī)模，在此基礎(chǔ)上對(duì)各類(lèi)型商業(yè)形態(tài)、商家業(yè)態(tài)進(jìn)行合理的布局規(guī)劃。,市場(chǎng)研判,section 2,page 9,概況三：項(xiàng)目地塊四至均有較長(zhǎng)的展示面，地塊形狀較為方正，這對(duì)商業(yè)規(guī)劃及后期經(jīng)營(yíng)有較為有利的影響。,麒麟北路,交通路,教場(chǎng)路,食品街,判斷三：展示面較長(zhǎng)說(shuō)明項(xiàng)目具備較高的營(yíng)銷(xiāo)價(jià)值，同時(shí)在項(xiàng)目規(guī)劃中必須考慮適當(dāng)合理的功能分區(qū)，從而規(guī)避地塊較大的弊端。,市場(chǎng)研判,section 2,page 10,項(xiàng)目商業(yè)面臨的核心問(wèn)題：,市場(chǎng)研判,section 2,page 11,二、曲靖商業(yè)特點(diǎn)剖析,麒麟西路,麒麟東路,交通路,麒麟南路,近 5萬(wàn)的麒麟商業(yè)廣場(chǎng),文化路,玄壇路,建設(shè)路珍珠街,南寧西路,內(nèi)環(huán)東路,前北路,近 6000 的新百貨大樓,近 2500 的百貨大樓,近 3500 的吉瑪特超市,核心商業(yè)區(qū),市場(chǎng)研判,section 2,page 12,目前曲靖商業(yè)分布基本集中于麒麟南路一帶，體量不大，同時(shí)從業(yè)態(tài)、商家的豐富度上較難使不同層次消費(fèi)群得到滿足，而隨著麒麟商業(yè)廣場(chǎng)、財(cái)富中心等項(xiàng)目的啟動(dòng)，曲靖商業(yè)開(kāi)始處于升級(jí)換代階段，但仍無(wú)法改變其較為滯后的整體現(xiàn)狀。,數(shù)據(jù)來(lái)源：實(shí)地調(diào)研初步估計(jì),市場(chǎng)研判,section 2,page 13,1、從商業(yè)形態(tài)角度，曲靖商業(yè)以自然形成的商業(yè)街鋪為主，而集中商業(yè)則缺乏較好的規(guī)劃，整體商業(yè)價(jià)值無(wú)法得到進(jìn)一步提升。,市場(chǎng)研判,section 2,page 14,2、從業(yè)態(tài)功能角度，曲靖商業(yè)已開(kāi)始從滿足居民日常消費(fèi)需求程度轉(zhuǎn)向購(gòu)物消費(fèi)需求功能為主，餐飲、休閑娛樂(lè)、社交功能的缺乏，使曲靖整體商業(yè)仍處在較低層次階段。,成熟商業(yè)區(qū)需具備的基本功能,購(gòu)物功能,餐飲功能,娛樂(lè)功能,休閑功能,交際功能,市場(chǎng)研判,section 2,page 15,3、從形象檔次角度，曲靖商業(yè)普遍以中偏低檔的街鋪為主，中偏高檔及高檔消費(fèi)場(chǎng)所缺乏，導(dǎo)致這部分消費(fèi)群外流現(xiàn)象較為嚴(yán)重。,市場(chǎng)研判,section 2,page 16,4、從租金水平角度，核心商業(yè)街租金整體水平較高，且較少空鋪出現(xiàn)，麒麟南路成為品牌商家進(jìn)駐曲靖的必爭(zhēng)之地，表明曲靖再造商業(yè)核心區(qū)的可能性和發(fā)展空間。,市場(chǎng)研判,section 2,page 17,五、從品牌商家角度，沃爾瑪、家樂(lè)福、肯德基等國(guó)內(nèi)外連鎖品牌的青睞，表明商家對(duì)曲靖商業(yè)發(fā)展的認(rèn)可和期待。,市場(chǎng)研判,section 2,page 18,核心商圈的優(yōu)劣勢(shì)分析,市場(chǎng)研判,1、核心商圈商業(yè)發(fā)展已經(jīng)相對(duì)固化，物業(yè)條件、租金水平、商家品牌等不能再有較大的發(fā)展余地，將給予未來(lái)商業(yè)發(fā)展有較大的空間； 2、隨著商業(yè)的更新?lián)Q代，核心商圈商業(yè)的影響力將會(huì)逐步被削弱，未來(lái)商業(yè)重心將會(huì)出現(xiàn)轉(zhuǎn)移，但核心商圈的商業(yè)仍是曲靖商業(yè)的重要組成部分； 3、從項(xiàng)目商業(yè)角度而言，項(xiàng)目商業(yè)既要融入核心商圈，借勢(shì)而為，但又要面對(duì)與核心商圈的正面競(jìng)爭(zhēng)。,section 2,page 19,項(xiàng)目除了面對(duì)核心商業(yè)區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)外，還需面對(duì)周邊區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的影響，其中最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手則是距離項(xiàng)目最近的麒麟商業(yè)廣場(chǎng)：,麒麟商業(yè)廣場(chǎng)是曲靖商業(yè)“升級(jí)換代”的代表，對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)有比較積極的作用，在未來(lái)的發(fā)展中，和項(xiàng)目將會(huì)形成整體的“集群效應(yīng)”，構(gòu)成共同發(fā)展的關(guān)系。,市場(chǎng)研判,section 2,page 20,翠峰路財(cái)富中心：商業(yè)面積預(yù)估在7萬(wàn)，以紅星美凱龍與家樂(lè)福為主力店，但距離中心城區(qū)有較大距離，輻射面受限；,同時(shí)，由實(shí)地調(diào)研所知，翠峰路財(cái)富中心為目前曲靖商業(yè)項(xiàng)目中較大樓盤(pán)，但其區(qū)位決定了其較為有限的輻射范圍。,市場(chǎng)研判,section 2,page 21,機(jī)會(huì)（o）,威脅（t）,劣勢(shì)（w）,優(yōu)勢(shì)（s）,發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)（so）,利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)（wo）,減小劣勢(shì)，避免威脅（wt）,發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅（st）,曲靖城市商業(yè)的發(fā)展； 核心商業(yè)區(qū)優(yōu)勢(shì)將逐漸減小。,中短期內(nèi)核心商業(yè)區(qū)的正面競(jìng)爭(zhēng)； 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的威脅。,規(guī)模優(yōu)勢(shì)明顯； 商業(yè)展示面長(zhǎng)；,目前人氣不足； 中心城區(qū)的邊緣，離核心商業(yè)區(qū)有一定的距離；,瞄準(zhǔn)市場(chǎng)空白，領(lǐng)跑市場(chǎng)； 挖掘本地客戶； 提升業(yè)態(tài)、功能豐富性。,人有我有，人無(wú)我無(wú)； 全新商業(yè)形態(tài)、更為豐富的業(yè)態(tài)組合，景觀資源的打造，塑造特色風(fēng)格。,產(chǎn)品優(yōu)化組合； 合理布局； 提升豐富性 。,提高項(xiàng)目性價(jià)比 。,swot分析,市場(chǎng)研判,section 2,page 22,市場(chǎng)定位,section 3,項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展方向的初步判斷,曲靖商業(yè)正進(jìn)入“更新?lián)Q代”的初步階段，商業(yè)發(fā)展進(jìn)入一個(gè)全新的時(shí)期，將給予項(xiàng)目較大的發(fā)展機(jī)會(huì)； 從項(xiàng)目商業(yè)與曲靖商業(yè)的關(guān)系上思考，項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展不能脫離現(xiàn)有商業(yè)的基礎(chǔ)，又需要相對(duì)現(xiàn)有商業(yè)有質(zhì)的升級(jí)； 項(xiàng)目未來(lái)的發(fā)展必須要形成曲靖商業(yè)的核心，在商業(yè)形態(tài)、建筑形態(tài)、業(yè)態(tài)組合、商家品牌等方面形成強(qiáng)有力、長(zhǎng)期的競(jìng)爭(zhēng)力，起到能夠輻射曲靖全市、能夠服務(wù)多層次消費(fèi)群的商業(yè)項(xiàng)目。,page 23,“l(fā)ifestyle block“,組團(tuán)街區(qū)式生活購(gòu)物中心,復(fù)合主張：一站式購(gòu)物+休閑消費(fèi)體驗(yàn) 商業(yè)特點(diǎn)：多種功能集聚、業(yè)態(tài)豐富 商業(yè)布局特點(diǎn)：組團(tuán)式街區(qū)形態(tài),市場(chǎng)定位,市場(chǎng)定位,section 3,page 24,城市景觀 城市發(fā)展的新窗口，商業(yè)與城市景觀相得益彰,組團(tuán)式街區(qū) 全新的消費(fèi)體驗(yàn)，形成城市活力中心，營(yíng)造城市生活氛圍,業(yè)態(tài)功能購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂(lè)以及社交多功能于一體，多層次的業(yè)態(tài)組合集聚,輻射范圍滿足不同層次消費(fèi)群的購(gòu)物需求，全體市民均樂(lè)意前往,市場(chǎng)定位,section 3,page 25,“東門(mén)商業(yè)步行街”,市場(chǎng)定位,section 3,page 26,建筑布局：組團(tuán)式的商業(yè)步行街區(qū),市場(chǎng)定位,section 3,東門(mén)商業(yè)步行街分布圖,page 27,豐富的業(yè)態(tài)組合功能,市場(chǎng)定位,section 3,page 28,太陽(yáng)百貨（百佳超市） 茂業(yè)百貨,深圳知名商家 檔次中檔偏高 規(guī)模較大,百貨主力店品牌知名度較高，在加強(qiáng)東門(mén)商業(yè)步行街的擴(kuò)張力、輻射面起到重要的作用； 百貨主力店檔次和其他商業(yè)的形成互補(bǔ)，使東門(mén)商業(yè)步行街能面對(duì)各層次的消費(fèi)群。,主力店強(qiáng)力帶動(dòng)效應(yīng),市場(chǎng)定位,section 3,page 29,各類(lèi)型商家集聚,市場(chǎng)定位,section 3,page 30,國(guó)內(nèi)外知名品牌,國(guó)內(nèi)品牌,自營(yíng)品牌,各類(lèi)型商家集聚,市場(chǎng)定位,section 3,page 31,東門(mén)商業(yè)步行街功能分析,市場(chǎng)定位,section 3,多功能，多選擇 相互影響，融為一體 綜合性的商業(yè)項(xiàng)目,page 32,以“商業(yè)核心模式”為規(guī)劃前提，項(xiàng)目商業(yè)應(yīng)規(guī)劃多大規(guī)模？,規(guī)模判斷,市場(chǎng)定位,section 3,page 33,商業(yè)規(guī)模判斷：中心城區(qū)商業(yè)不僅惠及城區(qū)50萬(wàn)人口，同時(shí)也輻射周邊縣鎮(zhèn)，以核心商業(yè)區(qū)目前15萬(wàn)的商業(yè)體量，難以滿足龐大的商業(yè)需求，按人均商業(yè)面積1.0來(lái)算，城區(qū)商業(yè)仍可容納近30萬(wàn)的商業(yè)體量。,市場(chǎng)定位,section 3,page 34,本項(xiàng)目,r=1.5km,南頭街道人口 約15.1萬(wàn),南山街道南光、向南兩社區(qū)，人口約6萬(wàn),深圳大學(xué)社區(qū)人口約1.2萬(wàn),麻嶺社區(qū)兩花園小區(qū)，人口約4萬(wàn),（備注：以上人口數(shù)據(jù)，主要來(lái)源于深圳年鑒2006和實(shí)地調(diào)研）,區(qū)域商業(yè)規(guī)模案例： 深圳南頭商業(yè),市場(chǎng)定位,section 3,page 35,市場(chǎng)定位,section 3,南頭商圈內(nèi)人口以中低收入的消費(fèi)群體為主。,深南大道,桂廟路,前海路,南山大道,page 36,市場(chǎng)定位,section 3,南頭商圈內(nèi)主力店分布較多，帶動(dòng)周邊商業(yè)氛圍。,百貨：天虹商場(chǎng) 超市：沃爾瑪、家樂(lè)福、人人樂(lè),page 37,南頭商圈業(yè)態(tài)也較為豐富,市場(chǎng)定位,section 3,page 38,市場(chǎng)定位,section 3,南頭商圈雖以中低收入消費(fèi)群體為主，但卻能夠支撐起片區(qū)近23萬(wàn)的商業(yè)體量，超市/百貨等主力店、豐富的業(yè)態(tài)起到了重要的帶動(dòng)作用。,南頭商圈商業(yè)發(fā)展表明曲靖同樣有條件支撐起項(xiàng)目近20萬(wàn)的商業(yè)體量，同時(shí)在商業(yè)規(guī)劃中集中商業(yè)的帶動(dòng)作用不容忽視。,page 39,項(xiàng)目整體布局核心思路 商業(yè)布局核心思路 組團(tuán)式街區(qū)規(guī)劃建議 人車(chē)流動(dòng)線規(guī)劃建議 業(yè)態(tài)組合及布局建議 其他規(guī)劃建議,建筑規(guī)劃建議,section 4,page 40,商業(yè)價(jià)值較低 展示面良好 交通條件相對(duì)較好 私密性較好,項(xiàng)目整體布局思考,住宅、酒店規(guī)劃區(qū)域考慮關(guān)鍵因素：,商業(yè)價(jià)值較高 展示面良好 交通條件相對(duì)較好 商業(yè)氛圍較好,商業(yè)規(guī)劃區(qū)域考慮關(guān)鍵因素：,1、從對(duì)曲靖城市了解看，曲靖商業(yè)擁有較大的發(fā)展空間，因此本項(xiàng)目將形成以商業(yè)為核心，酒店為項(xiàng)目形象展示，住宅則為價(jià)值提升部分； 2、商業(yè)經(jīng)營(yíng)勢(shì)必會(huì)對(duì)住宅、酒店整體形象、居住環(huán)境產(chǎn)生一定的負(fù)面影響，因此，我司建議：酒店、住宅與商業(yè)形成兩個(gè)分區(qū)，規(guī)避此種不利影響。,整體分區(qū)概念,建筑規(guī)劃建議,section 4,page 41,方案一,方案二,商業(yè),商業(yè),住宅,酒店,酒店,住宅,方案一規(guī)劃思路是地塊臨交通路、教場(chǎng)路與麒麟北路商業(yè)價(jià)值較高，為商業(yè)規(guī)劃區(qū)域； 方案二規(guī)劃思路是以目前地塊商業(yè)氛圍為考量，臨麒麟北路一側(cè)人車(chē)流量較少，商業(yè)氛圍淺薄，適宜規(guī)劃住宅與酒店。,商業(yè)與住宅、酒店之間以車(chē)行系統(tǒng)作一定的區(qū)隔。,建筑規(guī)劃建議,section 4,page 42,商業(yè)布局核心思路,方案一,方案二,中央廣場(chǎng) 縱橫交錯(cuò)的步行街 組團(tuán)式街區(qū) 中檔偏低與中偏高檔次的分區(qū),建筑規(guī)劃建議,section 4,page 43,車(chē)流動(dòng)線規(guī)劃建議,方案一,方案二,建筑規(guī)劃建議,section 4,page 44,車(chē)道寬度建議,人行通道,人行通道,停車(chē)位,停車(chē)位,4m,5m,7m,5m,4m,雙向2車(chē)道：7m 兩排停車(chē)位：10m 人行通道：8m,項(xiàng)目車(chē)道建議為雙向2車(chē)道，并留有停車(chē)位以及人行通道，寬為25m。,建筑規(guī)劃建議,section 4,page 45,人流主動(dòng)線規(guī)劃建議,方案一,方案二,建筑規(guī)劃建議,section 4,page 46,東城風(fēng)情步行街,南城富民步行街,石龍匯聯(lián)步行街,步行街寬度建議,建筑規(guī)劃建議,section 4,page 47,建議項(xiàng)目步行街寬度為12-15m，輔助通道寬8m左右。,從案例可知： 街道過(guò)于寬闊，人流回游性較差，既不經(jīng)濟(jì)又缺乏街道生活的互動(dòng)性，也會(huì)使人的密度降低而顯得人氣不足，如南城富民步行街24米的寬度； 街道過(guò)于狹窄，人流擁塞，既不舒適也難以帶動(dòng)街道的商業(yè)活動(dòng)，如石龍匯聯(lián)步行街的6米寬度。,對(duì)于商業(yè)街空間距離的界定，國(guó)際上較為公認(rèn)的是1784年巴黎確定的2：3（街道寬度：建筑高度）比例，比照項(xiàng)目，三層商業(yè)的建筑高度大致為15米（以單層5米計(jì)算），那么，商業(yè)街高度為10米左右，結(jié)合項(xiàng)目自身情況：,資料來(lái)源：戴志中等編著國(guó)外步行商業(yè)街區(qū)，121頁(yè)，東南大學(xué)出版社,全步行街禁止車(chē)輛進(jìn)入，不需要過(guò)寬的街； 步行街需要規(guī)劃較多景觀設(shè)施、行道樹(shù)及流動(dòng)商業(yè)等，需要適當(dāng)?shù)募訉挘?建筑規(guī)劃建議,section 4,page 48,組團(tuán)式街區(qū)規(guī)劃建議,案例：萬(wàn)科城,項(xiàng)目商業(yè)整體布局采取組團(tuán)式街區(qū)形態(tài)（參考案例：深圳萬(wàn)科城商業(yè)部分）：,組團(tuán)式街區(qū)形態(tài)適合規(guī)模較大的商業(yè)，通過(guò)各組團(tuán)分區(qū)形成各具特色的主題性商業(yè)，同時(shí)不破環(huán)項(xiàng)目整體性的發(fā)揮； 富有情趣與空間感，較為新穎的購(gòu)物休閑體驗(yàn)。,建筑規(guī)劃建議,section 4,page 49,布局方案中除集中商業(yè)規(guī)劃處，其余各功能組團(tuán)進(jìn)深均在25-60m之間： 進(jìn)深在25-40m以內(nèi)的組團(tuán)，可劃分為臨街兩排鋪位； 而進(jìn)深在40m以上的組團(tuán)，則可在臨街處規(guī)劃一圈商鋪，中間劃分小鋪或引進(jìn)大商家承租。,中部為大商家承租,中部劃分為小鋪,建筑規(guī)劃建議,section 4,page 50,鋪位劃分建議,臨街街鋪主要為品牌商家，開(kāi)間4-6m，進(jìn)深建議為12m； 內(nèi)街主要?jiǎng)澐中∶娣e鋪，面積控制在40m 左右； 大型餐飲商家進(jìn)深為20-40m較合適； 如進(jìn)深過(guò)寬，則可考慮組合鋪位的形式，如右圖。,建筑規(guī)劃建議,section 4,page 51,業(yè)態(tài)組合規(guī)劃建議,建筑規(guī)劃建議,section 4,page 52,主力店規(guī)劃建議,本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模及地塊面積較大，必須規(guī)劃雙主力店拉動(dòng)人流，同時(shí)曲靖已有沃爾瑪、家樂(lè)福進(jìn)駐，因此我司建議百貨與超市為本項(xiàng)目主力店拓展對(duì)象。,超市： 目標(biāo)商家：華潤(rùn)萬(wàn)家（其有西南拓展意向）； 項(xiàng)目交通路段已有沃爾瑪、吉瑪特超市，但核心商業(yè)區(qū)可以存在兩個(gè)大型超市，同時(shí)將淘汰規(guī)模較小、優(yōu)勢(shì)較不明顯的吉瑪特。 百貨： 目標(biāo)商家：云南本地商家為主； 曲靖百貨裝修較為陳舊，且規(guī)模較小，難以滿足購(gòu)物休閑消費(fèi)需求，本項(xiàng)目引入百貨有較大發(fā)展空間。,建筑規(guī)劃建議,section 4,page 53,主力店具體規(guī)劃建議,兩大主力店：百貨與超市 端口位置，拉動(dòng)人流 啞鈴型布局 超市需與住宅臨近 超市面積約15,000，百貨面積約20,000,方案一,方案二,百貨,超市,超市,百貨,建筑規(guī)劃建議,section 4,page 54,小商品市場(chǎng)規(guī)劃建議,建筑規(guī)劃建議,section 4,項(xiàng)目建議規(guī)劃小商品市場(chǎng)，可提升項(xiàng)目對(duì)中低收入消費(fèi)群體以及周邊縣市消費(fèi)群的輻射力度。,page 55,小商品市場(chǎng)規(guī)劃建議,小商品市場(chǎng)：規(guī)模建議為2萬(wàn)-3萬(wàn),建筑規(guī)劃建議,section 4,page 56,小商品市場(chǎng)規(guī)劃具體建議,方案一,方案二,小商品市場(chǎng)規(guī)劃于交通路與教場(chǎng)路交匯處，展示面及交通情況較好，離客運(yùn)站與火車(chē)站較近。,建筑規(guī)劃建議,section 4,page 57,潮流前線規(guī)劃建議,潮流前線：規(guī)模建議為1萬(wàn)-1.5萬(wàn),建筑規(guī)劃建議,section 4,page 58,潮流前線具體規(guī)劃建議,方案一,方案二,方案一潮流前線規(guī)劃鄰近批發(fā)市場(chǎng)，方案二因左下角需要規(guī)劃集中商業(yè)帶動(dòng)周邊商業(yè)，因此此處規(guī)劃潮流前線。,超市,建筑規(guī)劃建議,section 4,page 59,餐飲休閑娛樂(lè)規(guī)劃建議,餐飲休閑娛樂(lè)：規(guī)模建議為2萬(wàn)-3萬(wàn),建筑規(guī)劃建議,section 4,page 60,餐飲休閑娛樂(lè)具體規(guī)劃建議,方案一,方案二,中偏低檔餐飲、小吃，美食廣場(chǎng)規(guī)劃區(qū)域,中偏高檔餐飲、品牌連鎖餐飲規(guī)劃區(qū)域,建筑規(guī)劃建議,section 4,page 61,家庭式消費(fèi)功能規(guī)劃建議,家庭式消費(fèi)業(yè)態(tài)：規(guī)模建議為5,000,建筑規(guī)劃建議,section 4,page 62,建筑規(guī)劃建議,section 4,方案一,小商品 市場(chǎng),百貨,超市,中央廣場(chǎng),住宅,酒店,三個(gè)端口由主力店拉動(dòng)人流 商業(yè)臨街面出入口吸納人流 住宅與酒店提供更為豐富的消費(fèi)群 一個(gè)中央廣場(chǎng)集聚分散人流 若干小廣場(chǎng)起承轉(zhuǎn)合,page 63,三層,二層,四層,二 層,二 層,二 層,二層,二層,三層,二層,三 層,二層,二層,二層,二層,建筑規(guī)劃建議,section 4,page 64,方案一業(yè)態(tài)具體布局,8000,7500,5000,5000,5000,4500,3500,4500,2500,3000,3000,3000,2000,3000,4000,建筑規(guī)劃建議,section 4,page 65,方案二,建筑規(guī)劃建議,section 4,小商品 市場(chǎng),百貨,超市,住宅,酒店,潮流 前線,四個(gè)端口均有集中商業(yè)拉動(dòng)人流 人流可由四至出入口進(jìn)入項(xiàng)目?jī)?nèi)部，最終匯集于中央廣場(chǎng) 住宅與酒店提供更為豐富的消費(fèi)群 一個(gè)中央廣場(chǎng)集聚分散人流 若干小廣場(chǎng)起承轉(zhuǎn)合,page 66,三層,二層,四層,二 層,二層,二層,二層,二層,二層,二層,二層,二 層,二 層,二 層,二層,二層,建筑規(guī)劃建議,section 4,page 67,方案二具體業(yè)態(tài)布局,10000,7500,7500,20,000,5000,10,000,4000,3500,5000,7500,建筑規(guī)劃建議,section 4,page 68,廣場(chǎng)公園化（體現(xiàn)市政功能） 公園廣場(chǎng)化（體現(xiàn)休閑、自然）,廣場(chǎng)就是“城市名片” 曲靖新城市地標(biāo)、旅游地標(biāo),中央廣場(chǎng)規(guī)劃建議,