證大集團揚州教場項目人文策劃(152頁） .ppt

證大集團 揚州教場項目人文策劃,提案說明： 我們對揚州向往已久，從踏上揚州土地的那一刻起，我們的眼睛就被吸引住了，一街一巷、一磚一瓦、一人一物、一草一木，目之所及，信之所以。 這個提案與其說是“寫”出來的，不如說是“迸”出來的。 在火車上，我們興奮得一宿難以入睡，思如泉涌，擋也擋不住。 本報告基本以項目考察行蹤為線索，打破了千篇一律的“八股文”提案模式；報告涉及內(nèi)容雖非面面俱到，然字字皆是原創(chuàng)發(fā)想，現(xiàn)已“新鮮出爐”。,目 錄 序言：十年一覺揚州夢 第一章：煙花三月下?lián)P州（宏觀環(huán)境分析） 第二章：迷失在大街小巷（地脈條件分析） 第三章：小巷深處意正濃（歷史脈絡(luò)與文化基因探討） 第四章：回歸院街（產(chǎn)品概念創(chuàng)意） 第五章：繁華重現(xiàn)（產(chǎn)品形態(tài)與業(yè)態(tài)規(guī)劃） 第六章：復(fù)興揚州（形象推廣策劃）,序言：十年一覺揚州夢 “十年一覺揚州夢”這是杜牧的詩；“我夢揚州，便想到揚州夢我?！边@是那個辭官回到揚州賣畫為生的鄭板橋的詞。無意中發(fā)現(xiàn)，這些與揚州有關(guān)的詩詞有一個共同點，都說到了夢，而這個城市，也確實如夢一般，“煙花三月下?lián)P州”，透露的是一個迷迷離離的夢，如霧里看花，總不真切；“腰纏十萬貫，騎鶴下?lián)P州”，說的其實是繁華之夢，不管夢境如何，向往卻是真的，以至于流傳在中國北部地區(qū)的民歌至今仍有這樣一句話：“要下?lián)P州，你帶我一起走?！?這個城市在2000多年來，時而輕靈，時而沉重，鮑照在南朝時即寫下蕪城賦，然而，隋唐時期這里依舊繁華，南宋姜白石過揚州，感到黍離之悲，因之寫下“淮左名都、竹西佳處二十四橋仍在，波心蕩，冷月無聲”，然而有明一代，這里依然繁華，依然是中國最適于生活與入夢的城市之一。 清兵入關(guān)后，史可法固守?fù)P州，城破后悲劇終于發(fā)生，“揚州十日”成為中華民族史上永久的傷痛，然而，傷口愈合的速度卻讓人驚奇，不到百年，這里又成為中國當(dāng)時最繁華的商業(yè)與消費城市，并在康雍乾三代達到頂峰。,顧村言說：“在揚州，總想離開這里，而真正離開揚州后，最想去的城市依然是揚州，這真是一個矛盾，如果有人問我，你最想生活的城市是哪里，我還是會告訴他揚州，并不僅僅因為這個城市有我的初戀與青春的夢想，而是因為，這是個適于讓夢想沉淀的地方，就象自己那個水邊故鄉(xiāng)一般而揚州，如今也終于成了自己夢中的故鄉(xiāng)?！?第一章 煙花三月下?lián)P州 宏觀環(huán)境分析,揚州市地處江淮平原的南部，南臨長江，北接淮水，中貫大運河，東通大海，四周河渠縱橫，氣候溫暖濕潤，土地肥沃，有豐富的魚鹽和農(nóng)產(chǎn)資源。揚州從春秋末年建城以來，歷秦漢至隋唐，發(fā)展成為一個全國有數(shù)的大都會。它在政治上作為廣陵郡（漢代）淮南道（唐代）的首府而雄踞東南；在經(jīng)濟上是漕運、鹽運的中心和南北貨運的集散地，又是一個對外貿(mào)易港；在文化上是我國東南地區(qū)人文薈萃之地；在軍事上曾為南北必爭的重鎮(zhèn)。一直是我國東南沿海地區(qū)的一個經(jīng)濟文化中心。,春秋末期（公元前486年），吳王夫差在揚州一帶開邗溝筑“邗城”，秦時置鄺陵縣，秦末稱江都。西漢時為廣陵國都，后改稱吳州。隋朝開皇九年（589年）改為揚州，一直沿用至今。東漢后為歷代州、府治所。揚州在歷史上曾三度興盛。最早的繁榮出現(xiàn)在漢朝，那時揚州是“飯稻羹魚”的魚米之鄉(xiāng)，民間手工業(yè)開始活躍起來。唐代的鼎盛時期，是南北交通的要沖，水陸交通的樞紐，工商業(yè)發(fā)達，文化繁榮，是東南沿海聞名的商業(yè)城市和對外交流的重要港口。754年，高僧鑒真就是從這里啟航東渡日本的。,清代揚州是漕運和鹽運的咽喉要地，出現(xiàn)了經(jīng)濟的第三次繁榮。當(dāng)時康熙、乾隆二帝6下?lián)P州，在瘦西湖沿岸，建造了100余處建筑群，構(gòu)成了“三十里樓臺，二十四景”，“兩岸花柳全依水，一路樓臺直到山”的風(fēng)貌，曾有“園林之盛甲于天下”之稱?，F(xiàn)在揚州市為江蘇省省轄市，全市總面積12431平方公里，總?cè)丝诩s940萬。揚州至今已有2480多年歷史，1982年被國務(wù)院列為第一批24座歷史文化名城之一。,揚州是風(fēng)光綺麗的旅游城市，市內(nèi)有包括古帝陵、古墓、古寺、古塔、古建筑、古碑刻、古驛站、古園林、古戰(zhàn)場、古運河以及歷代名人故居等文物保護單位147處，其中國家級3處，省級12處，市級132處。自古以來，揚州市整潔優(yōu)美，市區(qū)擁有縱橫交錯的運河、城河、瘦西湖3大水系，通向古運河的大小河流共有22條，總長70.71公里，至今舊城內(nèi)保存了36座古橋，碧水環(huán)城，橋水相連，古時那種“入廓登橋出廓船”、“夜橋燈火連星漢”的風(fēng)韻，仍隱約可辨。,揚州自古以來經(jīng)濟繁榮，手工業(yè)和工藝美術(shù)業(yè)也甚為發(fā)達，是我國漆器和玉雕發(fā)源地之一。著名的揚州剪紙、刺繡、燈彩、絨花等，是全國民間工藝品首創(chuàng)地區(qū)之一。竹、木、核、瓷、牙、骨、磚、石等雕刻藝術(shù)，被稱為“揚州八刻”。揚州盆景以清、奇、古、怪著稱，是我國盆景藝術(shù)四大流派之一。揚州的工藝品在國際上享有盛譽。,中國有不少這樣的城市：歷史上曾經(jīng)叱咤一時，隨著時代的變遷，逐漸走向衰落，比如長安（西安）、洛陽、平遙、徽州，揚州也可算其一。,大詩人孟浩然煙花三月西辭黃鶴樓而下?lián)P州，眾多文人墨客，齊聚一地，就足見揚州當(dāng)時的影響力，文化的繁盛最能代表一地的繁榮程度。,現(xiàn)在的揚州，在上海與南京之間偏安一隅，蘇南的哪一座城市，似乎都要比揚州發(fā)達。 揚州的繁華富庶，似乎已成歷史煙云，人們對揚州的印象，似乎也只限于“煙花三月下?lián)P州”的千古佳句。,但揚州畢竟聲名在外，因此也吸引了大量慕名而來的中外游客。 這里有一組2003全年和2004年十一黃金周的旅游統(tǒng)計數(shù)字： 2003年全年,2003年全年,2004年“十一”黃金周,2004年“十一”黃金周,有人這樣描寫揚州的旅游盛景： “夜經(jīng)濟”折射揚州新魅力。文昌閣等幾大旅游商業(yè)圈附近到處燈火輝煌、人聲鼎沸。時代廣場電影城大片連連，書城淘書者絡(luò)繹不絕，“美食一條街”上的商家無論是淮揚菜館、火鍋店還是大排檔，都是顧客爆棚。外地游客自然少不了去親身體驗“揚州三把刀”的絕技，各地沐浴休閑場所推出不同賣點，吸引游客眼球。金浴、銀浴、玉浴、魚浴讓人們有了別樣感受，知名技師登臺亮絕活，把“揚州三把刀”的精髓演繹得淋漓盡致，精彩歌舞節(jié)目更是把顧客們的娛樂興致提高到極致。,古典園林何園今年推出了夜游活動，安排了揚州評話、彈詞、清曲表演，吸引了眾多游人。散客游已在揚州旅游市場唱主角。新世紀(jì)、京華、花園國際等星級酒店今年絕大部分客房均是散客入住，不僅住客率比去年高出許多，人均消費水平也大大提高。景點“新秀”人氣旺。茱萸灣公園在生態(tài)散養(yǎng)猛獸園開放后，同時增添了卡丁車、碰碰車、兒童樂園、水上項目、攀巖拓展訓(xùn)練、燒烤等項目，連續(xù)三天游客量近萬人。揚州漢陵苑今天接待游客量同比上漲136%。,可見，即使在今天，揚州的人氣依然很旺，特別是潤揚大橋和揚州火車站的建設(shè)，揚州的交通已大有改觀。 因此，揚州人的意識似乎也被喚醒了，復(fù)興眼下正是揚州的熱門話題。 然而，“復(fù)興”什么？怎么復(fù)興？,揚州的房地產(chǎn)近年急劇升溫，這是城市改造和復(fù)興的一個重要標(biāo)志，城市發(fā)展、復(fù)興離不開城市建設(shè)，但決不是全部。 本案雖然是一個地產(chǎn)項目，但由于歷史、位置的特殊性，備受政府和市民關(guān)注，開發(fā)、規(guī)劃過程需要相當(dāng)?shù)难酃夂椭腔郏瑝毫Σ恍　?旅游無疑是揚州的支柱產(chǎn)業(yè)，很多人沖著瘦西湖的名氣而來，可是揚州卻拿出來第二個可以與瘦西湖媲美的地方來。 這對本案是一個機會，但更多的還是挑戰(zhàn)，如何最大程度地保護古建筑、古城風(fēng)貌，同時又保證商業(yè)利益的最大化，的確是一個矛盾的問題。,可以說，舊城改造項目真正做得好的很少。中國美術(shù)學(xué)院現(xiàn)代設(shè)計研究所的概念規(guī)劃方案在這方面下了很大功夫，但“旅游地產(chǎn)”的花架子依然很明顯（后文對此有專門的分析）。,首先，我們可以明確兩點： 一、我們不可能再造一個瘦西湖那樣的山水園林風(fēng)景區(qū)，我們能做的，是如何在現(xiàn)有地塊的基礎(chǔ)上最大挖掘其潛在價值，塑造一個獨一無二的產(chǎn)品。 二、根據(jù)地塊的特殊性，以及揚州新城、老城的發(fā)展格局，進行準(zhǔn)確的定位：不是純居住，也不是純商業(yè)，給誰建造？為誰服務(wù)？究竟是一種什么樣的房地產(chǎn)產(chǎn)品？,第二章 迷失在大街小巷 地脈條件分析,揚州老城區(qū)是體現(xiàn)其歷史文化名城內(nèi)涵的核心區(qū)域。規(guī)劃基地教場地段位于城區(qū)中部，東臨國慶路，北至萃園路，南達參府街，西瀕小秦淮河，規(guī)劃面積為8.17公頃。 教場地段在歷史上隨著揚州的沉浮已經(jīng)經(jīng)歷了兩次繁榮與衰退： 1、公元七世紀(jì)始揚州為長江流域的商業(yè)貿(mào)易中心，教場也迎來了第一個繁榮期；,2、16世紀(jì)至18世紀(jì)，揚州是全國的文化中心，教場隨之再次繁榮。 教場地段據(jù)說是大將軍常遇春練兵場所，至清代發(fā)展成集飲食、沐浴、客棧和書場為一體的、集中反映了揚州地方民俗特色的場所。 隨著時代的變遷，原有的歷史風(fēng)貌已基本消失，只留下幾棟年代較久遠(yuǎn)的住宅建筑和眾多的街巷小弄。,現(xiàn)狀分析區(qū)位圖,規(guī)劃地塊位于老城區(qū)中心，緊靠揚州市最重要的東西向城市綜合性主干道文昌中路，東臨國慶路，對外交通非常方便，交通區(qū)位優(yōu)勢顯著。,同時由于位于市中心地段，周邊城區(qū)各種配套設(shè)施非常完善，功能區(qū)位優(yōu)勢明顯。,地塊經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo),規(guī)劃總用地：8.17ha 總建筑面積：7.65萬平方米（不包括暫留的4100平方米建筑 面積） 總?cè)莘e率：0.936 總建筑密度：42.5% 公共綠地面積：0.245ha 道路廣場面積：0.89ha,地塊西臨小秦淮河，主要街巷有： 街：萃園路、國慶路、參府街 巷：南柳巷、教場街、小井巷、碧螺春巷、總門巷、新春巷、漆貨巷、雀籠巷、益人巷,剪刀一條街：,國慶路商業(yè),教 場,烽火樓原址,九如分座,街巷 現(xiàn)狀分析圖,規(guī)劃地塊現(xiàn)狀街巷縱橫，并保留了如參府巷、西營巷、南柳巷、小井巷、碧螺春巷等傳統(tǒng)巷弄，而且不同的區(qū)域呈現(xiàn)出不同的特征。 如在南柳巷的西邊至小秦淮河之間的區(qū)域，街巷呈現(xiàn)出垂直南柳巷與小秦淮河且相互平行的空間形態(tài)特征，而南柳巷東邊的區(qū)域則呈現(xiàn)出以南北向街巷為主要街巷，偶爾有東西向街巷把它們連起來的空間形態(tài)特征。,剛剛走進這片老城區(qū)的時候， 你覺得仿佛又回到了童年的時光， 這些古舊的房子、巷弄是那么親切,然而，行走于街巷之中，漸漸地便有些暈頭轉(zhuǎn)向，看起來是通的，其實是死胡同；看起來走不同，走進去卻“柳暗花明”，這種復(fù)雜而奇妙的布局，一時似乎很難弄清。 越往深處走，越迷茫，我感覺就像走進了一個“迷宮”。,揚州街巷、建筑的這種特點，其實是與揚州的園林一脈相承的。 揚州園林的造園手法，很大程度上影響了揚州的村鎮(zhèn)、院落形態(tài)：曲徑通幽，柳暗花明，幻如迷宮。,揚州園林特點,曲徑通幽 方寸中見文章,常常是“柳暗花明又一村” 又似“誤入藕花深處”，意境漸濃,講究“趣味性、情趣性” 寓情園林，寄情山水,這種感覺在瘦西湖體現(xiàn)得也很明顯，只不過是放大的手法而已。,迷 迷路繼而迷失、 迷幻景象、迷人風(fēng)景、 亂花漸入迷人眼,迷,迷，也許就是揚州文化的一大特點吧,如果說找一個詞來形容這個地塊的特點， 我們認(rèn)為它最合適，那就是： （chinese puzzle）,中國迷宮,中國迷宮，這樣一個有點奇特的稱呼，其實真正反映了這個老城區(qū)的特點，保護并延續(xù)這塊土地的文化，應(yīng)該將其最本質(zhì)、最深層的東西體現(xiàn)出來。 但中國美術(shù)學(xué)院現(xiàn)代設(shè)計研究所的概念規(guī)劃方案，在這一點上比較欠缺。為什么這么說？,第一，“迷”是老城的特點和魅力所在，原有的“迷宮”狀態(tài)一旦破壞、“迷”的特點就會喪失，“小巷深處有人家”的意境無從談起。 第二，為保護古城風(fēng)貌和營造文化氛圍而間插的商業(yè)有些生搬硬套，達不到“柳暗花明又一村”的效果。,在中國傳統(tǒng)文化里，“迷宮”是一種很常見的東西，它不僅體現(xiàn)在建筑、園林上，在各種文化、思想中，像兵法（孫子兵法）、計謀（三十六計）、太極、武術(shù)、圍棋等中國傳統(tǒng)文化的精髓，都蘊含著博大精深的“迷宮智慧”。 某種程度上可以說，“迷宮” 就是中國人思維的形象體現(xiàn)。,在中國迷宮里，曲徑通幽、尋尋覓覓、意趣盎然、樂在其中,在中國迷宮里，“逛”便成了主角，這正好滿足了游人的需要，逛迷宮一樣的地方，而不是逛枯燥乏味的大馬路。 逛，在這里成為一種新奇的體驗和享受。,逛,在“逛”的過程中，迷宮的物理空間被心理的作用放大了，這樣在原本并不太大的空間里卻創(chuàng)造出空間疊加、放大的效果。 但在右邊的這個規(guī)劃方案中，物理空間卻不能達到“心理放大”的效果，因為它破壞了“迷”的特點。,第三章 小巷深處意正濃 歷史脈絡(luò)與文化基因探討,街巷,街巷 行走,行走在街巷之中， 日出日落,街巷 凝望,凝望著街頭巷尾， 春夏秋冬、四季輪回,正是這些曲曲折折、縱橫交錯的街巷， 呈現(xiàn)出古城的 歷史脈絡(luò)。,在這些街巷之間，還有很多久經(jīng)風(fēng)雨的老建筑、老井、古樹，它們雖然古舊，卻是這塊土地上最有價值、值得保留的東西。,老井,井 飲水,喝著井水長大,井 思源,在井邊講述著、聆聽著祖祖輩輩的故事。,古井承載了一代又一代的居住者，它是記憶的符號、歷史的背影、故事的載體、濃縮的故事。,古樹,在樹底下乘涼、在樹上捉迷藏,在樹底下長大、在樹底下老去， 生生不息,它們散落在街巷的深處， 一年又一年， 一代又一代， 幾個世紀(jì)， 默默無聞,然而， 它們已經(jīng)成為這里不可或缺的一部分， 它們是土地的脈搏，是精神的脊梁， 在人們記憶和思想的最深處。,如果說街巷是她的歷史脈絡(luò)、 墻垣是她的記憶碎片， 那么，散落其間的老井、古樹， 就是她的 文化基因。,第四章 回歸院街 產(chǎn)品概念創(chuàng)意,街是城市的年輪,院落是中國建筑中的精華， 是中國特有的建筑文化符號。,院街 中國式街區(qū),院街 “中國迷宮”的模塊,院街，是中國很多包括揚州在內(nèi)的老城（鎮(zhèn)）主流形態(tài)，只不過現(xiàn)在很少提及?，F(xiàn)在房地產(chǎn)界常說的“街區(qū)”多從國外搬進來。 我們這里講的“中國院街”，與西方的所謂box建筑實乃異曲同工，西方現(xiàn)代建筑其實很多方面都有中國傳統(tǒng)建筑的影子。,中國院街 與 box建筑,box（盒式建筑，生活容器） box生活無關(guān)財富與地位。 從香港建筑大師嚴(yán)迅奇主筆的“巴黎巴士德歌劇院”，到萬科十七英里box建筑語言，以及蘋果二十二院街無不展示一種國際流行建筑元素freebox。,蘋果二十二街院 蘋果二十二院街位于北京cbd百子灣路。 用中國建筑文化符號和現(xiàn)代建筑語言平行構(gòu)置的院落商街，憑借其深厚的自然景觀與人文特質(zhì)徹底顛傳統(tǒng)的商街形態(tài)，充分詮釋了體驗商業(yè)時代的核心價值自然、人文、現(xiàn)代，在用現(xiàn)代文明重塑自然與人文的同時，也保留了現(xiàn)代文明所帶來的繁榮、舒適與便利，是體驗時代真正具有自然物質(zhì)、人文價值和現(xiàn)代語境的獨一無二的院落商街，對中國商業(yè)建筑形態(tài)的發(fā)展將產(chǎn)生革命性的影響。,蘋果二十二院街 蘋果二十二院街位于蘋果商業(yè)街南側(cè)，在1.5公頃的城市綠地旁，自然生長的現(xiàn)代院宅建筑群落，由三十多個獨具自然與人文底蘊的現(xiàn)代院落組成，這些院落抽象了中國民居建筑文化符號，如安徽的馬頭墻、北京的四合院垂花門、云南的“一顆印”宅院、廣東的“鑊耳屋”、江南“四水歸一”天井院，再用現(xiàn)代建筑手法平行構(gòu)置而成。通過在對比中謀求一種對話、在碰撞中尋求一種融合，從而形成一種打破時間、空間維度限制的全新建筑語境。,蘋果二十二院街 這些院落在中間一條尺度較寬的主街上，隨意地衍生出數(shù)條支巷，這些尺度較窄小巷隨著院宅建筑的外墻曲折蔓延，又相互匯通，將數(shù)十個相對獨立的院落串聯(lián)起來，對室內(nèi)、室外究竟進行了完整的構(gòu)置，通過將公共商業(yè)空間一定程度的私密化，提高了經(jīng)營空間的可塑性，同時又通過合理的交通組織形式實現(xiàn)了商業(yè)人流的有效引入，并且巧妙地利用院宅建筑的前庭、內(nèi)院、跨院、回廊以及宅前、宅間綠地、廣場與室內(nèi)空間形成的相互穿插，使經(jīng)營服務(wù)活動能夠創(chuàng)造更多的附加值。,街巷、院落、老井、古樹 是傳統(tǒng)院落的元素，也是本案的規(guī)劃元素，他們共同構(gòu)成了意趣豐富的中國迷宮。,井 市井、街道,井 市井文化,井 古城原始生態(tài),井 地塊歷史背景,井 規(guī)劃之人文脈絡(luò),我們認(rèn)為這個規(guī)劃設(shè)想的形式很豐富，在一定程度上重現(xiàn)了古城風(fēng)貌，而且?guī)缀趺婷婢愕健?但如同寫散文，如果光有“形”而無“神”，就變成了堆砌，看起來挺好，走進去卻索然無味。 因此，我們堅持以“文化基因”為第一，這個基因不是規(guī)劃出來的，而是它自然就有的，只有這樣，才能真正做到既保護好，又利用好，才能“出彩”。,這些自然就有的東西，就是我們稱之為“文化基因”的老井、古樹。 本案在規(guī)劃上除以傳統(tǒng)街巷為軸線外，還需考慮如何體現(xiàn)這些老井、古樹的在整體規(guī)劃中內(nèi)在聯(lián)系，或者說是“隱含的脈絡(luò)”，如果僅僅去保護就是對地塊人文價值的莫大浪費。,波光揚州 三水繞城,運河,小秦淮河,瘦西湖,揚州是一個水鄉(xiāng)城市， 一個房地產(chǎn)項目如果沒有水的規(guī)劃、沒有水景，顯然是不完整的。 但本案造水有諸多限制， 如何在規(guī)劃中運用“水”元素？,井 水在本案中的運用 本案雖然不能造大的水景，但“水”其實已蘊含其中，這就是散落其間的老井，它們構(gòu)成了本案一條的暗藏的水脈和隱性的水系。,在井邊設(shè)“咖啡廳、茶館、老式酒肆”及其他高品味的文化商業(yè)。這樣把原有的“水”元素調(diào)動起來，既保護了“老井”，又創(chuàng)造了新的“水景”，居住和商業(yè)自然、和諧地規(guī)劃在一起。,在井邊設(shè)“咖啡廳、茶館、老式酒肆”及其他高品味的文化商業(yè)。,在井邊設(shè)“咖啡廳、茶館、老式酒肆”及其他高品味的文化商業(yè)。,井 如果將本案整體視為一件藝術(shù)品， 那么“井”， 就是我們的“行為藝術(shù)道具”。 在本案規(guī)劃中， 文化的眼光、藝術(shù)的手法缺一不可。,第五章 繁華重現(xiàn) 產(chǎn)品形態(tài)與業(yè)態(tài)策劃,揚州現(xiàn)有 街區(qū)形態(tài)、城市商業(yè)、寫字樓考察,揚州金鷹國際購物中心，地處市區(qū)最繁華的文昌閣廣場東南側(cè)，40000平方米營業(yè)面積薈萃眾多國際品牌，占據(jù)揚州百貨業(yè)的龍頭地位。 揚州金鷹共七個樓層，一樓北區(qū)主營國際化妝品、皮具、世界名表，南區(qū)經(jīng)營手機、黃金珠寶、煙酒副食及醫(yī)藥用品；二樓北區(qū)經(jīng)營職業(yè)女裝，南區(qū)經(jīng)營少淑女裝、休閑裝；三樓主營國際國內(nèi)知名男裝；四樓為運動休閑廣場，經(jīng)營各類運動服飾、運動器材；五樓主營兒童世界和文化用品；六樓設(shè)有居家用品、床上用品和工藝禮品區(qū)；地下負(fù)一樓經(jīng)營各類精品家電。,揚州時代廣場,揚州百盛商業(yè)大廈有限公司 揚州百盛商業(yè)大廈位于文昌中路98號，系中外合資的大型綜合百貨商場，建筑面積2萬平方米，經(jīng)營15個大類5萬多種商品，以經(jīng)營大眾品牌為主，兼顧一定比例的高檔名牌商品，男女服裝、針織品、鞋類商品、照相器材、工藝品等。,萬家福商城 中外合資揚州萬家福商城所處的文昌閣商業(yè)中心，是揚州最繁華的商業(yè)地段，文昌中路、汶河路在這里縱橫交合，會聚了四方客流，成為揚州市經(jīng)濟生活最活躍的區(qū)域。 萬家福商城是揚州地區(qū)首家中外合資商業(yè)零售企業(yè)，營業(yè)面積18萬平方米，營業(yè)樓層包括地上6層、地下1層，經(jīng)過2002年的大樓擴建工程，商城進一步擴大了經(jīng)營規(guī)模，改善了硬件條件。,文昌百匯中心,剪刀一條街,國慶路沿街商業(yè),商務(wù)寫字樓揚州地產(chǎn)業(yè)“黑馬” 作為城市和區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的“晴雨表”，商務(wù)寫字樓的需求量直接折射了這個城市的經(jīng)濟發(fā)展水平。隨著市政府鼓勵投資的系列政策出臺以及新興企業(yè)大量涌現(xiàn)，商務(wù)寫字樓的需求表現(xiàn)越來越旺。 在新近的揚房指數(shù)報告中，房管部門首次將“商務(wù)寫字樓”，作為地產(chǎn)業(yè)一個獨立的品種單列出來，以前報告都是將此列入“商業(yè)用房”來統(tǒng)計。 報告顯示，去年共向市場供應(yīng)此類產(chǎn)品5.08萬平方米，占商品房市場供應(yīng)總量的2.5%。這說明，商務(wù)寫字樓在房地產(chǎn)業(yè)占有一席之地，這在揚州房地產(chǎn)發(fā)展史上還是第一次。據(jù)了解，不少商務(wù)樓剛一開盤即銷售了60%。,揚州寫字樓的雛形首先從沿街商鋪這樣的過渡產(chǎn)品開始，進而轉(zhuǎn)向沿街的商住產(chǎn)品，曾被賦予“soho”概念，但這樣的概念在揚州并沒有盛行開來，相反揚州的很多酒店租賃業(yè)務(wù)比較走俏，很多外來企業(yè)承租酒店客房作為自己的臨時辦公場所，到目前為止還是比較流行。 2002年下半年，揚州開始引入“商務(wù)寫字樓”這樣的概念，匯展閣和陽光家居城就是那個時候衍生的產(chǎn)品。目前，同類型的商務(wù)寫字樓已經(jīng)比較多了，主要有金勝商務(wù)樓、盛世商務(wù)樓、梅嶺閣、金馬大廈等；新建商務(wù)辦公有九州大廈、金滿閣等；待建的還有聚祥大廈、金天城、東城國際等等，從銷售情況和市場反映來看，這樣的產(chǎn)品還是比較受歡迎的。,目前揚城商務(wù)樓市場緊俏現(xiàn)象，主要有以下幾個因素： 第一，作為“全國最具經(jīng)濟活力城市之一”和“臺商極力推薦投資的城市”之一的揚州，吸引了眾多臺資、外資企業(yè)的目光，為揚城寫字樓市場帶來了契機； 第二，隨著廣告、媒體、it、外貿(mào)、醫(yī)療器械、律師事務(wù)所等行業(yè)經(jīng)過初期發(fā)展逐步壯大后，它們?yōu)橹\求自身更大的發(fā)展空間開始積極尋找更好的經(jīng)營辦公場所； 第三，近幾年經(jīng)貿(mào)、保險、娛樂等行業(yè)的蓬勃發(fā)展，也加速了對商務(wù)寫字樓的需求。 隨著揚州工業(yè)經(jīng)濟基礎(chǔ)的日益增強，以及大交通的改善，揚城商業(yè)地產(chǎn)正在形成“點線”明晰的布局形態(tài)特征，未來商業(yè)地產(chǎn)將逐漸成為揚州房產(chǎn)市場的熱門產(chǎn)品。,近來，揚州市政府提出打造文化揚州，其中恢復(fù)和修復(fù)的思想占主導(dǎo)地位，這與我們的策劃思想是一致的，具體到本案，我們的策略和做法就是“院街”，用中國傳統(tǒng)院街的模式和現(xiàn)代建筑手法相結(jié)合，創(chuàng)造獨特的“中國院街”。,空間形態(tài)過渡 從西（小秦淮河）到東（國慶路），由靜到動。,街區(qū)形態(tài)層次規(guī)劃 首先是中國式院街，其次是商業(yè)街區(qū)。 商業(yè)街區(qū)是建立在中國式院街的基礎(chǔ)之上，即不僅僅是商業(yè)街區(qū)，還要有中國傳統(tǒng)院街的味道（文化味）。,街區(qū)核心業(yè)態(tài)規(guī)劃 “夜經(jīng)濟”與“體驗經(jīng)濟”,小秦淮河沿線情調(diào)商業(yè)景觀帶 水景（河道治理、景觀設(shè)計） 情調(diào)商業(yè) 24小時商業(yè)業(yè)態(tài),二分明月街,情調(diào)商業(yè) 酒吧 咖啡吧 情調(diào)餐飲,24小時商業(yè)業(yè)態(tài) 揚州的“夜經(jīng)濟” 揚州的“夜經(jīng)濟”一直很興盛，唐宋文人下?lián)P州、詩詞賦，風(fēng)流倜儻，留下許多千古佳話；清代揚州是漕運和鹽運的咽喉要地，當(dāng)時康熙、乾隆二帝六下?lián)P州，出現(xiàn)了經(jīng)濟的第三次繁榮。 “夜橋燈火連星漢