保利國(guó)際廣場(chǎng)策劃案－中地行定稿.ppt

cnland guangzhou china land property co.,ltd,cnland guangzhou china land property co.,ltd,保利國(guó)際廣場(chǎng)策劃案,2007/10/26,明天的眼光,cnland guangzhou china land property co.,ltd,2006年，保利進(jìn)入貴陽(yáng)烏當(dāng)， 貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)為之一震,cnland guangzhou china land property co.,ltd,2007年，保利給貴陽(yáng)房地產(chǎn)帶來(lái)了一場(chǎng)山水豪宅風(fēng)暴,保利溫泉新城一期11萬(wàn)方，一天賣(mài)完,cnland guangzhou china land property co.,ltd,2007年，保利進(jìn)入貴陽(yáng)的中心，,中地行預(yù)言：2008年保利將給貴陽(yáng)帶來(lái)另一場(chǎng)風(fēng)暴,cnland guangzhou china land property co.,ltd,index|索引*,第二部分：市場(chǎng)分析,第三部分：項(xiàng)目定位,第四部分：客戶分析,第五部分：產(chǎn)品建議,第六部分：營(yíng)銷推廣,第一部分：地塊分析,cnland guangzhou china land property co.,ltd,part i 保利國(guó)際廣場(chǎng)地塊分析,1,cnland guangzhou china land property co.,ltd,山雨欲來(lái)風(fēng)滿樓，風(fēng)暴起源于,貴陽(yáng)市 第二人民醫(yī)院,cnland guangzhou china land property co.,ltd,*項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo),1,地塊前道路交叉口處須設(shè)置不小于1000平方米的綠化廣場(chǎng)。 地塊須建設(shè)不小于2000平方米的美術(shù)展覽廳； 地塊西北角須設(shè)置一棟酒店或商業(yè)、辦公建筑；,cnland guangzhou china land property co.,ltd,項(xiàng)目所在區(qū)域規(guī)劃定位,定位：文化中心，是中心商務(wù) 中心的重要組成部分。,規(guī)劃：一中心兩軸一帶五區(qū)。,cnland guangzhou china land property co.,ltd,它是貴陽(yáng)市中心的地王：樓價(jià)高、規(guī)模大,貴陽(yáng)市中心近年罕有的出讓面積超過(guò)2萬(wàn)平方米的江邊地塊。,cnland guangzhou china land property co.,ltd,它毗鄰南明河畔、收藏母親河最美一段，,項(xiàng)目毗鄰的此段南明河，是江面最寬、水質(zhì)最好的一段。,cnland guangzhou china land property co.,ltd,他三面臨城市主干道，商業(yè)價(jià)值極高,cnland guangzhou china land property co.,ltd,它處于城市核心，出行便利直達(dá)全城,cnland guangzhou china land property co.,ltd,它位于傳統(tǒng)的政治中心，政府部門(mén)匯聚,cnland guangzhou china land property co.,ltd,它周邊聚集了貴陽(yáng)最高檔江畔豪宅項(xiàng)目,藍(lán) 波 灣,金岸玉都,盛世花城,在水一方,中天星園,cnland guangzhou china land property co.,ltd,它周邊云集了貴陽(yáng)最高檔特色餐飲,南洋酒店,赤水情,海港大酒樓,金燕貴賓樓,海洋王宮,遠(yuǎn)洋魚(yú)港,半山烏江魚(yú),貴龍飯店,食語(yǔ)花園,毛家湘菜館,金黔食府,圣灃大酒店,喜來(lái)登酒店,cnland guangzhou china land property co.,ltd,它位于貴陽(yáng)最高檔酒店、寫(xiě)字樓商務(wù)圈,喜來(lái)登大酒店,圣灃大酒店,富中商務(wù)酒店,大正酒店,富中國(guó)際廣場(chǎng),宏業(yè)大廈,新華大廈,華坤發(fā)展大廈,cnland guangzhou china land property co.,ltd,它位于貴陽(yáng)最高檔旅游、休閑消費(fèi)圈,甲秀樓,人民廣場(chǎng),貴陽(yáng)大劇院,紀(jì)念塔,黔明寺,觀風(fēng)臺(tái),甲秀廣場(chǎng),民族文化宮,cnland guangzhou china land property co.,ltd,貴陽(yáng)最高檔居住、旅游、購(gòu)物、休閑消費(fèi)板塊,區(qū)域定位：貴陽(yáng)文化中心，中心商務(wù)區(qū)的重要組成部分。 貴州的傳統(tǒng)政治中心，政治經(jīng)濟(jì)效應(yīng)明顯：省委、紀(jì)委 最高檔豪宅聚集：在水一方、藍(lán)波灣、盛世花城 最高檔酒店云集：喜來(lái)登酒店、圣灃酒店 最高檔餐飲匯聚：海港大酒樓、海洋王宮、遠(yuǎn)洋漁港 最高端文化場(chǎng)所匯集：貴陽(yáng)大劇院、民族文化宮、電視臺(tái) 最高檔旅游休閑：甲秀樓、甲秀廣場(chǎng)、人民廣場(chǎng),保利國(guó)際廣場(chǎng) 出身豪門(mén)！,1,cnland guangzhou china land property co.,ltd,1,保利國(guó)際廣場(chǎng)地塊價(jià)值總結(jié),項(xiàng)目位于南明河畔：貴陽(yáng)豪宅標(biāo)志元素,項(xiàng)目三面臨城市主干道、交通便利：商業(yè)價(jià)值高,中心商務(wù)區(qū)重要部分的規(guī)劃定位：寫(xiě)字樓價(jià)值潛力大,cnland guangzhou china land property co.,ltd,出身豪門(mén)的保利國(guó)際廣場(chǎng)，身上背負(fù)了太多的期望， 在決定給她穿上什么嫁衣之前，還是先來(lái)看看市場(chǎng)！,cnland guangzhou china land property co.,ltd,part 2 貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析,2,cnland guangzhou china land property co.,ltd,2,貴陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資市場(chǎng)分析,part 21,cnland guangzhou china land property co.,ltd,房地產(chǎn)行業(yè)投資增速快，是貴陽(yáng)經(jīng)濟(jì)的主要支柱,2006年，貴陽(yáng)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資108.54億元，同比增長(zhǎng)19.1%。但從總體上房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重為26.3% ，比例變化不大，增量只是伴隨投資總額的增長(zhǎng)，結(jié)構(gòu)合理?？梢?jiàn)房地產(chǎn)業(yè)仍然是拉動(dòng)貴陽(yáng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱力量。,2,cnland guangzhou china land property co.,ltd,2006年貴陽(yáng)房地產(chǎn)投資產(chǎn)品類別分析,2006年，貴陽(yáng)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資108.54億元，其中住宅投資54.4億元，所占比例50.1%，辦公房投資5.81億元，所占比例5.4%；商業(yè)營(yíng)業(yè)房投資7.52億元，所占比例6.9%；其他投資40.81億元，所占比例37.6%；總體上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資結(jié)構(gòu)逐步趨向合理。,2,cnland guangzhou china land property co.,ltd,2006年貴陽(yáng)各區(qū)房地產(chǎn)投資區(qū)域分析,從各區(qū)域投資完成情況來(lái)看，云巖、南明區(qū)兩主城區(qū)完成投資65.37億元，占全市的60.2%，仍然是貴陽(yáng)房地產(chǎn)投資的重鎮(zhèn)；而小河、花溪、白云、烏當(dāng)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)五區(qū)完成投資35.3億元，占全市的35.3%；其余的只占不到5。,2,cnland guangzhou china land property co.,ltd,2,貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)洞察1 房地產(chǎn)投資市場(chǎng)增長(zhǎng)迅速，其中住宅市場(chǎng)是 投資增長(zhǎng)的重點(diǎn)，投資區(qū)域主要集中在兩城區(qū)。,cnland guangzhou china land property co.,ltd,2,貴陽(yáng)市土地交易市場(chǎng)分析,part 22,cnland guangzhou china land property co.,ltd,貴陽(yáng)市近年土地出讓市場(chǎng)分析,2,貴陽(yáng)市近六年來(lái)土地交易面積總體承上升態(tài)勢(shì),雖在2005年受?chē)?guó)家政策打壓,使房地產(chǎn)發(fā)展步伐有所減緩,但在2006年又再次崛起，2006年整個(gè)貴陽(yáng)市土地出讓面積499.62萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)87.2% ,說(shuō)明貴陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景被看好。,cnland guangzhou china land property co.,ltd,2006年貴陽(yáng)土地出讓市場(chǎng)細(xì)分分析,2,2006年，整個(gè)貴陽(yáng)市土地出讓面積499.62萬(wàn)平方米, 其中住宅面積338.99萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)104.8%；商業(yè)營(yíng)業(yè)房面積98.06萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)156.7%，辦公房面積5.1萬(wàn)平方米，同比下降14.6%，用于其它開(kāi)發(fā)的土地面積50.1萬(wàn)平方米，同比下降14.7%。,cnland guangzhou china land property co.,ltd,2006年貴陽(yáng)各區(qū)土地出讓市場(chǎng)分析,2,2006年貴陽(yáng)土地出讓市場(chǎng)上，金陽(yáng)新區(qū)由于新世界地產(chǎn)、水電集團(tuán)等省外知名企業(yè)入駐購(gòu)地，土地出讓量達(dá)到295.94萬(wàn)平方米，占全市的59.2%，比2005年全市土地出讓量還大；兩主城區(qū)由于可開(kāi)發(fā)用地都涉及大量的拆遷，所以可出讓面積非常少，兩主城區(qū)未來(lái)的商品房供應(yīng)量將會(huì)更加稀缺。,cnland guangzhou china land property co.,ltd,2,貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)洞察2 大市向好，土地出讓市場(chǎng)近年交易活躍，但出讓的 區(qū)域主要集中在金陽(yáng)新區(qū)，兩主城區(qū)處于一地難求的狀況。,cnland guangzhou china land property co.,ltd,2,貴陽(yáng)商品房市場(chǎng)分析,part 23,cnland guangzhou china land property co.,ltd,近年貴陽(yáng)市商品房交易活躍，成交量逐年增加,2,2000-2006年，商品房銷售成交面積則逐年上升，到2005年，市場(chǎng)雖受調(diào)控影響，但是需求市場(chǎng)總體維持穩(wěn)定。2007年上半年貴陽(yáng)商品房銷售增長(zhǎng)迅速，半年的成交量達(dá)到了06年全年成交量的77。在大市向好的背景下，預(yù)測(cè)未來(lái)幾年貴陽(yáng)房地產(chǎn)成交量依然會(huì)有較快速的增長(zhǎng)。,cnland guangzhou china land property co.,ltd,貴陽(yáng)市目前處于賣(mài)方市場(chǎng)，供不應(yīng)求,2,從供應(yīng)統(tǒng)計(jì)中，可以發(fā)現(xiàn)1998-2000年屬于買(mǎi)方市場(chǎng)；2001-2003年開(kāi)始達(dá)到供求平衡狀態(tài)；而從2004年開(kāi)始，當(dāng)年銷售面積均大于竣工面積，處于賣(mài)方市場(chǎng)，供不應(yīng)求，市場(chǎng)在消化存量。,cnland guangzhou china land property co.,ltd,近年房地產(chǎn)交易活躍，價(jià)格升至近年高峰,2,2001-2006年，全市商品房均價(jià)逐年提升，上漲明顯。特別近2年來(lái)，成交均價(jià)快速上漲，商品房成交均價(jià)突破了2500元/平方米。但由于目前貴陽(yáng)存在大量的經(jīng)濟(jì)適用房，價(jià)格相對(duì)較低，把價(jià)格拉低，實(shí)際中心城區(qū)的房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到5000元/。由于中心城區(qū)可開(kāi)發(fā)用地越來(lái)越少，預(yù)測(cè)未來(lái)幾年中心城區(qū)的價(jià)格依然走高。,cnland guangzhou china land property co.,ltd,2,貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)洞察3 近年貴陽(yáng)市場(chǎng)處于需求略大于供給的態(tài)勢(shì)， 商品房?jī)r(jià)格持續(xù)走高，07年主城區(qū)的均價(jià)在5000元/平米。,cnland guangzhou china land property co.,ltd,2,項(xiàng)目所在區(qū)域住宅參考個(gè)案分析,cnland guangzhou china land property co.,ltd,金岸玉都,1,項(xiàng)目位置：貴陽(yáng)市南明區(qū)文化路 占地面積：8000平方 項(xiàng)目定位：南明河畔的精品樓盤(pán) 項(xiàng)目slogan:五十年買(mǎi)不到的好房子 發(fā)售時(shí)間：2006年8月15日 銷售均價(jià)：5800元/后期望江單元達(dá)到80009700元 銷售率：99% 客戶來(lái)源：經(jīng)商者、白領(lǐng)階層 存在問(wèn)題：周邊比較混亂、建筑凌亂、嘈雜,cnland guangzhou china land property co.,ltd,君悅?cè)A庭,1,項(xiàng)目位置：貴陽(yáng)市新華路58號(hào) 占地面積：13614平方 總建筑面積：156952平方 項(xiàng)目定位：高檔商住綜合樓 項(xiàng)目slogan:一個(gè)可以世襲的經(jīng)典 發(fā)售時(shí)間：2007年7月19日 銷售均價(jià)：5400元/平方米 銷售率：80% 客戶來(lái)源：電力系統(tǒng),中上層人群 存在問(wèn)題：噪音污染, 停車(chē)位不夠,cnland guangzhou china land property co.,ltd,恒豐一品,1,項(xiàng)目位置：富水南路31號(hào) 項(xiàng)目配套：3層停車(chē)場(chǎng) 占地面積：1550平方 總建筑面積：39445平方 項(xiàng)目定位： 都市寬景華第 項(xiàng)目slogan:大隱藏鋒.傳世尊邸 發(fā)售時(shí)間：2007年7月 銷售均價(jià)：6800-7000元/平方 銷售率：70% 存在問(wèn)題：嘈雜,建筑密度大 .,cnland guangzhou china land property co.,ltd,經(jīng)典時(shí)代三期,1,項(xiàng)目位置：貴陽(yáng)市寶山南路185號(hào) 項(xiàng)目配套：商場(chǎng)、幼兒園、網(wǎng)球場(chǎng)、景觀泳池 總建筑面積：73019平方 項(xiàng)目定位：大型生態(tài)社區(qū) 項(xiàng)目slogan:經(jīng)典之中,完美演繹一個(gè)時(shí)代最后的經(jīng)典 發(fā)售時(shí)間：2007年8月25日 銷售均價(jià)：5300-5500元/平方米 銷售率：55% 客戶來(lái)源：一期,二期老客戶的關(guān)系客戶 存在問(wèn)題：三期距離道路較近,空氣、噪音污染較大,cnland guangzhou china land property co.,ltd,陽(yáng)光100,1,項(xiàng)目位置：市南路與解放路交叉口 項(xiàng)目配套：商住樓.寫(xiě)字樓 占地面積：15155平方 發(fā)售時(shí)間：2006年11月 銷售均價(jià)：5200元/平方米 銷售率：70% 客戶來(lái)源：中高收入人群 存在問(wèn)題：樓間距較近.周邊商業(yè)配套不完善,cnland guangzhou china land property co.,ltd,福樓旺邸,1,項(xiàng)目位置：貴陽(yáng)市市南路110號(hào) 項(xiàng)目配套：健身房 、會(huì)所、 幼兒園、 超市 占地面積：16600平方米 總建筑面積：66700平方米 項(xiàng)目定位：兩城區(qū)中高檔小區(qū)樓盤(pán) 項(xiàng)目發(fā)售時(shí)間：2006年12月8日 銷售均價(jià)：5300元/平方米 銷售率：80%以上 客戶來(lái)源：兩城區(qū)中產(chǎn)以上人群 存在問(wèn)題：城市噪音,密度大,cnland guangzhou china land property co.,ltd,在水一方（已售項(xiàng)目）,1,項(xiàng)目位置：南明區(qū)擯河路與南浦路交匯處 項(xiàng)目配套：會(huì)所、美容中心、兒童游樂(lè)設(shè)施、網(wǎng)球場(chǎng) 占地面積：32000平方 總建筑面積：130000平方 項(xiàng)目定位：人與自然和諧共處生態(tài)樓盤(pán) 項(xiàng)目slogan:源源不斷的生活享受 發(fā)售時(shí)間：1999年底-2004年 銷售均價(jià)：32004800元 /二手價(jià)60007000元 銷售率：100% 客戶來(lái)源：經(jīng)商、貴陽(yáng)先富起來(lái)一群 存在問(wèn)題：周邊商業(yè)不完善,cnland guangzhou china land property co.,ltd,藍(lán)波灣（已售項(xiàng)目）,2,項(xiàng)目位置：貴陽(yáng)市都司路188號(hào) 項(xiàng)目配套：康體健身設(shè)施、景觀泳池、美容中心 占地面積：10287平方 總建筑面積：83050平方 項(xiàng)目定位：江畔豪宅 發(fā)售時(shí)間：2002年5月1日 銷售價(jià)格：3400元,3800元.4200元.4500元四次調(diào)價(jià) 二手價(jià)格：800011000元/平方米 銷售率：100% 客戶來(lái)源：從事經(jīng)商的高收入人群,cnland guangzhou china land property co.,ltd,盛世花城（已售項(xiàng)目）,1,項(xiàng)目位置：貴陽(yáng)市嘉潤(rùn)路1號(hào) 項(xiàng)目配套：會(huì)所、生態(tài)泳池、棋牌室、幼兒園、網(wǎng)球場(chǎng) 占地面積：35934平方 總建筑面積：150000平方 項(xiàng)目定位：高檔生態(tài)示范樓盤(pán) 項(xiàng)目slogan:南明河畔.創(chuàng)富精英的上城建筑 發(fā)售時(shí)間：2005年11月30日 銷售均價(jià)：一期：34004800；二期 52006100 銷售率：100% 客戶來(lái)源：白領(lǐng)精英、公務(wù)員、經(jīng)商者 存在問(wèn)題：容積率高，建筑密度大,cnland guangzhou china land property co.,ltd,2,貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)洞察4 項(xiàng)目處于貴陽(yáng)豪宅板塊，在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格52009800元， 貴陽(yáng)的豪宅處于起步階段，豪宅項(xiàng)目稀缺。 豪宅市場(chǎng)具有比較大的發(fā)展?jié)摿Α?cnland guangzhou china land property co.,ltd,2,貴陽(yáng)商用物業(yè)市場(chǎng)分析,part 24,cnland guangzhou china land property co.,ltd,1,貴陽(yáng)商用物業(yè)市場(chǎng)洞察1 貴陽(yáng)作為貴州省會(huì)，政治經(jīng)濟(jì)效應(yīng)明顯，消費(fèi)力強(qiáng)。 貴陽(yáng)是一個(gè)消費(fèi)型的城市，高端消費(fèi)輻射全省范圍。,cnland guangzhou china land property co.,ltd,1,貴陽(yáng)商用物業(yè)市場(chǎng)洞察2 貴陽(yáng)的商業(yè)主要分布在噴水池大十字大南門(mén)；小十字大十字市西路，呈十字型帶狀分布，形成噴水池、大小十字、大西門(mén)、大南門(mén)四個(gè)小型的較為繁華的商業(yè)區(qū)域，但每個(gè)區(qū)域的規(guī)模都不大，沒(méi)有形成真正的大規(guī)模成熟商圈。,cnland guangzhou china land property co.,ltd,1,貴陽(yáng)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)洞察3 貴陽(yáng)各個(gè)商業(yè)區(qū)域以傳統(tǒng)的百貨商場(chǎng)為主力商家， 百貨公司林立，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)較為單一，同質(zhì)化嚴(yán)重。,cnland guangzhou china land property co.,ltd,2,貴陽(yáng)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)洞察4 貴陽(yáng)大部分商業(yè)體都存在交通流線不暢，停車(chē)難；沒(méi)有 廣場(chǎng)、中庭等公共設(shè)計(jì)；經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)單一，模式落后的缺陷。,cnland guangzhou china land property co.,ltd,2,貴陽(yáng)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)洞察5 貴陽(yáng)缺乏傳統(tǒng)的商業(yè)步行街，shopping mall 這 種集購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑一體化的商業(yè)形態(tài)。,cnland guangzhou china land property co.,ltd,2,貴陽(yáng)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)洞察6 貴陽(yáng)商用物業(yè)空置率較高，“一層臨街鋪搶著買(mǎi)，二層找人買(mǎi)，三層沒(méi)有人買(mǎi)的現(xiàn)象相當(dāng)普遍，”二層以上商鋪的空置率偏高。,cnland guangzhou china land property co.,ltd,2,貴陽(yáng)商業(yè)參考個(gè)案分析,cnland guangzhou china land property co.,ltd,恒峰步行街,2,項(xiàng)目位置：中山西路(原市委) 項(xiàng)目業(yè)態(tài)：百貨、超市、電影院線、 餐飲、 真冰場(chǎng)、健身館 占地面積：25333平方 總建筑面積：234000平方 項(xiàng)目定位：核心區(qū)高檔商住綜合體 項(xiàng)目slogan:一站式購(gòu)物中心 發(fā)售時(shí)間：2007年7月8日 商鋪銷售均價(jià)： 32500元/平方 米 銷售率：45% 客戶來(lái)源：大部分原市西路經(jīng)商者 存在問(wèn)題：限制投資客,cnland guangzhou china land property co.,ltd,恒峰步行街,2,這是貴陽(yáng)目前首個(gè)具備購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、餐飲于一體的商業(yè)體， 但期由于受到地塊條件的限制，打造成室內(nèi)賣(mài)場(chǎng)與室外街區(qū)相結(jié)合 的形態(tài)，從業(yè)態(tài)與功能上具備了shopping mall的雛形。,cnland guangzhou china land property co.,ltd,君悅?cè)A庭,2,項(xiàng)目位置：貴陽(yáng)市新華路58號(hào) 占地面積：13614平方米 總建筑面積：156952平方米 項(xiàng)目定位：高檔商住綜合樓 項(xiàng)目slogan:一個(gè)可以世襲的經(jīng)典 發(fā)售時(shí)間：2007年7月19日 商業(yè)銷售均價(jià)：14000-45000元/平方米 銷售率：50%以上 客戶來(lái)源：投資經(jīng)商者 存在問(wèn)題：缺乏合理規(guī)劃,缺乏定位,cnland guangzhou china land property co.,ltd,2,貴陽(yáng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析,part 25,cnland guangzhou china land property co.,ltd,2,貴陽(yáng)寫(xiě)字樓參考個(gè)案分析,cnland guangzhou china land property co.,ltd,香格里拉國(guó)際商會(huì)大廈,2,項(xiàng)目位置：萬(wàn)東橋頭 占地面積：10778平方米 總建筑面積：60516平方米 項(xiàng)目定位：超甲級(jí)寫(xiě)字樓 項(xiàng)目slogan:雙5a智能化超甲級(jí)涉外寫(xiě)字樓 發(fā)售時(shí)間：2006年11月28日 銷售均價(jià)：7800元/平方米 銷售率：不詳 租金價(jià)格：預(yù)計(jì)80100元/平方米 出租率：未交樓 停車(chē)位：500個(gè) 管理費(fèi)： 待定 租賃用戶：未知,cnland guangzhou china land property co.,ltd,cid銀座,2,項(xiàng)目位置：云巖區(qū)小十字中山東路32號(hào) 占地面積：2450平方米 總建筑面積：27000平方米 項(xiàng)目定位：中高檔寫(xiě)字樓 項(xiàng)目slogan:少數(shù)人的寫(xiě)字樓 發(fā)售時(shí)間：2006年9月 銷售均價(jià)：5400元/平方米 銷售率：95 租金價(jià)格：預(yù)計(jì)3540元/平米 出租率：未知/07年底交樓 停車(chē)位：200個(gè) 管理費(fèi)： 4元/平方米 租賃用戶：房地產(chǎn)、制藥、通訊公司,cnland guangzhou china land property co.,ltd,國(guó)藝大廈,2,項(xiàng)目位置：云巖區(qū)中華北路3號(hào) 占地面積：1538平方米 總建筑面積：21560平方米 項(xiàng)目定位：中高檔寫(xiě)字樓 項(xiàng)目slogan: 格調(diào)商務(wù)空間 發(fā)售時(shí)間：2006年6月 銷售均價(jià)：6000元/平方米 銷售率：90 租金價(jià)格：3040元/平方米 出租率：目前處于交樓階段 停車(chē)位：40個(gè) 管理費(fèi)： 5元/平方米 租賃用戶：房地產(chǎn)、機(jī)械、物流公司,cnland guangzhou china land property co.,ltd,富中國(guó)際廣場(chǎng),2,項(xiàng)目位置：南明新華路126 號(hào) 占地面積：5000平方米 總建筑面積：6萬(wàn)方 項(xiàng)目定位：貴陽(yáng)首席涉外甲級(jí)寫(xiě)字樓 項(xiàng)目slogan: 絕對(duì)國(guó)際商務(wù)平臺(tái) 領(lǐng)跑貴州現(xiàn)代 發(fā)售時(shí)間：2005年 銷售均價(jià)：60008000元/平方米 銷售率：100% 租金價(jià)格：80-110/平方米 出租率：80% 停車(chē)位：400個(gè) 管理費(fèi)：5元/平方米 租賃用戶：房地產(chǎn)、網(wǎng)絡(luò)、制藥、通訊公司,cnland guangzhou china land property co.,ltd,世貿(mào)廣場(chǎng),2,項(xiàng)目位置：延安中路 占地面積：7312平方米 總建筑面積：43600平方米 項(xiàng)目定位：貴陽(yáng)中高端寫(xiě)字樓 發(fā)售時(shí)間：2004年10月 銷售均價(jià)：48005000元/平方米 銷售率：100% 租金價(jià)格：40-60元/平方米 出租率：75% 停車(chē)位：207個(gè) 管理費(fèi)：3.5元/平方米 租賃用戶：房地產(chǎn)、證券、金融公司,cnland guangzhou china land property co.,ltd,2,貴陽(yáng)寫(xiě)字樓物業(yè)市場(chǎng)洞察1 貴陽(yáng)寫(xiě)字樓主要集中在噴水池、紫林庵、大十字、大南門(mén)四個(gè)區(qū)域，呈點(diǎn)裝分布，沒(méi)有形成一個(gè)集中的寫(xiě)字樓商圈。,cnland guangzhou china land property co.,ltd,2,貴陽(yáng)寫(xiě)字樓物業(yè)市場(chǎng)洞察2 貴陽(yáng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)由于住宅禁商的政策未完全落實(shí)，寫(xiě)字樓的 市場(chǎng)價(jià)值被低估，寫(xiě)字樓售價(jià)與同區(qū)域的住宅售價(jià)處于相同水平。,cnland guangzhou china land property co.,ltd,2,貴陽(yáng)寫(xiě)字樓物業(yè)市場(chǎng)洞察3 貴陽(yáng)寫(xiě)字樓總體的軟硬件條件不高，缺乏真正高端的甲級(jí)寫(xiě)字樓。 目前投入使用的寫(xiě)字樓以乙級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的居多，高端寫(xiě)字樓發(fā)展空間大。,cnland guangzhou china land property co.,ltd,2,貴陽(yáng)寫(xiě)字樓物業(yè)市場(chǎng)洞察4 貴陽(yáng)寫(xiě)字樓產(chǎn)品相對(duì)落后，缺乏可與其他一線城市比較的寫(xiě)字樓。,cnland guangzhou china land property co.,ltd,貴陽(yáng)商業(yè)、寫(xiě)字樓、住宅市場(chǎng)機(jī)會(huì)小結(jié),2,商 業(yè)：貴陽(yáng)商業(yè)沒(méi)有shopping mall的形態(tài)， 貴陽(yáng)需要一個(gè)真正的 shopping mall。,寫(xiě)字樓：貴陽(yáng)缺乏高端寫(xiě)字樓，市場(chǎng)存在空白點(diǎn)。,住 宅：貴陽(yáng)豪宅市場(chǎng)具有巨大發(fā)展?jié)摿Α?cnland guangzhou china land property co.,ltd,保利國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目定位,part 3,3,cnland guangzhou china land property co.,ltd,3,保利國(guó)際廣場(chǎng)地塊價(jià)值回顧,南明河畔：貴陽(yáng)豪宅標(biāo)志元素,三面臨街、交通便利：商業(yè)價(jià)值高,中心商務(wù)區(qū)：寫(xiě)字樓價(jià)值潛力大,cnland guangzhou china land property co.,ltd,貴陽(yáng)商業(yè)、寫(xiě)字樓、住宅市場(chǎng)機(jī)會(huì)回顧,3,商 業(yè)：貴陽(yáng)商業(yè)沒(méi)有shopping mall的形態(tài)， 貴陽(yáng)需要一個(gè)真正的 shopping mall。,寫(xiě)字樓：貴陽(yáng)缺乏高端寫(xiě)字樓，市場(chǎng)存在空白點(diǎn)。,住 宅：貴陽(yáng)豪宅市場(chǎng)具有巨大發(fā)展?jié)摿Α?cnland guangzhou china land property co.,ltd,項(xiàng)目具備打造以下產(chǎn)品的條件,貴陽(yáng)市中心江岸豪宅 貴陽(yáng)最具代表性的高端寫(xiě)字樓 貴陽(yáng)首個(gè)休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物體驗(yàn)一體化的shopping mall,3,cnland guangzhou china land property co.,ltd,保利國(guó)際廣場(chǎng)定位愿景,做一個(gè)好的項(xiàng)目,3,做保利企業(yè)的一個(gè)標(biāo)桿項(xiàng)目,做一個(gè)為城市的發(fā)展有貢獻(xiàn)的項(xiàng)目,保利央企的社會(huì)責(zé)任與保利貴州發(fā)展的戰(zhàn)略需要考慮，保利國(guó)際廣場(chǎng)是,cnland guangzhou china land property co.,ltd,保利國(guó)際廣場(chǎng)的未來(lái)素描,3,cnland guangzhou china land property co.,ltd,在貴陽(yáng)市中心最高檔的居住、娛樂(lè)、休閑旅游的板塊里面， 這樣一個(gè)建筑綜合體 它對(duì)貴陽(yáng)意味著什么？,3,cnland guangzhou china land property co.,ltd,先從商業(yè)說(shuō)起,3,cnland guangzhou china land property co.,ltd,這是一個(gè)shopping mall,百貨商場(chǎng)是以直接滿足購(gòu)物為目的的場(chǎng)所，但shopping mall是 以滿足娛樂(lè)休閑為直接目的，購(gòu)物是伴隨性的消費(fèi)。 這是兩者間最本質(zhì)的區(qū)別！,3,cnland guangzhou china land property co.,ltd,虛擬一次shopping mall與百貨商場(chǎng)的招商過(guò)程,3,這是shopping mall與百貨商店相同的品牌,cnland guangzhou china land property co.,ltd,虛擬一次shopping mall與百貨商場(chǎng)的招商,沒(méi)有成功的百貨愿意把麥當(dāng)勞開(kāi)在自己的商場(chǎng)里面， 所有成功的shopping mall都會(huì)有一間肯德基或麥當(dāng)勞在里面！,3,shopping mall：麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客、仙蹤林、韓國(guó)料理、 游樂(lè)場(chǎng)、健身房、國(guó)際電影院線、溜冰場(chǎng),百貨商場(chǎng)：服裝、鞋帽、珠寶、化妝品、鐘表、超市,cnland guangzhou china land property co.,ltd,虛擬一次shopping mall與百貨商場(chǎng)的招商,3,百貨商場(chǎng)有的， shopping mall一定有！ 百貨商場(chǎng)只是 shopping mall 的一部分！,cnland guangzhou china land property co.,ltd,shopping mall就是在 一棟商業(yè)體里面包含所有商業(yè)業(yè)態(tài)！ 在這里不僅僅是購(gòu)物，更多的是閑逛、看電影、 約會(huì)、聚餐、玩樂(lè)、時(shí)尚、周末嘉年華,3,cnland guangzhou china land property co.,ltd,保利國(guó)際廣場(chǎng)具備成熟條件開(kāi)創(chuàng)貴陽(yáng)新商業(yè)模式， 保利國(guó)際廣場(chǎng)為貴州人民打造首席shopping mall!,3,cnland guangzhou china land property co.,ltd,3,保利國(guó)際購(gòu)物中心，貴州商業(yè)旗艦！,保利國(guó)際廣場(chǎng) shopping mall 定位建議,cnland guangzhou china land property co.,ltd,清楚了商業(yè)，接著說(shuō)寫(xiě)字樓,3,cnland guangzhou china land property co.,ltd,貴陽(yáng)寫(xiě)字樓代表作一,這是貴陽(yáng)目前投入使用的最好 寫(xiě)字樓富中國(guó)際廣場(chǎng)。,2,cnland guangzhou china land property co.,ltd,貴陽(yáng)寫(xiě)字樓代表作二,這是貴陽(yáng)目前投入使用的最好 寫(xiě)字樓世貿(mào)廣場(chǎng)。,2,cnland guangzhou china land property co.,ltd,放開(kāi)視野，看看北京、上海、廣州寫(xiě)字樓的代表作,3,cnland guangzhou china land property co.,ltd,看看北京寫(xiě)字樓的代表作,2,新保利大廈北京寫(xiě)字樓新門(mén)戶,cnland guangzhou china land property co.,ltd,看看上海寫(xiě)字樓的代表作,2,上海證券大廈 陸家嘴中央商務(wù)區(qū)標(biāo)志寫(xiě)字樓之一,cnland guangzhou china land property co.,ltd,看看廣州寫(xiě)字樓的代表作,保利國(guó)際廣場(chǎng)國(guó)際超甲級(jí)寫(xiě)字樓,2,cnland guangzhou china land property co.,ltd,上述北京、上海、廣州寫(xiě)字樓的代表作背后都站著 同一個(gè)身影保利地產(chǎn),3,保利貴州，在貴陽(yáng)的中央商務(wù)區(qū)，將一如既往的以 央企的社會(huì)責(zé)任為己任，推進(jìn)貴陽(yáng)寫(xiě)字樓發(fā)展的進(jìn)程！,cnland guangzhou china land property co.,ltd,保利國(guó)際寫(xiě)字樓定位建議,2,保利國(guó)際中心， 貴州首席國(guó)際商務(wù)港！,cnland guangzhou china land property co.,ltd,明晰了商業(yè)與寫(xiě)字樓，是到時(shí)候思考住宅了,3,cnland guangzhou china land property co.,ltd,3,氣質(zhì)完全不同的商業(yè)與寫(xiě)字樓是否會(huì)對(duì)住宅產(chǎn)生影響？,cnland guangzhou china land property co.,ltd,3,貴陽(yáng)傳統(tǒng)豪宅社區(qū)在南明河畔， 資源、環(huán)境、連同建筑本身都是非常同質(zhì)化的,保利國(guó)際廣場(chǎng)，如果沒(méi)有貴陽(yáng)第一個(gè)shoppingmall 保利國(guó)際廣場(chǎng)，如果沒(méi)有貴陽(yáng)第一個(gè)超甲級(jí)寫(xiě)字樓 也可能與他們走在同一條路上。,cnland guangzhou china land property co.,ltd,3,南明河,shopping mall,寫(xiě)字樓,保利國(guó)際公館,cnland guangzhou china land property co.,ltd,都市國(guó)際豪宅，2008年貴陽(yáng)豪宅歷史的分水嶺！,3,2000,2002,2005,2008,開(kāi)創(chuàng)貴陽(yáng)江畔豪宅,貴陽(yáng)江畔豪宅經(jīng)典之作,貴陽(yáng)江畔豪宅經(jīng)典之作,開(kāi)創(chuàng)貴陽(yáng)豪宅新時(shí)代,cnland guangzhou china land property co.,ltd,保利國(guó)際廣場(chǎng)住宅定位建議,3,保利國(guó)際廣場(chǎng)， 在這樣的現(xiàn)代商業(yè)與高端寫(xiě)字樓基礎(chǔ)上， 建造貴陽(yáng)前所未有的都市江畔國(guó)際豪宅！,保利國(guó)際公館，都市江畔、國(guó)際豪宅！,cnland guangzhou china land property co.,ltd,3,cnland guangzhou china land property co.,ltd,3,商業(yè) 貴州 商業(yè) 旗艦,寫(xiě)字樓 貴州 首席 國(guó)際 商務(wù) 港,住宅 都市 江畔 國(guó)際 豪宅,保利國(guó)際廣場(chǎng),其建設(shè)方向在貴陽(yáng)房地產(chǎn)形態(tài)上無(wú)法被超越,結(jié)合前面三個(gè)分析，得出這樣一個(gè)地產(chǎn)形態(tài),cnland guangzhou china land property co.,ltd,3,貴陽(yáng)首個(gè)shopping mall,貴陽(yáng)高端甲級(jí)寫(xiě)字樓,貴陽(yáng)都市江畔國(guó)際豪宅,貴陽(yáng)都市江畔國(guó)際豪宅,貴陽(yáng)首個(gè)商業(yè)公共廣場(chǎng),貴陽(yáng)美術(shù)展覽中心,釋放出的價(jià)值無(wú)法估量,輕原子核的積聚產(chǎn)生,聚 變,cnland guangzhou china land property co.,ltd,聚變后的原子核釋放出3股強(qiáng)大的能量,3,cnland guangzhou china land property co.,ltd,3,商業(yè)價(jià)值,價(jià)值體系,生活價(jià)值,社會(huì)價(jià)值,cnland guangzhou china land property co.,ltd,保利國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目整體定位建議,保利國(guó)際廣場(chǎng)，貴州新城市地標(biāo)！,3,cnland guangzhou china land property co.,ltd,項(xiàng)目定位理解：如何理解城市地標(biāo)？,3,cnland guangzhou china land property co.,ltd,什么是城市地標(biāo)？,地標(biāo)一般分為兩類，一類是大自然鬼斧神工早就的地形地貌， 從這個(gè)意義上說(shuō)長(zhǎng)江就是中國(guó)的地標(biāo)，黃果樹(shù)就是貴州的地標(biāo)， 這鐘天賜地標(biāo)是可遇而不可求的地標(biāo)； 另一類可遇可求的地標(biāo)就是我們常說(shuō)的地標(biāo)建筑，城市標(biāo)志， 更多情況下，我們是在這個(gè)意義上使用“地標(biāo)”這個(gè)詞的。例如 自由女神像就是美國(guó)的地標(biāo)，金茂大廈就是上海浦東的地標(biāo)。,3,cnland guangzhou china land property co.,ltd,城市地標(biāo)的要素分析,第一：地標(biāo)的建筑要素。一個(gè)建筑要成為地標(biāo)，要有一定的高度、 體量、功能和美學(xué)價(jià)值。 第二：地標(biāo)的地理要素。作為地標(biāo)，要占據(jù)獨(dú)特的地理位置，一般 位于城市的重要地段。 第三：地標(biāo)的文化要素。每個(gè)城市都有自己的城市文化，這些文化 都是以城市的人和物為載體的，而城市建筑就是重要的載體之一。,3,cnland guangzhou china land property co.,ltd,城市地標(biāo)的價(jià)值分析,地標(biāo)，從建筑學(xué)意義上講，其功能和位置具有重要性， 其體量和高度具有統(tǒng)領(lǐng)性，其外觀和造型具有獨(dú)特性。 地標(biāo)，從社會(huì)學(xué)意義上講，往往是一個(gè)地區(qū)、一座城市 一定時(shí)期內(nèi)藝術(shù)、技術(shù)乃至政治、經(jīng)濟(jì)的集中反映。,3,cnland guangzhou china land property co.,ltd,城市地標(biāo)的功能作用,地標(biāo)， 是城市的標(biāo)志性建筑， 是迅速判斷一座城市的識(shí)別符號(hào)， 是 城 市 這 樣或那樣的重要節(jié)點(diǎn)， 是外來(lái)游客們能叫出名字的地方， 是出租車(chē)司機(jī)耳熟能詳、市民津津樂(lè)道的地方， 是一個(gè)地區(qū)或一座城市最重要和最具象征性的地方，,3,cnland guangzhou china land property co.,ltd,按照上述的分析，不是每棟建筑都可能成為地標(biāo)的。 地標(biāo)不是炒作出來(lái)的、不是自封的，不是官員加封任命 的、也不是媒體評(píng)選出來(lái)的。 城市在不斷地發(fā)展變化，地標(biāo)也在發(fā)展變化， 極其少數(shù)的建筑會(huì)在城市發(fā)展過(guò)程中成就自己城市地標(biāo)的價(jià)值， 新的城市地標(biāo)也就誕生了。,3,cnland guangzhou china land property co.,ltd,貴陽(yáng)城市地標(biāo)搜索？,美國(guó)麻省理工學(xué)院的凱文林奇教授曾經(jīng)做過(guò)這樣一個(gè)實(shí)驗(yàn)， 如果讓普通人根據(jù)自己的印象或記憶描繪一個(gè)城市的地圖， 一般情況下，只有一個(gè)城市的標(biāo)志性建筑和街道能被非專業(yè) 人士畫(huà)出。 比如在巴黎的草圖上，巴黎就只剩下埃菲爾鐵塔、凱旋門(mén)、 巴黎圣母院和香榭麗舍等幾條重要的街道。,3,cnland guangzhou china land property co.,ltd,2007年，貴陽(yáng)城市地標(biāo)搜索？,2007年，如果把凱文林奇教授所做實(shí)驗(yàn)的城市換做貴陽(yáng)， 那么，被描繪和被記憶的會(huì)是哪些建筑呢？ 實(shí)驗(yàn)結(jié)果甲秀樓、文昌閣、人民廣場(chǎng)、噴水池、大十字,3,cnland guangzhou china land property co.,ltd,12年之后，我們希望重做凱文林奇教授實(shí)驗(yàn)的時(shí)候， 在貴陽(yáng)的城市草圖上出現(xiàn)“保利國(guó)際廣場(chǎng)”的字樣 這就是保利國(guó)際廣場(chǎng)出身豪門(mén)的使命！,3,保利國(guó)際廣場(chǎng)，貴州新城市地標(biāo)！,cnland guangzhou china land property co.,ltd,保利國(guó)際廣場(chǎng)，貴州新城市地標(biāo)slogan建議,3,cnland guangzhou china land property co.,ltd,3,保利國(guó)際廣場(chǎng)slogan思考（一）,保利國(guó)際廣場(chǎng)，打造“貴州新城市地標(biāo)”， 保利國(guó)際廣場(chǎng)，融合了商業(yè)、寫(xiě)字樓、住宅的最高端形態(tài)， 保利國(guó)際廣場(chǎng)，用國(guó)際化的眼光給貴陽(yáng)房地產(chǎn)帶來(lái)一次全方位的革命,保利國(guó)際廣場(chǎng)于貴陽(yáng)，帶來(lái)的都是貴陽(yáng)前所未有的，都是開(kāi)創(chuàng)性之作。,cnland guangzhou china land property co.,ltd,3,保利國(guó)際廣場(chǎng)slogan思考（二）,保利國(guó)際廣場(chǎng)，之所以具備打造“貴州新城市地標(biāo)”的條件， 是因?yàn)槿诤狭松虡I(yè)、寫(xiě)字樓、住宅的最高端形態(tài)， 是這三者的核聚變令到項(xiàng)目成為貴陽(yáng)的獨(dú)一無(wú)二， 三者相輔相成，三者缺一不可， 因此，中地行建議slogan： 不分產(chǎn)品類別， 整體考慮。,cnland guangzhou china land property co.,ltd,3,保利國(guó)際廣場(chǎng)slogan思路,slogan創(chuàng)意出發(fā)點(diǎn)：,貴陽(yáng)開(kāi)創(chuàng)性之作/城市新地標(biāo)/貴陽(yáng)最高端商業(yè)、寫(xiě)字樓、住宅客戶,保利國(guó)際廣場(chǎng)slogan力求打破傳統(tǒng)宣傳用語(yǔ)統(tǒng)一的樓盤(pán)形容詞， 以更有高度的理念，表達(dá)本項(xiàng)目國(guó)際化的視野與目標(biāo)客戶的氣質(zhì)所在。,slogan 創(chuàng)意思路：,cnland guangzhou china land property co.,ltd,3,保利國(guó)際廣場(chǎng) 用明天的眼光看今天,保利國(guó)際廣場(chǎng)slogan建議,cnland guangzhou china land property co.,ltd,3,保利國(guó)際廣場(chǎng)slogan闡述,用明天的眼光看今天：這是一種高度， 代表一種前瞻性的態(tài)度， 是用發(fā)展的眼光來(lái)評(píng)判與引導(dǎo)， 是項(xiàng)目目標(biāo)客戶身上所具有的獨(dú)特氣質(zhì)，。,用明天的眼光看今天：這是一種狀態(tài)，寓意看貴陽(yáng)的今天， 是對(duì)今天貴陽(yáng)現(xiàn)狀的一種審視與思考， 這是一切事物變化發(fā)展的基礎(chǔ)與開(kāi)始。,用明天的眼光看今天：以一種高度貼切的表達(dá)出項(xiàng)目、目標(biāo)客戶的特質(zhì),cnland guangzhou china land property co.,ltd,保利國(guó)際廣場(chǎng)客戶分析,part 4,4,cnland guangzhou china land property co.,ltd,4,商場(chǎng)、寫(xiě)字樓客戶分析,part 41,cnland guangzhou china land property co.,ltd,4,保利國(guó)際廣場(chǎng)，貴陽(yáng)明日的財(cái)富中心。,財(cái)富風(fēng)暴由此卷起！什么人會(huì)站在財(cái)富之巔？,cnland guangzhou china land property co.,ltd,4,商業(yè)客戶分析,主力客戶群 貴陽(yáng)專業(yè)投資客戶,cnland guangzhou china land property co.,ltd,4,商場(chǎng)消費(fèi)人群,主力客戶群 貴陽(yáng)專業(yè)投資客戶,以貴陽(yáng)為核心，輻射周邊市縣。 來(lái)往貴州的商務(wù)、旅游人群。,cnland guangzhou china land property co.,ltd,4,商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者,主力客戶群 貴陽(yáng)專業(yè)投資客戶,國(guó)內(nèi)外知名品牌商家、眼光獨(dú)到的個(gè)體經(jīng)營(yíng)者,cnland guangzhou china land property co.,ltd,4,商場(chǎng)、寫(xiě)字樓目標(biāo)客戶群,自營(yíng)客戶 有經(jīng)營(yíng)發(fā)展的需要，有充裕的資金,投資客戶 有豐富的房地產(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn)、有前瞻性眼光、有獨(dú)到的分析能力,投資目的：投資或自營(yíng),cnland guangzhou china land property co.,ltd,4,商業(yè)投資者的共性,擁有明天的眼光 敏銳的市場(chǎng)觸覺(jué)、關(guān)注投資和回報(bào),cnland guangzhou china land property co.,ltd,4,商業(yè)與寫(xiě)字樓主力客戶特征分析（一）,他們是：,一群不管來(lái)自哪里，,只關(guān)注投資回報(bào)價(jià)值的人！,cnland guangzhou china land property co.,ltd,4,商業(yè)與寫(xiě)字樓主力客戶特征分析（二）,他們有：,豐富的投資經(jīng)驗(yàn)， 獨(dú)到的洞察力、敏銳的財(cái)富嗅覺(jué)！,cnland guangzhou china land property co.,ltd,4,商業(yè)與寫(xiě)字樓主力、重要客戶特征分析（三）,他們：,見(jiàn)多識(shí)廣，有自己的價(jià)值觀， 自己的判斷，可以被引導(dǎo)、但拒絕被教導(dǎo)！,cnland guangzhou china land property co.,ltd,4,商業(yè)與寫(xiě)字樓主力客戶特征分析（四）,他們關(guān)注的是：,保利國(guó)際廣場(chǎng)的商業(yè)與寫(xiě)字樓的形態(tài)價(jià)值， 以及商業(yè)與寫(xiě)字樓最終消費(fèi)者的消費(fèi)價(jià)值！,因?yàn)檫@些， 決定了保利國(guó)際廣場(chǎng)的未來(lái)升值潛力與投資回報(bào)價(jià)值。,cnland guangzhou china land property co.,ltd,財(cái)富的級(jí)別、投資的眼光,是他們邁向財(cái)富之巔的唯一門(mén)檻！,邁過(guò)這道坎，進(jìn)入這個(gè)門(mén)的，都是保利國(guó)際廣場(chǎng)的尊貴客戶。,4,cnland guangzhou china land property co.,ltd,4,住宅部份客戶分析,part 42,cnland guangzhou china land property co.,ltd,4,住宅物業(yè)客戶定位思考,項(xiàng)目出身豪門(mén)的先天條件，與打造貴州新城市地標(biāo)的后天定位， 決定了項(xiàng)目的目標(biāo)客戶是貴陽(yáng)的上層財(cái)富階層。,1,2,3,20%的人，占有80的財(cái)富， 才有能力付出80的附加值。,cnland guangzhou china land property co.,ltd,4,從馬斯洛需求層次看目標(biāo)客戶群的特征,生理需求,安全需求,歸屬需求,自我實(shí)現(xiàn),尊重需求,買(mǎi)房，只為了有一個(gè)屬于自己的居所,溫飽階段,小康階段,富裕階段,買(mǎi)房，買(mǎi)一個(gè)有管理的社區(qū),買(mǎi)房，要有家的感覺(jué),買(mǎi)房，要有代表性的樓盤(pán),買(mǎi)什么？,cnland guangzhou china land property co.,ltd,4,這20%的人來(lái)自哪里？ 他們是怎樣的一群人？ 他們買(mǎi)房是為了什么？,解疑答惑的過(guò)程，讓我們離他們?cè)絹?lái)越近,cnland guangzhou china land property co.,ltd,4,這20的人來(lái)自哪里？,