合肥房地產(chǎn)市場調(diào)研報告2012元月 2012-15頁.ppt

市場部分：,合肥市區(qū)住宅板塊已經(jīng)形成，東貧、西富、南貴、 北亂的區(qū)域形象。,合肥板塊構(gòu)成 現(xiàn)狀：,多核心發(fā)展： 合肥城市整體發(fā)展格局呈現(xiàn)多核心的形態(tài)，形成了5大核心：老城區(qū)、高新區(qū)、政務(wù)文化區(qū)、包河中心、經(jīng)濟(jì)開發(fā)中心、濱湖區(qū)中心。,板塊劃分： 合肥房地產(chǎn)市場具體可以分為9個片區(qū)：中心區(qū)域、廬陽板塊、瑤海新站板塊、馬鞍山路板塊、黃潛望板塊、高新區(qū)板塊、政務(wù)區(qū)板塊、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、濱湖新區(qū)等。,市中心板塊,市中心板塊,商業(yè)中心、人氣聚集,市中心商業(yè)氛圍濃郁，四牌樓商圈吸引大量人氣；交通便利通往全市。,市中心板塊：依托市中心配套及城市價值，實現(xiàn)較高溢價，但后續(xù)供地不足。,市中心項目高價面市,市中心項目相對較少，但是實現(xiàn)了較高的價格：萬達(dá)廣場的高層平層豪宅曾實現(xiàn)了12000-13000元每平米，融僑觀邸在限價的情況下也實現(xiàn)了近9000的價格。,案例分析,萬達(dá)廣場,融僑觀邸,馬鞍山路板塊：城市自然延伸的、配套成熟的中高端住宅板塊，未來影響會逐漸縮小。,馬鞍山路板塊在02年左右開始開發(fā)，已經(jīng)開發(fā)成熟了許多中高端小區(qū)： 后續(xù)的土地供應(yīng)量不足，往南學(xué)校較多，沒有太多土地，只能東拓，但往東土地也不多,片區(qū)開發(fā)基本完成，后續(xù)發(fā)展空間較小,馬鞍山路板塊,江南新里城,和昌都匯華府,黃潛望板塊：人文優(yōu)勢凸出的城市高端居住板塊，日漸成熟，但后續(xù)發(fā)展受到一定的局限。,區(qū)域優(yōu)勢： 區(qū)位優(yōu)勢明顯。在老城區(qū)、政務(wù)新區(qū)的環(huán)保之中，在享有他們的資源條件，,區(qū)域的局限性： 由于所在區(qū)域發(fā)展較早，被市中心、高新區(qū)、政務(wù)新區(qū)環(huán)抱，決定了土地后續(xù)供應(yīng)有限、出讓價格高，樓盤的銷售價格普遍較高，未來開發(fā)也將以舊該項目為主,黃潛望板塊,人文優(yōu)勢凸出，造就眾多高素質(zhì)高收入人群,集中了合肥80%的科教資源，匯集了39所大中專院校，60余所科研院所，收入水平較高。,萬科金色名郡,金大地1912,小 結(jié),中高端樓盤價值體系多由地段、資源、產(chǎn)品組成，熱點項目多包含其中兩個以上的因素。,金大地1912,合肥市場中高端樓盤借助地段、資源及產(chǎn)品自身的優(yōu)勢在市場中實現(xiàn)較好的量價突破，價格仍有較大的空間 產(chǎn)品打造上客戶接受最強(qiáng)的事面積贈送，但操作手段叫單一，存在提升空間。,2011年上半年合肥房地產(chǎn)市場：,合肥經(jīng)濟(jì)發(fā)展，大量開發(fā)區(qū)吸引外地企業(yè)駐合肥，新進(jìn)合肥工作群 體在合肥買房；合肥房價上漲較快，投資型人群聚集合肥,2011年上半年（4月份），合肥商品房住宅新推項目共有25個，新增房源套數(shù)5142套，總建筑面積50.5276萬平方米，環(huán)比下降25.12%,2011年下半年合肥房地產(chǎn)市場：,2011年下半年（9月）,合肥市住宅類商品房新增6427套，九大區(qū)域中，瑤海區(qū)域新增套數(shù)最多，為1602套，占全市新增套數(shù)的24.9%、其次包河區(qū)，新增數(shù)1113套，占全市的17.3%；政務(wù)區(qū)1021套的新增量居第三，占全市的15.9%高新區(qū)為0，,2011年下半年（9月）,合肥住宅類商品房新增6427它套，環(huán)比上升了5.1%，同比下降36.6%，、 9月份的均價7500左右。,2010.9-2011.9住宅銷售套數(shù)及成交套數(shù)對比,2011年下半年（9月）,合肥住宅成交量為3727套，環(huán)比下降21.8%，同比下降47.7%。由此看出自7月起，開發(fā)商不斷大力推盤，但效果甚微，成交依然不見起色。,2011年下半年（9月）,9月份新增住宅 商品房6427套，全市住宅類商品房銷售套數(shù)3727套，供銷比為1.72:1，由此看出7月起，已連續(xù)3個月出現(xiàn)供應(yīng)大于成交的局面。,小 結(jié),2010-2011年合肥房地產(chǎn)市場成交量環(huán)比有所下降，已經(jīng)出現(xiàn)供應(yīng)大于成交的局面。截至2011年年底合肥升級版限購令已經(jīng)執(zhí)行快一年時間之久了，這段時間合肥房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了前所未有的冷清，作為傳統(tǒng)的銷售旺季的時間段，成交量也在不斷下降，市場上各種優(yōu)惠活動也層出不窮，但真正降價的樓盤并不多見，房價仍然堅挺，市場觀望氣氛仍然濃厚。,根據(jù)官網(wǎng)發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)：截至2011年12月25日，2011年商品房入網(wǎng)銷售總面積(萬)：7683.27 其中住宅面積(萬)：5738.44 商品房可售套數(shù)：131881 可售面積(萬)：1073.89 其中住宅套數(shù)：58021 住宅面積(萬)：599.3