新鄭浩創(chuàng)項(xiàng)目市場(chǎng)研判及項(xiàng)目構(gòu)思 2010-112頁(yè).ppt

,新鄭浩創(chuàng)項(xiàng)目 市場(chǎng)研判及項(xiàng)目構(gòu)思,合順機(jī)構(gòu),思路探討,二、【項(xiàng)目分析及產(chǎn)品研究】,一 、【市場(chǎng)分析】,三、【營(yíng)銷(xiāo)推廣策略】,【市場(chǎng)分析】,第一部分,1、城市發(fā)展研究,2、城市功能規(guī)劃研究,3、城市商業(yè)布局研究,4、城市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀研究,5、可類(lèi)比項(xiàng)目研究,6、房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)研究,新密,中牟,鄭州市,龍湖,許昌,開(kāi)封,高速公路,省道鄭州新鄭 里程：38公里 車(chē)程：約40分種,鐵路,滎陽(yáng),新鄭,cbd,2小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈：新鄭市成為核心經(jīng)濟(jì)點(diǎn)輻射下衛(wèi)星城。部分高端消費(fèi)需求流向鄭州，衛(wèi)星城主流消費(fèi)人群集中在中低端消費(fèi)。,【市場(chǎng)分析】/城市發(fā)展分析,新鄭市,旅游城市,新鄭市政治、經(jīng)濟(jì) 文化、教育中心,全市人口約60萬(wàn) 市區(qū)人口約25萬(wàn),以卷煙、制藥、食品 加工、煤炭工業(yè)為主 的工貿(mào)城市。,軒轅黃帝故里 尋根敬祖圣地,【市場(chǎng)分析】/城市發(fā)展分析,中 華 路,鄭風(fēng)苑,人 民 路,雙擁路,洧 水 路,新特路,新 華 路,本項(xiàng)目,鄭韓古城,漁夫子路,迎 賓 路,市委,炎黃廣場(chǎng),城市旅游區(qū),城市主商業(yè)區(qū),次商業(yè)區(qū),城市工業(yè)區(qū),城市居住區(qū),城市居住區(qū),【市場(chǎng)分析】/城市功能規(guī)劃,中 華 路,鄭風(fēng)苑,人 民 路,雙擁路,洧 水 路,新特路,新 華 路,本項(xiàng)目,鄭韓古城,漁夫子路,迎 賓 路,市委,炎黃廣場(chǎng),城市主要休閑娛樂(lè)街區(qū) 休閑服式理發(fā) 網(wǎng)吧萬(wàn)佳量販 手機(jī)賣(mài)場(chǎng),黃宮大酒店 大都市酒店 帝華大酒店 新鄭卷煙廠,五金雜貨 軸承 家電日用品,商業(yè)中心區(qū) 中高端品牌專賣(mài)店,手機(jī)通訊器市場(chǎng)電動(dòng)車(chē)市場(chǎng),小商品 商業(yè)步行街,【市場(chǎng)分析】/城市商業(yè)布局,軒 轅 路,中 華 路,鄭風(fēng)苑,人 民 路,雙擁路,洧 水 路,新特路,新 華 路,本項(xiàng)目,鄭韓古城,漁夫子路,迎 賓 路,市委,炎黃廣場(chǎng),月季新城 1600元/平米,濱河帝城 1900元/平米,興宏花園 2200元/平米,慶都花園 1850元/平米,金鼎花園,金都花園 1600元/平米,府后新天地1600元/平,百美經(jīng)典1500元/平,【市場(chǎng)分析】/城市房產(chǎn)發(fā)展,目前市場(chǎng)銷(xiāo)售均價(jià)約為:1650元/平米,目前市場(chǎng)戶型以125- 140平米三房為主88- 100平米兩房及 大面積房為輔.,目前市場(chǎng)上項(xiàng)目普遍存在園林水景景觀粗糙,為市場(chǎng)空白機(jī)會(huì)點(diǎn),異域風(fēng)情建筑風(fēng)格被消費(fèi)者所接受度較高,對(duì)退臺(tái)花園洋房品質(zhì) 較高產(chǎn)品形態(tài)認(rèn)同.,目前整體市場(chǎng)發(fā)展處于初步發(fā)展階段,市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)手段引導(dǎo)性較弱, 項(xiàng)目建筑風(fēng)格及整體規(guī)劃處于不成熟階段。,【市場(chǎng)分析】/城市房產(chǎn)發(fā)展,【 市場(chǎng)分析 】/目標(biāo)客戶群研究,目前市場(chǎng)客戶群研究,主要構(gòu)成群體: 煙廠鐵路職工藥廠行政事業(yè)單位公務(wù)員個(gè)體商戶 郊縣外來(lái)人員.,消費(fèi)習(xí)慣及消費(fèi)心理: (1) 對(duì)地段認(rèn)同度高,對(duì)好的位置盲從 (2)看重開(kāi)發(fā)商實(shí)力、信譽(yù)?？诒麄餍Ч?(3)一次性付款約占25% ，公積金貸款占主導(dǎo) (4) 消費(fèi)較為樸實(shí),到訪客戶成交率高,本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群定位建議,本項(xiàng)目規(guī)模較大: 目標(biāo)客戶群體定位一開(kāi)始就要瞄準(zhǔn)全城及郊縣外 來(lái)人口有實(shí)力的消費(fèi)群體,而不能將目光僅僅限制在項(xiàng)目周邊,主要以: (1) 人民路沿線市政機(jī)構(gòu)公務(wù)員 (2) 城市支柱產(chǎn)業(yè)職工及管理層 (3)個(gè)體商戶及郊縣外來(lái)人口,月季新城 項(xiàng)目規(guī)模: 項(xiàng)目總占地約200畝 產(chǎn)品規(guī)劃: 以 多層 亞別墅為主 . 價(jià)格成長(zhǎng): 1100 - 1300 - 1600 (三期) 目標(biāo)客戶: 二中教師、公務(wù)員（市農(nóng)行、 人民醫(yī)院、銀行等）、郊縣,【市場(chǎng)分析】/可類(lèi)比項(xiàng)目分析,濱河帝城 項(xiàng)目規(guī)模: 項(xiàng)目總占地約370畝 產(chǎn)品規(guī)劃: 以 多層 別墅花園洋房為主 . 價(jià)格成長(zhǎng): 1100 - 1500 - 1900 (三期) 目標(biāo)客戶:煙廠、鐵路職工、西亞斯教師、 個(gè)體商戶（人民路附近商戶）,【市場(chǎng)分析】/可類(lèi)比項(xiàng)目分析,興宏花園 項(xiàng)目規(guī)模: 項(xiàng)目總占地約170畝 產(chǎn)品規(guī)劃: 以別墅群為主少量多層為輔助 . 價(jià)格成長(zhǎng): 900 - 1300 - 2200 (目前),【市場(chǎng)分析】/可類(lèi)比項(xiàng)目分析,慶都花園 項(xiàng)目規(guī)模: 項(xiàng)目總建筑面積16萬(wàn)平米 產(chǎn)品規(guī)劃: 以現(xiàn)代風(fēng)格多層及小高層為主 以127 138平米三房為主 價(jià)格成長(zhǎng): 1850(目前一期),【市場(chǎng)分析】/可類(lèi)比項(xiàng)目分析,鄭州新鄭房?jī)r(jià)增長(zhǎng)量趨勢(shì)表 年增長(zhǎng)幅度約在200元/平米,鄭州新鄭房?jī)r(jià)增長(zhǎng)幅度趨勢(shì)表 年增長(zhǎng)率約在12%,作為鄭州市的衛(wèi)星城,鄭州的房地產(chǎn)發(fā)展 趨勢(shì)及情況對(duì)新鄭具有重要借鑒指導(dǎo)意義,【市場(chǎng)分析】/房產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì),月季新城與濱河帝城等同等大盤(pán) 價(jià)格成長(zhǎng)路線,根據(jù)同等規(guī)模大盤(pán)成長(zhǎng)性價(jià)格走勢(shì)對(duì)比,本地大盤(pán)(170 200畝) 價(jià)格拉升空間約為600 900元/平米(操作時(shí)間約為 3 4 年),【市場(chǎng)分析】/房產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì),【項(xiàng)目分析及產(chǎn)品研究】,第二部分,1、項(xiàng)目swot分析,2、項(xiàng)目產(chǎn)品現(xiàn)狀分析,3、項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃調(diào)整建議,s,t,o,w,1、地塊規(guī)模較大，利于項(xiàng)目整 體規(guī)劃，形成社區(qū)規(guī)模； 2、項(xiàng)目地勢(shì)平坦，北面、西面為 城墻且有綠化視野開(kāi)闊，環(huán) 境較為安靜優(yōu)雅。,、鄭密鐵路帶來(lái)的交通不便及噪 音污染； 2、項(xiàng)目中規(guī)劃道路動(dòng)工時(shí)間不確定； 3、項(xiàng)目位置在市民心目中不是很好。,1、旅游業(yè)的快速發(fā)展，拉動(dòng)城市商 業(yè)發(fā)展加快城市化進(jìn)程； 2、黃帝主題公園的修建，優(yōu)化項(xiàng)目周邊 環(huán)境； 3、月季新城、金色家園項(xiàng)目的相繼開(kāi) 發(fā)，帶動(dòng)片區(qū)內(nèi)居住氛圍的提升。,1、項(xiàng)目附近慶都花園、月季新城 的直接客戶分流，直接競(jìng)爭(zhēng)； 2、區(qū)域知名度及認(rèn)同度較低。,【項(xiàng)目swot分析】,【項(xiàng)目swot分析】,總 結(jié) 項(xiàng)目綜合來(lái)看，規(guī)模較大，有很大規(guī)劃空間，有打造新鄭 知名大盤(pán)的潛力，但市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也比較激烈，消費(fèi)市場(chǎng)反應(yīng)并 不是十分火爆，項(xiàng)目自身位置又不占優(yōu)勢(shì)，要想從市場(chǎng)中脫穎而出，必須對(duì)項(xiàng)目自身產(chǎn)品著手，樹(shù)立新鄭高端大盤(pán)形象 以品牌力量來(lái)引導(dǎo)市場(chǎng)。,開(kāi)發(fā)商所要面臨的問(wèn)題,1、解決項(xiàng)目交通問(wèn)題,2、解決項(xiàng)目產(chǎn)品差異化問(wèn)題，（戶型、園林、景觀）,3、全新的營(yíng)銷(xiāo)推廣手段，樹(shù)立公司及項(xiàng)目品牌,【項(xiàng)目swot分析】,整體規(guī)劃分析,地形分析,左側(cè)為地塊的整體分布圖。由于道路的穿過(guò)，地塊被劃分成了如此不規(guī)則的三塊。因此，在規(guī)劃過(guò)程中項(xiàng)目將難免會(huì)面臨一些難以避免的問(wèn)題，下面我們先針對(duì)項(xiàng)目地塊特點(diǎn)對(duì)地塊的自身劣勢(shì)進(jìn)行分析。,【產(chǎn)品分析】/整體規(guī)劃分析,地塊自身問(wèn)題分析,景觀難以相互影響； 雖然整體體量較大，但由于各組團(tuán)體量相對(duì)較小，難以形成規(guī)模； 項(xiàng)目整體品質(zhì) 的提升難度較大； 項(xiàng)目出入口設(shè)置較多，后期物業(yè)管理較為復(fù)雜，人力投入大，成本高； 貫穿項(xiàng)目的兩條道路為斷頭路，因此商業(yè)僅能夠輻射周邊小區(qū)，商業(yè)價(jià)值較為有限； 由于受到傳統(tǒng)思想的束縛，新鄭市民對(duì)于這樣分地塊的半開(kāi)場(chǎng)式社區(qū)接受程度較低，因此后期需要大增加大量的引導(dǎo)工作。,【產(chǎn)品分析】/整體規(guī)劃分析,整體規(guī)劃問(wèn)題分析,由于項(xiàng)目三塊地在規(guī)劃中存在很多相同的問(wèn)題點(diǎn)，因此我們重點(diǎn)對(duì)于最大的地塊2#地進(jìn)行代表性的分析。,【產(chǎn)品分析】/整體規(guī)劃分析,整體規(guī)劃問(wèn)題分析,整體建筑布局排列較為凌亂，在許多橫向樓間距部分均有許多面積浪費(fèi)，雖空出了一定的綠地，但由于留出的小塊綠地均面積太小，因此無(wú)法進(jìn)行精彩的景觀規(guī)劃； 小區(qū)內(nèi)部無(wú)明確的組團(tuán)分區(qū)，僅僅是通過(guò)道路的穿梭即隔出一個(gè)區(qū)域，因此組團(tuán)分區(qū)并不明顯，且沒(méi)有起到組團(tuán)的真正作用；,【產(chǎn)品分析】/整體規(guī)劃分析,由于建筑布局的凌亂使得整體交通走線顯得非常復(fù)雜，主次道路分布不明顯，行走不便，使得許多區(qū)域由于道路的設(shè)置而造成綠地浪費(fèi)； 現(xiàn)有停車(chē)位僅僅設(shè)置在地塊的外圍車(chē)行系統(tǒng)上設(shè)置了一排，對(duì)于我項(xiàng)目這樣200余畝的區(qū)域大盤(pán)來(lái)說(shuō)，是明顯不足的； 高層產(chǎn)品的中間設(shè)置必將影響北側(cè)多層住宅的日常采光，雖然設(shè)計(jì)按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，但實(shí)際能夠采光時(shí)間將非常稀少。,【產(chǎn)品分析】/整體規(guī)劃分析,物業(yè)形態(tài)分析,從我們目前的規(guī)劃上來(lái)看住宅的物業(yè)類(lèi)型主要為以下幾種： 1號(hào)地（6層普通多層、12層小高層、18層高層、連排別墅） 2號(hào)地（6層多層、12層小高層） 3號(hào)地（6層多層）,搭配分析： 從產(chǎn)品搭配上我們可以看出項(xiàng)目共有4種物業(yè)類(lèi)型，總體呈現(xiàn)這樣幾個(gè)問(wèn)題： 小高層、高層產(chǎn)品目前的市場(chǎng)接受程度還很弱，由于我項(xiàng)目區(qū)位相對(duì)偏遠(yuǎn)其投放風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)更大，因此我們需要經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的市場(chǎng)檢驗(yàn)后方可投放，所以高層產(chǎn)品具體在哪塊地的投放還需要根據(jù)不同地塊的開(kāi)發(fā)周期來(lái)決定； 對(duì)于連排別墅來(lái)說(shuō)，雖然在新鄭市場(chǎng)具有一定的消費(fèi)能力，但該產(chǎn)品的市場(chǎng)消化速度緩慢可以說(shuō)是眾所周知，其銷(xiāo)售價(jià)格與多層住宅相比提升空間很小，并且最大的問(wèn)題在于浪費(fèi)土地面積，綜合價(jià)值較低；,【產(chǎn)品分析】/物業(yè)形態(tài)分析,搭配分析： 在對(duì)小高層、高層、別墅產(chǎn)品分別作了分析之后，我們可以看出目前所投放的這幾種產(chǎn)品都存在著較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，而6層的普通多層產(chǎn)品是經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的市場(chǎng)檢驗(yàn)的，其投放的風(fēng)險(xiǎn)非常小。但是，如果僅僅靠這樣的產(chǎn)品來(lái)取得項(xiàng)目的制勝，可以說(shuō)也是難以達(dá)到預(yù)期效果的，因?yàn)槿绻a(chǎn)品過(guò)于單一，就無(wú)法塑造太多產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)，無(wú)法與同類(lèi)型產(chǎn)品行成差異化競(jìng)爭(zhēng)，無(wú)法達(dá)到貴公司對(duì)于項(xiàng)目的預(yù)期價(jià)值。因此我們得出這樣兩個(gè)個(gè)結(jié)論： 產(chǎn)品雖然從規(guī)劃上看，是處于多樣化的，但其搭配并不合理，尤其對(duì)于1號(hào)地來(lái)說(shuō)，其產(chǎn)品種類(lèi)達(dá)4種，且上述分析的高風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品全部在該地塊設(shè)置，可以說(shuō)該規(guī)劃產(chǎn)品類(lèi)型太過(guò)混亂； 如果按照我方的規(guī)劃建議調(diào)整后，項(xiàng)目的前期開(kāi)發(fā)產(chǎn)品又過(guò)于單調(diào)，因此我們還需要在產(chǎn)品類(lèi)型上尋求突破口，但是需要尋找舒適度高，成本低的產(chǎn)品投放。,【產(chǎn)品分析】/物業(yè)形態(tài)分析,景觀環(huán)境分析,【產(chǎn)品分析】/景觀環(huán)境分析,由于該規(guī)劃的細(xì)部景觀并未太清晰的描述，因此，僅對(duì)該規(guī)劃的整體環(huán)境進(jìn)行如下幾個(gè)方面的分析： 整體景觀環(huán)境分析 活動(dòng)區(qū)域分析 綠地鋪地分析 水景分析,整體景觀環(huán)境分析,對(duì)于一個(gè)優(yōu)良的景觀規(guī)劃，至少需要這樣三個(gè)區(qū)域：入口廣場(chǎng)區(qū)、中心景觀帶，以及組團(tuán)生活區(qū)。但在我項(xiàng)目的景觀規(guī)劃里幾乎找不到鮮明的劃分，也看不出一個(gè)整體的景觀系統(tǒng)。重點(diǎn)就在于缺乏這樣一個(gè)中心景觀帶，因此，各個(gè)樓間的綠地均沒(méi)有被連接起來(lái)，成了一盤(pán)散沙，使得整體的景觀規(guī)劃看起來(lái)無(wú)統(tǒng)一性。,【產(chǎn)品分析】/景觀環(huán)境分析,在此所說(shuō)的活動(dòng)區(qū)域主要是指提供業(yè)主日常休閑娛樂(lè)的活動(dòng)場(chǎng)所。主要指運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所如籃球場(chǎng)地，網(wǎng)球場(chǎng)地等。但是在規(guī)劃中必須要注意的是不同的活動(dòng)場(chǎng)地，所處的規(guī)劃區(qū)域位置是要?jiǎng)澐珠_(kāi)的。如網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)這樣的劇烈活動(dòng)區(qū)域，是不能設(shè)置在住戶的周?chē)模绕鋵?duì)于網(wǎng)球這樣的運(yùn)動(dòng)是非常容易對(duì)周邊的住戶產(chǎn)生安全隱患的，因此，需要設(shè)置在公共景觀區(qū)域，不能夠設(shè)置在組團(tuán)生活區(qū)內(nèi)部的。,活動(dòng)區(qū)域分析,【產(chǎn)品分析】/景觀環(huán)境分析,目前項(xiàng)目的景觀綠地主要存在這樣幾個(gè)問(wèn)題： 入口廣場(chǎng)處硬質(zhì)鋪裝太多，將使人進(jìn)入小區(qū)的第一印象感覺(jué)整體太過(guò)于生硬，無(wú)生態(tài)感，無(wú)靈動(dòng)性。而入口形象區(qū)表達(dá)社區(qū)整體形象的區(qū)域，入口的景觀的設(shè)計(jì)失敗將會(huì)使進(jìn)入者對(duì)社區(qū)的整體感官大打折扣；,綠地鋪地分析,【產(chǎn)品分析】/景觀環(huán)境分析,放眼看去社區(qū)內(nèi)部的綠化面積雖然也不少，但是每塊綠地可以所都沒(méi)有較為精細(xì)的小品規(guī)劃，僅僅是一塊較小的區(qū)域鋪上小草，雖然俯視下去在造型上變化很多，但都僅僅是軟質(zhì)植被與硬質(zhì)鋪地之間的結(jié)合，并沒(méi)有實(shí)際的景觀在里面，所以這樣的景觀規(guī)劃是很難吸引消費(fèi)群體的。,【產(chǎn)品分析】/景觀環(huán)境分析,水景分析,水是最具靈性的物質(zhì)，也是河南這樣地方最稀缺的產(chǎn)品，許多項(xiàng)目最吸引人的賣(mài)點(diǎn)也就在于此，如濱河帝城。但我項(xiàng)目的水景規(guī)劃卻非常少，僅僅在入口處設(shè)置局部，組團(tuán)內(nèi)部幾乎沒(méi)有水景。,【產(chǎn)品分析】/景觀環(huán)境分析,建筑風(fēng)格及立面分析,【產(chǎn)品分析】/建筑立面分析,右圖為我項(xiàng)目多層的立面效果圖，從項(xiàng)目整體風(fēng)格上來(lái)看，規(guī)整的建筑線條，明快的立面色彩均能夠判斷出項(xiàng)目的整體風(fēng)格為現(xiàn)代風(fēng)格，雖然頂層的坡頂使得建筑的整體風(fēng)格顯得不是那么純粹，下面我們從如下兩點(diǎn)分析項(xiàng)目的立面特征： 建筑色彩 立面風(fēng)格,建筑色彩,紅墻，藍(lán)頂局部乳黃色的外墻搭配較為符合一般中檔小區(qū)的產(chǎn)品特征，而我項(xiàng)目雖然在入市的價(jià)格上屬于中檔定位，但由于項(xiàng)目規(guī)模較大，為了能夠保證后期取得較好的經(jīng)濟(jì)效益，那么我們必須通過(guò)產(chǎn)品制勝，嚴(yán)格保證項(xiàng)目的產(chǎn)品品質(zhì)。而這樣鮮亮的外立面色彩將會(huì)使得建筑的整體感覺(jué)開(kāi)起來(lái)輕浮，缺乏沉穩(wěn)，缺乏高檔住宅的產(chǎn)品氣質(zhì)。,【產(chǎn)品分析】/建筑立面分析,對(duì)比,立面風(fēng)格,【產(chǎn)品分析】/建筑立面分析,對(duì)比,【產(chǎn)品分析】/建筑立面分析,對(duì)比,【產(chǎn)品分析】/建筑立面分析,總 結(jié) 通過(guò)上述的對(duì)比我們可以看出，以我項(xiàng)目目前所規(guī)劃出的產(chǎn)品本質(zhì)是很難與市場(chǎng)上的同類(lèi)型產(chǎn)品相抗衡的。如果要想保證項(xiàng)目的預(yù)期銷(xiāo)售目標(biāo)，前期的規(guī)劃設(shè)計(jì)尤為重要，只有在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)把控好每一個(gè)細(xì)節(jié)，對(duì)每一個(gè)方案都要仔細(xì)斟酌之后再投放市場(chǎng)。項(xiàng)目的整體開(kāi)發(fā)才能夠順利運(yùn)作，后期所產(chǎn)生的附加工作才能將到最低，同時(shí)也能夠節(jié)省大量的人力物力，當(dāng)然其也是成本控制的重要環(huán)節(jié)。,【產(chǎn)品分析】/建筑立面分析,【產(chǎn)品建議】/整體規(guī)劃建議,整體規(guī)劃建議,針對(duì)目前產(chǎn)品規(guī)劃特點(diǎn)，我們提出這樣幾點(diǎn)建議： 開(kāi)放式布局 整體規(guī)劃上局部采用開(kāi)放式布局，如1號(hào)地由于臨月季新城，因此為保證安全起見(jiàn)，采用封閉式，而1、2號(hào)地的交接處采用開(kāi)放式布局，由于2、3號(hào)地，中間的規(guī)劃路北側(cè)還有小區(qū)存在，因此人流較為混雜，僅在圍墻的材質(zhì)選擇上采用通透式材質(zhì)，而整體管理還是較為封閉的，以免產(chǎn)生安全隱患； 組團(tuán)圍合式布局 為了使小區(qū)內(nèi)部的區(qū)域劃分更加合理，因此建議采用組團(tuán)式圍合布局，這樣可以使小區(qū)內(nèi)部的景觀劃分更加明顯，綠地利用率更高。具體規(guī)劃圖如下。,說(shuō)明： 該規(guī)劃是萬(wàn)科.上東區(qū)的整體規(guī)劃圖。其也是一開(kāi)場(chǎng)式規(guī)劃的地塊。組團(tuán)分區(qū)是非常明顯的，不僅空出的綠地利用率非常高，而且土地的利用價(jià)值也是很高的，較易打造高品質(zhì)的社區(qū)。,【產(chǎn)品建議】/整體規(guī)劃建議,產(chǎn)品投放建議,為了保證產(chǎn)品搭配的更加合理化，我們?cè)诖颂岢隽四壳靶锣嵤袌?chǎng)投放量較為稀少的一種產(chǎn)品花園洋房（flower house ）。建議通過(guò)用它來(lái)替代目前規(guī)劃中的別墅產(chǎn)品，其與連排別墅相比更易突出項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)，且其土地利用率要高于連排別墅，綜合價(jià)值也是高于別墅產(chǎn)品的，因此可以在一期投放少量來(lái)探試市場(chǎng)反應(yīng)。它具有這樣幾大特點(diǎn)：,a、戶戶送花園 b、頂層帶空中花園 c、通風(fēng)采光性更強(qiáng) d、花園社區(qū)的“flower house” e、戶型設(shè)計(jì)豪華、舒適,說(shuō)明： 后期進(jìn)行多層、小高層、高層產(chǎn)品開(kāi)發(fā)時(shí)，也可以利用花園洋房的賣(mài)點(diǎn)，也制造出戶戶花園，以形成一種連鎖反應(yīng)。,【產(chǎn)品建議】/產(chǎn)品投放建議,花園洋房效果圖,【產(chǎn)品建議】/產(chǎn)品投放建議,下面我們對(duì)于不同開(kāi)發(fā)周期的產(chǎn)品類(lèi)型投放進(jìn)行大致的預(yù)測(cè)：,說(shuō)明： 以上配比是按照面積比例來(lái)進(jìn)行，因此由于花園洋房的產(chǎn)品面積普遍偏大，因此其體量還是比較小的。對(duì)于四期隨著市場(chǎng)整體價(jià)格的走高，就可以在小高層和電梯洋房這樣的高成本產(chǎn)品上進(jìn)行一定量的投放。由于高層的電梯設(shè)置量大，因此會(huì)增加公攤，非常不經(jīng)濟(jì)，在此不建議設(shè)置。,【產(chǎn)品建議】/產(chǎn)品投放建議,具體周期劃分,一期 二期 三期 四期,說(shuō)明： 首先先開(kāi)發(fā)位于三塊地中心的 2#地，而由于2號(hào)地規(guī)模較大，因此我們分兩期開(kāi)發(fā)，先從北側(cè)開(kāi)始向南發(fā)展。,一期,三期,二期,四期,三期,【產(chǎn)品建議】/產(chǎn)品投放建議,說(shuō)明： 開(kāi)發(fā)2號(hào)地有這樣兩個(gè)理由： 1、其規(guī)模較大，可以創(chuàng)造較好的產(chǎn)品品質(zhì)； 2、該地的發(fā)展可以帶動(dòng)項(xiàng)目中間兩條道路的發(fā)展，將整個(gè)項(xiàng)目帶活。 隨著2號(hào)地的開(kāi)發(fā)，整體項(xiàng)目的規(guī)模已然形成，產(chǎn)品的品質(zhì)已經(jīng)產(chǎn)生，通過(guò)2號(hào)地開(kāi)始向西輻射向我們的3#地，因此3號(hào)地雖然規(guī)模較小，但是在品牌已經(jīng)樹(shù)立起來(lái)的情況下，消化3號(hào)地可以說(shuō)不成問(wèn)題。,【產(chǎn)品建議】/產(chǎn)品投放建議,一期,三期,二期,四期,三期,： 由于3#地的規(guī)模較小，開(kāi)發(fā)周期可以說(shuō)很快就可以完成，那么我們將北側(cè)1#地的局部也列入我們的三期開(kāi)發(fā)范圍，但1#地的局部開(kāi)發(fā)是需要在3#地開(kāi)發(fā)完成的時(shí)候開(kāi)始投放。但是在3#地的開(kāi)發(fā)過(guò)程中我們就開(kāi)始著手對(duì)1#地的景觀及會(huì)所配套進(jìn)行制作并繼而逐步開(kāi)工。這是由于1號(hào)的的三期部分我們的產(chǎn)品類(lèi)型投放了少量的小高層產(chǎn)品作市場(chǎng)探測(cè)，第一小高層工期長(zhǎng)，在這個(gè)期間里環(huán)境沒(méi)有吸引力的情況下很難吸引買(mǎi)主購(gòu)買(mǎi)。,【產(chǎn)品建議】/產(chǎn)品投放建議,一期,三期,二期,四期,三期,最后一個(gè)部分就是我們四期開(kāi)發(fā)范圍，如圖1#地紅色部分，四期的地塊環(huán)境可以說(shuō)是我們這幾塊地中最優(yōu)越的，其是我們這幾塊地中唯一沒(méi)有火車(chē)道影響的地塊，并且居住環(huán)境也將是最好的，緊鄰城墻非常安靜。并且隨著整體銷(xiāo)售價(jià)格的走高，那么在這最后一期也是我項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)最大價(jià)值的時(shí)候。因此，正如我們上述提到的，可以在這一期投放一些小高層、七層電梯洋房，不僅提升我們的土地價(jià)值，也將提高我們的經(jīng)濟(jì)效益。,【產(chǎn)品建議】/產(chǎn)品投放建議,一期,三期,二期,四期,三期,說(shuō) 明 在此需要重點(diǎn)說(shuō)明的是上述每個(gè)周期的產(chǎn)品投放量還是需要根據(jù)不同周期的市場(chǎng)情況所決定，在后期仍需要逐步進(jìn)行產(chǎn)品的調(diào)整，這里僅是提供一個(gè)大的方向供貴公司參考。,【產(chǎn)品建議】/產(chǎn)品投放建議,【產(chǎn)品建議】/戶型創(chuàng)新建議,戶型創(chuàng)新建議,根據(jù)我方對(duì)于新鄭市場(chǎng)所進(jìn)行的進(jìn)一步調(diào)研，我們發(fā)現(xiàn)目前在市場(chǎng)所投放的戶型結(jié)構(gòu)大多數(shù)均比較差，僅有個(gè)別項(xiàng)目的戶型面積控制合理，且結(jié)構(gòu)布局良好，總體我們可以總結(jié)為以下幾點(diǎn)： 結(jié)構(gòu)布局傳統(tǒng)，且不實(shí)用； 面積浪費(fèi)太多，戶型不經(jīng)濟(jì)； 缺乏創(chuàng)新戶型，缺乏特色產(chǎn)品； 戶型缺乏人性化設(shè)計(jì)，很多戶型的開(kāi)間、進(jìn)深均不符合人體的舒適要求，僅僅一味的出面積。 因此，鑒于這樣的市場(chǎng)現(xiàn)狀，我方對(duì)項(xiàng)目的戶型提出如下創(chuàng)新建議，以作參考。,觀景大陽(yáng)臺(tái),特色一：,陽(yáng)光房,特色二：,特點(diǎn),特點(diǎn),1、使室外的景觀更多的向室內(nèi)滲透； 2、凸顯出住宅采光、采景良好的優(yōu)勢(shì)； 3、豐富住宅的使用功能，如可當(dāng)作花房等,主要特點(diǎn)類(lèi)似于觀景陽(yáng)臺(tái)，只是其優(yōu)越性要高于陽(yáng)臺(tái)，對(duì)于日光的滲透性更好一些，并且有著相對(duì)獨(dú)立的空間。,戶型創(chuàng)新建議,【產(chǎn)品建議】/戶型創(chuàng)新建議,觀景大陽(yáng)臺(tái),陽(yáng)光房,【產(chǎn)品建議】/戶型創(chuàng)新建議,錯(cuò)落內(nèi)部空間,特色四：,特點(diǎn),對(duì)于一些高檔戶型，通過(guò)錯(cuò)層的設(shè)置不僅為生活空間增加更多趣味更重要的是其起到動(dòng)靜功能分區(qū)的效果。可在大三房戶型及四房戶型中設(shè)置。,錯(cuò)落空中花園,特色三：,特點(diǎn),通過(guò)奇偶錯(cuò)落的空中大陽(yáng)臺(tái)，使得空間立體效果更加突出。6米高的空中庭院使高層住宅的優(yōu)勢(shì)得以發(fā)揮，可在后期的小高層產(chǎn)品中設(shè)置。,【產(chǎn)品建議】/戶型創(chuàng)新建議,錯(cuò)落內(nèi)部空間,特色四：,特點(diǎn),對(duì)于一些高檔戶型，通過(guò)錯(cuò)層的設(shè)置不僅為生活空間增加更多趣味更重要的是其起到動(dòng)靜功能分區(qū)的效果?？稍诖笕繎粜图八姆繎粜椭性O(shè)置。,錯(cuò)落空中花園,特色三：,特點(diǎn),通過(guò)奇偶錯(cuò)落的空中大陽(yáng)臺(tái)，使得空間立體效果更加突出。6米高的空中庭院使高層住宅的優(yōu)勢(shì)得以發(fā)揮，可在后期的小高層產(chǎn)品中設(shè)置。,【產(chǎn)品建議】/戶型創(chuàng)新建議,戶型分析,戶型說(shuō)明： 本戶型為四房?jī)蓮d戶型，面積在140平米左右，該戶型結(jié)構(gòu)非常舒適，大面寬，小進(jìn)深，通過(guò)錯(cuò)層的設(shè)置使功能分區(qū)看起來(lái)更加明顯。主臥室的功能非常齊全，且舒適性很強(qiáng)，主臥專門(mén)配制了陽(yáng)光室。而在北面專門(mén)配置了較小的保姆房，在保姆房的北面近鄰涼衣房，即節(jié)約面積，且最佳的保證了戶型的美觀。戶型入戶處即為觀景房，作為一個(gè)入戶的緩沖區(qū)域，即保證了戶內(nèi)的私密性，又能夠更多的進(jìn)行采光和采景。,【產(chǎn)品建議】/戶型創(chuàng)新建議,景觀環(huán)境建議,色彩搭配要靈活，保證四季常青，三季有花,景觀小品的作用更多在于休閑，娛樂(lè),景觀設(shè)計(jì)要以發(fā)動(dòng)游樂(lè)者的參與性為原則,由于本項(xiàng)目對(duì)于景觀設(shè)計(jì)要求較高，因此建議整體景觀規(guī)劃按照如下幾點(diǎn)原則進(jìn)行：,【產(chǎn)品建議】/景觀環(huán)境建議,色彩靈活,【產(chǎn)品建議】/景觀環(huán)境建議,趣味、娛樂(lè),【產(chǎn)品建議】/景觀環(huán)境建議,特色小品,【產(chǎn)品建議】/景觀環(huán)境建議,入口廣場(chǎng)區(qū),景觀體系建立,中心景觀區(qū),組團(tuán)生活區(qū),【產(chǎn)品建議】/景觀環(huán)境建議,建筑風(fēng)格及立面建議,【產(chǎn)品建議】/建筑立面建議,地中海風(fēng)格,為了襯托出我項(xiàng)目?jī)?yōu)越感，明確市場(chǎng)目標(biāo)消費(fèi)群體，以全新形象打造出一遠(yuǎn)離都市喧囂的世外桃源，并且在此消費(fèi)者可以完全尋找到自己的歸屬感。我們打造出能夠使市場(chǎng)眼前一亮的產(chǎn)品：,特征：清醇、明媚、亮麗、典雅,地中海原意為地球的中心。古老的地中海文明在很多人心中都蒙著一層神秘的面紗。地中海建筑風(fēng)格原特指地中海北岸一線，特別是西班牙、葡萄牙、法國(guó)、意大利、希臘這些國(guó)家南部沿海地區(qū)民居住宅， 地中海風(fēng)格的靈魂，就是“蔚藍(lán)色的浪漫情懷，海天一色、艷陽(yáng)高照的純美自然”。其建筑特色是拱門(mén)與半拱門(mén)、馬蹄狀的門(mén)窗。建筑中的圓形拱門(mén)及回廊通常采用數(shù)個(gè)連接或以垂直交接的方式，在走動(dòng)觀賞中，出現(xiàn)延伸般的透視感。,【產(chǎn)品建議】/建筑立面建議,【產(chǎn)品建議】/建筑立面建議,【項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)及推廣策略】,第三部分,2、項(xiàng)目定位,3、推廣概念,4、入市姿態(tài)與入市概念,1、案名,5、各階段推廣主題,1、案名,浩創(chuàng)領(lǐng)秀城,備選案名：浩創(chuàng)錦繡王城 浩創(chuàng)世紀(jì)花城,2、項(xiàng)目市場(chǎng)定位,新鄭市領(lǐng)袖生活區(qū),3、推廣概念,領(lǐng) 袖,延展子概念,1、領(lǐng)袖榮譽(yù)（領(lǐng)袖圈子生活） 2、領(lǐng)袖環(huán)境（周邊環(huán)境） 3、領(lǐng)袖高度（客戶感受） 4、領(lǐng)袖生活（生活感受） 5、領(lǐng)袖享受（生活感受） 6、領(lǐng)袖榮耀（社會(huì)影響） 7、領(lǐng)袖權(quán)利（社會(huì)影響）,4、入市姿態(tài)與入市概念,2007，浩創(chuàng)造城紀(jì),推廣思路,以創(chuàng)新產(chǎn)品樹(shù)立項(xiàng)目形象,將項(xiàng)目主要賣(mài)點(diǎn)闡述清楚,項(xiàng)目品牌提升企業(yè)品牌,入市公關(guān)活動(dòng),浩創(chuàng)&梨園春秀新鄭 -河南電視臺(tái)梨園春新鄭擂臺(tái)賽,時(shí)間：項(xiàng)目亮相前期 地